佳源创盛控股集团有限公司公开发行2016年公司债券（第二期）募集说明书摘要

（上接18版）

（五）2003年5月25日，公司注册资本增加至2,000万元

2003年5月25日，经公司股东会决议通过，新增注册资本1,000万元，全部由沈玉兴追加。公司于2003年5月14日收到上述增资款，该次增资已经中磊会计师事务所有限公司嘉兴分所于2003年5月14日出具的中磊嘉验字（2003）028号验资报告验证。增资后公司的股权结构为：王新妹出资900万元，占注册资本总额的45.00%；嘉兴市嘉房房地产有限公司出资50万元，占注册资本总额的2.50%；沈玉兴出资1，050万元，占注册资本总额的52.50%。

（六）2004年2月20日，公司注册资本增加至3,800万元

2004年2月20日，经公司股东会决议通过，新增注册资本1,800万元，全部由沈玉兴追加。公司于2004年2月16日收到上述增资款，该次增资已经中磊会计师事务所有限公司嘉兴分所于2004年2月18日出具的中磊嘉验字（2004）013号验资报告验证。增资后公司的股权结构为：王新妹出资900万元，占注册资本总额的23.68%；嘉兴市嘉房房地产有限公司出资50万元，占注册资本总额的1.32%；沈玉兴出资2,850万元，占注册资本总额的75.00%。

（七）2004年4月20日，公司注册资本增加至5,800万元

2004年4月20日，经公司股东会决议通过，新增注册资本2,000万元，全部由沈玉兴追加。公司于2004年4月14日、4月15日收到上述增资款，该次增资已经中磊会计师事务所有限公司嘉兴分所于2004年4月16日出具的中磊嘉验字（2004）037号验资报告验证。增资后公司的股权结构为：王新妹出资900万元，占注册资本总额的15.52%；嘉兴市嘉房房地产有限公司出资50万元，占注册资本总额的0.86%；沈玉兴出资4,850万元，占注册资本总额的83.62%。

（八）2008年5月20日，转让股权

2008年5月20日，经公司股东会决议通过，嘉兴市嘉房房地产有限公司将其持有的本公司50万元（占注册资本总额的0.86%）的股权转让给沈玉兴。股权转让后公司股权结构为：王新妹出资900万元，占注册资本总额的15.52%；沈玉兴出资4,900万元，占注册资本总额的84.48%。

（九）2011年1月17日，转让股权

2008年1月17日，经公司股东会决议通过，王新妹将其持有的本公司900万元（占注册资本总额的15.52%）的股权转让给沈玉兴。股权转让后公司股权结构为：沈玉兴出资5,800万元，占注册资本总额的100.00%。

（十）2015年8月24日，公司注册资本增加至15,800万元

2015年8月24日，根据公司章程修正案，新增注册资本10,000万元，全部由沈玉兴追加认缴。公司于2015年8月24日收到上述增资款，该次增资已经浙江新联会计师事务所有限公司于2015年11月12日出具的浙新验[2015]65号验资报告验证。增资后公司股权结构为：沈玉兴认缴注册资本15,800万元，占注册资本总额的100.00%。

（十一）2015年9月29日，公司注册资本增加至17,555万元

2015年9月29日，根据公司修改后的章程，同意吸收丁宏震为新股东，新增注册资本1,755.00万元，新增注册资本1755.00万元由丁宏震认缴。增资后公司股权结构为：沈玉兴认缴注册资本15,800万元，占注册资本总额的90.00%；丁宏震认缴注册资本1,755万元占注册资本总额的10.00%。

（十二）2015年10月14日，公司更名

2015年10月14日，经公司股东会决议通过，公司名称变更为佳源创盛控股集团有限公司。

三、发行人最近三年及一期实际控制人变化情况

发行人实际控制人为沈玉兴先生，最近三年及一期实际控制人未发生变化。实际控制人基本情况详见本节“七、发行人实际控制人情况”部分。

四、重大资产重组情况

发行人报告期内未发生导致发行人主营业务发生实质性变更的重大资产重组情况。

五、报告期末发行人前十大股东情况

截至2016年3月31日，公司股东情况如下表所示：

单位：万元

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六、发行人对其他企业的重要权益投资情况

（一）发行人在子公司中的权益

1、发行人子公司基本情况

截至2016年3月31日，发行人共有44家子公司，基本情况如下表所示：

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发行人对各级子公司间接持股比例为由发行人控制的该子公司的股东所直接持有的股权比例之和。发行人对青岛正沃实业有限公司的持股比例为40%，根据其公司章程及协议，发行人有权决定被投资单位的财务和经营政策，能够对上述公司进行控制，故将其纳入合并范围。

