2015年半年度报告摘要
公司代码：600675 公司简称：中华企业
一重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
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二主要财务数据和股东情况
2.1公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位: 股
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2.3控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
三管理层讨论与分析
2015 年上半年，随着央行降息周期的开启和楼市新政的出台，房地产市场已由低潮期走向回
暖。根据国家统计局数据显示，1-6月份，房地产开发投资43,955亿元，同比增长4.6%；商品房销售面积50,264万平方米，同比增长3.9%；商品房销售额34,259亿元，增长10.0%，增速提高6.9个百分点。但值得注意的是，区域市场分化明显，表现为：1、一线城市量增价稳，有利于公司上海地区项目的销售；二、三线城市以价换量，公司项目所在无锡、江阴等城市仍市场低迷。2、产品分化明显，刚需和首改销量较大，公司尚汇豪庭项目销售较好；别墅类和大平层类市场需求偏弱，对项目销售带来影响。在这样的形势下，公司紧抓市场回暖的有利契机，以资金回笼为重点，加快存货去化。报告期内，公司实现租售回笼37.46亿元，同比增长约18%；预收款项69.4亿元，比上年同期数增加123.94%；经营活动产生的现金流量净额达10.8亿元；实现结转营业收入12.73亿元，同比增长14.24%；实现归属于上市公司股东净利润-7.39亿元，同比下降343.87%，主要原因为报告期内主要项目未达结转条件，并且公司采取降价促销措施导致计提资产减值准备4.16亿元。6月末，由于计提致净资产减少，导致公司资产负债率上升至84%。
(一)主营业务分析
1财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
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2其他
(1)公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期内，公司利润构成及来源未发生重大变动。
(2)公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
①2014年10月29日，公司召开2014年第二次临时股东大会审议并通过了《关于公司发行中期票据的议案》，同意公司拟向中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）申请注册发行中期票据。报告期内，公司收到交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市协注[2015]MTN136号），同意接受公司中期票据的注册，金额为人民币16亿元，可分期发行。2015年5月25日及2015年8月11日，公司已分别完成2015年度第一、二期中期票据发行工作，发行金额总计16亿元。（具体内容请详见于上海证券交易所网站www.sse.com.cn上披露的临2014-060号、临2015-013号、临2015-015号公告及临2015-040号公告）
②2015年3月18日，公司召开第七届董事会第十六次会议审议并通过了《关于公司符合非公开发行公司债券条件的议案》及《关于本次非公开发行公司债券方案的议案》，拟非公开发行票面总额为不超过人民币30亿元（含30亿元）的公司债券。2015年6月5日，公司召开第七届董事会第十八次会议审议通过了《关于终止非公开发行公司债券的议案》、《关于公司符合发行公司债券条件的议案》及《关于本次公司债券发行方案的议案》，上述拟非公开发行公司债券调整为拟发行总额不超过人民币50亿元（含50亿元）公司债券。2015年6月29日，公司召开2014年度股东大会年会，审议通过上述议案。截至本报告披露日，上述公司债券的发行申请已报上海证券交易所审核。（具体内容请详见于上海证券交易所网站www.sse.com.cn上披露的临2015-006号、临2015-009号、临2015-021号、临2015-022号及临2015-028号公告）
(3)经营计划进展说明
报告期内，公司按照2015年度经营计划，稳步推进，着力在市场营销、资本运作、内部管理及企业改革等方面开展工作，取得了一定的成效。
（1）迎难而上，强化销售回笼
报告期内，公司以销售回笼为重点工作，将营销目标与考核紧密结合，采取有力措施，细化目标责任；加强对在售楼盘的动态跟踪和统筹管理，确保销售工作按计划有序推进；坚持以客户需求为导向，通过差异化营销策略，多元化营销手段，拓展销售渠道。报告期内，公司实现租售回笼约37.46亿元，其中，尚汇豪庭项目销售回笼17.75亿元。
（2）审时度势，推资本运作
报告期内，公司高度关注资本市场融资政策变化，紧抓融资窗口期。报告期内公司以低利率分两次发行总共16亿的中期票据。同时，公司拟发行总额不超过人民币50亿元（含50亿元）公司债券，已于报告期内报上海证券交易所审核。
（3）内部管理，保资金平衡
报告期内，公司以财务统筹为手段，以资金平衡为核心，以强化管理为重点，全面提升财务管理能级和水平。通过资金统筹，强化资金管理，减少资金沉淀；通过预算管理，提高预算执行力，合理调配资金，降低资金成本；通过融资管理，发行中票及公司债替换高息旧债，严控企业融资规模、成本和方式，确保资产负债率受控。同时，在项目管理上加强ERP流程的落实，严格控制工程支付节奏，并对接地产集团，以实现研发资源的集中。
（4）创新发展，加快整合求突破
报告期内，公司坚持以市场为导向，推进市场化的经营机制，完善销售考核机制和投资风险管控机制，实现利益共享共担，激发企业活力，促进国资的保值增值，确保股东利益的最大化。报告期内，公司已在上海汇锦投资有限公司探索风险抵押金制度，并拟在世博项目上推行上述制度。同时，公司加强内部资产整合，提高运营效率。报告期内，公司控股子公司上海古北房产租赁有限公司与上海古北物业有限公司实现了吸收合并，有利于拓展多元化业务。
(二)行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
