乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司公开发行2016年公司债券募集说明书摘要
（上接37版）
（四）本期发行后的累计公司债券余额及其占发行人最近一期合并净资产的比例
本次债券发行规模计划不超过人民币15亿元（含15亿元）。以15亿元的发行规模计算，本次债券经中国证监会核准并全部发行完毕后，发行人的累计债券余额为22亿元，占发行人截至2015年9月30日的合并报表股东权益643,548.47万元的比例为34.18%，未超过本公司净资产的40%。
（五）发行人近三年及一期主要财务指标
1、合并报表口径主要财务指标
表3-3 合并财务报表主要财务指标
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上述财务指标计算方法如下：
流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=（流动资产－存货净额）/流动负债
资产负债率=负债总额/资产总额
EBITDA利息倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销）/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）
贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
利息偿付率=实际支付利息/应付利息
如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算。
第三节 发行人基本情况
一、发行人概况
1、中文名称：乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司
2、法定代表人：孙淑珍
3、设立日期：2006年9月19日
4、注册资本：人民币206,000万元
5、实缴资本：人民币206,000万元
6、住所：乌鲁木齐市天山区解放南路148号宝亨大厦
7、邮编：830001
8、企业法人营业执照注册号：650100030007538
9、组织机构代码：77605978-x
10、信息披露负责人：曹宏志
11、联系方式：0991-2832059
12、所属行业：房地产开发经营
13、经营范围：房地产开发经营、物业管理、房屋租赁、房地产经纪、市场开发经营、劳务服务、国内劳务派遣；房屋建筑施工、市政工程施工、房屋拆迁工程施工、钢结构工程施工、管道工程施工、建筑装饰装修施工；机械设备安装、机电安装。
二、公司设立、历史沿革和报告期末股东情况
（一）发行人设立情况
公司设立于2006年，系根据经乌鲁木齐市委、市政府批准，在原乌鲁木齐市房产局房屋经营公司等事业单位的基础上改制重组成立的，设立时的注册资本为人民币38,000.00万元。发行人设立时股本结构如下：
表5-1 发行人设立时股本结构
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资料来源：发行人内部资料
（二）发行人设立后股权变化情况
2009年7月21日，公司增加注册资本1,398.00万元，其中：根据乌鲁木齐市国有资产监督管理委员会《关于将乌鲁木齐友好热力有限公司国有产权划至乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司的批复”》乌国资产[2009]57号文），由乌鲁木齐市国有资产监督管理委员会将乌鲁木齐友好热力有限公司国有产权1,398.00万元转增为公司注册资本。新疆国信有限责任会计师事务所出具了新国会所（2009）B第10号验资报告。截至2009年12月31日（经审计）的国有净资产1,398.00万元增加公司注册资本。上述增资完成后公司注册资本增加至39,398.00万元，其中，乌鲁木齐市国有资产监督管理委员会39,398.00万元，占公司注册资本的100.00%。
2011年12月31日，根据乌鲁木齐市国有资产监督管理委员会《关于对乌房集团新修改后公司章程的批复》（乌国资[2012]15号），公司注册资本金从39,398.00万元增加到123,500.00万元。新疆国信有限责任会计师事务所出具了新国会所（2012）A第4号验资报告。截至2011年12月31日，公司实收资本增加至123,500.00万元。已经完成验资手续，乌鲁木齐市国有资产管理委员会占公司股权为100%。
2014年9月14日，根据乌鲁木齐市国有资产监督管理委员会《关于增加乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司注册资本金的批复》（乌国资[2014]192号），公司注册资本金由123,500.00万元增加至206,000.00万元。增资后，乌鲁木齐市国有资产管理委员会占公司股权为100%。
表5-2 发行人多次增资后股本结构
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资料来源：发行人内部资料
截至本募集说明书签署之日，发行人注册资本及股权结构未发生变化。
（三）重大资产重组情况
2012年至2015年9月30日，发行人无重大资产重组情况。
（四）报告期末前十大股东情况
截至2015年9月30日，乌鲁木齐市国有资产监督管理会持有发行人100%的股权，是发行人的唯一股东。
三、发行人对其他企业的重要权益投资情况
（一）子公司主要情况
截至2015年9月末，发行人拥有7家全资及控股子公司，其中，全资公司5家，控股公司2家。发行人全资及控股子公司情况如下表所示：
表5-3 发行人全资及控股子公司情况表
单位：万元、%
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资料来源：发行人内部资料
1、对子公司的持股比例小于50%但纳入合并范围的原因
发行人对子公司持股比例小于50%但纳入合并范围的子公司：无。
2、对子公司持股比例超过50%但未纳入合并范围的原因
发行人对子公司持股比例超过50%但未纳入合并范围的子公司：无。
3、主要子公司情况
（1）乌鲁木齐恒信民生建筑安装有限公司
乌鲁木齐恒信民生建筑安装有限公司成立于2007年，属国有企业，注册资金2000万元，公司目前拥有高级职称16人，一级建造师11人，中级职称36人，二级建造师39人，初级职称25人，技术人员近百人，公司具备雄厚的资金实力和技术力量。现具有房屋建筑工程施工总承包二级资质，并同时具备市政工程三级资质，公司年产值约1.5亿元。
公司主要从事房地产开发，自成立以来承建的主要项目有：阳光雅润苑、米东康居苑、东八家户公务员小区高层住宅、水韵康居苑多层及高层等诸多项目，其中大部份项目为自治区民生工程。公司的施工现场管理先后获得了自治区及乌鲁木齐市“安全生产文明工地”称号，2011年8月在接受国家住建部检查时排名新疆片区第一名，施工质量与管理得到了国家住建部的认可与赞扬。
截至2014年12月31日，该公司总资产30,987.52万元，总负债18,350.07万元，所有者权益12,637.45万元，2014年度该公司实现营业收入15,431.45万元，利润总额5,514.23万元。
截至2015年9月30日，该公司总资产33,860.21万元，总负债20,487.55万元，所有者权益13,372.66万元，2015年1-9月该公司实现营业收入21,018.15万元，利润总额819.04万元。
