厦门经济特区房地产开发集团有限公司公开发行2016年公司债券（第一期）募集说明书摘要

(上接27版)

徐金臻先生，1960年10月出生，大学学历，经济学学士，高级会计师，现任厦门经济特区房地产开发集团有限公司总会计师。于1982年8月参加工作，1982年8月至1993年11月历任福建三明化工总厂财务处副科长、副处长、审计室副主任、会计师；1993年12月至1994年12月任厦门东方房地产开发有限公司副总经理；1995年1月至1997年12月任厦门经济特区东方发展公司总会计师；1997年12月至2006年5月历任厦门市特房筼筜开发有限公司副总会计师、总会计师；2006年5月至2013年2月历任厦门经济特区房地产开发集团有限公司党委委员、总会计师；2013年2月起任现职。

（三）董事、监事、高级管理人员兼职情况

截至2014年12月31日，本公司董事、监事与高级管理人员在本公司及下属公司以外的兼职情况如下：

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六、公司的主营业务基本情况

（一）房地产行业情况概述

1、行业基本情况2

2WIND咨询及国家统计局

在我国经济总体持续增长、房地产业进行市场化改革的政策推动下，我国的房地产行业自上世纪90年代以来保持了持续良好发展，呈现供需两旺的发展势头；房地产行业开发投资额快速增长，占全国GDP比重显著上升。房地产市场的活跃同时带动了相关产业的发展，房地产行业已成为国家经济的重要支柱之一。

从房地产的供给方面来看，2005年以来，全国房地产开发投资从2005年的15,909.25亿元增长至2013年的86,013.38亿元，复合增长率达到23.50%，保持了良好的增长，从增长率方面来看，房地产开发投资额增速在期间较GDP增速平均高出8%左右，也即是房地产业占国民经济的比重一直在增长。从波动方面来看，房地产开发投资增速波动情况方面与国民经济增长率波动基本保持一致。

从房地产的需求方面来看，人口红利、城市化、经济增长及收入水平提高、流动性是支撑对房地产需求的最主要因素。2005年至今，房地产销售市场受宏观经济、政策调控方面影响，销售面积增长速率波动较大，但整体保持了11.29%的复合增长率。2010年以后随着房地产投资性需求逐渐被挤出市场，商品房销售面积增速逐步回落，2013年房地产销售面积较上年增长17.29%，主要为过去两年积压下的需求集中释放所致。2014新政下房地产调控政策趋于平稳，商品房的需求预计将持续稳定释放。

2、主要行业政策

（1）当前我国房地产行业政策环境

房地产行业与整个国民经济的发展密切相关，国家对房地产业务的各个环节均实施监管和调控，行业政策涉及范围较广。

自2001年房地产首次出现在政府工作报告中，房地产政策从最初的“培育”，到随后“鼓励”、“改革”，再到“高度警惕”、“从严调控”，直至2014年提出“分类调控”，2015年提出“支持”、“促进”，房地产行业的宏观政策一直与国民经济的健康协调发展紧密联系在一起。为了促进房地产行业和国民经济健康协调发展，国家在未来可能出台新的调控政策。如果发行人不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理和未来发展造成不利影响。

当前我国政府对房地产行业的主要政策导向为：在稳定住房消费的总基调下，坚持分类指导政策、支持居民自主及改善性需求。

（2）住宅供给结构方面的调控政策

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（3）土地调控政策

土地属于国家稀缺资源，同时也是房地产开发企业最重要的生产要素。随着近年来全国房地产开发规模的快速增长，可用于房地产开发的土地资源日益稀缺，国家陆续出台了一系列规范土地供应和加强土地有效利用的政策。

土地供应方面的政策：

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土地有效利用方面的政策：

2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》（国土资发〔2010〕9号）提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。从2月21日开始，住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，增加住房用地有效供应。2012年5月22日，为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，国土资源部第1次部务会议修订通过《闲置土地处置办法》（2012国土部53号令），并予以发布。

（4）金融调控政策

从房地产角度，当前整体评估宏观经济、货币政策、信贷、利率、汇率，房地产资产价格上涨环境特征显著，宏观经济各环节均助推房地产资产价格的上涨，如负利率环境推高房地产资产价格、通胀预期以及人民币升值的预期和压力都将引导资金流向资产领域，宏观经济环境对价格的推动作用。

人民银行根据宏观经济形势的变化不断调整存款准备金率和贷款基准利率。2010年1月-2011年6月，人民银行12次上调存款准备金率、4次上调人民币贷款基准利率，一年期贷款基准利率从2010年1月的5.31%上调至2011年6月的6.31%；2011年6月至今，人民银行4次下调存款准备金率、4次下调人民币贷款基准利率，目前的一年期贷款基准利率为5.35%。为了促进房地产市场健康发展，国家针对房地产企业信贷、住房消费贷款出台了多项调控政策。以上金融政策的调整对房地产开发企业的融资能力和购房人的购买能力产生了积极影响。

①房地产开发企业融资政策：

2010年4月17日，国务院公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）加强了对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

