广东珠江投资股份有限公司公开发行2016年公司债券（第三期）募集说明书摘要（面向合格投资者）

（上接25版）

4、 存货规模及跌价的风险

2012-2014年末及2015年9月末，公司存货分别为2,749,332.34万元、2,648,642.79万元、3,837,210.81万元和4,615,733.17万元，占公司总资产的比例分别为65.50%、44.64%、44.55%和43.84%，公司存货主要是房地产类存货，主要包括已完工开发产品和在建开发产品（含土地），其中在建开发产品分别为2,438,928.57万元、2,352,681.66万元、3,752,429.28万元和4,522,757.63万元，分别占公司存货比例的88.71%、88.83%、97.79%和97.99%。公司的房地产开发项目主要分布于北上广深等一线城市，这些区域因人口、配套资源等原因房价始终处于上升通道，但不排除未来国家新的房地产政策（如房产税、登记制度、出让制度等）的出台，给整个房地产市场带来的影响，从而引起价格和成交量的波动，导致公司项目销售缓慢，房地产类存货的出售或变现可能存在不确定性。

5、 经营现金流波动的风险

2012-2014年度及2015年1-9月，公司经营活动产生的现金流量净额分别为-10,903.17万元、61,007.88万元、-1,129,830.01万元和-766,300.66万元，其中，经营活动现金流入分别为808,095.78万元、1,056,252.87万元、1,047,916.33万元和1,285,053.39万元，经营活动现金流出分别为818,998.95万元、995,244.99万元、2,177,746.35万元和2,051,354.05万元。房地产开发业务属于资金密集型业务，建设周期长，项目前期土地购置、建设投入与销售回款存在一定的时间错配。公司房地产开发业务近年来发展较快，导致经营活动产生现金流出规模较大，因而经营活动现金流量净额出现负值。如果未来宏观经济环境发生较大不利变化，将可能对公司房地产销售收款产生不利影响，公司经营活动产生的现金流量净额可能会存在一定波动。

6、 未来存在较大规模资本支出的风险

房地产开发一般投资周期较长，投资规模较大，属于资金密集型产业，截至2015年9月末，公司主要土地储备项目土地面积达1,103.20万平方米，规划建筑面积2,221.87万平方米。这些储备项目为未来持续发展提供了坚实有力的基础，但后续的开发需要公司在未来投资持续的资金支持。因此，公司在未来将面临一定程度的资本支出压力，未来若公司的融资能力受到宏观经济政策、信贷政策、产业政策等方面的影响，则未来的经营目标的实现将可能受到一定程度的影响。

7、 关联交易风险

公司机构较为庞大，下属子公司较多，为了提高资金的使用效率，降低外部融资成本，报告期内，公司无委托借贷但与控股股东、下属子公司及其他关联方存在一定规模的担保、资金拆借等关联交易。未来，如果公司向其他关联方提供委托贷款、资金拆借和担保后，不能及时收回相关款项或者需要履行担保义务，将可能影响本公司的现金流。

8、 对外担保情况

公司按房地产经营惯例为商品房承购人因购买公司开发的商品房而向银行申请按揭贷款提供阶段性抵押担保，该担保自按揭合同生效之日起，至商品房承购人所购房产办出《房地产权证》并抵押给按揭银行止。截至2015年9月30日，公司及控股子公司向银行提供商品房按揭贷款担保余额为514,612万元，在担保期内，如购房人无法继续偿还贷款，且抵押物价值不足以抵偿相关债务，公司将承担一定的经济损失。本公司目前并未出现因按揭担保而承担现时偿债义务的情况。

9、 有息负债规模较大的风险

截至2015年9月30日，公司有息负债期末余额合计达4,737,094万元，其中，短期借款余额568,170万元，一年内到期的长期借款余额639,266万元，长期借款余额3,544,985.00万元。近年来公司为满足经营发展需要，有息债务规模呈一定比例增长，未来若房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变化，较大规模的有息负债将可能使公司面临一定的资金压力。

(二) 经营风险

1、 经济周期风险

公司主营业务所属的房地产行业与宏观经济运行状况密切相关，行业发展与国民经济的景气度有较强的关联性，受固定资产投资规模、城镇化进程等宏观经济因素的综合影响深远。近年来，我国全社会固定资产投资规模和城镇房地产开发投资规模均保持较高的增长速度，为房地产公司业务的发展创造了良好的外部条件。然而，现阶段国内经济形势面临较多不确定因素，随着宏观经济政策调整，基础工程建设投资增幅趋缓，生产成本不断提高，社会对房地产价格下行预期增加等，可能使公司所处行业的业务空间、销售水平和利润率都面临逐渐下降的风险。如果未来国内经济增速放缓或宏观经济出现周期性波动而公司未能对其有合理的预期并相应调整经营行为，则将可能对公司的整体业绩和盈利能力产生不利影响。

2、 房地产价格波动风险

房地产开发是公司的核心业务，也是公司的主要利润来源。目前，国内宏观经济仍有较强的不确定性，经济周期波动与信贷政策的变化直接影响市场对房地产价格的预期，影响居民对房产的购置意向，从而导致房地产市场价格进入上下波动的“新常态”。尽管现阶段房屋购置政策及房地产业信贷政策呈现出宽松回调的态势，但作为宏观经济调控的重点，房地产价格未来仍可能产生较大波动，进而从销售、回款等方面影响房地产开发业务的收益，可能对公司业绩造成不利影响。

3、 房地产开发业务经营风险

房地产开发具有开发周期长、投入资金大、涉及行业范围广等特点，不但要做好成本管理、工程管理、销售推广、物业服务等多个环节管控，更受到规划部门、国土部门、建设部门、房管部门、消防部门和环保部门等多个政府机构的审批和监管，这都对公司的开发控制和运营能力提出较高要求。尽管公司从事项目开发多年，成功项目众多，具有丰富的开发经验和具备较强的项目运作能力，但在不断变化的内外部环境下，如果因决策疏忽或管理疏漏等因素的出现则可能引发项目开发出现问题，如产品定位偏差、政府出台新的规定、政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，可能会直接或间接地导致项目开发的周期延长、综合成本上升、投资回报降低等结果，可能出现项目预期经营目标难以实现的风险。

4、 房地产开发项目收益不确定的风险

房地产项目的收益水平受到销售价格、土地成本、建设成本、融资成本、税收政策等多方面因素影响，特别是房地产领域的宏观调控措施将直接影响商品房销售价格和供需结构，进而对公司房地产项目收益产生影响。同时，随着房地产市场日趋成熟、行业集中度的提升和竞争强度的加剧，行业平均收益水平呈平稳下降走势。近年来，公司房地产开发项目数量和面积持续稳步增长，在上述因素的综合作用下，公司或将面临房地产项目收益不确定的风险。

