杭州滨江房产集团股份有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书

（上接35版）

单位：万元

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截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人资产总额分别为3,956,482.31万元、3,824,577.28万元和4,223,021.76万元，总体保持稳中有升的态势。

截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人流动资产合计分别3,760,073.67万元、3,614,257.55万元和3,889,097.20万元，占资产总额的比重分别为95.04%、94.50%和92.09%；发行人非流动资产合计分别为196,408.65万元、210,319.73万元和333,924.56万元，占资产总额的比重分别为4.96%、5.50%和7.91%。总体来看，发行人资产结构呈现出流动资产占比较高，非流动资产占比较低的特点。其中流动资产主要为发行人房地产项目所形成的开发成本和开发产品。房地产项目的开发周期相对较长，且购置土地和前期工程投入较大，房地产开发企业的主要投入在开发成本和在售的已完工产品上，同时通常会保有一定的土地储备以保障后续项目开发。因此，发行人流动资产尤其是存货占资产总额的比例较高，符合房地产开发企业的一般特点。

截至2016年3月31日，发行人资产总额为4,924,134.10万元，其中流动资产合计4,546,930.97万元，占资产总额的比重为92.34%；非流动资产合计377,203.13万元，占资产总额的比重为7.66%。

发行人各主要资产科目具体情况如下：

（1）货币资金

截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人货币资金期末余额分别为203,336.32万元、187,720.92万元和357,524.75万元，占资产总额的比重分别为5.14%、4.91%和8.47%。2015年末发行人货币资金期末余额较2014年末增加169,803.83万元，增幅为90.46%，这主要是因为本期公司房地产项目销售情况良好，带动经营活动现金流入增加。

截至2016年3月31日，发行人货币资金期末余额为933,993.34万元，占资产总额的比重为18.97%。2016年3月末发行人货币资金期末余额较2015年末增加576,358.59万元，增幅为161.21%，这主要是因为本期公司房地产项目销售情况良好，带动经营活动现金流入增加。

发行人货币资金主要包括库存现金、银行存款和其他货币资金等，其中以银行存款为主，占比持续保持在99%以上；其他货币资金主要包括代建项目保函保证金、农民工工资保障金等。最近三年末，发行人货币资金构成情况如下表所示：

表4-14 最近三年末发行人货币资金构成情况

单位：万元

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（2）应收账款

发行人应收账款主要包括应收的代建收入款和少量购房款。

发行人近年来大力开展代建业务，通过与委托方签订合同，约定收取固定委托管理费用。商品房项目一般按照代建项目的预计销售金额的3.50%-5.00%收取；安置房项目一般按建安工程费及配套基础设施建设费的2.50%-3.50%收取。发行人根据工程进度和销售进度分别收取代建和代销管理费，不直接享有项目的投资收益，亦不承担项目投资风险。

一般而言，代建管理费总额根据工程的进度情况（如拿到方案批复文件、取得施工许可证、领取预售许可证、主体结顶竣工交付、竣工交付满一年等）及形象完工比例分期确认收入；代销管理费根据代建项目每季度签约的房屋销售合同金额，按合同约定比例确认当季度应确认的代销管理费收入。若当期实际收到的款项低于确认的代建收入，则发行人将差额部分确认为应收代建收入款。

截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人应收账款期末净额分别为5,114.24万元、7,345.81万元和7,769.28万元，占资产总额的比重分别为0.13%、0.19%和0.18%。2014年末发行人应收账款期末净额较2013年末增加2,231.57万元，增幅为43.63%，这主要是因为发行人代建的紫金府项目完工进度达到50%，应收杭州佑康置地有限公司代建收入增加741.37万元；代建的钱塘印象项目施工进度达到会所及样板房开放阶段，应收杭州商博南星置业有限公司代建收入款2,109.06万元；代建的西溪之星项目取得施工许可证，应收普特房产代建收入款543.53万元。

截至2016年3月31日，发行人应收账款期末净额为6,707.21万元万元，占资产总额的比重为0.14%。

最近三年末，发行人应收账款分类情况如下表所示：

表4-15 最近三年末发行人应收账款分类情况

单位：万元

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最近三年末，发行人按账龄组合计提坏账准备的应收账款的账龄及坏账准备计提情况如下表所示：

表4-16 最近三年末发行人按账龄组合计提坏账准备的应收账款的账龄及坏账准备计提情况

单位：万元、%

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从应收账款账龄结构来看，最近三年末发行人应收账款账龄以1年以内为主，账龄较短，回收情况良好。

截至2015年12月31日，发行人应收账款余额前五名单位情况如下表所示：

表4-17 截至2015年12月31日发行人应收账款余额前五名单位情况

单位：万元

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（3）预付款项

发行人预付款项主要为房地产业务形成的土地预付款等。截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人预付款项期末净额分别为326,663.88万元、4,209.25万元和24,488.39万元，占资产总额的比重分别为8.26%、0.11%和0.58%。2014年末发行人预付款项期末净额较2013年末减少322,454.63万元，降幅为98.71%，这主要是因为萧山东方海岸和华家池项目当年取得土地证，相应将预付土地款结转至存货。2015年末发行人预付款项期末净额较2014年末增加20,279.14万元，增幅为481.78%，主要原因为购买了尚未交付的房产。

截至2016年3月31日，发行人预付款项期末净额为26,543.61万元，占资产总额的比重为0.54%。

最近三年末，发行人预付款项账龄结构情况如下表所示：

表4-18 最近三年末发行人预付款项账龄结构情况

单位：万元

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从预付款项账龄结构来看，最近三年末发行人预付款项账龄以1年以内为主。发行人账龄在3年以上的预付款项为预付上城区湖滨消防中队地块的拆迁补偿款。该地块位于友好饭店附近，业主单位最早为湖滨消防中队和少量居民。湖滨消防中队现已搬迁，目前地块上尚有少量住户，已完成第一轮入户调查。总体来看，发行人预付款项账龄结构较为合理。

截至2015年12月31日，发行人预付款项余额前五名单位情况如下表所示：

表4-19 截至2015年12月31日发行人预付款项金额前五名单位情况

单位：万元

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（4）其他应收款

发行人其他应收款主要为土地履约保证金以及应收合作方往来款。截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人其他应收款期末净额分别为105,349.61万元、11,403.55万元和336,080.55万元，占资产总额的比重分别为2.66%、0.30%和7.96%。2014年末发行人其他应收款期末净额较2013年末减少93,946.06万元，降幅为89.18%。2015年末发行人其他应收款期末净额较2014年末增加324,677.00万元，主要原因为对合营、联营企业按照持股比例提供项目投入款有所增加。最近三年末，发行人其他应收款期末净额波动主要是受武林壹号项目与子公司少数股东绿城房地产开发集团有限公司往来款金额变化影响所致。最近三年末，发行人与绿城房地产开发集团有限公司的其他应收款期末净额分别为91,661.04万元、0.00万元和185,415.70万元，占其他应收款净额的比例分别为82.70%、0.00%和53.46。

截至2016年3月31日，发行人其他应收款期末净额为328,082.73万元，占资产总额的比重为6.66%。

最近三年末，发行人其他应收款分类情况如下表所示：

表4-20 最近三年末发行人其他应收款分类情况

单位：万元

■最近三年末，发行人按账龄组合计提坏账准备的其他应收款的账龄及坏账准备计提情况如下表所示：

表4-21最近三年末发行人按账龄组合计提坏账准备的其他应收账款的账龄及

坏账准备计提情况

单位：万元

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最近一年末，发行人按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款情况如下表所示：

