珠海华发综合发展有限公司公开发行2016年公司债券（第一期）募集说明书摘要

（上接25版）

公司有关对外担保的决策管理按照《对外担保管理办法》执行；公司按照计划安排和工作部署，做好对外担保的各项工作；按照公司对外担保制度规定的审批权限履行审批程序；公司对外担保的日常管理工作由公司相关业务部门跟进并组织实施。

4、关联交易决策管理

公司关联交易决策管理的日常工作由公司相关业务部门跟进并组织实施。目前公司虽未制定关联交易管理办法，但是关联交易遵循了一般市场交易的公开、公正和透明的原则，交易的定价均未偏离独立第三方的价格，符合市场惯例。

5、采购和招投标管理

公司的物资、服务采购及工程项目等的采购和招投标工作，依照相关法律法规和公司相关的制度规定执行；采购和招投标遵循公开、公平、公正、信用和效益原则；物资和服务采购操作方法遵循竞争性谈判方式、市场询价采购方式的基本程序；采购和招投标的审批权限实施层级审核原则，按照公司规定的审批权限履行审批程序；公司采购和招投标工作由公司相关业务部门跟进并组织实施。

6、现金管理

公司的现金管理、银行存款管理、备用金和其他货币资金管理、票据及印鉴管理、收款管理、支付管理和监督检查等按照现金管理有关规定执行；在货币资金管理的人员配置方面，公司建立了货币资金业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责权限，确保办理货币资金业务的不相容岗位相互分离，严禁由一人办理货币资金业务的全过程；公司配备出纳人员，负责办理现金收付和银行账户结算业务；并按照有关规定，出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记等工作。

7、财务管理

为实现公司发展目标，加强和完善财务管理及监督机制，根据国家有关法规，结合集团公司管理规定，公司制定了一系列财务管理制度。公司财务管理工作总体目标：保持公司良好的财务状况，实现安全性、收益性与流动性的统一。通过发展核心产业、合理运用资本运作手段，根据集团公司战略规划，有效配置财务资源，保障公司健康、持续、稳定发展。财务工作应遵循的基本原则：成本效益平衡原则；收益风险均衡原则；短期与长期利益相结合原则；集中管理与分级授权相结合的原则；目标导向与过程管理相结合的原则。公司财务管理制度规范了财务管理职责。公司财务制度对公司财务工作的组织体系、资金管理、资产管理、负债管理、成本及费用管理、收入及利润管理、财务内部控制制度、财务风险管理、财务预算、财务报告、管理会计、外部审计、资产评估、财务信息化、财务监督等方面进行了规定。

8、对控股子公司管理

发行人对控股子公司的财务、重大投资、人事等方面工作实行统一管理。公司各职能部门对子公司相关业务和管理进行指导、服务和监督，对控股子公司战略发展情况进行全程跟踪；财务部定期取得并审阅各子公司的月度、季度、半年度及年度财务报告，对财务政策、资金监管、收支情况进行系统管理。报告期内，公司对子公司管理得到了有效控制。

9、突发事件应急预案

为抵御日常经营过程中的突发性风险，公司设立了针对突发事件的应急预案，主要包括重大突发事件适用范围、预警和预防机制、突发事件信息披露、应急处置方案、责任追究等。同时设立了重大突发事件应急处置领导小组（以下简称领导小组），由董事长任组长，其他高级管理人员及相关职能部门负责人任组员。领导小组负责研究决定和部署重大突发事件的应急处置工作，必要时派出工作组负责现场应急处置工作。

应急预案对处置重大突发事件应急预案的工作制度和流程进行了规定，包括：预测监控、信息报告、应急处置和问责处置等方面。首先，在预测监控方面，由相关职能部门组成信息监控中心负责收集各类事件信息，对检测到的可能引起突发危机的信息进行鉴别、分类和分析，对可能发生的危机类型及其危害程度作出预测，并在必要时发出危机警报；其次，在信息报告方面，预案规定重大突发事件发生或可能发生时，事发单位应立即如实向公司分管领导、总经理报告，经理及时向执行董事长汇报，不得瞒报、谎报、迟报。公司管理层接到重大突发事件或可能发生的报告后，应及时汇总情况向领导小组汇报，并将处置意见和建议传达给事发单位，随时跟踪反馈落实情况。同时根据国家规定，突发的重大事件需要向上级主管部门报告的，要及时报告；再次，在应急处置方面，预案规定重大突发事件发生或可能发生时，事发单位应立即进行先期处置，分管领导要亲临现场，采取有效措施控制事态，最大限度减少危害和影响，并将情况及时上报。公司根据突发事件的性质和发展态势，视情况决定派出工作组赴事发单位指导和协助做好应急处置工作；最后，在问责处置方面，预案规定重大突发事件应急处置工作实行领导责任制，执行“三不放过原则”，即突发事件的原因不查清楚不放过；责任人不处理不放过；改进措施不落实不放过原则。

针对公司治理和人员管理方面，如遇突发事件造成公司董事、监事、高级管理人员涉嫌违法违纪被有权机关调查或者采取强制措施，无法履行职责的，公司将及时安排其他管理人员代为履行职责，并及时选举新任管理层人员，并根据重大事项集体决策制度，确保正常经营的开展和公司治理机制的运行。此外，在出现突发事件时，公司将主动与主承销商、受托机构、评级机构、监管机构、媒体等方面及时沟通，通过指定媒体披露该事件信息及其影响情况

七、发行人董事、监事、高级管理人员的基本情况

（一）董事、监事、高级管理人员基本情况

公司董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的规定。公司现任董事、监事、高级管理人员基本情况如下表所示：

表3-3：公司现任董事、监事、高级管理人员基本情况

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发行人董事、监事、高管当中，存在在华发集团内部其他公司兼职的情况，但不存在公务员在发行人及其子公司兼职情况。

（二）董事、监事、高级管理人员简历及兼职情况

1、郭凌勇。男，1973年出生，本科，毕业于北京师范大学历史学专业。现任珠海华发综合发展有限公司董事长，珠海华发集团有限公司副总经理、珠海十字门中央商务区建设有限公司董事长。

2、席晓乐。男，1965年6月出生，汉族，大学本科，工程师。1986年毕业于华中科技大学建筑结构工程学本科专业，现任珠海华发综合发展有限公司董事兼总经理。曾任珠海市房产公司工程部部长、总经理助理，珠海经济特区建材公司总经理、法人代表，珠海市建安集团公司董事、副总经理。

3、钟铭。女，1971年生，注册会计师、注册资产评估师、国际注册内部审计师，暨南大学会计学本科毕业。现任珠海华发综合发展有限公司董事、副总经理，珠海华发现代服务投资控股有限公司执行董事兼总经理。

4、伍超。男，1968年出生，中山大学硕士研究生，经济师。现任珠海华发综合发展有限公司董事、副总经理。

5、葛志红。女，1959年出生，会计师，中山大学高级管理人员工商管理硕士。现任珠海华发综合发展有限公司监事长。

6、范燕鸿。男，1962年11月出生，国际注册风险管理师CRMA，会计师，审计师，中山大学商务管理专业本科毕业，中山大学管理学院企业管理专业在职研究生。曾任中共韶关市乳源县委办公室科员，韶关市乳源县审计局股长，珠海市审计局副科长，科长，办公室主任，纪检委员。现任珠海市华发集团有限公司审计室经理。2012年至今，担任珠海华发综合发展有限公司监事。