2011年1月26日，国务院公布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），又称新“国八条”。这八项措施从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面，延续并全面强化了此前出台的各项调控政策，可以说是近几年来最严厉的政策组合，从地方政府明确调控目标、收紧信贷税收政策、增加供应量并改善供应结构等方面提出了更多要求。

2014年9月，境内满足条件的上市房地产企业被允许在银行间市场发行中期票据。

2015年1月16日，证监会发布了《调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕 10号文）和2013年《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。

房地产企业融资及相关政策的变化，将可能影响公司的融资便利程度和融资成本。国家对房地产信贷的严格监管和规模控制将迫使房地产开发企业降低对银行贷款的依赖，而贷款利率的阶段性调整又使房地产开发企业的融资成本具有一定的不确定性。在传统融资渠道压缩、融资成本提高的情况下，公司需要进一步拓宽融资渠道，增强资金实力，否则可能难以满足公司持续发展的需要。

②购房人住房消费贷款政策：

2010年4月17日，在国内各大城市房价上涨过快的情形下，国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），提出了限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施；同年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导；2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2011年1月26日，国务院发布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，同意按其销售收入全额征税；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付比例和利率。

2013年2月26日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)，要求严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。

2014年9月30日，人民银行、银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

2014年3月18日，中央国家机关住房资金管理中心发布了关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知。通知中明确加大了对职工购买首套房的贷款支持力度。

个人住房消费信贷及其相关政策的调整，将影响房地产市场的需求和交易，并可能对公司销售产生影响。

（5）税收方面政策

近年来，国家出台了一系列针对房地产行业的税收政策：

2009年3月6日，国家税务总局制定并下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号），对企业房地产开发经营业务范围进行了界定，并对开发产品收入的税务处理提出了更详细的要求。

2009年5月12日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91 号)，加强了房地产开发企业的土地增值税收管理，规范了土地增值税清算工作。

2010年4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策；2010年4月14日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

2011年1月28日起，上海、重庆两地开征房产税试点，房产税的出现将在短期内影响房地产市场，未来可能在全国范围内普遍实施。

2013年6月，国家税务总局公告了《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号），提出土地增值税是房地产宏观调控的重要措施，做好土地增值税征管和清算工作是贯彻依法治税要求的重要体现，各地要充分认识加强土地增值税征管工作的意义，加强组织领导，按照深化征管改革的总体要求，全面加强土地增值税征管。

2013年2月26日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)，要求税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

2014年1月8日，国家税务总局发布了《关于下放城镇土地使用税困难减免税审批权限有关事项的公告》（国家税务总局公告2014年第1号），决定把城镇土地使用税困难减免税审批权限下放至县以上地方税务机关。

3、发行人面临的主要竞争状况

近几年，厦门房地产市场在经济发展及区域经济规划促进下得到了迅速增长，2005年起，厦门住宅市场迅速进入发展成熟期，住宅地产市场逐步成熟，但同时竞争能级已经提升。成熟的国外房地产业发展的历程表明：“品牌化、专业化、大型化”是房地产市场发展到一定阶段的必然趋势。

首先，品牌竞争将重新划分房地产市场格局。当今的房地产市场，已从价格竞争、质量竞争逐步走向品牌竞争，品牌产品占有及瓜分市场，已成为市场发展的明显趋向。2000年以来，全国性、区域性品牌发展商在市场上的占有率呈现出不断上涨趋势。房地产企业不能形成垄断地位，但地产品牌会形成垄断优势。大的品牌房地产商不仅在市场占有率上形成竞争优势，而且在产品定价、产品导向、推广话语权上占据着优势地位。同时，房地产企业进行跨地域的品牌竞争正方兴未艾，它们利用统一的品牌、统一的形象、统一的理念、统一的风格，加紧在全国布局，一方面充分利用品牌资源，以更少的“买路钱”突破市场壁垒；另一方面可以扩大市场份额，彰显品牌实力，提升品牌的美誉度。随着品牌发展商市场占有率的提高和强势地位的奠定，不断挤压中小型开发商的市场份额，实力弱小及没有品牌竞争力的发展商将被淘汰，未来的房地产市场将是品牌企业主导的天下。

其二，“专业化”促进房地产企业发展核心竞争优势。以万科为首的众多房地产企业开始实施“专业化”战略，部分房企开始选择市场价值链中最擅长、最核心、最富有价值的环节来经营，而将其余环节的内容有选择地交给这一环节最有竞争力的企业去做，由此实现各个环节最佳能力的组合，提高自己产品的整体优势。这种专业化战略有助于企业形成明显的成本优势和差异化优势。“专业”的结果是提高效率、质量最优、成本最小而利益最大。

