新城控股集团股份有限公司2016年半年度报告摘要
新城控股集团股份有限公司
2016年半年度报告摘要
公司代码：601155 公司简称：新城控股
一重要提示
１．１ 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
１．２ 公司简介
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二主要财务数据和股东情况
２．１公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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２．２前十名股东持股情况表
单位： 股
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２．３控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
三管理层讨论与分析
２０１６年上半年，房地产政策宽松趋稳，各类需求集中释放致使房地产市场整体处于量价齐升、高位盘整的状态，市场整体呈现供不应求的状态，库存去化周期进一步缩短。全国来看，２０１６年上半年中央楼市政策整体基调维稳宽松，支持和促进住房刚性需求和改善性需求释放，信贷、税收政策持续改善，力求加快全国库存去化速度。根据国家统计局公布的数据显示，截至２０１６年６月末，全国商品房待售面积７１，４１６万平方米，比５月末减少７５３万平方米。其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下；非重点城市待售面积减少量也逐月增多。地方上，因城施策，分类调控，对房价上涨过快城市进行政策收紧，如上海“沪九条”、苏州“苏十条”、南京“宁十条”等，从目前监测结果看，已产生一定效果。国家统计局数据表明，今年１－６月全国商品房销售面积６４，３０２万平方米，同比增幅较１－５月收窄５．３个百分点，全国商品房销售额４８，６８２亿元，１－６月同比增幅也较１－５月收窄８．６个百分点。热点城市多分布在东部地区，东部地区商品房销售面积、销售额占全国比重超过五成，所以销售面积及销售额增幅的收窄，跟东部地区收紧政策发挥作用有着直接的联系。
在各类宽松政策的叠加刺激之下，２０１６年上半年各大品牌房企业绩显著提升，全年销售目标完成率达较高水平。销售的持续回暖激发了房企增加土地储备的意愿，而当前融资环境的宽松也使得房企资金面得到了极大的改善，在此背景下，房企上半年拿地规模大幅增长，拿地重心开始向基本面较好的二线中心城市转移。此外，由于市场竞争的不断加剧，行业的整合成为趋势，项目开发频现大型房企间的“强强联合”。
２０１６年上半年公司在“融合发展，坚持质量增长；战略引领，重塑企业内核”的经营方针指导下，完成合同销售额２８０．４８亿，同比增长１３１％，完成全年年初制定的全年４００亿销售目标的７０％，根据克而瑞信息集团（ＣＲＩＣ）发布的《２０１６年上半年中国房地产企业销售ＴＯＰ１００》排行榜，公司上半年房地产合同销售金额在全国地产企业中排名第１９位，房地产合同销售面积在全国地产企业中排名第１３位，两项排名均稳步上升。报告期末，公司开业及在建的新城吾悦广场达到２４个，初具规模效应，已开业的吾悦广场共计实现客流４，０６８万人次，同比增长１０９．３７％，共计实现销售额１４７，５６９万元，同比增长６７．１％，商业运营收入达到２０，３４０万元，同比增长４９．２４％。同时，公司上半年完成新增土地储备２７４．８８万平方米，销售利润率、计划达成率及运营效率较去年同期显著提升。