7、杜坚。男，1966年3月出生，毕业于江西财经大学工商管理专业，国家拍卖师。现任珠海华发综合发展有限公司监事，珠海华发集团有限公司党委办副主任、纪检办主任。

8、胡虹。女，1973年5月出生，毕业于合肥经济技术学院会计学专业。现任珠海华发综合发展有限公司财务总监。

9、岳玲荣。男，1986年生，注册会计师，长春理工大学工商管理本科毕业，曾任瑞华会计师事务所（特殊普通合伙)审计经理、北京泰德基金管理集团高级投资经理；现任珠海华发综合发展有限公司董事会秘书。

八、发行人主营业务情况

（一）经营范围

公司经营范围：停车场经营、商铺出租、汽车租赁；物业管理（凭资质证经营），物业代理；实业投资；会展服务；营销策划；市政工程配套服务、绿化工程（以上项目须取得资质证后方可经营）；广告设计、制作、发布及代理；广告位出租；商务服务（不含许可经营项目）。

（二）发行人拥有的经营资质情况

发行人及其控股子公司均已按照国家相关法律法规要求，依法就其经营业务办理相关行业经营资质证书。截至本募集说明书摘要签署日，发行人及其控股子公司拥有的经营资质情况如下：

表3-4：发行人及其子公司经营资质情况表

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（三）主营业务概况

发行人已形成以城市运营、现代服务、商贸物流为主的三大主业板块。

表3-5：发行人近三年及2015年上半年营业收入情况表

单位：万元、%

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注：1、主营业务中的其他业务主要包括部分物业的餐饮服务、自有商铺运营、人力资源业务等。2、其他业务收入主要包括横琴金融基地的租赁，其他物业租赁、华发汽车新股申购等。3、表中占比指占当期营业收入的比重。

表3-6：发行人近三年及2015年上半年营业成本情况表

单位：万元、%

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注：1、主营业务中的其他业务主要包括部分物业的餐饮服务、自有商铺运营、人力资源业务；2、主营业务以外的其他业务主要包括横琴金融产业基地的租赁，其他物业租赁、华发汽车新股申购等；3、表中占比指占当期营业成本的比重。

表3-7：发行人近三年及2015年上半年毛利构成情况表

单位：万元、%

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注：1、主营业务中的其他业务主要包括部分物业的餐饮服务、自有商铺运营、人力资源业务。2012年、2013年主营业务中的其他业务毛利润为负主要是餐饮服务运营亏损所致；2、主营业务以外的其他业务主要包括横琴金融产业基地的租赁，其他物业租赁，华发汽车新股申购等。2015年1-6月的其他业务毛利润为负主要是横琴金融产业基地投入运营不久，项目按月计提的折旧超过营业收入所致。3、表中占比指占当期营业毛利的比重。

表3-8：发行人近三年及2015年上半年毛利率情况表

单位：%

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2012年度、2013年度、2014年度及2015年1-6月，公司的营业收入分别为202,793.49万元、395,272.50万元、838,936.57万元和314,570.99万元，主营业务收入分别为200,405.73万元、392,289.84万元、829,145.27万元和306,552.37万元，在营业收入中占比分别为98.82%、99.25%、98.83%和97.45%，主营业务收入规模持续增加且占营业收入比例较高。

公司的主营业务收入主要来源于城市运营和商贸物流业务，2012年度、2013年度、2014年度和2015年1-6月，城市运营业务板块实现收入分别为102,396.88万元、121,944.13万元、317,844.02万元和103,590.58万元，在营业收入中占比分别为50.49%、30.85%、37.89%和32.93%，城市运营业务板块收入占公司收入比重呈下降趋势；商贸物流业务板块实现收入分别为79,476.89万元、248,059.67万元、479,496.43万元和186,853.60万元，在营业收入中占比分别为39.19%、62.76%、57.16%和59.40%，商贸物流板块收入贡献度呈增长态势；现代服务业务板块实现收入分别为16,910.14万元、20,369.04万元、29,315.59万元和15,255.75万元，在营业收入中占比分别为8.34%、5.15%、3.49%和4.85%，现代服务业务收入以物业收入为主，近三年随着建成物业的增加，公司物业管理收入持续增长。

2013年度，公司主营业务收入较2012年度增加191,884.11万元，同比增长95.75%，主要得益于商贸收入的迅速增长。2013年度，公司商贸物流收入较2012年同期增加168,582.78万元，同比增长212.12%，主要是因为商贸物流业务中的焦炭和燃料油贸易收入增长所致。

2014年度，公司主营业务收入较2013年度增加436,855.43万元，同比增长111.36%，主要得益于城市运营业务收入和商贸物流收入的大幅增长。其中，2014年度公司城市运营业务收入较2013年增加192,335.02万元，同比增长157.72%，主要是因为十字门中央商务区开发收入增长较快。商贸物流板块收入较2013年增加231,436.76万元，同比增长93.30%，主要是因为公司扩大商贸经营规模，增加大宗商品品种贸易所致，其中重质油和进口铁矿砂收入增长较快。

2012年度、2013年度、2014年度及2015年1-6月，公司的营业成本分别为177,345.08万元、317,056.94万元、656,808.26万元和247,118.46万元，主营业务成本分别为177,288.05万元、314,338.65万元、646,712.84万元和241,288.19万元，在营业成本中占比分别为99.97%、99.14%、98.46%和97.64%。

2012年度、2013年度、2014年度及2015年1-6月，公司营业成本中商贸物流成本占比相对较高，占比分别为42.62%、74.72%、71.86%和75.59%，其次为城市运营板块，占比分别为48.87%、18.75%、23%和17.44%，现代服务成本占比相对较低，占比分别为7.43%、5.04%、3.28%和5.26%。

2013年度，公司主营业务成本较2012年增加137,050.60万元，同比增长77.30%，主要是因为商贸物流成本的增长；2014年度，主营业务成本较2013年增加332,374.19万元，同比增长105.74%，主要是因为商贸物流和城市运营成本的增长。总体来看，公司主营业务成本和主营业务收入的构成及比重变化趋势基本趋同。

2012年度、2013年度、2014年度及2015年1-6月，公司的营业毛利分别为25,448.41万元、78,215.56万元、182,128.31万元和67,452.53万元，其中主营业务毛利分别为23,117.68万元、77,951.19万元、182,432.43万元和65,264.18万元，占营业毛利比重分别为90.84%、99.66%、100.17%和96.76%。主营业务毛利迅速增长主要得益于城市运营板块业务毛利的增长。

主营业务毛利构成中，以城市运营板块毛利最高，2012年度、2013年度、2014年度及2015年1-6月，城市运营板块毛利分别为15,732.40万元、62,495.49万元、166,806.27万元和60,482.15万元，在营业毛利中占比分别为61.82%、79.90%、91.59%和89.67%，城市运营业务从2012年开始运行，由于十字门中央商务区土地售价增长较快，发行人获得的分成收益大幅增加，故毛利增长较快；商贸物流板块毛利对主营业务毛利的贡献度逐年下降，商贸物流板块毛利分别为3,895.31万元、11,155.01万元、7,497.99万元和2,522.16万元，在主营业务毛利中占比分别为15.31%、14.26%、4.12%和3.74%，2014年公司商贸物流板块贸易品种结构发生较大变化，由于毛利较高的建材贸易比重由2013年的20%下降为2014年的12%左右，而毛利较低的大宗商品贸易比重上升，导致商贸物流业务板块毛利下降；现代服务板块对主营业务毛利的贡献度逐年上升并超过商贸物流板块，现代服务板块毛利分别为3,740.17万元、4,374.64万元、7,786.19万元和2,262.80万元，在主营业务毛利中占比分别为14.70%、5.59%、4.28%和3.35%。

