鲁能集团有限公司2016年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要（面向合格投资者）
（上接29版）
青海广恒新能源有限公司成立于2015年7月29日，注册资本为4,000万元。公司持有其100%的股权，其经营范围包括：太阳能光伏发电、风力发电及其他可再生能源项目的开发、建设。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
截至2015年末，该公司总资产为14,086.56万元，净资产为4,000.00万元。2015年度实现营业收入0.00万元，净利润0.00万元。该公司2015年新成立，基建项目尚处于建设初期，未达到收入确认条件，进而当期无利润。
（27）济南贵和皇冠假日酒店有限责任公司
济南贵和皇冠假日酒店有限责任公司成立于1997年11月28日，注册资本为38,550万元。公司持有其100%的股权，其经营范围包括：大型餐馆（含凉菜、裱花蛋糕、生食海产品）；宾馆、饭馆、酒吧、游泳馆、公共浴室、茶座公共场所；卷烟零售、雪茄烟零售（有效期限以许可证为准）；旅游产品开发；洗衣服务；批发、零售：百货，针织品，服装、鞋帽，酒店用品，家用电器，钟表，箱包、照像机，工艺品，体育用品及器材（不含射击器材），建材，花卉，物业管理，电器及制冷设备安装、维修、设备维护；建筑装修装饰工程（凭资质证经营）；写字间、场地出租；代理票务服务；本系统内劳务及技术服务；国内广告业务；停车场,健身房；会议服务；酒店设备租赁；非学历短期职业技能培训。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
截至2015年末，该公司总资产为46,467.86万元，净资产为28,361.25万元。2015年度实现营业收入7,628.97万元，净利润-2,064.91万元。净利润为负的原因是该公司2014-2015年处于装修改造状态，对日常经营造成较大影响。
（28）成都鲁能置业有限公司
成都鲁能置业有限公司成立于2014年9月19日，注册资本为30,000万元。公司持有其100%的股权，其经营范围包括：房地产开发；房地产经纪；市政公用工程设计、施工；物业管理；科技技术推广服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
截至2015年末，该公司总资产为364,119.65万元，净资产为30,347.32万元。2015年度实现营业收入2,817.12万元，净利润361.20万元。
（29）北京鲁能陶然房地产开发有限公司
北京鲁能陶然房地产开发有限公司成立于1997年10月08日，注册资本为1,180万元美元。公司持有其64.51%的股权，其经营范围包括：开发建设出售规划范围内的房屋及配套服务设施。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动）。
截至2015年末，该公司总资产为25,242.62万元，净资产为23,974.25万元。2015年度实现营业收入510.28万元，净利润30.52万元。
（30）重庆鲁能开发（集团）有限公司
重庆鲁能开发（集团）有限公司成立于1999年1月26日，注册资本为20,000万元。公司持有其100%的股权，其经营范围包括：房地产开发(壹级),物业管理（以上经营范围按资质证书核定项目承接业务）,国内贸易(不含国家专项管理规定的商品),旅游信息咨询服务(国家法律法规规定须前置许可或审批的项目除外),科技开发、研究，销售房屋、建筑材料和装饰材料（不含危险化学品）。
截至2015年末，该公司总资产为793,698.36万元，净资产为220,388.47万元。2015年度实现营业收入144,364.01万元，净利润28,296.12万元。
（31）重庆鲁能物业服务有限公司
重庆鲁能物业服务有限公司成立于2015年7月6日，注册资本为500万元。公司持有其100%的股权，其经营范围包括：物业管理（凭资质证书执业）；商务信息咨询服务；洒店管理；停车场经营管理；家政服务；市场营销策划；销售及租赁绿化植物（不含林木种子）；从事建筑相关业务（凭相关资质证书执业）；房屋中介服务；楼宇机械设备维修、维护；销售：建筑材料、装饰材料（以上两项不含危险化学品）、办公用品、日用百货、五金交电、家电、酒店用品；会议服务；软件开发。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
截至2015年末，该公司总资产为528.07万元，净资产为503.35万元。2015年度实现营业收入347.06万元，净利润3.35万元。
（32）海南鲁能物业服务有限公司
海南鲁能物业服务有限公司成立于2015年6月30日，注册资本为500万元。公司持有其100%的股权，其经营范围包括：物业服务管理及其业务咨询，停车场管理，园林绿化服务，环境保洁服务，楼宇机电设备维护、维修，房屋租赁代理，家政服务，装饰装修，餐饮服务，会议服务，软件开发，百货、副食品、烟酒、饮料零食。
截至2015年末，该公司总资产为520.01万元，净资产为500.00万元。2015年度实现营业收入219.85万元，净利润0.00万元。
（33）山东鲁能万创置业有限公司
山东鲁能万创置业有限公司成立于2014年1月23日，注册资本为5,000万元。公司持有其100%的股权，其经营范围包括：房地产开发，物业管理，房屋租赁；货物仓储（不含危险化学品），装卸服务；装饰装修，商品信息咨询。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
截至2015年末，该公司总资产为313,075.05万元，净资产为98,720.84万元。2015年度实现营业收入0.00万元，净利润-1,279.16万元。净利润为负的原因是该项目公司2014年新成立，新项目处于开发初期，未达到收入确认标准，从而形成当年亏损。
（34）重庆鲁能英大置业有限公司
重庆鲁能英大置业有限公司成立于2005年11月25日，注册资本为10,000万元。公司持有其70%的股权，其经营范围包括：房地产开发、房屋销售；物业管理；国内贸易（不含国家专项管理规定的商品、国家法律法规规定须前置许可或审批的项目除外、不含危险化学品）；旅游信息咨询服务；销售建筑材料、装饰材料。（法律法规规定应经审批或许可的项目，经批准后，方可经营）。
截至2015年末，该公司总资产为221,025.26万元，净资产为14,761.67万元。2015年度实现营业收入41,135.43万元，净利润1,537.44万元。
（二）发行人在重要合营或联营企业中的权益
1、发行人重要合营或联营企业基本情况
截至2015年12月31日，发行人共有3家联营企业，基本情况如下表所示：
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2、发行人重要的合营或联营企业近一年的主要财务信息
单位：万元
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联营企业对公司产生的收入贡献占比较低，资产占比较低，对发行人经营不构成重要影响。
七、发行人控股股东及实际控制人基本情况
（一）发行人控股股东情况
截至2016年3月31日，发行人的唯一股东为国家电网公司。
1、股东基本情况
公司名称：国家电网公司（State Grid Corporation of China）
实际控制人：国务院国有资产监督管理委员会
成立日期：2003年5月13日
注册资本：2,000亿元
经营范围：输电；供电（经批准的供电区域）；所辖各区域电网之间的电力交易和调度；实业投资及经营管理；投资、建设及经营相关的跨区域变电和联网工程；从事与电力供应有关的科学研究、技术开发、电力生产调度信息通信、咨询服务；承包境外工程和境内国际招标工程；上述境外工程所需的设备、材料出口；在国（境）外举办各类生产性企业。
国家电网公司是关系国家能源安全和国民经济命脉的国有重要骨干企业，以建设和运营电网为核心业务，承担着为我国经济社会发展提供安全、经济、清洁和可持续的电力供应的基本使命，该公司主要经营区域覆盖我国26个省、自治区和直辖市，覆盖我国国土面积的88%，是全球最大的公用事业企业。
2、国家电网公司最近一年合并财务报表的主要财务数据
单位：亿元
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注：上述数据未经审计
3、发行人股权被质押或存在争议的情况
截至2016年3月31日，发行人控股股东国家电网公司所持有的发行人股份不存在质押的情况。
（二）发行人实际控制人情况
发行人实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会。根据《国务院关于机构设置的通知》（国发[2008]11号），设立国务院国有资产监督管理委员会（正部级），为国务院直属特设机构，履行党中央规定的职责，主要包括如下职责：
1、根据国务院授权，依照《中华人民共和国公司法》等法律和行政法规履行出资人职责，监管中央所属企业（不含金融类企业）的国有资产，加强国有资产的管理工作。
2、承担监督所监管企业国有资产保值增值的责任。建立和完善国有资产保值增值指标体系，制订考核标准，通过统计、稽核对所监管企业国有资产的保值增值情况进行监管，负责所监管企业工资分配管理工作，制定所监管企业负责人收入分配政策并组织实施。
3、指导推进国有企业改革和重组，推进国有企业的现代企业制度建设，完善公司治理结构，推动国有经济布局和结构的战略性调整。
4、通过法定程序对所监管企业负责人进行任免、考核并根据其经营业绩进行奖惩，建立符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的选人、用人机制，完善经营者激励和约束制度。
5、按照有关规定，代表国务院向所监管企业派出监事会，负责监事会的日常管理工作。
6、负责组织所监管企业上交国有资本收益，参与制定国有资本经营预算有关管理制度和办法，按照有关规定负责国有资本经营预决算编制和执行等工作。
7、按照出资人职责，负责督促检查所监管企业贯彻落实国家安全生产方针政策及有关法律法规、标准等工作。
8、负责企业国有资产基础管理，起草国有资产管理的法律法规草案，制定有关规章、制度，依法对地方国有资产管理工作进行指导和监督。
9、承办国务院交办的其他事项。
（三）发行人、发行人控股股东及实际控制人的股权关系
截至2016年3月31日，发行人与控股股东、实际控制人之间的股权关系结构图如下：
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八、发行人执行董事、高级管理人员基本情况
（一）执行董事、高级管理人员基本情况及持有发行人证券情况
截至募集说明书签署之日，发行人执行董事、及高级管理人员基本情况如下表：
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上述执行董事、高级管理人员不存在直接持有发行人股权和债券的情况。
