乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司公开发行2016年公司债券募集说明书摘要
（上接39版）
表6-20 截至2014年12月31日公司存货明细表
单位：万元，%
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资料来源：审计报告
（5）其他应收款
近三年一期，公司其他应收账款余额分别为19,659.12万元、21,877.42万元、17,935.62万元和20,563.42万元，占总资产的比例分别为2.17%、1.88%、1.37%和1.38%，报告期内公司对其他应收款合理控制，保持稳中趋降。
从期限结构看，2014年末，公司采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收账款余额为17,935.62万元，公司共计提坏账准备1,351.01万元，整体计提比例合理。
表6-21 截至2014年12月31日其他应收款计提坏账准备明细表
单位：万元，%
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资料来源：审计报告
公司其他应收款前五名明细如下：
表6-22 截至2014年12月31日公司其他应收款前五名单位明细表
单位：万元，%
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资料来源：审计报告
（5）其他流动资产
截至2014年12月31日，发行人其他流动资产总额为24,820.00万元，主要为发行人用闲置资金购买国家开发银行、中国工商银行理财产品，具体明细如下：
表6-23 公司其他流动资产明细表
单位：万元，%
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资料来源：审计报告
2、非流动资产结构分析
表6-24 公司非流动资产表
单位：万元，%
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资料来源：审计报告
本公司的非流动资产主要由投资性房地产构成，截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日，投资性房地产占非流动资产的比例，分别为92.17%、95.51%、97.54%和77.91%。
（1）投资性房地产
公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，因此不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
公司投资性房地产主要是公司直管公房、商铺、新建的廉租住房及公租房，均位于乌鲁木齐商业繁华地段，存在着较为活跃的房地产交易市场，公司能够取得同类或类似的房地产交易价格。2012年发行人投资性房地产合计为416,485.36万元，其中直管公房为316,779.87万元，占比为76.06%，廉租房为99,705.49万元，占比为23.94%。2013年发行人投资性房地产合计为477,212.00万元，其中直管公房为314,229.40万元，占比为68.85%，廉租房162,982.60万元，占比为34.15%。2014年发行人投资性房地产合计为539,539.45万元，其中直管公房为309,484.37万元，占比为57.36%，廉租房213,878.97万元，占比为39.64%，公租房为16,176.10万元，占比3.00%。截止2015年9月30日发行人投资性房地产合计为538,055.30万元，其中直管公房为308,000.22万元，占比为57.24%，廉租房213,878.97万元，占比为39.75%，公租房为16,176.10万元，占比3.01%。
表6-25 截至2015年09月30日公司投资性房地产明细表
单位：万元
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2014年末，公司投资性房地产较2013年末增加62,427.45万元，其中包括存货转入38,594.60万元，主要是新建成接管的廉租房小区，此外还包括公允价值变动增加29,389.00万元。处置及新增的投资性房地产均经过评估机构评估。
公司投资性房地产明细情况如下：
表6-26 截至2014年12月31日公司投资性房地产明细表
单位：万元
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资料来源：审计报告
截止2015年9月30日发行人投资性房地产合计为538,055.30万元，其中直管公房为308,000.22万元，占比为57.24%，廉租房213,878.97万元，占比为39.75%，公租房为16,176.10万元，占比3.01%。其中廉租房占比较大。
新疆德康资产评估有限责任公司按照《中国资产评估准则》的相关要求，结合具体情况对发行人2012年-2014年度委托评估的廉租房进行了评估。评估依据具体如下；
根据评估目的、评估依据和评估对象具体情况，对资产评估对象廉租房市场价值采用成本法及市场法进行评估，并对两种方法测算的结果进行比较分析，最后确定估价对象的市场价值。依据了全国统一建筑工程基础定额、新疆维吾尔自治区补充预算定额、当地税务部门和有关政府事业单位收取的有关税费标准、房屋完损等级评估标准、乌鲁木齐市二手房屋交易价格资料与本公司评估的询价资料及现场勘察、核对、鉴定的有关资料。发行人廉租房大部分位于乌鲁木齐市主城区内地段交通便利，基础设施及配套设施非常完善，但是考虑到廉租房是政府和单位为了照顾那些有城镇户口的最低收入家庭，而向他们提供的租金相对低廉的普通住房等因素，最终确定估价对象的市场价值低于委估对象周围产权完整的商品房产市场价格。
