杭州滨江房产集团股份有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书
（上接33版）
1、股东大会
根据《公司章程》，股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权：
（1）决定公司的经营方针和投资计划；
（2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；
（3）审议批准董事会的报告；
（4）审议批准监事会报告；
（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；
（8）对发行公司债券作出决议；
（9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；
（10）修改《公司章程》；
（11）对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；
（12）审议批准《公司章程》第四十一条规定的担保事项；
（13）审议公司在一年内购买、出售重大资产（不含出售商品房）超过公司最近一期经审计总资产30%的事项；
（14）审议批准变更募集资金用途事项；
（15）审议股权激励计划；
（16）审议法律、行政法规、部门规章或《公司章程》规定应当由股东大会决定的其他事项。
2、董事会
根据《公司章程》，发行人董事会由7名董事组成，设董事长1人，独立董事3人。董事会行使下列权利：
（1）召集股东大会，并向股东大会报告工作；
（2）执行股东大会的决议；
（3）决定公司的经营计划和投资方案；
（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（6）制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案；
（7）拟订公司重大收购、收购本公司股票或者合并、分立、解散及变更公司形式的方案；
（8）在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；
（9）决定公司内部管理机构的设置；
（10）聘任或者解聘公司经理、董事会秘书；根据经理的提名，聘任或者解聘公司副经理、财务负责人等高级管理人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；
（11）制订公司的基本管理制度；
（12）制订《公司章程》的修改方案；
（13）管理公司信息披露事项；
（14）向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计师事务所；
（15）听取公司经理的工作汇报并检查经理的工作；
（16）法律、行政法规、部门规章或《公司章程》授予的其他职权。
超过股东大会授权范围的事项，董事会应当提交股东大会审议。
3、经理及其他高级管理人员
根据《公司章程》，发行人设经理1名，副经理若干名，由董事会聘任或解聘。公司经理、副经理、财务负责人、董事会秘书为公司高级管理人员。经理对董事会负责，行使下列职权：
（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，并向董事会报告工作；
（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
（3）拟订公司内部管理机构设置方案；
（4）拟订公司的基本管理制度；
（5）制定公司的具体规章；
（6）提请董事会聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
（7）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；
（8）《公司章程》或董事会授予的其他职权。
4、监事会
根据《公司章程》，发行人监事会由3名监事组成，至少有1人是公司职工代表，由公司职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式民主选举产生。监事会行使下列职权：
（1）应当对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审核意见；
（2）检查公司财务；
（3）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、《公司章程》或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
（4）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；
（5）提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》规定的召集和主持股东大会职责时召集和主持股东大会；
（6）向股东大会提出提案；
（7）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；
（8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作，费用由公司承担。
最近三年及一期，发行人不存在重大违法违规及受处罚的情况。
八、发行人内部控制制度情况
发行人结合业务特点和内控要求，设置了内部机构，明确各自的职责权限；同时，发行人结合企业实际经营特点，按照权责明确、结构合理等原则，科学地建立了公司的内部控制机制，健全了公司内部高效、灵活的运行机制。
1、财务管理控制
发行人制定了《财务管理制度》、《资金管理制度》、《工程、广告支出管理制度》、《费用报销、固定资产购置管理制度》、《集团内部往来管理制度》、《财务人员管理制度》、《内部稽核制度》、《会计档案管理制度》、《会计电算化管理制度》等一系列专门的、操作性强的会计制度；同时还建立了持续的财务人员培训制度，让财务人员学习掌握国家最新政策法规，不断提高财务人员的知识水平和业务技能素质；发行人制定了控制风险的相关规定，对于会计岗位的设置也是贯彻“责任分离、相互制约”的原则；发行人同时聘用会计师事务所进行会计报表审计、净资产验证及其他相关的咨询服务等业务，保证了公司财务报告的真实可靠、资产的安全完整。
2、人力资源管理控制