根据国家电网公司下发的《关于鲁能集团有限公司监事免职的通知》（国家电网任[2013]231号），根据工作需要，经国家电网公司党组研究，决定自2013年12月6日起，赵孟祥不再担任鲁能集团有限公司监事。截至本募集说明书签署日，发行人监事仍空缺，目前发行人正积极与国家电网公司沟通新监事任命事宜。
（二）执行董事、高级管理人员主要从业经历
1、执行董事
刘宇，男，1968年8月出生，大学本科学历，毕业于山东大学应用物理系。曾任临沂电业局晶体材料厂副厂长，临沂电业局桃源广场副经理，临沂电业局桃源超市公司经理，海南三亚湾新城开发有限公司总经理助理，云南抚仙湖项目公司副总经理，重庆鲁能开发(集团)公司副总经理、代总经理，宜宾鲁能开发(集团)公司副总经理，海南三亚湾新城公司、海南广大置业公司总经理、兼海南英大房地产公司董事长，海南鲁能城管理有限公司总经理（法定代表人）、党委委员，山东鲁能集团有限公司副总经理、党组成员，中兴电力实业发展有限公司副总经理、党组成员，山东电力集团公司党委委员，国网中兴有限公司副总经理、党组成员，国网山东省电力公司党委委员，鲁能体育文化分公司总经理、党委副书记，现任鲁能集团有限公司执行董事、总经理、党组副书记。
2、高级管理人员
孙瑜，男，1970年11月出生，研究生学历，毕业于香港理工大学项目管理专业。曾任鲁能英大集团公司副总经理，鲁能英大公司党委委员、重庆鲁能公司总经理，山东鲁能置业集团公司副总经理、代总经理、党委书记、董事长、代总经理、党委书记、总经理，山东鲁能集团有限公司总经济师，现任鲁能集团有限公司党组书记、副总经理。
刘军，男，1968年2月出生，研究生学历，毕业于重庆大学电气工程专业。曾任刘家峡水电厂副厂长，厂长，甘肃省电力公司总经理助理、人力资源部主任，甘肃电力明珠集团公司总经理、董事长，国网新源甘肃新能源开发部主任、国网新源新疆新能源开发部主任，国网新源控股有限公司甘肃分公司总经理、党支部书记兼国网新源控股有限公司新疆分公司总经理、党委书记，国网新源控股有限公司副总经理、党组成员，现任鲁能集团有限公司副总经理、党组成员。
蓝海，男，1969年3月出生，研究生学历，毕业于西南财经大学工商管理专业。曾任四川电力送变电建设公司总工程师、副经理、总工程师，四川省电力公司电力建设部副主任、基建部主任，成都电业局局长、党委副书记、党委书记、副局长，国家电网公司直流建设部副主任，现任鲁能集团有限公司副总经理、党组成员。
徐庆銮，男，1958年12月出生，本科学历，毕业于山东工学院电厂热能动力及设备专业。曾任山东电建一公司副经理，山东电力核电建设集团公司副总经理，山东电力建设第三工程公司党委书记，山东鲁能物矿开发有限公司总经理，山东鲁能恒源经贸集团公司副总经理、党委委员兼鲁能物矿公司总经理、山西鲁能晋北铝业开发有限公司总经理、董事长、党委书记，山东鲁能集团有限公司总经理助理、总经济师，鲁能集团有限公司副总经理、党组成员，现任鲁能集团有限公司副总经理、党组成员。
尹衍利，男，1965年11月出生，研究生学历，毕业于山东大学产业经济学专业。曾任山东临沂电业局发展部副主任、经营部副主任、生产经营部副主任、临沂电业局资产管理部主任，山东鲁能发展集团公司鲁能富士电机公司副总经理，海南鲁能广大置业公司项目经理，山东鲁能置业集团公司物资供应中心副经理、工程技术部工程主管、总监，泰安鲁能投资开发有限公司总经理，国家电网公司人力资源部综合处处长，现任鲁能集团有限公司副总经理、党组成员。
梁中基，男，1974年06月出生，研究所学历，毕业于大连理工大学经济技术及管理。曾供职于山东电力工程咨询院发电部技经组工作，曾任山东鲁能控股公司企划部专工、产业管理四部专工、产业管理三部专工，山东鲁能置业集团公司财务经营部经营主管兼董事会秘书，山东鲁能亘富开发有限公司总经理助理，山东鲁能集团有限公司规划发展部副总经理，山东鲁能菏泽煤电开发公司代总经理、党委副书记，山东鲁能集团有限公司办公室总经理、办公室主任、资本运营部主任、机关工作部主任、规划发展部主任，重庆鲁能开发（集团）有限公司总经理、党委副书记，现任鲁能集团有限公司党组成员、纪检组长。
付明翔，男，1971年7月出生，硕士学位，毕业于武汉大学电气工程专业，曾任河南省电力勘测设计院线路室助理工程师工程师、结构副组长、河南省电力勘测设计院结构组长、高级工程师、项目经理，国网交流工程建设有限公司郑州工程建设部四级职员、安全质量处处长，国家电网公司交流建设分公司郑州工程建设部副主任、党支部书记、主任，现任鲁能集团有限公司副总经理、党组成员。
魏蓉，女，1971年5月出生，研究生学历，毕业于南京大学国际贸易专业。曾任南京供电局财务处会计，江苏省电力公司财务与产权管理部预算管理科副科长、主任助理、兼会计处处长、主任会计师，中电财华东分公司江苏业务部主任、省电力公司财务部主任会计师，江苏省电力公司财务资产部副主任、本部二级职员，国网江苏省电力公司财务资产部主任，现任鲁能集团有限公司总会计师、党组成员。
孙文燕，女，1971年6月出生，研究生学历，毕业于美国德克萨斯科技大学工商管理学专业。曾任山东电力投资公司财务部会计，山东鲁能集团有限公司监察审计部经理助理、经营考核与审计部主管、人力资源部总经理助理、人力资源部副总经理、成本管理部副主任、成本管理部主任，鲁能集团有限公司人力资源部主任，鲁能集团有限公司人力资源部主任，现任鲁能集团有限公司党组成员、工会主席。
（三）执行董事、高级管理人员兼职情况
截至2016年3月31日，发行人执行董事、高级管理人员在其他单位任职情况如下：
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九、发行人主营业务情况
（一）发行人的主营业务及所属行业
发行人营业执照载明的经营范围：投资于房地产业、清洁能源、制造业、采矿业、住宿和餐饮业、综合技术服务业、旅游景区管理业、电力生产业、建筑业；批发和零售贸易（不含法律法规限制的范围）；企业管理服务；酒店管理；工程管理服务；新能源技术开发；物业管理；企业管理咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。目前，发行人的主营业务包括房地产开发及商品房销售。
根据2011年第三次修订的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）的行业划分标准和中国证监会2012年10月26日颁布的《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司属于“K70-房地产业”。
（二）发行人主要产品（服务）及用途
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（三）发行人所处行业分析
1、房地产行业概况
（1）房地产行业特点
房地产行业是中国重要的支柱和民生产业，其发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。中国房地产行业呈现周期性、资本密集型、政策敏感度高、地域性明显的特点。房地产行业具有周期性特征，短周期主要体现与宏观经济互为因果影响，长周期主要体现在人口变化、迁移规律及城市发展规律上。房地产行业具有资金密集型特征，具有土地支出资金总量大，建安成本支付复杂及大额特征，这对企业的资金规模、流动性、资金运营水平有较高要求。房地产行业具有政策敏感性特征，政府既可以通过金融等间接手段影响房地产市场，也可以直接通过行政干预的方式调控市场，同时，中国各级政府控制了全国土地，作为市场唯一卖方，房地产企业对各类土地政策高度敏感。房地产行业还具有显著的地域性特征，房地产产品为特殊商品，价值主要取决于所处区位，区位涵盖不同城市、同一城市不同区域、土地对各类稀缺资源（教育、医疗、休闲等）的占有等不同要素。
房地产行业与社会固定资产投资、居民消费水平、财税政策、货币政策等宏观经济因素关系密切。其中房地产行业是资金密集型行业，房地产需求端（购房者）和供给端（房地产企业）均对国家金融政策依赖较强；土地政策会影响房地产企业拿地规模和成本，税收政策对房地产企业成本控制带来直接影响。
中国房地产行业长期处于政府“调控”状态，调控政策主要分为金融政策、行业政策、土地政策、税收政策四大类。金融政策包括存贷款基准利率、公积金贷款政策、存款准备金率等；行政政策包括限购限贷政策、购房补贴政策、各类级别保障房政策；土地政策包括土地供应政策、土地开发规划控制政策等；税收政策包括营业税、增值税等各类政策。
房地产行业开发周期与产业链条均较长。开发周期长主要体现于房地产开发包括前期拿地、房地产项目建设、房地产销售、物业管理等多个环节；产业链条长主要体现在纵向上与钢铁、水泥、建材等上游行业及下游家装、家电行业均有极高的关联度。此外，房地产行业的横向关联度也较高，开发周期与产业链条中涉及政府、开发商、消费者、金融机构等多个群体，各类政策变化对房地产企业均会产生影响。
（2）房地产行业现状
改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。过去的十余年间，全国房地产开发投资完成额从2002年的7,790.92亿元提高到2015年的95,979.00亿元，累计达61.81万亿元，年均增长36.67%；同期，全国房屋竣工面积累计达100.77亿平方米，年均竣工面积达7.20亿平方米；全国商品房销售面积累计115.93亿平方米，年均销售8.28亿平方米，其中住宅销售面积102.96亿平方米，年均销售7.35亿平方米。
我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。一方面，房地产业已成为重要的第三产业和国民经济的支柱产业之一，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。另一方面，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。
2015年，全国房地产开发投资95,979亿元，比上年名义增长1.0%，其中，住宅投资64,595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。房地产开发企业房屋施工面积735,693万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。其中，住宅施工面积511,570万平方米，下降0.7%。房屋新开工面积154,454万平方米，下降14.0%，降幅收窄0.7个百分点。其中，住宅新开工面积106,651万平方米，下降14.6%。房屋竣工面积100,039万平方米，下降6.9%，降幅扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积73,777万平方米，下降8.8%。商品房销售面积128,495万平方米，比上年增长6.5%。
图：2010-2015年中国房地产行业基本情况
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数据来源：国家统计局