（2）新疆华晟建设房地产有限公司
新疆华晟建设房地产有限公司（以下简称“本公司”）成立于2001年5月18日，现注册资本为人民币2,000万元，实收资本为人民币2,000万元，其中乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司出资1100万元，持股比例55%，新疆真诚房地产投资有限公司出资900万元，持股比例45%。
本公司所处行业为房地产开发经营行业。公司经营范围包括房地产经营、管理、开发，建筑材料、装饰材料、机电产品、家用电器、空调设备销售。
截至2014年12月31日，该公司总资产2,614.03万元，总负债538.15万元，所有者权益2,075.89万元，2014年度该公司实现营业收入4,330.00万元，利润总额3,838.64万元。
截至2015年9月30日，该公司总资产2,773.97万元，总负债733.76万元，所有者权益2,029.20万元。2015年1-9月该公司实现营业收入224.12万元，利润总额22.81万元。
（3）乌鲁木齐友好热力有限公司
乌鲁木齐市友好热力有限公司（原乌鲁木齐市房产管理局供暖所）为乌鲁木齐市44家热力企业中的一员。公司现有在职员工54人，其中党员11人，团员4人，管理人员16人，大中专以上学历25人，中级职称4人，拥有司炉工和机电修工等专业技术人员31人。
公司主营业务为城市集中供热、暖气设备设施的安装维修。主要为友好片区的直管公房、普通居民住房及单位供暖。供暖范围包括克拉玛依东路西起深圳城，东至河滩路立交桥；巴州路西起巴州大酒店，东至河滩路。友好热力公司现有二台40蒸吨（SZS29-1.6/130/70-Q）型燃气高温热水锅炉，一台65蒸吨（SZS46-1.6/130/70-Q）型燃气高温热水锅炉，担负着友好辖区100余万平方米的供暖任务，在供暖辖区设置12个换热站，一次管线10千米。
截至2014年12月31日，该公司总资产9,777.80万元，总负债6,818.23万元，所有者权益2,959.57万元，2014年度该公司实现营业收入2,564.58万元，利润总额70.90万元。
截至2015年9月30日，该公司总资产8,763.88万元，总负债6,009.54万元，所有者权益2,754.34万元。2015年1-9月该公司实现营业收入1,490.17万元，利润总额-205.23万元。
（4）乌鲁木齐房地产开发（集团）物业服务有限公司
乌鲁木齐房地产开发(集团)物业服务有限公司，成立于2007年4月，是乌鲁木齐市国资委监管的乌鲁木齐房地产开发(集团)公司下属国有独资、全资子公司，注册资本金300万元，国家物业管理二级资质企业，乌鲁木齐市物业管理协会常务理事单位。公司下设五个部室：物业服务部、经营发展部、技术保障部、财务部、综合部。经营、技术、质量管理人员，均具有五年以上物业管理工作经验，100％以上持有从业资格证，工程专业技术人员持证上岗率为100%以上。公司拥有现代化的管理设备：如高压清洗车、多功能洗地机等。
公司主要从事物业管理，经营范围包括：物业管理、房地产信息咨询、家政服务、装饰装修工程设计与施工。其他相关服务项目包括：委托物业管理、专业保洁、外墙清洗、室内外管道冲洗以及特约性服务。公司目前进行物业服务的有15个住宅小区、1座商厦、两处机关大楼(市政府第二联合办公楼，市西北路联合办公楼)、1所医院(黄河路中医院幸福路分院)及南湖市政府家属生活区，管理总面积为106.58万平方米。
截至2014年12月31日，该公司总资产1,058.63万元，总负债822.23万元，所有者权益236.40万元；2014年度该公司实现营业收入1,273.80万元，利润总额54.83万元。
截至2015年9月30日，该公司总资产1,267.12万元，总负债1124.01万元，所有者权益243.06万元；2015年1-9月该公司实现营业收入1,140.46万元，利润总额12.16万元。
（5）乌鲁木齐房地产开发（集团）旧城棚户区改造有限公司
乌鲁木齐房地产开发（集团）旧城棚户区改造有限公司（以下简称“棚改公司”）是经市人民政府、市棚户区改造领导小组办公室批准成立。公司性质为有限责任公司（法人独资），为乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司全资子公司
公司主要经营范围为房地产开发及经营，物业管理，房屋租赁，房地产经纪。公司开发的保障性住房项目包括天山区夏玛勒巴克巷、羊毛湖等九个项目，沙依巴克区冷库山、大浦沟两个项目，米东区交警大队片区、人民公园东两个项目，高新区（新市区）西八户片区一个项目。
截至2014年12月31日，该公司总资产137,920.47万元，总负债128,221.02万元，所有者权益9,699.45万元，2014年度该公司实现营业收入3.12万元，利润总额0.00万元。
截至2015年9月30日，该公司总资产138,086.93万元，总负债128,417.10万元，所有者权益9,669.83万元，2015年1-9月该公司实现营业收入20.26万元，利润总额-29.61万元。
（6）伊利君瑞房地产开发有限公司
伊犁君瑞房地产开发有限公司是乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司在伊犁设立的子公司，注册资本5000万元。发行人出资5,000.00万元，持股比例51%。
公司主要从事房地产开发项目，公司开发了众多地产项目，包括普通住宅及商业楼盘，其中公司开发的“伊利北岸”小区项目，在参加伊宁秋季房产交易展览会期间，被列为伊宁市城市重点建设项目观摩点，被伊宁住建局评为“国企信誉，君瑞房产，全框结构，伊河北岸”的全优品质示范项目。
截至2014年12月31日，该公司总资产17,600.13万元，总负债11,896.52万元，所有者权益5,703.61万元，2014年度该公司实现营业收入5,467.27万元，利润总额605.59万元。
截至2015年9月30日，该公司总资产17,635.66万元，总负债11,900.06万元，所有者权益5,735.60万元，2015年1-9月该公司实现营业收入1,143.34万元，利润总额31.92万元。
（7）乌鲁木齐新兴久新物业服务有限公司
乌鲁木齐新兴久新物业服务有限公司，成立于2012年1月，是乌鲁木齐市国资委监管的乌鲁木齐房地产开发(集团)公司下属全资子公司，注册资本金300万元，国家物业管理暂定（三级）资质企业。公司严格按照国家《物业管理条例》及省、市物业管理有关法规，制定规范的物业管理规定，配备精干的物业管理人员。
公司主要从事物业管理，目前管理小区面积3万平方米，业主有528户，公司在物理管理上实行规范化、制度化、科学化和人性化相结合，做到环境安全有序，公用设施正常使用，接待和问询需求及时解决，利用物业本身的服务设施，为业主提供便捷全方位、高品质的物业服务。
截至2014年12月31日，该公司总资产1,544.06万元，总负债1,522.06万元，所有者权益22.00万元，2014年度该公司实现营业收入11.49万元，利润总额-30.61万元。
截至2015年9月30日，该公司总资产1,371.07万元，总负债1,394.26万元，所有者权益-23.19万元，2015年度1-9月该公司实现营业收入18.53万元，利润总额 -45.19万元。
（二）重要的合营企业或联营企业
