重庆华宇集团有限公司2016年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要（面向合格投资者）

（上接29版）

（六）主要定价模式

在充分尊重市场和竞争对手的前提下，为保证项目具有科学的价格体系以应对市场竞争，发行人通常在参与土地开发前就组织相关人员开展市场定位、业务定位分析论证，并给出产品定价建议和运营规划；在项目设计和施工过程中，发行人则根据项目建设的实际规划、一手竞争楼盘调研、二手楼盘成交价格调研、物业价值指标权重评价及各单元户型质量评价、市场实际供求状况等影响因素，结合项目整体规划和个性特征明确初步定价区间；在项目即将进入销售阶段前，发行人还将组织营销团队进行深入的市场和客户调研、统计分析，最终结合公司开发目标和定价公式参数，经过内部决策层形成项目销售价格。

（七）主要销售模式

为提升自主销售能力，发行人设置了销售管理部，统筹负责公司及下属区域公司全部项目的具体营销策划与市场推广工作。通过制定和实施品牌推广的整体政策以及建立市场数据资料库、经常性的市场调研工作、促销活动等辅助销售手段，发行人能够不断强化品牌效应，让“华宇”品牌深入人心，从而使项目产品获得更多的市场认知度和价值提升。

具体的销售策略上，发行人一般采用分期开发、分期销售的方式，以相对较少的资金投入实行项目的滚动开发，最大程度上缩短项目的开发周期。这种销售模式不仅可以实现资金的快速回笼，确保将项目的操作风险降至最低，同时可以将最新颖的设计产品提供给消费者，最终实现发行人与消费者的共赢。

报告期内，发行人所开发的项目多以自主销售和代理销售相结合的方式进行。自主销售由本部的销售管理部统筹负责，以项目的整体概念策划为基础，制定详细的销售推广计划，进行具体的项目销售。采用自主销售模式，公司可以更及时、准确地掌握顾客的购买动机和需求特点，把握市场脉搏，同时有利于控制销售费用。当需要采用代理销售的项目时，发行人一般选择长期合作的代理商，主要包括宜居房地产代理有限公司和成都正合地产顾问股份有限公司。

（八）发行人报告期主营业务情况

1、报告期主营业务情况

单位：万元

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2、主营业务收入按行业产品分类

单位：万元

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3、主营业务利润情况

单位：万元

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4、报告期内，公司房地产开发和销售情况

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5、报告期内，主营业务收入按区域分布情况

单位：万元

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（九）发行人项目开发情况

1、完工及在建项目概况

报告期内，发行人及其下属公司完工、在建及拟建项目，共计21个。其中完工项目6个，在建项目14个，拟建项目1个。具体如下：（分期填列完工项目、在建项目）

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2、报告期内发行人开发项目具体情况介绍

（1）华宇北城中央（重庆）

华宇北城中央（重庆）项目位于北部新区龙头寺新溉路与红唐路交汇处，南依成熟五黄大社区，西接新牌坊片区，北面与龙头寺火车站、长途汽车总站、城市公交总站隔街相望，临靠规划中的轻轨3号线龙头寺站，长江航运中心寸滩港码头近在咫尺，距江北国际机场仅18公里，享有得天独厚的北城核心之地段优势。整个社区由板式小高层、点式高层，以及星级酒店、商务公寓与购物中心共同构成，容积率约2.7。住宅以位于北区的长板式，南区的短板式及风车状点式高层组成，绿地率高于30%，建筑造型明快轻灵，极具现代与时尚气息。项目总建筑面积约48万平方米，目前已全部竣工并销售完毕。

（2）华宇上院

华宇上院项目位于北部新区高新园组团，巍然立于照母山巅之上，依山而建，一览珍稀森林资源和北部新区。整个项目由花园洋房和豪景高层共同组成，洋房组团吸收法式浪漫传统，打造简约法式风格；高层组团为时尚的ART-DECO风格，大气而厚重，极具个性。该区域配套成熟，交通便捷，国内各大知名开发商云集，洋房别墅林立，已然成为重庆市高端楼盘的聚集地之一。项目占地面积6.55万平方米，地上建筑面积约22万平方米。目前，销售率约72%，已全部竣工。

（3）金沙时代

华宇金沙时代位居沙坪坝区石门大桥旁，近邻沙坪坝商业中心，北接江北大石坝，举步即至三峡广场、沙滨路休闲美食街、千年磁器口古镇，尽揽沙坪坝城市中心丰沛的繁华生活配套。周边汉渝路、沙滨路、牛滴路等城市干道环绕，捷运生活尽在掌控，核心价值彰显无遗。与华宇金沙港湾共同构筑沙滨板块唯一的百万方高尚宜居社区，打造多维生活新城邦。华宇金沙时代秉承华宇“精品为大众”的企业理念，户型设计布局紧凑，结构合理，功能齐全，尤其注重空间功能的延展性与丰富性，两房变三房、三房变四房的匠心设计，使业主的居家布置更为灵活方便，情趣盎然。占地面积20万平方米，总建筑面积约45万平方米，项目销售率95%，项目已全部竣工。

