京能置业股份有限公司2015年年度报告摘要
公司代码：600791 公司简称：京能置业
京能置业股份有限公司
2015年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上仔细阅读年度报告全文。
1.2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
1.3 公司全体董事出席董事会会议。
1.4 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.5 公司简介
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1.6 以公司总股本45288万股为基数，向全体股东每10股派现0.20元（含税），共计派发现金9,057,600元，剩余未分配利润将结转至下一年。公司2015年度不进行公积金转增股本。
二报告期主要业务或产品简介
2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%，其中住宅投资64595亿元，增长0.4%；房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%，其中住宅施工面积511570万平方米，下降0.7%；房屋新开工面积154454万平方米，比上年下降14.0%，其中住宅新开工面积106651万平方米，下降14.6%；房屋竣工面积100039万平方米，比上年下降6.9%，其中住宅竣工面积73777万平方米，下降8.8%；房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%；商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，其中住宅销售面积增长6.9%；商品房销售额87281亿元，比上年增长14.4%，其中住宅销售额增长16.6%。
综上，可以看出，2015年，土地购置面积、住宅的施工面积、新开工面积和竣工面积均有所下降，但在政策持续放松下，市场需求快速回升，全年商品房销售面积同比增幅达到了6.5%。房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，行业运行的政策环境显著改善。
公司经资产重组后从事房地产开发业务，拥有十余年的房地产开发经验，公司目前主要从事北京、银川、天津和大连地区的房地产开发业务，经营模式为房产开发型。
公司以房地产开发业务为主，具备一级开发资质。报告期内开发的房地产项目包括北京的京能·四合上院、银川的京能·天下川、天津的京能·海语城、大连的京能·阳光港湾4个项目。
京能·四合上院项目由控股子公司北京天创世缘房地产开发有限公司负责开发建设，该公司股东为京能置业（持股62%）和北京鑫福海工贸集团有限公司（持股38%），目前该项目处于收尾阶段；京能·天下川项目由控股子公司宁夏京能房地产开发有限公司负责开发建设，该公司股东为京能置业（持股 70%）和京能集团（持股 30%），该项目分三期开发，一期和二期已进入销售，三期已于2015年12月开工；京能·海语城项目由控股子公司天津海航东海岸发展有限公司负责开发建设，该公司股东为京能置业（持股 60%）、康因投资控股有限公司（持股 25%）和天津通合投资有限公司（持股 15%），该项目一期已开工，2015 年 8 月 12 日，天津瑞海物流危化品仓库发生爆炸，因该项目距离爆炸地点较远，资产未发生损失，但应当地政府要求，该项目暂停施工并于 2015 年 10 月复工；京能·阳光港湾项目由控股子公司大连京能阳光房地产开发有限公司负责开发建设，该公司股东为京能置业（持股 51%）和大连阳光世界发展有限公司（持股 49%），目前该项目处于前期策划阶段尚未动工。
三会计数据和财务指标摘要
单位：元 币种：人民币
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四2015年分季度的主要财务指标
单位：元 币种：人民币
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五股本及股东情况
5.1普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表
单位: 股
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5.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
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公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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六管理层讨论与分析
2015年以来，国家多次降准降息并先后出台一系列稳定房地产市场政策措施，通过降低首套及二套房首付比例、减免税费、放开准入等措施，坚持房地产政策促消费、去库存的总基调，构建宽松的市场环境。宽松的政策促进市场量价稳步回升，楼市交易日趋活跃，但三、四线城市去库存压力依然较大。面对市场形势变化和复杂的市场环境，公司董事会结合公司实际冷静分析，积极寻找低成本融资渠道降低经营成本，加强市场研判审慎决策，指导经营班子及时调整开发节奏和销售策略，保证了公司良好的经营秩序。
在降低经营成本方面，董事会主要做了以下工作：一是，董事会经认真研究并报股东大会审议，同意公司向中国银行间市场交易商协会申请注册发行中期票据，发行规模不超过8亿元。公司控股股东京能集团为本次发行中期票据提供融资担保；二是，同意本公司与深圳京能融资租赁有限公司进行“售后回租”交易，公司融资人民币1亿元，综合资金成本不高于同期银行贷款利率；三是，同意本公司控股子公司宁夏京能房地产开发有限公司，向大股东京能集团申请3亿元委托贷款，贷款利率执行人民银行同期基准利率；四是，同意本公司控股子公司北京天创世缘房地产开发有限公司向京能集团财务有限公司申请7亿元授信额度，借款年利率为同期银行贷款基准利率。
