珠海华发综合发展有限公司公开发行2016年公司债券（第一期）募集说明书摘要
（上接26版）
根据商务部的统计数据，2014年，全国210家国家级经济技术开发区实现地区生产总值69,064亿元，工业增加值47,987亿元，第三产业增加值15,945亿元，财政收入12,703亿元，税收收入10,932亿元，同比分别增长15.2%、14.7%、14.7%、13.3%、11.6%，增幅分别高于全国7.5、7.1、6.4、3.2和1.8个百分点；实际使用外资和外商投资企业再投资金额3,714亿元，同比增长10.5%，实现进出口总额48,196亿元，同比增长1.7%。
随着开发区建设的不断完善和产业集聚效应不断增强，将吸引更多的企业和资源向开发区集聚，从而实现开发区产业发展的良性循环。因此，开发区经济总量和增速将进一步增加，在国民生产总值中所占比例将进一步提高。2012年11月，国家商务部发布的《国家级经济技术开发区和边境经济合作区“十二五”发展规划（2011-2015年）》中明确提出，国家级开发区地区生产总值年均增长15%，2015年末达到5.3万亿元。根据国家“十二五”规划测算，到2015年仅国家级开发区占全国GDP的比重就将达到9.5%。
从目前开发区的发展状况来看，1995年以前成立的开发区基本进入平稳发展时期。苏州工业园区、天津经济技术开发区、北京中关村等大型开发区基本奠定了在各类开发区中的领先地位，逐渐由粗放型转向集约化发展模式，通过管理、制度创新不断提高竞争力。随着国民经济从资源驱动向创新驱动的转变，国内开发区之间的竞争已由过去的优惠政策、廉价土地竞争，向产业链竞争、投资环境竞争等方向发展。一个较为完整的产业链可以最大限度地降低产业配套协作成本，产业集聚与上下游的配套是开发区吸引投资的重要因素。开发区的产业链一旦形成，会吸引更多垂直和协作关系的企业前来投资，提供配套服务，由此产生的产业集群效益将推动开发区内经济的良性循环和健康发展。
投资环境已经成为开发区竞争实力的重要指标，环境的好坏决定着开发区的凝聚力、吸引力、影响力和辐射力。各开发区的竞争将更多地体现在是否具有良好的产业规划、是否具有良好的开发区文化和社会氛围、是否具有相关的金融服务以及是否具有高效的管理体制等软环境方面。
2、国家级园区开发行业前景
园区开发初级阶段，园区开发类企业起步的资本主要是园区从政府手中取得的廉价土地，一般依靠土地转让推进园区开发，业务重点在于园区基础设施建设和招商引资。但由于初期基础设施投入大，资金回笼往往不足以满足资本性的投入。在这种情况下，财政性的支持在各园区开发初期也是比较普遍的。
园区进入稳步发展阶段后，原先主要依靠土地转让、工业地产租售的盈利模式已经不能满足园区开发类企业竞争和长期发展的目标。土地转让收入在全部营业收入的占比逐渐下降，一部分的园区开发类企业通过长期的建造租售业务积累成为物业持有型企业，园区开发类企业的资金压力有所减缓。但从业务结构上反映，这一阶段的园区开发类企业仍然以工业地产、配套商品住宅的租赁和销售为主要收入来源，真正服务于园区企业的增值创新服务还未形成稳定的盈利模式。
随着各园区开发进入成熟阶段，园区开发类企业真正进入多元化的经营战略，借助企业的资源优势和产业特色，围绕工业地产开展具有明确盈利模式的配套、增值服务。在这一阶段中，发行人来源于物业租售的收入比例将出现明显的下降，园区综合运营商的定义更加符合成功转型的园区开发类企业。
3、国家级园区开发行业政策
园区建立初期，曾享受一定的产业、土地、税收等优惠政策。园区通过低租金、土地出售成本倒挂等方式鼓励国内外投资者进入，实现快速发展。然而，随着“禁止土地出让过程中成本倒挂”以及“通过招拍挂市场化方式取得土地”等土地政策出台，高新技术产业园区享受土地、税收等传统优惠政策将逐渐减弱。为提高高科技园区竞争力，保持园区经济持续、平稳、快速发展，国家和地方政府将在工业园区总体规划、基础设施、法律配套、金融服务、管理体系等方面加大支持力度，以此为工业园区创造良好软硬件条件，为园内高新技术企业营造良好的经营环境。
（二）商贸物流行业
1、商贸物流行业现状
改革开放以来，特别是进入新世纪以来，我国商贸物流发展成效显著，主要体现在以下方面：
（1）城乡商贸物流服务体系初步建立，服务水平不断提高
近年来，在国家政策引导和市场机制的作用下，城乡商贸物流服务体系逐步完善，服务功能不断增强。随着流通领域现代物流示范城市工作的推进，城市商贸物流专业化、组织化程度有所提高，为城市商贸服务业发展提供了有力支撑。“万村千乡市场工程”、“双百市场工程”、“农超对接”、“新农村现代流通网络建设工程”和农资流通体系试点等工作，有效促进了农村日用工业品、农资和农产品物流配送体系建设。批发市场通过功能再造和制度创新，延伸了加工、配送功能，缩短了供应链流程，提高了流通效率。餐饮企业通过建立现代化主食配送中心，实现网点的统一配送、及时补货，保证了食品的新鲜度，为方便居民消费发挥了积极作用。
（2）商贸物流基础设施不断完善，配套能力不断增强
近年来，我国商贸物流基础设施投资稳步增长，配套设施不断完善。仓储业固定资产投资近十年来年增幅保持在40%左右。立体仓库面积已接近仓库总面积的20%，形成了通用仓储与专业仓储、常温仓储与低温仓储、普通仓储与立体仓储共同发展的格局。一批商品集散地、产地和销地批发市场经过建设改造，货物集散、配送能力不断增强，冷链物流设施成为新的投资热点。物流信息管理系统在商贸物流活动中得到广泛运用。现代化的商贸物流基础设施对促进传统物流模式转变、提高城市和城际配送效率发挥了积极作用。
（3）商贸物流服务主体迅速成长，先进物流服务方式推广速度加快
随着商贸物流社会需求的不断扩大，多种所有制、多种服务模式、多层次的现代商贸物流企业群体迅速发展。商贸企业、物流企业积极推广应用越库配送、共同配送、供应商管理库存等服务模式，满足现代零售企业小批量、多频次、快周转的物流服务需求。汽车、家电、医药、烟草等专业物流形成一定规模。信息科技的广泛应用，大大提高了商贸企业和物流、配送企业的服务能力和供应链管理水平。各地建设的公共物流信息服务平台，有效地改善了物流信息的共享服务，促进了物流资源的供需衔接。
（4）商贸物流发展环境明显改善，各种支持和配套政策日臻完善
近年来，各级政府部门通过制定规划、出台政策、设立专项资金，从多方面支持商贸物流发展。中央财政通过设立促进服务业发展专项资金、农村物流体系建设专项资金，引导商贸物流健康发展。金融机构通过建立支持流通业发展专项贷款，支持商贸物流业进行基础设施改造。供应链金融创新和贸易融资快速发展，有效缓解了中小企业融资难问题。行业组织开展物流企业信用评级和综合评估工作，推动了物流市场信用体系建设。商贸物流业快速发展对促进商贸繁荣、服务民生、改善消费环境、推进流通方式升级和转变经济发展方式发挥了积极作用。然而，我国商贸物流整体水平不高，物流效率偏低，难以满足商贸服务业快速发展和居民消费升级的需求，主要表现在：商贸物流企业普遍规模较小，组织化程度不高；专业化的第三方物流发展滞后，运作方式、运行模式不能适应工业和商贸企业精细化服务的要求；商贸物流基础设施落后，配送能力不强；商贸物流缺乏统一规划和布局，融资难、税负重、基础设施投入不足等，在一定程度上制约了商贸物流业发展。
2、商贸物流行业前景
“十二五”期间将是我国经济发展方式转变的关键期，新型工业化和新一轮技术革命快速发展，居民消费结构加快升级，城镇化进程稳步推进，经济全球化程度日益深化，给商贸物流发展带来了重大发展机遇，同时也提出一系列新的要求。
（1）经济发展方式转变对商贸物流发展提出了新的要求
