公开发行2017年公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者）
（下转20版）
■公开发行2017年公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者）
（苏州高新区狮山桥西堍）
声 明
本募集说明书摘要依据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 23 号—公开发行公司债券募集说明书（2015 年修订）》及其它现行法律、法规的规定，并结合发行人的实际情况编制。本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书相同。
本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺，截至本募集说明书摘要封面载明日期，募集说明书及本摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证募集说明书摘要中财务会计报告真实、准确、完整。
主承销商已对募集说明书摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。主承销商承诺募集说明书摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外；募集说明书摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，且公司债券未能按时兑付本息的，主承销商承诺负责组织募集说明书摘要约定的相应还本付息安排。
受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书摘要及受托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司债券出现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等方式征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合法权益。受托管理人承诺，在受托管理期间因其拒不履行、迟延履行或者其他未按照相关规定、约定及受托管理人声明履行职责的行为，给债券持有人造成损失的，将承担相应的法律责任。
凡欲认购本期债券的投资者，请认真阅读本募集说明书摘要、募集说明书及有关的信息披露文件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《中华人民共和国证券法》的规定，本期债券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
投资者认购或持有本期公司债券视作同意本募集说明书摘要、《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。
除本公司董事会和主承销商外，没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书摘要中列载的信息和对本募集说明书摘要作任何解释或者说明。
投资者若对本募集说明书摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本期债券时，应特别审慎地考虑募集说明书第三节所述的各项风险因素。
重大事项提示
本期债券依据《公司法》以及《公司债券发行与交易管理办法》发行，发行人特别提醒投资者关注以下重要事项：
一、发行人于2016年1月18日获得中国证监会证监许可【2016】116号文核准，获准面向合格投资者公开发行规模不超过20亿元的公司债券，采用分期发行方式，本期债券发行的基础规模5亿元（含5亿元），可超额配售不超过5亿元（含5亿元）。
由于本期债券跨年度申请发行，故债券名称由申报时的“苏州高新区经济发展集团总公司公开发行2015年公司债券” 变更为“苏州高新区经济发展集团总公司公开发行2017年公司债券（第一期）”。本次债券相关的申报文件（包括但不限于有权机构出具的相关决议、法律意见书、债券受托管理协议、债券持有人会议规则等）及其他非申报文件（《苏州高新区经济发展集团总公司公开发行2015年公司债券承销协议》等文件）均不做变更，且上述文件法律效力不受影响，均适用于“苏州高新区经济发展集团总公司公开发行2017年公司债券（第一期）”。