在项目运营方面，公司有序推进在售在建项目，加强对项目重点工作的管理，推进项目开发建设；加强项目前期策划和产品研发能力，增强产品竞争力；加强过程及成本管控，强化工程管理；加强营销管理，加大去库存力度。
报告期内，公司实现营业收入8.30亿元，同比减少56.15%，主要系符合收入确认条件的已售房地产开发项目减少所致；实现归属于上市公司股东的净利润0.79亿元，同比下降1.38 %，营业收入及成本大幅下降，而归属于上市公司股东的净利润小幅下降主要系财务费用较上期减少0.59亿元，同比下降76.32%所致；财务费用的大幅下降，主要原因是本期提前偿还信托机构借款，用较低利率的借款置换信托贷款以及委贷下放子公司利息资本化所致；投资收益较上期增加0.38亿元，同比增加188.53%，主要原因是本期处置控股子公司内蒙古京能房地产开发有限公司股权，确认投资收益2886.81万元所致。
(一)主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
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1.收入和成本分析
(1).主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
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(2).产销量情况分析表
单位：万平方米
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产销量情况说明
生产量是报告期内新增销售供应量，本报告期内，京能·四合上院和京能·天下川销售产品为住宅和配套商业，由于本期均为现房产品销售，加大了推盘力度，库存较上期大幅减少。京能·海语城为期房销售，尚无销售量。
主要销售客户的情况：
本年度公司销售前五名客户销售金额合计8336.21万元，占同期销售收入的10.05%。
主要供应商情况：
本年度公司前五名供应商采购金额合计14512.09万元，占本期采购总额的72.85%。
(3).成本分析表
单位：元
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成本分析其他情况说明
无。
1）费用
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2）现金流
单位：元
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(二)非主营业务导致利润重大变化的说明
本公司及控股子公司于2015年6月将持有的内蒙古京能房地产开发有限公司全部股权，以总价51,793,192.77元转让给京能电力后勤服务有限公司，本次股权转让确认股权转让收益28,868,051.21元,占利润总额16.42%，对归属于母公司所有者的净利润的影响为36.40%。
(三)资产、负债情况分析
资产及负债状况
单位：元
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（四）行业经营性信息分析
房地产行业经营性信息分析
1.报告期内房地产储备情况
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注：1、以上面积均为地上面积
2、持有待开发土地的面积为尚未取得开工证的土地面积
2.报告期内房地产开发投资情况
单位：万元 币种：人民币
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注：“已竣工面积”为截止2015年12月31日的时点数
3.报告期内房地产销售情况
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注：报告期内，京能·天下川项目销售面积40381.19平方米，京能·四合上院销售面积13454.82平方米。
4.报告期内房地产出租情况
□适用√不适用
5.报告期内公司财务融资情况
单位：元 币种：人民币
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2016年，公司将加强重点区域市场及行业研究，做好信息收集、可研分析等基础工作，力争实现新增项目储备，并做好相应投融资安排工作。公司银川和天津项目在建投资计划9亿元。在融资安排方面，公司将于2016年度发行8亿元中期票据，从京能集团财务有限公司借入5亿元长期借款以及向北京高新技术创业投资有限公司借入1.5亿元，以满足公司开发建设资金需要。
6.其他说明
（1）公司主要业务所在城市的行业发展状况
单位：万平方米
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注：报告中数据来源于中国指数研究院；库存去化周期=库存面积/最近三月移动平均成交面积。
（2）公司在主要业务所在城市的市场地位、竞争优势、所占市场份额等情况
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注：所占市场份额为项目年度销售面积与所在城市年度销售面积的比值；京能·海语城、京能·阳光港湾项目尚未销售。
（3）项目财务状况：
单位：元
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（五） 投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
期内，公司未发生对外股权投资情况。
(1)重大的股权投资
报告期内，无重大股权投资。
(2)重大的非股权投资
无。
(3)以公允价值计量的金融资产
本公司年初持有光大银行股票3,088,000股，初始投资成本3,281,227.86元，采用公允价值进行后续计量，本期未发生增减变动，本期取得分红576,148.42元。
（六） 重大资产和股权出售