从近年房地产开发投资走势看，2010年随着房地产行情回暖以及货币宽松政策的延续，房地产开发企业加大投资，增长率达到33.2%。随后国家连续出台多项楼市调控政策，房地产开发投资增幅连续下滑，跌至2012年的16.2%。2013年随着楼市的回暖，投资增速有所回升。2014年在行业持续低迷的情况下，投资增幅明显回落，创过去十几年新低。2015年，在楼市复苏力度较弱、地价不断攀升、库存不断积压的背景下，开发投资延续2014年的放缓趋势，投资增幅再创历史新低。
2015年，中国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体上步入了复苏通道。包括市场成交、房价等指标总体上出现回暖，甚至好于预期。但同时，包括土地成交量、新开工量、开发投资额等指标非常低迷，全国商品房库存压力继续增大，三四线城市市场依然偏弱。中国经济新常态的发展模式，需要房地产新常态发展模式做配合。总体上看，中国房地产市场的基本面正趋于好转。
展望房地产业未来的发展，城镇化仍将是带动行业发展的重要因素。2014年3月，国务院印发《国家新型城镇化规划（2014—2020）》规划，提出至2020年常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右。随着中国城镇化水平的不断提高，城市人口将处于加速增长期，对基本住宅的需求将进一步增长，中国房地产行业将保持稳定的市场需求及良好的发展空间。
2、房地产行业政策情况
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来房地产行业属国家重点调控对象。国家对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。
（1）土地政策
近年来，土地是政府对房地产行业宏观调控的重点对象，政府分别从土地供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了调控。
土地供给数量方面，2004年10月，国务院发布《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，提出“严格控制建设用地增量，完善符合我国国情的最严格的土地管理制度”。2006年5月，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，提出严格限制低密度、大套型住房的土地供应，并坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的政策。2010年3月，国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（以下简称“国十九条”），明确提出确保保障性住房、棚户改造和自住型中小套型商品房建房用地，须确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%，同时，要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，保障性住房用地亦不得从事商业性房地产开发。2012年2月，国土资源部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求计划总量不低于前五年年均实际供给量，其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅用地。2012年5月，国土资源部、国家发改委联合印发《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》，明确限定住宅项目容积率不得低于1，别墅类房地产项目列入禁止用地项目目录。2013年2月20日，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施（以下简称“国五条”）明确规定：增加普通商品住房及用地供应；2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量；加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。2013年4月16日，国土资源部公布《2013年全国住房用地供应计划》，明确2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量的1.5倍，其中“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房”用地计划占住房用地计划总量的79.4%。2013年4月27日，国土资源部印发《关于下达〈2013年全国土地利用计划〉的通知》，要求统筹安排城乡建设用地，控制大城市建设用地规模，合理安排中小城市和小城镇建设用地，对农村地区实行新增建设用地计划指标单列。
土地供给方式方面，经营性土地使用权已经建立招标、拍卖、挂牌的出让方式。2006年5月，国土资源部明确房地产开发用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。2006年8月，国土资源部通告实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，进一步完善国有土地出让制度，严格规定了允许划拨用地和协议出让土地的范围。2006年8月，国务院出台《关于加强土地调控有关问题的通知》，要求严把土地“闸门”，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，统一制定并公布工业用地出让最低标准，以租代征等非法占地行为被禁止。2007年9月，国土资源部通过《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让范围；规定未按国有建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地出让款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放建设用地使用权证书。2009年8月，国土资源部下发了《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》，要求严格执行工业用地招标拍卖挂牌制度，凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地，政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开确定土地价格和土地使用权人；依法不属于招标拍卖挂牌出让范围的工业用地，方可按照《协议出让国有土地使用权规范》规定的程序，办理协议出让。2009年12月23日，国土资源部召开了挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会。新闻通气会旨在加强对房地产市场的宏观调控，督促各地严格落实闲置土地清理处置政策，促进供应土地的及时开发利用，尽快形成住房的有效供给，改善住房的供求关系；督促房地产开发企业根据实际开发能力理性取得土地，按合同约定及时开发利用，为城市居民提供住房保障，并接受新闻媒体和社会公众的监督。2010年3月，“国十九条”亦再次强调要求各地按照公开、公平、公正的原则和统一、规范的市场建设要求，坚持和完善招拍挂出让制度。2011年1月7日的国土资源部“全国国土资源工作会议”和2月5日的《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》都提出要进一步完善土地招拍挂制度；5月13日，国土资源部更专门针对土地招拍挂制度发布《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》指出，为进一步落实中央关于房地产市场调控各项政策和工作要求，促进地价房价合理调整，2011年我国继续坚持和完善招拍挂出让制度。
土地供给成本方面，2006年11月7日，财政部、国土资源部、中国人民银行发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，要求从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。2007年9月，国土资源部颁布了《关于加大闲置土地处置力度的通知》以及2008年1月国务院颁布的《关于促进节约集约用地的通知》，规定闲置满一年按土地价款征收20%闲置费。2011年12月，国土资源部关于土地使用草案中规定，国土资源主管部门与土地使用者未能就土地处置方式达成一致的，土地闲置满1年，经批准后可按土地出让或划拨的价款的20%上交土地闲置费；未动工开发建设，土地闲置2年的经批准后可无偿收回土地使用权。2012年6月，国土资源部公布了经过修订后的《闲置土地处置办法》，提出对囤地问题的部分预防和监管措施，要求土地使用者对项目竣工时间进行约定和公示。原规定闲置土地超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。修订后，土地闲置费征收标准统一改为“20%”，并首次明确土地闲置费不得列入生产成本。
2009年11月18日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署联合发布了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确提出规范土地出让收入分期缴纳的行为。根据该通知，市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年；经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清；首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%；土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。