二、经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人主体信用等级为AA+，本期债券信用等级为AA+，评级展望为稳定。发行人最近一年和一期末净资产分别为126.49亿元（截至2015年12月31日经审计的合并报表中所有者权益合计数）和132.60亿元（截至2016年6月30日未经审计的合并报表中所有者权益合计数）；本期债券上市前，发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为1.27亿元（2013年-2015年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），最近三年平均可分配利润预计不少于本期债券每年利息的1.5倍。本期债券发行及上市交易安排请参见发行公告。
三、受国民经济总体运行状况、经济周期、宏观经济政策和国际经济环境变化等因素的影响，市场利率存在变化的可能性。公司债券属于利率敏感性投资品种，其投资价值将随市场利率变化而变动。由于本期债券采用固定利率形式，市场利率的波动将给投资者的债券投资收益水平带来一定的不确定性。
四、本期债券拟向上海证券交易所申请上市交易。但是，上海证券交易所对本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人所发行债券的投资价值或者投资人的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
五、本期债券仅面向合格投资者发行，合格投资者应当具备相应的风险识别和承担能力，知悉并自行承担公司债券的投资风险，并符合一定的资质条件，相应资质条件请参照《公司债券发行与交易管理办法》。
六、发行人为房地产企业，行业内企业的资产负债率普遍偏高。报告期各期末，发行人资产负债率分别为77.87%、77.30%、75.54%和75.27%，资产负债率较高。最近三年及一期，发行人EBITDA利息保障倍数分别为0.59、1.02、1.05和1.57。报告期各期末，发行人流动比率分别为1.35、1.45、1.62和1.75；速动比率分别为0.74、0.84、1.14和1.25。发行人长、短期偿债能力指标均呈改善趋势，但总体负债率仍偏高，资产流动性偏弱，若未来市场环境出现重大波动，可能对公司销售情况及资金回笼产生不利影响，导致公司流动资金紧张，财务风险加大，对公司正常经营活动产生不利影响。
七、发行人报告期各期末存货账面余额（合并口径）分别为144.96亿元、155.69亿元、113.95亿元和111.18亿元。公司主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由开发成本和开发产品构成。发行人最近三年及一期存货周转率分别为0.22、0.31、0.34和0.31，公司存货的周转能力较低。公司存货的变现能力直接影响公司资产的流动性及偿债能力，未来若发行人的在售项目出现销售不利情况，将导致存货周转不畅，进而对公司的偿债能力产生一定不利影响。
八、发行人最近三年及一期营业利润分别为1.23亿元、0.26亿元-2.42亿元和0.12亿元；主营业务综合毛利率分别为24.51%、24.37%、18.34%和22.10%。公司2015年营业利润大幅下滑，主要原因为苏州市2015年度上半年房价下滑，公司为加速存量房去化，对部分楼盘实施降价促销使得房地产业务的毛利率下降以及公司对部分楼盘实施降价促销导致部分房产项目的可变现净值低于成本进而对该部分房产存货计提了大额存货跌价准备。虽然苏州房地产市场在2015年下半年开始回暖，但若出现调控政策收紧等不利因素，将可能使发行人的业绩恶化。
九、发行人最近三年及一期经营活动产生的现金净流量分别为-16.06亿元、-16.33亿元、-2.88亿元和37.04亿元。波动较大，主要原因为房地产项目前期投入大，资金回流较慢，且苏州楼市2015年下半年度开始回暖导致发行人房地产销售出现价、量齐升以及发行人2016年上半年度往来款回款较多。受项目开发进度及库存去化速度等因素的影响，未来公司可能阶段性面临经营活动现金流波动的风险，从而对发行人的偿债能力产生不利影响。
十、近三年来，发行人收到的政府补助分别为0.62亿元、1.28亿元和0.84亿元，政府补贴收入对公司利润有一定的影响。未来如果政府补贴政策产生变化，发行人盈利水平将受影响。
十一、截至2016年6月30日，发行人对内、对外担保合计102.12亿元，占净资产的比例为77.02%，担保金额较大。不能排除被担保企业未来出现经营困难的情况，从而导致发行人出现代偿风险。
十二、截至2016年6月30日，发行人及其子公司抵、质押金额共计55.80亿元，占发行人净资产的比例为42.08%，抵、质押金额较大。如出现发行人抵、质押资产被处置的情况，将影响发行人的偿债能力。
十三、报告期各期末，公司应收账款余额分别为57.95亿元、43.70亿元、50.51亿元和51.84亿元，占资产总额的比重分别为13.60%、8.77%、9.77%和9.67%；公司其他应收款余额分别为72.66亿元、105.81亿元、127.92亿元和115.47亿元，占资产总额的比重分别为17.06%、21.22%、24.73%和21.53%。2015年末，发行人分别对苏州高新区管委会、苏州高新区财政局有较大额应收账款及其他应收款，该部分款项主要为应收高新区基础设施开发款和资金往来款。若应收款项对手方违约，发行人无法及时回收应收账款和其他应收款，将对发行人的经营及业绩水平造成不利影响，可能影响本期债券本息的偿付。
