宁波奥克斯置业有限公司公开发行2016年公司债券募集说明书摘要（面向合格投资者）
(上接21版)
丰和投资于2003年5月16日以宁波奥克斯物流有限公司的名称在中国成立为有限责任公司，初始注册资本为人民币1亿元，分别由宁波三星集团及奥克斯集团持有40%及60%权益。2009年12月15日，宁波三星集团将其持有的奥克斯物流的4,000万元出资（占注册资本的40%）的股权，按人民币4,000万元的价格转让给奥克斯集团有限公司。根据奥克斯物流股东作出的《宁波奥克斯物流有限公司股东决定》以及于同日签署的《宁波奥克斯丰和投资有限公司章程》，公司注册资本由1亿元增加至5亿元，公司名称变更为宁波奥克斯丰和投资有限公司。上述股权转让及注册资本增资完成后，丰和投资由奥克斯集团全资拥有。2012年奥克斯集团将其持有的丰和投资100%的股权以人民币585,920,761.62元的价格转让给三星科技，该股权转让完成后，丰和投资由三星科技全资拥有。
丰和投资经营范围为实业投资、投资咨询。经审计，截至2015年12月31日，丰和投资总资产1209197134.49元，净资产557094770.16元，净利润为-134063.74元。
截至2015年12月31日，丰和投资所持本公司股权不存在质押、冻结情况和权属纠纷。
（三）发行人实际控制人
1、实际控制人基本情况介绍
郑坚江先生，1961年出生，高级经济师，郑坚江先生于浙江省宁波市创立其电表业务，其后多元化拓展其他业务。分别于2004年、2010年1月以及2010年5月获颁“十大风云浙商”、“中国优秀民营企业家”及“全国优秀企业家”殊荣。现任十二届全国人大代表、十一届全国工商联常委、浙江省工商联副主席、宁波市民营企业家协会会长、宁波三星电气（证券代码：601567）的董事会主席。郑坚江先生为泽惠有限公司的唯一股东及董事，泽惠有限公司持股85%的华盛公司间接持有本公司100%股份。
2、所持有的公司股权被质押的情况
截至2015年12月31日，实际控制人郑坚江直接或间接所持有的公司股权不存在被质押、冻结情况和权属纠纷。
五、发行人董事、监事、高级管理人员的基本情况
（一）董事、监事、高级管理人员基本情况
截至本募集说明书签署日，公司现任董事、监事及高级管理人员基本情况如下：
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（二）董事、监事、高级管理人员主要工作经历
1、董事会成员
郑坚江：历任龙观钟表零件厂厂长、鄞县仪表电器厂厂长、宁波三星仪表厂厂长、宁波三星集团总经理、宁波三星股份有限公司董事长，现任奥克斯集团有限公司党委书记、董事长、宁波奥克斯丰和投资有限公司董事长、宁波元兴实业投资有限公司董事长、宁波三星集团股份有限公司董事、宁波联星实业投资有限公司董事、总经理、宁波通商银行股份有限公司董事、宁波鄞州农村合作银行董事、宁波鄞州汇金小额贷款股份有限公司董事、宁波奥克斯空调有限公司董事、宁波三星电气股份有限公司董事长。
何锡万：历任宁波奥克斯置业有限公司总经理、奥克斯集团有限公司副总裁，现任奥克斯集团有限公司副董事长、党委副书记、宁波奥克斯置业有限公司董事、总裁、宁波奥克斯丰和投资有限公司董事。
郑君达：历任宁波华光实业公司会计、奥克斯集团有限公司财务经理、财务总监、总裁助理，现任奥克斯集团有限公司资深外联专家、宁波奥克斯置业有限公司董事。
2、公司董事
龚亚珍：历任上海三星仪表厂会计、宁波三星奥克斯销售公司会计，现任宁波奥克斯置业有限公司会计。
陈瑾：历任奥克斯集团董事长秘书、宁波奥克斯置业有限公司行政人事部经理、宁波市鄞州汇金小额贷款股份有限公司信贷管理部经理，现任奥克斯集团总裁办副主任、宁波丰和投资有限公司监事、宁波奥克斯置业有限公司监事。
3、高级管理人员
蔡静国：历任宁波保税区汉邦国际发展有限公司总务科科长、宁波奥克斯空调有限公司客户部接待科副科长、工程部工程专员、总经办主任、奥克斯集团有限公司战略运营部投资商务经理、东莞奥克斯通讯设备有限公司总经办主任、奥克斯地产集团东莞项目公司副总经理、江南明珠大酒店副总经理、奥克斯地产集团宁波置业公司前期总监、奥克斯集团有限公司总裁办主任，现任本公司总裁助理。
徐幼娟：出生于1971年3月8日，本科学历，毕业于厦门大学，历任宁波特产棉花集团有限公司任财务科长、宁波奥克斯集团有限公司任财务管理经理、宁波奥克斯置业有限公司任财务经理和宁波奥克斯置业有限公司财务总监。
（三）董事、监事、高级管理人员兼职情况
截至本募集说明书签署日，公司董事、监事、高级管理人员的兼职情况如下：
1、在股东及实际控制人单位任职情况
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2、在其他单位任职情况
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3、公司的总经理、副总经理、财务负责人等高级管理人员未在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，未在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领薪。
（四）董事、监事、高级管理人员薪酬情况
2014年度，发行人现任董事、监事、高级管理人员报酬情况具体如下：
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（五）董事、监事、高级管理人员持有发行人股份情况
截至2015年12月31日，公司董事长郑坚江通过间接方式持有发行人85%股份。公司董事、总裁何锡万通过间接方式持有发行人5%股份。
六、发行人所处行业基本情况
（一）行业主管部门、行业监管体制
按照中国证监会公布的《2015年2季度上市公司行业分类结果》及国家统计局《国民经济行业分类(GB/T 4754-2011)》，公司属于房地产行业（行业代码：K70）。
我国房地产行业的主管部门主要包括国家住房和城乡建设部、国土资源部、国家发改委及商务部等。其中，国家住房和城乡建设部主要负责制定产业政策、制定质量标准和规范，管理全国商品房的销售工作；国土资源部主要负责制定国家土地政策、土地出让制度相关的政策规定；国家发改委主要负责拟订并组织实施国民经济和社会发展战略、中长期规划和年度计划，监测宏观经济和社会发展态势；商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定。各地区对房地产开发管理的主要机构是各级发展与改革委员会、建设委员会、规划管理部门、国土资源管理部门和房屋交易管理部门等。
中国房地产行业协会主要负责行业自律，为社会和会员企业提供服务，促进行业结构调整和企业重组，推动横向经济联合与协作等。
（二）发行人所处行业基本情况
房地产行业关联度高，产业的上下游带动力强，已经成为国民经济的重要组成部分。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快发展，有利于满足广大人民群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。房地产开发有其显著的行业特点，包括房地产物业的不可移动性、开发投资周期长、投资金额大、受政策影响明显等。
1、我国房地产行业发展现状
（1）房地产行业伴随国民经济稳定增长
近年来，我国房地产行业与国民经济相互支持和影响，发展较为迅速。2000年以来，我国经济进入飞速发展时期，良好的国际国内环境推动GDP不断增长。截至2013年末，我国GDP总量已达56.88万亿元，成为全球第二大经济体。
作为国家经济重要组成部分，房地产行业与国民经济相互促进和影响，伴随着我国经济总量的提升而得到较快发展。