5、 土地价格及土地储备风险

公司为保证持续稳健的房地产开发经营，需要适时进行一些土地储备。目前，公司土地储备分布在北上广深等一线城市和天津、成都、西安等二线城市，部分项目规模较大。截至2015年9月末，公司主要土地储备项目土地面积达1,103.20万平方米，规划建筑面积2,221.87万平方米。

根据国家对建设用地的相关管理规定，如果公司由于资金、市场等原因未能及时开发储备的土地而导致违规，将可能面临缴纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。此外，因宏观经济与行业市场变化，也可能造成公司储备用地的价值发生波动，或因城市管理的需要而调整城市规划，导致公司储备用地所处环境发生不利变化，这些也将可能给公司的经营带来风险。

6、 品牌声誉风险

近年来，房地产行业备受公众和政府机构关注，大型地产企业在注重经营开发的同时，也逐步将企业品牌、社会口碑和社会责任纳入企业管理体系内。企业品牌声誉及口碑同时也是业务招投标与市场营销推广的重要影响因素。多年来，发行人依靠严密的标准化质量控制体系，完成了大量大盘开发工程，通过积极的营销策略，在房地产领域打造了“好生活在珠江”的品质品牌。但由于建筑施工与房地产开发业务工序复杂，且公司同时开发的项目数量较多，若公司未来对建筑施工规范和质量控制贯彻落实不到位，使建筑工程或楼盘产品存在质量瑕疵，或因安全生产制度落实不到位频繁发生重大事故，则可能将对发行人的品牌声誉造成一定程度的影响，进而影响发行人的业务开展。

(三) 管理风险

1、 内部控制管理风险

截至2014年末，发行人纳入合并财务报表的子公司有122家，经营业务涵盖房地产开发、物业经营及其他相关业务等，组织机构和管理体系较为庞大，对公司的管理能力要求较高。目前，公司虽建立了完善的内部控制体系，但随着未来经营规模的不断扩大，公司的运营管理、风险控制等方面的难度也将随之增加，若公司不能相应提高其内部控制和管理能力，则可能会影响经营效率，进而对经营业绩造成不利影响。

2、 房地产跨区域经营风险

房地产具有很强的地域性，不同地区之间的供求状况、消费特点、地方政策、政府效率等方面都有较大的差别。对地产公司来说，在进行项目投资时必须考虑多方面因素，并结合自身优势和资源，把握和引领当地市场需求，才能取得长远发展。公司房地产主要分布在北京、上海、广州、深圳等一线城市及成都、西安等部分二线城市，尽管公司已经建立了一套严格、高效的内部控制体系，但经营区域的扩大使资金调配、工程质量、安全生产、合同履约的复杂性不断提高，加大了管理控制难度，如果公司不能根据实际情况调整好不同地区的经营战略，或内部控制力度削弱，则可能面临跨区域经营管理风险，从而对公司整体运营状况产生不良影响。

3、 人力资源管理风险

公司业务的开拓和发展在很大程度上依赖于核心管理人员和技术人员。报告期内，公司建立并实施了合理、多样的激励机制，使核心团队保持稳定，但由于行业竞争日益激烈，若公司的核心管理人员和技术人员流失，将会在一定时期内影响公司的生产经营及管理的顺利开展。此外，房地产行业下游的建筑施工行业属于劳动密集型行业，近年来，我国已逐步出现了结构性劳务供应短缺现象，并有逐渐加剧的趋势，劳动力成本上升的势头明显，劳动力供应短缺亦可能会间接影响房地产业务的正常开展。

4、重大资产重组及重大关联交易的风险

报告期内，公司没有重大资产重组情况及重大关联交易。若本次债券存续期内公司发生重大资产重组或重要股东发生变更，将会导致公司出现管理层、管理制度、管理政策不稳定等风险，从而可能会为本次债券的还本付息带来不利影响。公司业务规模、经营范围不断扩大，产品及业务创新不断推出，对公司的管理水平提出了更高的要求。未来如果公司的内部控制与风险管理水平不能适应公司业务发展的速度，则可能存在内部控制及风险管理不能有效管控的风险。

(四) 政策风险

1、 宏观调控政策风险

房地产行业与宏观经济运行情况、与国民经济发展周期密切相关。为促进国民经济的平稳运行，近年来国家和各级政府相继出台了多项积极的财政政策、适度宽松的货币政策和投资鼓励政策，这有利于促进经济持续健康发展，并带动居民收入水平不断提高。但如果未来国家政策出现重大转变，财政与货币政策大幅收紧，将直接影响社会收入水平、收入预期、基建需求和支付能力，从而影响公司业务的发展。

2、 房地产行业政策风险

2009年以来，国务院及相关部门出台了“国十一条”、“新国四条”、“新国十条”等一系列与房地产行业紧密相关的宏观调控政策，重点调控领域为住宅市场，房地产行业政策显著收紧；2010年下半年起，全国一、二线城市纷纷开始实行限购、限价政策；2011年1月26日，国务院办公厅又下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号文），2013年2月20日，国务院常务会议出台“新国五条”，2013年2月26日国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号），上述三项文件建立健全了稳定房价工作的考核问责制度；2013年5月24日，国务院办公厅发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确提出，“扩大个人住房房产税改革试点范围”为经济体制改革重点内容之一。

2014年以来，我国房地产行业投资增速明显放缓，各地土地出让情况不佳，部分城市出现土地流拍等情况，对地方政府财政状况造成较大压力。2014年3月，李克强总理在政府工作报告中提出“分类施策、分城施策”的概念后，各地区相继正式发文“开放限购”，截至2014年末，全国46个限购城市中，仅剩北上广深四个一线城市仍在执行限购政策。2014年9月30日央行、银监会发布“央四条”，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房时，银行业金融机构执行首套房贷款政策，这意味着伴随着中国房地产市场调控多年的“限贷”政策全面取消。

2015年全国两会期间，国务院总理李克强在《政府工作报告》中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2015年3月27日国土部、住建部联合下发通知优化今年住房及用地供应结构。3月30日，央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例：二套房商业性贷款最低首付款比例调整为不低于40%，同时调整了住房公积金贷款政策，首套普通自住房公积金贷款最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的，最低首付款比例为30%。3月30日，财政部联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

