■解读中央经济工作会议

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 邱江

  2015年中央经济工作会议以前所未有的篇幅对房地产去库存进行了论述，2016年仍将是一个以楼市去库存为首要任务的政策年。从会议报告的表述来看，在户籍制度改革和深化住房制度改革两项重要改革措施并举之下，进城落户的农民工将成为房地产去库存的重要新增需求；同时，明确租售并举是深化住房制度的改革方向，着重强调租赁市场的完善和补位；在市场方面，政府鼓励针对去库存的各种降价、营销以及行业内的兼并重组。

  业内人士普遍预计，2016年房地产市场将迎来持续且相当宽松的政策，但同时也面临着较为严峻的整体经济形势。此次中央经济工作会议出台的一系列针对房地产去库存的“组合拳”，表明一场以挖掘购房新需求为核心的楼市去库存“歼灭战”已经打响。

  挖掘农民工住房需求

  作为规格最高的年度经济会议，每年的中央经济工作会议历来被视作第二年宏观经济政策最权威的风向标。从今年经济工作会议涉及房地产行业的内容来看，罕见地用了325个字符论述房地产去库存的重要性。相较去年中央经济工作会议只字未提房地产，今年的浓墨重彩表明2016年房地产政策将持续宽松，而房地产市场形势仍较为严峻。

  在中国房地产业协会原副会长朱中一看来，虽然2015年全国商品房成交量有望接近甚至超过2013年的最高水平，但从全国商品房待售面积来看，截至今年11月仍超过6.9亿平方米。“2011年以来的五年中几乎每年新增加1亿平方米左右待售面积，这还没有包括全国大批在建项目，以及已经卖出土地但还未动工的项目。一些城市前几年开发量过大，使得楼市库存去化艰难。”

  大量库存集中在人口流出、需求饱和、购买力不足的三、四线城市，这正是2015年在金融、信贷等多重政策出台后去库存效果并不乐观的重要原因之一。根据平安证券首席经济学家钟伟的估算，全国楼市去库存需要6-7年时间。

  挖掘三、四线城市新增的住房需求是解决高库存的关键点，而鼓励和引导转为城市户籍的农民工在中小城市落户、置业，满足其居住需求，无疑是挖掘新增住房需求的重要着力点。

  知名经济学者马光远认为，要让成为新市民的农民工变成买房的主力人群，必须在户籍制度、中小城市的产业发展和公共服务上着力改进。农民工只有在一个城市里有就业、子女的教育医疗等公共服务能够跟上，买房对他们才有意义。

  “要想更好更快地去库存，鼓励农民进城定居，确实是一个路径。而且，近几年在三、四线城市当中，约有三四成的购房需求，确实来自于周边中小城镇和农村。”上海易居房地产研究院院长杨红旭表示，如果能够在信贷、税收和宅基地流转（或质押）方面加大政策支持力度，确实能释放出较大规模的刚性需求，有利于促进三、四线城市去库存。

  克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱则认为，中央不仅要有政策方向，更要有配套政策尽快落实，比如说将农民工纳入公积金缴纳体系、个别城市对农民工购房给予税费优惠等。以上政策一旦实施，对增加有效需求、推动楼市中长期稳定有较大作用。

  重点培育租房市场

  除了将农民工落户转化为新增住房需求之外，会议公告中还重点提到了租赁市场的培育。这不仅是深化住房制度改革、满足新市民住房需求的重要举措，也是解决高库存的手段之一。

  公告特别强调，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

  杨红旭表示，作为新市民，不管是落户还是持有居住证，都应享受到与本地居民相同的公共服务，包括住房保障，因此将农民工纳入公租房等住房保障体系理所应当。而公告中提到的“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”，是近些年来政府首次提到“鼓励投资购买商品房”，接下去不排除相关部门出台优惠措施，比如个人和机构投资房产用于出租的，可享受税收减免等。明年住房租赁市场将会涌现出一批以住房租赁为主营业务的专业化企业，亦会有房企大力发展住房租赁业务，并有望剥离出来单独上市。

  地方政府可以收购存量房用于公租房，亦是去库存的间接手段。不过，这条政策对政府财政实力要求较高，且面临一个尴尬的矛盾——租房需求较大的一般是人口导入特征显著的一线及部分二线城市，这些城市库存压力本就不大；而大多数供求失衡、库存高企的是人口流出的三、四线，这些城市的租赁需求却很有限。“这是目前中国楼市供需错位的现状，是很难调和的矛盾。因此，该政策在操作层面推行有难度，效果可能也一般。”丁祖昱分析认为。

  限制性措施有望放松

  在市场层面，会议公告明确提出：“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。”

  中央经济工作会议如此明确表达“降价”的要求，实为罕见。不过，开发商普遍认为，定价是市场行为，由供求关系决定，根据各个城市市场环境不同，开发商自会制定针对性的价格策略，政府引导的作用并不大。

  对于“要取消过时的限制性措施”，业内人士普遍认为，限购、限贷以及针对开发商融资的种种限制，是“限制性措施”的真正含义。限购政策曾作为楼市调控的“杀手锏”，在过去几年大大抑制了购房需求，但目前仍在执行限购的城市仅剩下北、上、广、深四大一线城市以及三亚，其他绝大多数城市均已在2015年全面放开限购。一线城市明年放开限购的可能性很小，但针对一线城市外来人口购房的一些不合理限制有可能微调。

  市场更寄予希望的是房贷、税收等方面政策的继续放松。丁祖昱预测，首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用，首套房首付比例降至10%或将是2016年楼市去库存的“大招”；房贷利息抵扣个税政策则能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显，一旦实施，将在一、二线城市引爆楼市，对于库存去化会有明显的促进作用。