“大型化”正日益成为中国房地产行业的一个突出趋势。无数市场事实证明：在成熟的市场条件下，一个行业发展到最后，只有少数实力强大的企业或集团才能最后生存下来并占据市场的绝大份额。房地产业也不例外。像中国台湾房地产开发鼎盛时期，房地产企业多达8000余家，最终活下来的却只有几百家。而在香港，企业资产市值都在百亿美元以上的“五大”地产商则占据了香港楼市的半壁江山。国外经验与市场集中度调查表明，10%-20%以规模开发住宅产品为主的大型房地产企业终将占据70%-80%的市场份额。房地产业有着所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性，以及房地产开发企业属于资金密集型、管理技术密集型、人才密集型企业等特点，决定了房地产开发行业的生存条件比较苛刻，市场竞争的最后结果是运作能力、资金实力、人才储备均处于下风的小开发商会被迫出局。2003年以来国家对房地产开发门槛限制逐渐加强，无论是拿地、开发还是销售环节的严控，使得“扛得住就扛，扛不住就出去”成为残酷的现实。由于大型上市房地产企业的客户基础以及社会资源，在供应链谈判中享有效大议价权和批量采购折扣。因此，预计未来3至5年，强者恒强的竞争格局将进一步提升行业集中度，拥有资金、品牌、资源优势的大型房地产企业在竞争中将占据优势。

另外，楼盘开发上也出现“大型化”的趋势。拿地市场上，品牌大房企都热衷于大规模的地块，一方面规模较大的地块拿下后，至少可以保证未来两三年的公司业务保持稳定；另一方面，零散的地块容易受到周边其他楼盘的影响，规模较大的地块由于环境、配套、市政、商业等设施比较健全，抗跌性比较强。

4、房地产行业的未来发展趋势

（1）城市化将持续推动房地产业的增长

我国正处于快速城市化阶段，推动房地产行业发展的重要因素之一是城市化，城市化一方面表现为人口向城市的迁移以及城市人口密度的增大，另一方面表现为城市经济增长和居民财富的增加。根据2010年人口普查的数据显示，我国城镇人口达到6.66亿人，占当时总人口的比例为49.64%，与发达国家80%左右的城市化率相比，我国仍有提升空间。

下图为我国与美国城市化情况对比：

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数据来源：国家统计局

（2）长效机制逐步建立将促使房地产更加平稳健康发展

过去十年，随着房价的不断上涨，限购、限贷、限价等一系列房地产调控政策频出，导致我国房地产难以看到真正意义上的市场机制。且着眼与限定短期房价的政策也难以收到成效。

未来十年，新一届政府将会致力于长效机制的建设。所谓长效机制是指，通过各项基础性工作，逐步改革土地、财税等方面制度，完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，完善住房金融体系和住房用地供应机制，引入市场机制，从而深层次改变房地产市场环境，促进房地产市场平稳运行发展。

目前对于长效机制的具体规划在于，供给方面：通过打击囤地、捂盘惜售等行为来保障房地产供给量的实现；通过做好棚户区改造、加快保障房建设等方式盘活房地产已有存量供给；通过放开房地产市场融资渠道的方式来保障房地产企业的资金需求。通过推进土地改革、建设城乡统一的建设用地市场、允许农村集体经营性建设用地入市等方面盘活存量土地的供给。需求方面：通过房产税等方面的立法调整房地产市场的需求结构。通过将政策下放到地方政府严格控制一线和部分二线房价市场较为火热的城市。

十八届三中全会以后，不同城市的政策取向继续差别化，区域调控成为主流，短期内预计限购等房地产调控政策仍将持续。但从中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，促使房地产业发展更加健康，市场有望逐渐回归理性。

（3）低碳经济与节能环保的理念正逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。

（4）随着住宅市场政策调控的日益严厉，大量以住宅开发销售为主的房地产企业开始转型，未来将逐步加大商业地产开发量和持有量在整个业务结构中的比重，如金地、招商、保利等。一方面可以降低宏观调控对企业整体的冲击力度，另一方面，随着中国扩大内需为主线的经济转型，未来商业地产的发展前景具备较大吸引力。

5、发行人经营方针及战略

（1）未来3-5年发展战略规划

未来三至五年，公司以科学发展观为统领，紧扣厦门“产业、城市、社会”三大转型目标，坚持围绕创新启动和绿色发展为发展主线，以产业经营和资本经营为手段，以业务创新和模式创新为动力，做优、做强、做精主营业务，实现各产业板块的联动、快速发展。逐步实现由投资商向“投资商+服务运营商”转变，由经营产业向经营“产业+资本”转变，由注重社会效益向注重综合效益转变，确保公司国有资产的保值增值。由立足省内向走向全国转变，努力把厦门特房建设成为特色鲜明的房地产综合发展商，提升公司在厦门地区、福建省乃至全国的房地产领域的影响力和美誉度。

在业务拓展上，公司提出了以下发展规划：

（1）依托主营业务，延伸产业价值新环节，打造全产业链竞争能力。

公司结合业务板块自身发展需要，根据上下游产业的特点，全面推进公司全产业链拓展和延伸，形成良好的发展平台，不断提升企业核心竞争力，为公司实现可持续发展提供产业支撑。

（2）积极探索产业新转型，升级商业经营模式,适应产业发展大趋势。

通过采用互联网+的创新模式，发展生活服务、园林绿化等业务，采用产业+金融的模式，发展资产经营、商业地产、社区商业、酒店运营等业务，并强化内部资源整合,促进产业协同发展，不断为公司培育新的利润增长点。