截至2015年9月30日，重要的合营企业或联营企业情况如下：
表5-4 公司重要的合营或联营企业情况表
单位：万元、%
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资料来源：发行人内部资料
1、新疆西部蓝天建设工程股份有限公司
新疆西部蓝天建设工程股份有限公司，成立于2011年2月，注册资本2800万。是乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司旗下专业从事建筑节能产品的研发、设计、生产、营销、安装和售后服务的企业。目前主营业务有建筑节能与装饰一体化，包括金属墙板、金属装饰保温板、聚氨酯保温板、酚醛板；处于研发阶段的有建筑节能与结构一体化包括晶石自保温砌块、蓝天复合保温外模板。是新疆建筑节能行业和乌鲁木齐市高新区首家新三板挂牌企业。
经新疆自治区科技厅批准，新疆唯一的“新疆墙体保温工程技术研究中心”依托于新疆西部蓝天建设工程股份有限公司，且正在建设中，公司先后被授予国家级“高新技术企业”、乌鲁木齐市“创新型企业”称号，通过了新疆自治区经信委新产品鉴定、新疆自治区建材行办节能产品认证、乌鲁木齐市新型墙体材料认证，是新疆消防协会和建筑业协会会员单位，拥有十九项国家专利。
截至2014年12月31日，该公司总资产1,478.66万元，总负债800.95万元，所有者权益677.70万元，净利润690.32万元。
截至2015年9月30日，该公司总资产1,778.66万元，总负债900.95万元，所有者权益777.70万元，净利润145.56万元。
2、新疆交易市场投资建设集团股份有限公司
新疆交易市场投资建设集团股份有限公司于2014年2月成立，公司的初始注册资本为人民币17,500万元，通过市场化运作让金融市场以及资本市场服务新疆的经济社会发展，建立一个综合化、专业化的综合金融集团。公司以市场化手段履行对自治区各类交易场所进行资源整合、布局分配的责任主体。提供新疆交易市场的风险防控能力，促进新疆本地要素市场的平稳快速发展。
截至2014年12月31日，该公司总资产16,655.46万元，总负债49.38万元，所有者权益17,596.08万元，净利润为150.11万元。
截至2015年9月30日，该公司总资产17,655.46万元，总负债59.38万元，所有者权益17,596.08万元，净利润为79.16万元。
四、发行人控股股东及实际控制人的基本情况
（一）控股股东及实际控制人基本情况
发行人是乌鲁木齐市人民政府出资设立的国有独资企业，乌鲁木齐国资委履行出资人职责，是发行人的控股股东及实际控制人。
乌鲁木齐市国资委的主要职责是：
（1）根据市人民政府授权，依照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》和《新疆维吾尔自治区实施〈企业国有资产监督管理暂行条例〉办法》等法律、法规履行出资人职责，监管市属企业的国有资产，加强国有资产的管理工作。
（2）承担监督所监管企业国有资产保值增值的责任。建立和完善国有资产保值增值指标体系，拟订考核标准，通过统计、稽核对所监管企业国有资产保值增值情况进行监管，负责所监管企业工资分配管理工作，研究提出所监管企业负责人收入分配政策建议并组织实施。
（3）会同有关部门指导推进国有企业改革和重组，推进所监管企业的现代企业制度建设，完善公司治理结构，推动国有经济布局和结构的战略性调整。
（4）通过法定程序，按照干部管理权限对所监管企业领导人员进行考核，根据其经营业绩进行奖惩，并对企业负责人任免提出意见和建议；建立符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的选人、用人机制，完善经营者激励和约束制度。
（5）按照有关规定，代表市人民政府向所监管企业派出监事会和向控股、参股企业派出监事，负责监事会和监事的日常管理工作。
（6）负责组织所监管企业上交国有资本收益，参与制定国有资本经营预算有关管理制度和办法，按照有关规定负责国有资本经营预决算编制和执行等工作。
（7）按照出资人职责，负责督促检查所监管企业贯彻落实国家安全生产方针政策及有关法律法规、标准等工作。
（8）负责企业国有资产基础管理和流失查处，监督规范国有产权转让及交易行为；起草国有资产管理的地方性法规和政府规章草案，制定有关制度，依法维护国有出资人的合法权益。
（9）依法对区（县）企业国有资产管理工作进行指导和监督。
（10）承办市委、市人民政府交办的其他事项。
截至2015年9月30日，乌鲁木齐市国有资所持有发行人的股权未有质押情况。
（二）发行人、发行人控股股东及实际控制人的股权关系
截至2015年9月30日，发行人、发行人控股股东及实际控制人之间的股权关系如下：
图5-5发行人及其控股股东或实际控制人之间的股权关系
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（三）发行人独立性情况
公司在业务、人员、资产、机构和财务五方面保持独立，具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力。
（一）发行人在业务方面独立，公司具有良好的业务独立性及自主经营能力，具有完整的业务流程、独立的生产、采购、销售系统，生产经营活动由公司自主决策、独立开展。
（二）发行人资产方面独立，公司不存在资产、资金被实际控制人占用而损害公司利益的情况，公司与实际控制人之间产权明晰，资产独立登记、建账、核算和管理。
（三）发行人在人员方面独立，公司总经理、财务负责人等高级管理人员均属专职。公司在人员管理和使用方面独立于实际控制人，依法建立了独立的人事、薪酬管理制度。
（四）发行人机构独立
发行人法人治理结构完善，董事会和监事会依照相关法律、法规和《公司章程》规范运作，各机构均依法独立行使各自职权。公司根据经营需要设置了相对完善的组织架构，制定了一系列规章制度，对各部门进行明确分工，各部门依照规章制度和部门职责行使各自职能，不存在控股股东直接干预本公司经营活东情况。
（五）发行人财务独立
发行人实行独立核算，拥有独立的银行账户，依法独立纳税。发行人设立了独立的财务部门，配备了独立的财务人员，履行公司自有资金管理、资金筹集、会计核算、会计监督及财务管理职能，不存在控股股东干预财务管理的情况。
五、发行人董事、监事、高级管理人员的基本情况
（一）现任董事、监事、高级管理人员基本情况
截至2015年9月30日，发行人董事、监事、高级管理人员的基本情况如下：
表5-6发行人董事、监事、高级管理人员基本情况表
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资料来源：发行人内部资料
（二）现任董事、监事、高级管理人员简历
1、孙淑准女士，1956年6月生，董事长（法人代表），汉族，中共党员，在职研究生学历，高级经济师。孙淑珍女士曾任乌鲁木齐市公交总公司副科长、乌鲁木齐市建委市政公用事业处副处长、处长，乌鲁木齐市热力总公司党委委员、副总经理，乌鲁木齐市建委党委委员、副主任，现任乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司董事长，兼任乌鲁木齐房地产开发（集团）旧城棚户区改造有限公司法定代表人。
