广东珠江投资股份有限公司公开发行2016年公司债券（第三期）募集说明书摘要（面向合格投资者）
（上接26版）
第四，与政府关系密切。过去长期计划经济的影响和房地产行业的特殊性，决定了我国房地产行业与政府的关系密不可分。纵观我国房地产业的发展，每一个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系。同时房地产企业在自身发展的过程中，从项目的立项审批到工程结束的验收，都不可避免地与政府相关部门发生种种联系。
从近年房地产行业发展趋势来看，2008年，金融危机爆发前，房地产市场受到政策严厉调控的影响表现低迷。随着危机的深化，国家调控方向发生明显转变，行业景气度大幅回升。之后几年，国家对房地产行业实施了持续的宏观调控，导致行业景气度出现明显波动。尤其是2011年，受调控政策及货币政策持续紧缩等多种因素综合影响，房地产市场渐入低迷，同年9月到11月，一二线城市房地产成交价格均出现一定程度的下跌。2012年，受2011年行业低迷影响，房地产开发企业对行业未来预期趋向谨慎，行业增速进一步放缓，全年房地产开发投资71,804亿元，比上年增长16.19%，增速较2011年放缓11.86个百分点；商品房施工面积57.3亿平方米，比上年增加13.2%，增幅同比减小12个百分点；新开工面积17.7亿平方米，比上年减少7.3%，增幅同比减小23.5个百分点。进入2013年，中国房地产市场景气度有所回升，2013年，全国房地产开发投资86,013.38亿元，同比增长19.79%，增速同比提高3.6个百分点。2014年以来，我国房地产行业增速不断放缓，2014年，受经济增速放缓和限购效果逐步体现的影响，全国房地产开发投资95,035.61亿元，名义同比增长10.49%，较2013年同期增速大幅下滑9.30个百分点。2015年1至9月份，全国房地产开发投资70,535亿元，同比名义增长2.6%，增速比1-8月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资47,505亿元，增长1.7%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.35%。
2014年9月~2015年9月我国房地产开发投资及其同比增速
单位：亿元、%
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资料来源：wind资讯
总的来看，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快，但受宏观经济波动和调控政策影响，近年来发展波动较大。
2、市场供需
（1）土地供应状况
土地作为房地产主要的成本来源，会受到地方政府供地意愿和开发商购地能力和意愿影响。土地市场受到房地产宏观调控政策影响巨大。中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段限制房地产企业融资能力，加之需求端的限购等政策，导致部分房地产企业的现金回笼情况随着行业起伏出现明显变化，直接影响土地市场需求。
2011年开始，受国家对房地产企业的严厉调控政策影响，土地市场呈现出明显低迷的态势，但当年全国土地出让收入却仍高达3.15万亿元，创历史新高，北京、上海等地已经进入土地收入“千亿俱乐部”。2012年全国土地市场整体供求呈进一步下降趋势，全国300个城市土地共成交近12亿平方米，较上年同期下降14.6%，其中，住宅用地成交3.8亿平方米，同比下降23.1%。同时，随着三、四线城市库存日益饱和，房企逐渐回归一、二线城市。2013年，受供应量增加影响，土地成交量较2012年增加，住宅类用地涨幅较明显。2013年全国300个城市共成交土地37,208宗，成交面积143,569万平方米，同比增加10%；土地出让金总额为31,304.5亿元，同比增加50%。
进入2014年，受到房地产销售增速回落和各地限购影响导致房价下跌，各地土地出让情况出现恶化，土地购置面积增速大部分月份均处于负增长态势，如图4所示。根据国家统计局数据，2014年，房地产开发企业土地购置面积33,383万平方米，比上年下降14.0%；土地成交价款10,020亿元，增长1.0%。从土地成交价格来看，进入2014年土地成交均价呈增长态势，尤其是进入下半年，土地成交均价快速增长，如下图所示。
全国40大中城市土地成交均价月变动情况 全国房地产开发企业土地购置面积增速
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资料来源：WIND资讯
2015年前三季度，土地市场年初走高，首月出让金即突破两千亿元，一线城市开年地热，随后地方政府供地与房企拿地节奏放缓，供需月度走势波动，各项指标均以同比下降为主。2015年1~6月，全国100个大中城市共成交土地7,964宗，同比减少19.66%；成交面积32,003万平方米，同比减少23.48%；土地出让金总额为10,765亿元，同比减少18.44%；土地平均溢价率14%，较上年同期上升1.49个百分点。近期市场形势转暖，一二线城市楼市热度向土地市场传导，房企拿地意愿增强，9月环比向好，但整体下行趋势难改，供求量及出让金均低于去年同期，楼面均价小幅回升。