（2）固定资产
近三年一期末发行人固定资产净额分别为11,281.35万元、7,187.15万元、7,877.43万元和7,560.18万元，占总资产比重分别为1.24%、0.62%、0.60%和0.51%。2014年末，发行人固定资产净额较2013年末增加690.28万元，变动较小。固定资产整体规模保持稳定。
发行人固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用年限和预计净残值率确定固定资产折旧率，在取得固定资产的次月按月计提折旧（已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外）。各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
表6-27 各类固定资产折旧年限和年折旧率
单位：年、%
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资料来源：审计报告
公司固定资产具体明细情况如下：
表6-28 截至2014年12月31日公司固定资产明细表
单位：万元
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资料来源：审计报告
（3）在建工程
近三年一期，发行人在建工程余额分别为295.53万元、93.38万元、94.18万元和94.18万元，占总资产的比例分别为0.03%、0.01%、0.01%和0.01%。报告期内发行人占总资产比例较小，整体规模保持稳定。
2014年末发行人主要在建工程有山水兰德锅炉房：
表6-29 截至2014年12月31日主要在建工程明细表
单位：万元
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续表：
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资料来源：审计报告
（4）无形资产
近三年一期，发行人在建工程余额分别为197.37万元、7.68万元、3.69万元和3.56万元，报告期内发行人占总资产比例较小，整体规模保持稳定。
表6-30 截至2014年12月31日公司无形资产明细表
单位：万元
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资料来源：审计报告
（二）负债结构分析
报告期各期末，公司资产情况如下：
表6-31 报告期各期末公司负债情况表
金额单位：万元，%
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资料来源：审计报告
截至2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日和2015年9月30日，本公司负债总额分别为445,142.28万元、588,604.78万元、671,940.93万元和848,267.14万元。从负债结构看，发行人流动负债占总负债的比例分别为33.20%、33.15%、25.98%和23.02%。公司流动负债主要是由预收账款及其他应付款组成。发行人非流动负债占总负债的比例较高且逐年上升，近三年一期末，非流动负债占总负债的比例分别为66.80%、66.85%、74.02%和76.98%。非流动负债主要由长期借款、应付债券、专项应付款和递延所得税负债组成。
1、流动负债结构分析
表6-32 公司流动负债情况表
单位：万元，%
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资料来源：审计报告
（1）短期借款
近三年一期发行人的短期借款分别为46,200.00万元、18,000.00万元、9,000.00万元、14,400.00万元，分别占公司负债总额的10.38%、3.06%、1.34%和1.70%。融资银行包括兴业银行等股份制商业银行。
发行人借款人主要为集团内部的子公司，包括乌鲁木齐恒信民生建筑安装有限公司、乌鲁木齐友好热力有限公司、乌鲁木齐恒信民生建筑安装有限公司。从担保措施方面看，发行人短期借款以保证借款加抵押担保为主，内部担保人为集团母公司。公司短期借款明细情况如下：
表6-33 截至止2015年9月30日公司短期借款明细表
单位：万元
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资料来源：审计报告
表6-34 截至2014年12月31日公司短期借款明细表
单位：万元
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资料来源：审计报告
（2）应付账款
发行人应付账款主要为未结算工程款及开发项目款。近三年一期末发行人应付账款分别为3,464.83万元、5,593.46万元、8,873.72万元和5,463.58万元，分别占负债总额的0.78%、0.95%、1.32%和0.64%，应付账款余额和占比有一定的波动。2015年9月末公司应付账款金额为5,463.58万元，较2014年末减少3,410.14万元，减幅为38.43%，主要原因为公司开发项目的部分完工。