2、邱鹏里先生，1964年5月生，董事兼总经理，汉族，中共党员，研究生学历。曾在新疆副食品（集团）有限公司工作。2006年至2011年担任乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司党委委员、副总经理职务，2011年6月至今，担任乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司党委副书记、总经理，兼任子公司新疆华晟建设房地产有限公司法定代表人。
3、李克林先生，1955年5月生，董事兼副总经理，汉族，中共党员，大专学历。曾先后在阿克苏温宿县电信局、乌鲁木齐市纺织品公司、乌鲁木齐市房屋经营公司工作。2006年7月至今，担任乌鲁木齐房地产开发(集团)有限公司副总经理。
4、刘峻先生，1969年1月生，职工董事，汉族，中共党员，大专学历。历任乌鲁木齐市房屋经营公司非住宅管理中心副总经理、乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司商业房屋管理中心经理等职务。2009年7月至今担任乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司职工董事、公司商业房屋管理中心经理职务。
5、黄岩女士，1966年1月生，董事，汉族，中共党员，本科学历。曾先后在乌鲁木齐市头屯河区经计委、统计局、乌鲁木齐市统计局工作。2007年1月至今，担任乌鲁木齐市国有资产监督管理委员会统计评价处处长职务。
6、柴新平先生，监事会主席，汉族，中共党员，本科学历。曾先后在乌鲁木齐市安宁渠粮种厂、自治区食品公司、新疆副食品集团公司、乌鲁木齐国有资产经营公司工作。
7、刘震先生，监事，汉族，中共党员，本科学历，经济学学士。曾先后在新疆财政税务学校、乌鲁木齐市经贸委办公室、达坂城区经济委、乌鲁木齐市招商局工作。2006年7月至今，担任乌鲁木齐市国有资产监督管理委员会业绩考核分配处副处长职务。
8、隋好梅女士，职工监事，汉族，中共党员，本科学历。曾先后在乌鲁木齐市南山矿区政府、建设局、人大办公室、财政局、达坂城区政府、财政局、审计局、达坂城区乌拉泊办事处工作。
9、完玉辉先生，职工监事，汉族，中共党员，本科学历。2006年7月至2007年2月，担任乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司党群人事办主任。2007年3月至今，担任乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司工会主席兼任退管办主任职务。
10、布海里且木女士，监事，维吾尔族，中共党员，本科学历。2008年8月至2012年2月，担任乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司工程处副处长职务。2012年3月至今，担任乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司纪检监察室主任职务。
11、孙涛先生，1974年7月出生，副总经理，汉族，中共党员，研究生学历。曾先后在乌鲁木齐市财政局国债服务中心、乌鲁木齐市国有资产经营公司、乌鲁木齐市国经信用保证公司、乌鲁木齐市新资源公司、新疆天山野生动物园工作。2006年7月至今，担任乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司副总经理职务。
12、徐以丰先生，1974年6月出生，副总经理，汉族，中共党员。曾先后在新疆建设兵团一建基础公司、新疆建设兵团一建机械厂、新疆建设兵团建工集团、中建北新铁路有限公司工作。2011年5月至今，担任乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司党委委员、副总经理职务。
13、廖继军先生，1962年9月出生，总经济师，汉族，中共党员，大专学历。曾先后在乌鲁木齐市瓷厂、新疆搪陶瓷总厂、新疆保温瓶工业公司工作。2007年5月至今，担任乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司总经济师、公司住宅房屋管理中心经理、党支部书记，兼任伊利君瑞房地产开发有限公司法定代表人。
14、刘豪先生，1968年5月出生，总工程师，汉族，中共党员，本科学历。曾先后在兵团一建、新疆金元房地产工作。2007年1月至今，担任乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司工作，现任总工程师兼工程部部长。
15、安永红女士，1970年10月出生，总会计师，汉族，中共党员，本科学历。曾先后在乌化工总厂、国资公司资产部工作。2006年1月至今，在乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司工作，分别担任集团财务处副处长、处长，现任乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司总会计师，兼任子公司乌鲁木齐恒信民生建筑安装有限公司法定代表人。
（三）现任董事、监事、高级管理人员兼职情况
在发行人公司专职的董事、监事、高级管理人员不存在公务员兼职情况。
表5-7 发行人董事、监事、高级管理人员兼职基本情况表
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资料来源：发行人内部资料
（四）现任董事、监事、高级管理人员持有发行人股份和债券的情况
现任董事、监事、高级管理人员均未持有发行人股份和债券的情况。
六、发行人主营业务概况
（一）发行人主营业务范围
房地产开发经营、物业管理、房屋租赁、房地产经纪、市场开发经营、劳务服务、国内劳务派遣；房屋建筑施工、市政工程施工、房屋拆迁工程施工、钢结构工程施工、管道工程施工、建筑装饰装修施工；机械设备安装、机电安装。
（二）发行人主要产品和用途
发行人是以保障房建设、商品房建设、建筑施工、物业管理服务、城市供暖。其他业务包括房产租赁及爆破工程等方面为一体的国有独资企业。目前，公司形成房地产开发经营、房地产租赁、工程建安、城市供热、物业管理五大板块，其中房地产开发经营为发行人支柱产业。2012年至2015年9月30日，公司分别实现营业收入33,191.91万元、63,673.59万元、67,385.92万元和51,342.58万元，其中房地产销售占比分别为55.96%、72.32%、65.93%和51.36%，房地产租赁收入占比分别为19.93%、10.87%、12.51%和13.24%，施工收入占比分别为12.78%、10.11%、12.60%和29.02%。
1、保障房板块
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、公租房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。保障房建设在维护乌鲁木齐市居民生活稳定、民族团结、改善民生以及加快提高城乡居民生活水平等方面仍具有重要意义。公司承担了乌鲁木齐市部分保障性住房建设项目，包括棚户区改造、安置房、经济适用房、廉租房及公租房等。
2、商业楼盘板块
商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。公司具备房地产开发二级资质，可自主投资建设、经营和销售商品房。目前公司在乌鲁木齐核心地段开发多个商业住宅楼盘。
3、工程建安板块