转变经济发展方式是未来五年我国经济社会发展的主线，商贸物流是转变经济发展方式的重要领域。后金融危机时代，国际市场需求的不确定性增强，资源环境约束更加突出，外资物流企业加速在国内物流市场布局，流通业面临的市场竞争将更加激烈，要求商贸物流企业完善发展机制、创新服务模式、加快技术和装备更新、发展低碳物流，为扩大内需、服务民生、节能减排、促进经济发展方式转变做出积极贡献。
（2）内需规模不断扩大为商贸物流发展带来巨大潜力
2014年全年，社会消费品零售总额262,394亿元，同比名义增长12.0%，实际增长10.9%。其中，限额以上单位消费品零售额133,179亿元，增长9.3%。随着我国扩大内需长效机制的确立以及经济增长向消费、投资、出口协调拉动转变，将进一步释放城乡居民消费潜力，国内市场总体规模将进一步扩大。预计到2015年，我国社会消费品零售总额将达到30万亿元。商贸物流将迎来一个快速发展的新局面。
（3）流通组织体系变革催生商贸物流服务方式创新
我国商贸服务业正面临一场深刻变革，连锁经营由传统业态向社区便利店、大型折扣店等多业态、多业种延伸，对商贸物流提出更高要求。2014年，我国限额以上单位消费品零售额13.32万亿元，占社会消费品零售总额的50.76%。与此同时，我国电子商务交易额快速增长，预计未来五年将保持年均20%以上的增长速度，2015年将达到12万亿元。交易规模不断扩大和流通方式变革催生物流服务方式创新，建设高效物流配送体系成为现代流通业发展的关键环节。
（4）科技进步为商贸物流提供了新的服务手段
当前，以运输技术、配送技术、装卸搬运技术、自动化技术、库存控制技术、包装技术等专业技术为支撑的现代化物流装备技术格局正在形成，技术与应用创新已经成为我国商贸物流业发展的重要保障。同时，经过市场的培育和适应性开发，物联网技术正在引领新一轮的物流技术革命。物联网技术的推广应用，对商贸服务业和物流业变革将产生深远影响，并推动商贸物流业效率和服务水平的进一步提高。
3、商贸物流行业政策
现代物流配送中心、仓储设施、快速转运中心、商贸物流园区等物流基础设施项目需符合土地利用总体规划，并纳入当地城乡建设规划。相关部门应加大对重点商贸物流项目的财政资金支持力度，推动、引导商贸物流企业“走出去”，符合条件的企业可以申请对外经济技术合作专项资金支持。拓宽融资渠道，鼓励金融机构加大对商贸和物流企业的融资支持力度，按照企业需求，加强金融产品和服务方式创新，积极探索多种形式的抵押或质押贷款担保方式。
（三）物业管理行业
1、物业管理行业现状
2014年10月，由中国物业管理协会编写的《物业管理行业发展报告》全面反映了当前行业的发展状况并发布了统计数据。
（1）政策法规日臻完备
2012年以来，我国物业管理行业法律法规不断完善，安徽省、福建省、山东省、江苏省、浙江省、广州市等24个省、市先后颁布实施了物业管理条例或办法（部分为对原有物业管理条例或办法进行的修订）。这些法律法规的出台，进一步健全了物业管理法规，用以规范物业管理服务行为，维护业主权益，明确物业服务企业、业主与房地产开发企业的权利义务关系，加强了业主对物业服务企业的约束监督。
在法律层面上，有全国人民代表大会及常委会通过的《中华人民共和国物权法》和相关法律；最高人民法院发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》；在行政法规层面上，有《物业管理条例》；在行政规章层面上，有国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》，建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》，建设部、人事部共同制定的《物业管理师制度暂行规定》，建设部修改发布的《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业承接查验办法》等。
（2）管理规模不断拓展
通过对全国31个省、自治区、直辖市的不完全调查及统计，到2014年底，物业管理面积约为200亿平方米，营业收入规模达到7,800亿元。
（3）从业队伍加速扩大
2014年物业管理从业人员数量约为700万人，较2008年经济普查公布的250.12万人增长了约145%。但是，一线员工流动率不断走高，是当前企业遇到的难题。
（4）企业数量较快增长
2014年物业服务企业约为10万家，较2008年经济普查公布的5.84家增长了约71%。各省、自治区、直辖市物业服务企业中，广东、江苏、山东位居前三。全国一级资质物业服务企业数量1,168家，广东、北京、江苏位居前三，分别占19%、10.4%、8.5%。
2、物业管理行业前景
从物业管理业态的扩展看：由以住宅为主向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、寺庙、步行街、街道，以及各类城市综合体等管理的介入，展现出物业管理覆盖的巨大潜能。
从物业管理内容的开放看：在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维修等四项基本服务基础上，物业管理纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求，不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效益，体现出物业管理丰富的商业价值。
从物业管理对相关产业的带动作用看：物业服务产业链的拓展，带动了装饰维修、电子商务、物流配送、文化健康、居家养老等众多相关产业的发展，发挥出对扩大内需、拉动经济增长的积极作用。
从物业管理在社会管理的作用看：其在奥运、世博、汶川地震、新疆抗暴、冰雪灾害、台风侵袭中作用的发挥，证明了物业服务队伍已经成为社会建设的生力军，是重大活动和抢险救灾中一支可以动用的有生力量。
从物业管理经营模式的转变看：通过尝试改变劳动密集型和简单服务提供者的现状，向依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变，正在成就一批走规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务商，由此改变着传统的物业服务运作模式。
从物业管理在城市管理的地位看：物业管理对公共秩序的维护，社区管理的参与，社会责任的担当，以及协助政府开展安全防范职能的发挥，使其成为城市管理不可或缺的组成部分。物业管理的全面推进和广泛覆盖，提高了城市管理水平，改善了人居和工作环境，对增加就业、扩大消费、促进经济增长发挥了重要作用，为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会作出了积极贡献。
3、物业管理行业政策
党的十八大提出全面建成小康社会新目标，为行业展现了更广阔的发展空间；国务院下发的《服务业发展“十二五”规划》，针对物业管理的内容涵盖“进一步明确物业管理行业的责任边界，健全符合行业特征和市场规律的价格机制规范物业管理行业市场秩序。建立和完善旧住宅区推行物业管理的长效机制探索建立物业管理保障机制。鼓励物业服务企业开展多种经营，积极开展以物业保值增值为核心的资产管理。继续推进物业管理师制度建设，提升服务规范化、专业化水平。提高旧住宅区物业服务覆盖率，城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理模式”，对行业发展方向、目标和工作重点提出了明确的规划要求；国家科技部发布的《现代服务业科技发展“十二五”专项规划》对物业管理向现代服务业转型形成了十分具体的指导意见。