2012年度、2013年度、2014年度及2015年1-6月，公司营业毛利率分别为12.55%、19.79%、21.71%和21.44%，主营业务毛利率分别为11.54%、19.87%、22.00%和21.29%。其中，城市运营板块毛利率最高，分别为15.36%、51.25%、52.48%和58.39%，现代服务板块毛利率次之，分别为22.12%、21.48%、26.56%和14.83%，商贸物流板块毛利率相对较低，分别为4.90%、4.50%、1.56%和1.35%。

（四）各板块业务情况

公司主营业务主要包括城市运营、商贸物流和现代服务三大板块，产业布局清晰，其中，城市运营和商贸物流对主营业务收入的贡献度较高，城市运营业务毛利率最高，现代服务业务毛利率次之，商贸物流业务毛利率最低。

1、城市运营板块

公司的城市运营板块主要由公司下属公司珠海华发城市运营投资控股有限公司负责。城市运营板块业务主要分为一级土地开发、商业地产项目和保障房建设及其他项目建设三个部分，主要子公司包括珠海十字门中央商务区建设控股有限公司、珠海华发保障房建设控股有限公司、珠海华金开发建设有限公司、珠海华保开发建设有限公司等。

表3-9：公司近三年及2015年上半年城市运营板块营业收入主要构成情况表

单位：万元、%

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注：1、表中占比为占当期主营业务收入的比重；2、表中所列为截至2015年上半年已产生收入的城市运营板块的主要项目，保障房项目尚未完工产生收入，故不在此列示。

表3-10：公司近三年及一期城市运营板块营业成本主要构成情况表

单位：万元、%

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注：1、表中占比为占当期主营业务成本的比重；2、表中所列为截至2015年上半年已产生收入的城市运营板块的主要项目，保障房项目由于尚未完工产生收入，故不在此列示。

表3-11：公司近三年及2015年上半年城市运营板块营业毛利主要构成情况表

单位：万元、%

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注：1、表中占比为占当期主营业务毛利的比重。

1.1、一级土地开发

公司的一级土地开发业务主要包括十字门中央商务区一级土地开发、金湾航空新城一级土地开发、保税区二期一级土地开发和珠海高新区北围一级土地开发。一级土地开发业务采用政府授权形式，授权公司下属子公司进行土地一级开发，开发用地在“招拍挂”前属于政府，不注入公司，开发资金由发行人筹措，土地开发完毕，由政府与公司进行成本核算和验收结算，政府出让土地后，公司可按照土地出让收入的一定比例获取收益。

1.1.1、十字门中央商务区一级土地开发

2009年5月22日，为启动横琴新区开发、促进珠海城市发展、建设珠江口西岸核心城市、构筑粤港澳合作实体平台，经珠海市政府批准，成立了珠海十字门中央商务区建设控股有限公司，主要负责珠海十字门中央商务区的土地储备、土地一级开发、基础设施建设、项目开发建设和运营等；2009年7月，十字门公司取得了十字门中央商务区内的土地一级开发资质；2010年3月，华发集团、珠海市国土资源局、十字门公司三方签订《珠海十字门土地一级开发协议》；2011年8月，国务院同意横琴实行“比经济特区更加特殊”的优惠政策，促进横琴实现类似香港“自由贸易区”建设发展蓝图，十字门公司加快了开发十字门中央商务区的脚步。

2015年4月中国（广东）自由贸易试验区珠海横琴新区片区挂牌成立，在税收政策、分线管理和监管政策等方面进一步获得优惠政策，十字门中央商务区的开发进入一个新的阶段。

1.1.1.1、开发区域

珠海十字门中央商务区位于珠海东部城区、西部城区和横琴新区的中心，毗邻湾仔、横琴和拱北三大口岸，东面与澳门一水相隔，南至横琴环岛东路，西邻珠海保税区及横琴大桥，北靠将军山脉，通过港珠澳大桥与香港直接相连，占地面积约5.77平方公里，其中：北部片区（即湾仔片区）位于南湾海滨，占地约2.28平方公里；南部片区（即横琴片区）位于横琴，占地约3.49平方公里，规划总建筑面积约1,080万平方米。

目前，十字门公司的主要收入来源为一级土地开发业务。除一级土地开发外，十字门公司通过招拍挂的形式取得了十字门中央商务区29块土地的使用权，用于各类项目建设。其中，横琴金融产业基地已建成并投入运营，珠海国际会展中心基本建成并部分投入运营，横琴国际金融中心大厦加速推进建设，横琴创意谷力争2015年底建成。

十字门中央商务区开发区域包括湾仔片区和横琴片区。根据《珠海十字门中央商务区土地一级开发协议》和《珠海十字门中央商务区土地一级开发操作办法》，十字门公司负责按年度制定实施土地一级开发计划，土地出让后，珠海市财政局按土地功能不同，从土地出让金中扣除相关税费后再将剩余资金按确定的相应比例拨付十字门公司。

表3-12：十字门中央商务区用地性质规划表

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1.1.1.2、开发模式

（1）取得待开发的土地

一级土地开发业务采用授权形式，由珠海市国土部门经报市政府批准后，市政府授权十字门公司对十字门片区进行一级土地开发。开发用地不注入公司。

（2）开发内容

十字门公司对其负责开发范围内的土地进行一级开发规划编制、投融资、土地现状调查、青苗补偿、拆迁安置、收购土地、土地平整及道路、供电、供水等基础设施以及公园、绿地等公共设施建设。

（3）成本核算

开发成本主要包括规划编制费、新增建设用地使用费、征地拆迁补偿费、收购、收回和土地置换过程中发生的有关补偿费用和税费、市政基础设施和公共设施建设有关费用、贷款利息、第三方费用、经相关部门核准的其他支出。

（4）验收与结算

土地一级开发验收与结算分为以下两种方式：一是定期验收与结算，按年度进行；二是分项验收与结算，一级开发相关子项目完成后，由十字门公司按子项目完成情况上报验收与结算资料。

（5）收益分配

土地出让收入按规定缴入珠海市财政专户后统一上缴国库，十字门公司的收益由珠海市财政局按照以下方式结算支付：完成土地一级开发后的经营性用地出让后，按土地功能不同从土地出让金中扣除相关税费后，确定相应的比例给予十字门公司作为收益（商业、住宅按35%；办公、会展、酒店和其他按55%）。

（6）会计核算方式

公司用于一级开发的土地，在招拍挂前属于当地政府，不计入公司财务报表，公司进行土地一级开发发生的支出计入存货当中的开发成本，借记存货-开发成本，贷记银行存款；一级土地开发完毕，当地政府进行招拍挂出让土地后，公司根据土地出让分成确认收入，借记应收账款，贷记主营业务收入，同时结转出让土地的成本，借记主营业务成本，贷记存货-开发成本。

（7）支付土地分成款计划

政府出让土地时，挂牌文件上会载明受让土地的公司缴齐全部土地出让金的期限，该期限一般为6-9个月。政府收到全部土地出让金后，按照与发行人协议约定，先向发行人支付50%土地分成收益，剩余部分待出让土地的周边路网及配套工程完工验收后，再由政府支付，整体账期一般为一年左右，不会超过两年。