工程建安业是国民经济的重要物质生产部门，房屋工程建安主要包括从事对建筑物的内、外装修和装饰的施工和安装活动。公司全资子公司乌鲁木齐恒信民生建筑安装有限公司，具有房屋建筑工程施工总承包二级资质，并同时具备市政工程三级资质，主要从事房地产行业建筑安装，公司主要承建的主要项目有：阳光雅润苑、米东康居苑、东八家户公务员小区高层住宅、水韵康居苑多层及高层等诸多项目。
4、物业管理板块
物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。公司目前对开发的商品房项目提供物业管理服务。公司子公司乌鲁木齐房地产开发（集团）物业服务有限公司具有国家物业管理二级资质企业，目前进行物业服务的有15个住宅小区、1座商厦、两处机关大楼(市政府第二联合办公楼，市西北路联合办公楼)、1所医院(黄河路中医院幸福路分院)及南湖市政府家属生活区，管理总面积为106.58万平方米。
5、城市供热板块
城市供热是利用集中热源，通过供热管网等设施向热能用户供应生产或生活用热能的供热方式。我国城市供热热源的型式有热电厂、集中锅炉房、分散锅炉房、工业余热、核能、地热、太阳能、热泵、家庭用电暖器和小燃煤(油、气)炉等。公司全资子公司乌鲁木齐友好热力有限公司供暖范围：克拉玛依东路西起深圳城，东至河滩路立交桥；巴州路西起巴州大酒店，东至河滩路。友好热力公司现有二台40蒸吨（SZS29-1.6/130/70-Q）型燃气高温热水锅炉，一台65蒸吨（SZS46-1.6/130/70-Q）型燃气高温热水锅炉，担负着友好辖区100余万平方米的供暖任务，在供暖辖区设置12个换热站，一次管线10千米。
（三）发行人所在行业状况
1、房地产行业发展
（1）房地产行业运行情况
房地产行业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，自1998年，国家停止福利分房，实行住房货币化后，房地产行业开始发展起来。自上世纪90年代以来，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占全国GDP的比例逐年上升。我国房地产行业在快速发展过程中也出现了房价上涨过快等问题，经过2009-2010年上半年全国房价普遍大幅上涨之后，2010年我国房地产市场开始进入相对严格的宏观调控阶段。在房地产政策上，为了促使房地产行业回归理性发展道路，引导房地产行业健康稳定发展，我国政府采取了一系列金融调控政策，适度收紧了银行向房地产行业的贷款力度，增加了对住房消费贷款的限制手段。
中央政府加大保障性住房的建设力度，“十二五”期间计划新建各类保障性住房3,600万套，解决供需矛盾。2011年全国共开工建设1,000万套保障性住房，为实现“十二五”保障房建设目标打下了良好的基础。2011年国家进一步抓好“新国十条”政策的具体落实工作，房地产调控向纵深发展。2013年2月26日国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发【2013】17号），进一步加强了房地产市场调控政策，同时，地方政府相应的具体调控措施陆续出台，房地产调控更加趋严。但在国家城市化和经济快速发展的大背景下，预计未来居民自住型住房需求依然强烈，保障住房的市场空间依然广阔，国内房地产行业仍存在诸多结构性机会。
根据国家统计局数据，2014年我国全社会固定资产投资为502,004.90亿元，同比增长15.21%；其中房地产开发投资为95,035.61亿元，同比增长10.50%，增速较2013年有所降低；2014年房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重为18.93%。此外，2014年商品房销售额占GDP的比重达到了12.58%。房地产投资是拉动固定资产投资和促进国民经济发展的重要力量。
（2）房地产行业政策调控
为了遏制部分城市房价的过快上涨，抑制投资投机性购房需求，中央政府陆续出台“国十一条”、“国十条”、“新国八条”等一系列政策，从信贷、土地、税收、限购、利率、存款准备金率等多方面着手，完善和深化行业调控，使投资与投机性需求受到明显抑制，结构性供需失衡现象有所缓和。2010年3月，国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（以下简称“国十九条”），明确提出确保保障性住房、棚户改造和自住型中小套型商品房建房用地，须确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%，同时，要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，保障性住房用地亦不得从事商业性房地产开发。2010年4月国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），要求商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同时，国发[2010]10号文要求实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。2012年2月，国土资源部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求计划总量不低于前五年年均实际供给量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅用地。2013年2月26日，国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号），要求继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。2013年2月20日，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施（以下简称“国五条”）明确规定：增加普通商品住房及用地供应；2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量；加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。2013年4月16日，国土资源部公布《2013年全国住房用地供应计划》，明确2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量的1.5倍，其中“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房用地计划”占住房用地计划总量的79.4%。自2014年4月以来，由于受国内外宏观经济形势等因素影响，导致我国部分二三线城市出现房地产市场库存较高、需求不振的情况，各地地方政府针对不同地区的情况相继取消或调整限购政策以稳定房地产行业发展。目前，全国重点城市大多都对限购政策进行了不同程度的调整。同时，中国人民银行已宣布自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，这是我国2012年7月以来首次降息，之后，中国人民银行又进行了五次降息，四次降准，各地住房公积金存贷款利率相继下调。受此影响，居民贷款购买房产成本将有所降低，有利于促进房地产市场需求的平稳发展。2015年3月30日，财政部、国税总局发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2015年3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、银监会会公布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，出台了包括降低首套房及二套房首付比例、降低住房公积金贷款首付比例等措施；同时，当日财政部、国家税务总局下发通知，二手房营业税免征期限由5年改成2年。上述政策体现了国家对居民自住和改善性住房需求的重视，将提升改善性住房消费预期。