随着行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理正呈现提档升级的多元化发展态势。可以预料，今后几年，法规政策的完善、监管体系的建立、定价机制的转变、税收政策的突破，将为行业发展打造相对宽松的外部环境；市场竞争的加剧，将极大地推进行业专业化、市场化、规范化进程城镇化战略的实施，将推动物业管理加速向中国金地区和中小城市及农村推进；在重大活动、事件和抢险救灾中作用的发挥，以及对既有建筑节能减排等工作的开展，将凸显行业的社会责任和专业价值；向现代服务业的转型，将使一大批品牌企业的综合实力进一步提升；商业模式的创新将对改善行业生存状况产生深远影响。
4、物业管理行业竞争格局
物业服务市场基本上处于一个良性竞争的状态，没有形成垄断或者寡头垄断市场，这也就导致了有众多势均力敌的竞争者，这是导致行业内竞争激烈的首要原因。同时，伴随着房地产开发的升温，物业行业的供不应求和丰厚的潜在利润也使得各个企业不断采取扩大或巩固稳定的策略，甚至“一些小企业宁愿取得低于正常水平的收益来扩大自己的规模”，引起竞争激化。物业行业作为一个朝阳产业，进入这一领域取得成功的可能性大，在这种行业发展趋势的推动下，企业之间的竞争更加激烈。此外，由于“服务”这一商品的特殊性，其产品的差异度主要是通过给消费者即业主带来的效用来进行衡量的。而“效用”本身则带有主观色彩，这使得企业要突显其产品差异来获得有利的竞争地位更为困难，行业竞争进一步加剧。
随着物业管理市场的进一步发展成熟，行业“洗牌”将进一步加剧，企业将从数量型发展转向效益型发展。“看不见的手”将促进企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。未来的物业管理市场，将细分出许多子市场，大、中、小型专业化物业管理公司都能找到发展的空间，发展商控制的物业管理公司将继续存在，独立的物业管理职业经理人也会出现。
十、发行人的行业地位及竞争优势
（一）发行人的行业地位
1、城市运营
公司的城市运营业务主要在珠海市区及横琴等区域展开。2009年，珠三角规划纲要深入实施，珠海核心城市建设紧锣密鼓，上升为国家战略的横琴开发如火如荼，港珠澳大桥建设日新月异，珠海迎来了科学发展的春天，再次挺立在中国改革开放的潮头。面对千载难逢的机遇，珠海市委、市政府决定建设十字门中央商务区，以启动横琴新区开发，加快珠江口西岸核心城市建设，促进粤港澳更紧密合作。
国务院颁布《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，确定珠海为珠江口西岸核心城市的新定位和建设高栏港工业区、海洋工程装备制造基地、航空产业园、国际商务休闲旅游度假区的新布局，极大地提升了珠海在区域乃至国家全局中的战略地位和城市价值。为实现珠江口西岸核心城市和交通枢纽城市的定位，珠海市推出了3,000多亿元的投资以构筑“交通、产业、城市”三大格局，明确了涉及珠海未来发展命运的重大项目和基础性项目的分工和具体进度。公司主要承担了珠海市委、市政府确定的“十大重点工程”中的五个重点工程项目。
2009年8月，国务院正式批准实施《横琴总体发展规划》，功能定位确定为：“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区、深化改革开放和科技创新的先行区、促进珠江口西岸地区产业升级的新平台。横琴岛的建设是未来港珠澳地区发展的重点，而位于横琴岛中心的十字门中央商务区是重点中的中心，十字门中央商务区将是珠港澳区域经济联动、协调发展的核心展示区，也是珠港澳面向世界的一张名片。公司作为十字门中央商务区的城市运营商，其基础设施建设的战略意义尤为重要。
2、商贸物流
珠海华发商贸控股有限公司秉承“公平诚信，共赢互利”的经营理念，以“安全性、盈利性、流动性”为经营原则，以“低成本、高品质、争取最大利润空间”为经营目标，在坚持依法合理经营的同时，通过规模化采购，实现有效的成本控制和质量保证，并积极创新盈利模式，实现稳定的营业收入和现金流。
华发商贸经过几年发展，已建立完善的供应商体系，在钢材、管桩、水泥等多个业务品种方面均形成了完善的购销渠道，成为珠海地区最大商业贸易企业之一。随着建材贸易业务日趋成熟，凭借承接多项大型工程的经验，华发商贸将逐渐把业务延伸至全省和全国。为实现集团“转型升级、跨越发展”的目标，华发商贸将开拓更多的贸易渠道，力争在油料、燃料、矿产品等大宗贸易上有所突破，开展国际贸易，增强公司的抗风险能力。
3、现代服务
发行人的现代服务板块以物业管理为主要业务，管理的主要物业有珠海拱北口岸联检大楼、中国建设银行珠海市分行等三十多个项目，服务的项目包括住宅物业、写字楼、政府物业、工业园区以及市政管理等众多领域，管理的总建筑面积超过1,000万平方米，拥有员工超过三千人，已成为珠海经营规模最大、服务水平最高的物业服务企业。华发物业于2003年获得全国物业管理一级资质，2011年在中国物业管理协会评定的“全国物业服务企业综合实力百强”中位列第33位。作为珠海物业服务企业的标杆，华发物业正向全国一流的大型物业服务品牌跨越。
除了物业管理外，发行人正在积极开拓会展业务，酒店管理以及配套的人力资源管理，公司积极向现代服务范畴发展，力争为客户提供全方位、高水平的现代商务服务。
（二）发行人的竞争优势
1、区位优势
公司位于广东省珠海市，珠海市是中国五个经济特区之一，具有独特的政策优势。珠海市自然条件优越，地处广东省珠江口的西南部，东与香港隔海相望，南与澳门相连，设有拱北、九洲、珠海港、万山、横琴、斗门、湾仔、跨境工业区等国家一类口岸8个。珠海城市先后被联合国、国家、省有关部门授予“联合国改善人居环境最佳范例奖”、“双拥模范城”、“全国精神文明建设十佳城市”、等多项殊荣，在第三届中国和谐城市可持续发展高层论坛上，珠海荣获“中国十佳和谐可持续发展城市”和“中国十佳休闲宜居生态城市”两项殊荣，成为广东省唯一一个同时获得“双十佳”的城市。
横琴位于珠海市南部，珠江口西侧，毗邻港澳，地处珠三角的核心位置。2009年12月，横琴新区正式成立，实行比经济特区更加特殊的政策。同年，国务院正式批准实施《横琴总体发展规划》，该《规划》为横琴的发展做了准确的定位，定位决定了横琴有别于上海浦东新区和天津滨海新区的特殊性，横琴将成为探索粤港澳紧密合作新模式的示范区，推进粤港澳融合发展。
2、珠海市区域经济状况
根据珠海统计信息网公布的《2014年珠海市经济运行简况》，2014年，珠海市经济运行良好，完成地区生产总值1,857.32亿元，同比增长10.3%，增速高于全国和全省平均水平。从全年走势看，增速逐季提升，经济发展呈现稳步升温的良好态势，产业结构进一步优化，全市三次产业结构比为2.6﹕50.6﹕46.8。
珠海市经济的主要运行特点体现在四个方面，一是工业结构进一步优化。2014年，虽有外需疲软、日资企业增速下滑等因素影响，但在新投产项目及生物医药行业快速增长拉动下，全市工业生产增速加快。全市规模以上工业增加值同比增长11.2%，比前三季度加快了1.5个百分点，增速在珠三角居第3位。生物医药业增势良好，同比增速达16.2%，远高于同期全市平均水平。工业转型升级不断推进，先进制造业和高技术制造业占全市规模以上工业增加值的47.3%和25.9%，占比分别比上年提升2.0和1.4个百分点。