十四、土地调控政策引致的风险。土地政策的收紧使得房地产企业在土地取得和存量土地的项目开发等方面均面临大量的资金需求，房地产企业的资金压力增加。如果公司未来的资金周转不畅，不仅将难以取得持续发展所需的土地储备，而且还面临存量土地无法及时开发被征收土地闲置费甚至被强制收回的风险。
十五、遵照《公司债券发行与交易管理办法》等法律、法规的规定以及募集说明书的约定，为维护债券持有人享有的法定权利和债券募集说明书约定的权利，发行人已制定《债券持有人会议规则》；为明确约定发行人、债券持有人及债券受托管理人之间的权利、义务及违约责任，发行人聘任了东海证券担任本期公司债券的债券受托管理人，并签署了《债券受托管理协议》；债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同意并接受公司为本期债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束。
凡认购、购买或以其他方式合法取得并持有本期债券的投资者，均视同自愿接受募集说明书规定的《债券持有人会议规则》、《债券受托管理协议》等对本期债券各项权利和义务的约定。
第一节 释 义
本报告中，除非文义另有所指，下列简称具有如下特定意义：
■
本募集说明书摘要中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
第二节 发行概况
一、本次发行的批准及基本条款
（一）公司债券的批准情况
2015年9月2日，本公司董事会审议通过了《关于公司符合公开发行公司债券条件的议案》、《关于公司公开发行2015年公司债券方案的议案》、《关于提请公司股东授权董事会全权办理本次公开发行公司债券相关事项的议案》、《关于提请公司股东授权董事会在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时采取偿还保障措施的议案》，并决定提请公司股东审议。
2015年9月18日，本公司股东苏州国家高新技术产业开发区管理委员会出具了《苏州国家高新技术产业开发区管理委员会关于同意苏州高新区经济发展集团总公司公开发行公司债券的决定》，同意公司公开发行公司债券。
经中国证监会于2016年1月18日签发的“证监许可【2016】116号”文核准，公司获准向合格投资者公开发行面值总额不超过20亿元的公司债券。
（二）本期债券的基本条款
1、债券名称
本期债券的名称为：苏州高新区经济发展集团总公司公开发行2017年公司债券（第一期）。
2、发行总额
本期债券发行的基础规模5亿元（含5亿元），可超额配售不超过5亿元（含5亿元）。
3、债券期限
本期债券的期限为5年。
4、债券形式
实名制记账式公司债券。合格投资者认购的本期债券在债券登记机构开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构的规定进行债券的转让、质押。
5、票面金额和发行价格
本期债券每张票面金额为100元，按面值发行。
6、债券认购单位
合格投资者认购的债券金额为人民币1,000万元的整数倍且不少于人民币1,000万元。
7、利率及其确定方式
本期债券为固定利率债券，票面利率将根据簿记建档询价结果，由发行人本公司与主承销商按照国家有关规定协商一致，在利率询价区间内确定。
8、发行首日和起息日
发行首日为本期债券发行期的第1日，即2017年1月23日；起息日为2017年1月24日。
9、付息日
本期债券的付息日为2018年至2022年每年的1月24日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间不另计利息。
10、本金兑付日
本期债券的兑付日为2022年1月24日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间不另计利息。
11、还本付息方式
本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。还本付息将按照债券登记机构的有关规定来统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
12、募集资金用途
本次发行的募集资金在扣除发行费用后，全部用于补充流动资金。本期债券募集资金不涉及新增地方政府债务，募集资金不用于偿还地方政府债务或用于不产生经营性收入的公益性项目。
13、本息兑付方式
本期债券本息支付将按照债券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券登记机构的相关规定办理。