发行人制定了《人事招聘制度》、《劳动合同管理规定》、《社保及相关福利制度》、《员工手册》、《晋升机制与培训发展管理》。发行人非常重视人力资源对公司发展的重要性，在符合国家基本人事管理规范的基础上，充分体现了公司人性化管理的特色，并坚持了“同类比较适度超前”的原则，力求给员工创造阳光下的职业发展体系，强化了员工对企业的归属感，并提供了完善的职业培养体系，为公司的快速发展提供了人才保证。
3、工程管理控制
发行人制定了《房地产开发工作大纲》、《招投标管理规定》、《工程管理细则》、《工地现场安全文明施工检查评分表》、《商品住宅质量管理手册》、《工程预决算规定》等工程管理制度。在不断总结十余年来开发经验的基础上，发行人以工程质量为第一，形成了建设效率高的、可操作性强的执行规范，保证了公司的开发效率。
4、销售管理控制
发行人制定了《销售部内部管理制度》、《房交会管理流程》、《销售事项流程》、《交房流程管理制度》等销售管理制度。发行人以“销售服务是房产品质的重要组成部分”为宗旨，强化了销售服务的完整性，确保了对客户的服务品质，有力保证了快速的资金回笼速度。
5、对关联交易管理控制
发行人制定《关联交易决策制度》对关联交易的定义、关联人与关联交易的范围、关联交易的审核权限及表决等方面作出了明确规定。对于董事会有权判断并实施的关联交易，若交易金额在3,000万元人民币以上或者占公司最近经审计净资产5%以上的，必须经二分之一以上独立董事认可。对于应由股东大会表决并授权实施的关联交易,应在关联股东回避情况下经出席会议股东半数以上表决通过，公司独立董事对该项关联交易的程序及公允性明确发表意见，但经中国证监会批准豁免的除外。
6、对信息披露及投资者关系管理的控制
为了规范公司的信息披露履行义务，加强信息披露事务管理，提高信息披露工作质量，保护公司和股东合法权益，根据《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》以及《上市公司信息披露管理办法》等法规之规定，结合《公司章程》和公司实际情况，发行人制定了《信息披露管理制度》。
发行人为进一步完善公司治理结构，规范公司投资者关系管理工作，根据《公司法》、《证券法》以及《深圳证券交易所股票上市规则》等法律、法规和规范性文件，结合《公司章程》和公司实际情况，制定了《投资者关系管理办法》。
发行人设立董事会办公室，履行了信息披露义务，并通过接待股东来访、回答咨询、联系股东等其他方式增强信息披露的透明度。
九、发行人董事、监事和高级管理人员的基本情况
（一）发行人董事、监事和高级管理人员的基本情况
截至本募集说明书签署日，发行人现任董事、监事和高级管理人员的任职情况如下：
表3-11 截至本募集说明书签署日发行人现任董事、监事和高级管理人员的任职情况
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发行人董事、监事和高级管理人员已掌握进入证券市场应具备的法律、行政法规和相关知识，知悉上市公司及其董事、监事及高级管理人员的法定义务和责任，具备足够的诚信水准和管理上市公司的能力及经验，其任职均符合《公司法》和《公司章程》的规定。
（二）发行人董事、监事和高级管理人员的主要工作经历
截至本募集说明书签署日，发行人现任董事、监事和高级管理人员的主要工作经历情况如下：
1、董事
戚金兴：男，1962年出生。研究生学历，高级经济师、工程师，杭州市第九届、第十届、第十一届、第十二届人大代表，浙商全国理事会主席团主席，浙商理事会主席，浙江省浙商研究会副会长，浙江省经营管理研究会副会长，浙江省民营企业发展联合会不动产专业委员会常务副会长，浙江大学MBA研究生企业导师。曾获中国经营大师，中国优秀房地产企业家，全国五一劳动奖章，浙江省劳动模范，中国推进城市化进程十大突出贡献者，中国住宅产业领军人物，中国房地产品牌贡献人物，最具社会责任感形象大使，浙江经济年度人物，浙江省房地产十大风云人物，浙江省伯乐奖，春风行动特别贡献奖等荣誉。2003年至今任公司董事长、党委书记，兼任杭州滨江投资控股有限公司执行董事。曾任杭州滨江房屋建设开发有限公司董事长、总经理，杭州滨江房产集团有限公司董事长、总经理、党支部书记；1987年-1992年任杭州市江干区第四建筑工程公司副经理。
朱慧明：男，1963年出生。大专学历，工程师、高级经济师，杭州市劳动模范、中国地产百杰。2003年至今任公司董事、总经理；曾任杭州滨江房屋建设开发有限公司副总经理，杭州滨江房产集团有限公司副总经理；1988年-1992年任职于杭州市江干区第四建筑工程公司。
莫建华：男，1970年出生。EMBA，工程师。2003年至2012年5月任公司董事、常务副总经理；2012年5月至今任公司董事；曾任杭州滨江房屋建设开发有限公司副总经理，杭州滨江房产集团有限公司副总经理；1988年-1992年任职于杭州市江干区第四建筑工程公司。
李 渊：男，1979年出生。研究生学历。现任公司董事、副总经理、董事会秘书。曾任滨江控股监事。2003年至今就职于公司。2001年-2003年就职于上海中姿房地产开发有限公司。
王曙光：男，1953年出生。高等师范专科，教授，中共党员。曾任浙江省青年研究会会长，现任上海开创国际海洋资源股份有限公司独立董事。
于永生：男，1969年出生。教授，会计学博士。2001年11月至今任职于浙江财经学院，现任浙江财经学院会计学院国际会计系主任、会计学硕士生导师。
贾生华：男，1962年出生。博士，教授，博士生导师。曾任西北农业大学农业经济系副书记、浙江大学工商管理系主任、MBA教育中心主任、副院长，浙江大学社会科学学部副主任等职，兼任过浙江佳力科技股份有限公司、广宇集团股份有限公司、浙江中大集团股份有限公司独立董事。现任浙江大学房地产研究中心主任，浙江大学企业投资研究所所长，绿城中国控股有限公司、荣安房地产股份有限公司、银亿房地产股份有限公司、嘉凯城集团股份有限公司独立董事。
2、监事
赵 军：男，1974年出生。公司监事会主席、职工监事。现任总经理办公室主任，工会副主席，兼任杭州市房地产业协会开发经营专业委员会秘书长。曾就职于浙江经济报社。
陈国灵：女，1972年出生。本科学历。现任杭州普特股权投资管理有限公司执行总经理，公司监事。
薛蓓蕾：女，1981年出生。本科学历。现任杭州滨江投资控股有限公司会计，公司监事。
3、高级管理人员