在完成重大资产重组实现Ａ股上市后，公司于２０１６年３月９日公告《新城控股非公开发行Ａ股股票预案》，拟募集资金３８亿元用于房地产项目开发，本次非公开发行Ａ股股票的申请已于２０１６年７月１日获得中国证监会发行审核委员会审核通过；公司于２０１６年３月２９日完成了２０１６年公司债券（第一期）的非公开发行，实际发行规模为３０亿元，两个品种的票面利率分别为４．７６％和５．４４％，公司负债成本持续降低，债务结构进一步优化；公司于６月份推出了国内首个商业综合体ＲＥＩＴｓ项目，打通资本市场融资和商业地产投资退出渠道，开始试水商业地产轻资产运营模式；公司积极布局金融板块，与上海红星美凯龙投资有限公司、红豆集团有限公司等共同发起设立国峰人寿保险股份有限公司；公司与平安银行共同投资设立了１００亿规模的产业投资基金，可就房地产产业及相关领域进行投资。报告期内，公司顺势而为，进入高速发展的快车道，较好地完成了既定目标。
报告期内，公司荣列中国房地产业协会及中国房地产测评中心评选的“２０１６中国房地产上市公司创新能力５强”中第１位、“２０１６中国房地产上市公司Ａ股１０强”、“２０１６中国房地产开发企业发展潜力１０强”、“２０１６中国房地产上市公司创新能力５强”及“２０１６中国房地产上市公司综合实力２０强”；公司被中国房地产ＴＯＰ１０研究组评选为“２０１６沪深上市房地产公司财务稳健性ＴＯＰ１０”、“２０１６中国房地产百强企业－运营效率ＴＯＰ１０”及“２０１６中国房地产百强企业－成长性ＴＯＰ１０”。同时，公司被经济观察报评为“２０１６年度第十三届中国蓝筹地产”。
报告期末，公司共５４个子项目在建，总建筑面积达１，３１５．３３万平方米（含合作项目）。
报告期内，公司实现合同销售面积２６９．４０万平方米（含合作项目４６．４０万平方米），较上年同期增长１１２．１６％；实现合同销售金额２８０．４８亿元（含合作项目６１．９１亿），较上年同期增长１４４．３４％。报告期内，公司共１１个子项目实现竣工交付，竣工面积为１０３．７２万平方米。
截至报告期末，公司总资产８１７．９６亿元，归属于上市公司股东的净资产１２６．７５亿元。报告期内，公司实现结算面积９４．９７万平方米，实现结算金额９６．１７亿元。
公司实现营业收入９０．７２亿元，较上年同期增长３．９６％；实现归属于上市公司股东的净利润８．５２亿元，较上年同期增长８５．６７％。
３．１主营业务分析
３．１．１财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
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销售费用变动原因说明：签约收入增加导致销售费用增加。
财务费用变动原因说明：借款增加导致利息费用增加。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：签约收入增加导致经营收款增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期处置物业收回投资。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：２０１６年发行３０亿的公司债，导致筹资活动现金流入增加。
３．１．２其他
３．１．２．１公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
公司利润构成和利润来源主要来自于房地产开发业务，未发生重大变动。
３．１．２．２公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
公司分别于２０１６年３月８日及３月２５日召开了第一届董事会第十二次会议及２０１６年第一次临时股东大会，审议并通过了《关于＜新城控股集团股份有限公司２０１６年度非公开发行股票预案＞的议案》等相关议案。公司于２０１６年４月１日收到中国证监会出具的《中国证监会行政许可申请受理通知书》（１６０６５４号），中国证监会认为公司申请材料齐全，符合法定形式，决定受理；根据２０１６年４月１８日中国证监会下发的《中国证监会行政许可项目审查反馈意见通知书》（１６０６５４号），公司于２０１６年５月１３日召开第一届董事会第十四次会议审议通过了《关于调整公司非公开发行股票方案的议案》等相关议案，同日公告了《新城控股集团股份有限公司２０１６年度非公开发行股票预案（修订稿）》；２０１６年７月１日，中国证监会发行审核委员会审议通过了公司本次非公开发行股票事项。公司目前尚未收到中国证监会相关核准文件。