截至2015年12月31日，发行人其他应收款余额前五名单位情况如下表所示：

表4-22 截至2015年12月31日发行人其他应收款余额前五名单位情况

单位：万元

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注1：1年以内1,656.88元，1-2年1,201.69元，2-3年1,194.62元，3-5年2,201.33元，5年以上3,536,49元。

（5）存货

存货是发行人资产的最重要组成部分，包括开发成本（在建及拟建商品房项目）、开发产品（完工商品房项目）、原材料、库存商品和低值易耗品。开发成本和开发产品中包括土地使用权、建筑安装工程费、资本化的借款费用、其他直接和间接开发费用等。

截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人存货期末账面价值分别为3,012,144.71万元、3,301,257.64万元和3,053,473.15万元，占资产总额的比重分别为76.13%、86.32%和72.31%。2014年末发行人存货期末账面价值较2013年末增加289,112.93万元，增幅为9.60%。2015年末发行人存货期末账面价值较2014年末减少247,784.49万元，降幅为7.51%。最近三年末，发行人存货账面价值较为稳定。

截至2016年3月31日，发行人存货期末账面价值为3,139,457.20万元，占资产总额的比重为63.76%。2016年3月末发行人存货期末账面价值较2015年末增加85,984.05万元，增幅为2.82%，变动较小。

最近三年末，发行人存货构成情况如下表所示：

表4-23 最近三年末发行人存货构成情况

单位：万元

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截至2015年12月31日．发行人根据其西湖明珠项目已签约销售价格及预计销售价格为基础，减去减去至完工时预计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额等确定可变现净值进行了存货减值测试。截至2015年12月31日，发行人的开发成本计提减值准备10,418.53万元。截至2013年12月31日和2014年12月31日，发行人经存货减值测试，发行人存货不存在减值情况，因此未计提存货跌价准备。

A、开发成本情况

截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人开发成本分别为2,523,018.62万元、2,822,048.67万元和2,648,031.79万元，占存货总额的比重分别为83.76%、85.48%和86.72%。2014年末发行人开发成本较2013年末增加299,030.05万元，增幅为11.85%，这主要系（a）萧山东方海岸、华家池等项目用地在本期取得土地证后由预付款项转入开发成本；（b）新取得平湖万家花城项目用地；（c）武林壹号、金色黎明二、三期等在建项目的建安成本投入持续增加；2015年末发行人开发成本较2014年末减少174,016.88万元，降幅为6.17%，主要原因为部分项目完工交付。

最近二年末，发行人开发成本明细如下表所示：

表4-24 最近二年末发行人开发成本明细

单位：万元

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B、开发产品情况

截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人开发产品分别为488,885.12万元、478,967.55万元和405,165.23万元，占存货总额的比重分别为16.23%、14.51%和13.27%。2014年末发行人开发产品较2013年末减少9,917.57万元，降幅为2.03%，变动较小。2015年末发行人开发产品较2014年末减少73,802.32万元，降幅为15.41%，主要原因为金色黎明二期、凯旋门项目等项目的开发产品销售结转所致。

最近二年末，发行人开发产品明细如下表所示：

表4-25 最近二年末发行人开发产品明细

单位：万元

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（6）其他流动资产

发行人其他流动资产主要为预缴的房产预售相关税金。根据相关规定，发行人房地产项目预售时，应以预收款为基础，按照规定比率预缴营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加等。

截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人其他流动资产期末余额分别为107,464.91万元、101,480.37万元和109,761.06万元，占资产总额的比重分别为2.72%、2.65%和2.60%。2014年末发行人其他流动资产期末余额较2013年末减少5,984.54万元，降幅为5.57%。2015年末发行人其他流动资产期末余额较2014年末增加8,280.69万元，增幅为8.16%。

截至2016年3月31日，发行人其他流动资产期末余额为112,256.88万元万元，占资产总额的比重为2.28%。2016年3月末发行人其他流动资产期末余额较2015年末增加2,495.82万元，增幅为2.27%，变动较小。

最近三年末，发行人其他流动资产构成情况如下表所示：

表4-26 最近三年末发行人其他流动资产构成情况

单位：万元

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（7）可供出售金融资产

截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人可供出售金融资产期末账面价值分别为1,000.00万元、1,000.00万元和58,691.60万元，占资产总额的比重分别为0.03%、0.03%和1.40%。2015年4月16日，发行人与杭州沃安实业有限公司、艾柯瑟伦株式会社签订《关于杭州沃安供应链管理有限公司的投资意向协议》，协议约定公司以自有资金人民币10,000万元，通过增资扩股的方式投资杭州沃安供应链管理有限公司，持有其10%的股权。2015年4月24日，发行人出资4,000万元人民币以增资扩股的形式投资杭州三仁焱兴投资合伙企业（有限合伙），持有其4%的股权。此外，2015年度发行人出资3.90亿元投资POTALA TOWER SEATILE,LLC、PATH OTHELLO,LLC、POTALA SHORELINE ,LLC三家公司，发行人所占的出资比例分比为20.00%、27.50%和40.00%。

截至2016年3月31日，发行人可供出售金融资产期末账面价值为103,095.28万元，占资产总额的比重为2.09%。

表4-27 最近三年末发行人可供出售金融资产构成情况

单位：万元

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发行人对滨普房产的实际出资以1,000万元为限，不承担项目经营风险，杭州普特元腾股权投资合伙企业（有限合伙）及滨普房产确保发行人对项目的实际出资年化收益率为16%。

发行人对金丹丰合伙公司以出资额为限，发行人为有限合伙人，不执行合伙企业事务。

根据POTALA TOWER SEATILE,LLC、PATH OTHELLO,LLC、POTALA SHORELINE,LLC的投资协议约定，发行人为上述三家公司的非管理公司成员，对其经营无重大影响。

（8）投资性房地产

发行人投资性房地产主要为办公楼和商铺。随着公司逐步形成“开发+持有”的房地产经营模式，在房地产开发过程中发行人会选择保留部分优质办公楼和商铺用于出租以获取长期稳定租金收益。

截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人投资性房地产期末账面价值分别为104,918.43万元、120,059.77万元和194,511.95万元，占资产总额的比重分别为2.65%、3.14%和4.61%。2014年末发行人投资性房地产期末账面价值较2013年末增加15,141.34万元，增幅为14.43%，这主要是由于曙光之城商铺及金色黎明商铺建成并投入使用所致。2015年末发行人投资性房地产期末账面价值较2014年末增加74,452.18万元，增幅为62.01%，这主要是由于凯旋门商铺建成并投入使用所致。

截至2016年3月31日，发行人投资性房地产期末账面价值为192,657.14万元，占资产总额的比重为3.91%。2016年3月末发行人投资性房地产账面价值较2015年末减少1,854.81万元，降幅为0.95%，变动较小。

最近三年末，发行人投资性房地产明细如下表所示：

表4-28 最近三年末发行人投资性房地产明细

单位：万元

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（9）固定资产

发行人固定资产主要包括房屋及建筑物、通用设备、专用设备和运输工具等。截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人固定资产期末账面价值分别为39,883.49万元、35,596.26万元和30,072.40，占资产总额的比重分别为1.01%、0.93%和0.71%。2014年末发行人固定资产期末账面价值较2013年末减少4,287.23万元，降幅为10.75%。2015年末发行人固定资产期末账面价值较2014年末减少5,523.86万元，降幅为15.52%。最近三年末，发行人固定资产账面价值的变动主要系每年计提折旧所致。

截至2016年3月31日，发行人固定资产期末账面价值为28,534.93万元，占资产总额的比重为0.58%。2016年3月末发行人固定资产期末账面价值较2015年末减少1,537.57万元，降幅为5.11%，变动较小。