余忠祥：男，1970年出生。研究生学历，高级工程师。现任公司常务副总经理。1993年-2003年就职于杭州广宇房地产集团有限公司；2003年至今就职于公司，曾任项目经理；2005年至2011年7月任公司副总经理。
张洪力：男，1973年出生。本科学历。现任公司常务副总经理。1997年至今就职于公司，曾任企划部经理；2005年至2011年7月任公司副总经理。
朱立东：男，1963年出生。本科学历。2003年起任公司副总经理；1994年-2003年就职于杭州日报报业集团，历任部主任、杭州日报下午版副总编辑、每日商报副总编辑；1984年-1994年就职于武警杭州指挥学校，任教员、政治处干事。
沈伟东：男，1973年出生。研究生学历，高级会计师，中国注册会计师。现任公司副总经理、财务总监。2007年5月起任公司财务总监；2004年-2007年就职于立信会计师事务所有限公司杭州分所，曾任业务部门经理；2000年-2003年就职于浙江东方会计师事务所，历任项目经理、部门经理助理、部门副经理；1995年-2000年就职于浙江省计划与经济委员会。
李 渊：个人简历请见本节“（二）发行人董事、监事和高级管理人员的主要工作经历”中“1、董事”。
（三）发行人董事、监事和高级管理人员的兼职情况
截至本募集说明书签署日，发行人董事、监事和高级管理人员的兼职情况如下：
表3-12 发行人董事、监事和高级管理人员的兼职情况
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（四）发行人董事、监事和高级管理人员持有公司股票和债券情况
截至2016年3月31日，发行人董事长戚金兴直接持有公司344,198,400 股股票；董事、总经理朱慧明直接持有公司100,260,800股股票；董事莫建华直接持有公司100,260,800股股票。除此之外，发行人其他董事、监事和高级管理人员均未直接持有公司股票。
截至2016年3月31日，发行人董事、监事、高级管理人员直接持有的公司股份均不存在质押或冻结的情况
截至2016年3月31日，发行人董事、监事和高级管理人员均未直接持有公司发行的债券。
十、发行人主要业务情况
（一）发行人的经营范围
发行人的经营范围为一般经营项目：房地产开发，房屋建筑，商品房销售，水电安装，室内外装潢。
发行人业务主要包括房地产开发业务、酒店服务业务、物业服务业务、持有型物业出租业务和代建业务等。其中，房地产开发业务为发行人的核心业务板块。
（二）发行人的主要产品和用途
发行人多年来一直秉承“创造生活，建筑家”的专业理念，精确细分客户需求，坚持推出服务于客户、契合客户需求的各类住宅产品，从而能够有效覆盖各层次消费者。发行人的住宅产品已形成五大系列产品线，具体情况如下：
“A+”系列产品：以湘湖壹号、武林壹号、华家池为代表的国际一流精装修住宅。该系列产品旨在满足高净值家庭改善型住房需求，地处城市绝对核心或城郊风景秀丽的度假区，为由国际顶尖设计师倾力打造的精装豪宅典范。
“A”系列产品：以城市之星、凯旋门为代表的国内一流精装修住宅。该系列产品择址地段稀缺，装修气质卓越，能够全面满足高收入家庭对于享受城市中心丰富资源和便捷配套的居住需求。
“B+”系列产品：以金色黎明、曙光之城为代表的高品质毛坯住宅（石材或板立面）。该系列产品户型紧凑实用，外观简洁环保，旨在满足年轻家庭住房刚性需求。
“B”系列产品：以万家花城、万家星城为代表的高品质毛坯住宅（面砖立面）。该系列产品拥有较高性价比，建筑风格现代简约，周边商业交通配套纯熟，旨在满足年轻家庭首次置业目标。
“C”系列产品：以绍兴翡翠园、普福公寓三、四期为代表的代建系列住宅。
（三）发行人所在行业情况
1、房地产行业情况
（1）发展概况
房地产行业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，目前已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。但是，由于房地产行业的特点，房地产市场受宏观调控和经济形势影响显著。2002-2013年，全国房地产开发投资完成额从7,790.92亿元提高到86,013.38亿元，年均增长率为24.53%；同期，全国商品房竣工面积从32,522.81万平方米增加至2013年的101,434.99万平方米，年均增长率为12.05%；全国商品房销售面积从24,969.27万平方米上升至130,550.59万平方米，年均增长率为17.99%。
2000年以来我国房地产行业发展概况如下：
A、2000年至2007年
国家统计局的数据显示，2000-2007年全国房地产开发投资和商品住宅投资均保持20%以上的增长速度。2004年房地产开发投资和商品住宅投资的增速甚至超过30%。经过2005年短暂回落后，2006年投资增速又恢复到较高水平。以房地产开发投资完成金额为例，2006年为19,382亿元，同比增长21.80%，2007年为25,280亿元，同比增长30.20%。
期间，在我国城市化进程加快、收入增加和消费结构升级等因素推动下，全国商品房销售面积和商品房销售金额呈现稳步快速增长的局面，2000-2007年，全国商品房销售面积从16,984.16万平方米增加至77,354.72万平方米，年均增长率达24.18%；商品房销售金额从3,572.00亿元上升至29,889.12亿元，年均增长率达35.46%。
我国房地产的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。一方面，房地产业已成为重要的第三产业和国民经济的支柱产业之一，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。另一方面，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。
B、2008年
2008年由于受到国际金融危机的冲击，我国宏观经济增速放缓，加之2007年出台的房地产调控政策效果逐步显现，房地产市场观望情绪持续加重，进而导致当年商品房销售面积和销售金额双双回落。2008年全国商品销售面积为65,969.83万平方米，同比下降14.72%；商品房销售金额为25,068.18亿元，同比回落16.13%。
受宏观经济增速减缓和房地产市场调整影响，房地产开发企业纷纷控制新开工面积和投资速度，房地产开发投资增速出现回落。2008年，全国房地产开发投资完成额为31,203.20亿元，同比增长23.39%，较上年同期回落6.81个百分点。