二是固定资产投资总量突破千亿，增速连续四年居珠三角首位。2014年，全市固定投资总量首次突破千亿大关，达1,135.05亿元，同比增长23.5%，总量超过了江门和中山，在珠三角各市的位次由末位升至第7；增速连续四年居珠三角首位。从结构上看，第二产业完成投资276.04亿元，增长15.6%；第三产业完成投资857.33亿元，增长26.2%，其中房地产投资388.30亿元，增长42.5%。从投资主体看，民间投资394.84亿元，增长55.7%。工业技术改造完成投资额58.3亿元，同比增长156.7%，增势表现抢眼。
三是消费增速逐步加快，商品房销售面积降幅收窄。全市社会消费零售总额815.71亿元，同比增长13.2%，比前三季度加快1.2个百分点。从消费结构看，汽车消费仍是热点，同比增长28.1%，食品类、服装类、日用品类商品零售额增长较快，分别增长16.6%、17.2%、20.3%。受横琴长隆国际海洋公园2014年正式运营和航展盛事拉动，全市住宿餐饮业增长加快，其中，住宿业和餐饮业营业额同比分别增长87.1%和10.7%。2014年，全市商品房销售面积为336.09万平方米，同比下降1.8%，降幅明显收窄。
四是财政收入较快增长，金融机构存贷款增速平稳。2014年，全市一般公共预算收入224.31亿元，增长23.6%，增幅居珠三角首位。财政收入的快速增长主要得益于税收收入带动，全市全年完成税收收入181.93亿元，同比增幅达25.4%。一般公共预算支出更多地投入民生建设，全市财政九项民生支出172亿元，增长13.8%，占支出总额比重提高至63.6%。
2014年12月末，全市金融机构本外币存、贷款余额分别为4,570.67亿元、2,426.24亿元，同比分别增长10.9%、17.1%，金融业增加值同比增长11.5%。
“十二五”期间，珠海市将大力建设交通枢纽，加快构建网络完善、安全高效、便捷通畅的现代综合交通运输体系；积极发展绿色公共交通，加快推进快速公交系统和城市轨道交通的规划建设，构建以公交枢纽为节点、以大运量公交为骨架、以常规公交为主体、以出租汽车等为补充的一流公交体系；加大信息基础设施建设力度，营造城市发展智慧化环境，建设“智慧城市”；进一步完善城市基础设施，形成更为完备的供电、供水、供气、通信、商业、旅游等基础设施网络，缩小生活服务半径。深入实施区域协同战略，提高对外开放和交流合作水平，促进区域协调发展，共建优质生活圈。到2016年，城镇化水平将超过90%。按照这一发展规划，珠海市未来的基础设施建设前景良好，并且在良好的政策环境、城市环境和经济环境的带动下，珠海市城市运营的市场发展空间较大。
3、股东支持
作为华发集团旗下的城市综合服务主体，公司持续获得华发集团资产和资金注入等方面的大力支持，具体支持情况如下表所示：
表3-45：发行人获得的资金、资产支持
单位：亿元
■
（1）资金支持
华发集团对公司的支持主要体现在公司资本公积科目。2012年至2014年，公司持续获得华发集团对公司及下属子公司的资金支持，分别为3.27亿元、49.65亿元和3.97亿元。
（2）注册资本支持
2014年4月4日，根据《关于华发集团对珠海华发综合发展有限公司增加投资的意见》（珠国资【2014】105号），珠海市国资委批准华发集团和铧创股权以货币资金出资和资本公积转增的方式对公司增资99,700万元。其中，华发集团以货币资金增资9,790万元，以资本公积转增资60,000万元，铧创股权以货币资金增资29,910万元。增资工作完成后，公司实收资本达10.00亿元，其中华发集团持股70%，铧创股权持股30%。增资完成后，公司的资本实力得到进一步增强。
（3）股权划转
2013年12月11日，根据珠海市国资委《关于无偿划转珠海华发保障房建设控股有限公司等企业股权的处理意见》珠国资【2013】435号文件，公司被确立为华发集团旗下负责城市综合服务的主体，集团内从事相关业务的子公司被划入公司合并范围。2012年至2014年，公司分别获得股权划拨6.18亿元、3.43亿元和6.00亿元。
4、国家政策优势
2009年8月，国务院正式批准实施《横琴总体发展规划》。2011年7月，国务院《关于横琴开发有关政策的批复》（国函【2011】85号），明确同意珠海横琴实施比经济特区更加特殊的优惠政策，加快横琴开发，构建粤港澳紧密合作新载体，重塑珠海发展新优势。对横琴地区的企业之间货物的交易免征增值税和消费税，在横琴地区符合产业扶持目录的企业，减按15%税率征收所得税。2015年4月，中国（广东）自由贸易试验区珠海横琴新区片区挂牌成立，在税收政策、分线管理和监管政策等方面进一步获得优惠政策。在政策带动下，区域内城市运营商将具有良好的市场需求。横琴区域产业及税收优惠政策势必将吸纳全国范围的优质企业入驻。而公司作为横琴的地区金融CBD中心的一级土地开发和建设企业，将受益于国家对横琴的开发战略和政策。
十一、发行人业务发展战略与规划
（一）城市运营板块
公司的业务结构正在向建立全产业链组合发展，以一级开发为基础，大力发展二级开发，并拓展优质资产管理及运营，提升板块的抗风险能力、可持续发展能力以及综合竞争实力。区域布局上，公司在深耕珠海的同时，将整合华发集团资源，扩大城市运营板块覆盖范围，实现2~3个异地城市突破。品牌建设上，公司计划通过区域标杆项目或者精品项目的打造，进一步提升品牌知名度和竞争力。
（二）商贸流通板块
公司将集中精力发展能源产品（油品、化工产品类）、有色金属矿产品、农产品等大宗商品，加大力度拓展高附加值电子产品的出口及转口业务，做好以钢铁等建筑材料为主的建筑材料业务。内部优化管控、人力资源配置，外部精心开拓主营产品业务，积极探索外贸新业态，同时做好风险控制与客户维护的平衡。
（三）现代服务板块
公司将依托珠海区位交通优势和经济产业资源，充分整合和利用华发集团多年发展过程中累积起的市场及客户资源，引入专业化国际知名品牌与团队，运用“互联网+”模式实现产业创新及跨界融合，打造具有华发特色及市场影响力的管理品牌，实现轻资产扩张。
十二、发行人关联交易情况
（一）关联交易制度规定
目前公司并未制定关联交易管理办法，公司章程或其他制度规定中并没有对关联交易事项进行明确规定。但是公司的关联交易遵循了一般市场交易的公开、公正和透明的原则，交易的定价均未偏离独立第三方的价格，符合市场惯例，未损害公司、公司股东和债权人的利益。公司与关联人之间发生的关联交易主要是由于公司业务需要以及现阶段治理机制不规范所致，虽未出现违法违规行为，但发行人已意识到加强公司内部控制的重要性。公司未来将严格依照董事会议事规则及其他相关法律法规的规定进行关联方交易的决策。
（二）关联方的认定标准
根据《企业会计准则第36号—关联方披露》，由本公司控制、共同控制或施加重大影响的另一方，或者能对本公司实施控制、共同控制或重大影响的一方；或者同受一方控制、共同控制或重大影响的另一企业，被界定为本公司的关联方。
（三）关联方关系
1、发行人的控股股东
表3-46：公司的控股股东
■
2、发行人的子公司
截至2014年12月31日，受发行人控制的子公司合计41家，详见本募集说明书摘要第五节（四）。
3、其他关联方
表3-47：公司的其他关联方情况
■
（四）关联方交易情况
公司与纳入合并报表范围的子公司之间的关联交易，以及其相互间的关联交易已在合并报表编制过程中按相关会计政策与制度对冲抵消。
公司关联交易定价原则是交易定价符合市场定价原则，交易公平、公开、公允，不损害公司和股东利益。2012年-2014年度，发行人与未纳入合并报表范围的关联方交易情况如下：