总体看，土地成本是影响房地产开发企业利润的重要因素，近年受宏观调控和市场供需影响，土地价格有所波动，但整体保持在较高水平。
（2）开发资金来源状况
2009年以来，房地产行业资金来源呈快速增长态势，2009~2013年平均增速22.26%，进入2014年，受资金面趋紧、需求面观望情绪浓厚、商品房成交量下降等因素影响，房地产行业资金来源结束了多年来的高速增长态势，首次出现负增长。据国家统计局数据显示，2014年房地产开发企业本年资金来源121,991亿元，比上年减少0.1%，增速较上年下降26.6个百分点，其中，国内贷款21,243亿元，比上年增长8.0%，；利用外资639亿元，增长19.7%；自筹资金50,420亿元，增长6.3%；其他资金49,690亿元，较上年减少8.8%。
2014年房地产行业资金来源构成
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资料来源：国家统计局
2015年1~9月份经济增速放缓，经济存下行压力，政府继续实行宽松货币政策刺激经济，房地产开发企业到位资金状况有所改善。2015年1~9月份，房地产开发企业到位资金90,653亿元，同比增长0.9%，增幅与1-8月份持平。其中，国内贷款15,701亿元，下降3.6%；利用外资229亿元，下降46.80%；自筹资金36,285亿元，下降3.3%；其他资金38,437亿元，增长7.9%。在其他资金中，定金及预收款22,526亿元，增长4.40%；个人按揭贷款11,567亿元，增长18.10%。
总的来看，偏紧的货币供应，使房地产业的资金来源更为紧张，作为资金密集型企业，房地产企业的资金压力已经显现。步入2015年，央行实行适度宽松的货币政策，连续降准降息，同时降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，有利于缓解房地产业的资金压力。
（3）市场供需情况
从商品房市场供求情况看，2008年以来房地产市场需求持续释放，成交量逐年走高，反观竣工面积增幅小于销售面积，形成了供不应求的态势，尤其是一线城市更为明显。2013年房屋竣工面积10.14亿平方米，增长2.02%；其中，住宅竣工面积7.87亿平方米，同比下降0.38%。2013年份房地产整体运行平稳，随着三月份出台新版“国五条”后，各地成交受政策末班车效应影响，成交量普遍大幅上涨。2013年全国商品房销售面积13.06亿平方米，同比增长17.34%；其中，住宅销售面积11.57亿平方米，同比增长17.46%。2014年以来，随着限购逐步产生效果，全国商品房销售面积和销售金额均出现下降，如下图所示。2014年，商品房销售面积120,649万平方米，同比下降7.6%，其中住宅销售面积下降9.1%；商品房销售额76,292亿元，同比下降6.3%，其中住宅销售额下降7.8%。从供给方面看，商品房竣工面积仍保持增长，2014年，住宅竣工面积107,459万平方米，同比增长5.9%。我国住宅供不应求的状态出现明显好转。
2008-2014年全国商品住宅供求情况
单位：亿平方米
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资料来源：国家统计局
2015年1~9月房地产业受多重宽松政策调整影响，同时房地产开发公司主动把握政策改善机遇，以消化库存为主要运营目标。2015年1~9月份，商品房销售面积82,908万平方米，同比增长7.50%，1-8月份为增长7.20%。其中，住宅销售面积增长8.20%，办公楼销售面积增长11.40%，商业营业用房销售面积增长1.80%。商品房销售额56,745亿元，增长15.30%，增速与1-8月份持平。其中，住宅销售额增长18.20%，办公楼销售额增长18.70%，商业营业用房销售额下降1.70%。从供给方面看，因受房地产业市场变化影响存在延迟性，房屋竣工面积50,967万平方米，下降9.8%，降幅缩小4.8个百分点。其中，住宅竣工面积37,792万平方米，下降12.7%。
整体来看，房地产行业经过2013年的爆发式增长后，2014至2015年进入白银时代，供求状况有改变的趋势。2015年1~9月房地产业政策利好，市场成交回升，但全年去库存依然是重点。
（4）销售价格情况
从商品房销售价格看，2010年以来随限购、限贷等一系列房地产调控措施逐步深入，调控效果逐步显现。2011年9月百城住宅均价自发布以来首次环比下跌，其中一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是上海、南京、天津、苏州、北京、深圳等地，同时主流房地产品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场。而进入2012年，房价呈先抑后扬态势，百城价格指数于2012年6月实现环比小幅上涨，结束了连续9个月下跌趋势，呈止跌回升态势。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2013年12月百城住宅均价为10,833元/平方米，同比上涨11.51%。2014年以来，由于各地限购的影响持续深化，全国百城住宅价格出现明显回落，2014年12月百城住宅均价为10,542元/平方米，环比下跌0.92%，连续第5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点，如下图所示。