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（2）住宅地产差异化调控政策日益严格
2005年以来，为规范房地产行业，推动和引导行业合理发展，我国连续出台了《关于促进节约集约用地的通知》（国发【2008】3号）、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）、《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发【2011】1号）、《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发【2013】17号）等一系列指导、调控房地产行业发展的产业政策，重点是限制普通住宅领域的投资性需求，支持城镇居民的合理住宅需求，加强保障房建设力度，最终实现对房价过快上升势头的有效遏制。
国家根据房地产开发行业的发展状况，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段，从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控，限购、限贷、税收等监管政策陆续出台。同时，主管部门对土地、融资、资本投入等方面的管理日趋严格，对房地产开发企业的经营与发展将产生直接影响。
（3）商业地产持续快速发展
与住宅地产有所不同，最近几年来商业地产处于相对宽松的发展环境，销售金额不断上升。2012年度，全国商业营业用房和办公楼销售金额分别为6,999.57亿元、2,773.43亿元，较上年度增长4.8%和12.2%；2013年度，全国商业营业用房和办公楼销售金额继续维持增长，分别为8,280.48亿元、3,747.35亿元，较上年度增长18.3%和35.1%（数据来源：Wind资讯）。随着我国经济活力的不断提升，商业地产已经步入新一轮快速发展和增长周期，成为房地产企业重要的盈利来源。
（4）市场竞争充分，行业集中度不高
按照中国证监会公布的《2015年2季度上市公司行业分类结果》的分类，发行人所属的房地产（行业代码：K70）共有A股上市公司138家，数量众多，相互之间存在较为充分的市场竞争，在重点区域、项目开发类型、主要客户定位等方面形成了丰富的差异化竞争。
由于房地产的区域性特点和充分的竞争环境，行业的集中度较低。以2014年为例，当年全国商品房销售总额为76,292.4亿元，而万科企业股份有限公司作为全国最大房地产开发企业，当年销售金额2,151.3亿元、市场占有率仅为2.82%（数据来源：万科企业股份有限公司《2014年年度报告》）。
2、我国房地产行业发展趋势
（1）城镇化进程的加快推动房地产行业持续健康发展
随着我国国民经济的快速发展，继续积极推进工业化进程、消除城乡二元结构矛盾已经成为促进社会全面和谐发展的重要方向。党的十八大强调，要坚持走中国特色新型城镇化道路，推动工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。
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我国目前正处于城市化进程的快速发展期和消费结构的升级阶段。根据世界银行发布的统计数据，截至2013年，我国人口总数已达13.58亿人，其中城镇人口占比53%，比上年末提高1个百分点；而同期美国、英国、德国的城镇化率分别为81%、82%、75%。与这些发达国家相比，我国城镇化水平依然存在较大提升空间，城镇化进程对住宅地产和商业地产的需求将会得到持续稳定释放。
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（2）自住型需求将成为行业未来增长的主要动力
房地产需求包括自住型需求和投资性需求。为进一步促进我国房地产市场的平稳发展，国家不断加强房地产差异化调控政策，抑制投资、投机性房地产需求，鼓励自住型需求。2013年6月19日，在国务院常务会议上李克强总理提出采取政策措施助推消费升级，支持居民家庭首套自住购房，支持保障性安居工程建设。
根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，“十二五”期间城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入预计均将年均增长7%以上。随着居民可支配收入的提高，房地产市场中更多的潜在需求将转化为有效需求。
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在日益严格的房地产调控政策下，房地产市场趋于理性，自住型需求在政府引导下逐步得到释放。随着经济的发展、城市化进程的推进，上述自住型需求总量及其在需求结构中的占比仍将会继续提高，成为行业未来增长的主要动力。
（3）棚户区改造及保障房建设将成为产业政策的鼓励方向
伴随着全国经济发展水平的持续较快增长，我国房地产价格的长期上涨也给人民生活带来了一定压力，尤其是一线、二线城市普通住宅价格的大幅上涨，已经严重制约了广大城市居民的生活水平改善；同时，大量城市“棚户区”、“城中村”的存在，也阻碍了国家关于推动城镇化建设、改善民生的经济发展目标。
“十二五规划纲要”中，国家首次提出针对城镇中低收入家庭，以供应公租房为主。至此，国家开始从战略层面关注公租房、廉租房等保障性住房项目，国务院及各部委相继出台各类政策鼓励引导企业投资建设保障房。
2013年6月26日，在国务院常务会议上李克强总理提出研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。会议决定，今后5年再改造各类棚户区1,000万户，同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。会议强调，应进一步强化政策支持：增加财政投入，引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持，扩大棚户区改造安置住房的税收优惠政策范围，鼓励和引导民间资本参与棚户区改造，将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，完善安置补偿政策。
在限制不合理房地产需求的同时，着力保障刚性住房需求，不断完善城市棚户区改造和保障性住房建设，改善中低收入家庭居住条件，积极推动新型城镇化是国家房地产差异化调控的核心思路。以改善人民居住条件的保障性住房将成为国家产业政策的长期引导方向。
（三）影响行业发展的因素
房地产受国民经济及社会宏观环境的影响较大，国民经济、居民收入等都会对房地产行业产生有利或不利的影响。
1、影响行业发展的有利因素
（1）宏观经济快速发展，房地产投资稳步增长
我国房地产行业固定资产投资与国民经济发展成正相关关系。一方面，良好的宏观经济能为房地产投资创造良好的环境，另一方面，房地产作为宏观经济的重要组成部分，其发展亦能反过来推动宏观经济的发展。根据国家统计局公布的2013年国民经济运行情况及全国房地产开发和销售数据，2013年全国房地产开发投资86,013.38亿元，比上年名义增长19.8%，保持了较快的增长速度，并且约占全国固定资产投资额（446,294.09亿元）的20%，说明房地产对拉动全国投资的正面作用十分明显。随着经济总量的进一步提高和城镇化进程的不断深化，预计未来我国房地产投资将继续实现稳步增长。
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（2）房地产行业依然是宏观经济发展的重要推动力
房地产行业关联度高，产业的上下游带动力强，其发展态势与国民经济整体发展情况联系十分密切，是我国经济发展的重要推动力。为确保实现我国经济的长期良性发展和城镇化的有序推进，历年来中央至地方各级政府均非常重视房地产行业的良性发展。