根据上交所《关于对新城控股集团股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》（上证函〔２０１５〕１７７８号），本公司获准面向合格投资者非公开发行总额不超过５０亿元的公司债券，采用分期发行方式，公司已于２０１５年１１月１１日发行了新城控股集团股份有限公司２０１５年非公开发行公司债券（第一期），实际发行规模为２０亿元。公司于２０１６年３月２９日发行“新城控股集团股份有限公司２０１６年非公开发行公司债券（第一期）”，本期债券实际发行规模为３０亿元，其中品种一实际发行规模为人民币１８．５亿元，票面利率为５．４４％；品种二实际发行规模为人民币１１．５亿元，票面利率为４．７６％。
３．１．２．３经营计划进展说明
下半年，“去库存”的基调不会变化，政策面总体仍将维持宽松格局，预计房价总体稳中有升，但仍将维持结构性上涨格局。部分非热点城市随着供求关系逆转，房价存在较大的上涨动力。而多数热点城市房价在上半年已经有了比较大的涨幅，下半年继续保持快速上升难度较大，但由于地价快速上升的支撑，热点城市房价下行空间不大，盘整后缓步上升是未来趋势。大部分三、四线城市供求矛盾仍较突出，高库存风险尚未解除，年内房价较难步入上行轨道，但跌幅将进一步收窄。去库存的源头在于控制新增供应，预计２０１６年下半年土地市场成交面积仍将继续下探，三四线土地供应仍将保持紧缩，热点城市地王涌现的频率或将有所放缓，但地价仍将维持在高位。
下半年，公司将密切跟踪房地产市场走势，在“地域聚焦、合纵连横、运营优先、产品升级”的战略指导下，贯彻“战略引领价值重塑，变革驱动组织再造”的经营思路，对企业、产品、存量资产价值进行延展和重塑，对于管控体系、人均效能、信息化进行创新变革，力争完成全年５２０亿元合同销售额这一目标。同时，公司将继续积极推进非公开发行Ａ股股票事宜，并研究如何建立人才与企业共同成长的长效机制，借助资本市场实现外延式增长，为２０２０年完成千亿销售的目标打下坚实基础。
根据公司２０１６年总体经营方针，公司２０１６下半年计划新开工项目２６个，新开工建筑面积４３８．０２万平方米，其中，住宅项目２５９．０１万平方米，商业综合体项目１７９．０１万平方米。公司计划竣工２０个，实现竣工面积３７２．２２万平方米，其中，住宅项目１０８．４９万平方米，商业综合体项目平方米２６３．７４万平方米。
３．２行业、产品或地区经营情况分析
３．２．１主营业务分行业、分产品情况
单位：元 币种：人民币
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３．２．２主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
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３．２．３房地产出租情况表
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３．３核心竞争力分析
２０１６年为新城战略元年，公司重新制定了未来五年的发展战略，详细规划了２０２０年千亿销售目标的实现路径，提出了“地域聚焦、合纵连横、运营优先、产品升级”这一全新的战略方针，在保持原有标准化开发程序及快速资产周转模式、产品组合多样化、完善的内部管理体系、丰富的商户资源及有效的整合能力、良好的品牌形象、优质的客户服务等竞争优势的同时，公司将着重提升土地获取能力、精细化管控能力、产品溢价能力。公司将继续探索对房地产价值链进行延展，通过房地产金融、养老地产等业务，向客户提供全生命周期的生活服务解决方案，使房屋销售的一次性收益逐步转向价值链中新业务的收益。
四涉及财务报告的相关事项
４．１与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
不适用
４．２报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影响。