2、发行人主要子公司近一年的主要财务信息

单位：万元

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（二）发行人在重要合营或联营企业中的权益

1、发行人重要合营或联营企业基本情况

截至2016年3月31日，发行人重要合营或联营企业共有2家，基本情况如下表所示：

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2、发行人重要的合营或联营企业近一年的主要财务信息

单位：万元

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七、发行人实际控制人基本情况

（一）发行人实际控制人情况

截至2016年3月31日，发行人的实际控制人为沈玉兴先生，其直接持有发行人90%的股权。除持有发行人90%的股权以外，沈先生还持有的其他主要资产包括明源集团投资有限公司100%的股权、锦江投资管理公司100%的股权、锦江投资管理有限公司100%的股权、巢湖市东方房地产有限公司67%的股权及灵山县六峰商业步行街管理公司70%的股权。沈先生主要从业经历详见本节“八、（二）董事、监事、高级管理人员主要从业经历。

截至募集说明书签署之日，发行人股东所持全部发行人的股权均不存在争议及质押情形。

（二）发行人、发行人股东及实际控制人的股权关系

截至募集说明书签署之日，发行人与控股股东、实际控制人之间的股权关系结构图如下：

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八、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况

（一）董事、监事、高级管理人员基本情况及持有发行人证券情况

截至募集说明书摘要签署之日，发行人董事、监事、及高级管理人员基本情况如下表：

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（二）董事、监事、高级管理人员主要从业经历

1、董事

（1）沈玉兴，董事长。

沈先生，1959年1月出生，大专学历，高级经济师。现任佳源创盛控股集团有限公司董事长，历任浙江足佳制鞋工业公司厂长、桐乡市青石乡党委书记、嘉兴市乡镇企业局副局长、嘉兴市驻深圳办事处主任、浙江佳源房地产集团有限公司董事长。

（2）代礼平，董事。

代女士，1971年2月出生，本科学历，会计师。现任佳源创盛控股集团有限公司董事、执行总经理，历任华东地质勘查局机械厂会计、昆明侨润经济发展公司主办会计、浙江东菱股份有限公司阳光购物中心总经理、怡城(浙江)物业管理有限公司总经理、浙江佳源房地产集团有限公司总部延伸拓展管理部总经理、执行总经理。

（3）许琴，董事

许女士，1980年1月出生，大专学历，助理经济师。现任佳源创盛控股集团有限公司董事、执行总经理，历任嘉兴市港澳房产销售员、嘉兴众安房产销售员、嘉兴市丁香房地产有限公司销售部经理、嘉兴市广源房地产开发有限公司销售策划中心经理、总经理助理、上海桐昌广告有限公司总经理、浙江佳源房地产集团有限公司投资管理总部研究开发中心总经理、执行总经理。

（4）汤海勤，董事

汤女士，1973年12月出生，大专学历，助理经济师。现任佳源创盛控股集团有限公司董事、执行副总经理、人事行政中心总经理，历任浙江足佳经贸总公司期货结算员、东菱股份公司阳光购物中心卖场经理、嘉兴市广源房地产开发有限公司总经理助理、副总经理、总经理、浙江佳源房地产集团有限公司办公室主任、人力资源中心总经理、执行副总经理、人事行政中心总经理。

（5）赵建忠，董事

赵先生，1962年9月出生，大专学历，助理经济师。现任佳源创盛控股集团有限公司董事、执行副总经理、财务管理中心总经理，历任桐乡青石五金厂厂长、浙江足佳集团公司经营科长、嘉兴市锦海置业有限公司董事长、嘉兴市嘉诚房产测绘有限公司总经理、浙江佳源房地产集团有限公司成本控制中心总经理、执行副总经理、财务管理中心总经理。

2、监事

（1）沈祥英，监事会主席。

沈女士，1972年9月出生，本科学历，高级会计师。现任佳源创盛控股集团有限公司监事、财务管理中心副总经理，历任嘉兴市海嘉运通经贸公司财务部负责人、嘉兴吉昌鞋业有限公司财务部负责人、浙江佳源房地产集团有限公司投资管理总部财务管理部审计监督科科长、总经理助理兼财务科科长、副总经理、总经理、财务管理中心总经理、浙江康源投资管理有限公司总经理、财务管理中心副总经理。