从我国下一阶段经济的增长模式来看，城镇化已明确成为未来经济增长方向，房地产业在推动城市化以及促进经济增长方面的作用无可替代。房地产市场持续稳定健康发展，这将有利于促进钢铁、水泥、建材、家电等多个基础工业同步增长，提升经济活力；而国民经济整体平稳快速发展又将进一步推动了房地产的发展。国家对房地产行业将继续实行差异化调控政策，在限制房价过快增长的同时支持房地产行业的健康、有序发展。
（3）房地产企业经营模式日益成熟
经历了数十年时间的发展，我国房地产市场已经从懵懂逐渐走向成熟，成为国民经济的重要推动力。与此同时，房地产开发企业也由传统、粗放的低品质住房建设企业转变为住宅/商业等多元化供应商，经营模式日益成熟，人才队伍迅速扩大，盈利能力不断提高。根据申银万国统计的数据，2013年上半年A股全部上市房地产公司归属母公司所有者的净利润增速达31%以上，远超同期A股上市公司11.64%的平均净利润增速。
2、影响行业发展的不利因素
（1）土地成本上涨给企业带来经营压力
土地是房地产企业的核心生产资料，其在房地产开发成本中占有相当大的比重，对房地产开发企业具有重要影响。自2003年以来，土地政策呈收缩趋势，出让管理日趋严格。同时，随着房地产行业的发展和耕地保护政策的实施，可用于开发的土地资源持续减少，房地产企业对土地资源的争夺也在一定程度上推高了土地的市场价格。长期来看，土地成本存在不断上涨的趋势。
（2）融资渠道较少
房地产行业属于典型的资金密集型行业，融资渠道丰富有利于解决房地产企业的资金需求，实现行业持续健康发展。而目前，我国房地产业仍然以银行、信托贷款等间接渠道为主要融资方式，导致房地产融资成本过高，增大市场整体发展压力。
（3）市场竞争加剧
我国房地产企业数量众多，相互之间存在较为充分的市场竞争，在重点区域、项目开发类型、主要客户定位等方面形成了差异化竞争态势。伴随着国内大型房地产企业的跨地区发展以及境外房地产企业的不断进入，房地产市场竞争日趋激烈。房地产开发企业未来的竞争将是在土地储备、融资能力、技术研发及利用、项目管理、人力资源等方面的综合竞争，市场竞争加剧会影响房地产开发企业的盈利能力。
（四）进入行业的主要壁垒
房地产行业的特殊性决定其存在一定的行业壁垒，具体如下：
首先是房地产行业受外部环境影响较大，特别是国家政策的调整对房地产发展有着显著影响。因此，需要房地产开发企业具备高度的政策敏感性，能够准确把握政策走向。
其次，房地产企业是资金密集型行业，需要大量的资金维持日常开发经营，同时需要大量土地储备实现公司的持续经营。随着国家在土地和金融信贷方面政策的不断收缩，房地产行业准入门槛不断提高，对企业自身资金实力的要求进一步上升。
最后，房地产行业需要大量的专业技术人才。从行业本身的经营特点来讲，房地产开发涉及上下游活动较多，项目管理难度大，专业性及综合管理性较强。因此，如果缺乏较强的专业技术、对上下游行业的管理能力和丰富的项目操作经验，则很难进入该行业并取得成功。
（五）发行人面临的竞争状况及策略
1、发行人面临的竞争
中国房地产业于过去数十年发展迅猛，高度零散且竞争激烈。近年来在中国物业发展及投资项目的物业开发商日益增加。部分过往专注于一线城市发展的开发商正转移重心至发行人经营所在或计划开拓的二、三线城市。发行人的主要竞争对手包括全国及地区性大型物业开发商。发行人致力于进一步提高和保持强劲的执行能力及优质项目的竞争优势，然而竞争对手可能在发行人经营所在的特定城市或市场中资金、土地资源更雄厚、品牌认可度更高。行业的集中化趋势也使发行人面临更深层次的竞争。
2、业务策略
面对激烈的市场竞争，发行人拟采用下述的业务策略：
1）继续将高增长潜力的二、三线城市作为发展重心，并策略性寻求一线城市的机遇；
2）加大力度开发商用物业及策略性开发住宅物业；
3）继续策略性地扩大土地储备；
4）在投资物业及待售物业之间取得最佳的比例，以维持平衡的现金流量；
5）继续实行审慎理财政策，并改善内部控制及企业管治；
6）持续整合内部资源，提升执行能力；
7）进一步提升品牌知名度及信誉。
七、发行人主营业务基本情况
发行人主营房地产开发业务，经营范围包括：房地产开发及物业管理；建筑材料的批发、零售；室内外装潢服务；实业投资；投资咨询；自有房屋租赁；自营或代理货物和技术的进出口，但国家限制经营或禁止进出口的货物和技术除外。
（一）发行人主要业务情况
发行人属于房地产开发行业，以开发住宅以及商用物业为业务重心，致力于开发高增长潜力的二、三线城市，大部分项目位于宁波、成都、长沙、天津及南昌等城市。截至2015年末，发行人于宁波、上海、南昌、成都、天津、青岛、杭州及长沙等城市有总建筑面积为288万平方米的已竣工项目，并有16个总建筑面积为423万平方米的项目处于不同发展阶段。
截至2015年6月30日，公司开发的物业项目相关情况：
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（二）公司营业收入的构成
最近三年，公司营业收入的构成情况如下：单位：万元
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公司的营业收入主要来自于房地产销售，除房地产开发和销售外，公司坚持发展多元化布局，开展商业地产出租业务以及提供物业管理服务。
（1）房地产销售
2013年度、2014年度和2015年度，公司房地产销售收入分别为472,594.01万元、462,212.99万元和484,824.80万元，属于公司营业收入主要来源。
2013年，公司房地产销售收入较上年度增加100,110万元，增幅达26.88%。主要原因为2013年房地产市场行情较好，公司把握机遇积极开拓市场，顺利完成对客户的交房工作，导致房地产销售收入大幅上涨。
2014年，公司房地产销售收入较上年度减少10,381万元，降幅为2.20%。主要原因系2014年国内房地产市场较为低迷，公司积极实施策略化销售政策，基本保持了2013年销售水平。
2015年，公司房地产销售收入为484,824.80万元，较上年度增加22,611.81万元，增长幅度为4.89%。
（2）租金收入
2013年度、2014年度和2015年度，公司租金收入分别为14,136万元、15,979万元和16,008万元，最近三年呈逐年上升趋势。公司租金收入主要来自于自持商业租金。
（3）物业管理收入
2013年度、2014年度和2015年度，公司物业管理收入分别为5,688万元、9,786万元和11,594万元，最近三年呈逐年上升趋势。公司物业管理收入主要来自于收取业主管理费。
（三）发行人土地储备情况
截至2015年12月31日，发行人土地储备情况如下：
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注：所获取的上海浦东新区康桥镇20街坊4/59丘地块分期开发，截至报告期末剩余创研智造三期北项目未开发。（四）主要客户和主要供应商情况
1、主要客户情况
公司房地产业务以普通商品住宅开发为主，主力客户群为个人购房。因此，主要客户的销售额占全年销售额的比例较低。最近三年，公司房地产业务对前5名客户销售收入及占公司房地产业务收入比例情况如下：
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公司的董事、监事、高级管理人员，及主要关联方和持有公司5%以上股份的股东未在上述客户中占有权益。
最近三年，公司不存在向单个客户的销售比例超过同类业务的50%或严重依赖于少数客户的情形。
2、主要供应商情况
房地产项目所需的原材料主要是建筑材料及设备，包括钢材、水泥、墙体材料、电梯、电气设备等。最近三年，公司对前5名供应商采购金额及占成本的比例情况如下：
