昆山楼市调控真相
|
“量价齐跌、回归理性。”这是目前形容中国热点城市楼市调控新政后频频出现在各大网络和媒体上的两个词语。
表面数据的理性，真的能代表楼市调控实效吗？我们希冀通过解剖一只麻雀，来一窥真相。
昆山，中国百强县的领头羊，以毗邻上海的独特地理优势，吸引了大批的外来者。在这一波楼市大涨中，房价涨幅一直走在全国热点城市前列，一度处于第二和第三的位置。
在楼市新政实施一个月之际，上证报记者奔赴昆山，明察暗访近十天，力求通过此次草根调查还原一个真实的楼市现状。
⊙记者 张良 刘向红 ○编辑 全泽源
“昆山房价跌了？怎么可能！”近日，江苏昆山某房企销售经理丰荣（化名）面对上海朋友的提问，一脸诧异。
昆山市位于江苏省东南部，与上海嘉定、青浦两区接壤，从上海驱车1小时左右便到，而乘高铁则仅需十几分钟。便捷的交通，使昆山成为上海楼市辐射区域中的“价值洼地”。
中国指数研究院的统计数据显示，今年以来，昆山房价一路上扬，从1月份的9513元/平方米均价涨至10月份的13871元/平方米，其中，4月份、8月份、9月份的涨幅分别位列全国第二、第三和第四。
但随着“十一”前后调控新政的密集出台，昆山火热的楼市急速降温，10月份总成交量环比暴跌75.4%。不过，量跌价没跌，房价环比继续上涨了2.58%。
但记者多方实地调查发现，量缩价稳的背后，有一只有形之手在强有力地进行干预与调控——严控一手房的网签速度，严限二手房政府备案价。如此双拳出击，成交量暴跌立马呈现。“但是这只是扬汤止沸之举，掩盖了楼市真相。”有观察人士如此认为。
高冷的楼市
记者在花桥镇转了一圈，大小楼盘都冷冷清清、客户寥寥，要么无房可卖，要么价格没有松动。20公里外的昆山市区的楼市情形同样如此。
从上海坐地铁11号线向西到底站便是昆山的花桥镇。这里高楼林立，小区密布，俨然一座新兴城市。
深秋的冷雨在花桥街道淅淅沥沥飘落。与当地楼市的“高冷”（价高而成交清淡）姿态相映成趣。
作为昆山房价最高的区域，花桥一年前大部分楼盘在8000元/平方米左右，但今年一路猛涨，翻倍成了常态，而且一房难求。
记者冒雨走进新城郡尚海，这是花桥目前几个还在售的楼盘之一，豪华的接待大厅散坐着几个客户。一位中年女客户告诉上证报记者，她是苏北人，平时在上海做生意，这次来是签购房合同的。之所以选择到昆山置业，是因为“这里离上海近，房价比上海便宜许多。”
目前该楼盘销售均价在2.8万元/平方米左右，“如果你有购房资格又确定要买的话，我可以帮你向公司申请一点折扣。”售楼小姐说。
公开信息显示，新城郡尚海是2015年年初拿的地，地价约5000元/平方米。2015年10月18日开盘，首批推出5幢电梯洋房，均价在1万元/平方米至1.15万元/平方米。
记者问房价会不会跌时，售楼小姐笑了，“不可能。给你优惠是因为我们是上市公司，要走量，不然，我们可以像其他楼盘一样等到明年再卖，明年房价还会涨。”
紧挨着新城郡尚海的是越秀地产和广电地产联合开发的大型楼盘星汇兰亭，记者进去时没有一个客户，三两个售楼小姐聚在一边聊天，对记者的到来也是爱理不理：“只剩20几套房了，而且只有一种户型了，价格上没有任何优惠。”
记者在花桥镇转了一圈，虽然大小楼盘都冷冷清清、客户寥寥，但要么无房可卖，要么价格没有松动，作为卖方的房企依旧显得十分强势。
20公里外的昆山市区楼市情形同样如此。
昆山南站附近的两个楼盘已销售一空，仅象屿珑庭还剩部分办公用房可卖。位于城西前进路上的昆山华润国际社区，虽有部分尾房在售，但均价为1.9万元/平方米左右，相比楼市新政前没有丝毫的下跌。
记者发现，新政后开盘和加推的楼盘，销售价格和新政前基本相当，仍然居高不下。
10月12日，张浦森隆满园加推新房源，均价1.05万元/平方米。10月21日，纯新盘长顺城际英伦首次开盘，售价1.06万元/平方米至1.3万元/平方米。10月30日，万达广场优悦SOHO开盘，均价1.05万元/平方米。