（4）小泉山庄

小泉山庄项目位于重庆市巴南区，依托风景秀丽的小泉景区，依山傍水，地理位置、自然环境极其优越：背靠古木参天、花鸟成趣的绵延山脉，花溪河流水潺潺淌过门前，远处青山连绵，层次丰富，风姿绰约。依托自然优越的地理环境，打造精致的地中海地区特有的山地风情别墅，以科学的规划保护原生地形地貌，在丰富的植物积累与人文基础之上造园，使华宇小泉微villa成为“疏密有致、自在生成、不拘于形”的尊贵高尚住区。在此地更多的是一种大自然本身的风度，与周围原生苍翠大树的丰满、细腻自然气息和谐统一。地中海式建筑坐落清新典雅的自然底色之中。本项目规划建设了从容尊贵的独栋别墅、清新优雅的联排别墅、舒适大方的叠拼别墅、悠然自得的院馆别墅、恬静自然的半山别墅五大产品。占地面积3.8万平方米，总建筑面积约4万平方米。目前已全部竣工并销售完毕。

（5）金沙东岸

金沙东岸项目地块位于重庆市沙坪坝区土湾滨嘉陵江路段。地块北临沙滨路，坐望嘉陵江，西靠奶粉厂职工小区，东侧为沙坪坝艺术馆，南靠下土湾路。区域交通条件良好，具有良好的地质，地形与生态环境条件。该地块位于重庆近几年重点发展区域，所在片区被定位为居住、商贸为主的城市开发区，项目处于重庆核心区边缘，距沙坪坝核心商业中心约5分钟，距离重庆天地也仅5分钟。本项目由2栋江景高层住宅及裙楼商业构成。该项目占地面积1.5万平方米，总建筑面积约6.7万平方米，目前已全部竣工，实现销售率约87%。

（6）华宇静苑

华宇静苑项目位于成都武侯区新双楠，华宇地产精耕新双楠的力作，也是华宇地产为城市新青年量身定制的洋房生活。整体建筑为优雅的欧陆经典ARTDECO风格，由南北两区共9栋45-17平米小洋房围合而成，保证每户都能享受面积的中庭景观。项目景观上采用简欧式亲景、点式的自然生态空间，合理利用小区空间打造怡人的精致景观氛围，在平面上多采用曲线构图形式，达到步移景异，曲径通幽的景观效果。整个项目占地面积3.69万平方米，建筑面积11.29万平方米，容积率仅2.6，目前销售完成约76%。

（7）华宇城

华宇城项目位于重庆市沙坪坝区新桥凤鸣山，该区域被列为沙坪坝区第二商圈，是政府重点打造的区域，并列为重庆城中村改造的样板。华宇城项目集高层、多层住宅，以及商务办公、大型商务商贸、风情商业、五星级酒店及写字楼于一体的大型社区，建成后将形成沙坪坝第二商圈的商务商贸中心。该项目占地面积19万平方米，总建筑面积约102.92万平方米，分期开发，一期项目竣工11万方，销售率98%，二期计划于2016年动工。

（8）锦绣花城

锦绣花城项目位于重庆市九龙坡区华岩新城居住区版块，位于重庆主城区至江津的城市主动脉——华福大道上。该区域为新兴的城市副中心。锦绣花城物业形态包括高层、小高层、公寓楼、洋房、商业中心等，占地面积20万平方米，总建筑面积约51万平方米，分三期开发，目前一期已基本竣工，销售率约63%，二期已于2015年动工，三期暂未动工。

（9）天宫花城

天宫花城项目位于江北重庆市北部新区龙头寺区块，地块南向250米为已建成的重庆火车北站和长途汽车站，地块与火车站之间为市政和公共设施用地，项目距重庆市中心解放碑约9公里，距重庆江北国际机场24公里，交通极为便利。华宇.天宫花城物业形态包括小高层、花园洋房、幼儿园等配套的改善型居住社区，占地面积16万平方米，总建筑面积约47万平方米，分6个组团开发，目前已开发ABE组团，BE组团已全部竣工并销售完毕，A组团在建设和销售中，销售率达70%，D组团正在建设中，CF组团还未开工。

（10）华宇龙湾

华宇龙湾项目位于重庆市巴南区花溪镇西南方向，巴南区滨江路，基地西侧直接与长江毗邻，具有得天独厚的区位优势和景观优势。龙湾项目主要为高层+花园洋房住宅部分，沿江设计有部分商业，独立设计一个五星级标准的滨江特色酒店，满足巴南区酒店配套及观光旅游需求。该项目建设完成后将有60%住户能直接观赏江景，将成为龙洲湾巴滨路的“高档”项目，全市范围内滨江楼盘的“中高档”项目。占地面积12万平方米，总建筑面积33.66万平方米，分二期开发，一期主要为住宅及商业，目前已全部竣工销售约60%，二期为独立酒店及商业综合体，预计2016年动工。