根据国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020）》，至2020年常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右。随着我国城镇化水平的不断提高，城市人口将处于加速增长期，对基本住宅的需求将进一步增长，我国房地产行业将保持稳定的市场需求及良好的发展空间。
2、建筑施工行业
（1）、建筑施工行业运行情况
根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2002），建筑业是我国国民经济二十大行业之一，主要划分为房屋和土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰业、其他建筑业四大行业。根据市场准入制度和专业化分工的不同，上述四大行业又划分为11个子行业，涉及房屋、铁路、道路、隧道、桥梁、水利和港口、矿山、电力工程与发电机组设备安装、海洋石油工程及安装、架线和管道等方面。
建筑工程行业在国民经济中处于举足轻重的位置。它与整个国家经济的发展、人民生活的改善有着密切的关系。中国正处于从低收入国家向中等收入国家发展的过渡阶段，在基础设施建设和城市化建设力度不断加大的推动下，我国建筑工程业保持了良好的增长势头，经济效益持续提高，对国民经济增长的贡献较大。1978年以来，建筑工程市场规模不断扩大，国内建筑工程业产值增长了20多倍，成为拉动国民经济快速增长的重要力量。建筑工程业还具有关联度高、产业链长、带动力强的特点，可带动从建材到家电等50多个相关行业的发展。
建筑工程行业是我国国民经济的主要物质生产部门，在国民生产总值中始终占较大比重。我国目前正处于经济扩张期，未来15年是我国全面建设小康社会的战略机遇期，预计国民经济仍将保持较快增长，国家将继续推进基础设施建设，建筑工程业的投资规模将保持在一个较高的水平。我国以基础设施建设投资拉动经济增长的模式促使近年来我国建筑业获得快速发展。2005-2014年我国建筑业总产值由34,552.10亿元增长至176,713.40亿元，年均复合增长率为38.59%；同期，建筑工程业总产值由29,464.38亿元增长至157,142.51亿元，年均复合增长率为39.77%。随着建筑业快速发展，其在我国经济中的支柱地位日益显著，2005-2014年我国建筑工程业总产值占我国国内生产总值的比重由15.85%上升至24.69%。随着我国建筑工程业“总产值”屡创新高，依靠每年过万亿的市场规模以及20%以上的年均复合增长率，中国已成为全球规模最大的建筑市场，国际地位突出。受益于世界经济持续复苏以及我国“十三五”期间扩大内需的经济政策，我国基础设施投资建设的中心将逐步向城市轨道交通、保障性住房、水利水电、电网改造和新能源等工程领域转移，国内建筑市场依然具有较大的发展空间；另外，随着我国建筑工程企业施工能力的不断增强，其国际工程承揽规模也将不断扩大。根据“十二五”规划和中国政府各类投资计划，中国未来固定资产投资的主要领域包括：城市化进程和新农村建设将成为中国长时期的发展主线。大量农村人口转为城市居民意味着需要进行包括城镇住宅、城市商业、市政交通、环保等在内的大量工程建设。一方面，中国城镇居民面临着较大比例的陈旧住宅需拆迁更新的情况；另一方面，截至2014年末，我国城镇常住人口7.49亿，城镇化率达到54.77%。《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》提出2020年时我国城镇化率将达到60%左右，未来5年预计将有1亿农村人口转为城镇人口，这将产生大量的新增住宅需求。
从建筑市场需求角度分析，我国全社会固定资产投资增长率连续七年突破20%。由于GDP对投资的依赖性很大，而且由于基础设施的投资仍然高速增长，为保证我国GDP长期保持增长，固定资产投资大幅下滑的可能性较小，预计未来仍将保持在15%-20%。在全国高涨的投资推动下，建筑行业正运行于一个新的景气周期之中。《中国统计年鉴》数据显示，全社会每年的固定资产投资中超过60%用于建筑安装工程，由固定资产投资带来的建筑市场需求也在持续扩大。
（2）建筑施工政策
国家对建筑业实现资质等级管理和市场准入制度，建筑企业只能在相应资质范围内承接工程。目前涉及建筑业资质等级管理和市场准入的主要规范性文件为《建筑业企业资质管理规定》（建设部令第159号）、《建筑业企业资质等级标准》（建建[2001]82号）和《施工总承包企业特级资质标准》（建市[2007]72号）。1）国务院建设主管部门负责全国建筑业企业资质的统一监督管理。建筑业企业资质等级标准和各类别等级资质企业承担工程的具体范围，由国务院建设主管部门会同国务院有关部门制定。2）建筑业企业应当按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等条件申请资质，经审查合格，取得建筑业企业资质证书后，方可在资质许可的范围内从事建筑施工活动。3）建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。4）按照工程性质和技术特点，这三个资质序列又分别划分为若干资质类别，各资质类别按照规定的条件划分为若干资质等级。目前施工总承包企业资质包括10个资质类别的等级标准、专业承包企业资质包括60个资质类别的等级标准、劳务分包企业资质包括13个资质类别的等级标准。5）取得施工总承包资质的企业（以下简称施工总承包企业），可以承接施工总承包工程。施工总承包企业可以对所承接的施工总承包工程内各专业工程全部自行施工，也可以将专业工程或劳务作业依法分包给具有相应资质的专业承包企业或劳务分包企业。取得专业承包资质的企业（以下简称专业承包企业），可以承接施工总承包企业分包的专业工程和建设单位依法发包的专业工程。专业承包企业可以对所承接的专业工程全部自行施工，也可以将劳务作业依法分包给具有相应资质的劳务分包企业。取得劳务分包资质的企业（以下简称劳务分包企业），可以承接施工总承包企业或专业承包企业分包的劳务作业。
（四）发行人经营方针及战略
1、行业地位
发行人是乌鲁木齐市唯一国有独资房地产开发企业。自成立以来在乌鲁木齐市从事保障性住房建设、棚户区改造、商品房开发、建筑工程、城市供热等，在乌鲁木齐市的保障房性建设和公用事业行业中具有极其重要的地位。发行人的房地产开发量、保障房运营管理规模都位列全疆首位，在全疆都具有一定信誉度和影响力。
2、公司获得荣誉及资质
自2006年6月份公司成立以来，集团以保障性住房开发建设、普通商品房开发为主。2008至2012年，在中国住交会“三名”颁奖典礼上，集团公司开发建设的“华龙美钰”等五个项目先后被评选为中国房地产名盘；2010年度集团公司一举进入中国房地产知名企业行列；2012年，房地产集团被全国总工会授予“全国保障性安居工程建设劳动竞赛”五一劳动奖状光荣称号。