（2）黄利萍，监事

黄女士，1974年11月出生，大专学历，会计师。现任佳源创盛控股集团有限公司监事、财务管理中心会计管理部经理，历任嘉兴海东食品有限公司出纳、嘉兴福特塑料有限公司会计主管、嘉兴市金地房地产置业有限公司会计、财务部副经理、财务部经理、浙江佳源房地产集团有限公司财务管理中心会计管理部经理。

（3）沈书平，监事

沈女士，1987年2月出生，本科学历。现任佳源创盛控股集团有限公司监事、资本运营中心经理，历任浙江广源房地产开发有限公司会计、安徽省佳源建设工程有限公司会计、嘉兴市广源置业有限公司财务部副经理、财务部经理、浙江佳源房地产集团有限公司资本运营中心经理。

3、高级管理人员

（1）周军，总经理

周先生，1957年11月出生，大专学历，工程师。现任佳源创盛控股集团有限公司总经理，历任浙江省长广集团房产科科长、浙江嘉兴同创房地产开发公司副总经理兼工程部经理、嘉兴足佳房地产开发有限公司工程部经理、连云港市五恒房地产开发有限公司、江都广源房地产公司总经理、嘉兴市金地房地产置业有限公司副总经理、总经理。

（2）李家法，执行副总经理、事业三部总经理

李先生，1963年4月出生，研究生学历。现任佳源创盛控股集团有限公司执行副总经理、事业三部总经理，历任巢湖市政府副市长、巢湖市居巢区政府区长、巢湖市财政局局长、嘉兴市金地房地产置业有限公司副总经理、蚌埠明源房地产开发有限公司总经理、浙江佳源房地产集团有限公司执行副总经理、事业三部总经理。

（3）王莉伟，事业一部总经理

王女士，1979年2月出生，大专学历，初级会计师。现任佳源创盛控股集团有限公司事业一部总经理，历任嘉兴市广源房地产开发有限公司工程前期、办公室主任、总经理助理、副总经理、总经理、嘉兴万博汇商业管理有限公司总经理、浙江佳源房地产集团有限公司事业一部总经理。

（4）裘灵燕，事业二部总经理

裘女士，1978年10月出生，大专学历，助理经济师。现任佳源创盛控股集团有限公司事业二部总经理，历任嘉兴足佳房地产开发有限公司销售部经理、嘉兴市广源房地产开发有限公司销售策划部经理、总经理助理、副总经理、姜堰市佳源房地产开发有限公司副总经理、海盐县佳源房地产开发有限公司总经理、浙江佳源房地产集团有限公司战略发展中心总经理、事业二部总经理。

（三）董事、监事、高级管理人员兼职情况

截至2016年3月31日，发行人董事、监事、高级管理人员在其他单位任职情况如下：

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九、发行人主营业务情况

（一）发行人的主营业务及所属行业

根据2011年第三次修订的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）的行业划分标准和中国证监会2012年10月26日颁布的《上市公司行业分类指引》（2012年修订），发行人属于“K70-房地产业”。

发行人营业执照载明的经营范围：股权投资；实业投资；房地产开发、经营；投资管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

目前发行人的主营业务包括房地产开发与销售。

（二）发行人所处行业分析

1、房地产行业概况

房地产行业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济活动的企业和相关经济主体构成的产业，主要提供商业性房地产投资开发、经营管理等产品和服务。

改革开放后，特别是1998年进一步深化城镇住房 制度改革以来，伴随着我国工业化、城镇化进程加快，我国的房地产业得到了快速发展，2002-2015年，全国房地产开发投资完成额从7,790.92 亿元提高到95,978.85亿元，年均增长率为23.28%；同期，全国商品房竣工面积从32,522.81万平方米增加至2015年的100,039.10万平方米，年均增长率为9.82%；全国商品房销售面积从26,808.29万平方米上升至128,494.97万平方米，年均增长率为13.95%。

房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关联度较大，横跨生产、流通和消费三大领域，对钢铁、水泥、有色金属、建材、化工、机械、建筑施工、装修、电器、家具、园林绿化等50多个行业有带动作用，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位，是我国的支柱产业和主要的经济增长点。根据国家统计局统计，2015年我国房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为17.40%，商品房销售额在国内生产总值中占比12.90%。房地产行业已成为拉动固定资产投资、促进消费升级和扩大内需的重要力量。

近年来，中国房地产行业逐步转向规模化、品牌化和规范化运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。目前，房地产业呈现以下特征：