（11）时代星都

时代星都项目位于重庆市九龙坡高新区石桥铺，原址是重庆建筑工程职业学，石桥铺是重庆地理上的几何中心，加之同时是电子、数码产品的中心卖场，具有相当浓烈的生活氛围。项目所在的区域虽然紧邻石桥铺城市主干道，在其人气十足，生活资源齐全的基础上，生活氛围亦是非常的宁静幽雅。本项目包含3栋33层高层商住楼，1栋28层高层商住楼,2栋18层高层综合楼，一个幼儿园，2层沿街商业，该项目占地面积4.6万平方米，总建筑面积约24万平方米，目前项目尚在建设中，销售约60%。

（12）重庆星云汇·星领地

重庆星云汇·星领地项目位于重庆市沙坪坝区老城区，地块南临杨梨路,西侧可接站西路到达沙坪坝商圈，东侧可接杨公桥片区，国道212，杨沙路，杨梨路，内环快速交通。路网四通八达。周围遍布学区点，从小学到大学均有分布，形成环状包围趋势。医疗点均衡分布，方便居民。本项目距离沙坪坝商圈仅十分钟车程，遍布密集的商业网点。周边配套资源较全。以一个全新的概念打造一个别具一格的居住小区。该项目由住宅，办公及其配套的商业、车库等组成。建筑类型包括高层住宅，高层办公，多层商业和地库，在最大可能地为城市的生活作出积极贡献的同时，满足年轻人对高档次、高品位的生活要求。该项目占地面积3.6万平方米，总建筑面积约22万平方米，目前项目在建设中，主体基本完工，销售约55%。

（13）阳光尚座

阳光尚座项目地块位于重庆市九龙坡区水碾，距离九龙坡杨家坪商圈、大渡口九宫庙商圈约2公里，紧邻袁茄路、陈庹路，距离轻轨2号线大雁村站仅200米，交通非常便捷通达主城各中心区域，其中内环高速公路经马桑溪大桥，李家沱长江大桥和渔洞长江大桥，成为通往九龙坡区和的主要通道。该项目主要为高层小户型住宅，大部分住宅均可享受到庭院景观及北面烟灯山生态公园景观。本项目还设计了较大的阳台等，让户内户外有更多的联系与互动，提升居住品质。该项目占地面积1.8万平方米，总建筑面积9.88万平方米，目前项目在建设中，销售约43%。

（14）温莎小镇

温莎小镇项目地块位于沙坪坝区双碑周家湾，地块北至井口街道，西至歌乐山森林公园，南至石井坡，东临嘉陵厂。随着地铁一号线、嘉陵江双碑大桥、212国道双井段等交通基础设施的建成完善，双碑在今后将成为一座位居主城区西北端的交通新枢纽。本项目基本定位为“高层+洋房+商务（公寓）+商业，打造西城中心领地、新时代都市生活区。该项目占地面积6.9万平方米，总建筑面积29万平方米，分二期开发，一期项目在建设中，开盘销售约26%。

（15）天府花城

华宇天府花城项目位于成都市郫县北部新区南北大道旁，北望成灌快铁以及成灌快速通道，东倚南北大道，交通便利。该项目由洋房、高层、商业街等业态组成，满足都市不同人群居住需求。洋房临沱江河而建。高层电梯小区内健康环道、老年健身区、儿童游乐场、游泳池、羽毛球场、网球场等设施一应俱全，商业街集饮食、娱乐、休闲为一体，生活配套完善。项目分南北两地块开发，整体占地面积约8万平方米，建筑面积42.77万平方米，目前天府华城南地块已竣工，销售约71%，天府北地块待开发。

（16）苏州星云汇

苏州星云汇项目位于苏州相城区阳澄湖中路与相城大道交汇处，一面临水，东临相城大道，多条公交线路经过，毗邻轨道交通2号线阳澄湖中路站，交通便利。该项目主要户型为4.5米LOFT挑高公寓，一层空间两层享受；3.3米平层独创6米超大开间，满足业主对生活更多的温情自由的高尚需求。整个项目占地面积2.34万平方米，总建筑面积7.52万平方米，2015年4月开始销售，销售率约83%。

（17）观澜华府

观澜华府项目位于新区春阳路与春合路交汇处，坐拥太湖大道、金城东路双环高架，紧邻地铁，交通便利。观澜华府紧邻新之城商业综合体，荟聚购物广场、宜家、麦德龙、百安居等大型商超，新城中央公园、市民公园两大市政公园，自身更附带社区商业，区域内还有城市商业综合体正在规划中。整个项目占地面积约2.2万平方米，总建筑面积约9万平方米，绿化率达35.6%，开盘销售率约67%。

（18）御澜湾

御澜湾项目地块位于重庆市北部新区礼嘉组团，项目地块共由四个地块组成，定位为外向型高性价比的高端住宅小镇。该项目占地面积12万平方米，总建筑面积17.76万平方米，分二期开发，一期项目于2015年末开始动工，已销售10%。