最近三年末，发行人固定资产构成情况如下表所示：

表4-29 最近三年末发行人固定资产构成情况

单位：万元

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（10）在建工程

发行人在建工程主要系发行人对友好饭店进行的装修、局部改造工程，完成后结转至固定资产科目。截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人在建工程期末余额分别为72.28万元、11.25万元和67.69万元，占资产总额的比重分别为0.00%、0.00%和0.00%。2014年末发行人在建工程期末余额较2013年末减少61.03万元，降幅为84.44%。

截至2016年3月31日，发行人在建工程期末余额为294.70万元，占资产总额的比重为0.01%。2016年3月末发行人在建工程期末余额较2015年增加227.01万元，增幅为335.37%，这主要是由于杭州友好饭店内部改造。

（11）无形资产

发行人无形资产主要包括土地使用权及计算机软件。截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人无形资产期末账面价值分别为13,148.41万元、12,645.56万元和12,144.03万元，占资产总额的比重分别为0.33%、0.33%和0.29%。2014年末发行人无形资产期末账面价值较2013年末减少502.85万元，降幅为3.82%。2015年末发行人无形资产期末账面价值较2014年末减少501.53万元，降幅为3.97%。最近三年末，发行人无形资产账面价值基本保持稳定。

截至2016年3月31日，发行人无形资产期末账面价值为12,033.21万元，占资产总额的比重为0.24%。2016年3月末发行人无形资产期末账面价值较2014年末减少110.82万元，降幅为0.91%，变动较小。

（12）商誉

截至2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日和2016年3月31日，发行人商誉期末账面价值均为59.31万元，系发行人收购友好饭店和东方海岸公司形成，其中友好饭店商誉账面价值32.38万元，东方海岸公司商誉账面价值26.93万元。

A、友好饭店商誉

发行人2005年2月通过拍卖获得友好饭店100%产权，实际支付价款高于友好饭店转让基准日净资产的金额，自2005年3月起开始按10年摊销，至2006年12月31日累计摊销7.27万元。自2007年1月1日起不再摊销。

B、东方海岸公司商誉

2008年发行人支付7,520.00万元取得东方海岸公司34.18%的股权，自2008年9月25日起对东方海岸公司拥有实质控制权。购买日东方海岸公司的可辨认净资产为21,922.39万元。支付的合并成本大于应享有的在购买日东方海岸公司可辨认净资产公允价值的差额26.93万元，确认为商誉。

（13）递延所得税资产

截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人递延所得税资产期末余额分别为36,976.73万元、40,732.08万元和38,054.53万元，占资产总额的比重分别为0.93%、1.07%和0.90%。2014年末发行人递延所得税资产期末余额较2013年末增加3,755.35万元，增幅为10.16%。2015年末发行人递延所得税资产期末余额较2014年末减少2,677万元，降幅为6.57%。

截至2016年3月31日，发行人递延所得税资产期末余额为40,385.15万元，占资产总额的比重为0.82%。2016年3月末发行人递延所得税资产期末余额较2015年末增加2,325.62元，增幅为6.11%。

最近三年末，发行人递延所得税资产构成情况如下表所示：

表4-30 最近三年末发行人递延所得税资产构成情况

单位：万元

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2、负债结构分析

表4-31 最近三年及一期末发行人负债构成情况

单位：万元

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截至2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日和2016年3月31日，发行人负债合计分别为3,107,667.68万元、2,903,543.90万元、3,129,485.81万元和3,495,132.07万元，总体保持稳定。

截至2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日和2016年3月31日，发行人流动负债合计分别为2,587,375.68万元、2,449,538.69万元、2,509,259.89万元和2,667,597.50万元，占负债总额的比重分别为83.26%、84.36%、80.18%和76.32%；发行人非流动负债合计分别为520,292.00万元、454,005.21万元、620,225.91万元和827,534.57万元，占负债总额的比重分别为16.74%、15.64%、19.82%和23.68%。总体来看，发行人负债结构呈现出流动负债占比较高，非流动负债占比较低的特点。

（1）应付账款

发行人应付账款主要包括房地产项目应付工程款和其他采购款等。截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人应付账款期末余额分别为170,244.28万元、166,126.27万元和134,539.63万元，占负债总额的比重分别为5.48%、5.72%和4.30%。2014年末发行人应付账款期末余额较2013年末减少4,118.01万元，降幅为2.42%，变动较小。2015年末发行人应付账款期末余额较2014年末减少31,586.64万元，降幅为19.01%，这主要是因为支付工程款增加。截至2016年3月31日，发行人应付账款期末余额为149,105.29万元，占负债总额的比重为4.27%。2016年3月末发行人应付账款期末余额较2015年末增加14,565.66万元，增幅为10.83%，这主要是由于部分项目交付暂估未付工程款增加所致。预收款项

（2）预收款项

发行人预收款项主要包括预收购房款和预收租金等。由于各期预售项目和竣工结转项目构成有所不同，因而最近三年及一期末发行人预收款项期末余额有所波动。截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人预收款项期末余额分别为1,684,279.15万元、1,346,992.52万元和1,759,934.90万元，占负债总额的比重分别为54.20%、46.39%和56.24%。2014年末发行人预收款项期末余额较2013年末减少337,286.63万元，降幅为20.03%，这主要是因为本期城市之星、曙光之城、凯旋门等项目大规模交房，预收款项结转营业收入金额相应增加。2015年末发行人预收款项期末余额较2014年末增加412,942.38万元，增幅为30.66%，这主要是因为预收购房款增加。

截至2016年3月31日，发行人预收款项期末余额为1,885,769.12万元，占负债总额的比重为53.95%。2016年3月末发行人预收款项期末余额较2015年末增加125,834.22万元，增幅为7.15%。

最近三年末，发行人预收款项构成情况如下表所示：

表4-32 最近三年末发行人预收款项构成情况

单位：万元

■

（3）应交税费

发行人应交税费主要包括应交企业所得税和土地增值税等。截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人应交税费期末余额分别为93,416.16万元、87,700.23万元和91,191.72万元，占负债总额的比重分别为3.01%、3.02%和2.91%。2014年末发行人应交税费期末余额较2013年末减少5,715.93万元，降幅为6.12%。2015年末发行人应交税费期末余额较2014年末增加3,491.49万元，增幅为3.98%。

截至2016年3月31日，发行人应交税费期末余额为91,023.84万元，占负债总额的比重为2.60%。2016年3月末发行人应交税费期末余额较2015年末减少167.88万元，降幅为0.18%。

最近三年末，发行人应交税费构成情况如下表所示：

表4-33 最近三年末发行人应交税费构成情况

单位：万元

■

（4）其他应付款

发行人其他应付款主要为应付合作方往来款。发行人与合作方（子公司少数股东）在房地产项目开发初期，按协议约定比例对等向项目公司投入超过注册资本的资金用于项目开发建设，该等款项形成项目公司对合作方的其他应付款。截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人其他应付款期末余额分别为238,878.40万元、600,894.69万元和494,971.87万元，占负债总额的比重分别为7.69%、20.70%和15.82%。2014年末发行人其他应付款期末余额较2013年末增加362,016.29万元，增幅为151.55%，这主要是因为华家池项目本期进入大规模开发期，发行人与项目合作方浙江中国小商品城集团股份有限公司共同为该项目提供建设资金，满足项目投资建设需要。2015年末发行人其他应付款期末余额较2014年末减少105,922.82万元，降幅为17.63%，这主要是因为支付合作开发项目合作方投入款增加所致。

截至2016年3月31日，发行人其他应付款期末余额为526,076.47万元，占负债总额的比重为15.05%。2016年3月末发行人其他应付款期末余额较2015年末增加31,104.60元，增幅为6.28%，变动较小。