从应付账款账龄结构来看，公司应付账款主要是以一年以内（含1年）和1-2年（含2年）为主，截至2014年末，账龄在一年以内（含1年）的应付账款占到应付账款总额的85.79%，账龄在一年以内（含1年）和1-2年（含2年）的应付账款占到应付账款总额的94.71%。
续表6-35 截至2014年12月31日公司应付账款账龄明细表
单位：万元，%
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资料来源：审计报告
截至2014年12月31日，公司应付账款期末余额中无应付持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位的款项。公司应付账款排名前五位的情况如下：
表6-36 截至2014年12月31日公司应付账款前五名单位明细表
单位：万元
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资料来源：审计报告
（4）预收款项
近三年一期发行人的预收款项分别为16,672.2万元、39,971.67万元、41,728.67万元和41,693.05万元，分别占负债总额的3.75%、6.79%、6.21%和4.90%，金额和在总负债中的占比有一定波动。2015年9末，发行人预收账款41,693.05万元，较年初减少135.62万元，减幅为0.03%。
从预收账款账龄结构来看，公司预收账款主要是以一年以内（含1年）为主，截至2014年末，账龄在一年以内（含1年）的预收账款占到预收账款总额的60.30%。
续表6-37 截至2014年12月31日公司预收账款账龄明细表
单位：万元，%
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资料来源：审计报告
截至2015年9月末，发行人预收款项期末余额中无预收持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位的款项。公司预收款项排名前五位的情况如下：
表6-38 截至2014年12月31日公司预收账款前五名单位明细表
单位：万元，%
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资料来源：审计报告
（5）其他应付款
发行人其他应付款构成主要有代建项目款、项目订金、履约保证金等项目。近三年一期发行人的其他应付款分别为48,026.95万元、79,971.74万元、110,509.33万元和132,843.40万元，分别占负债总额的10.79%、13.59%、16.45%和15.66%。2015年9月末，发行人其他应付款较年初增加22,334.07万元，增幅为20.21%，增加原因为公司项目投入逐年加大，相应应付款增多，由于集团公司核算单位较多、业务品种繁多，因此往来款发生额较大，导致其他应付款金额较大。
从其他应付账款账龄结构来看，公司应付账款主要是以一年以内（含1年）和1-2年（含2年）为主，截至2014年末，账龄在一年以内（含1年）的应付账款占到应付账款总额的44.85%，账龄在一年以内（含1年）和1-2年（含2年）的应付账款占到应付账款总额的85.19%。
续表6-39 截至2014年12月31日公司其他应付账款账龄明细表
单位：元，%
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资料来源：审计报告
截至2015年9月末，发行人其他应付款期末余额中无应付持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位的款项。公司其他应付款账龄排名前五位情况如下：
表6-40 公司其他应付账款前5名单位明细表
单位：万元、%
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资料来源：审计报告
2、非流动负债结构分析
表6-41 公司非流动负债结构表
单位：万元
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资料来源：审计报告
（1）长期借款
近三年一期发行人的长期借款分别为111,270.00万元、186,169.00万元、191,920.00万元、332,570.00万元，分别占负债总额的5.00%、31.63%、28.56%、39.21%。2013年末发行人长期借款较2012年末增加74,899.00万元；2015年9月末，发行人的长期借款为332,570.00万元，较年初增加140,650.00万元，增幅为73.29%，主要为发行人拟建及在建项目增加。近年来发行人为了调整负债结构，降低短期偿债压力，发行人主动增加了长期借款。公司长期借款明细情况如下：
表6-42 截至2014年12月31日公司长期借款明细表
单位：万元，%
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资料来源：审计报告
表6-43 截至2015年9月30日公司长期借款明细表
单位：万元
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资料来源：审计报告
（2）应付债券
2012年末、2013年末和2014年末发行人应付债券金额为0万元、0万元和70,000万元，2015年9月末，发行人应付债券为70,000万元，为发行人于2014年4月成功发行的公司债券，债券总额70,000万元，发行利率7.27%。
