位于广东佛山市顺德区的碧桂园中心

  这几天，碧桂园控股（股票代码：2007.hk）撬动了108亿元的低息融资，其中，30亿元公司债的利率居然低至银行贷款的8折水平。

  实际上，不仅在财务资金领域，碧桂园控股在战略、布局、治理、人才等所有方面早已经今非昔比，一个崭新的碧桂园呼之欲出。

  今年，惠誉、穆迪等国际评级巨头先后调升了碧桂园控股的信用评级。当前，碧桂园控股已经成为国际信用评级最高的中国民营住宅开发商。分析人士称，碧桂园跻身蓝筹，仅剩一步之遥。

  撬动超108亿低息融资

  7月31日，碧桂园控股8亿美元银团贷款在香港签约。碧桂园控股原本计划筹组4亿美元，结果认购金额达到8.57亿美元，后应多家银行要求，贷款增至8亿美元，为原计划的2倍之多。

  中国银行（香港）、浦发银行香港分行、永隆银行、法国巴黎银行等12家中资、港资、欧资银行参与此次银团贷款。

  中国银行（香港）副总裁林景臻说，贷款获得超额认购“充份反映了银行界对碧桂园的经营状况、财务实力及管理能力的充份信任及肯定”，“中国银行将一如既往，同时将进一步向碧桂园集团提供全方位金融服务。”

  碧桂园方面称，这是碧桂园控股有史以来金额最大、同等期限利率最低、参与银行最多的一笔银行融资，也是今年以来国际银团贷款市场民营内房企中金额最大、参与银行最多的一笔银行贷款。

  此次贷款净利率为港元同行拆息（HIBOR）或伦敦美元同行拆息（LIBOR）加3.10%，综合财务成本为港元同行拆息（HIBOR）或伦敦美元同行拆息（LIBOR）加3.80%。

  两天后的8月2日，碧桂园控股宣布，其全资附属公司近期获批的60亿元发债额度中的首期30亿元3年期公司债已经定价，按票面金额100元发行，票面利率为4.2%，利率低至同期限银行贷款的8折，创碧桂园债券发行历史最低成本、碧桂园境内各项融资历史最低成本、红筹房企首次公司债券发行最低发行利率等多项纪录。

  经大公国际资信评估有限公司综合评定，碧桂园首期公司债信用等级为AAA，基于发行人规模，发行人增城市碧桂园物业发展有限公司的主体长期信用等级为AA+。另，此前大公国际已给予碧桂园控股AAA的评级。

  分析人士称，银团贷款、公司债都是相对较低成本的融资品种，对融资方的要求比较苛刻，碧桂园控股通过这两种方式短短几天便撬动超108亿元低息资金，尤其是4.2%利率的公司债在业界处于领先地位，利率比同期限银行贷款利率5.25%低了足足105个基点，由此可见，资本市场对碧桂园未来发展普遍持肯定态度。

  两条红线巩固市场信心

  在房地产黄金时代，房地产企业发展的秘诀在于“高杠杆、高周转、高激励”，如今，进入白银时代，市场不再供不应求，原有模式难以为继，“三高模式”蜕变为“高品质、高品位、高服务”。

  对此，碧桂园首先在财务管控上画了两条红线：净借贷比率70%以下、可动用现金占总资产10%以上。

  碧桂园控股执行董事、首席财务官吴建斌说，和记黄埔、长江实业、新鸿基等港资地产公司，之所以能够安然度过几次金融危机并且化危为机越做越大，核心在于有现金，而这几家老牌房企的可动用现金占比大约是10%。同为香港上市房企的碧桂园控股，如今也引进了这个“安全阀”。

  分析人士称，这两条红线把碧桂园控股的经营风险进行了总量把控，相当于为碧桂园控股在白银时代的发展上了“保险”，给市场释放了信心。

  “净借贷比率上限70%，这是你对市场的承诺，资本市场知道你已经画了这条上线，到了这条线你该做什么就做什么，譬如，买地可能放慢些，资金回笼再加快一些。这是对资本市场的一个承诺，说到做到，时间一久，资本市场就多了一份信任。”吴建斌说。