2010年3月，“国十九条”明确规定：（1）严格规范土地出让底价。招标、拍卖、挂牌和协议出让底价应当依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等，集体决策，综合确定；土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。（2）严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订土地出让合同，土地出让合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按土地出让合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年；土地出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理；上述条款约定不完备的，不得签订土地出让合同，违规签订土地出让合同的，必须追究出让人责任；受让人逾期不签订土地出让合同的，终止供地、不得退还定金，已签土地出让合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。（3）严格土地竞买人资格审查。对土地使用人欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地出让合同的行为，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买，对存在的违法违规用地行为，要严肃查处。2012年2月22日，国土资源部下发《关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》指出，要严格土地利用总体规划的实施，加强土地利用机会调控，严格建设项目用地预审，严格中心城区规划控制范围的管控，规范土地利用总体规划评估修改，保障土地利用总体规划有效实施。
2012年3月16日，国土资源部印发《关于大力推进节约集约用地制度建设的意见》，要求各省级国土资源主管部门在2012年底前基本建立符合本地区经济社会发展水平、土地资源利用条件和发展需要的节约集约用地制度，研究出台制度建设的规范性文件；加快制定规划管控和计划调节的专项制度，严格落实规划管控制度，严格土地利用总体规划审查，实行土地利用计划差别化管理；进一步完善节约集约用地鼓励政策，加快研究促进经济发展方式转变和市场配置土地要求的供地政策和地价政策。
由于土地是开发房地产的必需资源，如果未来国家继续执行严格的土地政策，从严控制土地的供应，严格的土地政策将对未来的市场供求产生重大影响，从而对公司业务开展带来重大影响。
（2）住房供应结构政策
2006年5月，中华人民共和国住房和城乡建设部等中央九部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称“《意见》”），该《意见》规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；个人购买套型建筑面积90平方米以上的住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。2008年1月3日，国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》，重申必须确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。2008年12月，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出了加大保障性住房建设力度的政策，计划用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。2009年12月，温家宝总理主持召开的国务院常务会议要求，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。2010年1月7日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面，进一步加强房地产市场调控。2012年5月23日，国土资源部、国家发改委联合印发《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》，明确限定住宅容积率不得低于1，别墅类房地产项目进入禁止用地项目目录。2013年2月20日，“国五条”明确规定：（1）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。（2）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（3）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。（4）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（5）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
上述政策的贯彻实施将对房地产市场的供给结构产生深刻的影响，从而对公司的市场开发能力提出了更高的要求。
（3）税收政策
政府税收政策的变动将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流。税收政策历来是常用的房地产宏观调控手段，其变动情况将直接影响房地产开发企业的盈利和现金流情况。2006年3月、2006年12月和2007年1月财政部、国家税务总局相继颁布有关房地产企业土地增值税预征及清算的具体规定，要求土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。2009年5月12日，国家税务总局下发了《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》，进一步强调并细化了土地增值税的清算工作，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等环节作出具体规定。公司已严格按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及开发项目所在地土地增值税管理办法的规定，对有关项目涉及的土地增值税进行了预提。如未来国家税务总局改变土地增值税征收政策及清算标准，则会对公司现金流情况造成影响。
根据财政部与国家税务总局于2011年1月27日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
2013年2月26日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调整工作的通知》，明确表示充分发挥税收政策的调节作用；税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征；总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快扩大试点工作，引导住房合理消费；税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。2013年5月24日，国务院批转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求扩大个人住房房产税改革试点范围。
国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等房地产各个环节采取税收调控措施，若国家进一步在房产的持有环节进行征税，如开征物业税，将较大程度地影响商品房的购买需求，特别是投资性和改善居住条件的购房需求，也将对房地产市场和公司产品的销售带来不利影响；尽管公司持有的投资性物业的量比较小，开征物业税可能会对公司业绩造成一定影响。
（4）房地产金融调控政策
近年来，国家针对房地产开发企业的信贷、消费者购房贷款等方面实施了一系列金融调控政策。
2006年5月，根据《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》及监管机构的要求，商业银行不得对项目资本金比例不足35%（不含经济适用房）、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产企业发放贷款，不得接受空置3年以上的商品房作为贷款抵押物。2008年7月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求严格商业性房地产信贷管理，主要体现在以下几个方面：禁止商业银行向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；如土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。
同时，国家也在不断调整存贷款基准利率。自2006年4月28日至2007年12月21日，中国人民银行8次上调金融机构人民币贷款基准利率，一年期贷款基准利率由5.58%提高到7.47%。调控措施的不断出台，加大了公司的融资成本和融资风险。
2008年，国内外经济环境发生巨大变化，中国人民银行5次下调金融机构人民币贷款基准利率，一年期贷款基准利率由7.47%下调到5.31%。2010年10月20日至2011年7月7日，中国人民银行连续5次上调金融机构人民币贷款基准利率，一年期贷款基准利率由5.31%上调到6.56%。2012年以来，中国人民银行已连续8次下调金融机构人民币贷款基准利率，一年期贷款基准利率由6.56%下调到4.35%。当前阶段来看，利率下调减少了公司的融资成本。但是利率调整作为央行重要的货币调控手段，长期来看，后续如果提高贷款利率，务必将加大公司融资成本和融资风险，对公司项目开发的进度、资金安排、成本和销售等会产生一定的影响。
2010年2月22日，中国人民银行和银监会联合发布《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产业市场平稳健康发展的通知》，要求对于查实存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业，金融机构不得发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。同时，各地也在出台预售款监管制度，房地产开发企业商品房预售款必须开设专用账户，专款专用，该等政策的变化会对公司资金的运用效率产生影响。
2013年7月，国务院发布《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整及转型升级的指导意见》，提出对房地产行业继续秉持“有保有压”原则，在防控融资风险的前提下，进一步落实差别化信贷政策，加大对居民首套住房的支持力度，同时抑制投资投机需求，促进市场需求结构合理回归。
2014年9月，中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，重申首套房最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，要求银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求；在首套房认定标准方面，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；要求金融机构积极支持棚户区改造和保障房建设；鼓励金融机构发行MBS，专项金融债券等方式筹集资金用于增加首套房和改善型普通自住房贷款投放；支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展REITS试点。