（3）长期应付款
近三年及最近一期，公司长期应付款金额为3,840.26万、3,749.48万元、3,609.25万元和3,487.07万元。公司长期应付款主要为拨入专款、安置款。
截至2015年9月末，公司长期应付款账面价值3,487.07万元，较2014年末减少122.18万元，降幅为3.39%。公司长期应付款明细情况如下：
表6-44 截止2014年12月31日公司长期应付款明细表
单位：万元，%
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资料来源：审计报告
（三）现金流量分析
表6-45 公司现金流量情况表
单位：万元
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资料来源：审计报告
2012年至2015年9月，现金及现金等价物净增加额分别为8,440.20万元、58,341.63万元、-62,393.83万元和-28,018.14万元。发行人经营活动产生的现金流入主要系售房收入、租金收入和供暖收入等经营性收入，经营活动产生的现金流出主要为项目开发等投入的建设资金、管理费用以及销售费用支出等。公司近几年业务规模不断扩大，每年用于购买商品和接受劳务的现金支出一直较大，造成2014年末以来经营活动现金流入为负。
2012年-2014年，发行人通过投资活动产生的现金流净额分别为8,704.65万元、-1,243.16万元、-25,470.29万元。发行人作为乌鲁木齐市保障性住房和旧城棚户区改造融资、建设、运营、管理平台，近几年投资支出较大。由于项目投资规模大，投资周期长，近几年来，发行人投资活动产生的净现金流呈流出状态。
为筹集乌鲁木齐市保障房和棚户区改造项目的建设资金，发行人近几年的筹资活动较频繁。2012年-2014年，发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为73,062.31万元、145,733.92万元和35,246.32万元，有效补充了发行人项目建设的资金缺口，体现了发行人较强的筹融资能力。
（四）偿债能力分析
从长期偿债能力指标看，近三年发行人资产负债率分别为49.11%、50.70%、和51.30%，资产负债率略有上升，总体维持在50%左右，主要是因为近几年发行人在保障房建设上保持较大规模的项目投资，资产负债规模有一定增加。
近三年发行人EBITDA随利润规模逐年增长，分别为37,750万元、40,205万元、41,293万元，EBITDA的不断增长有效提高了利息偿付的保障能力。
从短期偿债能力指标看，近三年发行人流动比率分别为3.07、3.39、4.33；速动比率分别为0.82、0.95、0.84，保持正常水平，同时逐年略有上升，短期偿债能力维持在比较稳定的水平。
近三年发行人的EBITDA利息保障倍数分别为4.99、3.39、2.27。发行人利息保障倍数比较稳定且都维持在较高水平，表明发行人对利息的偿付有较强保障。
表6-46 公司偿债能力比率表
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注：
流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=(流动资产-存货)/流动负债
经营现金流动负债比率=经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
经营现金债务保护倍数=经营活动现金流量净额/全部债务
（五）盈利能力分析
表6-47 公司盈利能力分析表
单位：万元
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注：2015年1-9月 数据经过年化处理
1、营业收入分析
随着经营规模不断扩大，公司营业收入总体趋向稳定，增长率逐步放缓，2012-2014年营业收入分别为33,191.91万元、63,673.59万元及67,385.92万元，年增长率为-15.11%、91.84、5.83%。
发行人作为全疆唯一的一家国有独资房地产开发企业，信誉度良好。严把设计理念、建筑质量、节能环保、遵循城市守信的经营理念。发行人将房地产、存量资产经营为支柱产业，充分带动发展物业管理、建筑安装、城市供热、房屋拆迁、房地产经纪、房屋测绘等辅助配套产业布局。最大限度发挥各板块的互补性和可持续性。发行人自成立以来在乌鲁木齐市从事保障性住房建设、棚户区改造、商品房开发、建筑工程、城市供热等，在乌鲁木齐市的保障房性建设和公用事业行业中具有极其重要的地位。发行人的房地产开发量、保障房运营管理规模都位列全疆首位，在全疆都具有一定信誉度和影响力。
从收入构成看，发行人主营业务收入主要包括房地产销售、房地产租赁及施工收入三部分，2014年房地产销售收入在营业收入中的占比为65.93%。房地产销售收入主要来自其管理的经适房、棚改房和直管公房的销售。公司拓展市场使施工收入有明显提升，占营业收入12.60%。房地产租赁收入主要来自其管理的商铺、廉租房、公租房的租赁，占营业收入的12.51%。2014年度，公司实现营业收入67,385.92万元，实现净利润31,513.53万元。2015年1-9月，发行人营业收入52,342.58万元，其中房屋销售板块收入26,367.00万元，占比51.36%%，房屋租赁板块实现收入6,795.24万元，占营业收入比重为13.24%，施工收入板块实现收入14,901.19万元，占营业收入比重为29.02%。未来随着经济回暖，人们对于自住和改善性住房需求的重视，将提升改善性住房消费预期。有助于提升发行人的收入空间。