最近三年末，发行人其他应付款构成情况如下表所示：

表4-34 最近三年末发行人其他应付款构成情况

单位：万元

■

（5）一年内到期的非流动负债

截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人一年内到期的非流动负债期末余额分别为392,444.00万元、237,956.00万元和17,752.00万元，占负债总额的比重分别为12.63%、8.20%和0.57%。2014年末发行人一年内到期的非流动负债期末余额较2013年末减少154,488.00万元，降幅为39.37%。2015年末发行人一年内到期的非流动负债期末余额较2014年末减少220,204.00万元，降幅为92.54%。最近三年末，发行人一年内到期的非流动负债波动较大，增加的主要原因系公司前期取得的长期借款临近到期转入本科目列报；减少的主要原因为相关借款到期偿还。

截至2016年3月31日，发行人一年内到期的非流动负债期末余额为13,413.00万元，占负债总额的比重为0.38%。2016年3月末发行人一年内到期的非流动负债期末余额较2015年末减少4,339.00万元，降幅为24.44%。

（6）长期借款

截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人长期借款期末余额分别为518,292.00万元、453,263.43万元和530,200.00万元，占负债总额的比重分别为16.68%、15.61%和16.94%。2014年末发行人长期借款期末余额较2013年末减少65,028.57万元，降幅为12.55%，这主要是因为金色黎明、武林壹号等项目长期借款到期。2015年末发行人长期借款期末余额较2014年末增加76,936.57万元，增幅为16.97%，这主要是因为本期项目开发贷款增加。

截至2016年3月31日，发行人长期借款期末余额为737,513.00万元，占负债总额的比重为21.10%。2016年3月末发行人长期借款期末余额较2015年末增加207,313.00万元，增幅为39.10%。

（7）递延收益

截至2013年12月31日、2014年12月31日和2015年12月31日，发行人递延收益期末余额分别为2,000.00万元、741.78万元和25.91万元，占负债总额的比重分别为0.06%、0.03%和0.00%。2013年，发行人开发项目期间为政府提供加固地基服务，获取政府补助—基坑补助款2,000.00万元。2014年，该笔补助款随着项目销售结转，确认营业外收入1,258.22万元。2015年，发行人获取政府补助-基坑补助款25.91万元。

截至2016年3月31日，发行人递延收益期末余额为21.57万元，占负债总额的比重为0.00%。

3、现金流量分析

表4-35 最近三年及一期发行人现金流量情况

单位：万元

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（1）经营活动产生的现金流量分析

最近三年及一期，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为40,537.39万元、-131,704.24万元、804,860.92万元和372,468.71万元，其中经营活动现金流入分别为996,524.70万元、840,900.42万元、1,701,642.55万元和607,664.74万元；经营活动现金流出分别为955,987.31万元、972,604.67万元、896,781.62万元和235,196.03万元。

发行人经营活动现金流入主要为公司开发的商品房项目预售回款，经营活动现金流出主要为支付的土地价款和建筑安装支出等。最近三年及一期，发行人经营活动产生的现金流量净额呈现逐年下降的趋势，这主要是因为：

A、自2013年以来，发行人加大了土地储备力度，土地价款支出相应增加。2013年度和2014年度，发行人华家池项目、萧山东方海岸项目和平湖万家花城项目合计支出土地价款约439.148.50万元。2015年1-6月，发行人支付杭政储出[2015]3号地块土地价款约64,111.00万元。

B、房地产项目往往开发周期较长，包括前期购置土地、支付项目建筑安装成本、商品销售资金回笼等诸多环节，资金回笼和资金支出之间存在一定的时间错配。同时，近年来包括杭州市在内的全国主要房地产市场增速放缓，甚至出现回落，导致发行人商品房销售资金回笼速度降低。2014年度，发行人经营活动现金流入为840,900.42万元，同比回落155,624.28万元，降幅为15.62%。

随着发行人2013年度和2014年度新增土地对应项目的逐步销售以及房地产市场的回暖，2015年1-6月公司经营活动现金流情况有所好转。2015年1-6月，发行人实现销售合同金额约为107亿元（其中包括代建销售金额约32.38亿元），销售金额在杭州主城区占比达到12%。经营活动现金流出方面，2015年1-6月发行人土地购置支出合计约115,537.00万元，具体为支付杭政储出[2015]3号地块约64,111.00万元土地款、平湖市G1和G2地块43,531.00万元土地款、平湖市宗地编号为2015-43和2015-44地块7,895.00万元土地履约保证金及定金。

（2）投资活动产生的现金流量分析

最近三年及一期，发行人投资活动产生的现金流量净额分别为26,940.16万元、95,857.01万元、-379,603.01万元和-147,295.60万元，其中投资活动现金流入分别为107,815.54万元、128,404.96万元、18,556.23万元和29,888.29万元；投资活动现金流出分别为80,875.38万元、32,547.95万元、398,159.24万元和177,183.89万元。总体来看，受发行人收到和支付其他与投资活动有关的现金影响，其投资活动产生的现金流量净额表现出一定的波动性。发行人收到和支付的其他与投资活动有关的现金主要系公司与武林壹号项目合作方（子公司少数股东）绿城房地产开发集团有限公司以及东尚置业间发生的资金往来款。房地产项目公司通常注册资本较小，项目前期需要通过股东借款以满足项目投资建设资金需求，并在项目实现预售且能够保障项目正常运作的情况下，对等统筹安排利用项目公司富余资金，资金的借出与收回均会造成发行人投资活动现金流有较大幅度的波动。

2013年度，发行人支付其他与投资活动有关的现金75,061.04万元，这主要系本期向武林壹号项目合作方绿城房地产开发集团有限公司支付的资金往来款；收到其他与经营活动有关的现金64,533.72万元，取得投资收到的现金26,363.93万元，这主要为本期发行人转让东尚置业50%股权对应的信托受益权，同时收回向东尚置业前期投入的资金。

2014年度，发行人收到其他与投资活动有关的现金91,661.04万元，这主要系本期发行人收回武林壹号项目合作方绿城房地产开发集团有限公司资金往来款；投资支付的现金30,122.00万元，收回投资收到的现金29,432.00万元，这主要为发行人使用暂时闲置资金购买短期银行理财产品。

2015年度，发行人支付其他与投资活动有关的现金321,700.63亿元，这主要系投资了多家企业。

2016年1-3月，发行人支付其他与投资活动有关的现金132,212.90万元。

（3）筹资活动产生的现金流量分析

最近三年及一期，发行人筹资活动产生的现金流量净额分别为-19,596.39万元、19,781.35万元、-255,254.82万元和286,187.22万元，其中筹资活动现金流入分别为730,862.08万元、619,751.25万元、521,536.30万元和479,721.37万元；筹资活动现金流出分别为750,458.47万元、599,969.90万元、776,791.12万元和193,534.15万元。发行人筹资活动产生的现金流主要包括取得、偿还金融机构借款，以及收到、偿还合作项目少数股东投入的股东借款。

2013年度，发行人收到其他与筹资活动有关的现金同比增加168,312.08万元，这主要是因为本期公司收到华家池项目、萧山东方海岸项目等合作项目少数股东的股东借款金额较大；支付其他与筹资活动有关的现金同比减少186,543.41万元，这主要系本期偿还武林壹号项目、萧山东方海岸项目等合作项目的股东借款金额较小。

2014年度，发行人收到武林壹号项目、平湖万家花城项目等合作项目少数股东的股东借款总额同比增加134,437.74万元；本期偿还华家池项目、萧山东方海岸项目等合作项目少数股东的股东借款同比减少213,464.34万元。此外，随着发行人去杠杆战略的逐步推进，并根据开发项目的实际资金需要，本期发行人取得借款收到的现金同比回落217,838.57万元。