1.1.1.3、开发进度

截至2015年6月末，十字门中央商务区内青苗补偿基本完成，建设用地报批达93%，具体进度如下表所示：

表3-13：十字门中央商务区开发规划及开发进度

单位：亿元

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1.1.1.4、开发收益

最近三年及一期，十字门中央商务区共完成19宗经营性用地的出让，出让面积共244.37万平方米，财务确认营业收入合计49.77亿元，其中，2012年出让横琴片区土地5宗，出让面积62.56万平方米，财务确认营业收入约10.24亿元；2013年出让横琴片区土地5宗，出让面积72.36万平方米，财务确认营业收入约12.19亿元；2014年出让横琴片区土地4宗，湾仔片区土地2宗，出让面积81.13万平方米，财务确认营业收入约31.43亿元；2015年上半年，出让横琴片区土地3宗，出让面积28.32万平方米，财务确认营业收入约6.31亿元。未来5年土地出让预测情况详见下表：

表3-14：十字门中央商务区一级土地开发收益返还测算表

单位：亿元

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1.1.2、金湾航空新城核心区一级土地开发

2013年7月，公司股东华发集团与珠海市金湾区人民政府签订了《珠海市金湾区航空新城开发战略合作框架协议》，约定由华发集团作为金湾航空新城开发战略合作伙伴，启动金湾航空新城建设，完善区域配套设施，推动金湾区产业转型升级，开发项目包括区域内土地一级开发、市政基础设施建设和部分服务配套项目（如文化、教育、医疗等公共配套设施）的开发及运营，以及金湾区航空产业园航空保税区的整体开发及运营和金湾区联港工业区升级改造；其中，金湾航空新城核心区作为首期启动项目；2013年8月，华发集团与珠海市金湾区人民政府签署《珠海市金湾区航空新城核心区土地一级开发合作协议》；2013年10月公司子公司珠海华金开发建设有限公司获得珠海市人民政府赋予的金湾航空新城核心区土地一级开发职能（珠府函【2013】312号），负责珠海市金湾区航空新城核心区的土地一级开发和市政基础设施建设。

1.1.2.1、开发区域

金湾航空新城核心区一级土地开发项目东起机场东路，西至双湖路，北到金湖大道，南到中心河的规划主干道，总用地面积约3.8平方公里。

表3-15：金湾航空新城用地性质规划表

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1.1.2.2、开发模式

（1）取得待开发的土地

金湾航空新城核心区一级土地开发采用授权方式，根据《珠海市人民政府关于赋予珠海华金开发建设有限公司土地一级开发职能的批复》（珠府函【2013】312号）授权公司下属公司珠海华金开发建设有限公司负责开发金湾航空新城核心区，所开发的土地不划拨给公司或下属公司。

（2）开发内容

项目开发内容为金湾区航空新城核心区范围内土地一级开发和市政基础设施建设，主要包括土地整理及清理、场地平整工程、道路工程、110KV电缆沟、桥梁工程、排洪渠工程、景观工程、公用设施、污雨水管网工程、路灯照明及亮化工程、高压电力及其设施的拆迁、公共设施配套支路、人工湖工程、中心河工程、公共区域地下人防兼停车场工程。

（3）成本核算

金湾航空新城核心区土地一级开发成本包括土地整理费、市政配套设施建设及设计费用、土地出让费、资金成本、管理费用和其他相关费用。

（4）验收与结算

公司建立项目成本核算台账，每个子项目竣工验收合格后三个月内将竣工决算提交政府审核，所有土地一级开发项目完成后一年内，将总决算报政府审核，单宗经营性出让用地出让后，双方可核算该宗用地的土地一级开发成本及收益，并进行收益的预分配，在项目用地范围内全部可出让经营性用地出让完毕后完成项目用地出让收益的最终分配结算并据此进行调整。

（5）收益分配

双方约定开发范围内可出让经营性用地的土地出让收入优先偿还公司土地一级开发成本，公司可通过获得可出让经营性用地土地增值收益的30％分成来实现投资收益。政府通过招拍挂出让土地，挂牌文件上会载明受让土地的公司缴齐全部土地出让金的期限，该期限一般为6个月。政府收到全部土地出让金后，按照与发行人协议约定，扣除相应税费后，先支付土地结转开发成本，剩余收益部分华金公司获得30%溢价收益，整体账期一般为一年之内。

（6）会计核算方式

公司用于一级开发的土地，在招拍挂前属于当地政府，不计入公司报表，公司进行土地一级开发发生的开发支出计入存货当中的开发成本，借记存货-开发成本，贷记银行存款。当一级土地开发完毕，当地政府进行招拍挂出让土地后，公司根据土地出让分成确认收入，借记应收账款，贷记主营业务收入，同时结转出让土地的成本，借记主营业务成本，贷记存货-开发成本。

1.1.2.3、开发进度

金湾航空新城核心区土地一级开发项目已于2014年上半年开工，预计2018年完工，计划总投资35.00亿元，截止2015年6月末已完成投资8.79亿元。

1.1.2.4、开发收益

2014年，出让金湾片区土地2宗，出让面积40.25万平方米，土地款的缴付时间为2015年1-7月，2015年上半年公司收入确认金额为40,522.95万元。未来收益情况预测如下：

表3-16：发行人金湾航空新城核心区一级土地开发业务收益测算表

单位：亿元

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1.1.3、珠海保税区二期一级土地开发

2014年5月，为实现珠海保税区“一年树形象、三年大发展、五年成规模、到2020年建成全国一流保税区”的发展目标，华发集团与珠海保税区管理委员会签署《珠海保税区二期土地一级开发合作协议》，启动了保税区二期一级土地开发项目；2014年7月，公司子公司珠海华保开发建设有限公司获得珠海市人民政府赋予的土地一级开发职能（珠府函【2014】184号），负责对珠海市保税区二期的土地一级开发和市政基础设施建设。

1.1.3.1、开发区域

珠海保税区位于珠海市的南面，紧靠横琴新区和十字门中央商务区，与澳门隔水相望。保税区二期项目位于珠海保税区的西南角，东至宝珠路，南至情侣西路，西至保西路，北至南湾大道，占地面积约2.3平方公里。

根据《珠海保税区控制性详细规划修改》等相关数据统计，保税区二期的规划用地约230万平方米，扣除非经营性用地及已出让经营性用地后剩余可出让楼面面积约为235.34万平方米，具体指标如下：

表3-17：保税区二期可出让土地规划表

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1.1.3.2、开发模式

（1）取得待开发的土地

一级土地开发业务采用授权形式，由珠海市政府授权珠海华保开发建设有限公司对珠海保税区二期进行一级土地开发，开发用地不注入公司。

（2）开发内容

珠海华保开发建设有限公司对其负责开发范围内的土地进行一级开发规划编制、投融资、土地平整及道路、供电、供水、排水、排污、桥梁涵洞、公园、绿地等市政基础设施建设，以及涉及到项目咨询、监理、造价咨询、设计、勘察、测绘、质检、规划验收等相关工作，并在相关政府部门主导下完成收购土地、拆迁补偿、用地报批等具体实施工作。

（3）成本核算

土地一级开发成本主要包括土地整理费用、土地出让费用、市政基础设施建设及设计费用、管理费用。公司建立项目成本核算台账，每个子项目竣工验收合格后三个月内将竣工决算提交政府审核，所有土地一级开发项目完成后一年内，将总决算报政府审核，单宗经营性出让用地出让后，双方可核算该宗用地的土地一级开发成本及收益，并进行收益的预分配，在项目用地范围内全部可出让经营性用地出让完毕后完成项目用地出让收益的最终分配结算并据此进行调整。