此外，2015年来，央行已多次降息降准；降息降准主要从增加流动性、促进商业银行房贷发放以及提升市场预期三个方面正面刺激房地产市场。总体看，为促进房地产行业的健康发展，2015年房地产行业调控政策已有所放宽，将在一定程度上缓解房价向下调整趋势。未来房地产调控仍然是重要的宏观政策，有望在不断调整中完善和改进。当前房地产市场在经历了高涨探底阶段后逐渐回归理性，尽管现阶段房地产相关政策呈现出宽松回调的态势，政策逐渐放松，但由于房价仍是房地产供需关系调控的直接指标，行业前景存在较多不确定性，居民购房意愿有所降低。若未来房地产行业政策转向收紧，政府进一步利用产业政策、税收政策及信贷政策等对房地产行业实施调控，行业发展则会受到影响，将可能影响公司的房地产开发与销售业务，或可能增加发行人获取土地储备的难度和成本，进而可能会对公司的盈利情况产生一定的影响。

第三节 发行人及本次债券的资信状况

一、 本次债券的信用评级情况

经联合评级综合评定，本公司的主体信用等级为AA+级，本次债券的信用等级为AA+级；评级展望为稳定。联合评级出具了《广东珠江投资股份有限公司2016年公开发行公司债券（第三期）信用评级分析报告》。

二、 公司债券信用评级报告的主要事项

(一) 信用评级结论及标识所代表的涵义

经联合评级综合评定，本公司主体信用等级为AA+级，表示公司偿还债务的能力很强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险很低。本次债券的信用等级为AA+级，表示本次债券安全性很高，到期不能偿还的风险很低。

(二) 评级报告的主要内容

1、 评级观点

联合信用评级有限公司通过对广东珠江投资股份有限公司的调查分析，认为公司作为具备较强综合实力的房地产开发公司，在业务规模、品牌知名度、区域布局、开发经验、土地储备等方面具有一定的竞争优势。同时，联合评级也关注到公司所在房地产行业受宏观经济增速、房地产调控政策影响较大以及项目分布较为集中等因素对公司经营造成的不确定性。公司债务负担较重，但公司在建项目地理位置较好，随着项目的陆续销售，公司的盈利能力有望进一步提升。有鉴于此，联合评级对公司的评级展望为“AA+级”。

综上，基于对公司主体信用等级以及本次公司债券偿还能力的综合评估联合评级认为AA+级，本次公司债券到期不能偿还的风险很低。

2、 联合评级关于发行人及本次债券信用评级所考虑的优势

（1）房地产行业是国民经济的重要组成部分，并将在中国经济转型和城镇化过程中发挥重要作用。公司项目及土地储备集中在一线城市以及发达二线城市，区位优势显著。

（2）公司具有多年的房地产开发经验，“珠江”系列品牌具有较高的知名度。

（3）公司自持物业面积较大、地理位置较好，出租率较高，是公司的优质资产。

（4）公司目前在建规模、可售规模较大。

3、 联合评级关于发行人及本次债券信用评级提请投资者关注的因素

（1）房地产行业告别高速发展阶段，行业利润率回归正常水平，整体去库存化压力加大。同时，资金成本上升、人民币贬值及人口向老龄化发展，均不利于房地产行业的长期发展；

（2）公司债务负担较重，未来资本支出规模较大，可能推动公司债务规模的持续增长；

（3）公司已竣工待售面积与每年预售面积相比较大，加之在建将陆续达到预售条件，公司去化压力较大。

(三) 跟踪评级的有关安排

根据监管部门和联合信用评级有限公司（联合评级）对跟踪评级的有关要求，联合评级将在本次债券存续期内，每年广东珠江投资股份有限公司完成审计报告后1个月内对广东珠江投资股份有限公司2016年公司债券进行一次定期跟踪评级，并在本次债券存续期内根据有关可能导致信用等级变化的情况进行不定期跟踪评级。

广东珠江投资股份有限公司应按联合评级跟踪评级资料清单的要求，提供有关财务报告以及其他相关资料。广东珠江投资股份有限公司如发生重大变化，或发生可能对信用等级产生较大影响的重大事件，应及时通知联合评级并提供有关资料。

联合评级将密切关注广东珠江投资股份有限公司的经营管理状况及相关信息，如发现广东珠江投资股份有限公司或本次债券相关要素出现重大变化，或发现其存在或出现可能对信用等级产生较大影响的重大事件时，联合评级将落实有关情况并及时评估其对信用等级产生的影响，据以确认或调整本次债券的信用等级。

如广东珠江投资股份有限公司不能及时提供上述跟踪评级资料及情况，联合评级将根据有关情况进行分析并调整信用等级，必要时，可公布信用等级暂时失效，直至广东珠江投资股份有限公司提供相关资料。

跟踪评级结果将在上海证券交易所网站及指定媒体和联合信用评级网站（www.unitedratings.com.cn）同时予以公布，并报送广东珠江投资股份有限公司、监管部门和交易机构等。

(四) 其他重要事项

联合评级因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：

1、除因本次评级事项联合信用评级有限公司与广东珠江投资股份有限公司构成委托关系外，联合评级、评级人员与广东珠江投资股份有限公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。

2、联合评级与评级人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。

3、本信用评级报告的评级结论是联合评级依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未因广东珠江投资股份有限公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。

4、本信用评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议等。

5、本信用评级报告中引用的公司相关资料主要由广东珠江投资股份有限公司提供，联合评级对所依据的文件资料内容的真实性、准确性、完整性进行了必要的核查和验证，但联合评级的核查和验证不能替代发行人及其它中介机构对其提供的资料所应承担的相应法律责任。

6、广东珠江投资股份有限公司2016年公司债券信用等级自本次债券发行之日起至到期兑付日有效；本次债券存续期间，联合评级将持续开展跟踪评级，根据跟踪评级的结论，在存续期内该债券的信用等级有可能发生变化。

三、 发行人的资信情况

(一) 本公司获得主要金融机构的授信情况

发行人资信状况良好，与包括工农中建等大型国有银行及招行、兴业、浦发等股份制银行建立了信贷关系。截至2015年9月30日，公司获得的银行授信总量为252.62亿元，未使用授信201.13亿元。

(二) 最近三年及一期与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象

公司在最近三年及一期与主要客户发生业务往来时，未发生过严重违约行为。

(三) 最近三年及一期公司征信情况

发行人最近三年及一期已公开发行的公司债券或者其他债务(含银行贷款)无违约或者延迟支付本息的情况。

(四) 本次发行后的累计公司债券余额及其占发行人最近一期净资产的比例

本次债券经中国证监会核准并全部发行完毕后，本公司的累计公司债券额为80亿元，占本公司2015年9月30日合并报表所有者权益合计（未经审计）236.68亿元的比例为33.80%。

(五) 公司最近三年及一期合并口径主要财务指标

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上述财务指标的计算方法如下：

1、流动比率=流动资产/流动负债

2、速动比率=（流动资产-存货净额）/流动负债

3、资产负债率=负债总额/资产总额×100%

4、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额×100%

5、利息保障倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/利息费用，其中利息费用=计入财务费用的利息支出+资本化利息支出

6、利息偿付率=实际支付利息/应付利息×100%

第四节 发行人基本情况

一、 发行人的基本信息

(一) 发行人概况

中文名称：广东珠江投资股份有限公司

英文名称：Guangdong Pearl River Investment Co. Ltd.