2008年底，为了刺激内需，稳定经济增长，改善民生，我国政府出台了多项信贷、消费政策，旨在维护房地产市场稳定，支持房地产行业平稳调整。在相关具体政策的拉动下，2009年中国房地产市场整体呈现快速复苏态势，市场需求有所释放，超过同期的开发投资规模增速。随着房价的快速上涨，中国对房地产的政策由支持逐步转向收紧。
C、2009年
2008年下半年开始，随着国家宏观调控的首要任务由“防过热、防通胀”转向“保增长、控通胀”并更多向保增长倾斜，国家对房地产业的主要政策导向亦发生了明显转变，主要是以发挥房地产扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要支柱产业作用，鼓励普通商品住房消费，促进房地产市场健康稳定发展为指导方针和基本原则。随着2008年密集出台的稳定房地产市场政策在2009年逐步得到落实，特别是贷款利率下降和按揭贷款优惠措施的推广，使得购房成本得到明显控制，商品房销售面积和销售金额在2009年均出现大幅回升。2009年，全国商品房销售面积达到94,755.00万平方米，同比大幅增长43.63%；商品房销售金额达到44,355.17亿元，同比增长76.94%。
2009年12月9日以来，国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出台相应的细化措施，房地产行业政策显著收紧。打击囤地、增加保障性住房用地等的土地政策和调整二套房首付最低比例限制及个人住房贷款利率等的货币政策仍然是政府调控房地产市场的主要手段。
D、2010年至今
2010年，国家频繁出台针对房地产行业的调控政策，通过调整信贷、税收政策以及推进保障性安居工程建设等方式多管齐下，遏制房价过快上涨，防止社会资源向房地产行业过度集中。2010-2012年，我国商品房销售面积增速逐步回落，同比增速由2010年的10.56%下降至2012年的1.77%；同期商品房销售金额增速也由2010年的18.86%回落至2012年的10.01%。同期全国房地产开发投资增速保持高位运行，但是随着调控政策持续深入，投资增速逐步放缓。2010-2012年，房地产开发完成投资额同比增速分别为33.16%、28.05%和16.19%。
2013年，国家在坚持房地产调控政策不放松的同时，有倾向于通过建立市场化长效机制来逐步替代原有行政调控手段的趋势。市场有效供给的增加、房产税试点范围的扩大、个人住房信息系统的建立及不动产登记条例的出台等正在落实或未来可能落实的措施大大稳定了房地产市场的预期。在上述宏观政策环境下，2013年全国房地产市场整体呈现回升势头，各项主要指标增速均出现回升，其中商品房销售面积出现强劲反弹。2013年，全国商品房销售面积为130,550.59万平方米，同比增加17.29%；商品房销售金额为81,428.28亿元，同比上升26.33%。随着国民经济的快速增长，城市化进程的加快，土地供应刚性加强，未来房地产业仍将在国民经济中占据重要地位，并保持平稳增长的景气度。但房地产业也受到政府调控的直接影响，因此政府调控力度的大小一定程度上也决定着房地产行业的未来。
2014年以来，我国宏观经济增速放缓，居民购房观望情绪上升，房地产销售面积和销售金额均出现同比回落。2014年度，全国商品房销售面积为120,648.54万平方米，同比回落7.58%；商品房销售金额为76,292.41亿元，同比回落6.31%。2014年4月开始，除一线城市外，实施限购的城市逐步开始放松或取消限购。2014年9月，人民银行和银监会联合下发通知，要求金融机构支持居民家庭合理住房贷款需求，并在一定程度上放宽了对限贷标准的认定；2014年11月、2015年3月、2015年4月和2015年6月，人民银行分四次公告降低贷款基准利率，将5-30年公积金贷款利率由4.50%调整至3.50%。2015年3月，人民银行、住建部、银监会联合下发通知，将二套房首付比例降至40%；对于使用公积金购买首套普通自住房，最低首付降至20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付降至30%。相关政策的实施不仅加大了对刚性住房需求的保障力度，并将促进合理改善性住房需求的释放。
（2）行业政策
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来房地产行业属国家重点调控对象。国家对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。
A、土地供应方式
表3-13 近年来土地供应方式政策出台情况
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B、土地供应总量和结构
表3-14 近年来土地供应总量和结构政策出台情况
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C、土地供应成本
表3-15 近年来土地供应成本政策出台情况
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D、住宅价格和供给结构
表3-16 近年来住宅价格和供给结构政策出台情况
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E、房地产信贷
表3-17 近年来房地产信贷政策出台情况
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F、房地产税费
表3-18 近年来房地产税费政策出台情况
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（3）发展趋势
持续向好的经济形势、快速的城市化进程以及人口红利是支持中国房地产行业发展的重要动力。目前来看，上述根本因素没有发生改变，因而我国房地产行业的中长期前景依然向好。但经过多年的高速发展，并在宏观调控政策的推动下，我国房地产行业正处于结构性转变的关键时期。
A、宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，房地产发展长期向好