近年来年全国百城住宅销售价格指数同比变化情况
单位：%
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资料来源：Wind资讯
2015年以来受多重宽松政策调整影响，重点城市商品住宅成交面积小幅回升，市场呈现回暖迹象。2015年9月百城住宅价格为10,817元/平方米，延续去年四季度下跌态势，但跌幅明显收窄，环比增长0.28%，同比增长1.36%，表现较为平稳。
总的来看，从2008年开始，全国房屋平均销售价格基本呈震荡上行态势，2013年也已经基本确立了持续上涨趋势，但2014年以来房价上涨趋势得以扭转，预计2015年随着利好政策逐步落地实施，需求将进一步释放，房价将继续稳中看涨。
3、竞争格局
从2003年至今，房地产市场已经走过了黄金10年，随着近年来调控政策的逐渐加码，房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈现业绩持续增长，企业分化加剧，行业集中度不断提高的发展态势。
进入2014年，行业集中度进一步提升。2014年房地产行业前10名企业和前20名企业销售额占比分别提高到16.92%和22.79%，分别提高了3.65个和4.54个百分点；前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别达到8.79%和13.65%，分别提高了0.65和0.74个百分点（详见下表）。
2010-2014年前20名房地产企业销售额和销售面积占比情况
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房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中，龙头公司在竞争中占据明显优势。原因在于：大型房地产企业项目储备丰富，现金流稳定充裕，较为广泛的区域分布可以平衡和对冲政策风险；大型房地产公司的融资手段和渠道丰富，融资成本低；由于地价的上涨，一二线优质地块角逐逐渐只能在大型房企之间进行。目前看，中国房地产行业竞争的态势已经趋于固化，龙头企业的先发优势明显，万科、恒大等传统优势房企，稳居行业前列，领先规模进一步扩大。
2014年中国房地产开发公司测评前10强企业
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资料来源：中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布
总体看，房地产行业集中度不断提高，拥有资金、品牌、资源优势的大型房地产企业在竞争中占据优势。
4、行业政策
房地产行业产业链长、行业容量大、相关产业占国民经济比重大，是国家调控经济运行的重要抓手。近年来，随着金融危机的发生和不断发展深化，国家多次通过调控地产行业的发展速度达到稳定经济增速的目的。与此同时，随着房地产行业的蓬勃发展，住宅价格迅速攀升，已经成为影响社会稳定和民生福祉的重要经济指标，对此，中央政府亦多次出台抑制房价快速上涨的政策。
2011年房地产调控政策频出，调控力度不断加大。2011年1月，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求已取得预售许可的房地产开发企业一次性公开全部房源，并明码标价。1月26日，国务院公布八条最新楼市调控政策，简称“新国八条”，主要内容包括提高二套房首付比例和贷款利率，明确保障房三年1,000万套的建设目标，各地制定住房价格控制目标，房价上涨过快的地区严格制定和执行限购令也推向全国等。2011年1月27日，中国财政部表示，自2011年1月28日起，个人购买不足五年住房对外销售，全额征收营业税。
2012年，虽然没有出台国家级的楼市调控新措施，但是楼市调控政策力度不减。进入2013年，房地产调控进一步升级。2013年2月20日，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容，与此前的“新国八条”相比，此次中央并未提出更新的调控手段，但“新国五条”的出台意味着楼市政策“高压期”仍将持续一段时间。另一方面，保障性住房建设作为一项重要的民生工程越来越受到政府有关部门的重视。中央及各级地方政府在保障房建设资金来源、信贷支持、土地供应、税费政策优惠、鼓励民间资本参与等多个方面出台了一系列优惠政策，大力推动我国的保障性住房建设进程。2009年以来主要的房地产调控政策如表3所示。
表 2011年以来主要房地产调控政策