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公司的董事、监事、高级管理人员，及主要关联方和持有公司5%以上股份的股东未在上述供应商中占有权益。
最近三年公司不存在向单个供应商的采购比例超过同类业务的50%或严重依赖于少数供应商的情形。
（五）公司的竞争优势
公司成立后高速发展，是国内知名地产商之一，具有以下竞争优势：
1、发展迅猛且认知度高的中国房地产开发商
公司以开发中国住宅及商用物业为业务重心，屡获殊荣，自2010年以来，公司连续5年进入由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构组织评选出的中国房地产百强企业、百强之星等多项榜单。其中，2013年至2015年连续三年获得：中国房地产百强企业60强、商业地产优秀企业10强、中国房地产开发企业成长速度10强。成都奥克斯财富广场则名列“2012年中国商用物业十大城市综合体”之一。
2、有能力开发多元物业以应付不同市场需求
发行人一方面开发高层住宅楼宇、联排住宅、办公大楼以及城市综合体等多元化物业，与此同时，根据不同市场情况以及客户类型定制产品，以尽量为旗下物业促销。南昌地方居民的可支配收入水平普遍低于宁波，发行人进入南昌市场初期选择开发售价较低而面积较小的物业，因此才能于2010年在政府对住宅物业市场实施调控之下仍可使盛世经典一期在所有南昌住宅物业销售中位列第三。
3、注重精细化项目管理
发行人注重项目精细化管理，强调严谨分工、有效节流以及因时制宜的业务运营，此乃源自多名董事及主要管理层的制造业背景。凭藉有关背景，发行人致力于高效如一地生产优质产品，同时于物业开发的各个阶段持续进行检讨，评估及奉行节流。透过持续分析发行人的成本构架及密切监控其自身的开发过程，有效地控制其建筑成本。公司的精细化项目管理亦有助其制定有效的销售及营销策略，以迎合市况不断转变的不同项目及客户。
4、已于高增长的二、三线城市建立据点
发行人致力于开发高增长潜力的二、三线城市，包括部分省会城市。近年来，经济强劲增长以及城镇化迅速扩展，带动了二、三线城市居民的可支配收入上升，并大幅度推动二、三线城市的物业开发及投资。发行人绝大部分的项目均位于宁波、成都、长沙、天津及南昌等高增长的二、三线城市。这些城市的可持续需求对发行人保持物业销售及收益的稳定增长有极大帮助。截至2015年6月30日，发行人于宁波、上海、南昌、成都、天津、青岛、杭州及长沙等城市有总建筑面积为216万平方米的已竣工项目，并有11个总建筑面积为317万平方米的项目处于不同发展阶段。
5、管理层团队执行能力出色，经验丰富
发行人的管理制度由高级管理层团队执行，高级管理层在房地产行业平均拥有14年经验，具备丰富的规划及业务管理专业知识。公司多为高级管理层均具有与中国知名商用物业开发商合作的过往经验。此外，公司的部分董事及主要管理人员在加入公司前曾在制造业工作多年，在成本管理方面的专业知识及经验丰富，有助于公司的物业开发、业务发展。近年来，公司一方面保持核心管理层团队的稳定性，另一方面，聘用多名行业背景及专业知识深厚的行政人员以支持业务增长。公司管理层优势亦体现在公司各部门之间在物业开发过程中的紧密合作，此合作关系使公司能够迅速带动不同部门的积极性，并充分利用集体智慧及经验。
6、受惠于与知名合作伴的紧密合作关系
发行人一直与贝尔高林、北京中建建筑设计院及中国建筑上海设计研究院在开发物业项目方面紧密合作。并且大部分外聘的总承包商持有房屋建筑工程施工总承包特级或房屋建筑施工总承包一级资质。发行人与知名的国内、国际设计公司以及优质的承包商的合作加强了其提供达到国际标准的优质产品及服务以及与竞争对手进行竞争的能力。
八、内部管理制度的建立和运行情况
（一）发行人治理结构
公司已经按照《公司法》等法律法规的相关要求，建立了包括董事会、监事和高级管理人员在内的健全有效的法人治理结构。其中，由于公司是一人有限公司，股东决议以股东决定的形式出具；董事会由3名董事组成，对公司股东负责，以公司利益最大化为行为准则；公司设2名监事，依照法律规定的职责、权限对公司运行状况实施监督，依法维护公司和公司全体股东的合法权益，对股东负责并报告工作。高级管理人员包括总裁、总裁助理、成本总经理、财务总经理、规划设计总经理，总裁负责主持公司全面日常经营、管理工作，其他人员协助总裁工作，分工负责、各司其职。
（二）内部管理制度的建立及运行情况
1、总体情况
公司规范企业管理，贯彻《公司法》、《会计法》等相关法律法规，提高经营活动的经济性、效率性和效果性，保证资产安全及财务报告的真实性、可靠性和决策有用性，增强法律法规和政策的遵循性，以公司章程、现行各项管理制度和生产经营活动实际为基础，结合内部控制在现代企业中的应用现状，制定了相应的内部控制制度，为生产、经营、财务、监督检查、对外投资等各方面工作建立统一的内部管理原则、风险评估框架和业务流程控制体系。公司设立了专门负责监督检查的审计部门，设置了独立于财务部等其他运营部门的审计专职工作人员，进一步完善了公司的治理结构。
2、重要内控制度
（1）财务管理制度
公司为规范内部财务行为，促进生产经营活动的顺利进行，加强财务管理和经济核算，根据国家相关会计制度，结合公司实际情况，制定财务管理制度。制度适用于公司总部，全资子公司、控股子公司参照执行。制度从公司内部财务管理的基础工作、流动性资产的管理、费用管理、营业收入、利润及利润分配的管理、资产减值准备计提与财务核销、会计档案管理及会计工作交接管理等几个方面对公司财务进行规范。
（2）资金管理制度
公司规范和强化资金计划管理和融资管理，制定资金管理制度，从公司层面协调公司及所有属下公司的融资计划管理与考核、资金筹措管理、贷后管理及资金平衡管理等工作，制定了以资金中心为核心的内部资金调动审批流程和融资计划制定方针，并对各级资金调度管理制定了严格的问责制度，保障公司整体资金回笼与融资计划的稳定运行。
（3）采购管理制度
公司根据业务需要与质量管理原则，制定采购管理制度，总公司、子公司及各地区分公司所需的各类物资由总部统一询价供应。公司对产品采购的选购、定购、验收环节分别制定了严格的工作原则，每次产品选购须邀请多家供应商参与报价，并以质量最优、服务最好、价格最低作为选定原则。公司规定产品验收需各部门多方共同参与，并对假冒伪劣产品供应商采取一票否决制，自源头保证产品质量。
（4）投资管理制度
公司总部投资项目及各地区分子公司的房地产新项目投资的论证、谈判、决策、方案制定及相关合同的履行、维权取证由公司总部统一管理监督。公司制定了项目投资申报流程，立项时需向总部提交评价因素汇总、项目指标评测、利润测算等审批材料。总部通过立项材料，会同相关部门进行独立调研后，报相关部门与公司领导召开专题联席会议进行审批。项目投资计划通过后，由公司管理及监察中心与营销中心对投资项目进行定期与不定期考核。
（5）产品标准化与质量控制制度
公司总部制定标准化技术指引，要求各地区分公司统一贯彻施行，并向各地区分公司提供专业指导和技术支持；总部设计和维护项目建设评估系统，并要求地区分公司提交月度计划及每周工程进度报告，收集及分析各地区分公司的施工进度及质量情况，就在建项目进行计划考核；总部派驻专人现场监督项目的建设，并组织专业人员及工程师不定期前往项目工地监督各个项目的整体建筑工程。各地区分公司在总部的严格监督下，根据统一规范负责指定项目施工的现场管理。公司与建筑公司订立的建筑合同一般包括有关建设项目质量及按时完工的保证，公司的建设管理部门密切监督建设过程中的质量、建设进度及成本控制。此外，公司还通过全面的自有物业管理及设立专门的售后服务部门保证产品质量的持续性。
（6）风险控制与问责管理制度