（19）苏州锦绣花城

苏州锦绣花城项目位于苏州市相城区，方桥路和春雨路的交界处；项目规模：建设地块总用地面积为78,403平方米，总建筑面积23.6万平方米，本项目主要由8栋26F的高层住宅、12栋7~9F的多层住宅及配套用房等单体组成。拟在地块的西侧设置高层住宅组团，在地块的东侧侧设置多层住宅组团。沿方桥路设置小型商业配套用房。该项目目前处于开发建设阶段。

（20）苏州林泉雅舍

苏州林泉雅舍项目位于苏州新区马涧核心区，处于白马涧风景区周边。基地介于新区CBD和新区科技城之间的枫桥街道，马涧路以北，建林路以西，北侧距太湖大道高架600米。项目规模：项目用地面积47893.40平方米，总建筑面积10.05万平方米，主要建设19栋6～11层的住宅，1栋2层的社区、物业及居家养老服务用房，该项目目前处于开发建设阶段。

（21）成都华宇北城中央（成都）

成都华宇北城中央（成都）项目位于东二环外东大路与静康路交汇处望江宾馆东侧300米（四川省邮电学院对面），道路交通享有双地铁、高铁、驾车、公交等多种出行方式，紧邻地铁2号线塔子山公园站和在建中的7号线沙河铺站，步行5-10分钟即可到达。经东大街向西15分钟可达市中心，向东车行2分钟即达2.5环，无缝对接机场高速，5分钟即可上二环高架。项目门口就设有104路、12路区间、218路、230路、313路、47路、51路、79路等公交车线路，通往市区各个方位，出行非常便捷；随着区域不断发展,地铁经济能够带来更加成熟的配套设施，项目价值更加凸显。该项目建筑面积为33万平方米，总户数为1300户，容积率为3.6653，绿化率约15.07%，户型面积70-104平方米，正处于前期设计阶段。

4、发行人土地储备情况

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5、发行人库存情况及去化安排

（1）发行人库存情况

截至2016年6月末，发行人主要项目所在地包括重庆、成都、苏州、无锡4座城市。发行人主要存货项目基本情况如下：

单位：平方米

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因发行人单个项目建筑面积较大，每一期项目均根据开发进度持续开盘销售，本表仅列示首次开盘时间。

截至2016年6月末，发行人主要在售项目累计总可售面积217.30万平方米，剩余可售面积82.03万平方米，其中重庆、成都、苏州和无锡剩余可售面积分别占总可售面积的39.23%、26.78%、52.89%和34.10%，重庆为发行人最重要库存所在地。

截至2015年12月末，重庆、成都、苏州、无锡地区剩余可售面积占其总可售面积之比分别为50.76%、33.76%、66.40%和67.99%。

（2）项目所在地城市行业情况

近三年以来，该4座城市的新建商品房价格指数及商品房成交面积情况见下表：

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数据来源：Wind资讯，西南证券整理

自2015年5月份以来，重庆、成都、苏州三个城市的价格指数均为正数，表明上述城市新建商品房价格稳中有升，无锡新建商品房价格指数比较稳定，略有下降。考虑房地产市场回暖进一步强化，在房地产市场及货币政策仍将比较宽松的环境下，预计房地产市场复苏趋势仍会继续延续。因此，综合来看，发行人的项目所在地房地产市场正逐步回暖，市场需求较高，不会对发行人去存货产生实质性影响。

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数据来源：Wind资讯，西南证券整理

前三季度，全国房企到位资金总额9万亿元，同比增长0.9%，增速比上半年上升0.8个百分点，与去年同期相比下降1.4个百分点。其中，个人按揭贷款同比增长18.1%，增幅最高。前三季度，重点大中城市房地产市场延续复苏态势，个人购房热情增加，房企资金回笼速度加快。自9月份以来，重庆、成都、无锡及苏州四个城市的商品房成交面积均呈上升趋势，表明上述城市商品房销售市场正加速回暖，市场需求逐渐增长，将有助于发行人去存货目标的实现。

截至2015年9月末，一二三线35个城市新建商品住宅存销比走势如下：

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数据来源：易居研究院

根据易居研究院发布的35个城市新建商品住宅存销比报告显示，今年10月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为10.0、12.2和18.9个月。相比9月份10.0、12.4和19.5个月的数值而言，一线城市去化速度基本持平，而二三线城市的去化速度都有所加快，对于发行人新建商品房销售情况将十分有利。就项目所在地而言，重庆是西部唯一直辖市，正处于城镇化快速发展阶段，近来中新政府间合作项目的签订必定带动重庆加快城市发展。成都是全国幸福感第一城市，第三产业发达，吸附力强，房地产需求有保障。苏州、无锡是长三角都市圈重点城市，科技产业实力雄厚，人口长期处于净流入趋势，支撑房地产快速发展。因此可以判断发行人项目所在地房地产市场均处于健康发展阶段。