2、费用分析
表6-48 近三年及一期公司费用构成明细
单位：万元
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资料来源：审计报告
（1）销售费用
2012年至2014年，公司销售费用分别为2,244.53万元、2,712.38万元和3,994.68万元，占营业收入比例分别为6.76%、4.26%和5.93%。公司近年来房屋销售规模不断扩大，销售费用同比增长；同时，公司成本控制能力较强，销售费用保持平稳趋势。
（2）管理费用
2012年至2014年，公司管理费用分别为6,323.97万元、6,296.00万元和5,516.55万元，占营业收入比重分别为19.05%、9.89%和8.19%。公司近年来内控体系逐渐完善，有效控制公司管理成本，管理费用从规模及占比都呈现不断下降。
（3）财务费用
2012年至2014年，公司财务费用分别为-533.12万元、-1,055.88万元和-263.27万元，占营业收入比重分别为-1.61%、-1.66%和-0.39%。
公司2014年较2013年财务费用有所增加，主要是因为2014年利息支出较2013年增加528.86万元，而利息收入减少454.85万元。公司利息收入主要为货币资金中银行存款所产生。
2012年至2014年，公司期间费用率分别为24.20%、12.49%和13.73%，较2012年度有明显的下降，主要为营业收入占比增加所致，说明公司成本控制能力较强。
3、利润分析
近三年发行人营业利润逐步上升。2012-2014年营业利润分别为37,195.52万元、37,605.16万元及37,684.79万元。2014年，公司实现营业收入6.74亿元，同比增加0.37亿元，主要是施工收入和房地产租赁收入的增加；房地产销售收入仍为公司营业收入的主要来源。2014年，公司期间费用0.92亿元，较去年同期上升16.29%，主要由销售费用的增加所致；公司营业利润为3.77亿元，较2013年变化不大，其中由投资性房地产公允价值变动产生的收益占比较高，公允价值变动收益2.94亿元，占营业利润的78.00%。
4、公允价值变动收益分析
2012年至2014年，发行人公允价值变动收益分别为30,250.78万元、29,599.43万元和29,389.00万元，2014年发行人公允价值变动收益增加主要系自用房及存货转入产生。
发行人自2006年成立以来，主营业务主要分为两大块：一是公司持有投资性性房地产包括商业用房、直管公房、公租房和廉租房的租赁业务；二是包括保障性住房、棚户区改造以及商品房的房地产开发业务。2010年1月8日，乌市国资委出具《关于对乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司明确投资性房地产核算方法请示的批复》（乌国资统[2010]5号）文件批准发行人对投资性房地产采用公允价值计量模式。发行人于每个会计年度末，聘请入围乌市国资委中介机构备选库的新疆德康资产评估有限公司，在基于谨慎性原则基础上，对报告期持有的投资性房地产进行市场价值评估。
发行人投资性房地产公允价值变动收益部分，主要是发行人投资性房地产中廉租房部分产生。发行人承建的廉租房项目，在建期间发生的成本和财政拨款分别计入“开发成本”和“专项应付款”科目。项目建成竣工决算交付使用后，依据乌鲁木齐市审计局出具的项目竣工决算审计报告和乌鲁木齐市财政局出具的项目竣工决算批复文件，转入“投资性房地产“和“实收资本”科目，并每年产生相应的公允价值变动，依据新疆德康资产评估有限公司出具的评估报告，将当期公允价值变动分别计入资产负债表的“投资性房地产-公允价值变动”和利润表的“公允价值变动损益”科目。
新疆德康资产评估有限责任公司按照《中国资产评估准则》的相关要求，结合具体情况对发行人2012年-2014年度投资性房地产公允价值变动部分进行了评估。评估依据具体如下；
根据评估目的、评估依据和评估对象具体情况，对资产评估对廉租房市场价值采用成本法及市场法进行评估，并对两种方法测算的结果进行比较分析，最后确定估价对象的市场价值。依据了全国统一建筑工程基础定额、新疆维吾尔自治区补充预算定额、当地税务部门和有关政府事业单位收取的有关税费标准、房屋完损等级评估标准、乌鲁木齐市二手房屋交易价格资料与本公司评估的询价资料及现场勘察、核对、鉴定的有关资料。发行人廉租房大部分位于乌鲁木齐市主城区内地段交通便利，基础设施及配套设施非常完善，但是考虑到廉租房是政府和单位为了照顾那些有城镇户口的最低收入家庭，而向他们提供的租金相对低廉的普通住房等因素，最终确定估价对象的市场价值低于委估对象周围产权完整的商品房产市场价格。
2012年公允价值变动收益30,250.78万元，产生原因是由于发行人所建造的廉租房项目头区南坪康居苑、水韵康居苑二期、阳光雅润苑二期、米东康居苑、迎宾康居苑、西城康居苑等项目竣工交付使用。原账面净值总值为39，898.31万元，经新疆德康资产评估有限公司出具的资产评估报告（新德评字2012（027）号），评估价值为70,149.09万元，故产生公允价值变动收益30,250.78万元。