2012年10月下旬，公司确定了“打造员工舒心，用户安心、社会放心的和谐企业”的企业愿景，“做一流房产，创知名品牌、求最佳效益”的企业使命。集团成立七年来，先后获得全国“工人先锋号”、全国“安康杯”竞赛优胜企业、“自治区精神文明单位”、“群众满意好班子”、“民族团结进步模范单位”、“房地产AAA级信用等级企业”等各项荣誉近60余项。
发行人及其控股子公司均已按照国家相关法律法规要求，依法就其经营业务办理相关行业经营资质证书。截至本募集说明书签署日，发行人及其子公司拥有的经营资质如下：
表5-8 发行人获得荣誉及资质基本情况表
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资料来源：发行人内部资料
3、经营方针及战略
公司作为全疆唯一的一家国有独资房地产开发企业，信誉度良好。严把设计理念、建筑质量、节能环保、遵循城市守信的经营理念。公司将充分利用好新疆自治区成立60周年及第二次中央新疆工作座谈会带给的新疆历史机遇和优惠政策，推进企业商业房产发展，继续保持公司在新疆地区保障性住房建设和棚户区改造建设市场的领先地位。集团以房地产、存量资产经营为支柱产业，未来几年将充分带动发展物业管理、建筑安装、城市供热、房屋拆迁、房地产经纪、房屋测绘等辅助配套产业布局。最大限度发挥各板块的互补性和可持续性。
（五）发行人主要业务经营情况
2014年度，公司实现营业收入67,385.92万元，实现净利润31,513.53万元。发行人主营业务收入主要包括房地产销售、房地产租赁及施工收入三部分，2014年房地产销售收入在营业收入中的占比为65.93%。房地产销售收入主要来自其建造的商品房、经适房、棚改房的销售。公司拓展市场使施工收入有明显提升，占营业收入12.60%。房地产租赁收入主要来自其管理的商铺、廉租房、公租房的租赁，占营业收入的12.51%。截止2015年9月30日，公司实现营业收入51,342.58万元，实现净利润5,646.08万元。发行人主营业务收入主要包括房地产销售、房地产租赁及施工收入三部分，截止2015年9月30日房地产销售收入在营业收入中的占比为51.36%。房地产销售收入主要来自其建造的商品房、经适房、棚改房的销售。公司拓展市场使施工收入有明显提升，占营业收入29.02%。房地产租赁收入主要来自其管理的商铺、廉租房、公租房的租赁，占营业收入的13.24%。
发行人主营业务构成情况如下表所示：
表5-9 发行人主营业务构成情况表
单位：万元，%
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资料来源：审计报告
1、房地产开发板块
房地产开发销售收入是公司最主要的收入来源，公司房地产开发由发行人集团公司、新疆华晟建设房地产有限公司、乌鲁木齐房地产开发（集团）旧城棚户区改造有限公司分别筹建。2012年至2015年9月30日间分别实现房屋销售收入18,573.95万元、46,048.76万元、44,429.73万元和26,367.00万元，占营业收入的55.96%、72.32%、65.93%和51.36%，保持稳步向上的趋势。2012年至2015年9月30日间分别实现房屋销售成本13,991.30万元、34,553.15万元、34,401.99万元和21,093.76万元，占营业成本的66.60%、76.85%、71.75%和53.44%，均占营业成本比例较高。报告期内，房地产销售毛利率分别为24.67%、24.96%、22.57%及20.00%。2012年至2015年9月30日间公司房屋销售面积分别为5.00万平方米、8.59万平方米、8.93万平方米和5.57万平方米，保持持续增长。公司的房地产业务主要位于乌鲁木齐及周边地区，开发的项目主要为保障性住房及商业楼盘。公司从事的物业管理主要针对公司开发的房地产项目，2012年至2015年9月30日间分别实现物业管理收入867.00万元、713.85万元、1,016.50万元和1,526.07万元，占营业总收入的2.61%、1.30%、1.51%和2.97%。
表5-10 发行人房屋销售与物业管理情况表
单位：万元，%
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资料来源：审计报告
表5-11 发行人房屋销售面积及金额情况表
单位：万平方米、万元
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资料来源：发行人内部资料
发行人房屋项目开发中，主要为公租房、廉租房、经济适用房及棚户区改造等保障性住房，以及商业楼盘。
房屋开发项目资金筹集模式为：1、廉租房：廉租房建设资金来源由地方、自治区和中央三级财政全额拨款；项目建成后依据乌市审计局审定后的投资额，由乌市财政局批复作为国家资本投入计入公司实收资本。2、公租房：公租房建设资金由财政根据预算安排补助一部分，其余大部分均由企业自筹解决。3、经适房：经适房建设资金全部由企业自筹解决。4、棚户区改造：棚户区改造项目建设资金由财政根据预算安排补助一部分，其余大部分均由企业自筹解决。5、商业楼盘：其中全部资金为企业自筹解决。
房屋开发项目销售模式为：1、经适房：经适房由乌市房产管理局进行公开摇号确认符合条件的销售对象；销售价格由发改委按项目实际建设成本顺加企业利润及相应税金的方式确定审批，公司按经摇号确认的销售对象和审定的销售价格收取售房款并确认销售收入。2、棚户区改造：公司按照回迁计划销售。3、商品房：企业按照市场价格出售。
截至2015年9月30日，发行人完工项目34个，其中已完工交付使用项目19个，完工销售完项目7个，完工销售中项目5个，完工待决算项目2个，完工项目1个。
表5-12 发行人房屋项目完工情况表
单位：平方米、元
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资料来源：发行人内部资料
报告期内发行人销售房屋项目单位预算成本、销售房屋均价、毛利率如下表：
表5-13 发行人2012年-2015年9月30日房屋项目销售毛利润情况表
单位：元/平方米
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资料来源：发行人内部资料
报告期内发行人销售房屋项目可售面积、已售面积情况如下表：
表5-14 发行人2012年-2015年9月30日房屋项目销售情况表
单位：平方米
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资料来源：发行人内部资料
截至2015年9月30日，发行人在建项目18个，其中保障性住房项目居多，如下图：
表5-14 发行人房屋项目在建情况表
单位：平方米、万元
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资料来源：发行人内部资料
发行人廉租房及公租房资金来源、政府补助、已到位融资安排及预期收益如下表：
表5-15 发行人廉租房公租房房屋项目在建情况表
单位：平方米、万元
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资料来源：发行人内部资料