（3）创新培育业务新亮点,为公司产业可持续发展提供发展后劲，有效减少集团主营业务战略风险。

围绕大文化、大健康、大消费领域，积极探索文化地产、养老地产、旅游地产、旅游酒店、会展旅游、信息技术、金融服务、健康管理、文化体育、营养保健等新业务，紧密地将企业发展与国家战略有机融合，创新培育业务新亮点，为公司产业可持续发展提供发展后劲，并有效减少公司主营业务战略风险。

（4）创新管理新机制，探索混合所有制合作模式，尝试管理层与骨干员工持股机制，并加强内部管理体系的完善和优化，提升管理效益与运营水平,支撑公司构建百年品牌的重要战略保障。

6、发行人所在地区房地产市场的基本情况

发行人的房地产开发项目主要集中在厦门市以及天津市等城市。厦门市以及天津市房地产业状况一定程度上影响着发行人未来的业务开展。

（1）厦门市的房地产供给状况

截止2015年11月，厦门市共出让经营性用地42宗，成交37宗，土地面积171万㎡，土地建筑面积成交564万㎡，出让总金额为278.81亿元，成交均价为4943元/㎡，其中商住用地楼面地价10675元/㎡。截止11月，厦门市经营性用地的出让建筑面积比去年同期上涨了166%，完成全年供地计划的近70%。

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2015年11月，厦门市商品住宅新增供应44.27万平方米，同比增加90.7%，环比减少21.2%；成交44.12万平方米，同比增长69.2%，环比增加45.3%。厦门商品住宅供应量于第四季度达到全年高点，近两月供应面积维持在50万平方米上下。销售方面出现明显的年底翘尾现象，住宅成交面积为44.12万平方米，达全年最高点。

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从2015年以来的成交数据上看，厦门一手住宅成交在经历了年初低迷，“红5月”大发力，6至10月企稳后，进入爆发期。临近岁末，厦门楼市进入压轴冲刺期，同时也是厦门购房落户政策存在的最后两月，房企纷纷加大推盘力度，市场供需延续高位。受购房落户末班车效应、房价持续追涨等因素推动，购房者入市意愿明显增强，其中户口房依然是关注的焦点。同时，在目前二孩政策的带动下，不少购买客群开始倾向于选择中大户型房源。预计12月，受政策和年底的影响，厦门商品住宅在成交量和价格方面仍有一个小幅的攀升。

从2014年11月至2015年11月的供销比数据上来看，共有8个月的供销比小于1，表明需求大于供给；4个月的供销比略大于1，表明供给大于需求。整体来看，厦门的房地产市场处于供不应求的态势。

（2）厦门市房地产的价格和去库存情况

价格方面，2015年11月商品住宅成交均价为21429元/平方米，比去年同期上涨7.6%，环比上月上涨16.8%。总体而言，2015年11月商品住宅量价齐升，均达到近一年来最高水平。

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截止2015年11月，厦门市商品住宅总存量为918.15万平方米，其中同安区存量为276.5万平方米，占总存量的30%，其次为集美区，占比28%。岛内两区由于近两年商住用地供应较少，总存量正在逐步减少，为127.02万平方米。

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（3）天津市的房地产供给状况

截至2015年9月，天津市待售房地产面积2945万平方米。天津市土地市场呈现“量降价升”态势，2015年上半年，天津市土地市场供应量及成交量同比有较大幅度下降，土地供应面积365.2万平方米，同比下降43%，土地成交面积256.5万平方米，同比下降59%；成交楼面地价4928元/平方米，同比上涨25%。上半年，天津召开2015年中心城区土地出让发布会，公开发布中心城区31宗区位优势明显、开发潜力较大的地块，随后市区多宗优质地块于下半年上市。

天津市商品住宅市场趋稳，2015年上半年供应方面，新增商品住宅497.6万平方米，月均上市面积83万平方米，同比下降34%，为2010年上半年以来半年度供应量的第二低值。成交方面，市场延续2014年末的回暖趋势，2015年上半年，全市商品住宅工程建设564万平方米，月均成交约94万平方米，近十年来，仅次于2009年及2013年月均去化水平。市场成交量上升，既利于库存压力的释放（相较于2014年底下降2%），同时也能够提振相对萎靡的房价。价格方面，商品住宅价格较2014年下半年微涨0.3%，价格走势较为平稳。

（4）天津市房地产的需求状况

需求方面，截至2015年9月30日，天津市房地产市场商品房销售面积1173万平米，其中住宅销售面积1062万平米；非住宅类商品房销售面积为111万平方米。同期，商品住宅销售额为1147亿元；非住宅类商品房销售额为141亿元。

近年来，天津市政府和各区政府采取一系列措施促进房地产市场的健康发展，进一步促进了需求端的增加。例如，天津市中小企业局会同市财政局等有关部门研究出台了《支持中心城区楼宇经济发展财政政策》，南开区举行推动京津冀协同发展重点项目推介会，在金融街（南开）中心举行，18个来自京津冀三地的项目现场签约落地，协议金额达166亿元。

