万科企业股份有限公司2016年第三季度报告

§1重要提示

1.1本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

1.2没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。

1.3乔世波董事、陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权魏斌董事代为出席并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席并行使表决权。

1.4公司本季度财务会计报表未经审计。

1.5公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、首席财务官、财务负责人孙嘉声明：保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。

§2公司基本情况

2.1主要会计数据及财务指标

公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据

□是√否

（单位：人民币元）

■

注：1.以上计算指标所用的净资产、净利润分别指归属于上市公司股东的所有者权益和归属于上市公司股东的净利润；

2. 2016年1月至9月，本公司对2015年回购的A股股份进行了注销，以及部分A股股票期权行权，本公司股本较2015年末减少12,460,299股。

（单位：人民币元）

■

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号—非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号—非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号—非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

2.2 报告期末股东总数及前十名股东持股情况表

截至2016年9月30日，公司股东总数为321,559户（其中A股321,534户，H股25户）。

（单位：股）

■

注1：HKSCC NOMINEES LIMITED所持股份为其代理的在HKSCC NOMINEES LIMITED交易平台上交易的公司H股股份总和。

截至2016年9月30日，公司总股数11,039,152,001股，其中A股9,724,196,533股，H股1,314,955,468股。公司不存在优先股。

§3管理层讨论与分析

3.1 房地产市场情况

报告期内，全国商品住宅销售继续增长，但增速有所放缓，同时，主要城市土地市场竞争依然激烈。

第三季度全国商品住宅实现销售面积3.6亿平方米，同比上升24.9%，增速较上半年回落3.8个百分点。公司持续观察的14个主要城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州），商品住宅成交面积同比增长22.6%，增速较上半年回落22.8个百分点。报告期内，上述14城市的批准预售面积同比减少15.8%，成交批售比（商品住宅成交面积/同期批准预售面积）由第二季度的1.32上升至1.44。由于成交增长和供应下滑，9月底上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）进一步下降至0.98亿平方米，为2011年年底以来最低水平，库存去化周期为5.7个月。

土地市场延续高温态势，主要城市地王频出，土地竞拍趋于白热化。第三季度前述14城市的土地整体成交溢价率攀升至111%，创近年来新高。

为遏制房价过快上涨，热点城市重启限购、限贷政策。截至目前，全国已有20多个城市陆续收紧政策。受此影响，近期部分城市客户观望情绪明显上升，市场成交有所放缓。公司认为，房价过快上涨并不利于行业稳定，调控有助于抑制市场过热风险，促进行业平稳健康发展。在热点城市政策趋紧的同时，三四线城市仍然坚持去库存的导向，体现了政府“因地制宜、因城施策”的调控理念。

10月份以来，房地产行业融资、监管环境全面趋紧。期间，银监会召开三季度经济金融形势分析会，要求严控房地产金融业务风险。央行上海总部召开会议，要求继续严格执行限贷政策，强化对首付资金来源的审查。上海出台新规，对开发商的土地款融资展开严格检查，要求银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。在市场调整和监管趋严的双重影响下，未来房地产企业经营将面临一定挑战。

面对经营环境的变化，公司将继续秉承为普通人盖好房子的理念，坚持以现金流为基础的真实价值创造，更加注重增长质量和经营效益，密切关注客户需求，灵活应对市场变化，尽力减少外部环境变化对公司业务发展的影响。

3.2公司业务进展

报告期内，股权事件对公司的影响仍在持续，市场分化和热点城市调控给业务发展带来进一步挑战。面对复杂的经营环境，公司确定了“稳定队伍，控制风险，实现可持续发展”的工作目标，团队齐心协力，全力保障各项业务的有序开展。

第三季度公司实现营业收入人民币422.6亿元，同比增长44.1%，实现归属于上市公司股东的净利润人民币29.1亿元，同比增长45.0%。

1-9月，公司累计实现营业收入人民币1,170.5亿元，同比增长47.1%，实现归属于上市公司股东的净利润人民币82.6亿元，同比增长20.5%。1-9月，公司房地产业务毛利率为17.92%，较上半年微增0.37个百分点。预计公司全年毛利率将进一步回升。

（一） 多管齐下，全力维持团队稳定性

今年以来，股权事件对公司员工士气和团队稳定性产生较大影响。下半年公司以“稳定队伍”作为工作重点，采取多种措施稳定局面，包括：（1）强化万科核心价值观宣导，鼓励员工在压力下坚守岗位，聚焦本职工作；（2）多管齐下改善员工的职业感受，加大评优表彰力度，弘扬“不让奋斗者吃亏”的企业文化；（3）加强和员工的沟通，管理层、职工委员会通过走访一线、面对面交流、召开职工代表大会等方式聆听员工声音，就员工关心的各类话题进行交流，加大员工关怀力度；（4）通过组织各类员工活动、推广健康运动等方式，提升团队凝聚力。鉴于股权事件的影响持续存在，未来公司仍会将“稳定队伍”作为各项工作的重中之重。