公司法定代表人：朱克林

成立时间：1993年

注册资本：42亿元人民币

实缴资本：42亿元人民币

注册地址：广东省广州市天河区珠江东路421号601房

邮政编码：510623

企业性质：股份有限公司

工商登记号：440000000015232

组织机构代码：19035303-3

信息披露负责人：潘洁碧

联系电话：020-62613812、020-62613980

传真：020-62826111

公司国际互联网网址：http://www.gdpr.com

所属行业：房地产行业

经营范围：房地产项目投资及其投资业务咨询，信息服务，投资项目策划及组织有关学术活动；销售；五金交电，建筑材料，百货，日用杂货；房地产开发。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

(二) 发行人设立及股权变更情况

公司系根据中华人民共和国法律设立并合法存续的股份有限公司。

公司前身为广东珠江投资公司，于1993年2月20日取得广东省工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》（注册号19035303-3）。

1993年5月18日，广东省建设委员会出具了《关于同意广东珠江投资公司兼营房地产业务的批复》（粤建函[1993]202号），同意广东珠江投资公司兼营房地产业务。

为了明确股东权利关系，规范广东珠江投资公司工商注册信息，根据《中华人民共和国公司法》的规定，丰顺韩江建筑安装工程有限公司、广州华城置业有限公司、广东顺同实业有限公司、广东可曼德经济发展有限公司、广东新南方建筑工程有限公司于1998年12月23日签订了《出资协议书》，并于1999年1月重新进行了企业名称核准和登记。广东珠江投资有限公司正式成为公司名称，公司类型为有限责任公司，公司注册资本增至人民币5,000万元。

2002年6月5日，广东珠江投资有限公司经营范围增加：“房地产开发（二级）”。

2003年2月15日，广东珠江投资有限公司注册资本增至人民币30,000万元。

2003年9月26日，广东珠江投资有限公司注册资本增至人民币50,000万元。

2005年3月22日，广东珠江投资有限公司变更经营范围为：“房地产项目投资及其投资业务咨询，信息服务，投资项目策划及组织有关学术活动。销售五金交电，建筑材料，百货，日用杂货，电子产品及通信设备（不含移动通信终端），房地产开发。”

2005年12月21日，广东可曼德经济发展有限公司将其持有的广东珠江投资有限公司3%的股权转让给广州华城置业有限公司。

2006年1月19日，广州华城置业有限公司将其持有的广东珠江投资有限公司1.5%的股权转让给广东顺同实业有限公司、将其持有的广东珠江投资有限公司1.5%的股权转让给广州新南方建筑工程有限公司。

2006年4月3日，广东珠江投资有限公司注册资本增至人民币75,000万元。

2006年12月20日，广东珠江投资有限公司注册资本增至人民币100,000万元。

2007年9月27日，广东顺同实业有限公司将其持有的广东珠江投资有限公司3%的股权转让给广州华城置业有限公司。

2007年10月31日，广东珠江投资有限公司变更经营范围为：“房地产项目投资及其投资业务咨询，信息服务，投资项目策划及组织有关学术活动。销售五金交电，建筑材料，百货，日用杂货，电子产品及通信设备（不含卫星电视广播地面接收设备、发射设施）。房地产开发（持有效许可证书经营），煤炭开采、矿产资源开发的投资。”

2007年11月28日，广东韩江建筑安装工程有限公司以存续分立的方式分立为广东韩江建筑安装工程有限公司和广东韩建投资有限公司，由广东韩建投资有限公司承接广东韩江建筑安装工程有限公司在广东珠江投资有限公司的全部股权。

2007年12月21日，广东珠江投资有限公司改制为股份有限公司，公司名称变更为广东珠江投资股份有限公司，注册资本变更为人民币320,000万元，经营范围变更为：“房地产项目投资及其投资业务咨询，信息服务，投资项目策划及组织有关学术活动。销售：五金交电，建筑材料，百货，日用杂货，电子产品及通信设备（以上不含许可经营项目），房地产开发（有效期至2010年7月15日）”。

2010年12月6日，发行人变更经营范围为：“房地产项目投资及其投资业务咨询，信息服务，投资项目策划及组织有关学术活动。销售：五金交电，建筑材料，百货，日用杂货，电子产品及通信设备（以上不含许可经营项目）。房地产开发（有效期至2013年7月15日）”。

2011年11月8日，发行人注册资本增至人民币350,000万元。

2011年11月11日，发行人注册资本增至人民币380,000万元。

2011年11月18日，发行人注册资本增至人民币420,000万元。

2014年12月4日，发行人原股东广东新南方建筑工程有限公司名称变更为广东新南方建设集团有限公司。

发行人现持有广东省工商行政管理局于2015年4月29日核发的《营业执照》（注册号：440000000015232）。

(三) 近三年实际控制人变动情况

截至募集说明书出具之日，公司的实际控制人为朱伟航。公司实际控制人详细情况参见本节“三、发行人控股股东和实际控制人基本情况”。

报告期内，公司实际控制人未发生变化。

(四) 重大资产重组情况

报告期内，公司没有重大资产重组情况。

(五) 公司股权结构及股东情况

1、公司股权结构

截至2015年9月30日，公司股权结构如下：

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2、公司股东情况

（1）广东韩建投资有限公司

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（2）广州华城置业有限公司

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（3）广东新南方建设集团有限公司

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3、发行人股权结构图

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二、 发行人对其他企业的重要权益投资情况

(一) 发行人直接或间接控制的公司

截至2014年12月31日，本公司纳入合并财务报表的子公司共122家，其中全资子公司97家，上述纳入合并财务报表的子公司名单具体如下：

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上述纳入合并范围子公司中主要公司情况介绍如下：

（1） 广州珠江房地产开发中心有限公司

广州珠江房地产开发中心有限公司成立于1995年5月18日，注册资本为20,000万元2，公司持有其100%的股权，其经营范围为房地产业。

(2 2015年7月9日新营业执照上为2亿元注册资本.)