（4）收益分配

项目开发范围内可出让经营性用地的土地出让收入在扣除应上缴费用并优先偿还华保开发所支付的土地一级开发成本后，华保开发可获得土地增值收益（即土地出让收入在扣除应上缴费用及土地一级开发成本后的剩余金额）的25%作为土地一级开发收益。珠海市财政局在收到土地出让收入后2个月内将向华保开发拨付应得的土地一级开发成本的全部以及投资收益的80%，待出让用地交地后1个月内再拨付投资收益余额。

1.1.3.3、开发进度

截至2015年6月末，项目范围内地上青苗的清理工作已完成，用地转建工作已有序进行，首期市政工程已动工建设，整体预计2019年完工，计划总投资20.00亿元，截止2015年6月末已完成投资0.86亿元。

1.1.3.4、开发收益

截至2015年6月末，保税区二期土地一级开发还未产生收益，公司对未来收益情况预测如下：

表3-18：公司保税区二期一级土地开发业务收益测算表

单位：亿元

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1.1.4、珠海高新区北围一级土地开发

2014年4月，为打造“产城一体，融合发展，政府主导，企业运作”的珠海北低碳新城，珠海华发高新建设控股有限公司与珠海（国家）高新技术产业开发区管理委员会签署了《珠海高新区北围土地一级开发协议》，启动了珠海高新区北围一级土地开发项目。由珠海华发高新建设控股有限公司负责对珠海高新区北围项目的土地一级开发和市政基础设施建设，华发高新注册资本人民币40,000万元，发行人子公司华发城市运营和珠海市高新投资建设有限公司各持股50%，由于华发城市运营对华发高新具有实际控制权，因此华发高新被纳入发行人合并报表范围。华发高新已获得珠海市人民政府赋予的土地一级开发职能（珠府函【2013】306号）。

1.1.4.1、开发区域

珠海高新区北围项目位处珠海北部，是唐家湾滨海科技新城北部重要组成部分。北与中山市南朗镇接壤、南靠科技创新海岸南围片区、西以京珠高速公路为界，东以规划防洪海堤为界限。

根据《珠海市唐家湾滨海科技新城科创海岸片区控制性详细规划》等相关数据统计，珠海高新区北围项目的规划用地约8.58平方公里，可出让建筑面积约为626.56万㎡。具体指标如下：

表3-19：珠海高新区北围可出让土地规划表

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1.1.4.2、开发模式

（1）取得待开发的土地

一级土地开发业务采用授权形式，由市政府授权珠海华发高新建设控股有限公司对珠海高新区北围区域进行一级土地开发，开发用地不注入公司。

（2）开发内容

建设内容主要包括场地平整、市政道路、绿化景观、桥梁、围填海等市政基础设施建设，以及连接的桥梁建设等。

（3）成本核算

土地一级开发成本主要包括工程建设费用、融资成本、项目管理费以及按规定应列入成本并上缴的各项税金、费用。

（4）收益分配

项目经营性用地的土地出让金收入由珠海市级财政在扣除农业土地开发资金后收取15%，剩余85%作为区级土地出让分成返还给区级财政。区级土地出让分成由珠海（国家）高新技术产业开发区管理委员会提取7%后，剩余部分全额拨付给项目公司。

1.1.4.3、开发进度

珠海高新区北围一级土地开发业务已动工市政道路共10个标段，已动工总长23.2公里，已完工总长0.7公里；场地平整工程已全部启动，已完成填土总量440万立方米；绿化工程正在开展样板段施工，计划2015年内完成填土十三、十六-十八标工程、北围市政道路一期一标段工程及公共绿地二期（1区）景观工程施工，2015年底启动市政道路四期十一标工程施工。整体预计2023年完工，计划总投资156.84亿元，截止2015年6月末已完成投资8.83亿元。

1.1.4.4、开发收益

截至2015年6月末，珠海高新区北围一级土地开发业务暂未产生收益，发行人对未来五年收益情况预测如下：

表3-20：发行人珠海高新区北围一级土地开发业务收益测算表

单位：亿元

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1.2、商业地产项目

公司城市运营板块的商业地产项目主要包括会展项目、横琴国际金融中心大厦和上冲TOD项目。

1.2.1、会展项目

珠海十字门中央商务区会展商务组团（一期）项目（以下简称“会展一期项目”）位于十字门中央商务区北区，项目占地16.5万平方米，总建筑面积32万平方米，主要建设内容为珠海国际会议中心、国际展览中心、国际甲级写字楼、五星级酒店、超五星级酒店、商务公寓及商业等设施。该项目为BT项目，由上海宝冶集团下属珠海中冶置业有限公司承建，项目用地为公司通过“招拍挂”方式取得。

会展一期项目总投资约87亿元，截至2015年6月底，累计完成投资66.24亿元，主要为前期费用、地价款、设计费和部分工程费用。目前，会展一期项目部分单体已完成施工，其中展览中心、会议中心已于2014年10月正式开业，喜来登酒店、公寓式酒店、绸带商业AB区已完成主体工程建设，预计将于2015年年底前投入运营，330米高的标志性塔楼（上部为瑞吉酒店、下部为甲级写字楼）核心筒建设至41层，幕墙施工至27层，预计于2017年底建成并投入运营。

表3-21：会展一期项目收益测算表

单位：万元

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注：1、预计收入由会展收入、酒店收入和写字楼租售收入组成；2、预计成本为经营成本及折旧；3、预计2015年、2016年因部分酒店和写字楼尚未运营导致收入不足、收益为负；4、预计至2019年写字楼销售进入尾期，故收入减少。

会展商务组团（二期）项目预计于2015年下半年开展设计工作，2017年动工建设，2019年开始逐步产生收益。会展商务组团（二期）项目实际建设计划将根据会展一期项目建设进度调整。

会展一期项目的设计费和土地款计入存货-开发成本，项目开发完毕后将按照项目性质计入投资性房地产当中。2014年会展中心达到预定可使用状态并对外出租，从开发成本中转入投资性房地产，账面价值26.05亿元。

1.2.2、横琴国际金融中心大厦

横琴国际金融中心大厦位于十字门中央商务区中心区域，功能为国际甲级写字楼、商务公寓及商业服务设施，建筑高度约300米，用地面积18,421平方米，地上总建筑面积138,158平方米，地下建筑面积约60,00平方米，配套停车场地面为绿地公园，地下为配套停车位，建筑面积约20,000平方米。项目总投资38亿元，截至2014年末，累计已完成投资8.02亿元。项目用地是公司通过“招拍挂”的方式取得的土地，项目开发成本及项目用地计入存货当中的开发成本。

横琴国际金融中心大厦于2013年8月28日启动基坑开挖与支护工程，主体结构施工将于2015年下半年进行，水电安装及室内外工程将于2016年末逐步展开，项目预计2018年建成投产。总投资约40亿元，截至2015年6月底，累计完成投资7.70亿元

横琴国际金融中心大厦建成后规划商业地产1万平方米，写字楼8万平方米，公寓3.8万平方米，其中写字楼和公寓主要用于出售，客户定位于现有金融基地入驻的企业、与澳门方面有高端合作项目的大型企业。根据横琴及珠海写字楼、公寓及商业配套设施的物业价格增长趋势，预计项目未来5年物业销售收入约50.37亿元。

1.2.3、上冲TOD项目

上冲车辆基地是珠海有轨电车1号线的4处车辆基地之一，位于珠海市区与坦洲交界处的上冲片区，上冲片区是珠海市中心城区的西北门户，是珠海市中心城区重要的主导产业配套发展区。上冲TOD项目是公司与珠海城市建设集团有限公司共同打造的以公共交通为中枢导向的珠海首个绿色立体城市生活体，主要是以珠海有轨电车1号线上冲车辆基地为载体，进行高密度的商业、写字楼、住宅等综合开发，使住房、就业集中在车站吸纳范围内，使周边土地价值最大化，建设内容包括综合开发的住宅、公寓、商业及停车库和配套的交通组织、城市广场。