第一，行业内的并购重组已成趋势。长期以来，房地产行业集中度偏低，随着行业增速放缓，而传统的地产开发业务已经不可能维持高速增长，众多优质房地产企业积极参与并购重组或者新型的参股模式，积极寻找新的利润增长点，导致房地产行业的并购重组明显加速。根据wind数据库统计，2013年房地产行业并购交易数目为191起，交易总价值1,172.10亿元。2015年房地产并购交易数目为353起，交易总价值2,916.99亿元。2013年至2015年，房地产并购交易数目年均增长率25.95%，交易总价值年均增长率57.76%。

第二，房地产企业跨区域化发展。由于规模、资金、管理等条件的约束，我国房地产企业过去大多为本地化经营，集中发展各自属地市场，较少涉足其他地区。近年来，随着房地产市场的发展，出现了一批实力较强的大型企业。这些企业凭借自身的实力、品牌和多年积累的运作和管理经验，不断进行跨区域战略布局，打开了房地产市场发展新局面。

第三，房地产与资本市场的关系更加紧密。房地产属于资金密集型行业，行业的发展依赖金融支持。长期以来，由于我国金融市场发展滞后以及房地产调控导致的金融政策限制，资本市场与房地产市场的脱节，房地产企业缺乏在公开市场的融资渠道和手段，仍然以银行、信托贷款等间接渠道为主要融资方式，导致房地产行业面临融资难和融资贵的问题。随着我国金融市场的完善和金融产品的日益丰富，以及国家对房地产行业的调控政策逐步放松，房地产业与资本市场的紧密度已得到提升，包括股票、债券和资产支持证券在内的资本市场工具将为房地产行业的发展提供强大的资金支持。

2、行业政策

随着国民经济持续快速和城镇化进程的加速，我国商品住宅价格在过去十年迅速攀升，已经成为影响经济健康发展和民生福祉的重要因素。国家多次通过调控地产行业的发展速度达到规范房地产市场、稳定经济增速、促进社会和谐的目的。

近年来国务院颁布的全国房地产调控政策摘要见下表：

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近年来其他全国房地产调控政策摘要见下表：

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3、全国房地产行业形势

2003年后，中国房地产行业进入了快速发展阶段，房地产投资连续十年保持两位数增长率，住房价格迅速攀升。在此期间，政府多次出台稳定房价政策。2008年金融危机后，政府推行经济刺激政策，放松银根，住房价格再度持续走高，房地产市场出现井喷。为抑制房价过快增长，中央及地方政府推出一系列调控政策，其后数年，市场在小幅波动中继续保持较高增速。2003至2015年间，全国房地产投资额十年复合增长率为19.8%，商品房年销售面积从3.4亿平方米增长至12.9亿平方米，销售额从7,956亿元扩大至87,281万亿元。2015年，全国商品房销售面积为128,495万平方米，商品房销售额累计为87,281亿元，商品房销售面积和销售金额达到历史交易记录最高。

（1）商品房销售面积及销售金额

2014年以来，国内宏观经济增速放缓，居民购房观望情绪上升，房地产销售面积和销售金额均出现同比回落。2014年，全国商品房销售面积120,649万平方米，同比下降7.6%，商品房销售额76,292亿元，同比下降6.3%。2015年，由于信贷放宽和政策促进，房地产销售情况出现好转，销售面积和销售金额均呈现出明显回升。2015年，全国商品房销售面积128,495万平方米，同比增长6.5%，商品房销售额87,281亿元，同比增长14.4%。

近年来全国商品房销售面积情况

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资料来源：国家统计局

近年来全国商品房销售额情况

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资料来源：国家统计局

（2）房地产开发投资

根据国家统计局数据， 2013年，全国房地产开发投资8.6万亿元，同比增长19.79%；全国房屋新开工面积20.1亿平方米，同比增长13.46%，较2012年有大幅增长。2014年，全国房地产开发投资9.5万亿元，同比增长10.47%；全国房屋新开工面积为17.96亿平方米，同比下降10.65%。与2013年相比，投资增速和房屋新开工面积均有所下降。2015年，全国房地产开发投资9.6万亿元，同比增长1.1%；全国房屋新开工面积15.45亿平方米，同比下降13.98%。投资增速及房屋新开工面积均呈现下降趋势。房地产开发投资额增速自2012年以来呈现波动下降趋势，反映出我国房地产行业在近10年的高速增长期后逐渐进入平稳发展阶段。