（二）在严控风险的前提下，实现业绩稳步增长

（1）房地产业务保持增长

第三季度，公司实现销售面积583.2万平方米，销售金额人民币728.2亿元，同比分别上升8.4%和2.5%。

1-9月，公司累计实现销售面积1,992.1万平方米，销售金额人民币2,629.0亿元，同比分别上升38.1%和43.7%。其中海外项目贡献销售面积1.5万平方米，销售金额人民币14.9亿元。

中国大陆分区域的销售情况

■

第三季度，公司实现结算面积338.4万平方米，结算金额人民币394.3亿元，较2015年同期分别增长64.1%和39.1%；1-9月，公司实现结算面积993. 0万平方米，结算金额人民币1,119.1亿元，较2015年同期分别增长50.0%和45.8%。

截至9月底，公司合并报表范围内尚有2,506.0万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币3,063.7亿元。

（2）项目开发节奏适度加快，土地投资保持理性

报告期内，公司根据产品销售和库存去化情况，加快了项目开发节奏。1-9月，公司累计实现新开工面积2,441.4万平方米，较去年同期增长74.6%，达全年计划开工面积的111.0%；累计实现竣工面积1,123.8万平方米，较去年同期增长44.6%，占全年计划竣工面积的54.4%。第四季度公司将迎来竣工高峰，预计全年竣工面积将略高于年初计划。

报告期内，热点城市土地竞争加剧，地价屡创新高。公司审慎控制投资风险，努力拓展合作资源，扩大合作范围，创新合作模式，以合理价格获取项目资源。第三季度公司新增29个项目，按万科权益计算的规划建筑面积约350.2万平方米。1-9月，公司累计新增99个项目，按万科权益计算的规划建筑面积约1,149.7万平方米，平均土地成本为人民币5,043元/平方米。截至9月底，公司规划中项目的权益建筑面积合计3,331.1万平方米。随着热点城市调控政策出台，未来土地市场有望回归理性，公司将继续关注市场机会，积极探索多元化的项目获取途径，确保公司可持续发展需要。

（3）资金充裕，财务稳健

公司一贯秉持稳健的经营风格，近年来以现金流为核心，进一步强化资金管控，提升资金利用效率，取得良好成效。

1-9月，公司累计实现经营性净现金流入人民币429.9亿元，规模创历年新高。截至9月底，公司持有的货币资金达到人民币751.9亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和（人民币309.4亿元）。充裕的流动性使公司能够有效应对市场的不确定性，并及时把握市场调整中可能出现的机会。

截至9月底，公司净负债率为8.94%，继续保持行业低位；有息负债中，长期负债的比例为64.85%。

尽管公司各项财务指标安全健康，但股权事件仍然对公司的信用评级产生压力。报告期内，标准普尔维持公司“BBB+”的信用评级，但将公司的评级展望由“稳定”降为“负面”；其后，穆迪也将公司的评级展望调整为负面。中诚信证券评估有限公司亦对公司股权结构变化的影响表示关注。公司将继续加强与各类金融机构的沟通，减少评级展望调整对公司融资可能带来的影响。

（三）坚持向城市配套服务商转型，推动业务可持续发展

房地产已经步入“白银时代”，公司必须更加注重深耕挖潜，盘活存量，为城市居民提供更高品质的综合配套服务，实现可持续发展。

报告期内，万科物业发布“幸福社区监测模型”和“睿服务3.0”，在“互联网+物业”上更进一步。“睿服务3.0”实现了人、财、物通过移动互联网的连接。业主通过“住这儿App”扫描二维码，即可快速了解小区内的物业服务之外的公共收入，并可查看、监督设施设备信息及维修保养记录。物业员工只要在工作区域内，利用移动终端按时签入即可实现移动考勤。“睿服务3.0”还特别推出“友邻计划”，将社区的公共资源收入全部用于设施设备更新和社区文化建设，真正做到“属于业主的钱，服务于业主”。

公司物流地产坚持“聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品”的核心战略。报告期内，公司继续完善在华南、华东、中西、华北等区域核心城市的业务布局，目前已有多个项目处于谈判阶段，未来将根据落实情况予以披露。白银时代，商业地产与公司的核心业务及战略拓展业务存在多重协同效应，为快速获取商业物业优质的团队和管理运营能力，公司积极尝试并购等外延式增长方式，通过与若干合作方组成的联合收购平台收购了印力集团控股有限公司（以下简称“印力集团”）的多数股权。印力集团拥有成熟的商业开发管理和经营管理能力，以及大量长期稳定的优质客户资源。此次战略投资将带来巨大的资源协同效应，未来公司将携手印力集团打造国内最优秀、最有竞争力及最受客户欢迎的商业平台。