截至2014年末，该公司总资产为829,307.49万元，总负债799,014.70万元，净资产为30,292.79万元；2014年度，实现营业收入96,601.22万元，净利润24,153.73万元。

（2） 广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司

广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司注册资本为63,500万元，公司持有其100%的股权，其经营范围为房地产业。

截至2014年末，该公司总资产为294,949.90万元，总负债178,282.16万元，净资产为116,667.74万元；2014年度，实现营业收入11,057.37万元，净利润184.87万元。

（3） 广州市从化珠江房地产开发有限公司

广州市从化珠江房地产开发有限公司注册资本为60,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围为房地产业。

截至2014年末，该公司总资产为374,251.15万元，总负债277,411.58万元，净资产为96,839.57万元；2014年度，实现营业收入6,316.97万元，净利润525.37万元。

（4） 广州悦利房地产开发有限公司

广州悦利房地产开发有限公司注册资本为30,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围为房地产业。

截至2014年末，该公司总资产为163,874.75万元，总负债134,571.56万元，净资产为29,303.18万元；2014年度，实现净利润-21.19万元。3

(3 广州悦利房地产开发有限公司2014年无主营业务收入，原因为该公司当期无项目可开发，无销售，故不存在结转收入。类似无主营业务收入的主要子公司还包括深圳市珠江投资有限公司、东莞市惠仁房地产开发有限公司、北京嘉福龙房地产开发有限公司、北京京悦北方水产科技有限公司、成都珠江投资有限公司、上海珠江逸展投资有限公司、上海珠江合赢投资有限公司。)

（5） 广东佛山珠江科技数码城建设有限公司

广东佛山珠江科技数码城建设有限公司注册资本为35,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括科技园区开发及管理，房地产及其配套设施的开发和销售，物业租赁及中介服务，销售五金、交电、建筑材料、玉器制品，小区园林绿化，票务代理，酒店投资。

截至2014年末，该公司总资产为82,046.35万元，总负债43,334.16万元，净资产为38,712.19万元；2014年度，实现营业收入16,898.47万元，净利润2,214.12万元。

（6） 江门珠江投资有限公司

江门珠江投资有限公司注册资本为25,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括房地产开发，销售五金交电，承接园林绿化工程。

截至2014年末，该公司总资产为44,378.57万元，总负债12,219.72万元，净资产为32,158.85万元；2014年度，实现营业收入28,332.37万元，净利润-1,123.04万元。

（7） 深圳市珠江投资有限公司

深圳市珠江投资有限公司注册资本为40,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括投资策划、信息咨询（不含限制项目），五金交电、建筑材料、百货、电子产品及通信设备的购销（不含专营、专控、专卖商品）。

截至2014年末，该公司总资产为328,951.61万元，总负债293,768.86万元，净资产为35,182.74万元；2014年度，实现净利润1,129.63万元。

（8） 深圳市惠仁珠宝城投资有限公司

深圳市惠仁珠宝城投资有限公司注册资本为30,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括投资兴办实业（具体项目另行申报）；珠宝设计；金银首饰、珠宝首饰的购销及其它国内贸易，从事货物及技术的进出口业务（法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外）；会议策划、展览展示策划、商务咨询、信息咨询（不含人才中介服务、证券及限制项目）；从事广告业务（法律、行政法规规定应进行广告经营审批登记的，另行办理审批登记后方可经营）；物业管理。

截至2014年末，该公司总资产为34,621.43万元，总负债6,166.41万元，净资产为28,455.01万元；2014年度，实现营业收入17.01万元，净利润-447.58万元。

（9） 天津新城投资有限公司

天津新城投资有限公司注册资本为16,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围为利用自有资金对工业园区基础设施、厂房、住宅、酒店建设、物流经营项目、文化娱乐项目进行投资，房地产开发与经营，房屋租赁，物业管理，劳务服务，销售钢材、塑料制品、五金交电、电讯器材、化工（危险品易制毒品除外）、建筑材料、纺织品、服装、工艺品。

截至2014年末，该公司总资产为84,011.00万元，总负债82,358.21万元，净资产为1,652.80万元；2014年度，实现营业收入441.61万元，净利润-2,480.52万元。

（10） 东莞市惠仁房地产开发有限公司

东莞市惠仁房地产开发有限公司注册资本为10,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括房地产开发、房地产信息咨询服务，实业投资，物业管理。

截至2014年末，该公司总资产为66,743.97万元，总负债58,349.31万元，净资产为8,394.67万元；2014年度，实现净利润-514.30万元。

（11） 广东珠江建筑工程设计有限公司

广东珠江建筑工程设计有限公司注册资本为600万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括建筑工程及相应的工程咨询和装饰设计。

截至2014年末，该公司总资产为51,693.62万元，总负债48,465.41万元，净资产为3,228.21万元；2014年度，实现营业收入3,554.64万元，净利润394.12万元。

（12） 广东珠江工程总承包有限公司

广东珠江工程总承包有限公司注册资本为26,500万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括房屋建筑工程施工总承包一级，公路路基工程专业承包二级。

截至2014年末，该公司总资产为2,202,874.19万元，总负债2,106,151.66万元，净资产为96,722.53万元；2014年度，实现营业收入119,638.78万元，净利润5,169.13万元。

（13） 北京珠江房地产开发有限公司

北京珠江房地产开发有限公司注册资本为55,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括房地产开发，销售商品房，房屋租赁，房地产信息咨询，家居装饰。

截至2014年末，该公司总资产为1,335,377.37万元，总负债1,135,127.85万元，净资产为200,249.52万元；2014年度，实现营业收入68,599.27万元，净利润409.67万元。

（14） 北京嘉福龙房地产开发有限公司

北京嘉福龙房地产开发有限公司注册资本为29,293.93万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括房地产开发，销售商品房，房地产信息咨询，家居装饰。

截至2014年末，该公司总资产为1,565,499.56万元，总负债1,198,071.99万元，净资产为367,427.57万元；2014年度，实现净利润81.97万元。

（15） 北京顺开房地产开发有限公司

北京顺开房地产开发有限公司注册资本为125,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括房地产开发；销售商品房、建筑材料、五金交电。

截至2014年末，该公司总资产为867,210.97万元，总负债600,972.06万元，净资产为266,238.92万元；2014年度，实现营业收入143.10万元，净利润-1,056.07万元。

（16） 北京中关村国际商城发展有限公司

北京中关村国际商城发展有限公司注册资本为27,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括房地产开发；销售自行开发的商品房；商业管理；投资管理；投资咨询；货物进出口、技术进出口、代理进出口；设计、制作、代理、发布广告；物业管理；热力供应；机动车公共停车场服务。

截至2014年末，该公司总资产为473,856.37万元，总负债295,965.73万元，净资产为177,890.63万元；2014年度，实现营业收入106,797.03万元，净利润3,822.94万元。

（17） 北京京悦北方水产科技有限公司

北京京悦北方水产科技有限公司注册资本为11,953.9万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括养殖水产、家禽；科技研发；技术服务；垂钓服务。