发行人棚户区改造及经济适用房资金来源、政府补助、已到位融资安排及预期收益如下表：
表5-16 发行人经济适用房及棚户区改造房屋项目在建情况表
单位：平方米、万元
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资料来源：发行人内部资料
发行人商品房资金来源、政府补助、已到位融资安排及预期收益如下表：
表5-17 发行人商品房房屋项目在建情况表
单位：平方米、万元
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资料来源：发行人内部资料
公司所开发的项目的工程施工和设备采购主要通过公开招投标的形式确定施工单位和供应商，公司建立了规范的工程项目招标、采购的相关管理制度，保持与供应商公正、公开、双赢的合作关系。公司开发项目的设备采购主要为电梯设备和供水设备等。公司2012年-2015年9月前五大供应商情况如下表：
表5-18 发行人前五大供应商情况表
单位：元、%
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资料来源：发行人内部资料
公司房地产销售业务主要涉及经济适用房、棚户区改造、商品房，主要客户群为个人消费者，相对较为分散。公司2012年-2015年9月大客户占比当期售房收入情况如下表：
表5-19 发行人房屋销售群体情况表
单位：元、%
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备注：资料来自发行人，除表中所列大客户外，其余均为个人消费者。
发行人开发建设的项目包括保障性住房项目及商业住宅项目，其中保障性住房项目土地取得均采用国家划拨形式，商业住宅项目取得土地情况如下：
2011年11月，发行人通过招拍挂方式取得位于乌鲁木齐市七道湾路40号土地一宗，土地面积72,055.75平方米，出让性质商住用地，共缴纳土地出让金20,380,667.83元，平均18.86万元/亩。公司将该宗土地用于建设山水兰德商品房项目。项目计划总投资7.8亿元，建筑面积20.73万平方米，截至2015年9月30日，已完成投资6.58亿元，项目已完工并开始销售。
2012年10月，发行人通过招拍挂方式取得位于乌鲁木齐市会展大道以西土地一宗，土地面积25,022.02平方米，成交价格1.468亿元，平均391.12万元/亩，取得时周边价格在350万元/亩到420万元/亩之间。土地规划为商业商务综合体。公司将该宗土地用于开发建设新疆财富中心（新纪元广场）商业综合体。新疆财富中心计划总投资13.59亿元，建筑面积17.59万平方米，截至2015年9月30日，已完成投资4.06亿元，主体已封顶。
除此外，发行人目前暂时没有其他土地储备。
2、房屋租赁
房地产租赁收入来自公司管理的直管公房、商铺、廉租房、公租房租赁收入，其中收入主要是来自直管公房及商铺租赁。主要客户群为个人消费者，其中公司商铺按照市场价格租赁。由公司廉租房管理中心、住宅房管理中心及商业房屋管理中心分别管理保障性住房、商品房及商铺的租赁。
公司廉租房租赁对象主要是乌鲁木齐市低收入住房困难家庭（家庭人均月收入低于720元），租金由乌鲁木齐市发改委审定。目前租金分三个标准：最低保障户和低收入住房困难家庭（家庭人均月收入156～300元）租金分别为0.98元/平方米/月和1.80元/平方米/月，政策性租金2.45元/平方米/月。截至2015年9月末，公司管理的廉租房中商铺99套，建筑面积1.40万平方米，住宅11,945套，建筑面积57.09万平方米。
公司同时是乌鲁木齐市公共租赁房建设的重要主体，承建的公租房任务占全市项目的90%以上。政府对公租房建设给予500元/平方米的补助，其余由公司自筹。2011年以来，乌鲁木齐将公租房供应对象从低收入家庭扩大到中低收入家庭，保障对象也从城镇居民扩大到覆盖农村户口居民，并将新就业职工和外来务工人员纳入保障范围。乌鲁木齐市公共租赁住房管理办法已于2012年2月15日正式施行。自2014年7月1日起，乌鲁木齐市公租房收入申请标准提高到月收入1,730元以下，扩大了保障性住房适用范围。
公租房目前只租不售，租金价格由发改委审定，依据对公租房项目所在地进行同地段市场租金价格评估后，按不低于同地段市场租金价格80%进行审定。不同地段的租金价格不相同，目前，公司交付使用的水韵三期公租房，人均收入在1,090元/月以下的执行9.3元/平方米/每月，人均收入在1,090元/月以上的执行11.2元/平方米/每月；山水兰德公租房，人均收入在1,225元/月以的下执行13元/平方米/每月，人均收入在1,225元/月以上的执行16元/平方米/每月，山水兰德公租房租金价格暂行1年。截至2015年9月末，公司管理的公租房住宅500套，建筑面积2.53万平方米。
乌房集团系由乌鲁木齐市房管所改制组建而来，因此目前公司还保有一定存量的直管公房。公司对于这部分存量公房的处理方式主要为租赁，但是对于一些分布零散，区位偏僻不便管理的直管公房也进行对外销售。公司执行由发改委指定的政策性租金价格为2.45元/平方米/月。截至2015年9月末，公司管理的直管公房中商铺550套，建筑面积4.90万平方米，住宅12,545套，建筑面积70.76万平方米。
公司房地产租赁收入呈稳步上升。2012年至2015年9月30日间分别实现房屋租赁收入6,613.89万元、6,922.12万元、8,431.08万元和6,795.24万元，占营业收入的19.93%、10.87%、12.51%和13.24%。2012年至2015年9月30日间分别实现房屋租赁成本425.32万元、538.16万元、1,126.38万元和739.63万元，占营业成本的2.02%、1.20%、1.35%和1.87%。报告期内，房地产租赁毛利率分别为93.57%、92.23%、86.44%及89.12%。
表5-20 发行人房屋租赁收入成本情况表
单位：万元
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资料来源：发行人内部资料
表5-21 发行人房屋租赁情况表
单位：平方米、套
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资料来源：发行人内部资料
3、工程建安
公司工程建安收入呈稳步上涨，公司下属子公司恒信民生建筑安装有限公司（以下简称“建安公司”）具有房屋建筑工程施工总承包一级资质和市政工程三级资质。建安公司主要开展公司承担的保障房建设项目的建筑安装施工，另有一些外接的房屋建设、节能改造和公房维修项目。2012年至2015年9月30日间分别实现工程建安收入4,242.84万元、6,435.92万元、8,491.77万元和14,901.19万元，占营业收入的12.78%、10.11%、12.60%和29.02%。2012年至2015年9月30日间分别实现工程建安成本3,821.59万元、6,009.62万元、7,970.33万元和13,933.38万元，占营业成本的18.19%、13.37%、16.62%和35.30%。报告期内，工程施工毛利率分别为9.93%、6.62%、6.14%及6.49%。
表5-22 发行人工程建安收入成本情况表
单位：万元
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资料来源：发行人内部资料
4、城市供暖
（下转39版）