2015年度，发行人筹资活动产生的现金流量净额为-255,254.82亿元，本期收到合作项目股东投入的项目合作款55,600.00万元；归还合作项目股东投入的项目合作款213,594.30万元。

2016年1-6月，发行人筹资活动产生的现金流量净额为286,187.22万元。

4、偿债能力分析

（1）主要偿债能力指标

最近三年及一期，发行人主要偿债能力指标如下表所示：

表4-36 最近三年及一期发行人主要偿债能力指标

■

注：扣除预收账款的资产负债率=（负债总额-预收款项）/（资产总额-预收款项）。

从短期偿债能力指标来看，截至2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日和2016年3月31日，发行人流动比率分别为1.45、1.48、1.55和1.70，速动比率分别为0.29、0.13、0.33和0.53。发行人的速动比率较低，一方面是由于2013年以来发行人加大了土地储备力度，相关地块在取得土地证后结转入存货——开发成本核算；另一方面是因为发行人近年来逐步控制资产负债率，偿还债务支付的现金高于取得借款支付的现金，货币资金规模持续回落。2014年末，发行人速动比率较2013年末出现较大幅度回落，这主要是因为萧山东方海岸和华家池项目当年取得土地证，相应将预付土地款结转至存货——开发成本核算。随着发行人存货逐步去化，2015年以来，公司速动比率较2014年末回升0.20，增加至0.33。

从长期偿债能力指标来看，由于房地产行业属于资金密集型行业，土地储备和建安工程等占用现金规模较大，因此房地产开发企业往往财务杠杆水平较高。截至2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日和2016年3月31日，发行人资产负债率分别为78.55%、75.92%、74.11%和70.98%；剔除预收账款后的资产负债率分别为35.98%、40.70%、32.43%和32.68%。近年来，发行人积极控制财务杠杆水平，并大力发展轻资产的代建管理业务，资产负债率总体呈现回落趋势。

最近三年，发行人EBIT利息保障倍数分别为2.71倍、1.37倍和3.00倍；EBITDA利息保障倍数分别为2.87倍、1.49倍和3.20倍。2014年度发行人EBIT利息保障倍数和EBITDA利息保障倍数均出现较大幅度回落，这主要是因为本期发行人结转的产品中包括较高比例的高周转、低毛利产品；加之受到市场因素影响，发行人实现的利润总额同比回落41.07%。总体来看，发行人经营活动对有息负债利息支出的保障能力较强。

（2）有息负债情况

截至2015年12月31日，发行人有息负债余额为637,952.00万元，期限结构如下表所示：

表4-37 截至2015年12月31日发行人有息负债期限结构

单位：万元

■

截至2015年12月31日，发行人有息负债担保方式结构如下表所示：

表4-38 截至2015年12月31日发行人有息负债担保方式结构

单位：万元

■

（3）融资渠道情况

发行人资信情况良好，与国内多家商业银行一直保持长期合作伙伴关系，截至目前，发行人获得的商业银行授信总额为84.2亿元，其中已使用授信额度51.9亿元，未使用授信额度32.3亿元。

（4）房地产业务资金需求规模、资金来源、偿还安排情况

A、房地产业务资金需求情况

2016-2018年，发行人主要在建项目资金需求合计约为119.08亿元，主要拟建项目资金需求合计约为59.36亿元。同时，发行人将继续慎重选择拟用于开发的土地，并根据宏观政策以及公司自身资金情况，及时调整投资节奏，确保土地价款支出和项目开发、销售节奏基本匹配，不对公司实际经营和偿债能力产生实质影响。

截至2016年3月31日，发行人及其下属子公司主要在建项目情况如下表所示：

表4-39 截至2016年3月31日发行人及其下属子公司主要在建项目情况

单位：万平方米、亿元

■

截至2016年3月31日，发行人及其下属子公司主要拟建项目情况如下表所示：

表4-40 截至2016年3月31日发行人及其下属子公司主要拟建项目情况

单位：万平方米、亿元

■

B、资金偿还安排情况

2016-2018年，发行人有息负债到期规模约为1.77亿元、28.83亿元和10.30亿元，合计约为40.90亿元。

C、资金来源情况

发行人资金来源主要包括房地产项目销售回款，直接融资和间接融资等渠道。

（a）房地产项目销售回款

2015年1-7月，发行人自有开发项目合同销售金额已达到106.76亿元，权益合同销售金额达到69.96亿元，销售情况较好，已经接近全年的销售计划目标。2015-2017年，发行人计划每年的销售金额（包括自有项目和代建项目）保持在150亿元左右的水平，其中自有项目销售金额保持在100亿元左右。

（b）直接融资

发行人已向中国银行间市场交易商协会提交注册发行不超过人民币30亿元中期票据注册申请，首期计划发行9亿元中期票据，目前尚待完成中国银行间市场交易商协会的注册工作。

发行人已向中国证监会提交非公开发行A股股票募集不超过人民币28亿元的申请，目前尚待获得中国证监会的行政许可。

发行人本次债券拟发行规模不超过人民币30亿元，其中首期发行规模不超过人民币26亿元，目前尚待获得中国证监会的行政许可。

总体来看，发行人直接融资渠道丰富，为满足公司资金需求，控制和降低财务成本，改善资产负债结构提供了有力支持。

（c）间接融资

发行人资信情况良好，与中国银行、兴业银行等商业银行保持了良好的长期合作关系，具备较强的间接融资能力。

总体来看，发行人未来在战略层面将继续坚持“两保持，两下降”，降低负债规模，减少偿债压力；主要可售项目，如华家池、萧山东方海岸、平湖万家花城等，将在未来为公司提供充裕现金流以满足公司偿债和项目拓展的需要。

5、营运能力分析

最近三年及一期，发行人主要营运能力指标如下表所示：

表4-41最近三年及一期发行人主要营运能力指标

单位：次/年

■

注：2016年1-3月的应收账款周转率、存货周转率和总资产周转率已经年化处理。受发行人营业收入和营业成本的结算周期影响，相关指标均不具有可比意义。

最近三年，发行人应收账款周转率分别为570.70次/年、188.74次/年和166.95次/年。最近三年，发行人应收账款周转率呈现出现逐年下降的趋势，这主要是因为近年来发行人大力发展轻资产的代建管理业务，应收代建收入规模相应扩大，进而导致应收账款周转率回落。2016年1-3月，发行人经年化的应收账款周转率为261.13次/年。

由于房地产项目开发周期相对较长，从获取土地储备到正式交付商品房并确认营业收入及成本通常需要2-3年时间，因此发行人存货周转率较低。最近三年，发行人存货周转率分别为0.35次/年、0.29次/年和0.27次/年。最近三年，发行人存货周转率保持稳步上升的趋势，说明发行人营运效率在标准化和精细化管理的带动下逐步提升。2016年1-3月，发行人经年化的存货周转率为0.42次/年。

最近三年，发行人总资产周转率分别为0.40次/年、0.30次/年和0.31次/年。最近三年，发行人总资产周转率呈现逐年上升的趋势，反映出公司资产管理效率和周转能力的提高，说明公司营运效率良好。2016年1-3月，发行人经年化的总资产周转率为0.41次/年。

6、盈利能力分析

最近三年及一期，发行人利润表主要科目情况如下表所示：

表4-42 最近三年及一期发行人利润表主要科目情况

单位：万元

■

（1）营业收入分析

最近三年，发行人分别实现营业收入1,038,191.64万元、1,175,856.96万元和1,261,755.52万元，年均复合增长率为10.24%。2016年1-3月，发行人实现营业收入472,523.40万元。最近三年，受房地产行业宏观调控和杭州地区限购影响，发行人营业收入增速有所放缓。2016年1-3月，受房地产销售结转带动，发行人营业收入同比出现大幅增长。