不适用
４．３与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
不适用
４．４半年度财务报告已经审计，并被出具非标准审计报告的，董事会、监事会应当对涉及事项作出说明。
不适用
董事长：王振华
新城控股集团股份有限公司
２０１６年７月２９日
证券代码：６０１１５５证券简称：新城控股编号：２０１６－０７０
债券代码：１２２３１０ 债券简称：１３苏新城
债券代码：１３６０２１ 债券简称：１５新城０１
债券代码：１２５７４１ 债券简称：１５新城０２
债券代码：１３５０９３ 债券简称：１６新城０１
债券代码：１３５３５０ 债券简称：１６新城０２
新城控股集团股份有限公司
第一届董事会第十六次会议决议公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本公司第一届董事会第十六次会议于２０１６年７月２９日以通讯方式召开。会议应参加董事７名，实际参加董事７名，董事王振华、吕小平、王晓松、梁志诚和独立董事曹建新、陈文化、ＡｉｍｉｎＹａｎ参加会议。会议由董事长王振华先生主持。本次会议的召集、召开及表决程序符合《公司法》、相关法规及《公司章程》的规定。会议审议了如下议案：
一、董事会以７票同意、０ 票反对、０ 票弃权审议通过了《公司２０１６年半年度报告全文及摘要》；
详情请见公司同日于上海证券交易所网站（ｗｗｗ．ｓｓｅ．ｃｏｍ．ｃｎ）披露的《公司２０１６年半年度报告》。
二、董事会以３票同意、０ 票反对、０ 票弃权审议通过了审议《关于公司与关联方签订＜物业服务框架协议＞的议案》；
本议案关联董事回避表决。
详情请见公司同日于上海证券交易所网站（ｗｗｗ．ｓｓｅ．ｃｏｍ．ｃｎ）披露的《公司关于签订＜物业服务框架协议＞暨日常关联交易公告》。
三、董事会以７票同意、０票反对、０票弃权审议通过了《公司信息披露暂缓及豁免管理制度》；
制度全文请见公司同日于上海证券交易所网站（ｗｗｗ．ｓｓｅ．ｃｏｍ．ｃｎ）披露的《公司信息披露暂缓及豁免管理制度》。
四、董事会以７票同意、０票反对、０票弃权审议通过了《公司投资者投诉处理工作制度》。
特此公告。
新城控股集团股份有限公司
董事会
二〇一六年七月三十日
证券代码：６０１１５５证券简称：新城控股编号：２０１６－０７１
债券代码：１２２３１０ 债券简称：１３苏新城
债券代码：１３６０２１ 债券简称：１５新城０１
债券代码：１２５７４１ 债券简称：１５新城０２
债券代码：１３５０９３ 债券简称：１６新城０１
债券代码：１３５３５０ 债券简称：１６新城０２
新城控股集团股份有限公司
关于签订《物业服务框架协议》暨日常关联交易公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
●本事项在公司董事会审批权限内，无需提交股东大会审议
●本次日常关联交易属于公司正经经营活动所需，定价原则合理、公允，不影响公司的独立性，亦不会对关联方形成依赖
一、日常关联交易基本情况
（一）日常关联交易履行的审议程序
公司于２０１６年７月２９日召开第一届董事会第十六次会议，以３票同意、０票反对、０票弃权审议通过了《关于公司与关联方签订＜物业服务框架协议＞的议案》，关联董事王振华、吕小平、王晓松、梁志诚回避表决。
公司独立董事事前认可该交易，并发表独立意见认为：此次日常关联交易有利于公司有效利用西藏新城物业服务有限公司（以下简称“新城物业”）的物业服务优势，确保公司所开发房产的物业服务质量并保持其物业服务水平的一贯水准；交易额度预计合理；定价原则合理、公允，不存在损害公司利益的情况。董事会审议过程中关联董事回避表决，审议程序符合《公司法》、《公司章程》等相关法律法规及规章制度的规定。
公司董事会审计委员会认可该交易，并发表书面审核意见认为：此次日常关联交易为公司日常经营活动所需，有利于确保公司所开发房产的物业服务质量并保持其物业服务水平的一贯水准；交易额度是根据公司的经营开发计划合理预计；交易价格将综合考虑市场价格，服务成本及合理利润经过双方谈判确定，定价原则合理、公允，不存在损害公司利益的情况。