1、销售商品或提供服务
（1）2014年度
表3-48：2014年度销售商品或提供服务关联交易情况表
单位：万元
■
（2）2013年度
公司及子公司为珠海华发集团有限公司及其他子公司（包括华发股份）提供服务，交易金额为4,369.52万元。子公司珠海华发商贸控股有限公司为珠海华发集团有限公司提供工程施工，交易金额为4,637.48万元。
2、采购商品或接受服务
（1）2014年度
表3-49：2014年度采购商品或接受服务关联交易情况表
单位：万元
■
（2）2013年度
珠海华发集团有限公司及其他子公司（包括华发股份）为公司及子公司提供租赁、设计等劳务，交易金额为2,940.92万元。
3、抵押与担保
截至2014年12月31日，发行人为关联方提供抵押与担保的情况如下表所示：
表3-50：发行人为关联方提供抵押与担保的情况
■
截至2014年12月31日，关联方为发行人提供的抵押与担保主要为华发集团为发行人及其子公司提供保证担保216,272.33万元，珠海华发集团财务有限公司为发行人及其子公司提供保证担保88,000万元。
4、委托贷款
截止2014年底，公司委托贷款情况如下表所示：
表3-51：2014年末关联资金拆借情况表
单位：万元
■
5、关联方应收应付款项
表3-52：2012-2014年末关联方应收应付款项情况表
单位：万元
■
十三、信息披露和投资者关系管理安排
公司、承销商及其他信息披露义务人将按照《证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》、《公司章程》、募集说明书及其他相关法律、法规、规章的规定，对本次债券存续期间各类财务报表、审计报告及可能影响投资者实现公司债券兑付的重大事项的披露工作。
本次债券的信息披露将在上海证券交易所网站专区或上交所认可的其它方式向合格投资者披露，信息披露时间不晚于公司在其他场合向市场披露的时间要求。公司将指定专人负责信息披露事务。承销商将指定专人辅导、督促和检查公司的信息披露义务。
十四、发行人违法违规情况说明
最近三年内，公司不存在重大违法违规行为，不存在因重大违法违规行为受到行政处罚等情况。
第四节 财务会计信息
本部分内容所涉及发行人2012年至2014年的财务数据均来源于相应年度经审计的合并及母公司财务报表。此外，2015年9月30日财务数据来源于未经审计的合并及母公司财务报表。本募集说明书摘要中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。投资者欲要全面了解本公司的财务状况、经营成果及现金流量，请查阅公司最近三年经审计的财务报表相关内容。
本节以下数据如未特别说明，均以人民币万元为单位。
一、财务概况
（一）会计报表编制基础
公司2012-2014年及2015年上半年财务报表均以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则—基本准则》（财政部令第33号发布、财政部令第76号修订）、于2006年2月15日及其后颁布和修订的41项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
（二）重大会计政策变更
根据《关于印发〈企业会计准则第39号——公允价值计量〉的通知》（财会【2014】6号）、《关于印发修订〈企业会计准则第30号——财务报表列报〉的通知》（财会【2014】7号）、《关于印发修订〈企业会计准则第9号——职工薪酬〉的通知》（财会【2014】8号）、《关于印发修订〈企业会计准则第33号——合并财务报表〉的通知》（财会【2014】10号）、《关于印发〈企业会计准则第40号——合营安排〉的通知》（财会【2014】11号）、《关于印发修订〈企业会计准则第2号——长期股权投资〉的通知》（财会[2014】14号）、《关于印发〈企业会计准则第41号——在其他主体中权益的披露〉的通知》（财会【2014】16号）的规定，本公司自2014年7月1日起执行上述7项会计准则。同时财政部以财会【2014】23号发布了《企业会计准则第37号——金融工具列报（2014年修订）》，本公司在2014年度及以后期间的财务报告中按照该准则的要求对金融工具进行列报。
公司执行上述会计准则导致会计政策的变化对本期财务报表不产生影响。
（三）会计报表审计情况
瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2012-2014年度的合并及母公司财务报表进行审计，出具编号为瑞华审字【2015】40020054号标准无保留意见审计报告。瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）具有证券从业资格。本文中2012-2014年的财务数据来源于上述审计报告。公司2015年1-9月合并及母公司财务报表未经审计。
（四）合并报表范围变动情况
1、2012年合并报表范围变更情况
发行人于2012年成立，首年成立时无下属公司合并入报表范围内。
2、2013年较2012年合并报表范围变更情况
2013年，发行人通过同一控制下的企业合并取得的子公司、非同一控制下的企业合并取得的子公司、新设立子公司三种方式将32家子公司纳入合并报表范围内，与2012年相比，发行人无减少的子公司。
表4-1：2013年发行人新增合并报表范围子公司
■
注：1、珠海华发仓储有限公司后更名为珠海华发港口物流有限公司。
2、珠海华发投资控股有限公司后更名为珠海华发城市运营投资控股有限公司。
3、根据珠海市国资委珠国资【2013】227号《关于华发集团出资设立珠海华发高新建设控股有限公司的意见》，由珠海华发城市运营投资控股有限公司（原名为珠海华发投资控股有限公司）与珠海市高新投资建设有限公司共同出资设立珠海华发高新建设控股有限公司，双方各持股50%，根据珠海华发高新建设控股有限公司章程规定，珠海华发城市运营投资控股有限公司委派董事3名，对方委派董事2名，珠海华发城市运营投资控股有限公司在董事会中占多数席位，因此将其纳入合并报表范围。
4、珠海十字门置业有限公司后更名为珠海华发华宏开发建设有限公司。
5、珠海十字门商用物业建设有限公司后更名为珠海华发现代服务投资控股有限公司。
6、发行人控股子公司珠海华发物业管理服务有限公司持有珠海市高华市政综合管理有限公司50%的股权，但珠海华发物业管理服务有限公司占据珠海市高华市政综合管理有限公司董事会席位中的多数，因此将其纳入合并报表范围。
7、珠海十字门酒店建设管理有限公司后更名为珠海华发国际酒店管理有限公司。
8、根据珠海市国资委珠国资【2013】93号《关于设立珠海十字门国际会展中心管理有限公司的核准意见》，由子公司珠海十字门国际会展中心建设有限公司出资设立，发行人拥有珠海十字门国际会展中心建设有限公司的实际控制权，因此，珠海十字门国际会展中心管理有限公司纳入合并报表范围。
9、珠海十字门国际会展中心建设有限公司后更名为珠海华发国际会展管理有限公司。根据珠海市国资委珠国资【2013】435号文件，珠海十字门中央商务区建设控股有限公司将其持有的珠海华发国际会展管理有限公司1.96%的股权无偿划转给珠海华发现代服务投资控股有限公司，划转后珠海华发现代服务投资控股有限公司持有其1.96%的股权，根据珠海华发国际会展管理有限公司公司章程规定，公司设执行董事一名，由发行人委派，四川信托有限公司不参与被投资企业日常生产经营活动，发行人可以控制珠海华发国际会展管理有限公司的生产经营决策，因此纳入合并报表范围。