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2、主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
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3、报告期内结转主营收入的主要项目
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(三)核心竞争力分析
公司历经60多年的磨练，专注于房地产事业，以"稳健经营、持续发展"为指导思想，立足上海拓展长三角。公司把提升企业经营水平、为股东创造价值以及扩大品牌影响力作为努力的目标，励炼内功，真抓实干。
1、以住宅和商业地产双轮驱动强化抗风险能力。公司在产品配置方面保持住宅与商业地产的合理动态配比，拥有一些高品质经营性物业，比如，公司标志性物业中华企业大厦。
2、以优良的产品和服务获得消费者对中华企业品牌的认同。作为"上海市著名商标"企业，公司创造了许多上海房地产行业第一，也开发建设了许多耳熟能详的产品，中华园系列、春城系列、古北系列等均获得消费者好评，中华企业品牌拥有一批忠实的消费群体。
3、以持续分红实现投资者价值回报。上市20年以来，公司秉持关注股东回报的经营理念，每年通过分配股利或现金分红方式给予投资者持续回报，仅现金分红累计超过12.18亿元，占上市以来募集资金总额195%。
(四)投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
报告期内，为了提高资金使用效率，为公司后续发展储备资金，公司转让部分子公司股权，具体如下： 币种：人民币
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(1)证券投资情况
√适用 □不适用
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(2)持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
单位：元
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2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1)委托理财情况
□适用 √不适用
(2)委托贷款情况
□适用 √不适用
(3)其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
3、募集资金使用情况
(1)募集资金总体使用情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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2014年9月2日，公司收到了中国证券监督管理委员会《关于核准中华企业股份有限公司公开发行公司债券的批复》（证监许可[2014]911号），核准公司向社会公开发行面值不超过15.5亿元的公司债券。2014年10月17日公司完成本次公司债15.5亿元的发行工作。2014年10月31日，公司13中企债在上海证券交易所挂牌上市（债券代码：122330，债券简称：13中企债）。
本次募集资金主要用于偿还公司及子公司的借款，已使用和拟使用情况如下：
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(2)募集资金承诺项目情况
□适用 √不适用
(3)募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
(4)其他
4、主要子公司、参股公司分析
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5、非募集资金项目情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
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一、利润分配或资本公积金转增预案
(一)报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
由于公司2014年度经营亏损，经股东大会审议通过，公司对2014年度不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。
(二)半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
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二、其他披露事项
(一)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及说明
√适用 □不适用
根据目前销售状况，公司预计年初至下一报告期期末的累计净利润继续亏损。
(二)董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
(三)其他披露事项
1、公司2015年度下半年主要房地产项目情况
公司现有主要项目14个。报告期内，公司项目开工面积3.72万平方米，竣工面积为12.2万平方米，施工面积约为141.92万平方米。2015年年内计划开工项目主要有：古北世博E06-04地块，计划竣工项目主要有：江阴中企上城（二期小高层），古北御庭（酒店），杭州御品湾，苏州中华园，尚汇豪庭(一期)等。
公司2015年上半年主要房地产项目一栏表 单位：万平方米
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2、公司项目销售及结算情况 单位：平方米
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3、公司销售项目基本情况 单位：万平方米、亿元
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4、公司项目出租情况
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四涉及财务报告的相关事项
4.1与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