14、主承销商、债券受托管理人
东海证券股份有限公司。
15、债券承销方式
本期债券的发行由主承销商东海证券组织承销团，采取余额包销的方式承销。
16、发行方式及发行对象
本期债券的发行方式为公开发行；发行对象为符合法律、法规规定的合格投资者。
17、债券担保情况
本期债券无担保。
18、信用级别
经中诚信证券评估有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为AA+，本期债券的信用等级为AA+。
19、拟上市地
上海证券交易所。本期债券发行结束后，发行人将尽快向上交所提出关于本期债券上市交易的申请。
20、税务提示
根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所应缴纳的税款由投资者承担。
二、本期债券有关当事人
（一）发行人：苏州高新区经济发展集团总公司
法定代表人：孔丽
住所：苏州高新区狮山桥西堍
联系地址：苏州市高新区科技城锦峰路199号锦峰大厦2202室
联系人：蔡金春
电话：0512-68096447
传真：0512-68091903
（二）承销团
1、主承销商：东海证券股份有限公司
法定代表人：赵俊
住所：常州市延陵西路23号投资广场18层
联系地址：上海市浦东新区东方路1928号东海证券大厦3层
联系人：廖小嵩、刘威、邵立浩、徐明兴
电话：021-20333395
传真：021-50498839
2、分销商：
（1）中国中投证券有限责任公司
法定代表人：胡长生
住所：深圳市福田区益田路与福中路交界处荣超商务中心A栋第18-21层及第04层01.02.03.05.11.12.13.15.16.18.19.20.21.22.23单元
联系地址：北京市西城区太平桥大街18号丰融国际大厦15层
联系人：师硕
电话：010-63222863
传真：010-63222809
（2）华融证券股份有限公司
法定代表人：祝献忠
住所：北京市西城区金融大街8号
联系地址：北京市西城区金融大街8号
联系人：万萱
电话：010-58315157
传真：010-58568082
（三）会计师事务所：天衡会计师事务所（特殊普通合伙）
负责人：王平
住所： 南京市建邺区江东中路106号1907室
联系地址：江苏省南京市正洪街18号东宇大厦8楼
联系人：谈建忠
电话：025-84711188
传真：025-84724882
（四）律师事务所：江苏竹辉律师事务所
负责人：汤敏
住所：苏州市三香路333号万盛大厦17楼
联系地址：苏州市三香路333号万盛大厦17楼
联系人：朱瑶
电话：13862077472
传真：0512-69330269
（五）债券受托管理人：东海证券股份有限公司
法定代表人：赵俊
住所：常州市延陵西路23号投资广场18层
联系地址：上海市浦东新区东方路1928号东海证券大厦3层
联系人：廖小嵩、刘威、邵立浩、徐明兴
电话：021-20333395
传真：021-50498839
（六）资信评级机构：中诚信证券评估有限公司
负责人：关敬如
住所：上海市青浦区新业路599号1幢968室
联系地址：上海市黄浦区西藏南路760号安基大厦8楼
联系人：高玉薇
电话：021-51019090
传真：021-51019030
（七）申请上市交易所：上海证券交易所
总经理：黄红元
地址：上海市浦东南路528号上海证券大厦
电话：021-68808888
传真：021-68807813
（八）债券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
负责人：聂燕
住所：上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦3层
电话： 021-38874800
传真： 021-58754185
三、认购人承诺
购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人、二级市场的购买人和以其他方式合法取得本期债券的投资者，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受本募集说明书摘要及募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券，均视作同意由东海证券担任本期债券的债券受托管理人，且均视作同意发行人与债券受托管理人签署的本期债券的《债券受托管理协议》项下的相关规定；
（三）本期债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券均视作同意并接受发行人为本期债券制定的《债券持有人会议规则》并受之约束；
（四）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