2015年3月，中国人民银行、住房城乡建设部和银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
2015年8月，住建部、财政部、中国人民银行《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》，拥有1套住房并已结清购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，公积金最低首付款比例降至20%。
2015年9月30日，央行、银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，规定：一、在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例调整为不低于25%。二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。首套房认定标准放宽，首付款比例降低，购房标准和成本降低，利于刺激房地产市场需求。
2015年10月29日，十八届五中全会通过“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”，该政策进一步提升了对居住功能需求和住房的升级需求。整体来看，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，政府支持房地产行业的政策密集提出，短期内将提振市场信心，利于房地产发展。
2016年2月2日，央行及银监会联合发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（以下简称《通知》），《通知》明确，在不实施“限购”措施的城市，首套房商业贷款原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
表：2014年以来房地产行业主要相关政策一览
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总体而言，自2015年以来，房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。总体来看，当前经济增速下行和高库存压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地产消费潜能，鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心。在多重政策支持下，市场需求大幅释放，楼市总体回暖趋势基本明确。尤其是一二线城市，因经济发展速度较快，人口持续导入，库存压力较小，在多重政策支持下，市场需求大幅释放，市场环境明显好转。
3、行业竞争格局
我国房地产行业起步较晚，前期一直属于高度市场化的行业，具体表现为进入门槛较低、开发企业数量众多等。从2003年至今，房地产行业不断成熟，整体呈现业绩持续增长，企业分化加剧，行业集中度不断提高。从目前市场竞争态势来看，未来一段时间，我国房地产市场集中度有望持续提升，大型房地产企业在项目获取能力、融资能力、项目运作经验、产品质量方面的优势将会进一步凸显，强者恒强的效应将更加明显。
从2014年的情况来看，前10名企业和前20名企业销售额占比分别提高到16.92%和22.79%，分别较上年提高了3.65%和4.54%；前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别达到8.79%和13.56%，分别较上年提高了0.42%和2.44%。
2010~2014年前20名房地产企业销售额和销售面积占比情况
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资料来源：中国房地产测评中心
4、房地产行业发展趋势
受益于人口红利和经济增长推动的需求上升和住房货币化改革等政策红利带来的需求释放，中国房地产市场在过去十几年间经历了高速增长；放眼未来，快速的城市化进程是支撑中国房地产行业持续发展的主要动力。因此，我国房地产行业的中长期前景依然向好。但是，经过多年的高速发展，在宏观调控政策的推动下，我国房地产行业正处于结构性调整的关键时期。
（1）行业增速将放缓
展望未来，我国房地产业将告别二十多年的繁荣期，进入过渡期。过渡期的两大市场特征分别是投资继续高速增长的动力不足和价稳量增。2014年全国房地产开发投资增速为10.5%，2015年下降到1.0%，显著低于2000年到2011年繁荣期的水平（平均25.69%左右）。从2012年开始，由于供给已经超越了潜在的需求，过往繁荣期房地产开发投资的高速增长预计将难以重现。此外，除了一线城市是价量齐增的之外，绝大多数二线城市走上了价稳量增的道路，部分三线城市甚至出现了价跌量增。在目前的供求格局下，预计房地产市场价稳量增的特征仍将延续。
（2）中央定调化解房地产库存基调下，城市间房价走势分化
在中央提出化解房地产库存，促进房地产业持续发展的背景下，短期内未来政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件；同时也将加快落实户籍改革促进住房消费，鼓励产业地产、养老地产和旅游地产等发展。同时，房地产供应端调节力度将加大，完善保障性住房分配货币化制度，加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。而长期来看，三四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。
当前，销售持续回暖，市场整体库存压力得到缓解，一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入，存在需求空间，库存压力较小，房价具有上涨动力；部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力，仍需要多种手段助力库存去化，房价存在下跌预期，但个别城市具有经济、产业、人口优势，房价仍存上涨空间。
（3）行业集中度日益提高
我国房地产行业在过去很多年里一直处于低集中度的状态，自1997年以来房地产开发企业呈增长趋势，截至2011年末，房地产开发企业达到88,419家，市场仍处于分散竞争的格局。但是，近两年来房地产行业走向成熟和调控的深入使行业集中度呈现提升的态势。据克而瑞研究中心的统计，2014年全年销售额前十名、前二十名的市占率分别为17.2%和23.2%，较2013年提升3.5个和4.3个百分点。
预计未来房地产行业集中度进一步提高将是大势所趋。从国际经验来看，美国主要的前八大开发企业的市场占有率在2009年最高达到了29%；而香港的房地产市场则更具有典型的垄断性特征，前十大地产集团开发量约占香港市场总开发量的80%左右。预计我国房地产行业未来将继续处于产业集中度快速提升的阶段。在国内市场环境下，地方政府、金融机构和消费者都更加亲睐大型企业，大型房地产公司因而在拿地、融资能力和消费者认可方面具备了明显优势，未来产业集中度进一步提高顺理成章。
（4）房地产企业转型发展已成为必然趋势
在政府针对房地产市场环境进行合理调控的大背景下，预计房地产市场抑制投资投机需求、鼓励合理自住需求将以常态化政策基调存在，房地产企业的竞争也将进一步加剧，大型、高周转率房地产企业的优势将更加明显，企业转型发展已成为必然趋势。在经济转型阶段，除住宅产业外，商业地产、养老地产等业态也将获得发展。与此同时，在稳定经济增长的主旋律中，中央政府在十八大报告中明确提出新城镇化战略，对房地产行业的发展既是机遇也是挑战。
（四）发行人主要项目所在区域的房地产市场情况
1、山东区域房地产市场情况
发行人在山东区域的房地产项目主要集中在济南市，济南市近三年的房地产市场情况如下：
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数据来源：WIND资讯
2015年济南市房地产投资稳定增长。2015年全市房地产开发完成投资1,014.10亿元，同比增长10.56%；房屋施工面积6,634.00万平方米，同比增长25.98%；各类商品房屋新开工面积1,690.00万平方米，同比增长30.53%；房屋竣工面积616.00万平方米，同比增长19.20%；商品房销售面积1,192.00万平方米，同比增长37.76%。2014年济南市房地产开发投资918.00亿元，同比增长27.12%，其中住宅投资613.86亿元，同比增长19.40%；房屋施工面积5,266.00万平方米，同比增长9.36%，其中住宅施工3,507.45万平方米，同比增长7.81%；房屋新开工面积1,295.00万平方米，同比下降6.61%。2013年-2015年的成交均价分别为7,152.00元/平方米、7,369.00元/平方米和7,686.00元/平方米，成交均价程小幅增长趋势。《中国50城住宅库存报告》的数据显示，截至2016年1月末，济南市新建商品住宅存销比为8个月，济南市去库存周期较短。
2、重庆区域房地产市场情况
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数据来源：WIND资讯
2015年，重庆市房地产开发投资3,751.00亿元，同比增长3.33%，其中住宅投资2,390.49亿元，同比下降2.48%；房屋施工面积28,986.00万平方米，同比增长1.26%；商品房新开工面积5,811.00万平方米，同比下降7.08%，其中住宅新开工面积3,668.92万平方米，同比下降14.20%；房屋竣工面积4,630.00万平方米，同比增长24.53%；商品房销售面积5,381.00万平方米，同比增长5.51%，其中住宅销售面积4,477.71万平方米，同比增长1.20%；商品房销售额2,952.21亿元，同比增长4.9%，其中住宅销售额2,242.43亿元，同比下降0.4%。2014年，重庆市房地产开发投资3,630.00亿元，同比增长20.48%，其中住宅投资2,451.37亿元，同比增长19.92%；房屋施工面积28,624.00万平方米，同比增长9.04%；商品房新开工面积6,254.00万平方米，同比下降18.16%，其中住宅新开工面积4,275.96万平方米，同比下降20.63%；房屋竣工面积3,718.00万平方米，同比增长20.56%；商品房销售面积5,100.00万平方米，同比增长5.85%，其中住宅销售面积4,423.68万平方米，同比增长1.48%；商品房销售额2,814.99亿元，同比增长4.93%，其中住宅销售额2,253.28亿元，同比下降1.33%。总体看，2015年重庆市房地产市场整体运行较为平稳，房地产开发投资保持增长态势。商品房施工面积有所增长，但新开工动力不足，竣工面积有所下滑；受宏观经济增速放缓和房地产调整政策影响，重庆市土地供应亦较上年有所减少。《中国50城住宅库存报告》的数据显示，截至2016年1月末，重庆市新建商品住宅存销比为14个月，重庆市去库存周期较短。
3、海南区域房地产市场情况