公司通过制定严格的劳动纪律制度、安全生产制度、质量监管制度、失职问责制度，并对生产、销售、服务的每一环节贯彻标准化运作原则，加强劳动保护，确保安全生产，强化工程质量，形成了定期、不同级别的安全巡视制度，对安全隐患问题做好文字记录，并限期整改完毕，对每项问题的整改进行事后核验，配备专职安全人员，避免各种原因造成人身伤害和财产损失。公司对各部门及下属各级机构制定严格的失职问责标准，每月末由各单位申报《失职问责汇总表》，由公司董事会及高级管理层会议审批通过后归档备案。
（7）内部审计制度
公司根据《中华人民共和国审计法》和国家有关内部审计工作的规定，结合公司实际，制定内部审计制度。制度明确财务审计部是公司实施经济监督的部门，依照国家法律、法规和政策，以及公司的规章、制度，对指定审计的单位及部门的财务收支和经济效益进行审计监督、评价，独立行使审计监督权，同时接受国家审计机关对审计业务的指导和监督。内部审计的内容包括被审计单位的资产负债情况、财务收支情况、内部控制执行和财务制度建设情况等。财务审计部对董事会负责，并在其直接领导下独立行使职权，不受其他部门或个人的干涉。公司监事在认为有必要时可委托财务审计部对公司进行审计检查。
（8）分支机构管理制度
公司通过派出董事、监事及高管加强对子公司与分支机构管理决策的参与，加强股东权利的行使，通过要求全资及控股子公司及时报送董事会决议、股东决定/股东会决议等重要文件，定期上报财务报表等措施，对其进行动态监控和经营情况分析。子公司与分支机构资金调度、集中采购由公司总部统一管理，投资决策、工程计划、营销计划、工程结算、日常用品采购等日常经营工作由分支机构上报公司总部相关部门审批后，由子公司及分支机构在公司运营制度划定的标准范围内实施。公司总部成立监察室，对各部门及分支机构的日常经营管理及廉政状况实施监察，完善公司各级单位的管理运营状况。在产品开发与运营等方面，公司总部亦制定标准化操作指引，各地区分公司需统一贯彻施行。
总体而言，公司制定了较为健全的内部管理机制，财务内控制度规范，有利于保证公司内各部门、各子公司的高质量运转，为公司进一步发展奠定了良好的基础。
（三）最近三年内违法违规情况
公司最近三年内不存在重大违法违规及受处罚的情况。公司董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的规定。
九、关联方及关联交易情况
（一）关联交易原则及定价政策
公司关联方借款定价由双方参照市场价格协商确定。
公司与关联企业之间的业务往来按一般市场经营规则进行，与其他业务往来企业同等对待。本公司与关联企业之间不可避免的关联交易，遵照公平、公正的市场原则进行。本公司同关联方之间代购代销及提供其他劳务服务的价格，有国家定价的，适用国家定价，没有国家定价的，按市场价格确定，没有市场价格的，参照实际成本加合理费用原则由双方定价，对于某些无法按照“成本加费用”的原则确定价格的特殊服务，由双方协商定价。
公司在审议关联交易事项时，确保做到：符合国家法律法规及有关规定；详细了解交易标的真实状况；充分论证此项交易的合法性、合规性、必要性和可行性；根据充分的定价依据确定交易价格；公司与关联方之间的交易通过签订书面协议，明确交易价格和交易双方的权利义务及法律责任。每一经营年度的最后一个月内，经营中心将新年度各项关联交易执行的基准价格报董事会备案，并将上一年度关联交易价格的执行情况报告董事会，同时对关联交易的产品市场价格及成本变动情况进行跟踪。未经报备的不可避免的临时关联交易及较为重大的关联交易的定价原则和价格在确定之前，需将有关定价依据报董事会审核通过后方可实施。
（二）关联方关系
1、本公司的子公司情况
关于发行人子公司情况详见本募集说明书“第五节、三、（二）发行人的重要权益投资情况”。
2、其他关联方关系
■
（三） 报告期内关联交易情况
1、购销商品、提供和接受劳务的关联方交易
（1）采购商品/接受劳务情况表：单位：万元
■
上述交易参考市场公允价格，按照公司关于关联交易的相关规定执行。
（2）出售商品/提供劳务情况表：
单位：万元
■
上述交易参考市场公允价格，按照公司关于关联交易的相关规定执行。
2、其他关联方交易单位：万元
■
上述交易参考市场公允价格，按照公司关于关联交易的相关规定执行。
3、2015年末公司与关联方债权债务往来余额单位：万元
■
泽众从建材系公司关联方，成立于2012年2月16日，由泽凯有限公司独家出资，注册资本5000万美金，主营建筑材料、装饰装修材料、金属材料、机械设备的批发等等，法定代表人徐幼娟，住所鄞州工业园区(姜山镇新张俞村)，为增值税一般纳税人。
报告期内，公司出现大额关联交易，主要系公司加强资金使用效率所致，当宁波奥克斯旗下各项目子公司存在闲置资金时，将该部分资金主要向泽众建材归集，宁波奥克斯旗下各项目子公司需要资金时，再由泽众建材向各子公司进行分配。总体来讲，发行性不存在大额资金被关联方占用情形。
公司就关联方之间资金拆借事项制定了《宁波奥克斯置业有限公司资金拆借管理办法》。
资金拆借的决策及审批程序如下：
“在不违反《公司法》规定的范围内，考虑到与奥克斯地产集团有限公司（开曼）间资金统筹及临时调配情况，允许一定程度的资金拆借，具体拆借审批流程及授权、拆借金额与期限，必须符合下述要求：
（1）由资金需求公司提出申请，单笔金额10亿元以下（含10亿元）且月度累计单方金额不超过30亿元，由本集团财务总监负责审批；单笔金额大于10亿元，或月度累计单方金额超过30亿元部分，由奥克斯地产集团有限公司（开曼）财务总监审批。
（2）以上资金拆借，以短期拆借为主，随借随还，非特殊情况不得超过一个会计年度。每季度终了，本集团主动与奥克斯地产集团有限公司（开曼）相关公司间就资金拆借进行清理，对于本集团下子公司与奥克斯地产集团有限公司（开曼）下子公司间同时存在拆入拆出、金额相同可抵消的，由相关公司间签署债权债务转让协议或以现金同时归还。”
资金拆借的期限和定价机制安排：
“本集团资金拆借以“随借随还，不计利息”为原则，但保留后续收取或支付利息的权利与义务。对于短期的资金拆借，本集团不考虑相关利息。”
资金拆借的还款安排为：
“本集团资金拆借拆出方可随时要求拆入方归还拆借资金，由拆出方提出申请，由集团财务总监审批后，拆入方必须无条件立即归还。特殊情况下拆入方资金紧张可向集团内关联公司申请拆入后归还，该笔资金拆入的审批流程及权限同集团内资金拆借。同时，在统筹管理的情况下，如本集团资金系统发现资金拆入方资金充裕且足够归还资金拆出方的，本集团可以随时调配相关资金归还资金拆出方而不需征得拆入方同意。”
公司以往年度非经营性往来或资金拆借主要基于公司与集团关联公司间资金周转的需要而临时占用，随着公司开发建设进度的推进，公司后期具有充足的现金流，能够独立运营公司目前及后期的开发建设项目；同时，公司也将避免对关联方的资金拆出。对所有非经营性往来或资金拆借，公司将严格按照上海证券交易所及债权持有者会议规则要求等相关程序执行。
公司已就非经营性往来占款或资金拆借事项作出如下承诺：
“宁波奥克斯置业有限公司承诺在债券存续期内尽量避免发生新增非经营性往来占款或资金拆借事项，如确有必要发生，公司将按照管理制度履行决策程序，并对重大事项按照相关法律法规规定履行信息披露义务。”
在募集资金使用方面，公司做出如下承诺：“将严格按照募集说明书所载明之使用用途使用募集资金，不非法挪用募集资金，并接受债权受托管理人监督，尊重债权持有人会议规则，严格遵守《公司法》、《证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》对公司债券募集资金使用的相关规定，并接受《资金账户监管协议》约束。”
（四）发行人为关联方提供担保情形
截至2015年12月31日，公司为关联方泽众建材和三星科技分别担保10,000万元和15,000万元，其中为泽众建材担保起始日为2012年9月28日，到期日为2017年9月28日，为三星科技担保起始日为2015年9月17日，到期日为2016年9月17日。