（二）本次日常关联交易预计金额、类别、定价原则和支付方式
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二、关联方介绍和关联关系
（一）关联方的基本情况
企业名称：西藏新城物业服务有限公司
性质：民营企业
法定代表人：戚小明
注册资本：７５００万元
主要股东：常州创悦咨询管理有限公司
主营业务：物业管理
住所：拉萨市柳梧新区柳梧大厦二楼０１室
最近一个会计年度的主要财务数据：２０１５年度，新城物业总资产４６，１８７万元，净资产５，０８１万元，主营业务收入３９，９４７万元，净利润３，７６０万元。
（二）与上市公司的关联关系
根据《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定，新城物业与公司受同一实际控制人王振华先生控制，是公司关联方，公司与之发生的交易构成关联交易。
（三）关联交易的履约能力分析
新城物业是依法存续的企业法人，拥有多年物业服务经验，经营状况良好，具备对《物业服务框架协议》及其项下交易的履约能力。
三、关联交易主要内容
１、签订日期：２０１６年７月２９日
２、协议各方：新城控股集团股份有限公司、西藏新城物业服务有限公司
３、协议期限：自２０１６年１月１日起至２０１６年１２月３１日止
４、服务内容：
（１）公开招投标业务（前期物业服务）
定价原则：公开招投标
支付方式：根据《前期物业服务合同》的约定，物业费按年、半年、季度或月度支付
（２）非公开招投标业务
１）售楼处物业服务
定价原则：根据周边活跃市场交易价格，以及新城物业服务成本（包括但不限于人工成本，耗材成本等）加合理利润等综合因素，经过双方谈判确定
支付方式：根据售楼处物业服务委托合同约定支付，一般按照季度结算支付
２）楼盘细部验收服务
定价原则：据周边活跃市场交易价格，以及新城物业服务成本（包括但不限于人工成本，耗材成本等）加合理利润等综合因素，经过双方谈判确定
支付方式：根据楼盘细部验收服务委托合同约定支付，一般为服务结束后１个月内按照服务质量结算
３）物业前期咨询服务
定价原则：根据新城物业提供服务的成本协商确定服务价格。服务价格一般不超过该房地产项目的３个月物业服务费
支付方式：根据服务委托合同约定支付，一般为房屋交付后的３个月内一次性支付完毕
４）车位销售代理
定价原则：根据当地车位代理销售的市场行情，与新城物业协商车位代理销售服务费；一般代理销售服务费的范围为销售金额的２－８％，不超过８％
支付方式：根据具体的车位代理销售服务合同结算，一般为每个季度按照新城物业实际销售的车位数量结算一次
５、协议金额：公开招投标业务在２０１６年度的交易上限为７７００万元；非公开招投标业务在２０１６年度的交易上限为９８００万元
６、其他条款：
（１）公司及新城物业可以本协议约定的条款为基础，根据需要由公司或公司的项目公司与新城物业或新城物业的分公司／子公司就实际发生的交易单独签订具体的物业服务合同。
（２）在具体合同执行过程中，如有需要并经双方同意，具体物业服务合同可以调整，但该等调整需遵守一般商业惯例，符合本协议的原则，并遵守公司及公司控股股东上市地监管规则的规定。本协议项下的交易将会以正常商业条款进行。上述具体合同将于日常及一般业务过程中进行并按正常商业条款订立。
四、关联交易目的和对上市公司的影响
随着公司房地产业务规模不断扩张，对物业托管服务的需求随之增长。新城物业具有多年物业服务经验，能确保公司所开发房产的物业服务质量并保持其物业服务水平的一贯水准，该日常关联交易属于公司正常经营所需。
公司与新城物业的交易价格将综合考虑市场价格，服务成本及合理利润经过双方谈判确定，定价原则合理、公允，不存在损害公司及中小股东利益的情况。
公司主营房地产开发业务，拥有完整独立的资产和业务，不存在对关联方存在依赖的情形。
五、备查文件
（一）公司第一届董事会第十六次会议决议
（二）独立董事事前认可意见
（三）独立董事意见
（四）审计委员会书面审核意见
特此公告。
新城控股集团股份有限公司
董事会
二〇一六年七月三十日