3、2014年较2013年合并报表范围变更情况
2014年，发行人将9家子公司纳入合并报表范围内，与2013年相比，发行人无减少的子公司。
表4-2：2014年新增合并报表范围子公司情况表
■
注：1、2014年度珠海美华建设投资有限公司变更经营范围，由项目公司变更为自营横琴大桥北换乘中心及南屏换乘中心项目，因此纳入合并范围。
2、2014年4月珠海市高新建设投资有限公司以持有珠海市高新总部基地建设发展有限公司100%股权作价23,972.30万元向珠海华发高新建设控股有限公司增资，增资完成后珠海华发高新建设控股有限公司持有珠海市高新总部基地建设发展有限公司100%股权，发行人间接持有珠海市高新总部基地建设发展有限公司50%股权。
4、2015年三季度较2014年合并报表范围变更情况
2015年上半年，公司较年初减少合并单位1家，为珠海市高华市政综合管理有限公司，较年初增加合并单位1家，为珠海华晟开发建设有限公司。
表4-3：2015年上半年增减合并单位情况表
■
二、最近三年及一期的财务报表
公司合并及母公司近三年及一期财务数据采用新会计准则下的财务数据。
1、近三年及一期合并资产负债表、利润表及现金流量表
表4-4：2012-2014年及2015年1-9月合并资产负债表
单位：万元
■
表4-5：2012-2014年及2015年1-9月合并利润表
单位：万元
■
表4-6：2012-2014年及2015年1-9月合并现金流量表
单位：万元
■
2、近三年及一期母公司资产负债表、利润表及现金流量表
表4-7：2012-2014年及2015年1-9月母公司资产负债表
单位：万元
■
表4-8：2012-2014年及2015年1-9月母公司利润表
单位：万元
■
表4-9：2012-2014年及2015年1-9月母公司现金流量表
单位：万元
■
三、最近三年及一期主要财务指标
表4-10：最近三年及一期财务指标表
■
注：上述财务指标计算方法如下：
流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
资产负债率=（负债总额/资产总额）×100%
EBITDA利息保障倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+摊销）/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入×100%
营业利润率=营业利润/营业收入×100%
净资产收益率=净利润/所有者权益平均余额，其中2012年所有者权益采用2012年末数据
总资产收益率=净利润/总资产平均余额，其中2012年总资产采用2012年末数据
贷款偿还率=（实际贷款偿还额/应偿还贷款额）×100%
利息偿还率=（实际支付利息/应付利息）×100%
应收账款周转率=营业收入/应收账款平均净额，其中2012年应收账款平均余额采用2012年末数据
存货周转率=营业成本/存货平均净额，其中2012年存货平均余额采用2012年末数据
总资产周转率=营业收入/总资产平均净额
四、管理层讨论与分析
为完整反映本公司的实际情况和财务实力，本公司管理层主要以公司经审计的近三年度以及未经审计的2015年三季度的财务报表数据对资产负债结构、现金流量、偿债能力和盈利能力进行讨论与分析。
（一）资产负债结构分析
1、资产结构分析
2012年-2015年9月末，发行人主要资产构成情况见下表：
表4-11：2012-2015年9月末资产构成情况表
单位：万元，%
■
2012-2015年9月末，公司资产总额分别为1,426,172.33万元、2,386,218.48万元、3,942,486.13万元和4,779,753.17万元，其中，流动资产分别为911,790.10万元、2,270,523.20万元、3,538,387.39万元和4,373,293.63万元，在总资产中占比分别为63.93%、95.15%、89.75%和91.50%，非流动资产分别为514,382.23万元、115,695.28万元、404,098.74万元和406,459.54万元，在总资产中占比分别为36.07%、4.85%、10.25%和8.50%，公司资产以流动资产为主。
2013年末总资产同比增加960,046.15万元，增长67.32%，主要是应收账款和存货增长较快所致；2014年末总资产同比增加1,556,267.65万元，增长65.22%，主要是货币资金、应收账款、其他应收款和存货增长较快所致；2015年9月末比年初增加837,267.04万元，增长21.23%，主要是货币资金和其他应收款增长较快所致。近三年及一期公司总资产规模增长较快，总资产规模受流动资产波动影响较大。
（1）货币资金
2012-2015年9月末，公司的货币资金余额分别为111,822.98万元、129,081.23万元、223,200.73.万元和560,322.46万元，分别占当年总资产的比例为7.84%、5.41%、5.66%和11.72%。公司货币资金2013年末较2012年末增加17,258.25万元，增长15.43%，主要原因是公司借款增加所致；2014年末较2013年末增加94,119.50万元，增长72.91%，主要原因是公司借款增加所致；2015年9月末较2014年末增加337,121.73万元，增长151.04%，主要是因为长短期借款、应付债券增加所致。
（2）应收票据
2012-2015年9月末，公司的应收票据分别为0、0、1,896.12万元和871.11万元，分别占当年总资产的比例为0%、0%、0.05%和0.02%。公司应收票据主要为银行承兑汇票。2014年末较2013年末增加1,896.12万元，增长100%，主要是由于子公司华发商贸应收票据增加所致；2015年9月末应收票据比年初减少1,025.01万元，增长-54.06%，主要是华发商贸应收票据结算减少所致。
（3）应收账款
2012-2015年9月末，公司的应收账款净值分别为98,906.12万元、220,904.86万元、294,097.36万元和99,941.32万元，分别占当年总资产的比例为6.94%、9.26%、7.46%和2.09%。2012-2014年末，公司根据坏账准备金计提比例规定（1年及以内为10%，1-2年内为20%，2-3年以内为40%，3年以上为60%），计提的坏账准备金额分别为196.69万元、312.79万元和585.70万元。公司应收账款2013年末较2012年末增加121,998.74万元，增长123.35%，主要原因是华发商贸业务规模的扩大，新增应收建筑材料款45,206.15万元，十字门公司新增应收珠海市横琴新区管理委员会财金事务局土地收益金66,944.13万元；2014年末较2013年末增加73,192.50万元，增长33.13%，主要原因是十字门公司新增应收珠海市财政局土地收益金12.14亿元。2015年9月末比年初减少-194,156.04万元，增幅-66.02%，主要是收到了珠海市横琴新区管理委员会财金事务局和珠海市财政局的土地收益金。
截至2014年末，应收账款前5名的客户欠款金额合计为251,473.97万元，占应收账款总额的85.35%，账龄全部为1年以内。截至2015年9月末，应收账款前5名的客户欠款金额合计为58,859.63万元，占应收账款总额的58.89%，账龄全部在1年以内。
表4-12：2014年末应收账款前五大客户
单位：万元
■
表4-13：2015年9月末应收账款前五大客户