（3）发行人去存货能力及去化安排

近年来，发行人开发项目所在4城市商品房销售面积仍保持稳定或上涨的态势，表明该4城市的房地产开发仍然具有较大市场，该趋势奠定了发行人未来业务发展的基础。

但是，基于我国经济增速近几年较大下降的背景下，不同城市房地产去化情况出现差异，重庆、成都、苏州项目去化周期在一年左右，而无锡项目去化周期需要近两年。表明发行人项目所在的部分城市房地产市场仍然充满生机与活力，同时部分城市去化周期较长，也对发行人项目开发，质量管控、营销推广、资金管控等能力提出一定的挑战。发行人已采取以下保障措施以增强公司去存货的能力：

但是，基于我国经济增速近几年较大下降的背景下，不同城市房地产去化情况出现差异，重庆、成都、苏州项目去化周期在一年左右，而无锡项目去化周期需要近两年。表明发行人项目所在的部分城市房地产市场仍然充满生机与活力，同时部分城市去化周期较长，也对发行人项目开发，质量管控、营销推广、资金管控等能力提出一定的挑战。发行人已采取以下保障措施以增强公司去存货的能力：

I、公司积极优化产品结构，提升市场竞争力，从过去的6:2:2（刚需：改善：商业商务）调整到现在的6:3:1。新购地块基本以住宅为主。

II、集团内五大产业相互支持，促进地产销售。积极利用集团下属金控公司资源，推出低成本“首付贷”等金融产品，解决购房者短期内资金难题，促进地产销售。

III、根据项目自身特点，利用现有商务产品打造“众创空间”，增强自身商务产品的竞争力，实现溢价快销。

IV、针对销售型商业产品，推出“金钥匙”管家服务计划，帮助商业客户实现资产的保值与增值，从而促进商业产品销售，树立华宇商业品牌。

V、发行人2015年以来产品库存去化情况良好，根据重庆铭腾汇景市场信息咨询有限公司的数据统计，华宇集团2015年月房地产销售面积、销售额均位列重庆地区房地产开发商前十位。未来发行人还将推出一系列房地产促销活动，预计2015年公司产品去化率排名将进一步提升。

（十）发行人商业地产情况

报告期内，发行人持有的商业地产项目主要包括华宇广场、华宇名都、北城中央等项目，具体情况如下：

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报告期内，发行人自持物业出租情况：

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报告期内，发行人主要自持商业物业租赁收入情况入如下表所示：

单位：万元，%

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（十一）发行人小贷业务情况

发行人子公司重庆市渝北区业如小额贷款有限公司成立于2014年1月，注册资本50,000万元。经营范围：办理各项贷款、票据贴现、资产转让；经营区域为重庆市主城九区。（按许可证核定的有效期限、经营范围从事经营）。

业如小贷近一年财务数据如下：

单位：元

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业如小贷自成立以来建立了严密的风险控制措施：

1、客户的选择上，优先选择四大银行的优质客户为入围条件，重点参考四大银行对企业的评级。

2、前期尽职调查阶段，业务部门和风控部门必须同时参与，由业务部出具尽职调查报告，风险部审核。

3、执行审贷分离，实行集体审批（1000万以上贷款五人审批，1000万以下贷款3人审批），独立出具审贷意见。

4、重点把握企业的生产经营情况，重视企业现金流及第一还款来源，在但保方式的选择上，多采用抵押但保方式，重视抵押物的变现能力。对于优质客户，可选择股权质押、账户监管等措施。

5、在定价策略上，以低于其他小贷公司的价格选择更加优质的客户。

6、新品开发上，坚持小额分散，防范风险。首付分期、商票贴现、等额本息分期还款等式的推出。

目前，业如小贷户均余额从2014年末的1000万以上降到目前的300万以下。

针对不良贷款，业如小贷按金融企业贷款5级分类（正常贷款、关注贷款、次级贷款、可以贷款、损失贷款）管理办法执行。

截至2015年12月底，小额贷款业如情况（按行业划分）：

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截至2015年12月底，小额贷款业务情况（按贷款期限划分）：

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截至2015年12月底，小额贷款业务情况（按重庆市金融办五级分类划分）：

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截至2015年12月底，业如小贷经营正常，按业如小贷公司五级划分，无不良贷款。同时，业如小贷还荣获2014年度渝北区金融工作目标考核二等奖。

十、发行人在行业内主要竞争优势

（一）管理优势

公司管理团队年龄结构合理，受教育水平较高，专业能力较强；领导团队内部合作意识强，对公司战略目标有明确理解，并能贯彻执行；领导团队充分认同企业文化，凝聚力强、敬业精神好、企业忠诚度高。

（二）产业布局优势

公司除住宅开发和商业并重发展之外，为对抗未来风险、寻找新的经济增长点，集团早在几年前就参股股份制商业银行，在2014年又成立了小额贷款公司在金融业务领域已具备了一定的发展基础，目前集团目前已形成以地产为龙头、集商业、金融、物业为一体，四大产业相互支撑，协同发展的多元化产业布局，抗风险能力进一步提高。