无
4.2报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影响。
无
4.3与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
无
4.4半年度财务报告已经审计，并被出具非标准审计报告的，董事会、监事会应当对涉及事项作出说明。
不适用
副董事长（法定代表人）：姜维
2015年8月29日
证券代码：600675 股票简称：中华企业 编号：临2015-042
中华企业股份有限公司
第八届董事会第二次会议决议公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
中华企业股份有限公司于2015年8月27日在上海市浦东雪野路928号10楼会议室召开第八届董事会第二次会议，应到董事7人，实际参与表决董事7人。会议由公司副董事长姜维主持，公司监事会成员和部分高级管理人员列席了本次会议。
经与会董事审议，通过如下议案：
一、关于公司2015年上半年度计提资产减值准备的议案。
表决结果:7票赞成，0票反对，0票弃权。
具体内容请详见2015年8月29日于上海证券交易所网站披露的临时公告：2015-044。
二、公司2015年半年度报告及其摘要。
表决结果:7票赞成，0票反对，0票弃权。
具体内容请详见2015年8月29日于上海证券交易所网站披露的2015年半年度报告及其摘要。
特此公告
中华企业股份有限公司
2015年8月29日
证券代码：600675 股票简称：中华企业 编号：临2015-043
中华企业股份有限公司
第八届监事会第二次会议决议公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
中华企业股份有限公司第八届监事会第二次会议于2015年8月27日在上海举行，应到监事3名，实到监事3名。公司董事会秘书列席了本次会议。会议审议通过如下议案：
一、中华企业股份有限公司2015年半年度报告及其摘要。
表决结果:3票赞成,0票反对,0票弃权。
经审议，监事会对中华企业股份有限公司2015年半年度报告发表如下书面审核意见：
（一）2015年半年度报告及审议程序均符合法律、法规、公司章程和公司内部管理制度的各项规定；
（二）2015年半年度报告的内容、格式均符合中国证监会和上海证券交易所的各项规定，所包含的信息能从各个方面真实反映出公司2015年上半年的经营管理和财务状况；
（三）在提出本审核意见前，监事会未发现参与2015年半年度报告编制和审议的人员有违反保密规定的行为。
二、关于公司2015年上半年度计提资产减值准备的议案。
表决结果:3票赞成,0票反对,0票弃权。
经审议，监事会对本次计提资产减值准备无异议。希望公司加快项目销售，加速资金回笼,提高企业健康度。
特此公告
中华企业股份有限公司
2015年8月29日
证券代码：600675 股票简称：中华企业 编号：临2015-044
中华企业股份有限公司关于计提资产减值准备的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
一、 计提资产减值准备情况
今年以来受政策刺激，房地产市场有所回暖，公司紧抓有利时机，采取一房一策，加快存货去化，强化资金回笼，2015年上半年公司租售回笼资金37.46亿元，同比增长约18%。由于全国房地产市场区域分化明显，无锡、江阴等当地市场持续低迷，公司采取降价促销措施，而公司部分项目成本较高，按《企业会计准则》和公司会计政策、会计估计的相关规定，2015年上半年，对在售项目江阴中企上城和江阴尚海荟，根据实际销售价格并结合年度销售计划确认资产减值准备，2015年上半年度公司需计提资产减值准备41,585.2万元，其中，江阴中企上城项目计提资产减值准备人民币19,000万元，江阴尚海荟项目计提资产减值准备人民币22,585.2万元；对其他项目，目前根据市场情况和销售计划尚不需要计提资产减值准备，届时将根据实际销售价格并结合市场变化情况再确认资产减值可能性，并在定期报告中按照规定履行信息披露义务。本次计提具体情况如下：
1、江阴中企上城：该项目位于江苏江阴市港城大道288号，占地面积186亩，地上建筑面积16.28万平方米，容积率1.1（别墅）和1.7（小高层），产品类型为德国低碳科技住宅，建筑成本相对较高。该项目由江阴中企誉德房地产有限公司负责具体开发，公司占其95%股权。截止报告期末，该项目可售面积10.06万平方米。经确认，2015年上半年度需计提资产减值准备28,600万元，扣除已累计计提资产减值准备9,600万元，本报告期计提资产减值准备19,000万元。
2、江阴尚海荟：该项目位于江苏江阴市澄江街道澄南路东、毗陵路北侧。2011年1月，控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司以4.952亿元价格竞得，占地面积为8.47万平方米，容积率为1.5，项目类型为公寓住宅。该项目由江阴金安置业有限公司负责开发，上海房地产经营（集团）有限公司占其51%股权。截止报告期末，该项目尚有可售面积9.34万平方米，经确认该项目2015年上半年度需计提资产减值准备22,585.2万元。
二、 计提资产减值准备对公司财务状况的影响
本次计提资产减值准备相应减少公司报告期归属上市公司股东净利润28，416.61万元。
三、 董事会关于公司计提资产减值准备的合理性说明
公司董事会认为：公司根据《企业会计准则》相关要求，本着谨慎性原则，计提资产减值准备，能够更加客观公正的反映公司的财务状况和资产价值。董事会同意《关于公司2015年上半年计提资产减值准备的议案》。针对房地产行业严峻的调整趋势和公司转型发展的要求，报告期内销售回笼取得一定成绩，仍未达到预期，董事会要求经营层在第三季度全面梳理公司项目状况，采取积极有力措施，加快存货去化，强化资金回笼，必要时应当及时调整销售策略和售价，全力提高企业健康度。
四、 独立董事关于计提资产减值准备的独立意见
独立董事认为：本次计提资产减值准备的决策程序合法，符合《企业会计准则》和公司会计政策、会计估计的相关规定，能够客观公正、公允的反映公司的财务状况及资产价值。对本次关于公司2015年上半年度计提资产减值准备的议案表示同意。
五、 监事会关于计提资产减值准备的审核意见
监事会认为：对本次计提资产减值准备无异议。希望公司加快项目销售，加速资金回笼,提高企业健康度。
特此公告
中华企业股份有限公司
2015年8月29日