单位：万元
■
（4）预付款项
2012-2015年9月末，公司的预付款项分别为20,189.98万元、20,743.31万元、25,572.38万元和139,834.13万元，分别占当年总资产的比例为1.42%、0.87%、0.65%和2.93%，占比较小，主要为预付四川信托有限公司的股权回收款及华发商贸预付货款。公司预付款项2013末比2012年末增加553.33万元，增长2.74%，主要为预付四川信托有限公司的股权回收款及华发商贸预付货款；2014年末比2013年末增加4,829.07万元，增长23.28%，主要是华发商贸预付采购款增加所致；2015年9月末较年初增加114,261.75万元，增幅446.82%，主要是华发商贸预付采购款增加所致。
（5）其他应收款
2012-2015年9月末，公司的其他应收款余额分别为14,581.85万元、2,793.83万元、432,276.01万元和593,923.24万元，占当年总资产的比例分别为1.02%、0.12%、10.96%和12.43%。2012-2014年末，公司根据坏账准备金计提比例规定（1年及以内为10%，1-2年内为20%，2-3年以内为40%，3年以上为60%），计提的坏账准备金额分别为78.78万元、79.33万元和81.46万元。其他应收款2013年末较2012年末减少11,788.02万元，减幅80.84%；2014年末较2013年末增加429,482.18万元，增幅15,372.52%，2015年9月末较年初增加161,647.23万元，增幅37.39%。公司其他应收账款主要为非经营性关联方往来款，变动主要原因是华发集团为提高资金使用效率，降低资金使用成本，通过珠海华发集团财务有限公司对资金进行统筹管理，调剂资金余缺，并先后出台了《关于印发珠海华发集团有限公司融资管理暂行办法的通知》、《关于印发珠海华发集团有限公司资金内部调拨操作办法的通知》两份文件，文件对集团及下属企业融资及用款两个方面进行了规范，并在华发集团内部（上市公司除外）资金管理上主要采取统收统支模式，从而形成发行人与集团之间往来款。目前华发集团和发行人正在完善相关制度并按照相关法律、法规的规定对此类事项进行进一步规范。今后华发集团与发行人之间的非经营性往来款将主要按照市场化的运作模式和定价原则进行。同时对发行人因实施外部融资而需要承担的相关披露义务，华发集团尊重发行人独立自主权，并配合履行相关监管义务和信息披露义务。
根据华发集团出具的《珠海华发集团有限公司关于与珠海华发综合发展有限公司往来款情况的说明》，华发集团将于2017年底前偿还发行人全部往来款。公司已出具专项承诺函，承诺本次债券存续期内不新增非经营性的无偿往来占款或资金拆借事项。
表4-14：2014年末其他应收款前五大客户
单位：万元
■
表4-15：2015年6月末其他应收款前五大客户
单位：万元
■
（6）存货
2012-2015年9月末，公司的存货余额分别为666,289.17万元，1,896,999.97万元、2,321,344.78万元和2,565,108.94万元，占当年总资产的比例分别为46.72%、79.50%、58.88%和53.67%。公司存货以十字门中央商务区土地开发成本为主，开发成本主要包括土地取得成本、建筑安装工程支出、资本化的利息以及其他直接和间接开发费用，2012-2014年，开发成本占存货的比重分别为98.53%、99.13%和99.34%。
公司土地储备中支付了地价的，公司将其计入存货中，未支付地价的土地储备及储备项目均未入账。计入开发成本的土地均为出让地，发行人已取得土地使用权，并支付全部出让金。由于发行人土地主要集中在国家级新区珠海横琴新区，土地价格持续上涨，并已大幅超过土地入账价格，因此发行人未计提跌价准备，只对存货中的库存商品计提跌价准备，2012-2014年，发行人计提的存货跌价准备分别为129.90万元、60.59万元和59.07万元。
公司存货余额2013年末比2012年末增加1,230,710.80万元，增幅184.71%，主要原因：一是十字门公司通过招拍挂的形式取得土地计入存货当中的开发成本49.65亿元；二是十字门公司将投资性房地产转入存货核算，金额为47.93亿元。鉴于十字门公司持有意图改变，拟将原持有保值、增值用于出售的“投资性房地产”中的土地转为自行或合作开发，根据《企业会计准则讲解（2010）》第四章第五条将投资性房地产转换为存货的有关规定，并经公司董事会决议通过后执行。三是十字门中央商务区（一级开发）开发成本比年初增加6.08亿元，海润项目开发成本比年初增加14.38亿元，保障房开发成本比年初增加3.14亿元。2014年末比2013年末增加424,344.81万元，增幅22.37%，主要原因为开发成本的增加，其中2014年新增的开发成本主要有新增项目高新唐家总部基地项目40,131.05万元，上冲TOD项目133,852.08万元，存量项目科技创新海岸项目新增开发成本55,207.42万元、金湾航空城项目新增开发成本62,824.66万元、十字门中央商务区一级土地开发新增成本59,025.67万元；2015年9月末比年初增加243,764.16万元，增幅10.50%，变化不大。
（7）其他流动资产
公司其他流动资产主要为关联方委托贷款，公司将闲置资金通过华发集团财务公司以委托贷款的方式借贷给其他公司使用，利率以市场化的利率定价为主。2012-2015年9月末，公司的其他流动资产分别为0万元、0万元、240,000.00万元和413,051.50万元。公司其他流动资产2014年末比2013年末增加240,000.00万元，为发行人子公司珠海华发商贸控股有限公司委托珠海华发集团财务有限公司向珠海铧创投资管理有限公司贷款150,000.00万元，子公司珠海十字门中央商务区建设控股有限公司委托珠海华发集团财务有限公司向珠海华发集团有限公司贷款90,000.00万元。2015年9月末较年初增加173,051.50万元，主要是发行人委托珠海华发集团财务有限公司发放委托贷款所致。
表4-16：2015年6月末公司其他流动资产明细情况表
单位：万元
■
（8）长期股权投资
2012-2015年9月末，公司长期股权投资分别为13,304.58万元、32,304.58万元、29,621.66万元和29,965.29万元，占当年总资产的比例分别为0.93%、1.35%、0.75%和0.63%。长期股权投资2013年末较2012末增加19,000.00万元，增长142.81%，主要是根据中国银监会文件银监复[2013]459号“中国银监会关于珠海华发集团财务有限公司开业的批复”，发行人子公司珠海华发商贸控股有限公司及子公司珠海十字门中央商务区建设控股有限公司出资19,000.00万元投资珠海华发集团财务有限公司，持股比例为19%；2014年末较2013年末减少2,682.92万元，减幅8.31%，主要是珠海美华建设投资有限公司由于市政项目停止，2014年度转做自营项目，纳入合并报表；2015年9月末较年初增长343.63万元，增幅1.16%，变化不大。
表4-16：2015年6月末公司长期股权投资明细情况表
单位：万元
■
注：1、华发金山、华发连湾、华发安怡均为代建市政项目，项目所需资金由财政负担，发行人不享有经营收益和承担风险，故不纳入财务报表合并范围，计入长期股权投资；2、发行人拟转让持有珠海高华市政综合管理有限公司50%的股权，目前正在办理转让手续，故本期不纳入合并。
（9）投资性房地产