项目总投资24.30亿元，截至2015年6月末，累计已完成投资15.37亿元。总占地面积约84,738平方米（其中车辆基地占地74,459平米），总建筑面积296,500平方米（不含地下室），包括车辆段部分和综合开发部分，其中，车辆段部分由珠海市城市建设集团有限公司负责建设，综合开发部分由发行人控股子公司珠海市海川地产有限公司负责开发建设。项目已于2014年上半年启动，目前正在进行主体建设施工工程，预计将于2016年下半年完工。

项目收入主要来自写字楼和住宅的销售收入，根据珠海市上冲区域公寓和商业的市场价格，预计项目将取得销售收入32.42亿元。

1.2.4、发行人土地储备情况

除一级土地开发外，公司通过招拍挂的形式取得了十字门中央商务区29块土地的使用权，用于各类项目建设，土地储备情况如下表所示：

表3-22：发行人土地储备情况表

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注：上表中带“（*）”号的地块，其国有土地使用证正在变更。

公司的储备土地均系按照公开“招拍挂”形式取得，严格履行相关程序，缴纳土地出让金，办理齐备各种相关证照及手续。由于珠海十字门商务区建设规模较大、建设周期较长，公司开发建设按照先一级开发后二级开发、先重点项目建设后配套项目建设的原则有序进行，同时，除已开工建设的会展商务组团、横琴金融产业基地、横琴国际金融中心大厦等二级开发重点项目外，珠海十字门中央商务区湾仔片区及横琴片区的政府控规仍在优化修改完善之中，暂不具备条件制定包括配套公建、商业、居住等用地在内的开发计划，待相关开发条件具备后，公司将尽快制定相关开发计划，并采取自行开发及合作开发等方式，分期分批逐步开发相关项目。公司按时向相关部门申请延时动工，并获得批准。

1.2.5、发行人项目储备

公司城市运营板块，除上述项目外还进行了项目储备，如黄杨河“一河两岸”综合开发项目、富山产业新城起步区土地一级开发项目等，但由于上述项目或还未有实施计划、相关报建工作也未开展，或只有前期设计等投入，未实际开工，因此暂不列入公司拟建项目名单当中。

1.2.6、发行人商业地产项目合法合规情况

经公司及其下属公司确认，并经核实公司建设项目情况如下：

（1）公司未违反供地政策，无限制用地或禁止用地。

（2）公司不存在违法取得土地使用权的情况。公司一级土地开发业务的开发用地不属于公司所有，且未纳入报表合并范围内。

（3）公司通过“招拍挂”取得的土地，已全部缴清地价款并取得土地证，不存在拖欠土地款的情况，土地权属关系明确。

（4）公司不存在未经国土部门同意且未补缴出让金而改变容积率和规划的情况。

（5）截至2015年上半年，公司共取得十字门地区29块土地，部分土地还没有实际动工计划，但公司按时向相关部门申请延时动工，并获得批准。

（6）公司所开发的项目合法合规，项目批文、证件按报建、施工时间进度要求取得。

1.3、保障房建设

公司的保障房建设业务主要由下属公司珠海华发保障房建设控股有限公司负责，主要包括华发人才公馆项目、华发沁园项目、金山花园三期项目、安怡花园项目、连湾新村三期项目，其中华发人才公馆项目、华发沁园项目为自建项目，金山花园三期项目、安怡花园项目、连湾新村三期项目为政府投资、企业代建项目。自建模式项目，由公司购买土地并投资建设，待项目竣工后由公司持有并运营管理；代建模式项目，项目由政府投资，公司只收取代建管理费。

1.3.1、企业自建项目

（1）华发人才公馆

根据2012年珠海市政府工作会议纪要（第50号）文件第三条关于唐家人才公寓项目推进工作事宜，授权华发集团融资建设、营运和管理华发人才公馆保障性住房项目，建成后产权归该企业所有并长期持有。

华发人才公馆项目位于珠海市唐家港湾大道东侧，公司通过土地招拍挂的方式于2012年10月8日取得项目用地的土地使用权，地价为32,808万元，已全部缴齐。项目规划用地面积46,735.59平方米，总建筑面积约145,722.67平方米，容积率为2.70，建设保障性住房共计2,311套，并允许配套15%的商业，其中保障性住房部分只允许出租，商业部分可租可售。项目于2012年10月23日正式开工建设，目前已进入验收阶段，计划2020年开始销售商业物业，项目回收期预计为8年。项目预计投资额约8.6亿元，截至2014年底已投资7.33亿元。

（2）华发沁园项目

根据2012年珠海市政府工作会议纪要（第50号）文件第四条关于南屏“沁园”保障性住房项目回购工作，移交华发集团融资建设、营运和管理南屏“沁园”保障性住房项目，建成后产权归该企业所有并长期持有。

华发沁园项目位于南屏镇环山路东、北二路北侧，公司通过土地“招拍挂”的方式于2013年初取得项目用地的土地使用权，地价为19,946万元，已全部缴齐。项目规划用地面积32,480.85平方米，容积率为2.67，计划建设保障性公租房约1,558套，另可建15%的商业，商业部分可租可售。项目于2013年10月项目开工建设，目前主体结构封顶，砌体已完成，准备开始进行室内装修，计划2021年开始销售商业物业，项目回收期预计为10年。项目预计投资额约6.61亿元，截至2014年底已投资5.12亿元。

（3）会计核算方式

人才公馆和沁园项目均是通过招拍挂的形式获得土地，会计入账方式为借记存货-开发成本，贷记银行存款，项目开发支出也计入存货的开发成本当中。

1.3.2、政府投资代建项目

根据2012年珠海市政府工作会议纪要（第50号）文件关于金山花园三期、安怡花园和连湾新村三期三个农场职工危房改造项目建设主体变更事宜，决定将三个农场职工危房项目后续改造工作交由华发集团承接，项目建成后分别移交金湾区政府及平沙镇政府管理，项目竣工移交后，公司可获得代建管理费。公司对代建项目不享有经营收益和承担经营风险，且不纳入发行人财务报表合并范围。三个代建项目划归给公司管理时已接近完工，建设费用已由华发集团支付，公司不对项目进行垫资。

金山花园三期危房改造项目占地面积60,000平方米，总建筑面积约99,824.75平方米，共24栋1,206套，项目投资总概算约为2.06亿元；安怡花园项目占地面积13,325平方米，总建筑面积约19,987平方米，共7栋251套，项目总投资概算约0.54亿元；连湾新村三期占地面积43,295.70平方米，总建筑面积约23,313平方米，共7栋256套，项目总投资概算约0.4亿元。目前，三个代建项目均已完成合同内建设内容，其中连湾新村项目已于2014年5月移交给平沙镇政府，金山花园、安怡花园项目已于2015年1月已移交给金湾区红旗镇镇政府。公司三个项目预计可收取代建管理费合计1,700万元，截至2014年12月31日，公司已收代建管理费1,431万元，剩余代建费拟在2015年收取完毕。