（5）天津市房地产的价格及去库存情况

从上述供需分析来看，目前天津市全市的房地产市场基本处于供给略大于需求的状态，未来随着京津冀一体化的进一步实施、滨海新区成为“中国经济增长第三极”、以及天津自贸区的建立，必将为天津带来产业和人才的集聚效应，天津的房地产需求也将会显著增加；同时，交通、教育、医疗等相关配套持续改善，在产业结构调整带来就业人口增加时也将极大地促进天津房地产市场发展，尤其是居住、商业类型产品的价值将明显提升，带动天津房地产迎来新一轮发展。价格方面，天津市近5年各类住宅的平均价格呈稳步上升的趋势。2012-2014年，办公楼及商业营业用房价格趋于稳定，变化不大，住宅价格仍持续走高，同时带动整体房地产均价上扬。去库存方面，根据前三季度的数据，天津市月均销售面积为150万平米，待销售面积为2945万平米，目前预计去库存的周期为16.6月。

（二）公司的经营范围及主营业务

本公司的经营范围为：1、经营、管理授权范围内的国有资产；2、道路、桥梁、隧道、码头、仓储、市场等城市基础设施的投资；3、房地产开发与经营管理、经济与代理；4、从事酒店业、物业管理、监理、证券业、贸易的投资；5、批发、零售金属材料、建筑材料、木制品、百货、五金交电；6、批发机械电子设备；7、建筑工程施工（凭资质证书经营）。

目前，公司主营业务包括房地产开发业务、工程结算业务、代建管理业务、商品销售业务及物业管理业务。

2012年度、2013年度、2014年度及2015年上半年，本公司及控股子公司完工、在建、规划拟建项目的基本情况如下：

1、完工项目情况

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2、在建项目

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3、规划拟建项目

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4、土地储备情况

按照发行人的统计口径，土地储备已全部计入“规划拟建项目”中。截至本募集说明书出具日，发行人的土地储备规划建筑面积为276.56万平方米。

5、公司主营业务具体情况

（1） 发行人主要业务流程

a) 信息收集

公司随时收集国内宏观经济政策、关注中央关于房地产方面的政策以及各地较有代表性的地方政策，并做相关的分析研判；随时关注国内房地产及土地市场的宏观变化情况，随时关注国内及省内主要城市的房地产及土地市场的变化情况，并进行相关汇总分析。密切关注厦门本地的房地产及土地市场的变化情况，定期进行相关分析研究和预测。

公司同时结合厦门等地的年度推地计划，提前对意向的开发区域的土地出让计划进行关注及分析。实时关注厦门市、周边城市乃至国内一线城市发布的新地块出让信息，寻找适合购买的地块。经常参与各种土地招商活动，寻找适合开发的地块。

b) 信息筛选及汇报

公司定期筛选整理出较具投资价值的地块出让信息，并及时向公司决策层汇报和开展项目可行性研究。

c) 项目可行性研究

公司对地块的区位、现状、规划、周边配套等情况进行实地调研及分析，对地块所处的房地产板块进行市场调研，并根据调研情况进行项目综合分析，明确相关总体、市场、价格等定位。

结合地块定位及规划、现状等因素，公司进行地块的初步设计，包括总体初步设计、分户型的初步产品设计等，并明确项目的建筑面积、容积率、户数、层高、户型配比等基本指标。

制定项目的初步实施计划，包括项目投资计划、前期计划、建设计划和销售推广计划等。

进行项目的财务可行性分析，包括成本估算、投资及资金筹措计划、项目销售测算，以及最终的财务分析和敏感性分析。

从政策、经济和社会等角度进行项目的风险性分析。

最终形成项目的可行性研究结论，并提出存在的问题及建议。

d) 项目决策

在综合各业务部门的意见后，将地块可行性研究报告上报公司决策层进行集体研究决策。决策通过后，即着手进行地块的购买事宜，做好资金计划。

e) 项目开发建设

取得项目地块后，组织项目方案、施工图设计；开展相关前期报建报批手续；编制项目预算，组织施工。进入施工阶段后，进行施工管理。

f) 项目销售、招商

项目具备预售条件时，由特房下属的营销公司统一组织销售。对于公司自持的经营性物业，则由特房下属的资产运营公司统一进行招商。

g) 项目后期运营管理

项目竣工验收后，如具备交房条件，由各相关业务部门直接办理交房手续，并由依法选聘的前期物业服务公司进行物业管理；如需由公司下属的自持经营，则由特房资产运营公司接手管理运营。

（2） 板块主营业务具体情况

a) 房地产板块：

经营模式：从土地一级拍卖市场或通过项目并购等方式取得土地资源，通过项目建设、销售收回投资并实现盈利。集团拥有建筑施工企业、园林公司、装修公司、销售代理公司、物业管理公司，实施全产业链纵向一体化。

盈利模式：以合适时机在厦门本地或一线城市，通过一级市场或并购或合作方式取得价格相对较低的土地使用权，发挥集团品牌优势、知名度，依靠产品产量及附加值，以获取相对较高超额利润。

采购模式：采用招投标方式。集团按照规定程序，通过公开渠道发布招标公告，明确招标要求和供应商的资格条件，让符合条件的供应商或承包商都可平等参加战略采购招标竞争，并从中择优选择中标者。