近年来全国房地产开发投资额情况

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资料来源：国家统计局

（3）新开工施工面积及竣工面积

2014年全年房地产新开工施工面积为17.96亿平方米，同比下降10.7%，房地产竣工面积为10.74亿平方米，较2013年增长5.9%。

2015年全年房地产新开工施工面积为15.45亿平方米，同比下降14%，房地产竣工面积为10.00亿立方米，较2014年下降6.9%。

近年来全国房地产新开工施工情况

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资料来源：国家统计局

近年来全国房地产竣工情况

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资料来源：国家统计局

（4）土地出让金收入

2011年开始，受国家对房地产企业的调控政策影响，土地市场呈现出低迷态势，但当年全国土地出让收入却仍高达3.15万亿元，创历史新高，北京、上海等地进入土地收入“千亿俱乐部”。2012年全国土地市场整体供求呈进一步下降趋势，土地出让金降至2.7万亿元，随着三、四线城市库存日益饱和，房企逐渐回归一、二线城市。受供应量增加影响，2013年土地成交量较2012年增幅较明显，重点城市“地王”频出，住宅类用地与商办类用地表现强势，当年土地出让金总额增至4.12万亿元，增幅近50%；2014年房地产市场受调控影响有所收缩，但全国土地出让金仍小幅增长至4.26万亿元，创下历史新高，显示出房地产企业对后市依然看好。由于2014年房地产销量下滑，2015年“去库存”成为行业首要政策目标，土地成交量因而下降，2015年全国土地出让金3.25万亿元，同比下降23.71%，土地市场区域分化明显，一线城市以及重点二线城市的土地市场进一步上升，三、四线城市土地市场仍处在调整期。

近年来全国土地出让金情况

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数据来源：财政部

（5）商品房销售价格

2014年上半年，在宏观经济下行和房地产调控政策效果显现的双重压力下，全国百城住宅价格指数环比增幅逐月下行，5月份房价下跌的样本城市数首次超过上涨的样本城市数，价格指数环比开始为负。

自2014年三季度至2015年5月，受到限购、限贷政策放松以及人民银行连续降息等多种因素刺激，全国百城住宅价格指数跌幅逐渐缩小，2015年5月后该指数止跌回升。

百城住宅价格指数

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数据来源：Wind资讯

4、行业竞争格局

从2003年至今，房地产行业不断成熟，整体呈现业绩持续增长，企业分化加剧，行业集中度不断提高的发展态势。

房地产行业龙头企业在竞争中具有明显的优势：（1）研究和管理能力强，能够对市场机遇和风险进行判断，制定合理的发展战略并有效执行；（2）资本实力雄厚，抗周期性风险能力强；（3）融资渠道和成本占优，对优质地块的竞争力突出；（4）土地储备丰富，保证了业务的可持续发展；（5）品牌知名度高，在产品定价和销售方面优势明显；（6）业务跨地区分布，可以平衡和对冲区域性政策和市场风险。

凭借各方面的竞争优势，大型房地产企业以超越行业平均增速的水平增长；而中小公司则由于综合竞争实力较弱，所面临的生存和发展压力增大，生存空间被日益压缩。中国房地产行业竞争的态势已经趋于固化，出现了明显的强者恒强的局面，行业洗牌加速。

2015年房地产行业集中度进一步提高，前10名企业和前20名企业销售额占比分别提高到17.05%和23.06%，较2010年分别提高了6.92个和8.82个百分点；前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别达到11.41%和14.75%，较2010年分别提高了6.31个和7.66个百分点。

2010~2015年前20名房地产企业销售额和销售面积占比情况

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资料来源：中国房地产测评中心

5、房地产行业发展趋势

受益于人口红利和经济增长推动的需求上升和住房货币化改革等政策红利带来的需求释放，中国房地产市场在过去十几年间经历了高速增长；然而近年来，尽管中国经济仍将保持中高速增长、城镇化仍将继续推进，但人口红利的衰减和中国经济进入新常态带来的宏观经济下滑仍将使得地产行业面临调整局面和不断分化的趋势。

（1）城镇化成为房地产行业未来发展的驱动力

城镇化进程构成房地产的真实消费基础。随着城市人口的增长，不断增加的城市住宅需求是维持城市住宅发展的基本动力。根据2015年国家统计局的数据，中国当前城镇化水平为56.1%，正处于城镇化水平30%-70%的加速发展阶段。同期美国、英国、德国的城镇化率分别为83%、80%、74%，我国城镇化水平依然存在较大提升空间，城镇化给住宅带来了两方面的需求：新增城市人口的需求以及城市旧房拆迁所带来的补偿需求。