截至2014年末，该公司总资产为6,739.59万元，总负债477.26万元，净资产为6,262.32万元；2014年度，实现净利润-146.80万元。

（18） 成都珠江润景房地产开发有限公司

成都珠江润景房地产开发有限公司注册资本为30,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括房地产开发，销售建筑材料（不含危险化学品）、百货、电子产品、通信设备，技术进出口，房屋租赁。

截至2014年末，该公司总资产为420,580.16万元，总负债229,434.94万元，净资产为191,145.22万元；2014年度，实现营业收入19,388.93万元，净利润-1,084.01万元。

（19） 成都珠江创展投资有限公司

成都珠江创展投资有限公司注册资本为42,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括项目投资（不得从事非法集资、吸收公众资金等金融活动），房地产开发经营，销售建筑材料（不含化危品）、百货、电子产品、通信设备（不含无线电发射器），房屋租赁。

截至2014年末，该公司总资产为310,451.11万元，总负债176,423.92万元，净资产为134,027.19万元；2014年度，实现营业收入655.96万元，净利润-232.54万元。

（20） 成都博家屋业有限公司

成都博家屋业有限公司注册资本为24,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括房屋经纪，项目投资（不含证券、金融、期货），企业投资开发与咨询、商务咨询、经济信息咨询等服务。

截至2014年末，该公司总资产为64,020.03万元，总负债42,401.78万元，净资产为21,618.25万元；2014年度，实现营业收入793.38万元，净利润-2,074.53万元。

（21） 成都珠江投资有限公司

成都珠江投资有限公司注册资本为2,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围为项目投资及管理。

截至2014年末，该公司总资产为105,725.40万元，总负债103,761.19万元，净资产为1,964.21万元；2014年度，实现净利润15.43万元。

（22） 西安珠江投资有限公司

西安珠江投资有限公司注册资本为30,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括一般经营项目，房地产项目的投资、基础设施建设的投资、投资项目策划及组织有关学术活动（不含国家专项审批）（仅限以自有资产投资），经济信息服务（不含中介业务），房地产开发、销售、租赁、管理（领取许可证后方可经营），建材购销。

截至2014年末，该公司总资产为213,038.55万元，总负债173,031.78万元，净资产为40,006.77万元；2014年度，实现营业收入97.78万元，净利润-7.46万元。

（23） 西安珠江时代广场投资有限公司

西安珠江时代广场投资有限公司注册资本为25,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括物业管理，服装、百货、化妆品、皮具、箱包、金银饰品、珠宝、工艺饰品、钟表、鞋帽、针纺织品、家具、厨具、卫生洁具、玩具、家用电器、文化用品、一类医疗器械、运动器材、五金交电、仪器仪表、通信器材（除专控）、建筑装饰材料（除木材）、金属材料（除专控）、普通机械设备、电器机械、电子产品（除专控）、计算机耗材、工艺美术品、游乐设施器材（除专控）的销售，房地产开发、销售，房屋租赁、管理，场地租赁，广告位租赁。

截至2014年末，该公司总资产为179,799.54万元，总负债140,317.14万元，净资产为39,482.40万元；2014年度，实现营业收入4,485.87万元，净利润-1,475.05万元。

（24） 上海珠江投资有限公司

上海珠江投资有限公司注册资本为126,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括实业投资、信息咨询、电子产品及通信设备、房地产领域内的四技服务及相关产品的销售（除专控项目），五金交电、建筑材料销售，房地产开发。

截至2014年末，该公司总资产为334,272.63万元，总负债178,674.12万元，净资产为155,598.52万元；2014年度，实现营业收入20,515.63万元，净利润-2,123.32万元。

（25） 上海珠江创展投资有限公司

上海珠江创展投资有限公司注册资本为82,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括实业投资，房地产开发经营，物业管理，展览展示服务，仓储，商务信息咨询，商贸及物流科技领域内的技术开发、技术服务，自有物业租赁，附设自营商场。

截至2014年末，该公司总资产为401,297.94万元，总负债270,778.14万元，净资产为130,519.81万元；2014年度，实现营业收入28,461.81万元，净利润-2,452.14万元。

（26） 上海珠江景峰投资有限公司

上海珠江景峰投资有限公司注册资本为21,500万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括实业投资，投资咨询，投资管理，商务咨询（除经纪），房地产开发，销售电子产品，通信设备（除卫星地面接收装置），五金交电，建筑装潢材料。

截至2014年末，该公司总资产为155,490.46万元，总负债78,674.82万元，净资产为76,815.64万元；2014年度，实现营业收入16,817.62万元，净利润124.20万元。

（27） 上海珠江逸展投资有限公司

上海珠江逸展投资有限公司注册资本为14,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括实业投资，房地产开发与经营，物业管理，展览展示服务，商务信息咨询，电子领域内的技术开发、技术咨询。

截至2014年末，该公司总资产为33,935.00万元，总负债15,451.38万元，净资产为18,483.62万元；2014年度，实现净利润-21.53万元。

（28） 上海珠江合赢投资有限公司

上海珠江合赢投资有限公司注册资本为2,000万元，公司持有其100%的股权，其经营范围包括实业投资，投资管理，商务信息咨询，销售电子产品及通信设备、五金交电、建筑材料，房地产开发。

截至2014年末，该公司总资产为58,658.99万元，总负债58,679.57万元，净资产为-20.58万元；2014年度，实现净利润-440.90万元。

（29） 昆山华敏建设有限公司

昆山华敏建设有限公司注册资本为52,300万元，公司持有其100%的股权，其经营范围为房地产开发经营。

截至2014年末，该公司总资产为144,050.23万元，总负债84,451.15万元，净资产为59,599.08万元；2014年度，实现营业收入74,847.90万元，净利润-2,111.96万元。

(二) 发行人的合营和联营企业情况

截至2014年12月31日，发行人合营、联营公司情况如下表所示：

■

截至2014年末，上述合营、联营企业对本公司资产、负债、收入、利润等均不构成重大影响。

三、 发行人控股股东及实际控制人基本情况

截至募集说明书出具之日，广东韩建投资有限公司为本公司的控股股东，持有公司80%的股份比例，广州华城置业有限公司持有公司17%的股权，广东新南方建设集团有限公司持有公司3%的股权。本公司的实际控制人为朱伟航先生，朱伟航先生通过广东韩建投资有限公司、深圳伟杰投资有限公司及广州华城置业有限公司持有本公司96.03%的权益。截至募集说明书出具之日，朱伟航为本公司实际控制人，所持有股权不存在质押或其他有争议情况。