2013年公允价值变动收益29,599.43万元，产生主要原因是由于发行人所建造的廉租房项目南坪康居苑二期、阳光雅润苑六、水韵康居苑三期、温泉康居苑等项目竣工交付使用。原账面净值总值为42,320.22万元，经新疆德康资产评估有限公司出具的资产评估报告（新德评字2013（036）号），评估价值为63,277.11万元，故产生公允价值变动收益20,956.89万元。其余由于发行人直管公房增值产生。
2014年公允价值变动收益29,389.00万元，产生原因是由于发行人所建造的廉租房项目头天山康居苑三期、水韵康居苑三期部分廉租房、水韵康居苑三期（公租房）等项目竣工交付使用,原账面净值总值为37,761.37万元，经新疆德康资产评估有限公司出具的资产评估报告（新德评字2015（002-01）号），评估价值为54,895.61万元，产生公允价值变动收益17,134.24万元。对原水韵康居苑二期、西城康居苑重新评估，由于其周边基础设施修缮，周边配套设施完善，经新疆德康资产评估有限公司出具的资产评估报告（新德评字2015（002-02）号），公允价值变动增值额为12,254.76万元。故合计产生公允价值变动收益29,389.00万元。
5、投资收益分析
2012年至2014年，公司投资收益分别为5,586.64万元、2,152.64万元和2,324.15万元。2014年，公司投资收益主要是公司购买国开行2014472号人民币理财计划、委托贷款及中国工商银行养老金理财服务协议等理财产品产生。
6、营业外收入分析
2012年至2014年，公司营业外收入分别为944.72万元、2,187.06万元和2,735.20万元。2014年，该科目金额较2013年增加了548.14万元，原因是政府补助的增加。
（六）未来业务目标及盈利能力的可持续性
1、未来业务目标
公司作为全疆唯一的一家国有独资房地产开发企业，信誉度良好。严把设计理念、建筑质量、节能环保、遵循城市守信的经营理念。公司将充分利用好新疆自治区成立60周年及第二次中央新疆工作座谈会带给的新疆历史机遇和优惠政府，推进企业商业房产发展，继续保持公司在新疆地区保障性住房建设和棚户区改造建设市场的领先地位。集团已房地产、存量资产经营为支柱产业，未来几年将充分带动发展物业管理、建筑安装、城市供热、房屋拆迁、房地产经纪、房屋测绘等辅助配套产业布局。最大限度发挥各板块的互补性和可持续性。
2、盈利能力的可持续性
（1）财务状况未来趋势分析
截至2014年12月31日，发行人流动资产和非流动资产占资产总额的比例分别为57.76%和42.24%，结构分配较为合理。发行人流动负债与非流动负债比例分别25.98%和74.02%。为本次公司债券募集资金到位后，发行人的债务结构将得到进一步优化，短期偿债压力将有所下降。
（2）盈利能力未来趋势分析
2014年至今，房地产行业外部政策形势明显改善，各地陆续放松了前几年的行政调控政策，中国人民银行、银监会等监管部门陆续出台了取消限购、放松限贷、定向降准、降息、房企再融资开闸等在内的支持政策。2015年3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、银监会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，出台了包括降低首套房及二套房首付比例、降低住房公积金贷款首付比例等措施；同时，当日财政部、国家税务总局下发通知，二手房营业税免征期限由5年改成2年。中央政府对保障性住房的建设力度不断加大，“十二五”期间计划新建各类保障性住房3,600万套，解决供需矛盾。2011年全国共开工建设1,000万套保障性住房，为实现“十二五”保障房建设目标打下了良好的基础。2011年国家进一步抓好“新国十条”政策的具体落实工作，房地产调控向纵深发展。2013年2月26日国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发【2013】17号），进一步加强了房地产市场调控政策，同时，地方政府相应的具体调控措施陆续出台，房地产调控更加趋严。但在国家城市化和经济快速发展的大背景下，预计未来居民自住型住房需求依然强烈，保障住房的市场空间依然广阔，国内房地产行业仍存在诸多结构性机会。
上述政策体现了国家对保障性住房、居民自住和改善性住房需求的重视，公司主要从事公租房、廉租房、棚户区改造、经济适用房等保障性住房及商业楼盘建设，随着未来政策支持力度的提升，从而进一步稳定公司可持续盈利能力。
（七）公司资产运营效率分析
表6-49 资产运营指标表
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注：1、应收账款周转率=2*营业收入/（期初应收账款余额+期末应收账款余额）
2、存货周转率=2*营业成本/（期初存货+期末存货）
3、总资产周转率=2*营业收入/（期初总资产+期末总资产）
2012年至2014年，公司应收账款周转率分别为29.39、67.80及23.16。2014年应收账款周转率较2013年有所降低，主要由于公司营业收入保持稳定，而应收账款有所增加。近三年存货周转率分别为0.08、0.11及0.09指标均有所下降，主要由于房地产行业开发成本较大，且近年房地产调控政策使得，公司库存增加，导致存货周转率下降。
2012年和2014年，公司总资产周转率分别为0.04、0.06及0.05，随资产规模增大该指标有所弱化。
五、发行人有息债务情况
截至2015年9月30日，公司有息债务合计为416,970.00万元，由银行借款、直接融资工具组成。
表6-50 截至2015年9月30日公司有息债务情况
单位：万元
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资料来源：审计报告