（三）品牌优势

通过多年深耕川渝、并成功布局华东，集团建立了“责任华宇”的品牌形象，连续多年获得国家、省市级系列殊荣，在区域市场具有较高的知名度和美誉度。

（四）地块优势

集团在拿地策略上关注核心地块，所拿地块大部分位于主城区或者核心商圈，良好的区域优势有利于项目去化及溢价。

（五）风险控制优势

集团长期坚持稳健的经营策略，并尤其注重风险控制，确保了集团资产结构优良，现金流充足，能有效抵御市场风险。

十一、发行人未来发展战略

（一）践行“实体+资本+互联网+”的经营理念

公司坚持做强做大实体，强化产品定位、方案规划和测算，加强商业运营、物业管理，形成以地产为核心，相互交融、相互促进的地产主业；借助互联网的工具及思维，助推实体的发展，并依托实体，搭建平台，为产业链的延伸及拓展奠定基础；积极进入资本市场，以资本促进实体的发展。

（二）深化全产业链资源整合，打造发展核心竞争力

公司将全面深化房地产业务的设计、建筑、开发、运营和物业服务全产业链条，深度进行资源整合。集团具有国家壹级房地产开发资质、物业服务资质。公司选择综合实力强的工程建设队伍为房地产项目的建筑施工等提供稳定的支持，同时对降低工程建设成本、保证施工进度和减少法律风险提供了有力的保障。物业服务建立了星级服务标准体系，在通过优质的物业服务提升产品知名度和品牌美誉度的同时，有利于以服务推动产品销售、跨界资源整合和客户满意度。

（三）地产板块

1、区域策略：坚持深耕策略，巩固传统区域优势，积极拓展一线城市

公司将坚持“进入一城、深耕一城、繁荣一城”的区域发展战略，提出未来五年“强重庆、稳成都、拓华东、进北上深”的战略布局。巩固并增强在重庆本土市场的领先地位，保持成都市场良好的发展势头，拓展在苏州、南京等长三角重点城市的发展范围，积极进入北京、上海、深圳等一线城市。

2、产品策略：优化产品结构

公司在产品策略方面，严格控制“6.3.1”的产品结构控制，即以普通住宅的开发建设为主，占比60%，聚焦改善性住宅，占比30%，寻求较好的商业及综合体，占比10%。在开发建设中，将继续秉承 “为大多数人造好房”的开发理念，优化“宜居精品系列、山水城系列、创新洋墅系列和综合高端系列”四系产品，精准定位，加强研发，为广大购房者打造体验感和舒适性的宜居产品。

3、创新策略：探索进入养老、文化、休闲地产领域

为顺应市场变化，把握市场机遇，公司将顺应国家政策导向，积极探索进入养老、文化、休闲地产领域，并拓展新的土地合作、运营管理模式，既保证打造精品，同时又保证持续的发展能力。拟与政府合作在某5A级景区打造PPP项目，依托优质环境资源及丰富的硒元素，围绕健康管理打造西南首席的健康管理基地、围绕养生养老打造西南养生养老模范；通过引入欧洲知名主题农场资源、自建本土特色农场，打造集农业观光、农场游玩、生态产品制作体验、种植参与、采摘、产品销售于一体的家庭主题乐园。

（四）商业板块

加强商业运营管理，提升自持物业坪效及物业价值。一方面，坚持打造社区商业街，融入银行、健康、社区托养、生活等要素，形成华宇的特色；另一方面，打造商业运营的核心引擎，形成可复制的运营模式，升级拿地和并购重组方式，促进商业良性发展。

（五）物业板块

致力于成为一家全国性品牌物业服务公司。进一步完善和强化物业服务的安全环境、设备设施管理标准，通过先进的管理理念和创新思维，精诚服务，提高物业服务品质。建立星级服务管理体系，针对各管理小区的特点，分别制定服务方案，关注服务细节，营造物业服务特色，不断提升客户满意度。在服务过程中随时接受业主监督，不断提高物业服务的透明度，积极接纳改进意见，使华宇的物业管理服务在未来五年成为50%客户再次推荐购买华宇产品的理由。

（六）互联网＋助力公司走向新未来

公司将积极运用互联网+战略对房地产业务进行改造和升级，在物业服务、营销推广、二手房经纪、房产众筹、社区APP以及O2O模式等多个领域进行积极探索，优化地产业务全流程，提升综合竞争力。

通过华宇E家APP应用软件的应用和推广助力华宇向服务型企业发展，逐步建立移动互联网020服务体系，提升对“物”的经营能力和“人”的服务能力。布局移动互联网金融领域，整合现有平台。依托华宇集团业主资源、物业管理资源和金控资源，在住房金融、投资理财、小微企业融资、体验经济等领域，提升服务能力和经营表现。

第四节 财务会计信息

发行人聘请了具有证券期货相关业务资格的瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）对其2013年、2014年及2015年合并及母公司财务报表进行了审计，瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）对其2013年、2014年及2015年合并及母公司财务报表出具了标准无保留意见的审计报告（瑞华审字(2015)第【50060007】号、瑞华审字(2016)第【50060007】号）。发行人2016年上半年度财务报表未经审计。