改革开放以来，我国经济保持平稳高速发展。2007-2012年，我国GDP年增速均超过8%，城镇居民人均可支配收入年增长幅度亦维持在6.4%以上。尽管未来宏观经济增速可能会逐步放缓，但在国家的大力扶持下，国家经济仍能够维持稳定的发展趋势，为房地产业长期发展创造了良好的经济环境。
此外，根据世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当人均GDP在600-800美元时，房地产行业将进入高速发展期；当人均GDP进入1,300-8,000美元时，房地产行业进入稳定快速增长期。2012年我国人均GDP约为6,076美元，房地产行业已步入稳定快速增长期。
B、持续快速的城市化进程及城镇居民居住水平的不断改善有利于继续推动房地产的发展
人口的大规模向城市迁移是房地产市场需求的重要支撑。截至2012年末我国城市化率水平为52.07%，与发达国家平均70%-80%的水平依然存在较大差距。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%-70%期间是加速城市化的时期。按照“十二五”规划纲要，到2015年我国城市化水平将提高到54.90%；到2020年，我国城市化率水平将达到59.90%左右。假设“十二五”期间年新增城镇的人均居住使用面积为0.8平米；人口年自然增长率为0.45%，“十二五”期间每年新增的商品化住宅需求为13.8亿平方米。而2011-2013年，我国年均住宅销售面积为10.4亿平方米，供需矛盾依然存在。
C、行业集中度进一步提高
我国房地产行业经过多年的高速发展后，目前正处于结构性转变的时期，行业内并购重组正在宏观调控下加速，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现转变。房地产行业曾经高度分散，但随着消费者选择能力的显现及调控政策的推动，房地产企业竞争越发激烈，行业的集中度将不断上升，重点市场将出现品牌主导下的精细化竞争态势。同时随着行业对效率和专业能力的要求不断上升，未来将从“全面化”转向精细分工，不同层次的房地产企业很可能将分化发展。
随着市场化程度的加深，资本实力强大并具有品牌优势的房地产企业将逐步获得更大的竞争优势，并在行业收购兼并的过程中获得更高的市场地位和更大的份额，行业的集中度也将逐步提高。
D、房地产行业利润率呈现下降趋势
近年来国家对房地产行业出台了一系列的宏观调控政策，部分地区房地产市场过热势头得到有效控制，房地产销售价格上涨势头放缓，同时部分三、四线城市出现供大于求的情况，房地产销售难度显著增加。另一方面，作为房地产基本生产资料的土地价格持续上升，建材及人工费用亦呈上升趋势，房地产企业开发成本压力不断显现。在上述因素综合作用下，房地产行业利润率将呈现下降趋势。
E、调控政策支持合理性住房需求
中央政府进一步深化改革，加快制度建设，激发市场活力。2014年3月，全国两会召开，确定今年政府工作15个方面共55项重点任务。其中，城镇化、土地制度改革、金融制度改革等与房地产市场长期发展相关的制度建设成为工作报告重点。随后，国务院公布《国家新型城镇化规划（2014-2020）》，在“以人为本”原则下，形成“人落户——城镇布局——可持续发展——城乡统筹”的发展脉络。2014年5月20日国务院批转发展改革委《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》，优先推出了对稳增长、调结构、惠民生有直接效果的改革举措，包括深化户籍、土地等相关制度改革，以及推进房产税立法工作。
房地产市场更加注重调控稳定性，强调双向调控、分类指导。在中央提出“双向调控”的背景下，各地调控频繁出现政策微调，2014年6月4日建设部再次重申了“双向调控、分类指导”的调控基调，并且表示对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求的原则。总体来看，“不打压、不刺激”、“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”以及“加强市场监控、做好应对方案”等，将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径。
2、发行人业务所在区域市场分析
目前，发行人正在开发与拟开发房地产项目主要集中在杭州、衢州、绍兴、金华及平湖五个城市。
（1）杭州地区房地产市场分析
杭州位于东南沿海，是浙江省省会，是浙江省的政治、经济、文化、科教、交通、传媒、通信和金融中心，中国东南重要交通枢纽，副省级城市之一，是中国最大的经济圈——长三角的副中心城市。近年来，杭州保持了较快的经济发展速度，2015年，杭州GDP总量为10,053.58亿元，同比增长10.20%。
图5-3 2009-2015年杭州市GDP和同比增幅情况
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数据来源：杭州统计年鉴及杭州统计公报
A、房地产开发投资情况
杭州固定资产投资规模较大，2015年完成固定资产投资5,556.32亿元，同比增长12.20%。房地产开发投资是杭州固定资产投资的重要组成部分，投资比重相对较高。2015年，杭州房地产开发投资完成2,472.07亿元，同比增长7.40%，占当年固定资产投资的44.49%。
图5-4 2009-2015年杭州市固定资产投资和房地产投资情况
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数据来源：杭州统计年鉴及杭州统计公报
B、商品房销售情况
近年来，杭州房地产市场受宏观调控政策影响较为明显，商品房销售面积及金额波动较大。2015年杭州商品房销售面积为1,481.45万平方米，同比增长32.80%；商品房销售金额为2,155.10亿元，同比增长39.59%。
图5-5 2009-2015年杭州市商品房销售面积和销售金额情况
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数据来源：杭州统计年鉴及杭州统计公报
C、杭州市房地产市场发展前景
杭州市是浙江省省会，是华东地区重要的商业城市，民营经济发达，历年经济增长稳定，经济总量长期位于全国前列，市场经济活力大。此外，杭州市是著名的旅游城市，环境优美，生态宜居，吸引较多的购房者前往置业。