（一） 银行借款
表6-51 截至2015年9月30日银行借款情况明细表
单位：元
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资料来源：发行人提供材料
截至2015年9月30日，发行人银行借款总额346,970.00万元,其中短期借款14,400.00万元，长期借款332,570.00万元，从期限结构来看，银行借款中，长期借款为主要构成部分，2014年长期借款与一年内到期的长期借款合计占比达到总借款95.52%，发行人银行贷款期限结构如下：
表6-52 发行人银行贷款期限结构表
单位：万元、%
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资料来源：审计报告
发行人银行借款从担保融资结构来看，主要为抵押借款及保证借款。其中抵押借款较高，2014年发行人抵押借款占总借款比例为76.93%，抵押物为公司存货、投资性房地产及固定资产。
表6-53 截至2014年12月31日及2015年9月30日银行贷款结构表
单位：万元、%
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资料来源：审计报告
（二）存续期的直接债务融资工具情况
表6-54 截至2015年9月30日存续期的直接债务融资工具情况表
单位：人民币万元
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资料来源：发行人提供材料
（三）本期债券发行后对资产负债结构的影响
本期债券发行后将引起发行人资产负债结构的变化。假设发行人的资产负债结构在以下假设的基础上产生变动：
1、财务数据的基准日为2015年9月30日；
2、假设本期债券的募集资金净额为7亿元，即不考虑融资过程中所产生的相关费用且全部发行；
3、假设本次债券募集资金净额7亿元计入2015年9月30日的合并资产负债表；
4、本次债券募集资金拟用7亿元补充流动资金；
5、模拟数为假设首期7亿元的本次债券在2015年9月30日完成发行并且清算结束。
基于上述假设，本次债券发行对公司合并资产负债结构的影响如下表：
表6-55 发行公司债券后发行人资产负债结构的变化表
单位：万元
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六、发行人或有事项
（一）对内外担保
截至2014年12月31日，公司担保余额为20,205.48万元，本年减少担保金额为6,000.00万元；其中，对集团内部担保金额为20,205.48万元，本年新增担保金额6,000.00万元，对集团外部担保金额为0万元，本年新增担保金额为0万元。
表6-56 截至2014年12月31日对内外担保明细
单位：万元
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资料来源：审计报告
公司制定了严格的担保管理制度。根据该制度，公司在担保对象、担保金额以及担保期限方面严格限定，所有担保活动必须遵循平等、合法、审慎、互利、安全的原则，严格控制担保风险。集团下属单位办理担保业务，必须报集团总部书面批准，严禁为个人和不相关联的经营单位进行担保，集团所有对外担保须经集团董事会审议通过。
截至募集说明书签署日，发行人对外担保情况无重大变化，上表中已到期担保均已按期偿付债务。
（二）重大未决诉讼或未决仲裁形成的或有负债
1、本公司与新疆宝德市场开发有限公司房屋安置补偿合同一案，经乌鲁木齐市中级人民法院（2006）乌中民四初字第78号《民事判决书》一审判决公司胜诉，判令被告宝德公司支付公司拆迁房屋安置补偿金14,213,200.00元，违约赔偿金1,800,000.00元。宝德公司不服判决向自治区高院提起上诉，2008年3月5日，经新疆维吾尔自治区高级人民法院（2007）新民一终字第28号《民事判决书》判决：（1）维持乌鲁木齐市中级人民法院（2006）乌中民四初字第78号民事判决第二项，即宝德公司偿付违约金1,800,000.00元；（2）变更乌鲁木齐市中级人民法院（2006）乌中民四初字第78号民事判决第一项为：宝德公司给付拆迁房屋安置补偿金13,521,000.00元；（3）由于一审案件审理费90,076.00元、鉴定费16,000,00元已由本公司预交，故扣除本公司应负担的二审案件审理费7,787.40元、鉴定费8,000.00元后，宝德公司应给付本公司案件审理费及鉴定费90,288.60元，三项合计宝德公司共计应给付本公司15,411,288.60元。本公司已申请法院强制执行，宝德公司涉案资产已进入拍卖程序，2010年11月本公司已向法院进行债权登记，截至2014年12月31日，法院尚未确定债权分配方案，本公司未收到上述款项，亦未做账务处理。
2、本公司与乌鲁木齐阿克达工贸有限公司返还财产纠纷一案，经乌鲁木齐天山区人民法院（2007）天民一初字2201号《民事判决书》一审判决公司胜诉，判令被告阿可达公司返还本公司在热比亚大厦附一层183.04平方米产权、返还本公司在热比亚大厦第一层512.79平方米产权、返还本公司在热比亚大厦第二层773.99平方米产权、支付本公司拖欠房屋租金333,128.49元，驳回了本公司要求被告支付租金利息873,169.25元的诉讼请求。截至2014年12月31日，拖欠租金已收回，返还产权等待市政府研究决定。
（三）重大承诺事项
截至本募集说明书签署之日，发行人无重大承诺事项。
（四）其他或有事项