发行人很早就进入海南省市场，自海南省建设国际旅游岛以来，发行人加大对海南省房地产市场的投入，包括土地储备投入。发行人在海南省的房地产项目主要分部在三亚市、海口市。
（1）2013年-2015年三亚市房地产市场运营情况
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数据来源：WIND资讯
2015年三亚市房地产投资稳定增长。2015年三亚市房地产开发完成投资466.65亿元，同比增长22.80%；商品房施工面积为1,475.96万平方米，同比下降1.05%；各类商品房新开工面积为257.43万平方米，同比增长10.31%；竣工面积为190.29万平方米，同比下降40.18%；商品房销售面积112.08万平方米，同比增长10.98%；商品房销售额203.61亿元，同比增长3.32%。2014年三亚市房地产开发投资380.02亿元，同比增长25.54%；商品房施工面积为1,491.69万平方米，同比增加22.61%；各类商品房新开工面积为233.37万平方米，同比下降37.59%；竣工面积为318.08万平方米，同比增加532.62%；商品房销售面积100.99万平方米，同比下降44.78%；商品房销售额197.07亿元，同比下降25.55%。2013年-2015年三亚市商品房成交均价分别为14,473.97元/平方米、19,513.87元/平方米和18,166.49元/平方米，呈现波动态势。《中国50城住宅库存报告》的数据显示，截至2016年1月末，三亚市新建商品住宅存销比为20个月，三亚市去库存周期较长。
（2）2013年-2015年海口市房地产市场运营情况
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数据来源：WIND资讯
2015年海口市房地产投资稳定增长。2015年海口市房地产开发完成投资456.39亿元，同比增长51.89%；房屋施工面积2,571.66万平方米，同比增长14.19%；各类商品房新开工面积485.32万平方米，同比增加35.13%；商品房竣工面积218.89万平方米，同比下降44.40%；商品房销售面积373.40万平方米，同比增长10.58%；房屋销售额为296.77亿元，同比增加11.20%。2014年海口市房地产开发投资300.47亿元，同比增长17.19%；房屋施工面积2,252.04万平方米，同比增长24.71%；各类商品房新开工面积359.14万平方米，同比增加29.96%；房屋竣工面积393.66万平方米，同比增长101.87%；商品房销售面积337.66万平方米，同比下降0.16%；房屋销售额为266.87亿元，同比增加6.31%。2013年-2015年的成交均价分别为7,423.05元/平方米、7,903.51元/平方米和 7,947.78元/平方米，价格呈小幅增长趋势。《中国50城住宅库存报告》的数据显示，截至2016年1月末，海口市新建商品住宅存销比为21个月，海口市去库存周期较长。
4、大连区域房地产市场情况
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数据来源：WIND资讯
2015年大连市房地产开发完成投资897.46亿元，同比下降37.21%；房屋施工面积4,911.50万平方米,比上年下降21.79%；各类商品房新开工面积607.78万平方米，同比下降50.27%；各类商品房屋竣工面积289.32万平方米，同比下降60.17%；商品房销售面积637.33万平方米，同比下降14.61%；房屋销售额569.10亿元，同比下降17.27%。2014年房地产开发投资1,429.34亿元，同比下降16.43%；房屋施工面积6,279.66万平方米，同比下降1.82%；各类商品房新开工面积1,222.18万平方米，同比下降39.02%；各类商品房屋竣工面积726.32万平方米，同比下降30.60%；商品房销售面积746.40万平方米，同比下降38.93%；房屋销售额687.87亿元，同比下降31.89%。2013年-2015年的成交均价分别为8,263.20元/平方米、9,215.75元/平方米和8,929.47元/平方米，价格波动较大。《中国50城住宅库存报告》的数据显示，截至2016年1月末，大连市新建商品住宅存销比为18个月，大连市去库存周期较长。
5、四川区域房地产情况
发行人在四川省的房地产项目主要在成都市和宜宾市，成都市和宜宾市近三年的房地产市场情况如下：
（1）2013年-2015年成都市房地产市场运营情况
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数据来源：WIND资讯
2015年，成都市房地产开发投资2,435.25亿元，同比增长9.92%，其中住宅投资1,472.25亿元，同比增加9.10%；商品房施工面积18,334.84万平方米，同比增长6.58%，其中住宅施工面积11,058.81万平方米，同比增长3.37%。商品房新开工面积3,796.82万平方米，同比下降17.63%，其中住宅新开工面积2,226.86万平方米，同比下降17.08%；商品房销售面积2,997.43万平方米，同比增长1.56%，其中住宅销售面积2,447.13万平方米，同比下降1.18%。商品房销售额2,060.87亿元，同比下降0.69%，其中住宅销售额1,611.21亿元，同比下降0.45%。总体看，2015年成都市房地产市场整体运行较为平稳，房地产开发投资保持增长态势。商品房施工面积有所增长，但新开工动力不足，竣工面积有所下滑。2013年-2015年的成交均价分别为8,307.03元/平方米、8,380.74元/平方米和8,421.57元/平方米，价格呈小幅增长趋势。《中国50城住宅库存报告》的数据显示，截至2016年1月末，成都市新建商品住宅存销比为15个月，成都市去库存周期较长。
（2）2013年-2015年宜宾市房地产市场运营情况
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2015年宜宾市房地产开发完成投资150.42亿元，同比下降12.47%；商品房销售面积343.71万平方米，同比增长44.92%；商品房销售额151.21亿元，同比增长28.97%。2014年宜宾市房地产开发投资171.86亿元，同比增长21.77%；商品房销售面积237.17万平方米，同比下降33.31%；商品房销售额117.24亿元，同比下降27.74%。2013年-2015年的成交均价分别为4,562.58元/平方米、4,943.28元/平方米和4,399.28元/平方米，销售价格波动较大。根据宜宾市房管局的统计，截至2015年末，宜宾市新建商品住宅存销比为8.5个月，宜宾市去库存周期较短。
（五）发行人面临的主要竞争状况、经营方针及战略
1、主要竞争状况
（1）发行人所处行业地位
鲁能集团作为国家电网公司全资子公司，是一家全国性布局、多元化发展的企业集团。公司以住宅地产、商业地产两大板块为主营业务，致力于打造公众型、友好型、资质优良的现代企业。
在住宅地产领域，发行人在全国中心城市和优势区域发展有影响力的项目，先后开发了北京顺义新城、北京优山美地、北京格拉斯、重庆星城、济南领秀城、海南三亚湾新城、海口海蓝椰风等知名楼盘。截至2015年末，发行人已开发土地建筑面积约1,116.01万平方米，在开发建筑面积约623.59万平方米，拥有确权待开发建筑面积1,074.68万平方米。发行人住宅地产重点布局区域包括北京、南京、大连、济南、成都、重庆、海口和三亚等。
在商业地产领域，发行人在一线城市及部分区域中心城市，投资发展酒店、商场、写字楼、公寓等项目。截至2015年末，公司共有4个经营的商业物业，业态主要为大型商场和购物中心，全部位于济南。公司经营的商业物业为济南领秀城贵和购物中心、济南泉城路贵和购物中心、济南贵和商厦、贵生公司。其中，济南泉城路贵和购物中心总建筑面积5.7万平方米，位于具有“第一商业街”之称的泉城路，共分两期开业，一期于1997年开业，二期于2013年重装开业，该中心入驻品牌主要为LV、卡地亚等高端品牌。济南领秀城贵和购物中心位于公司开发的济南领秀城项目西北角，建筑面积15.6万平方米，该中心已于2014年12月开业。
（2）发行人的竞争优势
①公司长期聚焦一二线城市发展已形成的行业竞争优势。
公司自成立以来，始终秉持区域聚焦的发展理念，依托现有资源优势，坚持深耕布局区域，积极拓展一线和二线重点城市，有效平衡和规避由于房地产行业地域性差异所带来的风险。公司始终坚持“以合理成本，不断增加在一二线城市核心区域的土地资源储备”为发展理念。目前公司项目主要分布在一线城市及部分具有竞争优势的二线城市，所属土地资源位置优越，兼具住宅和商业项目，产品结构合理，成本优势较为明显，为公司未来持续发展奠定了坚实的基础，使得公司在业内具有很强的竞争优势。
②公司长期积累形成的比较坚实的资金和资源优势
作为国家电网公司的全资子公司，公司依托国家电网公司及其下属公司渠道积极开拓市场。公司积极响应国家电网公司大力推进的智能电网战略，努力发展高效、节能建筑，经过长期的经验积累，其后发优势逐步显现。
③公司拥有经验丰富、执行力超强、长期稳定的管理团队
公司主要管理团队拥有房地产行业从业经验逾10年，是业内知名的理念一致、执行力超强、合作最为稳定的管理团队之一，这是公司发展战略得以高效执行，经营目标不断实现的强有力保证。
④公司具有良好的社会形象
公司成立以来，在自身发展的同时积极履行企业政治责任、经济责任和社会责任，为国家创造财富，累计捐助社会公益事业2亿余元，创造就业岗位10万余个。公司连续多年被中国企业联合会、中国企业家协会评为“最具影响力企业”、“最具成长性企业”、“最佳诚信企业”。“鲁能”商标连续多年被评为“中国十大公众认知商标”，2004年被国家工商总局认定为“中国驰名商标”，并获得2009年度“中国最具市场竞争力服务商标60强”和2009年度“中国品牌社会责任贡献奖”。2010年被山东省政府记集体一等功，2014年被评为“AAA级信用企业”、“重合同守信用企业”、“2014年度中国责任品牌地产”，2015年荣获第四届全国文明单位称号。公司具有良好的社会知名度和认可度。
2、经营方针及未来战略
“十二五”期间，按照国家电网公司关于资源优化、资产重组的战略部署，公司通过出售、划转等方式，对产业结构进行了重大调整，形成了以住宅地产、商业地产两大板块为主营业务的产业发展格局。
“十三五”是公司深入推进“两个转变”，建设“两型两优”现代企业的关键时期。从战略定位上看，主要是坚持内涵增长与外延拓展相结合，以科学规划为引领，加快资源优势向效益优势转化，突出两大业务板块，进一步确立住宅地产、商业地产两大板块的主营业务地位，尽快提升鲁能产业规模，增强竞争实力。坚定不移地以市场化导向原则，深化改革，开拓创新，围绕两大主营业务，分类推动资产上市，实现组团式、模块化发展，构建与市场和行业全面接轨的体制机制。