销售模式及主要客户：集团公司采用自主营销模式。主要客户涵盖了刚需、改善、投资高端全类型客户，本地及新厦门人、福建省内外客户群体。

收入确认方式：房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时确认销售收入。

b) 代建业务板块

发行人主动承担政府重点项目代建任务，履行社会责任，提高集团品牌价值。通过承接政府项目，为项目业主提供代建服务，包括项目建设管理、控制项目投资、质量和工期、协调办理竣工移交等，并按代建合同约定从政府收取代建费收入。

经营模式：承接政府建设项目。

盈利模式：收取代建管理费。

采购模式：采用招标方式。

销售模式：办理竣工验收后移交政府指定的部门。

收入确认：代建管理服务已提供，与代建管理服务相关的经济利益能够流入企业，与代建管理服务有关的成本能够可靠的计量时，确认代建管理收入的实现。

c) 工程建设板块

发行人拥有一家具备房屋建筑工程施工总承包一级资质的在厦门有较高知名度的施工企业“厦门特房建设工程集团有限公司”，其主要承接集团公司房地产项目、政府委托建设项目及在建筑市场中标项目，为业主提供工程总承包服务，完成施工实现收入和盈利。

经营模式：具备房屋建筑工程施工总承包一级等多项资质。主要承接集团公司房地产项目和政府委托建设项目。

盈利模式：通过总承包建设项目的施工盈利，项目总承包费用扣除相关成本后为企业利润。

采购模式：采用招标方式。

销售模式：承接集团和政府建设项目。

收入确认：按照合同总收入乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确认为当期合同收入。

d) 物业管理板块：

为发行人房地产项目提供专业化物业服务和相关增值服务，提升发行人的品牌影响力，为业主提供物业管理服务和增值服务，收取物业管理费和实现其他收入。

经营模式：集团战略服务经营模式，从属于发行人的发展战略，企业经营的核心目标在于服务品质，构建社区综合服务运营商。

盈利模式：构建集团房地产产品的服务体系，其企业经营的核心目标在于服务品质。通过为房地产项目提供物业服务和社区增值服务，收取物业服务费及其他增值服务费盈利。

采购模式：采用招标方式。

销售模式和主要客户：服务于集团开发房地产项目，主要客户为业主。

收入确认：物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠的计量时，确认物业管理收入的实现。

（三）公司主要产品或服务上下游产业链情况

特房集团及其全资子公司涵盖的经营范围包括房地产开发经营、建筑施工、园林景观绿化施工、物业管理、房地产的销售代理服务等，集团公司施工由厦门特房建设工程集团有限公司承建，该司具备房屋建筑工程施工总承包一级、市政公用工程施工总承包二级、建筑装修装饰工程专业承包二级、地基与基础工程专业承包二级、建筑幕墙工程专业承包二级、金属门窗工程专业承包二级、机电设备安装工程专业承包二级、起重设备安装工程二级、园林绿化三级、房地产开发三级等多项资质。园林景观绿化工程委托特房园林公司施工，该司具备园林绿化三级资质；由集团的全资子公司特房营销公司负责销售代理；同时建成后的房产由集团全资子公司特房物业公司负责物业管理，该司具备物业管理一级资质。

（四）发行人的房地产开发资质

公司房地产开发与销售板块业务主要由厦门经济特区房地产开发集团下属的子公司作为运营主体，发行人及下属各主要房地产开发经营主体取得的资质情况如下：

■

（五）公司近三年主营业务收入构成

单位：万元

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（六）公司近三年房地产开发情况

■

第四节 财务会计信息

一、近三年财务报告审计情况

本节的财务会计数据及有关指标反映了本公司2012-2014年及2015年第三季度的财务状况、经营成果和现金流量情况。本公司2012年度、2013年度、2014年度财务报表均经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见的审计报告（审计报告号【（2015）京会兴审字第62000058号】）。2015年第三季度的财务报表未经审计.

二、财务报表的编制基础

本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》以及其后颁布及修订的具体会计准则、应用指南、解释以及其他相关规定(统称“企业会计准则”)编制。

编制财务报表时，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原则。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

三、近三年财务会计报表

（一）合并财务会计报表

1、资产负债表

单位：万元

■

资产负债表(续)

单位：万元

■2、利润表

单位：万元

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3、现金流量表

单位：万元

■

（二）母公司财务会计报表

1、母公司资产负债表

单位：万元

■

母公司资产负债表(续)