发行人保障房项目具体情况如下表所示：

表3-23：发行人保障房项目建设情况表

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注：华发沁园项目、华发人才公馆项目总投资包含地价款。

2、商贸物流板块

公司商贸物流业务板块由一级控股子公司华发商贸及其下属公司负责，业务主要包括大宗商品批发业务和汽车销售，2013年9月增加进出口贸易业务。2011年起，华发商贸陆续设立了珠海华发商品混凝土有限公司、珠海华发绿化工程有限公司、珠海砂石土有限公司、珠海华发港口物流有限公司等子公司，在全力配合华发集团完成十字门中央商务区及其他工程建设任务的同时，力争获得更大的经济效益。目前华发商贸在钢材、管桩、铁矿石、煤炭、燃料油等多个业务品种方面均形成了完善的购销渠道，逐步形成了传统建材批发、大宗商品贸易、国际贸易的业务体系。为配合实现集团“转型升级、跨越发展”的战略计划，华发商贸将开拓更多的贸易渠道，力争在电子产品、农产品等大宗贸易上有所突破。

表3-24：商贸物流板块主营业务收入构成情况表

单位：万元、%

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注：1、其他主要包括华发绿化等华发商贸的子公司为华发集团提供工程施工以及华发混凝土业务；2、表中占比指当期收入占主营业务收入的比重。

表3-25：商贸物流板块主营业务成本构成情况表

单位：万元、%

■

注：1、其他主要包括华发绿化等华发商贸的子公司为华发集团提供工程施工以及华发混凝土业务；2、表中占比指当期成本占主营业务成本的比重。

表3-26：商贸物流板块主营业务毛利构成情况表

单位：万元、%

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注：1、其他主要包括华发绿化等华发商贸的子公司为华发集团提供工程施工以及华发混凝土业务；2、表中占比指当期毛利占主营业务毛利的比重。

2.1大宗商品批发业务

发行人大宗商品批发业务主要由华发商贸本部负责，贸易品种涵括钢材、管桩、焦炭、煤炭、燃料油、重质油、矿产品等。

表3-27：华发商贸近三年及2015年上半年前五大大宗商品批发业务

营业收入情况表

单位：万元

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注：1、上表中所列均为当年产生收入且收入排名前五的大宗商品，对于当年收入相较前五大贸易品种为少的商品产生的收入在此不再列示。

表3-28：发行人近三年及2015年上半年前五大大宗商品批发业务

营业成本情况表

单位：万元

■

注：上表中所列均为当年产生收入且收入排名前五的大宗商品，对于当年收入相较前五大贸易品种为少的商品成本在此不再列示。

表3-29：发行人近三年及2015年上半年前五大大宗商品批发业务

毛利情况表

单位：万元

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2.1.1、采购情况

公司的大宗商品批发采取以销定购的方式，待下游客户有实际订单后，再向上游供货商购货。公司基本在境内采购，少量通过香港、新加坡等地采购。最近三年及一期公司大宗商品批发业务采购情况如下表所示：

表3-30：发行人近三年及一期前五大大宗商品批发业务采购情况表

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注：上表中所列均为当年产生收入且收入排名前五的大宗商品，对于当年收入相较前五大贸易品种为少的采购情况在此不再列示。

采购结算模式方面，境外采购主要采用信用证结算，境内采购主要采用货到付现款的方式结算。

表3-31：发行人近三年及一期大宗商品批发业务前五大供货商

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2.1.2、销售情况

2014年1月，华发商贸成立风险控制委员会，在按照下游客户的要求找到适合的货源后，华发商贸风控委员会为其做风险评估，根据实际情况确定账期、额度；华发商贸通过比价或谈判确定货源价格，并与上下游协商达成一致后，签订贸易合同，锁定货物价格及数量。最近三年及一期公司主要大宗商品批发业务销售情况如下表所示：

表3-32：发行人近三年及2015年上半年前五大大宗商品批发业务

销售情况表

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注：上表中所列均为当年产生收入且收入排名前五的大宗商品，对于当年收入相较前五大贸易品种为少的销售情况在此不再列示。

销售结算模式方面，华发商贸根据下游客户信用等级不同通常给予45-60天的账期或采取现款结算。

表3-33：发行人近三年及2015年上半年大宗商品批发业务前五大销售商

单位：万元

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截至2015年上半年末，公司商贸物流板块前五大供货商、销售商经营情况正常，未出现重大不利变化。

2.2、汽车销售

汽车销售业务由华发商贸下属子公司华发汽车负责，目前有珠海市华发上众汽车有限公司和珠海市华发锐达汽车有限公司两家分公司，分别经营上海大众和斯柯达两个品牌的汽车销售和维修，同时，华发汽车还经营一家以中高档品牌为主的汽车城，以进口汽车的销售和维修为主要业务。

2.2.1、采购情况

进口车向国内代理或分销商购买，再销售给客户，其余向生产厂家直接购买。汽车采购的结算方式主要为大众金融融资购车和现金结算。

表3-34：近三年及2015年上半年前五位供货商情况

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2.2.2、销售情况

公司汽车销售业务在珠海地区具有较强的竞争力，目前珠海市内尚无大型的专门经营汽车销售的公司，特别是进口车业务，公司具有进口车经营牌照，延续了传统的竞争优势。公司汽车销售业务收入来源于汽车销售和售后服务，以汽车销售为主。

表3-35：发行人最近三年及2015年上半年汽车销售与售后服务收入情况表

单位：万元

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汽车销售主要以零售客户为主，一般以现金结算，并有少量定金。

3、现代服务板块

公司现代服务板块主要由公司一级全资子公司珠海华发现代服务投资控股有限公司及其下属公司负责，主要业务包括物业管理、会展业务及酒店管理。

表3-36：发行人现代服务板块主要收入构成表

单位：万元，%

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注：1、表中占比指当期收入占主营业务收入的比重；2、会展收入包括租赁收入和餐饮收入；3、酒店业务由于尚未完工，暂无收入；4、此处的物业管理收入为华发物业管理收入。

表3-37：发行人现代服务板块主要成本构成表

单位：万元，%

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注：表中占比指当期成本占主营业务成本的比重。

表3-38：发行人现代服务板块主要毛利构成表

单位：万元，%

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注：表中占比指当期毛利占主营业务毛利的比重。

3.1、物业管理

公司的物业管理业务主要由下属公司珠海华发物业管理服务有限公司负责，华发物业成立于1985年，是全国最早一批拥有国家物业管理企业一级资质和通过ISO9001质量管理体系国际认证的物管企业，是珠海市物业管理行业协会会员单位，2011年入选“全国物业服务企业综合实力100强”。现业务范围包括销售现场服务、楼宇接收服务、保洁清洁服务、安全秩序维护、设施设备运行维护、园林规划施工与绿化保养、安防智能化设计施工、物业管理业务咨询、顾问服务等，业务遍及北京、大连、南宁、重庆、中山、包头、沈阳、盘锦、威海等十几个大中城市，管理的高档住宅、写字楼、政府机关、工业园区、市政设施等各类业态项目逾60个，管理总面积逾1000万平方米。历年来，华发物业共获得国家、省、市级物业管理示范项目称号50多个，其中包括6个国家级、10个省级示范项目，是珠海市获得各级物业管理示范项目称号最多的物管企业。

目前，华发物业拥有30多名注册物业管理师和多名资深物业服务企业经理人，全国、省、市物业管理行业受聘专家30多名，形成了一支3,000多人的管理和服务队伍。华发物业全面实现办公和日常管理自动化，引进工程维修、自动化清洁保洁等系统的专业化精良设备及工具、器械等，装备实力达国内行业先进水平。公司还率先建立以质量管理体系为核心的“五大”管理体系，即ISO9001质量管理体系、质量标准体系、信息管理体系、目标责任及业绩考核体系、企业CI识别体系，并以此为基础创新出系统科学的企业制度体系。