2015年2月，杭州市成功获得2016年G20峰会的举办权，将进一步推动杭州基础设施建设和城市发展进程，房地产市场将获得更大的发展空间。此外，杭州市作为中国“电子商务第一城”，2015年3月，国务院正式批复同意其设立中国（杭州）跨境电子商务综合试验区，被视为“网上自贸区”，激发了更多的电商巨头的投资热情。
杭州市经济发达，房地产市场较为成熟，是发行人开展华东地区房地产业务的重要区域。
（2）衢州地区房地产市场分析
衢州地处浙江西部，钱塘江上游，金（华）衢（州）盆地西端，南接福建南平，西连江西上饶、景德镇，北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交，是闽浙赣皖四省边际中心城市。衢州常住人口约212万。公路国道、省道纵横境内，市区到各县（市）的半小时经济圈已经形成。衢州是浙西生态市，国家历史文化名城，国家化学工业基地，2006年入选中国特色魅力城市200强。
近年来，衢州经济保持稳定增长势头。2015年，衢州市GDP总量为1,146.16亿元，同比增长6.60%。
图5-6 2009-2015年衢州市GDP和同比增幅情况
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数据来源：衢州统计年鉴及衢州统计公报
A、房地产开发投资情况
衢州市固定资产投资增速保持较高水平，2015年固定资产投资额为882.01亿元，同比增长12.80%。衢州市房地产开发投资占固定资产投资的比重较为稳定，2015年占比11.28%。2009年至2015年，衢州市房地产开发投资额增速较快，平均增速16.50%。2015年，衢州市房地产开发投资额出现增速放缓的态势，投资额为99.51亿元，同比增长为4.60%。
图5-7 2009-2015年衢州市固定资产投资和房地产投资情况
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数据来源：衢州统计年鉴及衢州统计公报
B、商品房销售情况
衢州市商品房市场容量较大，2009至2015年年均销售面积为157.35万平方米，其中2015年商品房销售面积172.65万平方米，同比增长3.50%。2015年商品房销售额有所回升，为111.24亿元，同比增加1.90%。
图5-8 2009-2015年衢州市商品房销售面积和销售金额情况
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数据来源：衢州统计年鉴及衢州统计公报
C、衢州市房地产市场发展前景
衢州市是闽浙赣皖四省枢纽，交通便利，风景优美，旅游资源丰富，被国务院命名为国家级历史文化名城，2012、2013年连续两次入选中国十大宜居城市。2014年，衢州市国家休闲区旅游产业发展规划通过评审。作为中国首个国家休闲区，衢州市将形象定位为“新衢州、最江南”，并确定了“1245”发展结构，在全城打造“泛休闲产业体系”。
目前衢州市的城市化率为47%，低于浙江省64%的城市化率均值，其推进城镇化的进程将促进房地产市场的发展。衢州作为浙江西部地区的四省边际中心城市，有大量的新增住房需求，房地产市场发展潜力较大。
（3）绍兴市房地产市场分析
绍兴市是浙江省辖市，位于浙江省中北部、杭州湾南岸。东连宁波市，南临台州市和金华市，西接杭州市，北隔钱塘江与嘉兴市相望。绍兴市常住人口491万。绍兴市是首批国家历史文化名城、联合国人居奖城市，中国优秀旅游城市，中国民营经济最具活力城市。
近年来绍兴市经济保持平稳增长，2009-2015年年均GDP增速为10.59%，2015年，绍兴的GDP总量达到4,466.65亿元，同比增长7.10%。
图5-9 2009-2015年绍兴市GDP和同比增幅情况
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数据来源：绍兴统计年鉴及绍兴统计公报
A、房地产开发投资情况
2009-2015年，绍兴市固定资产投资保持快速增长，年均增速15.33%。2015年，绍兴市实现固定资产投资2,582.84亿元。近年来，绍兴市房地产开发投资增长较快，2015年完成开发投资622.65亿元，同比增长14.25%。
图5-10 2009-2015年绍兴市固定资产投资和房地产投资情况
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数据来源：绍兴统计年鉴及绍兴统计公报
B、商品房销售情况
2009-2015年，绍兴市商品房市场受宏观调控政策影响波动较为明显，商品房销售面积及销售额年增长幅度放缓，年平均商品房销售面积约为554.59万平方米，年平均商品房交易金额为450.89亿元。2015年，绍兴商品房销售面积为677.76万平方米，同比增长27.50%，商品房销售金额为548.70亿元，同比增长54.60%。
图5-11 2009-2015年绍兴市商品房销售面积和销售金额情况
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数据来源：绍兴统计年鉴及绍兴统计公报
C、绍兴市房地产市场发展前景
绍兴市是首批国家历史文化名城、联合国人居奖城市，中国优秀旅游城市，中国民营经济最具活力城市，也是著名的水乡。
近年来绍兴市政府全面落实“重建水城绍兴”的决策部署，保护古城水乡风貌，重点打造镜湖新区现代水城，着力建设江南生态宜居水城。同时，在绍兴部分行政区划调整的效应下，绍兴市政府扎实推进大城市建设，促进越城、柯桥、上虞三区融合，不断提升中心城市集聚力、辐射力，加快城乡发展一体化。
在此背景下，绍兴市未来经济总量和城市发展都将迈上一个新台阶，房地产市场的规模和容量也将随之提升。
（4）金华市房地产市场分析
金华市位于浙江省中部，为省辖地级市，以境内金华山得名，东邻台州，南毗丽水，西连衢州，北接绍兴、杭州。金华常住人口473万。金华是国家级历史文化名城、中国十佳宜居城市之一。2011年金华-义乌都市区被确定为浙江省的第四个大都市区，规划2020年成为200万人以上特大城市。在福布斯公布的2012年中国大陆最佳商业城市排行榜中，金华位居全国第33位，并且入围大陆创新能力最强25个城市之一。2013年1月29日，住建部列金华市为第一批智慧城市试点。
2015年，金华市GDP总量为3,406.48亿元，同比增长7.80%。
图5-12 2009-2015年金华市GDP和同比增幅情况