（2）经济新常态下，房地产行业整体增速将放缓

展望未来，我国房地产业正在进入过渡期。过渡期的两大市场特征分别是投资增速放缓和价稳量增。2013年全国房地产开发投资增速为19.79%，2014年增速为10.5%，比2013年回落9.3个百分点，2015年增速为1.1%，同比回落9.4个百分点，低于2000年到2011年繁荣期的水平，低于2000年到2011年繁荣期的水平（平均25.69%左右）。

未来，中国宏观经济将进入新常态，表现在经济增长速度下降，同时从粗放型增长抓向质量效益型增长。但城镇化水平的提高、人均收入增长和居住条件改善的需求仍将为行业的健康发展提供支撑。在这样的经济发展新格局下，预计房地产市场虽然将告别高速增长的阶段，但仍有望获得长期稳定的发展。

（3）房地产行业进入分化和整合的阶段

虽然房地产行业整体增长趋缓，但是市场却不断分化，不同城市，不同企业的表现分化日益明显：在不同城市，拥有人口汇聚能力的一二线核心城市核心区域供求关系保持健康，仍有较大的发展空间，而土地供应量大、人口增长缓慢或净流出的三四线城市房地产市场将承受巨大压力；不同的企业经营表现也越来越分化，主要资产在一二线核心城市的房企经营表现和发展潜力明显好过布局在三四线城市的房企，另外，由于融资和品牌的优势，经营规模较大的房企的经营表现也将继续优于小型房企。

未来，行业的不断分化也将引发行业更多的并购和整合，行业集中度将不断提升，对于资金充裕、资产优良的中大型房企来讲，未来也将有更多的并购机会，有更好的发展空间。

6、区域房地产市场发展情况

公司主要立足于经济发展状况良好、房地产市场较稳健的二三线城市，其中以浙江嘉兴、安徽合肥等地为主。区域房地产市场的情况对公司业务发展具有重要影响。

（1）嘉兴市房地产发展情况

与全国房地产市场走势基本一致，2012-2015年，嘉兴市房地产市场经历一定的波动，在此期间嘉兴市样本住宅平均价格总体变化不大，基本在7500元/平方米附近波动。

嘉兴市土地成交楼面价也呈基本相同的波动趋势。以年均成交楼面均价看，2012年为764.77元/平方米，2013年增至943.57元/平方米，2014年降至776.80元/平方米。受政府控制土地供应、房地产开发商拿地意愿减弱以及政府加大工业用地等供应因素影响，2015年嘉兴市土地成交楼面价则进一步下降至713.38元/平方米。

从土地供应情况来看，嘉兴市政府2015年加大土地供应控制力度，减少住宅土地供应，以期调控房地产市场。2012~2014年，嘉兴市住宅类土地供应面积分别为76.00万平方米、185.40万平方米和122.84万平方米。而2015年，嘉兴市住宅类土地供应面积仅为41.58万平方米。

从房地产投资情况来看，截至2015年12月，嘉兴市房地产投资完成额合计458.41亿元，同比减少12.80%。

近年来年嘉兴市房地产样本住宅平均价格和土地楼面均价变化情况

单位：元/平方米

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资料来源：Wind资讯

从房地产市场成交情况来看，2015年嘉兴市区共成交各类商品房约25,982套，成交金额约204.34亿元，同比2014年（23,608套）上涨约10.1%，仅次于2013年。

总体上看，2015年嘉兴市住宅地产市场主旋律为“以价换量”，伴随政策利好，9月后住宅成交价格略有回升；嘉兴市房地产投资额呈下降趋势，预计未来仍将以去库存为主旋律。

（2）合肥市房地产发展情况

近年来，合肥市房地产市场呈现比较良好的增长态势。2012~2014年，合肥市房地产开发投资完成额分别为913.80亿元、1,105.81亿元和1,127.35亿元，同比增长率分别为-7.50%、16.60%和6.00%。截至2015年11月底，合肥市房地产开发投资完成额累计1,179.63亿元，同比增长11.10%。

从销售面积来看，2012~2014年，合肥市商品房销售面积分别为1,117.33万平方米、1,451.69万平方米和1,326.22万平方米，呈波动增长态势。2015年1~11月，合肥市商品房销售面积合计1,163.76万平方米，同比减少4.05%。此外，截至2015年11月底，合肥市商品房待售面积合计207.02万平方米，以当年月均销售量来看，仅能支持两个月需求，可见合肥市房地产市场处于比较健康状态。