（五）发行人资金被关联方违规占用情形
报告期内，本公司不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用的情形。
十、发行人执行国务院房地产调控政策规定的情况
（一）关于是否涉及闲置土地
根据发行人提供的文件资料及书面说明，并经律师及主承销商查询国土资源部网站，报告期内，发行人及下属公司列入核查范围的住宅房地产开发项目，不存在因闲置土地的违法违规行为受到国土资源部门行政处罚的情况，截至本募集说明书签署日，亦不存在因闲置土地的违法违规行为正在被国土资源部门（立案）调查的情况。
（二）关于是否涉及炒地行为
根据发行人提供的文件资料及书面说明，并经律师及主承销商核查，报告期内，发行人及下属公司不存在将开发建设投资未达到项目总投资25%以上（不含土地价款）的住宅房地产开发项目对外转出的行为。
根据发行人提供的文件资料及书面说明，并经律师及主承销商核查国土资源部网站，报告期内，发行人及下属公司不存在因炒地的违法违规行为受到国土资源部门行政处罚的情况。
（三）关于是否涉及捂盘惜售、哄抬房价行为
根据发行人提供的文件资料及书面说明，并经律师及主承销商核查，发行人及下属公司报告期内取得预售许可证具备销售条件的商品住房项目，不存在因涉及捂盘惜售、哄抬房价行为受到住建部门行政处罚的情况。
（四）结论意见
综上所述，发行人及下属公司报告期内列入核查范围的住宅房地产开发项目，不存在因闲置土地、炒地的违法违规行为受到国土资源部门行政处罚的情况，截至本募集说明书签署日，亦不存在因闲置土地、炒地的违法违规行为正在被国土资源部门（立案）调查的情况；发行人及下属公司报告期内取得预售许可证具备销售条件的商品住房项目，不存在因捂盘惜售或哄抬房价的违法违规行为受到住建部门行政处罚的情况。
第四节 财务会计信息
本节的财务会计信息及有关分析反映了本公司最近三年的的财务状况、经营成果和现金流量。
德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）对本公司2013年度、2014年度及2015年度的财务报表进行了审计，并分别出具了德师报（审）字(15)第S0213号无保留意见的特殊目的审计报告和德师报(审)字(16)第S0230号无保留意见的特殊目的审计报告。本节中出现的2013年度、2014年度及2015年度财务会计信息均来源于本公司2013年度、2014年度及2015年度经审计的财务报告。
除非特别说明，本募集说明书所涉及的2013年度、2014年度及2015年度的财务数据表述口径均为本公司合并报表口径。
本节仅就公司重要会计科目和财务指标变动情况进行分析，建议进一步参阅本公司各年度经审计的财务报表以了解详细情况。
一、发行人最近三年的财务报表
（一）合并资产负债表单位：万元
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（二）合并利润表单位：万元
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（三）合并现金流量表单位：万元
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（四）母公司资产负债表单位：万元
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（五）母公司利润表单位：万元
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（六）母公司现金流量表单位： 万元
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二、合并报表范围的变化情况
（一）2013年合并财务报表范围变动情况
2013年公司新纳入合并范围的子公司4家，无不再纳入合并范围的子公司，具体情况如下：
■
（二）2014年合并财务报表范围变动情况
2014年公司新纳入合并范围的子公司4家，无不再纳入合并范围的子公司，具体情况如下：
■
（三）2015年合并财务报表范围变动情况
2015年公司新纳入合并范围的子公司1家，无不再纳入合并范围的子公司，具体情况如下：
■
三、发行人最近三年主要财务指标
（一）发行人最近三年主要财务指标
■
（二）上述财务指标的主要计算方法
上述指标均依据合并报表口径计算，各指标的具体计算公式如下：
流动比率＝流动资产/流动负债
速动比率＝（流动资产－存货）/流动负债
资产负债率＝总负债/总资产
EBITDA=利润总额＋计入财务费用的利息支出＋当期营业成本包含的资本化利息＋折旧＋摊销（无形资产摊销＋长期待摊费用摊销）
EBITDA利息保障倍数=EBITDA/利息支出＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出＋资本化利息）
销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
销售净利率=净利润/营业收入
应收账款周转率＝营业收入/应收账款平均余额
存货周转率＝营业成本/存货平均余额
净资产收益率=净利润/[（期初所有者权益+期末所有者权益）/2]×100%
如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算。
四、管理层讨论与分析
本公司管理层结合公司最近三年的财务资料，对公司的财务状况、盈利能力、现金流量、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了重点讨论与分析。
自2010年以来，公司连续5年进入由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构组织评选出的中国房地产百强企业、百强之星等多项榜单。其中，2013年至2015年连续三年获得中国房地产百强企业60强、商业地产优秀企业10强、中国房地产开发企业成长速度10强等荣誉称号。
报告期内，公司主营业务持续稳定增长，资产质量良好，盈利能力较强，财务安全性较高。
（一）资产分析
报告期内各期末，公司资产的总体构成情况如下：单位：万元
■
最近三年各期末，公司流动资产分别为1,401,716万元、1,938,602万元和1,680,240万元；非流动资产分别为397,242万元、431,389万元和507,333万元；资产总额分别为1,798,958万元、2,369,990万元和2,187,573万元。公司业务规模不断扩大带动存货、投资性房地产等科目持续增长，进而带动流动资产和资产总额的不断增长。
最近三年各期末，公司流动资产主要包括货币资金、预付款项、其他应收款和存货等，非流动资产主要包括投资性房地产和固定资产等，公司资产结构较为稳定，流动资产占比较高，报告期内各期末流动资产占资产总额的比重均为80%左右，公司的资产结构与房地产行业的业务特点相匹配。
最近三年各期末，公司主要资产的构成情况如下：单位：万元
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（二）负债分析
最近三年各期末，公司负债的总体构成情况如下：单位：万元
■
最近三年各期末，公司负债总额分别为1,430,510万元、1,952,469万元和1,713,900万元，负债总额的变动趋势与资产总额的变动趋势一致。报告期内各期末，公司流动负债分别为919,761万元、1,262,196万元和1,397,551万元，占负债总额的比重分别为64.30%、64.65%和81.54%；非流动负债分别为510,749万元、690,273万元和316,349万元，占负债总额的比重分别为35.70%、35.35%和18.46%；公司负债结构中流动负债占比较高，非流动负债占比较低，符合房地产开发企业的一般特点。报告期内，公司采取积极的经营策略，充分利用财务杠杆拓展业。公司不断拓宽融资渠道，通过银行借款、信托等多元化断拓宽融资渠道支持业务的高速增长。