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2014年以来，我国房地产行业投资增速明显放缓，各地土地出让情况不佳，部分城市出现土地流拍等情况，对地方政府财政状况造成较大压力。2014年3月，李克强总理在政府工作报告中提出“分类施策、分城施策”的概念后，各地区相继正式发文“开放限购”，截至2014年末，全国46个限购城市中，仅剩北上广深四个一线城市四个城市仍在执行限购政策。2014年9月30日央行、银监会发布“央四条”，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房时，银行业金融机构执行首套房贷款政策，这意味着伴随着中国房地产市场调控多年的“限贷”政策全面取消。
2015年全国两会期间，国务院总理李克强在《政府工作报告》中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2015年3月27日国土部、住建部联合下发通知优化今年住房及用地供应结构。3月30日，央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例：二套房商业性贷款最低首付款比例调整为不低于40%，同时调整了住房公积金贷款政策，首套普通自住房公积金贷款最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的，最低首付款比例为30%。3月30日，财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
总体看，为促进房地产行业的健康发展，2015年房地产行业调控政策已有所放宽，将在一定程度上缓解房价向下调整趋势。未来房地产调控仍然是重要的宏观政策，有望在不断调整中完善和改进，行业在可预见的未来仍将受政策影响体现出比较明显的行业波动。
5、行业关注
（1）资金链日趋紧张
房地产行业与国家调控政策紧密相关，且具有强周期性。随着银行等金融机构贷款逐步收紧，房企更多地开始依靠项目销售等回款作为资金来源。但在长期的“限购”和“限贷”政策下，进入2014年我国房地产销售情况开始转淡，销量和价格均出现同比下降，影响房地产企业的回款能力和现金流，部分房企的资金链越发紧张。
（2）商业地产市场已接近饱和
近几年来随着一线城市商业地产的饱和，二三线城市成为了商业地产新生力量，但是定位雷同、消费水平有限、缺乏先进经验等制约因素为这些涌现出来的商业地产项目埋下了烂尾隐患。商业体量在二三线城市的持续暴增，使得商业地产空置率过高现象成为普遍。
（3）资金成本上升
房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。由于近年来对房地产企业融资渠道的控制，导致房地产企业融资成本高企，2013年房地产行业平均负债率有所上升，139家房企的平均负债率为63.15%，相较于2012年的61.64%上升了近两个百分点，逾四成房企资产负载率超过70%。在宏观经济增速放缓，市场资金面偏紧常态化的情况下，房地产企业的融资能力和融资成本都将受到不利影响。
（4）市场格局持续分化
近些年随着房地产市场的发展以及房地产调控的持续推进，国内房地产市场出现了明显分化。由于此前全国各地市场快速发展，在调控政策从严的作用下，三四线城市房地产市场增长趋势有所放缓；而一二线城市虽然也受到一定影响，但市场整体发展要明显好于三四线城市。目前三四线城市由于库存积压较大，持续购买力不足，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。
（5）房企利润率下降
目前，房地产企业的利润已经到了一个饱和程度，部分项目的利润率走低。在房价的构成中，三分之一为地价；地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。
6、 行业竞争情况
目前，我国房地产行业的竞争情况主要表现在以下几个方面：
（1） 房地产行业进入壁垒日益提高
随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小房地产开发企业将被市场淘汰。
（2） 房地产竞争区域差异性较大
我国东南沿海城市房地产市场化程度相对较高，中西部市场化程度相对较弱。我国房地产投资主要集中在东部地区，中、西部地区投资量相对较少。东部地区房地产市场容量和需求较大、市场较为成熟，竞争较为充分，而中、西部地区房地产市场起步较晚，发展相对滞后。
（3） 房地产竞争加剧
伴随着国内一流房地产企业的跨区域发展以及境外房地产企业的不断介入，市场竞争日趋激烈。房地产开发企业未来面临的是在融资能力、技术研发及利用、项目管理、人力资源等方面的综合实力竞争，市场竞争加剧会直接影响房地产开发企业的盈利能力。
（4） 房地产进入资本竞争时代
房地产是资金密集型行业，随着房地产行业市场竞争的升级，资本实力将成为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。
7、 行业发展前景