最近三年，发行人营业收入按业务类型构成情况如下表所示：

表4-43 最近三年发行人营业收入按业务类型构成情况

单位：万元

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最近三年，发行人房地产开发业务分别实现营业收入999,769.63万元、1,125,641.05万元和1,194,908.05万元，对同期营业收入的贡献分别为96.30%、95.73%和94.70%。总体来看，最近三年房地产开发业务收入占营业收入的比例保持在94%以上，说明发行人主业突出，房地产开发业务是其核心业务板块，带动了公司整体营业收入的增长。

最近三年，发行人酒店服务业务分别实现营业收入16,513.04万元、16,139.53万元和17,104.89万元，对同期营业收入的贡献分别为1.59%、1.37%和1.36%。2013年度，发行人酒店服务业务实现的营业收入同比增加2,874.60万元，增幅达到21.08%，这主要是因为千岛湖滨江希尔顿度假酒店于2011年7月开业，开业初期入住率相对较低，随着知名度的提高以及千岛湖地区旅游市场的逐步成熟，其入住率在2013年有了较大幅度提高，带动营业收入相应提升。

最近三年，发行人物业服务业务分别实现营业收入9,897.24万元、12,820.76万元和17,212.96万元，对同期营业收入的贡献分别为0.95%、1.09%和1.36%。发行人开发的房地产项目均由下属物业公司进行管理，随着交付商品房数量的增长，公司实现的物业服务业务收入相应保持了逐年增长的态势。

最近三年，发行人持有型物业出租业务分别实现营业收入8,200.13万元、9,015.87万元和11,289.29万元，对同期营业收入的贡献分别为0.79%、0.77%和0.89%。发行人已逐步形成“开发+持有”的房地产经营模式，在开发过程中有选择地保留部分优质办公楼和商铺用于出租来获取长期稳定的租金收益。最近三年，发行人实现的持有型物业出租业务营业收入整体稳步增长。

近年来，发行人在以自有资金稳健开发的同时，通过输出品牌和专业化管理能力与投资商合作，在帮助投资商提升产品价值的同时以轻资产的代建管理模式获取稳定收入。最近三年，发行人代建业务分别实现营业收入3,811.60万元、11,998.82万元和20,950.06万元，对同期营业收入的贡献分别为0.37%、1.02%和1.66%。受发行人大力发展代建业务推动，公司代建业务规模逐年扩大，实现的营业收入相应快速增长。

最近三年，发行人营业收入按区域构成情况如下表所示：

表4-44 最近三年发行人营业收入按区域构成情况

单位：万元

■

发行人实现的营业收入主要来源于杭州地区。最近三年，发行人在杭州地区实现的营业收入占营业收入总额的比重分别为79.09%、86.11%、82.07%。在做好、做精杭州市场的同时，发行人也适当向杭州周边区域进行拓展，公司在衢州、绍兴和金华等地区复制了其在杭州的项目开发经验，产品品质也得到了当地市场的认可。

（2）营业成本分析

最近三年，发行人发生的营业成本分别为为911,341.45万元、854,566.77万元和328,220.91万元。总体来看，发行人营业成本的变动趋势和营业收入的基本一致。

最近三年，发行人营业成本按业务类型构成情况如下表所示：

表4-45 最近三年发行人营业成本按业务类型构成情况

单位：万元

■

最近三年，发行人营业成本按业务类型构成情况和营业收入的较为一致。

（3）毛利润分析

最近三年，发行人实现的营业毛利润分别为316,179.38万元、264,515.51万元、407,188.75万元和144,302.49万元；营业毛利率分别为30.45%、22.50%、32.27%和30.54%。总体来看，2014年以来，发行人的营业毛利率有所回升。

最近三年，发行人营业毛利润按业务类型构成情况如下表所示：

表4-46 最近三年发行人营业毛利润按业务类型构成情况

单位：万元

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最近三年，发行人营业毛利率按业务类型构成情况如下表所示：

表4-47 最近三年发行人营业毛利率按业务类型构成情况

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最近三年，发行人房地产开发业务分别实现营业毛利润300,174.09万元、240,014.61万元和375,046.56万元，对营业毛利润的贡献分别为94.94%、90.74%和92.11%，是发行人营业毛利润的重要组成部分。最近三年，发行人房地产开发业务营业毛利率分别为30.02%、21.32%和31.39%。最近三年，发行人房地产开发业务营业毛利率表现出一定的波动性，主要原因如下：

从土地市场和宏观调控来看，一方面竞争激烈的土地市场使土地成本增加，另一方面房屋售价在国家及地方宏观调控下增速放缓，导致房地产开发企业近年来结转项目的毛利率普遍有所降低，整个行业呈现毛利率下降的态势。其次，发行人近年来根据国家房地产调控政策以及市场形势，加快了产品的多元化布局，近两年增加了市场受众面更广的中低端刚需产品配置，对部分房地产项目进行了灵活定价。虽然刚需产品去化速度更快，但由于该类项目毛利率相对较低，相应导致发行人房地产开发业务毛利率水平有所下降。第三，发行人的房地产开发业务主要集中于杭州及周边城市。近两年浙江省主要城市房地产市场呈现供给过剩的态势，同时多数城市由于限购等因素，房价增速放缓，导致新开盘项目利润空间受到挤压，进而使得发行人房地产开发业务营业毛利率有所下滑。

最近三年，发行人酒店服务业务分别实现营业毛利润7,437.39万元、7,152.91万元和7,843.53万元；营业毛利率分别为45.04%、44.32%和45.86%。随着千岛湖滨江希尔顿度假酒店随着酒店知名度提高和千岛湖当地旅游市场的成熟，入住率有了很大提高，酒店服务业务保持着较高的毛利率。

最近三年，发行人物业服务业务分别实现营业毛利润1,574.28万元、2,213.56万元和2,870.77万元；营业毛利率分别为15.91%、17.27%和16.68%。2013年度，受各地上调最低工资标准的影响，发行人物业服务业务营业成本增加，进而导致该业务营业毛利率相应回落。随着物业费逐步上升，2014年开始发行人物业服务业务营业毛利率有所回升。

最近三年，发行人持有型物业出租业务分别实现营业毛利润3,471.99万元、3,922.22万元和5,767.53万元；营业毛利率分别为42.34%、43.50%和51.09%。

2013年度、2014年度和2015年度，发行人代建业务分别实现营业毛利润3,521.64万元、11,296.94万元和15,758.77万元；营业毛利率分别为92.39%、94.15%和75.22%。总体来看，发行人代建业务营业毛利率保持在较高水平。发行人作为代建业务受托方，派出专业人员全权负责项目开发的整体管理，包括项目后续工程管理、精装修设计和施工管理、成本管理、项目销售、竣工交付、前期物业咨询等全过程的项目开发管理，发行人通过输出品牌和专业化管理能力与投资商合作，在帮助投资商提升产品价值的同时获取稳定的代建管理费用。发行人开展代建业务的成本主要为相关的管理人员和销售人员费用，金额相对较少，因此公司代建业务营业毛利率较高。

（4）营业税金及附加分析

最近三年，发行人发生的营业税金及附加分别为101,545.74万元、93,926.25万元、129,174.31万元和51,787.92万元，主要包括土地增值税和营业税等。最近三年，发行人营业税金及附加构成情况如下表所示：

表4-48最近三年发行人营业税金及附加构成情况

单位：万元

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发行人主要税种和适用税率情况如下表所示：

表4-49 发行人主要税种和适用税率情况

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（5）期间费用分析

最近三年及一期，发行人发生的期间费用合计分别为40,675.44万元、55,141.33万元、54,592.54万元和10,305.17万元，占同期营业收入的比例分别为3.92%、4.69%、4.33%和2.18%。总体来看，发行人对期间费用的管控处于较好水平，期间费用占营业收入的比重保持在较低水平。