2015年9月，本公司进行了一系列重组（以下简称“本次重组”），分别向同一控制下的重庆业瑞房地产开发有限公司和四川华宇业昊房地产开发有限公司增资8000万元，增资完成后，发行人将分别持有前述两家公司80%股权，从而取得对这两家公司的控制权。重庆业润房地产开发有限公司为重庆业瑞房地产开发有限公司的控股子公司，发行人从而间接取得对该公司的控制权。本次重组前后，前述3家公司均受蒋业华先生最终控制，构成同一控制下企业合并。本公司假设本次重组已于2012年1月1日完成，并按照同一控制下企业合并的相关规定编制了2012年度、2013年度和2014年度备考合并财务报告。瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）对本公司2012年度、2013年度和2014年度备考财务报告出具了瑞华专审字(2015)第【50060001】号的标准无保留意见审计报告。

除特别说明外，本募集说明书中的主要财务数据均来源于瑞华审字(2015)第【50060007】号及瑞华审字(2016)第【50060007】号的标准无保留意见审计报告。

投资者在阅读以下财务信息时，如需了解本公司详细财务状况、经营成果和现金流量，应当参照本公司在指定的信息披露网站披露的完整的审计报告和财务报告。

一、 报告期主要财务资料

（一）合并财务报表

1、合并资产负债表

二、 单位：元

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2、合并利润表

单位：元

■

3、合并现金流量表

单位：元

■

（二）母公司财务报表

1、资产负债表

单位：元

■

2、利润表

单位：元

■

3、现金流量表

单位：元

■

■

二、报告期合并报表范围及变化情况

（一）纳入合并报表的公司范围

1、纳入合并报表范围的子公司情况

截至2016年6月30日，公司纳入合并报表范围的子公司情况如下：

■

2、纳入合并报表范围的其他主体

报告期内本公司无纳入合并范围内的其他主体。

（二）报告期合并范围重要变化情况

■

注：重庆业润房地产开发有限公司、重庆华宇房地产经纪有限公司为重庆华宇集团有限公司的孙公司。

三、报告期主要财务指标

（一）合并报表财务指标

■

上述财务指标的计算方法如下：

1、流动比率＝流动资产／流动负债；

2、速动比率＝（流动资产－存货净额）／流动负债；

3、资产负债率＝负债总计／资产总计；

4、存货周转率（次）＝营业成本／存货平均余额；

5、经营活动产生的现金流量净额＝合并现金流量表经营活动产生的现金流量净额；

6、利息保障倍数＝（利润总额+计入财务费用的利息支出利息费用+固定资产折旧+摊销）／（计入财务费用的利息支出利息费用+资本化利息）

7、贷款偿还率＝实际贷款偿还额／应偿还贷款额

8、利息偿付率＝实际支付利息／应付利息

（二）母公司报表财务指标

■

上述财务指标的计算方法如下：

1、流动比率＝流动资产／流动负债；

2、速动比率＝（流动资产－存货净额）／流动负债；

3、资产负债率＝负债总计／资产总计；

4、应收账款周转率（次）＝营业收入／应收账款平均余额；

5、存货周转率（次）＝营业成本／存货平均余额；

6、经营活动产生的现金流量净额＝合并现金流量表经营活动产生的现金流量净额；

7、EBITDA利息倍数＝（利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销）／（资本化利息+计入财务费用的利息支出）

8、权益净利率=净利润/期初期末股东权益平均数

9、贷款偿还率＝实际贷款偿还额／应偿还贷款额

10、利息偿付率＝实际支付利息／应付利息

第五节 募集资金运用

一、本期债券募集资金规模

根据《公司债券发行与交易管理办法》的相关规定，结合公司财务状况及资金需求情况，经公司董事会审议表决通过，公司向中国证监会申请发行不超过36亿元（含36亿元）人民币公司债券。

二、本期债券募集资金用途及使用计划

（一）本期债券募集资金用途

本期债券的募集资金在扣除发行费用后，将用于偿还银行贷款和补充流动资金，改善公司债务结构。

（二）本期债券募集资金使用计划

本期债券预计募集资金360,000万元，其中200,000万元预计将用于偿还银行贷款，剩余资金用于补充公司流动资金。（上述金额未考虑发行费用的影响）。

根据公司债务结构调整及资金使用的需要，本着有利于优化公司债务结构、尽可能降低财务费用的原则，公司将灵活安排本期债券募集资金偿还银行贷款计划，进而改善公司债务结构。综合考虑目前公司资金状况及其相关金融机构贷款到期时间，公司暂定拟优先偿还如下金融机构贷款：

单位：万元

■

三、本期债券募集资金专项账户管理安排

发行人本期债券募集资金采取专项账户监管模式，募集资金专项账户主要用于本期公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，发行人已与中国建设银行股份有限公司重庆市分行签署了资金监管协议，核心内容如下：