（五）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在上海证券交易所上市交易，并由主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系
截至本募集说明书摘要签署日，发行人与本期债券发行有关的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权关系或其他重大利害关系。
第三节 发行人及本期债券的资信情况
一、本期债券的信用评级情况
经中诚信证券评估有限公司综合评估，发行人的主体信用等级为AA+，本期债券的信用等级为AA+，评级展望为稳定。中诚信证评出具了《苏州高新区经济发展集团总公司公开发行2017年公司债券（第一期）信用评级报告》，该评级报告在中诚信证评网站（http://www.ccxr.com.cn）予以公告。
二、信用评级报告的主要事项
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
经中诚信证评综合评定，本公司主体信用级别为AA+，本期公司债券的信用级别为AA+，评级展望为稳定，该级别反映了本公司偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低，本期债券的信用质量很高，信用风险很小。
（二）评级报告的内容摘要
中诚信证评肯定了苏州高新区雄厚的经济实力以及发行人较强的股东支持力度、产业结构的优化、丰富的房地产项目操作经验以及良好的旅游品牌形象等因素对发行人信用质量的支持。同时，中诚信证评也关注到房地产政策调控对市场景气度的影响、资金压力较大、应收账款较多且账期偏长和对外担保金额过大等因素可能对发行人信用质量产生的影响。
1、正面
（1）苏州高新区经济实力雄厚。2015年高新区地区生产总值1,006.19亿元，同比增长8%；一般公共预算收入110.00亿元，同比增长9.8%。高新区良好的经济财政实力为公司的发展提供了良好的外部环境，同时也为给予公司强有力的支持奠定了基础。
（2）较强的股东支持力度。公司系苏州高新区管理委员会全资子公司，是高新区国有企业改革、国资运作的主要承担者和执行者，在资源获取、经营管理以及资金等方面可得到股东较大支持。
（3）产业结构不断优化。为提高市场竞争力和风险抵抗能力，公司布局房地产板块、基础设施建设板块、产业园板块、旅游板块、公共服务板块和金融板块这六大板块，使得公司的产业结构不断优化，具有良好的市场前景和风险抵御能力。
（4）丰富的房地产业务操作经验，较高的品牌知名度。公司在苏州有着近二十年的开发经验，先后开发多个优质住宅房地产项目和商业地产项目，在苏州市具备一定的市场地位并形成较好的品牌形象。
（5）良好的旅游品牌形象。旅游业务板块的苏州乐园 是国家首批AAAA级旅游景区，在华东地区具有很高的知名度和良好的口碑形象。目前，公司具备品牌输出和管理输出的能力，未来，公司旅游业会不断进行异地拓展，推动公司业务规模和盈利空间的提升。
2、关注
（1）房地产调控政策对市场景气度有重大影响。自2016年9月末以来，全国各大主要城市颁布房产新政，并对市场过热的城市进行“限购限贷”，苏州也对土地拍卖、限购限贷、价格管理、市场监管等做出了进一步强化调控的要求，在政府的严厉调控下，苏州房地产市场景气度值得关注。
（2）资金压力有所加大。近年来公司外部融资需求显著加大，财务杠杆水平持续上升。为推进公司现有的在建和储备项目，2016年公司尚需资金投入38亿元，将给公司带来较大的资金压力。
（3）应收账款规模较大，账龄偏长。截至2015年12月31日，公司应收账款金额为50.51亿元，其中，一年以内账龄的仅占19.88%，三年以上账龄占比39.25%，账龄偏长；同时，公司应收账款中37.43亿元用于银行质押，对其流动性造成了一定的影响。
（4）对外担保金额过大。截至2016年6月末，公司对外担保金额为68.97亿元，占净资产的52.01%，或有风险较大。
（三）跟踪评级的有关安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信证评将在本期债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，中诚信证评将于发行人及担保主体（如有）年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并发布定期跟踪评级结果及报告；在此期限内，如发行人、担保主体（如有）发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，应及时通知中诚信证评，并提供相关资料，中诚信证评将就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