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数据来源：金华统计年鉴及金华统计公报
A、房地产开发投资情况
2009年至2015年，金华市固定资产投资增速较快，年平均增速16.57%。房地产开发投资保持较快的增长速度，年平均增速18.50%。2015年，金华市房地产投资增速放缓，完成350.22亿元，同比减少4.70%，占固定资产投资比重为19.07%。
图5-13 2009-2015年金华市固定资产投资和房地产投资情况
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数据来源：金华统计年鉴及金华统计公报
B、商品房销售情况
2009年至2015年，金华市商品房市场整体较为稳定。2009年-2011年，金华市年商品房销售面积受宏观经济以及房地产行业调控政策影响有所回落；2011年-2013年，金华市年商品房销售面积恢复增长。2014年，金华市实现商品房销售面积336.60万平方米，较2013年下降14.28%。2015年，金华市实现商品房销售面积352.39万平方米，较2014年增长4.70%。
图5-14 2009-2015年金华市商品房销售面积情况
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数据来源：金华统计年鉴及金华统计公报
C、金华市房地产市场发展前景
金华市是国家级历史文化名城，中国十佳宜居城市之一。2011年，金华——义乌都市区被确定为浙江省的第四个大都市区。
改革开放以来，金华市走了一条“市场群+产业群+城市群”的独特发展之路。随着《长江三角洲地区区域规划》全面实施，长三角一体化加快推进，有利于金华接轨上海，积极参与长三角区域合作。浙江省委、省政府提出浙中城市群要“加快形成浙江发展新的重要增长极”，进一步提升了金华在全省的战略地位。
目前金华市正在发挥特色产业集群和专业市场优势，聚合发展主轴线，建设国际贸易物流中心和高技术产业基地，推进金华——义乌双向融合，加强金华——义乌都市区建设，进一步提升城市群内核集聚辐射能力，建设成为浙江中西部中心城市。随着新型城市化全面推进，到2015年末，预计金华城市化水平将达到63%左右，为房地产市场带来巨大潜力。
（5）平湖市房地产市场分析
平湖市位于东海之滨，地处浙江省东北部杭嘉湖平原腹地，北接上海市，南濒杭州湾。常住人口68.28万。平湖是接轨上海开发开放的前沿阵地，区位优势得天独厚。平湖是浙江接轨大上海的第一站，杭州湾大桥的北岸桥头堡，地处上海、杭州、苏州、宁波四大城市的地理中心，距沪、杭、苏、甬各1小时车程，是长三角的交通枢纽城市。平湖在全国综合实力百强县排名中列第28位，是中国最具投资价值金融生态示范城市和长三角首批最具投资价值县市之一，是全省首批扩大经济管理权限的17个强县市之一。
2015年，平湖市GDP总量为485.10亿元，同比增长3.30%。
图5-15 2009-2015年平湖市GDP和同比增幅情况
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数据来源：平湖统计年鉴及平湖统计公报
A、房地产开发投资情况
平湖市固定资产投资规模增长较快，2015年完成固定资产投资361.30亿元，同比增长21.50%。2015年，平湖市房地产开发投资完成52.80亿元，同比减少13.60%，占当年固定资产投资的14.61%。
图5-16 2009-2015年平湖市固定资产投资和房地产投资情况
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数据来源：平湖统计年鉴及平湖统计公报
B、商品房销售情况
近年来，平湖市商品房市场受宏观经济政策调控影响存在波动。2011年至2013年，平湖市商品房销售面积增幅有所回升。2014年，平湖市商品房销售面积为60.70万平方米，同比下降21.68%。2015年，平湖市商品房销售面积为72.90万平方米，同比增长20.20%。
图5-17 2009-2015年平湖市商品房销售面积情况
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数据来源：平湖统计年鉴及平湖统计公报
（四）发行人主营业务情况
1、发行人总体经营情况
发行人业务主要包括房地产开发业务、酒店服务业务、物业服务业务、持有型物业出租业务及代建业务，其中，房地产开发业务为发行人核心业务。发行人以立足杭州市场、深耕长三角核心区域为布局策略，凭借“产品+服务”的核心竞争能力，房地产开发业务稳健发展。
（1）营业收入构成
最近三年，发行人分别实现营业收入1,038,191.64万元、1,175,856.96万元和1,261,755.52万元，年均复合增长率为10.24%。2016年1-3月，发行人实现营业收入472,523.40万元。
最近三年，发行人营业收入按业务类型构成情况如下表所示：
表3-19 最近三年发行人营业收入按业务类型构成情况
单位：万元
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最近三年，发行人房地产开发业务分别实现收入999,769.63万元、1,125,641.05万元和1,194,908.05万元，对同期营业收入的贡献分别为96.30%、95.73%和94.70%。总体来看，最近三年房地产开发业务收入占营业收入的比例保持在94%以上，说明发行人主业突出，房地产开发业务是其核心业务板块。随着发行人长期发展战略的不断实施和房地产行业的持续稳步发展，未来公司房地产开发业务将保持良好的发展趋势。
最近三年，发行人营业收入按区域构成情况如下表所示：
表3-20 最近三年发行人营业收入按区域构成情况
单位：万元
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发行人实现的营业收入主要来源于杭州地区。最近三年及一期，发行人在杭州地区实现的营业收入占营业收入总额的比重分别为79.09%、86.11%、82.07%和76.91%。在做好、做精杭州市场的同时，发行人也适当向杭州周边区域进行拓展，公司在衢州、绍兴和金华等地区复制了其在杭州的项目开发经验，产品品质也得到了当地市场的认可。
（2）房地产开发业务经营概况
最近三年及一期，发行人房地产开发业务保持了较快的增长速度，主要经营指标如下表所示：