国际化是公司的长期战略。公司首次进入伦敦写字楼市场，收购了位于伦敦市中心的Ryder Court项目，未来将持续提升海外持有型资产的管理能力。

公司近年来亦积极布局养老业务板块。截至2016年9月底，公司在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等城市开业运营了12个养老项目和42个日间照料中心，凭借品牌领先优势和专业服务，取得了良好的社会反响。

公司与吉林市桥山北大壶达成战略合作，实现了万科松花湖和桥山北大壶两大滑雪度假区的统一管理；此外，公司还与八达岭旅游总公司和石京龙滑雪场达成战略合作，共同组建合资公司，对北京石京龙滑雪场进行升级改造，并负责运营管理。

§4重要事项

4.1主要会计报表项目、财务指标发生变动的情况及原因

√适用□不适用

（单位：人民币万元）

■

■

4.2重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明

√适用□不适用

2016年6月17 日，公司召开第十七届董事会第十一次会议，审议了以发行股份的方式向深圳市地铁集团有限公司购买其持有的深圳地铁前海国际发展有限公司100%股权（以下简称“本次交易”）等有关事项，具体详见本公司于2016年6月18日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）刊登的《万科企业股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易预案》、《万科企业股份有限公司第十七届董事会第十一次会议决议公告》等相关信息披露文件，以及公司于2016年7月2日披露的《关于发行股份购买资产暨关联交易预案的修订说明公告》等文件。公司A股股票于2016年7月4日开市起复牌。

截至本报告披露日，本次交易尚未达成共识，公司将持续就本次交易方案和相关方进行沟通，尽快推动各方达成共识，但本次交易方案的推进仍存在不确定性。

4.3公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况

√适用 □不适用

■

4.4预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明

□适用√不适用

4.5其他需说明的重大事项

4.5.1证券投资情况

□适用√不适用

公司报告期不存在证券投资。

4.5.2报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表

■

4.5.3其他重大事项的说明

√适用□不适用

（1）公司不存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况；

（2）内部控制建设进展情况

作为落实《企业内部控制基本规范》及相关配套指引重点试点公司，报告期内公司继续按“实质内控”导向，有计划地进行内部控制体系建设。

（3）发行中期票据

根据公司的中期票据计划，公司全资子公司万科地产（香港）有限公司通过Bestgain Real Estate Lyra Limited进行了第六次发行，本次发行为金额2.2亿美元的5年期定息票据，票面利率为2.95%。本次的中期票据已于2016年10月17日在香港联合交易所有限公司上市。

4.6衍生品投资情况

√适用 □不适用

■

4.6.1报告期末衍生品投资的持仓情况

√适用 □不适用

（单位：人民币万元）

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证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H代 公告编号：〈万〉2016-131

万科企业股份有限公司

第十七届董事会第十四次会议

决议公告

本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

公司第十七届董事会第十四次会议的通知于2016年10月13日以电子邮件的方式书面送达各位董事。会议于2016年10月27日在深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心举行，会议应到董事11名，亲自出席及授权出席董事11名。乔世波董事、陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权魏斌董事代为出席并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席并行使表决权。会议的召开符合有关法规及《公司章程》的规定。

会议以11票赞成，0票反对，0票弃权通过了以下决议：

一、审议并通过了2016年第三季度报告和财务报表

二、审议并通过了关于修订《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》的议案

修订后的规则请见公司同日披露的《万科企业股份有限公司信息披露管理办法（修订稿）》。

特此公告。

万科企业股份有限公司

董事会

二〇一六年十月二十八日

证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H代 公告编号：〈万〉2016-132

万科企业股份有限公司

第八届监事会第十七次会议决议公告

本公司及监事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

公司第八届监事会第十七次会议通知于2016年10月14日以电子邮件的方式书面送达各位监事。会议于2016年10月27日在深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心举行。会议应到监事3名，亲自出席及授权出席监事3名。监事会主席解冻主持会议，会议的召开符合《公司法》及《公司章程》等有关规定。

会议以3票赞成，0票反对，0票弃权通过了以下决议：

一、审议并通过了2016年第三季度报告和财务报表

二、审议并通过了关于修订《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》的议案

特此公告。

万科企业股份有限公司

监事会

二〇一六年十月二十八日

公告编号：〈万〉2016-133

万科企业股份有限公司

2016年第三季度报告