2012年-2015年9月末，公司投资性房地产余额分别为479,305.39万元、0元、259,127.88万元和266,511.75万元，占当年总资产的比例分别为33.61%、0、6.57%和5.58%。2012年发行人投资性房地产科目形成的原因是十字门公司并入发行人时，原有的投资性房地产科目合并至发行人合并报表当中，继续纳入“投资性房地产”核算。投资性房地产年末价值由评估公司进行了评估，根据珠海天赋土地房地产评估咨询有限公司出具珠天赋【预估】字【13】016号评估报告，测算在2012年12月31日的价值为479,305.39万元，2012年公司投资性房地产全部为土地使用权；2013年末较2012年末减少479,305.39万元，减幅100.00%，主要是根据《企业会计准则讲解（2010）》的规定及十字门公司董事会决议，将原持有保值、增值用于出售的土地转为自行或合作开发，将其按照公允价值转入存货核算；2014年末较2013年末增加259,127.88万元，主要原因是子公司珠海十字门中央商务区建设控股有限公司开发的会展中心达到预定可使用状态并对外出租，从开发成本中转入投资性房地产；2015年9月末投资性房地产较年初增加7,383.87万元，增幅2.85%，变动不大。
（10）固定资产
公司的固定资产主要包括房屋及建筑物、运输设备、电子设备及其它。2012年-2015年9月末，公司的固定资产余额分别为3,053.43万元、21,074.99万元、105,362.87万元和99,096.29万元，占当年总资产的比例分别为0.21%、0.88%、2.67%和2.07%。公司固定资产2013年末较2012年末增加18,021.56万元，增长590.21%，主要原因为金融产业服务创新基地部分工程及混凝土生产基地厂房完工计入固定资产；2014年末较2013年末增加84,287.88元，增长399.94%，主要原因为城轨地下交通换乘中心项目开发完毕，由在建工程计入固定资产；2015年9月末较年初减少6,266.58万元，减幅5.95%，变动不大。
（11）在建工程
公司的在建工程主要为横琴大桥北二换乘中心和城轨地下交通换乘中心项目。2012年-2015年9月末，公司的在建工程余额分别为13,319.56万元、57,792.37万元、759.18万元和1,795.57万元，占当年总资产的比例分别为0.93%、2.42%、0.02%和0.04%。公司在建工程余额2013年末较2012年末增加44,472.81万元，增长333.89%，主要原因为城轨地下交通换乘中心项目开发建设所致；2014年末较2013年末减少57,033.19万元，降幅98.69%，主要是城轨地下交通换乘中心项目开发完毕，由在建工程计入固定资产；2015年9月末在建工程较年初增加1,036.39万元，增幅136.51%。
（12）无形资产
公司的无形资产主要为土地使用权及软件。2012年-2015年9月末，公司无形资产余额分别为1,458.47万元，1,499.11万元、2,813.02万元和2,903.12万元，占当年总资产的比例分别为0.1%、0.06%、0.07%和0.06%。公司无形资产2013年末较2012年末增长40.64万元，增长2.79%，变化不大；2014年末较2013年末增加1,313.91万元，增长87.65%，主要原因为2014年子公司华发商贸收购珠海广科电子有限公司，该公司拥有土地使用权纳入转让范围，该项使用权性质原为划拨，现已补足土地出让金，土地性质改为出让。2015年9月末无形资产较年初增加90.10万元，增幅3.20%，变动不大。
2、负债结构分析
2012年-2015年9月末，发行人主要负债构成情况见下表：
表4-18：2012-2015年6月末负债构成情况表
单位：万元，%
■
2012年-2015年9月末，公司负债规模分别为360,243.89万元、635,376.56万元、2,032,816.15万元和2,831,349.45万元，呈现逐年递增趋势。其中，流动负债分别为280,286.15万元、461,870.77万元、1,054,564.52万元和1,421,161.77万元，在总负债中占比分别为77.80%、72.69%、51.88%和50.19%，占比逐年下降，非流动负债分别为79,957.74万元、173,505.79万元、978,251.63万元和1,410,187.68万元，在总负债中占比分别为22.20%、27.31%、48.12%和49.81%。由于公司的主营业务中一级土地开发等项目建设需要长期稳定的资金，公司根据自身发展特点，逐年调整负债结构，减少短期融资，增加长期融资。
（1）短期借款
2012年-2015年9月末，公司的短期借款余额分别为161,699.83万元，78,976.14万元、262,744.70万元和517,373.33万元，占当年总负债的比例分别为44.89%、12.43%、12.93%和18.27%。公司短期借款余额2013年末较2012年末减少82,723.69万元，减幅为51.16%，主要是短期借款到期归还77,000.00万元所致；2014年末较2013年末增加183,768.56万元，增长232.69%，主要是发行人及其子公司华发商贸和华发汽车销售增加借款所致；2015年9月末较年初增加254,628.63万元，增长96.91%，主要是子公司华发商贸和华发高新的短期借款增加所致。
（2）应付票据
公司应付票据为银行承兑汇票。2012年-2015年9月末，公司应付票据分别为306.05万元、17,810.00万元、11,344.72万元和167,485.42万元，占总负债比重分别为0.08%、2.80%、0.56%和5.92%。公司应付票据2013年末比2012年末增加17,503.95万元，增长5,719.31%，主要是子公司华发商贸开具银行承兑汇票增加；2014年末较2013年末减少6,465.28万元，减幅36.30%，主要是子公司华发商贸开具的银行承兑汇票减少所致；2015年9月末应付票据较年初增加156,140.70万元，增长1,376.33%，主要是子公司华发商贸大宗贸易调整结算方式，较多以银行承兑汇票支付上游采购款所致。
（3）应付账款
2012年-2015年9月末，公司的应付账款余额分别为89,477.34万元、136,169.85万元、621,591.63万元和624,599.12万元，占当年总负债的比例分别为24.84%、21.43%、30.58%和22.06%。公司应付账款账龄集中在1年以内，2012-2014年末，1年以内应付账款占应付账款总额的比重分别为100%、37.06%和96.50%。公司应付账款余额2013年末较2012年末增加46,692.51万元，增长52.18%，主要原因是十字门横琴片区和十字门湾仔片区一级土地开发增加形成的暂估应付工程款，截至2013年末，十字门横琴片区和十字门湾仔片区的工程暂估款为101,364.47万元和20,953.43万元，分别占应付账款的74.44%和15.39%；2014年末较2013年末增加485,421.78万元，增长356.48%，主要原因是应付上海宝治集团有限公司会展中心工程款增加，2014年末应付上海宝冶集团有限公司工程款余额260,453.40万元，比2013年末增加了258,548.53万元；2015年9月末较年初增加3,007.49万元，增长0.48%，较年初变化不大。近一年及一期末，公司应付账款前五大客户明细如下：
表4-19：2014年末应付账款前五大客户
单位：万元
■
（下转28版）