从总体思路上看，公司将深入研究住宅地产和商业地产业务布局，大力实施创新驱动战略，通过技术创新、管理创新和商业模式创新，持续提升核心竞争力。结合国家“一带一路”战略版图，依托国家电网公司国际业务聚焦“三电一资”发展战略和全球能源互联网战略，在做好国内业务稳健发展的同时，积极拓展海外商业地产项目，实施走出去战略。
具体到各业务板块而言，主要如下：
住宅地产板块：围绕公司功能定位及核心业务，“十三五”期间进一步提升住宅地产发展水平和质量，在一线城市和区域重点城市积极拓展新区域、新市场，加大新项目获取力度，寻求并购重组资源储备丰富的地方性房地产公司的机遇，加快开发节奏，形成多点布局，协同发展的局面。
商业地产板块：科学研究商业地产项目规划布局，积极在重点城市、著名旅游目的地占有核心资源，推动产品创新升级，形成鲁能商业地产产品系列和竞争优势，打造与国际接轨、具有鲁能特色的开发运营模式。此外，积极响应国家加强体育产业发展的政策，履行国有企业社会责任，充分挖掘鲁能体育品牌价值，进一步提升鲁能品牌影响力，“十三五”规划开工建设一批鲁能泰山体育文化产业园区，培养、发展体育产业，形成新的利润增长点。在“十二五”期间调查研究基础上，进一步探索通过收购等形式拓展海外商业地产市场，学习海外先进企业经营管理经验，培育建立自有管理品牌，形成对外输出管理的能力。
（六）发行人主营业务经营模式
公司的房地产开发业务以控股子公司为经营主体，主要包括山东鲁能亘富开发有限公司、天津广宇发展股份有限公司、海南英大房地产开发有限公司等。主要以自主开发形式进行，以出让方式获得土地后，由公司自主进行房产开发、建筑设计、房地产销售。公司自主开发各环节流程具体如下表所示：
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（七）发行人主营业务收入构成及主要产品情况
1、发行人主营业务收入构成情况分析
（1）主营业务收入按行业划分
单位：万元
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（2）房地产销售收入按区域划分
单位：万元
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2、发行人报告期内房地产项目开发情况
2013-2015年，公司的房地产开发业务发展态势良好，整体呈现出稳步增长的态势。2013年，公司新开工面积达到135.59万平方米，竣工面积达到85.50万平方米；2014年公司新开工面积达到200.63万平方米，竣工面积达到111.81万平方米；2015年公司新开工面积达到466.26万平方米，竣工面积达到75.77万平方米；2016年1-3月，公司新开工面积达到104.07万平方米，竣工面积达到5.48万平方米。随着房地产市场的逐步回暖，公司主动把握市场节奏，逐步加大了新开工项目的数量。
单位：万平方米
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3、截至2016年3月末，公司房地产在建、拟建项目概况如下表所示
单位：万平方米、万元
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截至2016年3月31日，发行人的在建、拟建的重点项目情况如下表所示
单位：亿元、万平方米
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截至2016年3月31日，发行人在建、拟建项目的投资总额约为1,593.13亿元，已完成投资额约为642.19亿元，后续预计尚需投资950.94亿元。上表中发行人13个重点项目计划投资总额合计为1,340.98亿元，后续资金需求合计为797.92亿元，占发行人全部在建、拟建项目投资总额的84.17%，占发行人后续资金需求83.91%。发行人上述13个重点在建、拟建项目的情况如下：
1、济南领秀城项目情况
（1）济南市房地产市场情况
2015年济南市房地产投资稳定增长。2015年全市房地产开发完成投资1,014.10亿元，同比增长10.56%；房屋施工面积6,634.00万平方米，同比增长25.98%；各类商品房屋新开工面积1,690.00万平方米，同比增长30.53%；商品房销售面积1,192.00万平方米，同比增长37.76%。2013年-2015年的成交均价分别为7,152.00元/平方米、7,369.00元/平方米和7,686.00元/平方米，成交均价程小幅增长趋势。《中国50城住宅库存报告》的数据显示，截至2016年1月末，济南市新建商品住宅存销比为8个月，济南市去库存周期较短，济南市房地产市场表现较好。
（2）济南领秀城项目情况
领秀城项目位于济南市舜耕龙脉和千佛山圣脉连接处、舜耕路与二环南路交汇处，处于整个济南南部生态保护区区域内。北临二环南路，南到绕城高速，西至103省道，东到鲁能泰山俱乐部，自然环境得天独厚，是济南公认的宜居之地。
济南领秀城项目总规划建筑面积290.77万平方米，其中在建110.59万平方米，已竣工69.04万平方米，拟/待建111.14万平方米；项目总投资约193.53亿元，已投资约65.33亿元，尚需投资约128.20亿元；报告期内项目累计实现合同销售面积约92.06万平方米，累计实现销售金额约84.28亿元，截至2015年末累计实现销售回款约83.08亿元。公司根据项目的建设进度及项目所在区域房地产市场情况预计2016年、2017年及2018年可分别实现销售回款约46.73亿元、40.59亿元和44.70亿元，项目销售回款可完全满足项目推进的资金需求。
（3）济南领秀城项目在建及未开工的具体情况
单位：万平方米
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2、鲁能领秀公馆项目情况
（1）鲁能领秀公馆项目情况
鲁能领秀公馆项目位于济南市市中区鲁能领秀城贵和购物中心南行2000米路东（电力科学研究院南临），项目占地面积363亩。鲁能领秀公馆项目总规划建筑面积66.74万平方米，其中在建47.25万平方米、拟/待建19.49万平方米；项目总投资约53.34亿元，已投资约23.60亿元，尚需投资约29.74亿元；报告期内项目累计实现合同销售面积约14.35万平方米，累计实现销售金额约14.31亿元，截至2015年末累计实现销售回款约6.10亿元。公司根据项目的建设进度及项目所在区域房地产市场情况预计2016年、2017年及2018年可分别实现销售回款约11.21亿元、15.26亿元和9.32亿元，项目销售回款可完全满足项目推进的资金需求。
（2）鲁能领秀公馆项目在建及未开工的具体情况
单位：万平方米
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3、鲁能泰山7号项目情况
（1）重庆市房地产市场情况
2015年，重庆市房地产开发投资3,751.00亿元，同比增长3.33%；房屋施工面积28,986.00万平方米，同比增长1.26%；商品房新开工面积5,811.00万平方米，同比下降7.08%；商品房销售面积5,381.00万平方米，同比增长5.51%，其中住宅销售面积4,477.71万平方米，同比增长1.20%；商品房销售额2,952.21亿元，同比增长4.9%。《中国50城住宅库存报告》的数据显示，截至2016年1月末，重庆市新建商品住宅存销比为14个月，重庆市去库存周期较短。
（2）鲁能泰山7号项目情况
鲁能泰山7号项目为发行人的核心储备项目，项目位于重庆市渝北区中央公园西路,项目总占地576.09亩,项目总体量110.71万平方米。项目所处区域为中国唯一内陆国家级两江新区，中央公园板块处重庆临空经济圈核心区域，是悦来会展城及江北机场核心中轴。项目区域拥有最完善的行政配套，重庆渝北国土局、地质勘察院、重庆文化艺术中心、重庆档案馆、重庆日报报业集团、重庆市委党校、重庆渝北行政中心等十余家行政单位将落户中央公园。该项目同时拥有重庆最优秀学府配套：重庆巴蜀小学，重庆八中，空港实验小学、渝北中学等，重庆八中预计于2016年9月正式开校。医疗配套方面引进渝北人民医院，三甲医院，国际康复中心等。区域拥有最立体的交通配套，距离大型水陆空交通枢纽20km内，距离江北机场7km，距火车北站12km，距寸滩保税港17km。
鲁能泰山7号与鲁能城项目位置图
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鲁能泰山7号项目总规划建筑面积110.72万平方米，其中拟/待建110.72万平方米；项目总投资约118.63亿元，已投资约17.05亿元，尚需投资约101.58亿元。鲁能泰山7号项目为发行人2015年12月在重庆地区新拍的项目，截至本募集说明书签署日，该项目尚未开盘。公司采取分期滚动开发的方式将项目推向市场，首期开盘预计在2016年9月。公司根据现有的项目开发计划预计2016年、2017年及2018年可分别实现销售回款约1.50亿元、15.80亿元和24.87亿元，项目销售回款完全能够满足项目分期开发的资金需求。
（3）鲁能泰山7号项目在建及未开工的具体情况
单位：万平方米
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4、重庆鲁能领秀城项目情况
（1）鲁能领秀城项目情况
鲁能领秀城项目位于重庆市南岸去茶园新区区域。项目总占地约1664亩。项目涵盖高层、小高层、洋房、联排别墅、叠拼别墅、商业、公寓等多种业态。项目东邻南岸区政府新办公楼，以及为新区府配套的市政公园；西傍南山后山原始森林绿地；南靠玉马公园，以及从南岸进入茶园新区的世纪大道；项目北接南山隧道出口以及茶园新区最大170万平米的公租房社区。
鲁能领秀城项目总规划建筑面积142.92万平方米，其中在建142.92万平方米，包括住宅面积105万平方米、商业面积32万平方米等；项目总投资约92.19亿元，已投资约30.01亿元，尚需投资约62.18亿元；报告期内项目累计实现合同销售面积约29.36万平方米，累计实现销售金额约17.00亿元，截至2015年末累计实现销售回款约14.98亿元。公司根据项目的建设进度及项目所在区域房地产市场情况预计2016年、2017年及2018年可分别实现销售回款约11.32亿元、15.16亿元和20.58亿元，项目销售回款可基本满足项目推进的资金需求。
（2）鲁能领秀城项目在建及未开工的具体情况
单位：万平方米
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5、重庆鲁能城项目项目情况
（1）鲁能城项目情况
鲁能城项目为发行人的核心储备项目，项目位于重庆市两江新区中央公园东侧，项目总占地300亩，项目涵盖62万平方米高层、别墅、社区商业、洋房、酒店、公寓、写字楼、集中购物中心。项目所处区域为中国唯一内陆国家级两江新区，中央公园板块处重庆临空经济圈核心区域，是悦来会展城及江北机场核心中轴；项目紧邻亚洲最大中央公园—渝北中央公园，坐拥重庆八中、市级重点小学，渝北区三甲医院等稀缺资源，轻轨5、9、10号线环伺，无缝接驳全重庆，距离重庆江北国际机场仅10分钟车程；项目区域拥有最完善的行政配套，重庆渝北国土局、地质勘察院、重庆文化艺术中心、重庆档案馆、重庆日报报业集团、重庆市委党校、重庆渝北行政中心等十余家行政单位将落户中央公园。
