从“吸金王”到“零募集” 房地产信托或再迎拐点

⊙记者 金苹苹 ○编辑 长弓

伴随着房地产市场的不断收紧，地产信托再度迎来“拐点”时刻。从前一阵的“吸金王”，变成最近的“零募集”。房地产信托融资规模的变化，折射出地产调控政策正在发挥作用。

来自用益信托的最新统计显示，11月7日-11月13日这一周，在今年前三季度曾一度火爆升温的房地产信托项目出现“零成立零募集”的现象。统计显示，在该周成立的42款集合信托产品中，从投资领域来看，房地产领域共成立产品为零款，募集资金为零亿元。

对比一个月前的数据可见，国庆后首周，尽管信托成立市场经历了小幅的调整，规模略有下降，但房地产领域的投资规模较前一周仍有明显增长，且在各大投资领域中上涨幅度最大，规模增长高达三倍。

“近期房地产信托领域的资金募集规模呈现大幅缩减状态，与当前房地产市场的‘拐点’出现有关。”国投泰康信托研究发展部总经理和晋予分析道。他认为，今年国庆节后，此前多个房价暴涨的城市出台了“限购”、“限贷”等调控政策，政策的变化导致了市场的预期发生改变。“基于对风险的预防，在市场降温的情况下，信托公司收紧房地产信托业务是必然趋势。”和晋予表示。

上证报记者日前曾报道，为落实房地产调控工作，有效缓释行业集中度偏高的风险，近期银监会下发通知，拟对房价上涨过快的16个热点城市的银行业金融机构进行专项检查，而房地产信托业务的合规经营情况也被纳入此次专项检查。

多位信托业内人士向记者透露，其实从今年四季度以来，由于监管层严控房地产金融业务的风险，并提出加强房地产信托业务的合规经营要求，信托公司对于房地产信托业务的态度就开始变得相对审慎起来。

“国庆节后，监管方面对于房地产信托的报备要求提高了很多。比如在交易对手的资质要求上，就必须执行‘四三二’原则，这就意味着开发商必须四证齐全，项目开发中自有资金投入必须占到30%，且具备二级以上资质。”华东地区某信托公司高管人士向记者透露。不仅如此，监管层还对信托公司募集资金的来源等也有严格限定。“如果是来自银行的资金，那么必须搞清楚是否是理财资金，否则这样的项目也不能通过。”前述人士表示，“至于后续的资金投放方式，监管方面也有要求，对于债权类业务会比较谨慎，尤其是此前信托公司经常使用的‘假股真债’的操作模式也是不允许的。”

“限购限贷政策的密集出台、银行信贷的趋严、房企发债收紧以及房企互联网融资受到整顿，这一系列政策都旨在限制房企的融资，可以预见房地产信托规模的缩减趋势在未来仍将持续。”和晋予预测道。

事实上，尽管在10月的首周房地产信托产品的规模仍有较大规模的增长，但从整体来看，最新的统计数据已经显示出：曾再度回暖的房地产信托的拐点时刻已经来临。用益信托的统计显示，今年10月份集合类房地产信托产品的融资规模为114.84亿元，较9月份的210亿元的融资规模回落明显。

前述信托业内高管向记者表示，对于房地产信托业务而言，监管趋严的趋势已经显现，因此当前各家信托公司也更为注重相关项目的风控举措。未来与优质交易对手的合作是大势所趋，而这也将在无形中提升一定的门槛，将部分中小型房企排除在外。

而在和晋予看来，作为信托公司重要的利润来源之一，房地产信托未来仍将是信托公司的主要经营业务之一，但是其经营模式和发展方向却可能发生新的变化。他认为，房地产信托资产证券化模式、股债结合的房地产信托产品、房地产并购信托项目等是未来值得关注的方向。