(一) 发行人控股股东基本情况

公司名称：广东韩建投资有限公司

注册地址：广东省梅州市丰顺县留隍镇东留口铺新堤98号二楼

住所：广东省梅州市丰顺县留隍镇东留口铺新堤98号二楼

注册资本：人民币3,000万元

成立时间：2007年11月02日

办公地址：广东省梅州市丰顺县留隍镇东留口铺新堤98号二楼

经营范围：投资及管理、项目投资、投资业务咨询（国家法律法规禁止的不得经营；应经专项审批的未获审批前不得经营）

截至2014年末，广东韩建投资有限公司经审计的合并财务报表的主要财务数据如下：

单位：万元

■

截至募集说明书发布日，广东韩建投资有限公司持有的发行人股份不存在质押或存在争议情况。

(二) 实际控制人基本情况

朱伟航，男，29岁，中山大学金融学士学位，现任集团公司董事、集团常务副总裁。自2012年加入本公司以来，朱先生先后担任集团华北地区公司董事长、集团常务副总裁等职务。截至募集说明书出具之日，本公司实际控制人朱伟航间接持有公司股份的96.03%，所持有股权不存在质押或其他有争议情况。

(三) 实际控制人对其他企业的投资情况

截至募集说明书出具之日，公司实际控制人不存在对其他企业投资情况。

四、 发行人的董事、监事、高级管理人员基本情况

(一) 董事、监事、高级管理人员基本情况

截至募集说明书出具之日，发行人现任董事、监事及高级管理人员基本情况如下表：

■

公司高管人员设置符合《公司法》等相关法律法规及公司章程要求。

(二) 董事、监事、高级管理人员主要工作经历

1、董事

朱克林，男，53岁，中山大学硕士学位，现任本公司董事长兼法定代表人。自1993年加入本公司以来，朱先生先后担任珠江投资财务经理、总经理等职务。现兼任上海电气（集团）股份有限公司副董事长。2002年获得西悉尼大学工商管理硕士学位。

黄韶海，男，41岁，硕士学位，现担任公司董事、总裁（总经理），负责公司日常管理工作。自2000年加入集团以来，黄先生先后担任过项目经理、总经理助理、总监等职位，2006年起担任北京珠江房地产公司董事长，2010年起任公司副总裁，2012年3月升任公司总裁。

朱伟航，男，29岁，中山大学金融学士学位，现任公司董事、常务副总裁。自2012年加入本公司以来，朱先生先后担任公司华北地区公司董事长、公司常务副总裁等职务。

余耀胜，男，54岁，硕士学位，高级工程师，现担任本公司董事。2013年加入本公司，此前曾任建筑设计院院长、城市建设委员会副主任、中国国家级开发区建设指挥部常务副总指挥。余先生拥有国家一级注册结构工程师资格，具有丰富的建筑设计、工程管理、项目管理、区域开发、行政管理及人力资源管理等经验。

翟素文，男，49岁，硕士学位，现担任公司董事、副总裁兼财务负责人。2013年加入本公司，负责公司财务管理、投融资管理等方面工作。加入本公司前，翟先生曾任中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部副总经理(分行副行长级)，在金融、财务、税务、管理等多方面经验丰富。

李永红，女，45岁，硕士学位，现担任公司董事、风控副主任兼集团财务总监。自1997年加入公司以来，李女士先后担任财务主任、融资总监、财务管理中心总经理等职位。

2、监事

郑伟建，男，54岁，硕士学位，会计师、高级国际财务管理师，现担任公司监事会主席。自1995年加入公司以来，郑先生先后担任过财务部经理、地区公司经营核算中心总监等职位。在加入本公司前，郑先生于1991年至1995年任丰顺县国有资产管理办公室副主任。

谭冰冰，女，39岁，硕士学位，现担任公司监事、城市更新投资管理中心副总经理。自2002年加入公司以来，谭女士先后担任过法律顾问、法律总监等职位，在民事诉讼、商业谈判、经济纠纷等领域经验丰富。

温兆胜，男，42岁，学士学位，会计师职称，现担任公司监事。自1997年加入公司以来，温先生先后担任过财务主管、财务经理、地区公司财务负责人等职务。

3、其他非董事监事高级管理人员

吴国栋，男，47岁，学士学位，现担任公司副总裁。吴先生2013年加入公司，分管集团工程板块业务。在此之前，曾就职于中建一局建设发展公司、中建一局集团房地产开发有限公司等单位。

何磐光，男，64岁，博士学位，现担任公司副总裁。何先生2012年加入公司，分管公司商业运营业务。在此之前，曾就职于香港恒隆地产公司.

(三) 董事、监事、高级管理人员兼职情况

截至募集说明书出具之日，本公司董事、监事与高级管理人员在本公司及下属公司以外的兼职情况如下：

■

(四) 董事、监事、高级管理人员持有发行人股份/权和债券情况

截至募集说明书出具之日，除公司实际控制人兼董事朱伟航持有公司股份外，公司董事、监事及高级管理人员均未持有公司股份；因公司未实施股权激励计划，不存在公司董事、监事、高级管理人员自公司获得限制性股票或股票期权的情况；公司董事、监事及高级管理人员均未持有公司债券。

五、 发行人主要业务基本情况

(一) 主营业务经营情况

1、主营业务经营情况

作为中国内地最早的房地产开发企业之一，公司经过22年的快速发展，已从一家区域性的企业逐步发展成为颇具实力的的全国性房地产企业，公司经营业务涵盖房地产开发经营、商业运营、建筑施工等多个领域，经营区域从广州扩展到北京、上海、深圳、天津、武汉、西安、成都、东莞、惠州、江门、佛山等地，并已基本上完成了在全国具有经济活力的城市核心区域的战略布局。

依托优秀的管理团队和杰出的经营策略，公司一直以“好生活在珠江”的经营理念，逐步形成跨区域、规模化的开发模式，努力为公众打造和谐舒适的人居环境，多年来累积了丰富的房地产开发经验，迄今已成为国内知名的房地产品牌。所开发产品涵盖住宅、公寓、LOFT、别墅、写字楼、大型综合体等多种类型，以满足不同层次的客户需求。

公司以广州、北京、深圳、上海等一线城市以及成都、西安等的二线中心城市为未来发展的战略重心，并积极拓展其他具有发展潜力的区域性经济中心城市，优化和完善公司全国战略布局，不断扩大各区域市场的份额，实现各地区收入、利润共同增长。公司坚持以房地产开发业务为核心，贯彻包括土地一级开发、规划设计、建筑施工、物业管理在内的“一体化”产业链优势，不断夯实和扩大在广州、北京、深圳、上海等核心城市和地区的发展规模、市场份额、品牌影响力和号召力。