  近年来，碧桂园控股一直积极寻求多元化的融资渠道，持续提升整体财务状况。“今年上半年，碧桂园融资成本比去年下降14%，获评国内民营住宅开发商最高信用评级。”吴建斌说，碧桂园控股的目标在于将平均融资成本降到5%-6%，达到业界领先水平。

  并不止一个“碧桂园集团”

  在大变革时代，除了财务管控之外，碧桂园控股在战略、布局、治理、人才等方面都在进行全面革新，以打造一个更加伟大的企业集团。

  碧桂园控股相关负责人表示，碧桂园控股往后要成为覆盖“全生命产业链”的产业集团，除了提供现有的房产、教育、酒店、物业等产品服务之外，还会整合资源提供健康、理财、旅行、家政等全链条式服务，满足业主各个生命阶段的主要需求。碧桂园今年引进中国平安人寿作为二股东就是这一战略调整的落地行动。

  同时，碧桂园控股一向以经济圈、城市群来布局项目，主要盘踞在经济圈的潜力城市，以高性价比的产品服务吸引当地和周边核心城市的群体前来置业。为寻求规模、利润等方面更优秀的业绩，碧桂园控股今年调整了布局战略，一方面，继续深耕潜力城市，市场覆盖由中高端市场扩展至中高端和高端市场；另一方面，直接挺进核心城市，尤其是进军一线城市，从4月底迄今的短短3个月已经在上海、深圳、广州连续斩获4个优质项目。

  一切的创新都需要落地到组织变革。碧桂园控股树立了“集团-区域-项目”三级治理模式，大力推动简政放权，力争将每一个区域都打造成一个强大的“碧桂园集团”。

  作为机构改革的重要配套措施便是合伙人制度。据碧桂园控股相关负责人介绍，自2014年10月起，碧桂园控股实行了“同心共享”机制，使公司项目开发具有利益共享、风险共担的特点，所有新获取的项目均采取跟投机制（集团及项目管理层需跟投不超过15%的项目股权）。截至2015年6月30日，已经有45个项目参与了合伙人机制。由于核心成员成了项目公司股东，直接强化了买地、设计、成本控制、销售及间接费用控制的全过程管理力度，因此可以令碧桂园控股更好地控制投资风险，做好运营管控。

  “碧桂园未来的区域总、项目总的年薪应该在千万、百万级别以上，否则就不是一个称职的区域总、项目总。” 碧桂园控股董事局主席杨国强从这个侧面来介绍这项合伙人制度。

  与此同时，碧桂园控股广纳天下英才，并且从2014年开始，连续三年每年招聘130位博士，通过培训、实战，让他们成长为企业未来的中流砥柱。

  国际信用评级最高的中国民营住宅开发商

  碧桂园控股是2007年在香港上市的内房股企业，2014年销售超1288亿元，纳税超120亿元。碧桂园控股今年的销售目标为1350亿元，上半年已完成544.7亿元。碧桂园控股现在已经发展成为一个全产业链的跨过集团。

  “2007在香港上市以来，我们更是得到了国际资本市场的支持，并在资本市场的浮沉中不断学习和历练。”碧桂园控股总裁、执行董事莫斌说，2014年碧桂园控股的净利润达到106亿元，是2007年42亿元的2.5倍之多。

  林景臻认为，当前，碧桂园集团策略性挑选及拓展全国高增长地区的物业项目，并进军包括马来西亚及澳大利亚等地的海外市场。集团凭借独特的竞争优势，配合国家宏观策略，以快速开发和卓越的项目执行力，已发展成为具有领先地位及品牌知名度高的大型房地产开发商。

  国内权威证券媒体近日发文称，房地产白银时代的“春天”还在延续，当前房企市值还处于低估阶段，所以险企大鳄纷纷投资地产股。而据今年4月1日的消息，中国平安人寿已经斥资约港币63亿元战略入股碧桂园控股。

  碧桂园控股的变化得到了国际评级巨头的高度认可。日前穆迪将碧桂园控股信用评级由Ba2调升至Ba1，离其投资级仅一步之遥。这是继今年初惠誉调升碧桂园控股评级展望至BB+（正面）之后，碧桂园控股在提升信用评级上的又一大突破。此次调升评级后，碧桂园控股成为国际信用评级最高的中国民营住宅开发商。

  (CIS)