表3-21 最近三年及一期发行人房地产开发业务主要经营指标情况
单位：万平方米、亿元
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最近三年及一期，发行人累计签约面积为175.68万平方米、累计签约金额为3,647,272.62万元、累计结算面积为152.51万平方米、累计结算金额为3,298,139.22万元。
（3）酒店服务业务经营概况
发行人投资建设了杭州友好饭店及杭州千岛湖滨江希尔顿度假酒店2家高档星级酒店。杭州友好饭店坐落于西湖畔，由发行人下属子公司友好饭店运营管理；千岛湖滨江希尔顿度假酒店位于千岛湖辉照山，由希尔顿酒店管理集团运营管理。最近三年，发行人酒店服务业务分别实现营业收入16,513.04万元、16,139.53万元和17,104.89万元。
（4）物业服务业务经营概况
发行人委托下属子公司滨江物业公司为其开发的房地产项目提供物业服务，滨江物业公司具有国家物业服务一级资质。经过多年的实践积累和创新突破，发行人确立了以“三大价值服务体系”为核心内容的服务模式，分别是基于楼盘特色而提供的公共性服务，基于业户需求而提供的个性化服务，以及基于物业作为投资产品而提供的物业资产管理服务。最近三年，发行人物业服务业务分别实现营业收入9,897.24万元、12,820.76万元和8,880.84万元，保持了良好的发展势头。
（5）持有型物业出租业务经营概况
发行人逐步建立起“开发+持有”模式，不仅可以获取稳定的租金收益，布局长远获取超额收益，而且可以通过物业抵押、收益证券化等模式有效改善融资结构，降低融资成本。发行人通过对商业物业的研究，提出在杭州加大商业物业的持有，除优质的写字楼、商场以外，围绕住宅小区配套商业的功能性要求，2012年进一步明确提出加大“生活房产”（即住宅小区配套商业）的持有，并且从业主日常生活角度出发，战略性引进便利店、早餐、医药、餐饮、洗衣等品牌商家，满足业主日常生活需求。
发行人委托子公司滨江资产公司负责其持有型物业的自持运营及对外租赁，旨在通过持有型物业的持续经营，形成浓厚的商业氛围，从而提升租金水平，带来长期稳定的现金流，从而带动整个项目的价值提升，实现良性循环。滨江资产公司目前持有的物业包括万家星城底商、金色黎明底商、曙光之城底商、凯旋门底商等，持有物业资产总建筑面积超17万平方米。最近三年，发行人持有型物业出租业务分别实现营业收入8,200.13万元、9,015.87万元和11,289.29万元，总体保持稳定。
（6）代建业务经营概况
发行人于2011年成立全资子公司滨江建设公司作为代建业务经营平台。在代建业务模式下，投资商筹集项目所需开发资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，并承担项目投资风险；发行人则负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理，通过输出品牌和专业化管理能力与投资商合作，在帮助投资商提升产品价值的同时以轻资产的模式收取稳定的代建管理费用。
目前，发行人将代建业务作为重点发展的业务，项目利润多来自运营、品牌溢价和资金管理，在扩大市场份额的同时可进一步降低公司运营风险。最近三年，发行人代建业务分别实现营业收入3,811.60万元、11,998.82万元和20,950.06万元，呈现出快速发展的态势。
2、房地产业务经营情况
（1）房地产业务经营模式
A、主要从事房地产项目的类型
目前，发行人开发的房地产项目以商品住宅为主，开发方式包括自主开发及合作开发。发行人开发房地产项目以销售为主，同时选择性保留部分商铺及写字楼作为持有型物业进行租赁，以适度调整公司的收入结构，增强抗风险能力。
B、定价模式
发行人开发的房地产项目主要根据市场供求关系，采取市场定价模式。对于中档产品，发行人强调性价比并主动推行价格竞争策略，即以同区域的同类型产品市场价格为参照，结合公司所预期的楼盘销售速度，凭借公司二十余年来在成本控制和品质建设上所积累的成功经验，采取突出产品性价比，将产品升值部分让渡给业主的定价模式。对于高端产品，发行人则强调品质，采取按质定价的定价模式。
具体而言，发行人房地产项目的定价主要包括成本导向、产品导向、客户导向三个阶段。首先，在综合分析项目成本和项目细分市场竞争状况的基础上，确定项目初步的定价区间，该阶段以成本导向为主；随后，以产品为导向，在综合评估产品类型、产品配套、规划布局、面积设置、户外景观等产品品质要素的基础上，并结合销售部门的价格建议确定销售单价；最后，在项目实销阶段，主要以客户为导向，对项目实际销售情况、客户对项目定价认同程度及成交客户特征等方面进行定期分析与总结，及时通过促销等手段对销售价格进行动态调整，以适应市场和竞争需要。
C、融资模式
发行人房地产开发项目的主要融资渠道包括银行贷款、信托融资及以销售回款为主的自有资金等。同时，发行人不断拓宽融资渠道和积极探索创新融资模式，满足公司资金需求，降低公司融资成本，提高资金运用效率。
D、采购模式
发行人房地产开发业务的主要采购产品或服务包括建筑所需原材料，如门窗、墙体材料、建设装饰材料等建筑材料及设备，以及建筑设计、施工及监理服务。公司制定《招投标管理制度》、《工程造价管理制度》等规范文件，对采购行为进行管理。
发行人建筑原材料产品、设备及建筑设计、施工、监理等服务主要通过招投标的方式由公司进行集中采购：对于建筑原材料产品及设备，由项目公司根据实际需求编制《材料设备采购名目表》并通过主要媒体报刊对外刊登《投标报名登记表》，而后从《合格供方名册》及《投标报名登记表》中选择3家以上相对应材料设备的供应商，编制《招标文件》并组织进行招标；对于建筑设计、施工、监理等服务，项目公司收集有关服务类供方提供的资料，综合评价服务类供方的资质、社会信誉、服务能力、过往业绩等，汇总《服务类供方单位评价表》，经分管经理审批后形成《合格供方名册》，而后从《合格供方名册》中选择3家以上服务供应商组织进行招标。个别辅助性材料由施工单位自行采购。
由于建筑工程设计、监理合同金额通常较小，因此最近三年发行人前五大供应商均为建筑施工单位。发行人房地产开发业务向前五名供应商支付的采购总金额占当期购买商品、支付劳务总金额的比重分别为18.47%、15.39%和14.69%，不存在依赖单一供应商的风险。
最近三年，发行人房地产开发业务向前五名供应商采购情况如下表所示：
（下转35版）