单位：万元

■

2、母公司利润表

单位：万元

■

3、母公司现金流量表

单位：万元

■■

四、近三年合并报表范围的变化

2012-2014年度公司发生合并报表范围的变化均为投资新设立的子公司，未发生同一控制下和非同一控制下企业合并。

1、2014年度

（1）投资新设一级子公司厦门市特房营销管理有限公司，注册资本500.00万元，持股比例100.00%。

（2）子公司厦门特房物业服务有限公司投资新设二级子公司厦门特房尚生活投资有限公司，注册资本2,000.00万元，持股比例100.00%。

（3）子公司厦门特房物业服务有限公司投资新设二级子公司大帽山生态农业（厦门）有限公司，注册资本4,000.00万元，持股比例65.00%。

（4）子公司厦门特房波特曼酒店有限公司投资新设二级子公司厦门特房酒店管理有限公司，注册资本1,000.00万元，持股比例100.00%。

上述投资设立的新增子公司已于2014年纳入本公司的合并范围。

2、2013年度

（1）子公司漳州特房开发有限公司已将下属二级子公司漳州好江岸房地产开发有限公司吸收合并。

（2）子公司厦门特房红树康桥房地产开发有限公司，注册资本15,000.00万元，公司持股比例为98.63%，于2013年12月清算注销。

上述投资设立的新增子公司已于2013年纳入本公司的合并范围。

3、2012年

（1）投资新设一级子公司厦门市特房资产运营有限公司，注册资本2,000.00万元，持股比例为100.00%。

（2）投资新设一级子公司厦门特房波特曼酒店有限公司，注册资本25,000.00万元，持股比例为100.00%。

（3）投资新设一级子公司厦门特房羽毛球俱乐部有限公司，注册资本300.00万元，持股比例为66.67%。

（4）投资新设一级子公司厦门特房滨海房地产有限公司，注册资本70,000.00万元，持股比例为100.00%。

上述投资设立的新增子公司已于2012年纳入本公司的合并范围。

五、公司主要财务指标

（一）主要财务指标（合并报表口径）

■

注：上述财务指标的计算方法如下：

①流动比率=流动资产/流动负债

②速动比率=（流动资产-存货）/流动负债

③利息保障倍数=(利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销)/ （资本化利息+计入财务费用的利息支出）

④资产负债率=总负债/总资产

⑤应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额，其中2012年应收账款周转率=营业收入/应收账款余额

⑥存货周转率=营业成本/存货平均余额，其中2012年存货周转率=营业成本/存货余额

（二）净资产收益率情况

根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号――净资产收益率和每股收益的计算及披露（2010年修订）》的规定，公司近三年加权平均净资产收益率指标计算如下：

■

注：上述财务指标的计算方法如下：

加权平均净资产收益率=P/（E0＋NP÷2＋Ei×Mi÷M0－Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0）

其中，P分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润；NP为归属于公司普通股股东的净利润；E0为归属于公司普通股股东的期初净资产；Ei为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产；Ej为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产；M0为报告期月份数；Mi为新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Mj为减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Ek为因其他交易或事项引起的净资产增减变动；Mk为发生其他净资产增减变动下一月份起至报告期期末的月份数。

（三）非经常性损益明细表

公司近三年非经常性损益明细表如下：

单位：万元

■

六、本次债券发行后公司资产负债结构的变化

本期债券发行完成后，公司的长期负债比例将适当提高，资产负债结构将得以改善。假设发行人的资产负债结构在以下假设基础上发生变动：

1、相关财务数据模拟调整的基准日为2014年12月31日；

2、假设本次债券在2014年12月31日完成发行，募集资金净额为21亿元，即不考虑融资过程中所产生的相关费用且全部发行，本次债券募集资金的5.5亿元用于偿还金融机构借款，15.5亿元用于补充流动资金；

3、假设本次债券募集资金净额21亿元计入2014年12月31日的合并资产负债表。

基于上述假设，本次债券发行对公司合并资产负债结构的影响如下表：

单位：万元

■

本期债券发行后，虽然公司资产负债率略有上升，但公司流动资产将增加，同时流动负债不变而非流动负债增加，公司的流动比率将提高，长短期债务结构得到改善，短期偿债能力将得到提升。

第五节 募集资金的运用

一、募集资金运用计划

（一）预计本次发行公司债券募集资金总量

根据《管理办法》的相关规定，结合公司财务状况及未来资金需求，公司向中国证监会申请发行不超过21亿元的公司债券。

（二）公司债券募集资金投向

公司拟将本次债券募集资金用于偿还银行贷款和补充流动资金。

1、公司拟将本次债券募集资金的5.5亿元用于偿还金融机构借款，具体的偿付明细如下：

■

因本次债券的审批和发行时间尚有一定不确定性，可能使公司无法直接以本次债券募集资金于上述金融机构贷款到期日进行偿还。如公司无法直接以本次债券募集资金于上述金融机构贷款到期日进行偿还，公司将本着有利于优化公司债务结构、尽可能节省财务费用的原则通过自筹资金方式偿还上述金融机构贷款，待本次债券募集资金到位后予以替换。

2、公司拟将本次债券募集资金的15.5亿元用于补充流动资金。

截至本募集说明书摘要出具日，公司总土地储备规划建筑总面积达到276.56万平方米。随着5个在建项目及13个拟建项目的陆续开发建设，公司在未来的现金支出将会较大。由于房地产项目具有规模较大、回款周期长、资源占用大的特点，公司需要准备大量的流动资金以应对项目所需的资金周转，保证项目的运转和开发。

截至 2014 年末，公司的流动负债中主要包括预收款项65.18亿元、其他应付款7.23亿元及应付账款11.54亿元，公司短期内对流动资金的需求较大。流动资金的补充可以保障公司的现金储备，从而有效应对公司日常经营中的资金需求，为公司业务的快速发展提供有力的支持。为了更好地贯彻公司的发展战略，把握公司新一轮开发的机遇，本次募集资金中的5.5亿元补充流动资金将用于现有项目的滚存使用和未来资金储备，从而进一步保障公司未来流动资金的充足率和灵活度，优化公司的资产负债结构。