中诚信证评的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将在本公司网站（www.ccxr.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间应早于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行人、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信证评将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
三、发行人的资信情况
（一）发行人获得主要贷款银行的授信情况
本公司在各大银行等金额机构的资信情况良好，与国内主要商业银行一直保持长期合作伙伴关系，获得较高的授信额度，间接债务融资能力较强。
根据中国人民银行征信中心2016年8月22日的企业信用报告显示，发行人未出现逾期未偿还银行贷款及延迟付息的情况，不存在关注类和不良类贷款。
截至2016年6月30日，公司已获得工商银行、中国银行、农业银行、民生银行、浦发银行等主要贷款银行的授信总额为347.00亿元，其中已使用授信额度215.00亿元，未使用授信余额132.00亿元。
（二）累计公司债券余额及其占发行人最近一期净资产的比例
截至本募集说明书签署日，公司公开发行的公司债券累计余额为27亿元。若本期债券发行规模10亿元，在经中国证监会核准并全部发行完毕后，本公司累计公司债券余额为37亿元，占公司截至2016年6月30日净资产（合并报表中股东权益合计）的比例为27.90%，未超过本公司净资产的40%。
（三）发行人最近三年及一期合并财务报表口径下的主要偿债指标
■
注：各指标的具体计算公式如下：
流动比率＝流动资产/流动负债
速动比率＝（流动资产－存货）/流动负债
资产负债率＝负债合计/资产合计
贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
利息偿还率=实际支付利息/应付利息
EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销
EBITDA全部债务比=EBITDA/全部债务
EBITDA利息倍数=EBITDA/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）
第四节 发行人基本情况
一、发行人概况
■
二、发行人设立、实际控制人变化及重大资产重组情况
（一）发行人设立情况
发行人由高新区管委会出资设立，1988年起筹备，1992年9月经苏州市计划委员会、苏州市经济体制改革委员会、苏州市经济委员会以苏计工[1992]199号文函复批准组建，由苏州市人民政府苏州新区管理委员会（即苏州国家高新技术产业开发区管理委员会，苏州高新区管委会前身）履行出资者职能的国有企业。1992年10月，发行人取得苏州工商行政管理局颁发的注册资本为5000万元人民币《企业法人营业执照》（企业时名“苏州新区经济发展集团总公司”）。发行人的股东为苏州高新区管委会，苏州高新区管委会是其唯一出资人。
上述出资经中国人民建设银行苏州分行和苏州市审计事务所验证，并分别于1990年12月和1992年5月出具（024号）验资证明和（苏社审证（92）字第001号）企业注册资金审计公证书。公司设立时股权结构如下：
■
（二）发行人实际控制人变化情况
发行人最近三年实际控制人均为苏州国家高新技术产业开发区管理委员会，未发生过变化。
（三）发行人重大资产重组情况
最近三年，公司没有发生重大资产重组情况。
三、发行人控股股东和实际控制人的基本情况
苏州国家高新技术产业开发区管理委员会是发行人唯一出资人，不存在其他股东。公司的股东和实际控制人均为苏州国家高新技术产业开发区管理委员会。
股权结构如下：
■
四、发行人对其他企业的重要权益投资情况
（一）主要控股子公司情况
发行人主要控股子公司情况表（截至2015年12月31日）
■
发行人主要控股子公司2015年末及2015年度主要财务数据
单位：万元
■
（二）其他主要参股公司情况
发行人主要参股公司（截至2015年12月31日）
■
发行人主要参股公司2015年末及2015年度主要财务数据
单位：万元
■
五、发行人董事、监事和高级管理人员的情况
■
六、发行人主要业务介绍
（一）营业收入构成情况
经过多年来经营规模和实力的不断壮大，发行人已经发展成为综合性大型企业集团，形成了以旅游项目的开发建设为重点发展内容、房地产开发与经营和基础设施建设为基础、现代服务业（包括公用事业、物流、金融、医疗服务、物业管理等）为重要支持的产业体系。报告期内，发行人业务收入构成情况如下表：
单位：万元
■
公司营业收入主要来自商品房销售收入、产品销售收入、其他收入、公用事业收入、旅游服务收入和基础设施开发收入。公司营业收入整体呈上升趋势，2015年营业收入为567,907.01万元，较上年下降6.47%，主要由房地产销售收入、产品销售收入及基础设施开发收入的下滑所致。