最近三年各期末，公司负债的主要构成情况如下：单位：万元
■
（三）偿债能力分析
报告期内各期，公司偿债能力主要指标见下表：
■
报告期内各期，公司采取积极的经营策略，充分利用财务杠杆拓展业务，适当加大了长期债务的融资比例，不断优化并匹配长期债务的融资周与房地产开发项目的建设周期。
最近三年各期末，公司流动比率分别为1.52、1.54和1.21，速动比率分别为0.69、0.50和0.23，资产负债率分别为79.52%、82.38%和78.29%；最近三年，公司EBIT利息保障倍数分别为3.94、1.58和2.04，2015年，公司利息保障倍数较低，主要原因为：（一）公司负债金额较高，利息支出随之增加，（二）2015年，公司因交付房屋数量较少，成本结转有限，导致利息资本化部分滞留在存货，综上导致公司2015年利息保障倍数偏低，随着公司现有商品房的不断销售，利息保障倍数将得到极大改善。流动比率方面，报告期内流动资产能够完全覆盖流动负债，短期偿债能力较强；资产负债率波动处于合理范围，主要由于公司为保证发展积极拓展业务，通过债务融资方式筹集发展所需资金，截至2015年12月31日，资产负债率较上年末有所下降。总体来讲，公司资产负债结构基本保持稳定，在房地长行业中偿债能力较强，财务安全系数较高。
（四）盈利能力分析
报告期内各期，公司利润表主要项目如下：单位：万元
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2013年度、2014年度和2015年度，公司营业收入分别为492,671.34万元、488,223.32万元和512,671.69万元，营业成本分别为311,603.35万元、331,792.21和360,709.19万元，随着营业收入变化而变化；公司销售费用和管理费用逐年增长，财务费用亦随着融资规模的扩大而大幅增长。
1、营业收入
最近三年，公司营业收入的构成情况如下：单位：万元
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公司的营业收入主要来自于房地产销售，除房地产开发和销售外，公司坚持发展多元化布局，开展商业地产出租业务以及提供物业管理服务。
2、营业毛利及毛利率
最近三年，公司营业毛利按照产品构成情况如下：单位：万元
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2013年度、2014年度和2015年度，公司房地产销售毛利分别为1163,589万元、134,111万元和128,863万元，毛利率分别为34.62%、29.02%和26.58%；租金毛利分别为14,098万元、15,958万元和15,676万元，毛利率分别为99.74%、99.87%和97.92%；物业管理毛利分别为3,127万元、6,117万元和7,180万元，毛利率分别为54.98%、62.51%和61.92%。
报告期内，虽然房地产行业受宏观调控政策、土地价格、原材料成本和人工成本上升以及供需关系变化的影响，导致行业毛利率出现下滑情形，但公司房地产销售毛利率近三年内基本稳定，保持在30%左右，主要得益于公司良好的成本管理能力，在规划设计、材料使用、工程招标等环节执行标准化管理，有效的控制项目建设周期、减少额外损耗；在材料采购方面，公司基本实行由公司总部统一招标采购，增强议价能力，降低采购成本；此外，公司所布局城市主要为核心二三线城市，人口呈净流入状态，所售商品房价格较为坚挺，综上致使公司在报告期内保持了相对稳定的毛利率。
报告期内，公司营业毛利按照业务板块构成情况如下：单位：万元
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报告期内，公司毛利主要来源于住宅、商业和写字楼，占房地产销售毛利比重分别为97.38%、93.68%和96.62%，商业和写字楼毛利率较高。商业板块毛利主要由公司所销售住宅首层沿街商铺和独立商铺构成，由于商铺具有较高商业价值，故平均销售价格相对住宅存在一定溢价，在成本构成差异较小的前提下，致使商业板块毛利率相对较高；公司销售写字楼目前仅有上海翔名之项目，由于其商业价值的存在，售价比普通住宅较高，同时由于上海翔名地处上海，近几年土地升值较大，故写字楼的毛利率较高。
报告期内，公司住宅板块毛利率分别为25.55%、13.01%和37.65%，波动率较大。2013年和2014年毛利率较低，主要原因为：2013年和2014年公司收入主要来自天津盛世家园和盛世郦园两个项目，由于天津项目系公司首次进入北方市场所开发，成本估算不足，进而导致毛利率偏低，随着项目的交付，2015年，公司住宅板块毛利率恢复至正常水平。车位板块，公司2013年毛利率为-16.59%，主要系公司以低于成本的价格进行促销所致。
3、期间费用
最近三年，公司期间费用的构成情况如下：单位：万元
■
报告期内，公司销售费用、管理费用和财务费用随着经营规模的不断扩大而增长。
公司销售费用主要包括广告促销费、销售代理费及佣金等。报告期内，公司为开拓潜力市场并巩固现有市场，在广告及相关促销方面投入较大， 2013年度、2014年度和 2015年度，公司广告促销费分别为6,908.62万元、6,981.87万元和9,610.31万元，占当期销售费用50%左右。销售代理费及佣金系房产销售过程向房地产中介支付代理费所致。
公司管理费用主要包括职工薪酬、税金、折旧摊销、办公费等。2015年，公司管理费用为21,745.22万元，较上年度增加1,481.48万元，增幅达7.31%，占营业收入的比重由2014年的4.15%增加至2015年的4.24%，变动幅度较小。
公司财务费用主要为利息支出及支付给银行、信托等金融机构的财务顾问费用。2013年度、2014年度和2015年度，公司财务费用分别为7,120.13万元、15,866.33万元和8,889.66万元，占营业收入的比重分别为1.39%、3.25%和1.80%，呈逐年上升趋势，主要原因为公司为积极拓展业务，合理利用财务杠杆，以长期借款方式融资规模逐年增加，仅有部分利息支出予以资本化，导致公司财务费用在报告期略有上升。
2015年，公司销售费用、管理费用和财务费用占当期营业收入比重较2014年度下降，主要系公司加大费用管控所致。
4、公允价值变动损益
2013年度、2014年度和2015年度，公司公允价值变动损益分别为11,429.51万元、19,107.74万元和20,012.51万元，构成情况如下所示：
单位：万元
■
报告期内各期，公司公允价值变动损益主要来自投资性房地产的公允价值变动，以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动。
公司投资性房地产主要为自持商业物业，公司以公允价值对投资性房地产进行后续计量，公司在开发商业物面积及已完工的自持商业物面积逐年增长，同时商业物业公允价值续上升导致投资性房地产的公允价值变动收益持续上升。其中2012年，公司投资性房地产公允价值变动88,194.86万元，系公司对投资性房地产计量方式由成本模式转变为公允价值模式，进行追溯调整所致。
（五）现金流量分析
单位：万元
■
（1）经营性活动产生的现金流量分析