鲁能城项目总规划建筑面积51.88万平方米，其中在建51.88万平方米；项目总投资约51.20亿元，已投资约9.55亿元，尚需投资约41.65亿元。项目为发行人2015年8月在重庆地区新拍的项目，截至本募集说明书签署日，该项目尚未开盘。公司采取分期滚动开发的方式将项目推向市场，首期开盘预计在2016年6月。公司根据现有的项目开发计划预计2016年、2017年及2018年可分别实现销售回款约1.50亿元、9.38亿元和5.00亿元，项目销售回款基本可以满足项目分期开发的资金需求。
（2）鲁能城项目在建及未开工的具体情况
单位：万平方米
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6、九龙花园项目
（1）九龙花园情况
九龙花园项目位于重庆市九龙坡区域，项目涵盖46.94万平方米高层、商业等。项目位于重庆市杨家坪和石桥铺IT数码特色商圈。
九龙花园项目总规划建筑面积37.74万平方米，其中在建37.74万平方米；项目总投资约40.12亿元，已投资约10.14亿元，尚需投资约29.98亿元；报告期内项目累计实现合同销售面积约3.59万平方米，累计实现销售金额约2.16亿元，截至2015年末累计实现销售回款约0.12亿元。公司根据项目的建设进度及项目所在区域房地产市场情况预计2016年、2017年及2018年可分别实现销售回款约7.43亿元、21.81亿元和6.37亿元，项目销售回款可基本满足项目推进的资金需求。
（2）九龙花园项目在建及未开工的具体情况
单位：万平方米
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7、海蓝福源项目
（1）海口市房地产市场情况
2015年海口市房地产投资稳定增长。2015年海口市房地产开发完成投资456.39亿元，同比增长51.89%；房屋施工面积2,571.66万平方米，同比增长14.19%；各类商品房新开工面积485.32万平方米，同比增加35.13%；商品房销售面积373.40万平方米，同比增长10.58%；房屋销售额为296.77亿元，同比增加11.20%。《中国50城住宅库存报告》的数据显示，截至2016年1月末，海口市新建商品住宅存销比为21个月，海口市去库存周期较长。
（2）海蓝福源项目情况
海蓝福源项目位于盈滨半岛，是一个集禅修文化、康体娱乐、观光旅游、养生度假、时尚运动、商务休闲等功能于一体的滨海养生度假大盘。项目南区“南海风情小镇”以养老、度假休闲物业为主，包括养老型住宅和特色商业街。项目东区“静心度假生活小镇”以静心文化为内涵，是涵盖度假、生活、休闲的综合性、一体化生活小镇。项目西区“禅修文化景区”以永庆寺为中心，规划有佛教文化艺术体验、文化休闲会议、禅文化研修、酒店等配套。
海蓝福源项目总规划建筑面积196.90万平方米，其中在建93.17万平方米，拟/待建82.35万平方米，已竣工21.38万平方米；项目总投资约157.77亿元，已投资约74.74亿元，尚需投资约83.03亿元。报告期内项目累计实现合同销售面积约16.82万平方米，累计实现销售金额约10.89亿元，截至2015年末累计实现销售回款约17.78亿元。公司采取分期滚动开发的方式将项目推向市场，根据项目的建设进度及项目所在区域房地产市场情况预计2016年、2017年及2018年可分别实现销售回款约15.93亿元、31.10亿元和42.75亿元，项目销售回款预计可基本满足项目推进的资金需求。
（3）海蓝福源项目在建及未开工的具体情况
单位：万平方米
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8、三亚湾项目项目情况
（1）三亚市房地产市场情况
2015年三亚市房地产投资稳定增长。2015年三亚市房地产开发完成投资466.65亿元，同比增长22.80%；商品房施工面积为1,475.96万平方米，同比下降1.05%；各类商品房新开工面积为257.43万平方米，同比增长10.31%；商品房销售面积112.08万平方米，同比增长10.98%；商品房销售额203.61亿元，同比增长3.32%。《中国50城住宅库存报告》的数据显示，截至2016年1月末，三亚市新建商品住宅存销比为20个月，三亚市去库存周期较长。
（2）三亚湾项目情况
三亚湾项目位于中国唯一的热带度假城市三亚，坐拥三亚湾海岸线核心地段，总占地面积6.8平方公里，规划有现代滨海艺术生活街区美丽城、热带海洋艺术果岭社区GOLF、临海港湾度假别墅群港湾区三大高端板块，物业类型包括公寓、洋房、独栋、联排、双拼别墅等。项目建有国际文化交流中心、高尔夫球场、高尔夫主题会所、大型购物广场、体育公园、世界风情酒吧街等商业配套，打造出一座将度假与生活全面平衡的城市湾区度假理想国。
三亚湾项目总规划建筑面积174.49万平方米，其中在建122.75万平方米，拟/待建25.61万平方米，已竣工26.13万平方米；项目总投资约222.33亿元，已投资约118.78亿元，尚需投资约103.55亿元。报告期内项目累计实现合同销售面积约17.92万平方米，累计实现销售金额约39.81亿元，截至2015年末累计实现销售回款约42.40亿元。公司根据项目的建设进度及项目所在区域房地产市场情况预计2016年、2017年及2018年可分别实现销售回款约37.93亿元、50.70亿元和39.70亿元，项目销售回款可完全满足项目推进的资金需求。
（3）三亚湾项目在建及未开工的具体情况
单位：万平方米
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9、优山美地项目情况
（1）大连市房地产市场情况
2015年大连市房地产开发完成投资897.46亿元，同比下降37.21%；房屋施工面积4,911.50万平方米,比上年下降21.79%；各类商品房新开工面积607.78万平方米，同比下降50.27%；各类商品房屋竣工面积289.32万平方米，同比下降60.17%；商品房销售面积637.33万平方米，同比下降14.61%；房屋销售额569.10亿元，同比下降17.27%。《中国50城住宅库存报告》的数据显示，截至2016年1月末，大连市新建商品住宅存销比为18个月，大连市去库存周期较长。
（2）优山美地项目情况
优山美地项目位于大连金石滩国家5A级度假景区核心区域，分为A、B两区，总占地面积300万㎡，总建筑面积210万㎡，是一个集别墅、花园洋房、商业中心、温泉及酒店于一体的顶级海岸生活社区。A区有超五星级海洋主题酒店、金石海洋温泉会馆、大连金石国际旅游度假区项目。“朗墅”位于项目核心地块，南面临海，由182套联排、双拼别墅依山体缓坡铺展组成。“迪亚小镇”位于A区西北侧，为西班牙风格山海小镇，规划有叠拼、联排和花园洋房。
优山美地项目总规划建筑面积166.39万平方米，其中在建26.05万平方米，拟/待建107.55万平方米，已竣工32.79万平方米。项目总投资约142.79亿元，已投资约40.34亿元，尚需投资约102.45亿元。该项目发行人自持的酒店、温泉等商业物业面积为15.36万平方米，涉及总投资35.70亿元，尚需投资30.15亿元。报告期内项目累计实现合同销售面积约6.66万平方米，累计实现销售金额约5.10亿元，截至2015年末累计实现销售回款约16.30亿元。公司根据项目的建设进度及项目所在区域房地产市场情况预计2016年、2017年及2018年可分别实现销售回款约3.33亿元、6.85亿元和9.75亿元，该项目2016年-2018年的项目回款较少主要系未来三年该项目以去库存为主，酒店、温泉等支持的物业未进行回款预测，另该项目未开发的地块预计在2018年开盘，未开发地块预计在2019年及以后会产生销售回款。
（3）优山美地项目在建及未开工的具体情况
单位：万平方米
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10、成都鲁能城项目情况
（1）成都市房地产市场情况
2015年，成都市房地产开发投资2,435.25亿元，同比增长9.92%；商品房施工面积18,334.84万平方米，同比增长6.58%；商品房新开工面积3,796.82万平方米，同比下降17.63%；商品房销售面积2,997.43万平方米，同比增长1.56%；商品房销售额2,060.87亿元，同比下降0.69%。总体看，2015年成都市房地产市场整体运行较为平稳，房地产开发投资保持增长态势。《中国50城住宅库存报告》的数据显示，截至2016年1月末，成都市新建商品住宅存销比为15个月，成都市去库存周期较长。
（2）成都鲁能城项目情况
成都鲁能城项目位于成都市环槐树店，城东价值低洼地带，涵盖新奢高层、独特红酒主题商业街、创意办公等业态，是成都市重点项目。项目位于地铁4号线与7号线交会处，邻近万象城，距离二环和成都最大交通枢纽东客站仅2公里，拥享贯通全城、通达全川的立体交通网络，区位价值明显。与成都沙河公园带仅10分钟路程，实现生态之景与自然之景的完美融合。
成都鲁能城总规划建筑面积36.56万平方米，其中在建22.08万平方米，拟/待建14.48万平方米；项目总投资约42.03亿元，已投资约30.63亿元，尚需投资约11.40亿元。报告期内项目累计实现合同销售面积约7.66万平方米，累计实现销售金额约8.70亿元。公司根据项目的建设进度及项目所在区域房地产市场情况预计2016年、2017年及2018年可分别实现销售回款约7.39亿元、15.81亿元和11.38亿元，项目销售回款可完全满足项目推进的资金需求。
（3）成都鲁能城项目在建及未开工的具体情况
单位：万平方米
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11、21街区项目情况
（1）北京市房地产市场情况
2015年，北京市房地产开发投资4,177.05亿元，同比增长12.43%；商品房施工面积12,993.08万平方米，同比下降4.38%；商品房新开工面积2,706.91万平方米，同比增长10.51%；商品房销售面积1,554.25万平方米，同比增长6.88%；商品房销售额3,517.65亿元，同比增长28.44%。总体看，2015年北京市房地产市场整体运行良好，房地产开发投资保持增长态势。《中国50城住宅库存报告》的数据显示，截至2016年1月末，北京市新建商品住宅存销比为10个月，成都市去库存周期较短。
（2）21街区项目情况
21街区项目位于北京顺义区，主要产品类型为高档别墅。21街区项目目前在建15.75万平方米，项目总投资约71.75亿元，已投资约35.94亿元，尚需投资约35.81亿元。报告期内项目累计实现合同销售面积约1.05万平方米，累计实现销售金额约6.74亿元，截至2015年末累计实现资金回笼4.51亿元。公司根据项目的建设进度及项目所在区域房地产市场情况预计2016年、2017年及2018年可分别实现销售回款约5.87亿元、15.65亿元和14.84亿元，项目销售回款可完全满足项目推进的资金需求。
（3）21街区项目在建及未开工的具体情况
（下转31版）