截至本募集说明书签署之日，发行人无重大或有事项。
七、资产抵押、质押、担保和其他权利限制安排
截至2014年12月31日发行人受限资产构成为固定资产2,162.34万元、投资性房地产60,510.06万元、开发成本3,571.84万元及公司开发的商品房5,925.84万元。其中投资性房地产占总受限资产比为83.84%。
表6-57 截至2014年12月31日所有权受限资产结构表
单位：万元、%
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资料来源：审计报告
表6-58 截至2015年9月30日所有权或使用权受限制的资产明细表
单位：万元
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资料来源：审计报告
截至本募集说明书签署之日，公司无其他具有可对抗第三人的优先偿付负债的情况。
第五节 募集资金运用
一、本期募集资金数额
根据《公司债券发行与交易管理办法》的相关规定，结合公司财务状况及未来资金需求，经公司关于发行公司债券的董事会会议审议通过，并经公司关于发行公司债券的股东会会议批准，公司向中国证监会申请发行不超过15亿（含15亿元）的公司债券，本期债券基础发行规模为7亿元，可超额配售不超过8亿元。
二、本期募集资金的运用计划
本期发行的公司债券的募集资金扣除发行费用后拟全部用于补充企业流动资金。具体募集资金用途及规模提请股东会授权董事会根据公司财务状况等实际情况决定。通过上述安排，将有利满足公司业务快速发展对流动资金的需求，进一步提高公司持续盈利能力。
在董事会批准的上述用途范围内，本期债券募集资金拟用7亿元扣除发行费用后用于补充公司流动资金。
（一）本期公司债券募集资金投向
1、补充流动资金
根据公司总体募集资金使用计划，本期债券募集资金拟全部用于补充流动资金。
2012年度、2013年度和2014年度，发行人购买商品、接受劳务支付的现金分别为191,638.05万元、201,951.11万元和186,885.08万元，年均支付193,491.41万元；经营活动现金流出小计分别达205,092.07万元、217,861.02万元和205,834.95万元，年均流出314,394.02万元。发行人现金支出规模较大，主要用于购买建造房地产的原材料以及接受劳务支付的现金。随着未来发行人业务规模扩大，发行人需要投入大量流动资金，用于原材料和支付劳务费用等。
三、本次债券募集资金运用对公司财务状况的影响
（一）有利于优化公司债务结构
本期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，在不考虑发行费用，不发生其他重大资产、负债和权益变化的情况下，以2015年9月30日公司合并口径财务数据为基准，公司的资产负债率水平（合并财务报表口径下）将由本期债券发行前的56.86%，增加至58.80%，财务杠杆运用更为适当；非流动负债占总负债的比例（合并财务报表口径下）由本期债券发行前的76.98%，增加至78.83%。长期债务融资比例的提高降低了资产负债的流动性风险，有利于公司中长期资金的统筹安排，有利于公司战略目标的稳步实施。
（二）提升公司短期偿债能力
以2015年9月30日公司合并口径财务数据为基准，本次债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，公司合并财务报表的流动比率将由发行前的4.10增加至发行后的4.46。公司流动资产对于流动负债的覆盖能力得到一定提升，短期偿债能力增强。
（三）有利于提高公司经营的稳定性
本期发行固定利率的公司债券，有利于发行人锁定公司的财务成本，避免由于贷款利率上升带来的财务风险。同时，将使公司获得长期稳定的经营资金，减轻短期偿债压力，使公司获得持续稳定的发展。
四、募集资金专项账户管理安排
发行人在国家开发银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行开设募集资金专项账户，聘请其作为监管银行，将与其签署《募集资金及偿债账户监管协议》，根据《募集资金及偿债账户监管协议》，募集资金专项账户仅用于核准的债券募集资金用途，不得用作其他用途，包括但不限于对专项账户设置任何他项权利、不得将募集资金转借他人。发行人需从债券募集资金专项账户中提取资金的，应提前1个工作日向监管银行提交用款申请。监管银行对发行人提交的用款申请和资金用途说明文件进行形式审查。经形式审查认为符合债券募集资金用途的，由监管银行依据用款申请将相关款项直接划付至发行人指定的收款人账户。
国开证券作为发行人本期债券的受托管理人，将依据有关法律法规以及发行人约定的债券募集资金管理制度履行其督导职责，有权采取现场调查、书面问询等方式行使其监督权。监管银行有权每一年检查募集资金专户及偿债保障金偿债账户专户内资金的接收、存储、划转与本息偿付情况。
第六节 备查文件
本期债券供投资者查阅的有关备查文件如下：
（一）发行人最近三年的财务报告和审计报告及2015年1-9月未经审计的财务报告；
（二）主承销商出具的核查意见；
（三）法律意见书；
（四）资信评级报告；
（五）债券持有人会议规则；
（六）债券受托管理协议；
（七）中国证监会核准本期发行的文件。
在本期债券发行期内，投资者可至本公司及主承销商处查阅本期债券募集说明书及上述备查文件，或访问上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）查阅本期债券募集说明书及其摘要。