近年来，华发物业在继续做强现有的物业管理基础上，成功拓展转型升级业务，接管高新区、横琴新区市政管养业务，成为珠海城市建设和管理的重要力量，同时正积极向会展、酒店等高端物业管理服务迈进。

华发物业管理的物业分为华发集团内部项目物业及外部项目物业。内部项目物业是指华发集团或其下属企业所开发形成的物业，物业管理费由物业管理公司直接向业主收取。华发集团内部物业一般直接由华发物业负责管理，外部物业一般通过竞标等方式取得。

表3-39：发行人内部物业管理明细表

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表3-40：发行人外部项目物业管理明细表

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表3-41：内外部物业结算方式汇总表

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表3-42：内外部物业收入分布表

单位：万元，%

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3.2、会展业务及酒店管理

公司的会展业务及酒店管理主要依托公司的会展一期项目的工程进度开展。公司的会展业务主要由下属公司珠海华发国际会展管理有限公司负责，酒店管理业务主要由下属公司珠海华发国际酒店管理有限公司负责。

会议中心和展览中心已于2014年10月正式开业，展览面积共3万平方米，展位1600多个，设施较为先进。会展业务2014年实现收入737.76万元，2015年1季度实现收入2072.69万元，会展收入主要包括租赁收入和餐饮服务收入，以租赁收入为主，约占比70%。会展业务未来三年规划如下：

（1）2015年，珠海国际会展中心将全面开展活动策划、会务服务、主场搭建、广告设计等业务，重点为会展中心承接的各类活动提供一条龙服务，并寻求与行业协会或专业会展公司合作。

（2）2016-2017年，2016年港珠澳大桥将建成使用、横琴新区逐步成型发展等外部发展环境较为有利。公司计划与国际知名会展场馆管理公司合作，谋划布局场馆管理输出业务；配套服务业务占据本地大部分的市场份额，布局外地市场，打造业内知名、珠海龙头的服务品牌。

酒店业务方面，随着喜来登酒店、公寓式酒店和瑞吉酒店的相继投入运营，可与会展业务形成良好的协同效应，按照工程进度，珠海华发喜来登酒店已于2014年9月完成主体建设工程，预计将于2015年底开始运营；珠海国际会展商务酒店（公寓式酒店）已于2014年6月完成主体建设工程，预计将于2015年底开始运营。除目前正在建设并拟于2015年开业的珠海华发喜来登酒店、珠海国际会展商务酒店外，公司还计划开发珠海瑞吉酒店项目（该项目位于十字门中央商务区会展商务组团高330米的标志性大厦上部，目前核心主体已建至41层）。随着以上项目的建成及投入使用，公司的酒店管理业务也将随之发展。

4.1、其他业务

公司主营业务之外的其他业务主要包括横琴金融产业基地的租赁、其他物业租赁，其中，横琴金融产业基地项目为十字门中央商务区建设项目之一。

4.1.1、横琴金融产业基地

由于珠海横琴地区在开发建设初期需要招商引资，并为入住企业，特别是金融企业提供适合的办公场所，经珠海横琴新区管理委员会【珠横新管函[2012]27号】批复，同意十字门公司在十字门中央商务区横琴片区的40、42、47、56、57号地块上建设横琴金融产业基地项目，该项目为临时项目，项目预计存续时间为8到10年，项目用地不计入企业合并报表，也不办理产权证，发行人每三年向政府报批，直到横琴地区有其他建筑可以承担横琴金融基地的作用，政府再根据需要重新规划。横琴金融产业基地虽然主要用途为租赁，但由于项目建筑为临时建筑，无产权，根据《企业会计准则讲解》，投资性房地产中的已出租的建筑物是指企业拥有产权的，而该建筑物公司不拥有产权，因此不计入投资性房地产科目核算，但其使用寿命超过一个会计年度，根据会计准则相关规定，符合固定资产的入账依据，计入固定资产核算，租赁该建筑产生的收益计入其他业务收入当中。

横琴金融产业基地分三期建设，一期为横琴金融产业服务基地，二期为横琴金融产业创新基地，三期为横琴金融产业发展基地，其中一、二期总建筑面积约5万平方米，共20栋花园式办公楼及配套服务设施，总投资约3.3亿元，一期于2012年4月18日动工，包括9栋办公楼、2栋配套服务设施，二期于2012年8月动工，包括9栋办公楼。目前，项目一期、二期已建成，三期项目紧邻横琴金融产业基地一期、二期，项目规划用地面积5.95万平方米，总建筑面积3.81万平方米，三期拟建13栋现代化建筑，其中11栋用途为办公楼，2栋作为宿舍楼，计划总投资为34,978万元，三期正在建设中，预计将于2017年上半年完工。

横琴金融产业基地项目一二期已于2013年投入运营，主要以出租为主，截至2015年一季度末已有20多家金融企业进驻或准备进驻，整体出租率为91%。横琴金融产业基地2013年全年实现租金收入2,112.24万元，2014年全年实现租金收入5,014.75万元，均计入主营业务之外的“其他业务收入”当中。

表3-43：横琴金融产业基地未来租金收入测算表

单位：万元

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4.1.2、横琴创意谷

横琴创意谷项目是十字门公司的全资子公司珠海华发华宏开发建设有限公司与横琴新区管委会合作开发建设的中小企业创新创业基地，通过企业公馆、SOHO办公、商务公寓的建设，为基地提供商务与配套需求。项目用地由公司租赁使用，公司自筹资金进行规划设计、开发建设、招商引资及运营管理，租赁期内项目经营由公司自负盈亏，收入主要来自于各功能区的租金，同时，鉴于项目建设标准高、投资规模大，公司承担了较大的资金压力和风险，项目合作到期后，政府按收回期限届满的国有土地使用权的法定程序收回土地并将给予公司合理补偿。

项目建设地点位于横琴环岛路以西，新家园商业街以北，横琴琴海湾以南，澳门大学以西，主要建设内容为低密度花园式创新产业基地、企业公馆和人才公寓，占地面积约12.8万平方米，规划总建筑面积11.52万平方米，其中创业区（小微企业孵化区）、创新区（中小企业创新区）、企业公馆（中型企业高成长区）共计7.95万平米，人才公寓2.88万平米，展厅等配套建筑面积0.69万平米。计划投资金额为6.40亿元，截至2014年底已投资0.41亿元，项目已于2014年6月开工，预计2016年初建成使用。项目建成后将全部用于出租，核心客户定位为高成长期的国际商务服务类的中小企业，重点吸引澳门文化创意类中小企业，同时积极开拓科教研发、中医药等领域的大型企业上下游服务企业总部进驻。

表3-44：横琴创意谷未来租金收入测算表

单位：万元

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九、发行人所在行业状况

（一）国家级园区开发建设行业

1、国家级园区开发建设行业整体情况

国家级经济开发区是中国大陆为实行改革开放政策而设立的现代化工业、产业园区，主要解决中国大陆长期存在的审批手续繁杂等制约经济社会发展的体制问题。国家级经济技术开发区是由国务院批准成立的经济技术开发区，在我国现存经济技术开发区中居于最高地位。自1984年起，中国政府先后在一些城市划定区域，在该区域内集中力量建设完善的基础设施，创建符合国际水准的投资环境以吸引外资，并制定了相应的优惠政策。经过近二十年的开发建设，开发区已从沿海地区扩展到内地，遍布中国的主要工业城市，凭借其良好的基础设施、服务和优惠政策，成为我国最具特色的经济区域。各类开发区中，国家级经济开发区由于成立时间长、基础设施齐备和发展模式较为成熟，已经成为所在地区经济发展的动力。

（下转27版）