最近三年及一期，发行人期间费用情况如下表所示：

表4-50 最近三年及一期发行人期间费用情况

单位：万元

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注：本表中“占比”指占营业收入的比重。

发行人销售费用主要包括广告及宣传制作费、销售人员工资及福利等。最近三年及一期，发行人发生的销售费用分别为11,319.89万元、11,716.71万元、12,011.95万元和2,762.42万元，占同期营业收入的比例分别为1.09%、1.00%、0.95%和0.58%，占比较低且呈现出逐年下降的趋势。

发行人管理费用主要包括工资及福利费、办公费及差旅费、水电费及燃料、折旧摊销费用等。最近三年及一期，发行人发生的管理费用分别为24,213.69万元、23,334.06万元、25,786.31万元和4,891.19万元，占同期营业收入的比例分别为2.33%、1.98%、2.04%和1.04%。最近三年及一期，发行人管理费用占比呈现出逐年下降的趋势。发行人一直以来实施扁平化管理，人员精干，同时公司业务均在浙江省内开展，公司的管理、品牌的辐射效果较好，进而公司的人力成本、行政开支费用均相对较少。

最近三年及一期，发行人发生的财务费用分别为5,141.86万元、20,090.56万元、16,794.28万元和2,651.56万元，占同期营业收入的比例分别为0.50%、1.71%、1.33%和0.56%。2014年度，发行人发生的财务费用较上年大幅增加14,948.70万元，这一方面是因为2012年以来发行人有选择地自留部分物业用于出租，并逐步使用相关物业产向商业银行申请经营性物业长期贷款，此部分经营性物业贷款利息支出均需计入财务费用；另一方面是因为发行人对部分合作开发项目的股东投入款计提一定的利息并计入损益，该部分利息支出也会对公司的财务费用产生一定影响。

（6）资产减值损失分析

最近三年及一期，发行人发生的资产减值损失分别为2,280.15万元、-679.32万元、16,866.54万元和182.20万元，其主要系应收账款和其他应收款计提的坏账准备。

2014年度，发行人发生的资产减值损失为负，这主要是因为本期公司收回对绿城房地产开发集团有限公司其他应收款91,661.04万元，相应地将计提的坏账准备转回。

2015年度，发行人发生的资产减值损失较2014年度增加17,545.86万元，这主要由于计提了10,418.53万元的存货跌价损失。。

（7）投资收益分析

最近三年及一期，发行人实现的投资收益分别为27,752.66万元、78.41万元、87.41万元和0.00万元。2013年度，发行人实现的投资收益金额较大，这主要是因为本期发行人转让东尚置业50%股权对应的信托受益权，相应确认投资收益24,178.94万元。

发行人与万科南都于2010年7月20日签署《合作协议》，约定双方按照50:50的权益比例通过东尚置业对“杭政储出[2010]25号”地块进行合作开发，并在《合作协议》中对合作开发项目的资金投入、经营管理、股权架构设置及变更等事宜进行了约定。

2013年5月15日，发行人与万科南都签订《权益转让协议书》，将公司持有的上述信托100%受益权和委托人的权利义务以2,000.00万元转让给万科南都，并由万科南都代东尚置业向发行人归还股东借款本金及利息合计人民币89,855.81万元。发行人将上述收益扣除相关成本及税费后的净额24,178.94万元在投资收益科目进行了列报。

（8）营业外收入和支出分析

最近三年，发行人实现的营业外收入分别为1,413.23万元、2,245.46万元和2,906.92万元，其中收到政府补助金额分别为629.98万元、2,067.61万元和1,730.72万元。2016年1-3月，发行人实现营业外收入132.90万元。

最近三年及一期，发行人发生的营业外支出分别为为3,781.13万元、2,323.23万元、2,385.22万元和625.94万元。2013年度和2014年度，发行人发生的营业外支出金额较大，这主要是由于公司对外捐赠金额增加所致。

（9）净利润分析

最近三年及一期，发行人分别实现净利润145,627.68万元、80,600.75万元、150,385.65万元和59,639.12万元。由于2014年度发行人房地产业务营业毛利率下降以及本期财务费用大幅增加，因此公司本期实现的净利润同比出现大幅回落。

（10）盈利能力指标分析

最近三年及一期，发行人主要盈利能力指标情况如下表所示：

表4-51 最近三年及一期发行人主要盈利能力指标情况

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最近三年及一期，发行人总资产报酬率分别为7.81%、3.50%、5.58%和1.78%；加权平均净资产收益率分别为17.44%、9.37%、9.96%和3.04%；扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率分别为18.32%、10.79%、6.34%和6.34%。2014年度，由于本期房地产开发业务营业毛利率同比下降，以及财务费用增幅较大，发行人主要盈利能力财务指标均同比出现回落。

（11）可能影响发行人盈利能力持续性、稳定性的因素分析

发行人未来将实行战略上更加稳健、经营上更为安全、财务上更为保守的策略。经营上，发行人将继续消化现有存量。财务上，发行人将保持销售额，保持公司正常的现金流，降低银行贷款。战略上，发行人在房地产业务的布局，将坚持“三分之一合作，三分之一代建，三分之一自有”的战术；做强服务商，大力推行轻资产运营的代建管理业务，合作方式灵活多样，既有与战略财务投资者的小股操盘合作，又有与专业地产公司的代建合作；相应的拿地战略，同样改变债务杠杆为股权杠杆，减少自有投入，以无股操盘的代建业务和合作方式为主。同时，发行人将“做长生活房产”，保障企业安全。发行人将继续用好资本市场金融工具，改变融资渠道单一的现状，降低企业风险。

在坚持稳健发展房地产开发业务的基础上，2016年滨江集团积极拓展海外项目、小镇建设，做强服务商，并尝试对房地产行业以外的新兴产业互联网行业进行投资，力争打造多元滨江。

（二）发行人未来发展的战略目标

发行人定位于“区域市场领导者”，坚持“立足杭州市场、深耕长三角核心区域”的战略布局，强化区域领导力，确保把城市“做精、做透”，把产品线“做长、做强”，其中房地产业务以“三分之一自有，三分之一合作，三分之一代建”为发展目标。公司运营以“确保管理水平，确保成本控制优势，确保品牌优势”为指导思想，全方位提升公司核心竞争力。

发行人主要业务发展计划如下：

1、提升产品品质，巩固品牌价值

发行人秉承“创造生活，建筑家”的专业理念，坚持“滨江”核心品牌战略，以品质至上、以责任为先，把品质提升从功能扩展至人性化体验，把品牌建设从产品扩展到整体服务，建立全方位的品牌优势，进一步巩固和提升品牌价值，在产品日趋同质化的形势下进一步提升公司的核心竞争优势。

2、积极发展代建业务，向轻资产模式转型

发行人确定了“三个三分之一”的业务发展目标，即三分之一的项目由公司自行拿地并开发销售；三分之一与其他公司合作拿地建设；三分之一为其他公司代建项目。未来，发行人将重点发展高毛利、轻资产的代建业务，作为一家具有20多年开发经验的专业房地产开发企业，发行人将充分发挥专业开发商的开发、运营、管理能力和品牌优势，逐步由自主开发转向品牌输出，从重资产向轻资产经营模式转变。

3、加速海外布局，资产配置多元化

2015年初，发行人开始积极进行国际资产配置，分别与KuafuProperties及DargeyDevelopment签署投资意向协议，拟投资7,040万美元以合作方式参与纽约及西雅图房地产开发项目，迈出了布局海外市场的第一步。发行人未来将进一步推进海外布局，以安全为准绳，以战略投资者的身份与海外当地开发商进行合作，进行国际化资产配置。房地产开发项目由合作方开发，项目完成将作为公司持有型物业，这样不仅为公司提供稳定现金流，也有利于公司学习借鉴国际领先的合作代建开发模式及先进的经营管理理念，未来将适时在国内推广实施。