从土地供应情况来看， 2012~2014年，合肥市住宅类土地成交量保持平稳，分别为411.84万平方米、457.24万平方米和436.02万平方米；2015年，合肥市住宅类土地成交量小幅降至393.06万平方米。楼面价方面， 2012~2014年，合肥市住宅用地年均楼面价分别为1,390.79元/平方米、2,434.61元/平方米和2,842.21元/平方米；2015年则达到了3,269.63元/平方米，整体呈现持续上升趋势。

从样本住宅价格来看，合肥市房地产市场价格并未受到全国房地产市场变动影响，2012~2015年，基本呈现平稳增长态势，从2012年的6,000元/平方米小幅增长至2015年底的8,000元/平方米。

近年来年合肥市房地产样本住宅平均价格和土地楼面均价变化情况

单位：元/平方米

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资料来源：Wind资讯

总体上看，合肥市房地产库存规模较小，房地产市场比较健康。

（三）发行人面临的主要竞争状况、经营方针及战略

1、主要竞争状况

（1）发行人所处行业地位

公司自成立以来，坚持以“品质是硬道理”为核心价值观，坚持“建顶级楼盘,造特色产品,创城市骄傲”的住宅产品开发理念，致力于打造出“工程无渗漏、入口像酒店、地下像景区、地面像公园、铺装像图画、服务像空姐、影响像明星”的特色产品，确立住宅产品在三线城市该市范围内、二线城市该区域内、一线城市该板块内的高品质与高性价比。历经20年的专业筑家、品质引领的开发历程，公司目前已经形成了“三代产品、四大系列、五大特色户型”的住宅产品体系，成功运作了“越秀花园”、“巴黎都市”、“英伦都市”、“罗马都市”、“佳源广场”、“佳源中心广场”等高品质住宅及商业综合体项目。截至2015年底，公司已累计开发各类商住项目102个，累计开发面积逾2,500万平方米，开发区域涵盖了浙江、上海、江苏、安徽、河南、山东、辽宁、湖南、广东、广西、云南、四川、天津等14个省（自治区、直辖市）的44座城市，开发物业既包括了从公寓到别墅的各类型住宅物业，也包括酒店、社区商业以及新市镇商业综合体等商业物业。

经过20年的厚积薄发，公司逐步培育起了独具特色的核心竞争力：即准确的产品定位能力、成熟的多项目管理能力、快速复制的标准化作业和完善的售后服务体系。凭借自身在区域布局、产品定位、业务创新等方面的突出表现，公司自2009年以来连续四年入围中国房地产百强企业，百强排名逐年稳步上升（2009至2012年排名分别为77、71、 59与51名），2013年首次荣膺中国房地产开发企业50强排名48位，2014年、2015年蝉联中国房地产开发企业50强，分别排名第47和44位，2016年荣膺中国房地产开发企业40强。同时，公司品牌价值也不断提升，自2013年以来连续三年荣膺地产开发企业品牌价值50强，2015年品牌价值达到了50.35亿元。

（2）发行人的竞争优势

①公司坚持区域聚焦理念和拓展标准化高品质产品线形成的行业竞争优势。

公司自成立以来，始终秉持区域聚焦的发展理念，全面拓展以嘉兴为圆点的长三角区域三小时交通城市圈内所辖大中型城市及小城镇，并有重点地向合肥、青岛等省会城市、计划单列市扩展。依托现有资源优势，坚持深耕布局区域，以合理成本开发高品质高性价比项目，并持续不断增厚在核心区域的土地资源储备。公司一直以来通过标准化的建设使每代产品有统一的设计、开发、销售、售后服务标准，且根据不同阶段市场需求使产品升级换代，更好的满足业主需求，实现产品快速去化，解决需求与供给的结构性矛盾。公司项目兼具住宅和商业项目，产品结构合理，成本优势较为明显，为公司未来持续发展奠定了坚实的基础，在业内具有很强的竞争优势。

②公司二十年来一直坚持打造品质地产和价值地产，树立了深入人心的高品质品牌形象。

公司一直秉持“品质是硬道理”的开发理念，将教育地产价值、公园地产价值、广场地产价值、商业地产价值、养老地产价值，创造性地综合融入产品品质之中。五大价值定位、六大品位设计及客户服务等方面所取得的成果，是公司20年来品质人居的集中体现。公司在所布局的城市深耕多年，精准把握客户需求，致力于打造高品质城市住宅及商业综合体项目。以“嘉兴巴黎都市”为代表的高品质、高性价比精品住宅项目，得到了业主的普遍好评，也树立了公司致力高品质的品牌形象，公司自2009年以来连续连续六年荣膺中国华东房地产品牌价值10强，自2013年以来连续三年荣膺地产开发企业品牌价值50强。