房地产收入主要来自子公司苏州新区高新技术产业股份有限公司、苏州高新地产集团有限公司、苏州永新置地有限公司和苏州新创建设发展有限公司等。2015年，公司各类房地产施工面积155.31万平方米，其中商品房142.26万平方米，经营性物业1.3万平方米、代建项目11.8万平方米，实现商品房合同销售29.43万平方米。2016年上半年度，发行人商品房销售收入大幅上升，主要原因为苏州市房地产市场的回暖，导致发行人房地产业务出现价量齐升的局面。
产品销售收入来自子公司苏州高新生产资料商贸发展有限公司对外销售钢材、金属材料、铁矿粉等，以及子公司苏州市小茅山铜铅锌矿的矿物出售收入。2016年上半年度，发行人产品销售收入大幅下滑，主要原因为发行人处置了子公司苏州高新生产资料商贸发展有限公司的股权，不再将其纳入合并报表范围。
旅游收入是公司未来重点发展的版块，目前已初具规模，预计在不久的将来会有更大的突破。公司旅游板块主要由子公司苏州乐园发展有限公司负责运营，2015年苏州乐园发展有限公司实现收入2.89亿元。
公用事业收入主要来自子公司苏州高新区自来水有限公司的自来水销售收入以及下属子公司苏州高新污水处理有限公司的污水处理收入。基础设施开发收入主要来自动迁房的建设和市政项目建设。其他收入主要来源于物业费收入、担保费收入和代建收入等。
（二）发行人各项业务毛利情况
单位：万元
■
2015年度，公司的综合毛利率下降幅度较大，主要受商品房销售业务毛利率下降影响，原因为苏州市2015年度上半年房价下滑，公司为加速存量房去化，对部分楼盘实施降价促销。2016年上半年度，发行人基础设施开发业务毛利率大幅上升，主要原因是由于工程收款和工程进度存在一定程度的错配，导致收入成本的确认存在一定程度的错配。2016年上半年度，发行人产品销售业务毛利贡献大幅下滑而毛利率有所上升，主要原因为发行人处置了子公司苏州高新生产资料商贸发展有限公司的股权，不再将其纳入合并报表范围。
（三）发行人主要业务模式及状况
经过多年来经营规模和实力的不断壮大，发行人已经发展成为综合性大型企业集团，形成了以旅游项目的开发建设为重点发展内容、房地产开发与经营和基础设施建设为基础、现代服务业（包括公用事业、物流、金融、医疗服务、物业管理等）为重要支持的产业体系。
1、房地产开发
发行人的房地产业务主要依托于子公司苏州新区高新技术产业股份有限公司，主要围绕高新区规划配套的住宅和商业地产项目展开。经过多年发展，发行人已经具有较高知名度，形成较强的实力和完整的体系。最近三年，发行人积极推行商业加地产的扩张模式，谋求房地产业务的新发展，已建成或在建的重点商业地产项目包括苏州高新广场、狮山广场一期、天都商贸一期、天都大厦写字楼、钻石广场、水上世界商业广场、站前广场等。随着各商业地产项目的稳步推进和陆续进入回收期，预计发行人将取得稳定收益并有效对冲商品房销售规模收缩带来的负面影响。
公司主要房地产项目情况
单位：万元
■
资料来源：公司提供
在房地产市场面临宏观调控的政策背景下，公司紧跟政策变化，及时调整经营策略，积极适应苏州高新区开发的新趋势和国家对房地产行业宏观政策的新动向，优先推动符合政策背景的项目。在产品开发上，不断增加商品房开发中中小户型的比例，实现开发规模的稳步提升。在区域战略上，公司以苏州为核心位置，以扬州、徐州等城市为重点布局城市，减少对苏州单一市场的依赖，实现区域经营协调发展。2015年苏州、徐州和扬州销售金额占当年销售收入的比例分别为68.2%、28.7%和3.1%。2015年公司实现新开工面积40万平方米，施工面积155万平方米。
2013～2015年公司房地产开工情况
单位：万平方米
■
资料来源：公司提供
2013~2015年公司分别实现销售面积34.68万平方米、23.74万平方米和29.43万平方米；销售签约金额27.87亿元、25.41亿元和26.91亿元。2015年销售面积的增长主要是由于2015年公司加大去库存力度，对部分房产采用了降价促销的策略。
2013～2015年公司房地产业务运营情况
单位：亿元、万平方米
■
资料来源：公司提供
从土地储备来看，截至2015年末，公司土地储备60.72万平方米，新增土地储备16.72万平方米。截至2015年末，公司在售、在建、拟建项目建筑面积233.66万平方米，其中住宅项目196.45万平方米，商业项目37.21万平方米。
随着我国房地产市场竞争的加剧和苏州地区土地成本的大幅上升，公司未来会通过房地产业务和旅游业务的资源整合，实现差异化竞争，提高公司可持续发展的能力。
2、 旅游项目的开发建设