（一）发行人同意将本期债券的募集资金集中存放于募集资金专户内。发行人对本期债券募集资金款项的接收和支出活动，均必须通过上述募集资金专户进行划转。

（二）募集资金专户内的资金必须严格用于本期债券《募集说明书》约定的用途，不得擅自变更资金用途。

根据发行人书面承诺，本期债券募集资金仅用于本募集说明书已披露的用途，不用于小贷业务。本期债券募集资金到位后，发行人将为本期债券的募集资金制定管理制度，并指定财务部门负责监督和管理账户资金的使用情况，以确保募集资金专款专用，不用于公司小贷业务，确保募集资金使用的真实性和公允性，防止募集资金被股东、实际控制人等关联人占用或挪用。

公司为本次债券设立了募集资金专项账户，仅用于本次债券募集资金的接收、存储与划转，不得与发行人其他账户混同，不得挪作他用。同时，中国建设银行股份有限公司重庆市分行作为本期债券监管银行、募集资金使用专户监管人将指定专门工作人员对发行人募集资金使用情况进行监督，并对发行人的划款指令进行形式性审查。监管银行审查后认为不符合本期债券募集书约定，可拒绝将款项支付给发行人指定的收款人。

此外，西南证券作为本期债券受托管理人也将对发行人专项账户募集资金的接收、存储、划转与本息偿付进行监督。在本期债券存续期内，西南证券将定期检查发行人募集资金的使用情况是否与募集说明书的约定一致，并在每年公开披露的受托管理事务报告中披露发行人募集资金使用及专项账户运作情况。因此，发行人本次债券的募集资金与小贷业务已经建立了较完善的隔离机制。

四、本期债券募集资金运用对公司财务状况的影响

本期债券发行是公司通过资本市场直接融资渠道募集资金，加强资产负债结构管理的重要举措之一，通过本期债券的发行使公司的资产负债期限结构得以优化，拓展了公司的融资渠道，为公司的业务发展以及盈利增长奠定了良好的基础。本次发行公司债券募集资金运用对公司财务状况将产生如下影响：

（一）有利于锁定公司债务融资成本

目前，公司处于业务发展期，资金需求量较大，而我国货币政策的变化会增加公司资金来源的不确定性，提高公司融资成本，因此公司亟需拓展新的融资渠道。公司通过发行固定利率的公司债券，可以锁定公司的财务成本，避免由于利率上升带来的风险，有利于公司的长期稳定发展。

（二）有利于拓宽公司融资渠道，促进公司长期稳定发展

公司自成立以来，主要资金来源为内部经营积累和外部信贷融资，对外融资渠道较为单一，融资结构有待完善和丰富。目前，发行人业务正处于快速发展期，资金需求量较大，而货币政策的变化给公司资金来源带来一定的不确定性，提高公司资金的使用成本。而公司通过发行公司债券可以拓展公司融资渠道，获得长期稳定的经营资金，减轻短期偿债压力，有利于公司长期稳定发展。

（三）有利于优化公司资产负债结构

截止2016年6月30日，发行人流动负债余额为960,486.09万元，占总负债比例为53.07%，非流动负债为849,471.28万元，占总负债的比例为46.93%，流动负债金额较大，且占比较高。此次公司债券发行后，将大幅改善公司负债期限结构，提高公司长期竞争能力，减轻短期偿债压力，有利于公司长期稳定发展。

（四）生产经营需要合理增加流动资金

公司需要补充流动资金以满足业务发展的需要。随着国民经济发展、居民收入水平的提供和城镇化的推进，加之政府出台政策支持新型城镇化、鼓励普通居民自住型和改善型需求，房地产市场持续发展并发生结构性变化，通过产品结构调整以满足城新型城镇化、普通居民自住型改善型需求，公司的主营业务也取得了长足发展。截止目前，公司土地储备规模较大，未来拟建项目规模也较大，急需补充流动资金，以加快产品开发和销售，满足市场购房者的需求。

第六节 备查文件

一、备查文件

1、发行人报告期内的财务报表或审计报告；

2、发行人报告期内的备考财务报告；

3、主承销商出具的核查意见；

4、发行人律师出具的法律意见书；

5、资信评级机构出具的资信评级报告；

6、发行人公司债券债券持有人会议规则；

7、发行人公司债券债券受托管理协议；

8、中国证监会核准本次发行的文件。

二、查阅地点

1、重庆华宇集团有限公司

办公地址：重庆市渝北区泰山大道东段118号305室

联系电话：023-89866918

传 真：023-67305858

联 系 人：龙晓洁、胡梅

2、西南证券股份有限公司

办公地址：北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座4层

联系电话：010-57631261

传 真：010-88091495

联 系 人：韩念龙、蔚爽、吴茂、钟杰、张旭、郭志超

三、查阅时间

本期公司债券发行期间，每日9:00—11:30，14:00—17:00（法定节假日除外）。

投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。

重庆华宇集团有限公司

2016年8月16日