房地产行业经过多年发展后，目前正处于结构性转变的时期，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现转变。房地产行业曾经高度分散，但随着消费者选择能力的显现及市场环境的变化，房地产企业竞争越发激烈，行业的集中度将不断上升，重点市场将出现品牌主导下的精细化竞争态势。同时随着行业对效率和专业能力的要求不断上升，未来将从“全面化”转向精细分工，不同层次的房地产企业很可能将分化发展。
（1）调控政策去行政化和长期化
在过去几年的房地产调控中，限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用，但是仍然缺少有效的长期调控手段。2013年5月国务院批准对发改委的批复意见中提出深化个人住房房产税改革试点范围。未来，房产税将是一个长效的调控机制，用来替代目前的行政调控手段。从长远来看，由于中国经济转型的需要，中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行业健康发展的动力同时存在，这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展，最终脱离行政管理体系的前景是比较确定的。
（2）参股商业银行，转型金融化地产公司
由于近年来受调控政策影响，国内信贷环境偏紧，众多房地产企业纷纷拓展新的融资渠道，参股银行便成为了一种新的尝试。一方面，参股银行可以更好地满足企业客户在金融服务方面的需求，也是企业顺应未来房地产行业“金融业+加工业”发展趋势的有效转型；另一方面，参股银行可以使企业与银行间的业务关系更加紧密，为房企的融资创造便利条件。
（3）转变盈利模式，提升经营收益
由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施，过去房地产开发企业基于囤地-融资-捂盘的盈利模式难以为继，高周转的经营方式逐渐成为主流。此外，住宅地产开发企业越来越多的进入商业地产领域，城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式，这必将对房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战。
综合来看，在未来一段时期，房地产行业仍将是国民经济的重要组成部分，并将在中国经济转型和城镇化过程中发挥重要作用。现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业寡头逐渐形成，行业集中度不断提高，行业竞争对行业内企业的管理水平提出了更高要求。未来几年，预期房地产行业将会继续稳健发展，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中小房地产企业也会获得比较大的生存空间。
(三) 发行人经营范围、荣誉及竞争优势
1、发行人经营范围及荣誉
珠江投资及其控股子公司的经营范围涵盖房地产开发、建筑施工、商业运营、物业管理等领域，2013年集团下属北京嘉富龙房地产开发有限公司获得北京市国土资源局对分钟寺项目的一级开发授权。目前公司已形成房地产开发为核心，投资管理、规划设计、建筑施工、商业运营、物业管理、社区服务为补充的全产业链化运营的模式。凭借项目优质的工程质量、杰出的设计、优秀的物业管理及合理的价格定位，公司所开发产品受到了消费者的青睐和认可，截止2014年底累计销售面积超过700万平方米，公司的经营实力得到体现和认可。企业近年来所获主要荣誉如下：
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公司在发展的同时，也积极置身社会公益事业，努力践行企业公民社会责任。从1993年开始，珠江投资先后在教育、扶贫救灾、文化、环保及卫生等领域与中国相关政府部门或非官方机构展开多方面合作，通过财务资助或员工参与等方式，积极参与社会公益事业。2006年捐助“爱心献草原活动”，近300名内蒙古失学儿童得到帮助，同年向广东省潮剧发展与改革基金会捐款200万元；2007年至2014年年间，先后向中山大学分别捐赠3571万元用于修建教学楼和1000万元用于修建中山大学博物馆；公司积极参与省政府发起的“广东扶贫济困日”活动，2010年捐款1.2亿元用于教育、老人福利等慈善事业；2011年捐款2250万元，用于贫困地区教育慈善事业；2012年捐款2300万元，用于贫困助学、养老、扶贫等方面。2014年5月，向台湾慈济慈善事业基金会捐款500万元。2008年汶川地震后，公司捐款1200万元，并捐赠100套别墅用于灾后安置。此外公司还向红十字会、慈善医院等多个单位义务捐赠善款，得到了社会各界的认可，也将企业的战略目标与企业公民责任联系起来，提升了企业的综合竞争力。
企业近年来所获得的主要公益荣誉如下：
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2、竞争优势
（1）优质充裕的土地储备