花桥某房企销售负责人认为，现在房价很难降下来，库存已清得差不多了。像华润、新城等大型开发商有业绩要求，价格可能有一点优惠，小开发商卖一套就是一套的利润，根本不会考虑降价。
昆山房产信息数据显示，10月份，昆山总成交1655套，相比9月份的6731套，下降75.4%。记者查阅了去年1月以来昆山各月成交数据，除去年春节所在的2月份以外，其他月份的成交量均远高于今年10月份。
按常理，量的暴跌，一般会带动价格的下降，可目前的现状是昆山各区域的房价并没有出现松动迹象，依旧十分坚挺。根据《10月中国房地产指数系统百城价格指数报告》：10月昆山新房均价13871元/平方米，相比上月上涨了349元/平方米，环比上涨2.58%。
即便有个别区域房价相比新政前略微有些下降，主要原因还是一些楼盘处于封盘状态，并没有对外报价，影响了区域的均价。
昆山多家房企的营销人员表示，今年的年度营销计划早已在前三个季度超额完成，开发商没必要在春节前降价出货。
他们认为，昆山房价主要受到上海和苏州的影响。昆山作为上海经济圈的辐射地，外来人口大大超过本地，未来较长时间内，昆山购房者数量依旧庞大。
不过，他们也坦承，昆山楼市目前空置率较高，很多人在昆山购置住房，但工作地点却在上海，平时很少过来住。
神妙的“网签水龙头”
网签这把利器，运用神妙的话，不仅能让楼市成交量“乖乖听话”，而且还能在一段时间内抹平房价涨幅。
与众多市场化的商品可极为自由地交易不同，房屋买卖需要通过政府部门来达成产权交割，其中“网签过户”这个关口成了政府调控房产交易流量最佳武器。
“网签就好似一个水龙头开关，想快就开大些，想慢就拧紧点。”有市场人士如此说。
昆山是如何拧紧网签水龙头的呢？上证报记者在调查中发现，昆山楼市新政后，一方面是当地楼市成交量的急剧下降，另一方面是一手房网签的速度放慢，以及网签门槛的大幅度提高，一些高价房很难获得网签或领到房源销售许可。
“即使有人买了房子，现在也不是想网签就能网签得了的。”某央企昆山项目部的销售人员林苗（化名）感叹道，政府现在对房企的管控越来越严。
林苗说，10月4日起，除了商业和办公楼之外，昆山所有的网签都停掉了，一手房合同要书面送给政府审查，并进行价格备案。“现在能通过网签的，都是新政之前的单子，10月4日后的单子，绝大多数还被卡着。”
以前缺个证或证照过期的，监管部门很少来查，也不影响销售和网签。现在不行了，物价、房管、工商等执法部门都会来，对开发商一整套证件进行检查，检查通过了，才给网签资格，但也只是给一个合同草稿，网签备案要到住建局现场办理。如果里面有一个细节存在问题，网签就不让通过。
现在，大小房企都在应付各种检查，补充和完善政府所需的各种证件和材料。一些小型开发商会把购房者的认购周期拉得比较长。
更值得注意的是，网签这把利器，运用神妙的话，不仅能让楼市成交量“乖乖听话”，而且还能在一段时间内抹平房价涨幅。“最简单粗暴的做法就是高价一手房不给你爽快网签。”有中介如此表示。
记者调查发现确实有此迹象。一些销售均价较高的房子，网签难度很大。昆山一家大型房企的销售人员告诉上证报记者，目前价格高于1.8万元/平方米的住宅仍然无法网签，这部分的房源数量不在少数，这也是10月份楼市成交量环比大幅下降的一个原因。
某楼盘的销售人员表示，新政出台后，价格超过1.8万元/平方米的一手房都不给网签。如果要买新的房子，需要等到明年4、5月份，具体售价目前还不清楚。
10月21日开盘的纯新盘长顺城际英伦，开盘均价为1.06万元/平方米至1.3万元/平方米。楼盘销售人员说，对这一售价，老板颇为无奈，因为新政前物价局准许的均价是1.4万元/平方米至1.5万元/平方米，新政后，物价局又重新进行了核价，将售价降至目前的开盘价。
“如果不执行新的价格，政府就不给网签备案。” 销售人员说，政府通过新政卡住投资客，也把开发商的价格压了下来。