2013年度、2014年度和2015年度，公司经营性活动现金流入分别为1,002,603.19万元、944,943.50万元和701,852.95万元，经营性活动现金流出分别为999,772.31万元、1,317,873.91万元和461,051.18万元，经营活动产生的现金流量净额分别为2,830.88万元、-372,930.41万元和240,801.77万元。2014年，公司经营活动产生的现金流量金额大幅下降，主要原因为：公司受当年房地产市场行情低迷影响，加之公司适时调整销售策略，导致销售商品、提供劳务收到的现金交上年度减少95,721.17万元；此外，公司为积极布局市场，投资规模较大的房地产项目开工建设，比如钟山府、长沙奥克斯缤纷广场、未来科技城等，导致存货较上年度增加540,173.30万元，对应购买商品、接受劳务支付的现金交上年度增加260,358.93万元，综上，致使公司2014年度经营活动产生的现金流量净额大幅下降。2015年，公司经营活动现金流量净额为240,801.77万元，主要原因系公司2015年受房地产行情回暖影响，公司预收款较上年末增加所致。
2013年至2015年，公司经营活动现金流量表中收到其他与经营活动有关的现金和支付其他与经营活动有关的现金金额较高，主要系公司与关联方资金往来所致。
（2）投资性活动产生的现金流量分析
2013年度、2014年度和2015年度，公司投资性活动产生的现金流量净额分别为-112,658.22万元、-200,708.72万元和185,070.27万元。报告期内，公司投资性活动现金流量净额为负，主要原因系公司对投资性房地产进行投资以及对关联方资金拆出所致。
（3）筹资性活动产生的现金流量分析
2013年度、2014年度和2015年度，公司筹资性活动产生的现金流量净额分别为207,407.62万元、493,965.74万元和-437,120.02万元，公司充分利用财务杠杆支撑公司快速发展，公司不断拓宽融资渠道，加大了银行贷款与信托融资的规模，因此取得借款产生的现金流入不断增长，导致筹资活动产生的量净额为较高。报告期内公司具有良好的融资能力，筹资活动产生的现金流量净额一致保持在较高水平。
第五节 募集资金运用
一、公司债券募集资金数额
根据《公司债券发行与交易管理办法》的相关规定，结合公司财务状况及未来资金需求，经公司董事会审议通过，并经公司股东批准，公司向中国证监会申请发行不超过10亿元的公司债券。
二、本次募集资金运用计划
在股东批准的用途范围内，本次债券募集资金中90,000万元拟用于偿还公司债务，优化债务结构；剩余募集资金10,000万元用于补充公司流动资金，改善公司资金状况。
（一）偿还银行借款
根据自身的经营状况及借款情况，本公司初步拟订了偿还金融机构贷款的计划，具体如下：
在股东批准的用途范围内，本次债券募集资金中90,000万元拟用于偿还公司短期债务，优化债务结构；剩余募集资金10,000万元用于补充公司流动资金，改善公司资金状况。
公司拟偿还的银行借款明细如下：
单位：万元
■
因本次债券的审批和发行时间尚有一定不确定性，待本次债券发行完毕，募集资金到账后，本公司将根据本次债券募集资金的实际到位时间和公司债务结构调整及资金使用需要，对具体偿还计划进行调整。
（二）补充流动资金
本次公司债券募集资金除用于偿还部分金融机构贷款外，剩余10,000万元的募集资金将用于补充公司流动资金，改善公司资金状况。
近三年奥克斯置业经营稳健，2013年、2014年及2015年公司营业收入分别为49.27亿元、48.82亿元和51.27亿元，归属于母公司所有者的净利润分别为5.71亿元、4.91亿元和5.62亿元，未来公司仍将保持发展的态势。为缓解公司营运资金压力，保障公司长期发展，公司将充分利用本次募集资金，在房地产领域加大投入，确保公司领先行业地位。
三、本次债券募集资金专项账户的管理安排
（一）募集资金的存放
为方便募集资金的管理、使用及对使用情况进行监督，公司与监管银行签订了《资金账户监管协议》，并在资金监管人处设立了募集资金使用专项账户。资金监管人将对专项账户内资金使用进行监督管理，对未按照募集说明书约定使用募集资金的情况拒绝发行人的划款指令。
（二）偿债资金的归集
发行人应按债券还本付息的有关要求，在本次债券当期付息日和/或本金兑付日前5个工作日将还本付息的资金及时划付至资金账户，以保证账户资金不少于债券当期还本付息金额。
若债券当期付息日和/或本金兑付日前5个工作日，资金账户资金少于债券当期还本付息金额时，监管银行应敦促发行人立刻划拨足额资金，并不迟于当日通知债券的债权代理人。
（三）资金账户资金的还本付息及提取
除募集资金外，资金账户资金优先用于债券还本付息。监管银行应在每次还本付息日前1个月内，对资金账户中当期还本付息金额以内部分的资金予以冻结，专项用于债券还本付息。在债券还本付息期间，经发行人书面申请，监管银行同意，该部分冻结资金划至债券托管机构用于付息。每次还本付息日前1个月内，对资金账户中超出当期还本付息金额部分资金，发行人书面申请经监管银行确认后提取。
四、募集资金运用对发行人财务状况的影响
（一）对发行人资产负债结构的影响
以2015年12月31日公司财务数据为基准，假设本次债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，公司合并财务报表资产负债率将由发行前的78.35%增至发行后的78.39%。资产负债率虽有所增加，但增加的幅度较小，对发行人的资产负债结构不造成实质影响，公司的资产负债率仍保持在合理范围之内。
（二）对于发行人短期偿债能力的影响
以2015年12月31日公司财务数据为基准，本次债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，公司合并报表流动比率将由本次发行前的1.21增加至发行后的1.30，非流动负债占负债总额的比例由本次发行前的18.46%增加至24.55%，在一定程度上减轻了公司的短期偿债压力，债务结构得以改善。
（三）有利于拓宽公司融资渠道
近年来，公司资金需求随生产经营规模的扩大而不断增加，自有资金已难以完全满足当前经营发展的需要。本次公司债券发行是公司通过资本市场融资渠道募集资金，加强资产负债结构管理的重要举措之一，增强了公司的资金实力，拓展了公司的融资渠道，使公司进一步适应了行业和市场的发展趋势，将为公司的发展壮大以及业务扩张奠定良好的基础。
第六节 备查文件
一、备查文件目录
（一）发行人2012年、2013年和2014年财务报告及审计报告，发行人2015年度审计报告；
（二）光大证券股份有限公司出具的核查意见；
（三）北京市竞天公诚律师事务所出具的法律意见书；
（四）大公国际资信评估有限公司出具的信用评级报告及关于跟踪评级披露时间的说明；
（五）《宁波奥克斯置业有限公司公开发行2015年公司债券（面向合格投资者）债券受托管理协议》；
（六）《宁波奥克斯置业有限公司公开发行2015年公司债券（面向合格投资者）债券持有人会议规则》；
（七）中国证监会核准本次发行的其他文件。
二、备查文件查阅时间、地点、联系人
查阅时间：上午9：00—11：30 下午13：00—16：30
查阅地点：
（一）发行人：宁波奥克斯置业有限公司
联系地址：上海市浦东新区浦东南路1271号华融大厦26F
联系人：徐幼娟
联系电话：021-68591185
传真：021-68592145
（二）保荐人（主承销商）：光大证券股份有限公司
联系地址：上海市新闸路1508号11楼
联系人：王琛
联系电话：021-22169999
传真：021-22169284
互联网网址：http://www.ebscn.com/
此外，投资者可以自本次债券募集说明书公告之日起登录上交所网站（www.sse.com.cn）查询部分相关文件。
投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。
宁波奥克斯置业有限公司
2016年6月23日