为了保证经营的稳定性和开发的持续性，珠江投资自成立以来，始终坚持积极而审慎的发展策略，不断拓展优质的项目和土地。目前公司项目主要分布在京津地区、长三角地区和珠三角地区及成都、西安等地区，包括北京、上海、广州、深圳等一线城市及天津、成都、西安、佛山、东莞、惠州等二线城市。公司储备土地也主要分布在上述区域内，土地取得时间主要以2000年至2007年间为主，土地价格相对低廉，投资回报率十分可观。截至2015年9月末，公司主要土地储备项目土地面积达1,103.20万平方米,规划建筑面积2,221.87万平方米。优质充裕的土地储备为公司的长远发展奠定了基础。
（2）丰富的地产开发经验
作为中国内地最早的房地产开发商之一，珠江投资本部拥有房地产开发壹级资质，下属公司亦拥有房屋建筑工程施工总承包壹级资质、公路路基工程专业承包贰级资质、建筑工程设计甲级资格及物业管理等多项资质。经过22年的稳健发展，公司累计完成开发建筑面积超过700万平方米，开发产品涵盖住宅、公寓式酒店、酒店式公寓、别墅、大型购物中心、会展中心、星级酒店、写字楼、商业街及工业厂房等多种类型，积累了丰富的房地产开发经验。凭借对房地产行业特别是一线城市房地产项目的丰富运营经验、行业把控和理解，公司未来将更好地把握政策及市场的变化，作出准确的判断，朝着健康的方向不断发展。
（3）独具特色的运营模式
公司管理体系规范，工作流程清晰，权责明确，已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，公司整体动作协调，工作效率较高。内部管理上，公司采取“集中管理、集团总控经营”的管理模式，分别在广州、北京、上海、成都、西安五地设立地区公司，作为集团区域扩张的立足点与管理中心，负责落实集团公司的战略规划、区域协调，并通过地区公司对辖区内各项目公司进行统一管理。为保障集团公司的最大利益，降低经营风险，集团采取了“集约化”管理、“规模化”管理及“标准化”管理相结合的商业运作模式。
在多年的房地产业务开展过程中，公司建立了一种适合自身发展特点的项目开发模式。公司大部分开发项目建筑规模大，多为分期开发。大规模的项目开发具有如下的优势：（a）能够为住户提供游泳池、会所、学校等完善的配套设施，而平均建造价格则相对较低；（b）能够有更多的空间进行园林景观设计，提供更多供住户活动的特定休闲区域。打造出项目美观、宽敞的理想人居环境；（c）分期发展模式能够让集团根据上一期开发项目的市场认可程度及时调整项目开发策略及相关物业设计，以便于市场需求发生变化时能更有效满足市场需要；（d）分期开发模式能够在项目前期开发完成后，给予后期项目的消费者购买的信心。在项目越趋成熟、设施越趋完善、环境越趋优美的情况下，后期的项目开发将取得更可观的效益。
综上，公司充分发挥自身的经营优势及特点，建立起自己独特的项目风格，使“珠江”系品牌在房地产市场上独树一帜，赢得了一席之地。
（4）优质的自持和自营物业
出于经营稳健和风险防范等因素考虑，公司在进行地产开发和销售的同时，亦会将部分核心地段的优质物业转为自持和自营物业，这些物业以核心地段商场、写字楼等为主。截至2015年9月末，公司自持物业（不含自用面积）建筑面积104.58万平方米，投资成本48.47亿元，出租率为81%，租金收入和物业收入处于较好水平。
(四) 发行人主要经营资质
公司拥有房地产开发壹级资质（资质证书编号：建开企[2004]432号），下属公司拥有房屋建筑工程施工总承包壹级资质、公路路基工程专业承包贰级资质、建筑工程设计甲级资格及物业管理等多项资质。
公司下属主要房地产投资开发经营主体取得的主要资质情况如下：
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(五) 公司经营目标及战略
本公司坚持以房地产开发业务为核心，全面深化以土地一级开发、规划设计、建筑施工、物业管理在内的“一体化”产业链优势，不断夯实和扩大在广州、北京、深圳、上海等核心城市和地区的发展规模、市场份额，根据国家城镇化发展战略适时参与旧城改造和棚户区改造项目，通过改善人居环境、创新城市运营模式，成为服务于价值链全环节的城市服务商。适时向泛地产、基础设施等行业延伸，逐步成为资源整合和品牌输出运营商，发展成为具有经济价值和社会责任的世界级企业。
本公司战略分为经营战略、人才战略和发展战略，三大战略相互促进，互为影响，共同为经营目标的实现提供保障。
1、经营战略：坚持集约化、标准化、规模化的运作模式
珠江投资经过二十多年的发展，积累了丰富的社会资源和雄厚的资金实力，赢得了良好的社会声誉，已成为中国颇具实力的的房地产开发企业之一。为保障集团公司的最大利益，降低经营风险，集团采取了“集约化”管理、“规模化”管理及“标准化”管理相结合的商业运作模式。公司以房地产开发业务为核心，全面深化以土地一级开发、规划设计、建筑施工、物业管理在内的“一体化”产业链优势，几乎占据了房地产开发产业链上的每个环节，能够获取产业链上每一个环节上的利润。另外，公司实施严格的成本控制体系，推行财务管理与资产经营管理相结合的模式，构建内外兼修的财务融资管理体系。企业的资产经营活动要紧紧地围绕企业财务管理活动来开展，通过把企业财务管理与企业资产经营管理的有机融合，从而提升管理水平，实现资产价值最大化，真正有效地提升企业的盈利能力。公司在以往的发展历程中，逐步建立了一套符合自身发展的开发模式，对规模化开发、旧城改造等项目开发经验丰富。