4、试水互联网+，涉足养老及农业，打造多元滨江

发行人产业延伸方向明确，未来将逐步涉足养老、农业及互联网产业，打造“互联网+”、“房地产+养老”及“房地产+生态农业”等新型业务模式。2015年3月，发行人以自有资金1亿元通过增资扩股方式投资以互联网电子产品生产与销售为主营业务的杭州沃安供应链管理有限公司，为试水“互联网+”迈出第一步。作为涉足养老产业首个项目，发行人计划在杭州临安建设“临安滨江天目山小镇”，打造集养老、旅游、休闲、文化于一体的新型养老基地。生态农业方面，发行人未来计划在杭州周边的富阳、桐庐、余杭等地寻找合适的地块，建设蔬菜基地，为“滨江”住户通过互联网平台配送绿色蔬菜，依托20年来建立的房地产平台和渠道，充分发挥互联网的工具作用，实现最大化协同效应。

同时，发行人引入战略投资者天堂硅谷时通，利用天堂硅谷时通全球化的视野以及战略投资人的视角帮助公司提升公司治理能力、管理能力并进行有效并购整合来提高公司的外延式发展效率，在做稳地产主业、做好管理输出的同时对业务进行多元化的探索，打造多元滨江。

八、本期债券发行后发行人资产负债结构的变化

本期债券发行完成后将引起发行人资产负债结构的变化。假设发行人的资产负债结构在以下假设基础上产生变动：

1、相关财务数据模拟调整的基准日为2016年3月31日；

2、假设本期债券的募集资金净额为30亿元，即不考虑融资过程中所产生的相关费用且全部发行；

3、假设本期债券募集资金净额30亿元计入2016年3月31日的资产负债表；

4、假设本期债券募集资金30亿元全部用来偿还短期借款；

5、假设本期债券于2016年3月31日完成发行。

基于上述假设，本期债券发行对发行人合并资产负债结构的影响如下表所示：

表4-52本期债券发行对发行人合并资产负债结构的影响

单位：万元

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九、重大或有事项或承诺事项

（一）发行人对外担保情况

发行人及其下属子公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保。发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保事项系发行人为购买发行人商品房的业主所提供的阶段性担保，该担保至按揭房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止，属于行业惯例。

除上述对外担保及对合并报表范围内子公司的担保外，发行人不存在其他的对外担保情形。

（二）未决诉讼、仲裁事项

截至本募集说明书签署日，发行人下属子公司滨江衢州公司与曾进、李勋峰等27户自然人关于衢州月亮湾项目《商品房买卖合同》纠纷案尚未了结。

2015年6月，因滨江衢州公司所开发的衢州月亮湾项目的《商品房买卖合同》纠纷，曾进、李勋峰等27户自然人（作为原告）向衢州市柯城区人民法院提起诉讼，要求法院撤销其与滨江衢州公司签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中部分条款。截至本募集说明书签署日，衢州市柯城区人民法院已受理该等诉讼，目前本案正在一审审理中。

该等纠纷系基于发行人正常业务经营所引起的纠纷，原告诉讼请求本身并不会对发行人经营、财务以及本次发行构成重大不利影响。

截至本募集说明书签署日，发行人及其下属公司不存在其他尚未了结的或可以合理预见的第三方针对其重要资产、权益和业务等事项提出的、可能对本次发行有实质性影响的重大诉讼、仲裁情况。

（三）重大承诺

除为银行借款提供的资产担保外，截至本募集说明书签署日，发行人无其他应披露未披露的重大承诺事项。

（四）资产负债表日后事项

（五）海外投资事项

2015年2月，发行人与DARGEYDEVELOPMENT,LLC签订投资意向协议。根据意向协议的约定，发行人拟合计投资6,000万美元参与位于美国西雅图的3处物业的开发，该3处物业目前由DARGEYDEVELOPMENT,LLC及其关联方投资开发。发行人拟参与投资开发物业的基本情况如下：

1、物业一：位于美国华盛顿州金郡西雅图市第4大道2116号的多用途物业。该41层建筑将包括一家拥有142间房间的精品酒店和339套住宅公寓。该处物业预计总投资1.88亿美元。

2、物业二：位于美国华盛顿州金郡西雅图市奥赛罗南街和马丁路德金南大道西南角的多用途公寓物业，包括490套公寓单元。该处物业预计总投资1.1亿美元。

3、物业三：位于美国华盛顿州金郡海岸线市第155大道北900-904号和奥罗拉大道北15555-15565号的多用途公寓物业，包括309套公寓单元。该处物业预计总投资6,800万美元。

发行人拟在物业一中投入3,000万美元的股权投资，享受20.00%的初始投资人股权权益；在物业二中投入1,500万美元的股权投资，享受27.50%的初始投资人股权权益；在物业三中投入1,500万元的股权投资，享受40.00%的初始投资人股权权益。

十、资产抵押、质押和其他限制用途安排

截至2015年12月31日，发行人所有权受限资产主要系为金融机构借款而设定的担保资产，包括货币资金、存货、投资性房地产、固定资产和无形资产等，具体情况如下：

表4-53截至2015年12月31日发行人所有权受限资产情况

单位：万元

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注1：期末其他货币资金余额系代建项目保函保证金7,079,570.00元，电力保函保证金200,000.00元，质量保证金63,669.00元，农民工工资保障金3,255,657.10元，中介业务保证金200,000.00元和监管账户余额4,799.26元。

截至2015年12月31日，除上述披露的受限资产之外，发行人无其他具有可对抗第三人的优先偿付负债的情况。

第五节 备查文件

一、备查文件内容

本募集说明书摘要的备查文件如下：

1、杭州滨江房产集团股份有限公司2013年度、2014年度和2015年度经审计的财务报告和2016年一季度未经审计的财务报表；

2、中信证券股份有限公司关于杭州滨江房产集团股份有限公司公开发行2015年公司债券的核查意见；

3、浙江天册律师事务所关于杭州滨江房产集团股份有限公司发行2015年公司债券的法律意见书；

4、杭州滨江房产集团股份有限公司2016年公司债券信用评级报告；

5、杭州滨江房产集团股份有限公司2015年公司债券持有人会议规则；

6、杭州滨江房产集团股份有限公司2015年公司债券受托管理协议；

7、中国证监会核准本次发行的文件。

在本次债券发行期内，投资者可以至发行人和主承销商处查阅本募集说明书摘要全文及上述备查文件，或访问深圳证券交易所网站（http://www.szse.cn）查阅本募集说明书摘要。

二、备查文件查阅地点

投资者可以自本次债券募集说明书摘要公告之日起到下列地点查阅本募集说明书摘要全文及上述备查文件：

发行人：滨江房产集团股份有限公司

住所：浙江省杭州市庆春东路38号

联系地址：浙江省杭州市庆春东路38号

法定代表人：戚金兴

联系人：李渊、李耿瑾

联系电话：0571-86987771

传真：0571-86987779

主承销商：中信证券股份有限公司

住所：广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座

联系地址：北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦

法定代表人：张佑君

联系人：蒋昱辰、刘忠江、王艳艳、屈耀辉、何佳睿、马丰明、朱军、段遂、蔡林峰、余文诗

联系电话：010-60833515、60833551

传真：010-60833504

三、备查文件查阅时间

本次债券发行期间，每日9:00-11:30，14:00-17:00（非交易日除外）。

投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。

杭州滨江房产集团股份有限公司

2016年8月8日