□张 锐

  在国内地产市场纵横捭阖与频频举牌的同时，以中国平安、中国人寿与安邦保险为主力阵容的中资保险公司进军海外房地产的脚步也大提速。仲量联行的最新统计报告显示，年初至今，我国海外房地产投资同比激增50%，达156亿美元。看中资保险巨头业已落袋的最新海外地产项目，伴随商业规模的量级扩张，国内保险公司投资转型升级的脉络格外清晰。

  从中国平安斥资3.27亿英镑拿下伦敦历史建筑伦敦塔广场，到安邦保险出资4.15亿美元买下曼哈顿第五大道717号办公楼，再到阳光保险出价2.3亿美元将曼哈顿的巴卡拉酒店收入囊中，外加安邦保险集结7.5亿英镑资金正在全力竞购的伦敦苍鹭大厦等，保守计算，今年以来，仅国内营收排名前10的主要保险公司砸向海外地产的资金至少有30多亿美元。

  国内险企布局海外地产虽然只有两年多，但区别于先前惯用单枪匹马的商业手法，如今保险公司更侧重合纵连横的资本策略，投资基金或与海外机构联手成立合资公司，这样既能迅速熟悉当地市场，也可有效获取投资相关专业信息，同时分散投资风险。如中国人寿与卡塔尔控股公司联合出资收购伦敦金丝雀码头的10 Upper Bank Street大楼；中国平安携手美国不动产基金(BIP)投资美国地产市场；中国人寿、中国平安双双与美国房地产公司铁狮门共同投资开发波士顿一个价值5亿美元的地产项目；此外，中国人寿将与新加坡上市公司普洛斯及另两家机构合作设立一只名为GLP US Income Partners II的基金，以期在目标国地产市场有所斩获。

  与一年之前专注于商业写字楼及土地交易之类投资标的不同，走向海外的保险公司将目光转向了物流地产。如中国平安与BIP计划合作投资的价值6亿美元的地产组合，双方已物色到了一批地处战略位置且价值逾4亿美元的物流物业项目。另外，中国人寿与普洛斯等合作成立的GLP US Income Partners II基金也主要是用于管理近期在美国收购的一份仓储业务。随着中资保险公司在海外市场浸入程度的加深，未来还会开发出更多的投资与商业运营模式。

  分析发现，金融机构存款、国债与金融债等固定类资产和以股票、股票型混合型基金、权证为篮子的权益类资产以及地产、物业等组成的不动产，是保险公司在海外投资的三大标的，过去两年投资地区以我国香港为主，其中港币资产占比超过64%，投资品种以权益类资产为主。但最新数据显示，今年前三季度，美国、英国、澳大利亚成了中国保险资本的首选目的地，用于三国地产投入的资金占了中资保险全部海外房地产投资的70%，其中，纽约、伦敦和悉尼占比最大。

  中资保险热衷于海外房地产，关键是此类资产本身彰显出了风险较低和收益较高的优点。相比国内而言，海外不动产市场更加成熟，投资回报率也更为稳定；同时，欧元和美元的汇率长期波幅较小，也符合保险资金选择长期负债的要求。据仲量联行发布的最新市场分析报告，今年以来，东京、悉尼、迪拜、纽约、洛杉矶、伦敦等全球10大城市写字楼租金涨幅超过了5%，这些城市写字楼资产价格增长也超过5%。显然，中资保险在这些地区的投资已产生了可观收益。另据全球著名地产顾问莱坊国际预测，未来5年，伦敦、纽约和悉尼写字楼租金的平均增长率分别为16.3%、28.2%和22.3%，将大大跑赢我国房地产投资回报率，中资保险在这些地区的投资力度肯定还会加大。

  一般估计，未来3至5年内人民币大幅走强的趋势很低，但美元升值预期已形成，汇率落差生态构成了中资保险加大海外投资的倒逼力量。另外，受金融危机以来美欧等发达经济体持续量化宽松政策的刺激，极其充沛的流动性已使权益类资产价格显著上升，估值风险也相应提高；发达国家短期并不会实质性改变“低利率”或“零利率”货币政策，这构成了对除债券类其他固定类资产价格的压制。因此，中资保险未来对权益类资产的再投资整体上将有所收敛，而另类资产的投资势必加码。据贝莱德资产管理公司调查，在流动性条件允许的前提下，未来2年内中资保险在考虑对权益类资产配置优化转型的基础上，不动产的投资比例有可能提升至其总资产的2%至2.5%，并逐步实现对传统权益类投资的部分替代。

  去年末，我国保险资金境外投资239.55亿美元，仅为保险业总资产的1.44%，而全球大多数国家将大约6%的保险资金投资于房地产，其中20%投资于海外市场。中资保险并不缺乏继续在海外地产市场纵横驰骋的底气。受保费和收益增长的正向反馈，我国保险业的资产总量膨胀至11.58万亿，较年初增长13.97%。按官方关于保险公司可将其总资产的15%用于境外投资的规定，中资保险能集结到海外地产的资本可达1.73万亿之巨。而以现在的发展趋势与节奏，仲量联行估计，中国险资在境外的房地产直接投资有望达到2400亿美元。

  （作者系中国市场学会理事、经济学教授）