在国家宏观调控背景下，集团将结合自身情况，顺应形势发展需求，创新务实不断提高企业项目管理水平。通过完善商业模式，实现全流程、标准化管理。立足企业优势，定位多元化与专业化发展战略，以获得更多的竞争优势，力保实现并提高经营业绩目标。
2、人才战略：打造有执行力、创造力、战斗力和年轻化的团队
人力资源作为企业最宝贵的财富，在企业发展中起着举足轻重的作用，公司始终非常重视人才培养，坚持强调以全局的观点来看待人力资源问题，建立健全了的人力资源管理体系，拥有一整套人才选拔、培养、储备、竞升制度，全力打造具有执行力、创造力、战斗力和年轻化的团队，并对员工提供快速锻炼与成长的培养机会，保证每一位员工在企业里可以发挥最大的潜能，实现自身的价值。为此，公司建立内部与外部招聘相结合的招聘体系，重视外部人才库建设；建立能上能下的灵活用人机制，做到能者上、平者让、庸者下；建立具有行业竞争力的薪酬水平，短期与长期相结合的激励机制、全面的福利保障体系；建立以帮助员工发展，提升员工个人绩效为基础的绩效管理体系，并以此为基础提升企业的整体绩效；为员工建立职业生涯规划，提供个性化的培训发展平台；通过管理培训生及人才梯队建设等机制，快速培养公司需要的实战型人才。
公司坚持把人力资源管理作为支持公司长远发展的战略性力量，在企业愿景、经营战略、核心价值观的指导下，使人力资源与企业组织结构、企业文化紧密结合，以达到短期内促进企业业绩提升，长期内推动企业战略实现的目标。
3、发展战略：实现核心经济圈的区域布局、全链条的产业布局和多层次、多元化、多品类的产业布局
公司经过22年的稳健发展，实现了从区域性发展上升为全国跨区域性经营的布局规划，投资版图从广州扩展到北京、上海、深圳、西安、成都、天津、东莞、惠州等地，完成具有经济活力的城市核心区域战略布局。公司将通过科学严谨的评估，审时度势，准确把握土地市场变化，将土地储备战略同集团发展战略紧密结合，寻求最佳投资时机，有预见性地分析城市发展可能对房地产市场带来的影响，抢占先机。未来，公司将以广州、北京、深圳、上海一线大城市以及成都、西安等二线中心城市为未来发展的战略重心，适时参与旧城改造和棚户区改造等项目，积极拓展其他具有发展潜力的区域性经济中心城市，优化和完善公司全国的战略布局，不断扩大各区域市场的份额，形成各地区收入、利润共同增长的良好局面。
公司及其下属公司拥有房地产开发壹级资质、房屋建筑工程施工总承包壹级资质、公路路基工程专业承包贰级资质、建筑工程设计甲级资格及物业管理等多项资质，能够实现“土地开发-设计规划-房地产项目开发-工程施工-物业管理”全链条掌控，有助于打造专业化产品，提升企业核心竞争力。
公司根据不同人群的需求，以优质中高档商品房住宅的开发为主，为主要客户群体提供成熟市场中的领导产品；适量开发高档住宅、低密度生态住宅，为高端客户打造具备差异性优势以及稀缺物业类型的高端产品；随着企业住宅建筑领域发展的渐趋成熟，公司前几年积极拓展商业地产市场，全面开发大型购物中心、会展中心、星级酒店、甲级写字楼等高标准、高档次项目，以及商业街、公寓式酒店、酒店式公寓（写字楼）等市场需求旺盛的项目，为城市居住者及商业经营者提供多层次、多元化、多品类的产品组合。在整合优化集团产品结构的同时，公司亦将坚定不移地提高产品质量，通过优化管理体系、完善管理制度、确保工程质量、严格工程验收，力争为市场及消费者提供高品质的产品和完善的综合服务。
综上，面对信息时代，公司正经历着从原有的内部管理信息化向业务管理信息化的变革。房地产行业的信息化将转变为以系统建设为核心带动信息化建设的新模式，达到通过信息化实现管理、运营、监控、服务等功能，为企业经营提供切实可行的指导和依据。公司将通过集团门户网站、企业数据库、员工互动平台的服务建设，打通数据壁垒将相互独立的数据整合。籍此提高企业办公效率，促进决策流程简约化、科学化、高效化，并使得系统之间数据得到共享和形成“合力”，真正步入企业的信息化新时代。
第五节 财务会计信息
本章的财务会计数据及有关分析说明反映了本公司2012年度、2013年度、2014年度和2015年三季度的财务状况、经营成果和现金流量。
除有特别注明外，本章中出现的2012年度、2013年度和2014年度财务信息分别来源于本公司2012年度、2013年度和2014年度审计报告，三年财务报告经中喜会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见的审计报告（中喜审字[2015]第1065号）、（中喜审字[2015]第0932号）、（中喜审字[2015]第0933号）。2015年三季度财务报表未经审计。
除特别说明外，本节披露的财务会计信息以公司按照企业会计准则编制的最近三年经审计的财务报表及2015三季度未经审计的财务报表为基础。
一、 最近三年及一期财务报表
(一) 最近三年及一期合并财务报表
本公司2012-2014年末及2015年9月末的合并资产负债表，2012-2014年度及2015年1-9月的合并利润表、合并现金流量表如下：