③公司拥有以“聚焦现金流和利润”为核心的高效运营管理能力。

公司在过往的发展中，经营规模迅速扩大，在高速增长的同时，公司也非常注重现金流的安全和盈利能力的提升，对现金流管理稳健，负债率保持下降，盈利能力持续稳定增长。令人瞩目成绩的取得，除了公司长期坚持发展战略带来的竞争优势之外，也得益于公司长期坚持聚焦现金流和利润的高效运营管控。此外，公司以高效开发作为项目开发的核心，坚持“小土地，速开发，早回笼，快结束”的项目开发主旋律。目前，公司已经形成高效的管控体系，紧紧围绕现金流和利润，建立了完善的考核和激励制度。公司所拥有的以聚焦现金流和利润为核心的高效运营管理能力，为公司未来稳健发展，提供了有力的管理支持。

④公司拥有经验丰富、执行力超强、长期稳定的业务及管理团队。

公司主要管理团队拥有丰富的房地产行业从业经验，对市场趋势有深刻的理解和精准的判断，富于远见，具有出色的管理能力；业务团队专注于打造专业化品质项目，锻造出一支理念高度一致、执行力强、长期稳定的业务及管理团队，使得公司发展战略得到高效执行，经营目标不断得以实现。同时，公司建立了高效的公司治理结构，确保公司的高效运营和资源的最优化配置。

2、经营方针及战略

公司成立二十年以来一直坚持以“品质是硬道理”为核心价值观，以“品质点亮生活”为宗旨，以“演绎品质生活，缔造城市光荣”为使命，以“做品质生活的引领者”为愿景。在这一经营理念的引领下，凭借管理团队准确的市场判断能力、高效的执行力和辛勤付出，公司很好地应对了市场、政策变化和不确定性，并保持了稳定快速的发展，经营成果的各个方面都取得了较为满意的成绩，行业地位不断提升，在区域市场形成了自己的独特竞争优势，也为公司未来持续快速健康稳定发展提供了坚实基础。

（1）经营多元化，公司未来将逐步向综合性地产运营商发展，涉及房地产产业（住宅地产、商业地产、旅游地产、养老地产、物流地产五大地产模块）、房地产配套产业（物业服务、商业运营、酒店管理、智能化开发等配套服务）、电器零售产业、医疗养老产业四大业务板块，做大做实做强各个业务板块。

（2）资产证券化，公司通过进军资本市场，促进自身持续快速健康发展。公司将紧跟金融创新步伐，通过旗下公司上市、债券发行、房地产基金等方式，不断拓展融资渠道；推进对外投资并购，探索新的合作开发模式，推动公司内外部资源整合。

（3）面向国际化，公司未来将围绕“多元化产业、海内外并进”的发展战略，以长三角为中心，以珠三角、京津冀环渤海区域为两翼，有重点地拓展各省会城市、计划单列市。同时，公司将适时进军美、加、澳等海外房地产市场，成立海外核心拓展团队，制定海外拓展计划，加快海外拓展步骤，完善海外拓展模式，确立海外经营模式。

（4）发展稳健化，公司未来将继续秉持“品质是硬道理”的核心价值观，稳健发展，完善产品标准化体系，制定适合不同区域的住宅标准化与新市镇商业综合体标准化模板，精研佳源第四代产品向绿色低碳住宅发展，以高品质打造城市作品，进一步提升产品的市场竞争力。

（四）发行人主营业务收入构成及主要产品情况

1、发行人报告期内主营业务收入构成

（1）主营业务收入按业务类型划分

单位：万元

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（2）营业收入按区域划分

单位：万元

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2、发行人报告期内房地产项目开发情况

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截止2016年3月31日，发行人已建、在建和拟建项目的基本情况如下表所示：

单位：万平方米、亿元

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续上表

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3、发行人报告期内经营的房地产项目销售情况

（1）公司的房地产项目销售数据

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注：协议销售是指签订销售协议、预付定金的情况

（2）公司经营的房地产项目待售面积情况（截至2016年3月31日）

单位：万平方米

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（3）销售毛利率水平及变动原因分析

报告期内发行人按区域划分的销售毛利率列示如下：

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注：因江苏区域房产公司的股权于2015 年6 月全部转让给南京港源，故2015 年度及2016年1-3月数据不含江苏区域被收购的9 家公司。

（下转20版）