3、募集资金专项账户安排

发行人已于中国银行股份有限公司厦门湖里支行开设一般账户作为本次募集资金专项账户，用于本期债券募集资金的存放、使用及监管。本期债券的资金监管安排包括募集资金管理制度的设立、债券受托管理人根据《债券受托管理协议》及《债券持有人会议规则》的约定对募集资金的监管进行持续的监督等措施。

（1）募集资金管理制度的设立

为了加强规范发行人发行债券募集资金的管理，提高其使用效率和效益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》等相关法律法规的规定，公司制定了募集资金管理制度。公司将按照发行申请文件中承诺的募集资金用途计划使用募集资金。出现严重影响募集资金用途计划正常进行的情形时，公司应当及时报告交易所并公告。

（2）债券受托管理人的持续监督

根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当对发行人专项账户募集资金的接收、存储、划转与本息偿付进行监督。在本期债券存续期内，受托管理人应当每季度检查发行人募集资金的使用情况是否与募集说明书摘要约定一致。受托管理人应当每年对发行人进行回访，监督发行人对募集说明书摘要约定义务的执行情况，并做好回访记录，出具受托管理事务报告。受托管理事务报告应包括发行人募集资金使用及专项账户运作情况。

（三）公司董事会对本次募集资金运用的主要意见

根据2015年4月21日召开的董事会审议通过的《关于发行2015年度厦门经济特区房地产开发集团有限公司公司债券方案的议案》，发行人拟将本次债券发行募集资金用于偿还金融机构借款和补充流动资金，从而优化公司财务结构。

二、本次债券募集资金运用对公司财务状况的影响

假设本次债券的实际募集资金规模为发行规模的上限21亿元，用于偿还金融机构借款和补充流动资金。本次债券募集资金的运用对公司财务状况将产生如下影响：

（一）有利于优化公司债务结构，增强短期偿债能力

截至2014年12月31日，公司合并报表口径的流动负债占负债总额的比例为70.08%，非流动负债占负债总额的比例为29.92%，流动比率为1.59，速动比率为0.59。假设本次债券发行在2014年12月31日完成，按本次发行规模上限21亿元计算且按募集资金用途使用本次发行所募资金后，流动负债占负债总额的比例将下降为63.53%，非流动负债占负债总额的比例将上升为36.47%，流动比率提高为1.74，速动比率为0.74。

以上数据显示，募集资金用于金融机构借款和补充流动资金，有利于优化公司债务期限结构，增强短期偿债能力和提高资金运营效率。

（二）有利于公司合理配置资金，支持业务发展

近期，国家在坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇的基础上，研究建立房地产宏观调控的长效机制，以促进房地产业长期健康稳定发展。报告期内，公司秉承谨慎乐观的方针，通过大力开拓新的销售区域、完善销售及市场推广策略、融资渠道多元化等经营策略，使得公司主业发展保持了稳定的增长，各项资产规模逐步扩大。本次债券募集资金的运用，有利于公司更合理地配置中长期资金及流动资金，有效支持公司房地产开发业务的进一步发展，实现继续拓展房地产业务区域和提高市场份额的战略规划。

（三）有利于拓宽公司融资渠道，降低融资成本

通过发行公司债券，可以拓宽公司融资渠道，并有效降低融资成本。按目前的银行贷款利率水平以及本次债券预计的发行利率进行测算，本次债券发行后，公司每年可节省一定的财务费用，有利于增强公司的盈利能力。

综上所述，本次募集资金用于偿还银行贷款和补充流动资金，有利于提高财务杠杆比率，优化债务期限结构，增强短期偿债能力和资金运营效率，满足公司的流动资金需求，符合公司和全体股东的利益。

第六节 备查文件

一、备查文件内容

1、发行人2012年、2013年、2014年的财务报告及审计报告和2015年三季度度财务报表；

2、主承销商出具的核查意见；

3、发行人律师出具的法律意见书；

4、资信评级机构出具的资信评级报告；

5、厦门经济特区房地产开发集团有限公司公开发行2016年公司债券之债券持有人会议规则；

6、厦门经济特区房地产开发集团有限公司公开发行2016年公司债券之受托管理协议。

7、中国证监会核准本次发行的文件；

二、备查文件查阅时间、地点

（一）查阅时间

本期债券发行期间，每日9:00-11:30，14:00-17:00（非交易日除外）。

（二）查阅地点

发行人：厦门经济特区房地产开发集团有限公司

办公地址：厦门市思明区文塔路211号第四-六层

联系人：蔡绿水

电话： 0592-2995289

传真： 0592-6032678

公司网站：www.xmtf.com

主承销商：

1、中银国际证券有限责任公司

办公地址：上海市浦东新区银城中路200号中银大厦39层

法定代表人：钱卫

联系人：付英、陈志利、张翔、赵迪

电话：+86-10-66229000

传真：+86-10-66228972