2015年6月，本公司及控股子公司与京能电力后勤服务有限公司签订了《股权转让协议》，合同约定本公司及控股子公司持有的内蒙京能房地产开发有限公司股权全部转让给京能电力后勤服务有限公司，转让价格共计5,179.32万元。
（七）主要控股参股公司分析
单位：万元
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（八）公司控制的结构化主体情况
不适用
公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业竞争格局和发展趋势
2015年以来，国家实施了多次降息降准，延续了稳健偏松的货币政策。多次降息降低了购房者的购房成本，刺激潜在需求释放，促进了房地产销售回暖及稳定增长；降准释放的流动性在一定程度上有效缓解了企业资金压力，改善了房地产行业投融资环境。同时，国家还实施了扩大逆回购、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等多种货币政策工具组合，以增加市场流动性。多次货币政策调整，强化市场回暖预期，稳定了楼市消费信心。
2015年以来，国家积极调整财税政策，将个人住房转让营业税免征期由5年调整为2年，新房及二手房转让手续费有所下降。十三五规划建议提出要加快建立综合和分类相结合的个人所得税制，未来财税政策仍有调整空间。同时，六部委联合发布取消对境外个人在国内购买住房的限制条件，国家将除保障性住房和普通商品住房项目外房地产行业其他项目最低资本金比例下调，促进需求释放，助推行业稳定。地方政府因地制宜，通过税费减免、财政补贴、取消限购限外等政策进一步鼓励需求刺激消费。
2015年底，中央经济工作会议将去库存作为2016年五大任务之一。2016年3月，政府工作报告明确提出“全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业”；提出加强城市规划建设管理，增强城市规划的科学性、权威性、公开性，促进“多规合一”，未来从区域、城乡整体协调的高度确定城市定位、谋划城市发展将是城市发展的重要路径；政府工作报告强调“加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件”。
我们认为，前期偏松的货币政策仍将在2016年继续发挥作用，国家稳增长、去库存的政策措施也将逐步落地。2016年整体库存水平将会有所下降，房地产开发投资增速将会企稳，有利于促进房地产市场平稳健康运行；未来城市发展将更注重优化结构、节约集约，房地产业也将进入新的发展阶段，并带来新的发展机遇。
(二)公司发展战略
深耕北京区域市场、战略关注京津冀；以房地产开发业务为主体，积极拓展优质商办物业。
(三)经营计划
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报告期内，公司实现开复工面积37万平米，完成年度计划的154%；实现营业收入8.3亿元，比2014年度报告披露的预计12亿元营业收入减少了31%，主要是符合收入确认条件的已售房地产开发项目减少所致。在项目运营方面，公司有序推进在售在建项目，加强对项目重点工作的管理，推进项目开发建设；加强项目前期策划和产品研发能力，增强产品竞争力；加强过程及成本管控，强化工程管理；加强营销管理，加大去库存力度。
2016年公司计划实现营业收入9.7亿元，实现开复工面积37万平米。在项目拓展方面，公司将加强重点区域市场研究，做好信息收集、可研分析等基础工作，积极拓展储备项目。为完成经营目标，公司将针对项目自身特点设计行之有效的营销策略和推广方式，加大库存产品去化速度。针对银川当地核心区域项目稀缺的特点，在持续销售银川项目二期的基础上，加速三期的开发入市，为公司销售额的提升提供充分保障。借助“京津冀一体化”发展的契机，借力东疆港自贸区的政策落实，做好天津项目的开盘亮相工作。
该经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应保持足够的风险意识，并且应当理解经营计划与业绩承诺之间的差异。在新的一年里，公司将通过自有资金和多种融资方式以满足公司房地产项目开发资金的需要。
(四)可能面对的风险
1、市场竞争风险：随着房地产市场的发展和行业竞争的加剧，房企面临着更加严峻的市场竞争环境。市场竞争加剧会导致对土地需求的增加和土地获取成本的上升，这将对发行人未来的经营发展带来一定的影响。公司将密切关注土地市场，根据公司发展战略及实际情况获取开发项目。
2、跨区域经营风险：房地产行业具有明显的地域性特征。不同的区域市场，消费群体的购买力水平及消费偏好各有差异，开发商面对的供应商、政府机构、金融机构、合作单位有很大不同，目前公司房地产项目主要集中在北京、天津、银川、大连等地区，如果上述区域的房地产市场出现波动，将会影响公司的经营运作。公司将密切关注宏观经济及房地产政策变化，研判对房地产市场的影响，适时调整开发节奏，以应对给公司带来的影响。
3、成本风险：在项目开发过程中，建材价格的波动、劳动力价格上涨等因素都会在一定程度上影响到项目的开发成本，从而影响公司的盈利能力。公司将严格执行成本控制制度，依靠已建立的供应商体系，在较大范围内选择质优价廉材料设备，建立与施工企业之间的战略合作关系。
七涉及财务报告的相关事项
7.1与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
无。
7.2报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影响。
无。
7.3与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本公司2015年度纳入合并范围的子公司共8户:
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注：本期纳入合并范围的子公司较上期减少1户，系本期处置子公司内蒙古京能房地产开发有限公司股权所致。
7.4年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉及事项作出说明。
不适用。