合并资产负债表
单位：万元
■
合并利润表
单位：万元
■
（ 5 主要是投资性房地产评估增值税后影响。
6主要由于2013年子公司成都润景确认收到的政府补助收入。）
合并现金流量表
单位：万元
■
(二) 最近三年及一期母公司财务报表本公司2012-2014年末及2015年9月末的母公司资产负债表，2012-2014年度及2015年1-9月的母公司利润表、母公司现金流量表如下：
母公司资产负债表
单位：万元
■
母公司利润表
单位：万元
■
母公司现金流量表
单位：万元
■
二、 最近三年一期合并财务报表范围的变化
(一) 2012年合并报表范围变化情况
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注1：下述子公司注册资本发生变动情况如下。
■
注2：发生股权质押情况的子公司如下。
■
(二) 2013年合并报表范围变化情况
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注1: 下述子公司注册资本发生变动情况如下。
■
注5: 发生股权质押情况子公司如下。
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(三) 2014年合并报表范围变化情况
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注2：上述子公司为本年度对外转让。
因本集团项目发展需要，经公司决策，于2014年9月将广东珠江房地产开发有限公司股权划转至韩建投资及广东韩江建筑安装工程有限公司，其日常经营管理权仍由本集团行使，待项目完成后再将相关股权转回至本集团，本次股权划转不影响本集团合并范围。
注3：发生股权质押情况子公司如下：
■三、 最近三年及一期主要财务指标
■
上述财务指标的计算公式如下
1、流动比率=流动资产/流动负债
2、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
3、资产负债率=总负债/总资产
4、债务资本比率=全部债务/（全部债务+所有者权益）
5、应收账款周转率=营业收入/[（期初应收账款余额+期末应收账款余额）/2]
6、存货周转率=营业成本/[（期初存货余额+期末存货余额）/2]
7、平均总资产回报率=净利润/[（期初总资产+期末总资产）/2]
8、加权平均净资产收益率及扣除非经常性损益的加权平均净资产收益率均根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9号———净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010年修订）计算；
ROE= P/（E0 + NP每股收益的计算及披露性损益的加权平均净资产收益率）。其中：P为报告期利润总额；NP为报告期净利润；E0为期初净资产；Ei为报告期发行新股或债转股等新增净资产；Ej为报告期回购或现金分红等减少净资产；M0为报告期月份数；Mi为新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Mj为减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数；
9、、EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销
10、EBITDA全部债务比=EBITDA/全部债务
11、EBITDA利息倍数=EBITDA/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）
四、 管理层作出的简明结论性意见
本公司管理层以最近三年及一期合并财务报表为基础，对资产负债结构、现金流量、偿债能力、盈利能力、未来业务目标及盈利能力的可持续性进行了如下分析。
(一) 资产结构
2012-2014年末及2015年9月末，公司资产构成如下：
单位：万元，%
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1、资产结构整体分析
报告期内，公司资产结构以流动资产为主，2012-2014年末及2015年9月末分别占总资产比例为86.48%、69.76%、69.14%和74.88%。2013年末流动资产比例下降的主要原因为公司投资性房地产的增加导致非流动资产大幅上升，非流动资产由2012年末的567,261.26万元增加至2013年末的1,794,031.58万元，增幅为216.26%。报告期内，随着公司规模的不断扩大，资产总额增幅较快，2012-2014年末及2015年9月末增幅分别达41.35%、45.18%、22.23%，主要由其他应收款、存货以及投资性房地产的增加所致。
2、流动资产分析
(1) 货币资金
公司最近三年及一期货币资金构成如下表：单位：万元
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（下转28版）