长顺城际英伦的销控表显示，此次开盘推出的三栋楼几乎售罄，目前仅剩下几套楼层较差的房子。
当地一家大型房企营销负责人告诉上证报记者，他们的楼盘均价在2万元/平方米以上，最近准备开盘，但房源销售许可一直没有申领到。
这位负责人表示，全国楼市风声鹤唳，昆山市政府不可能没有压力。若房价涨幅继续排在全国前列，后果可想而知，政府毕竟不希望市场被更严厉的政策一下拍死，在此时“手动降价”，限制高价盘入市，也符合情理。
事实也证明上述调控效果明显，昆山10月份房价涨幅在全国的排名一下子从9月份的第四位大幅度下滑到第十五位。
不过，昆山市住建局办公室负责人否认存在人为控制房价的情况。他在电话中告诉上证报记者，昆山的楼市政策全部按照苏州市政府的有关要求来执行，并没有单独的规定。他声称没听说过售价1.8万元/平方米以上的房子不让网签的情况。
据了解，昆山楼市新政9月28日下达，10月4日零点开始实施，但执行细则直到10月22日才正式落地，这期间，整个昆山楼市几乎处于停滞状态。10月22日后，新老执行政策交替，市场进入过渡调整期，早一批开盘的房源在逐步清算。
业内人士预计，到11月中旬甚至年底，昆山楼市都将处于这样的调整状态，加上网签和房源销许的控制，接下来的四季度成交量将会继续萎缩，价格涨幅也会随之收窄。
值得一提的是，记者调查中还发现，昆山二手房的网签阶段，还夹杂着一些为加快交易进程，花费一两千元买号过户的现象。
泛滥的阴阳合同
对于二手房市场阴阳合同的情况，昆山市住建局办公室负责人表示，这个现象是全国性的，不是昆山独有的。
一手房的调控法宝是神奇的网签关，二手房的调控法宝则是评估关。
炒楼的人都知道，二手房交易中阴阳合同颇为普遍，这种“周瑜打黄盖”造假现象背后，主要有两大诉求——为了避税或为了做高价格套取银行贷款。
但昆山二手房市场阴阳合同之所以泛滥，还夹杂着更斑驳的行政色彩。
在昆山打工的安徽小伙杨军（化名）上月在巴比伦广场买了一套二手毛坯房，并于近日完成了过户手续。交易合同显示，该房面积为89.99平方米，总价款115万元，而房产交易中心开出的增值税发票显示，89.99平方米，总价款80.09万元。
杨军告诉记者，合同上的价格115万元是实际成交价，约1.27万元/平方米，增值税发票上的价款是房产交易中心过户时备案价，约9000元/平方米。
也就是说，昆山市房产交易系统里该房的成交价要比杨军实际购买的价格低3000多元/平方米，总价少了约35万元。
杨军表示，35万元的差价部分，他用现金支付给了卖家，也没有发票，卖家只给了他一张手写的收条。
价格为何评估这么低？杨军问过房产评估机构，对方的答复是按照有关部门制定的评估规定和定价依据来确定的，估价过高或过低，电脑备案系统都通不过。
江南理想小区附近的一家中介王先生告诉记者，银行卡着贷款不能出问题，政府限制过户价，这就导致了形形色色阴阳合同的出现。
在花桥经营着多家房产中介的李明（化名）告诉记者，二手房的阴阳合同由来已久，以前交易双方大多是为了逃税。但这一轮房价暴涨后，有关部门认为房价虚高，对一些二手房实际成交价并不认可，尤其是有贷款的。
李明手指着公司附近的鑫苑国际花园小区说，这里的二手房价格目前大多在1.8万元/平方米至2万元/平方米，但房产过户时真正的备案价一般要比实际价每平方米差7000千元到1万元。
李明认为，政府对楼市调控后，备案价基本是按照最低限价进行的，可能是为了防范银行放贷的风险。
对于二手房市场阴阳合同的情况，昆山市住建局办公室负责人表示，这个现象是全国性的，不是昆山独有的。
小小昆山，并不能代表中国热点城市楼市之全貌。但麻雀虽小，五脏俱全。“昆山毗邻上海，从昆山楼市看上海楼市，是个很讨巧的视角。”有房产中介如此表示。
在做了10多年房产中介的马军（化名） 看来，房价涨到一定时候就会被打压。马军说：“后市会如何，你得看打压的手法是釜底抽薪还是扬汤止沸。”就目前昆山调控手法而言，马军坚定看好后市。