此外，为响应国家城镇化发展战略和棚户区改造政策，公司结合自身优势分别在上海和北京两地参与了安康苑项目和分钟寺项目，并得到了政府的支持和认可。其中，上海安康苑旧改项目位于上海市中心城区核心地段，为闸北区“十二五”规划重点发展项目。项目总占地面积约为118,178平方米，总建筑面积约1,024,146平方米，其中地上建筑面积约596,429平方米，地下建筑面积427,717平方米，规划打造一个集高档居住、精品公寓、品质办公、休闲商业等于一体的品质区域。至募集说明书出具日，项目单位已与闸北签订委托征收协议。据估算，本项目总投资约306亿元，预计测算期内可实现租售收入571亿元，项目投资财务内部收益率（所得税后）为13.3%，项目投资财务净现值（所得税后）为565,067万元，项目投资回收期（所得税后）约为6.2年（含建设期），项目财务效益较好。

北京分钟寺项目位于京津塘高速公路与南三环路的交汇处，是丰台区政府重点项目之一。项目总占地面积151公顷，其中建设用地58公顷，绿化代征面积62公顷，道路代征面积30公顷，项目规划容积率3.87，总建筑面积225万平方米，规划打造成为北京CBD副中心区。本项目预计总投资为221亿元（含上市税费、利息等，滚动投入）。至募集说明书出具日，该项目处于一级开发阶段。

报告期内各期，公司房地产销售业务占营业收入的比例均超过88%。从公司营业收入的构成来看，房地产开发与销售业务是公司主要收入来源，公司其他业务主要包括建筑施工、租赁服务、商业经营、物业管理等多种类业务，这些业务也具备一定的收入规模，但在公司总体营业收入中比例仍较小。

2012-2014年度及2015年1-9月，公司主营业务收入按业务板块划分构成情况如下：

单位：万元

■

2012-2014年度及2015年1-9月，公司营业收入按地区分类如下：单位：亿元

■

从收入区域看，公司收入来源主要集中在一线城市。2012年公司营业收入主要来自广州和上海地区；2013-2014年，公司广州地区收入较2012年呈波动增长态势，上海地区收入2013年下降较大，2014年有所回升，主要系上海地区在建项目体量不大，近三年交楼结转收入波动所致；2015年前三季度北京和广州收入规模占比较大；整体看，近三年北京地区收入显著增长，贡献了公司营业收入大部分增长额，2014年已成为公司最大收入来源。

2、房地产开发及销售情况

公司自成立以来，房地产业务发展迅速，已陆续在广州、上海、北京、深圳、天津、东莞、惠州、成都、西安等地成功打造了40个大中型优质楼盘，如：广州罗马家园、广州东方夏湾拿花园、广州珠江国际城、广州信华经理人家园、马赛国际公寓、珠江东岸广场、北京拉维小镇、北京珠江一千栋、上海佘山假日广场、上海新城御景、成都珠江国际花园、西安珠江时代广场等。累积销售面积超过700万平方米，市场反映良好。

3、房地产项目及土地储备情况

（1）截至2015年9月末，公司房地产项目情况如下：

拟建、在建和已竣工项目的区域分布、经营业态、建筑面积

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（2）公司拟建、在建项目的投资额情况

拟建、在建项目的总投资额及各年度实际投资额

（单位：亿元）

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（3）公司分区域项目面积情况

截止2015年9月，公司可供出售面积、已售和可售未售面积情况按区域划分如下：

单位：万平方米

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（4）报告期内去化率水平

截至2015年9月末，公司待售面积130.31万平方米，其中已达预售条件的面积为88.25万平方米（包括已竣工待售面积48.12万平方米，未竣工可售面积为40.13万平方米），未达预售条件的面积为42.06万平方米。报告期内，公司达预售进度的面积分别为64.1万平方米、107.8万平方米、87万平方米和38.07万平方米。公司2012-2015年9月销售面积分别为64.18万平方米、57.79万平方米、62.67万平方米和53.13万平方米，按照往年销售情况推算基本可以覆盖公司已竣工待售面积。公司将根据不同项目和产品类型指定不同销售及价格策略。公司项目所开发项目主要位于核心城市，区位优势明显，成交相对活跃，项目销售情况良好，报告期内平均去化率水平较高。

（5）公司主要销售区域的平均售价

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（6）公司土地储备情况如下：

单位：万平方米

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(4上述项目中除华谊文化城项目外，本公司均具有100%权益；华谊文化城项目本公司持有70%份额，上表数据按该比例计算。)

4、主要客户和供应商情况

（1）主要客户情况

公司房地产业务以普通商品住宅开发为主，主力客户为众多的个人购房者，因此，主要客户的销售额占全年销售额的比例较低。报告期内，公司不存在向单个客户的销售比例超过同类业务的50%或严重依赖于少数客户的情形。

（2）主要供应商情况

房地产项目的生产要素主要为土地和建筑材料，土地的供应商在我国现行制度下主要为政府，建筑材料主要包括钢材、水泥、墙体材料、电梯、电气设备等。公司直接从生产企业采购电梯等设备，其他建筑材料及设备通过总承包合同委托总承包商采购。报告期内，公司供应商主要为非关联方；铝合金材料、实木地板及土方平整等若干建筑材料及服务，有部分由公司的子公司提供。报告期内，公司不存在向单个供应商的采购比例超过同类业务的50%或严重依赖于少数供应商的情形。

公司的董事、监事、高级管理人员，及主要关联方和持有公司5%以上股份的股东未在上述供应商中占有权益。

(二) 公司所在行业及竞争状况

公司主营业务以房地产销售、建筑施工、租赁服务和商业经营、物业管理业务为主，但营业收入和营业利润主要来自于房地产业务，公司属于房地产行业。

1、行业状况

房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，其产业链较长、产业关联度较大。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。目前，我国房地产业主要体现以下特征：

第一，区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产行业呈现出地域分布不均衡性，大型房地产企业基本集中在广东、北京、上海、江浙等地，而中西部地区的房地产企业普遍规模较小，数量也较少。另外，我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业较难进入（全国性大型、超大型房地产公司除外）。

第二，受土地、资金的高度制约。由于我国人口众多，相对可开发土地较少，房地产业发展相当迅速，部分地区土地寸土寸金。另外，房地产企业属资金密集型产业，特别是民营房地产企业，可用于开发的资金相当紧张，银行贷款又受到一些政策的限制。所以，土地和资金就成了制约我国房地产企业发展的因素之一。

第三，高负债、高风险、波动性大。房地产企业在发展时，往往要承担很大的债务。而房地产业的市场竞争残酷，行业风险较高。在这样的市场环境下，整个房地产业受到政策、市场等条件的影响，波动较大。（下转27版）