目前，公司致力于将西京湾项目在现有基础上进行创新以形成具有自身特点的模式，打造旅游板块龙头项目，在现有模式上重新发现利润区并深度挖掘。从价值来源、价值挖掘、价值破坏、价值创造、价值集成等五层面发现利润区，并进行深度挖掘，比如稀缺资源占有（太湖、苏绣等）、上下游服务一体化（吃、住、行、娱、购、游的系统化服务）、低成本甚至是免费模式（进园免费，通过增值服务盈利）、客户发掘模式创新（机场、车站等入口宣传，吸引苏州园林观光客）、垄断模式、联盟模式（通过联盟合作，垄断太湖资源）等。从简单的“吃住行”观光游模式向个性化的度假型和商务型模式转化；从文化型、科普型、生活型、自然保护型等简单的生态旅游提升至度假型、商务型生态旅游；从“吃住行”短暂观光旅游升级成“沉淀型”的“度假+商务”复合型旅游；结合太湖、苏州文化等对旅游板块进行个性化设计以及品味提升。
与此同时，公司立足当前，在发挥自身优势的同时积极寻找合作伙伴，打造生态联盟，共同深耕旅游产业，可能的联盟方向有旅游基础设施建设公司，金融机构，提供餐饮、酒店、娱乐、医疗、交通商业等服务的公司，旅行社、旅游网等旅游推广机构，旅游咨询、创意项目开发公司等。在旅游产业链上精耕细作，跨地域、多元化、混合所有制等各层面寻找联盟合作者，以集团价值最大化、发展路径可控化、运作模式化、利润多维化为原则进行合作方案的优化设计，基于联盟合作与方案优化，依托产业链和产业集群构筑生态链联盟。
公司在大力发展旅游业务的过程中充分强调品牌的重要性，实施品牌战略。打造生态旅游品牌，将旅游品牌战略与集团核心战略结合，注重品牌战略落实的监督与考核。结合行业特点与自身独特品质，对品牌进行精准定位，注重品牌核心价值理念的培育。持续进行产品、管理、服务等各方面创新，持续跟踪旅游新动态，以自主创新能力提升品牌的实力。加强品牌的多渠道宣传，通过品牌联盟、参与活动等提升品牌知名度。建立完善的品牌保护体系，注重知识产权、商标专利等保护。以客户体验为核心打造旅游景区、基础配套设施、周边商业、住宿等业态，不定期进行客户体验调研，持续提升客户体验。
旅游项目的开发建设是发行人近年来的重点发展领域和产业结构转型升级的突破口，发行人加强市场研究，尝试全新旅游模式，加快推动旅游业转型升级，依托苏州乐园的市场渠道和品牌优势，整合高新区旅游资源，大力发展太湖休闲游、山水生态游和乡村游，助推高新区成为广大游客的旅游目的地。
目前，公司旅游业已形成了苏州和徐州两大旅游产业集群。苏州方面，苏州乐园于1997年开业，占地54万平方米，于2000年成为首批国家AAAA级旅游景区，被誉为“中国第三代主题乐园点睛之作”。游乐场以苏州乐园为核心，形成了包括水上世界、欢乐世界、糖果世界、温泉世界及湿地世界五大主题的游乐场所。其中，欢乐世界“水果部落”于2014年5月改造完成，并正式对游客开放，该项目填补了欢乐世界户外大型亲子类游乐项目的空白，提高了欢乐世界整体环境和吸引力。2015年，苏州乐园全年共累计接待游客245万人次；营业收入达到2.89亿元。
徐州方面，徐州乐园位于徐州市云龙湖风景区，占地面积810亩，总投资40亿元。目前有水上世界（2012年开园）、欢乐世界（预计2018年开业）、糖果世界（2014年4月开园）三个乐园。2015年全年，徐州乐园共接待游客总数56万人次，实现营收0.41亿元；其中，水上世界入园人数23万人次，营业收入2,000万元，糖果世界共计接待游客33万人次，营业收入2,100万元。未来，欢乐世界将被打造成一个汇聚游客中心、餐饮零售、休闲娱乐、配套设施于一体的“第五代高科技主题公园”，但目前处于筹备阶段，尚未开工建设。
苏州太湖国家湿地公园于2007年3月正式启动，2010年2月对外开园，总投资约3.88亿元，规划总面积4.6平方公里，一期开放2.3平方公里。苏州太湖国家湿地公园于2011年成为全国首批国家级湿地公园和国家AAAA级旅游景区。公园主要以生态修复、原生态保护、整理、造景以及合理利用为主。2015年全年累计接待游客34.1万人次，与上年基本持平；营业收入达到0.40亿元，同比增长23.04%。
近年来，公司布局西部大旅游，整合旅游资源，成立大阳山旅游开发公司，推进大阳山及大小贡山项目进程，目前已完成大贡山道路等基础建设及部分酒店建设，大阳山水上世界及翡翠谷项目方案已经确定。同时，公司依托“苏州乐园”的品牌效应，逐步向外输出品牌、输出管理，加大旅游地产项目的对外洽谈力度。
整体来看，公司旅游业务在苏州市场发展成熟，具有很高的知名度。同时，公司旅游产业将抓住苏州高新区西部旅游大开发契机，助推区域旅游产业的升级及对外拓展。随着公司业务结构的调整，旅游业将成为公司重点投资的对象，未来其营业收入和对公司利润的贡献度有所提高。
3、基础设施建设
成立以来，发行人在积极拓展经营领域、构建多元化产业结构的同时，成功兼顾了高新区基础设施建设任务，为高新区区域发展贡献卓著。发行人陆续为高新区建设了浒关工业园、环保产业园、苏州高新区医疗器械产业园等一批高标准创新创业载体和产业化基地。2010年以来，根据高新区经济发展、产业结构调整和城市建设转型升级的需要，发行人还陆续承担了高新区城中村改造和西部生态城安置房等多项重大基础设施建设和拆迁安置项目。上述项目为发行人带来较为稳定的收入来源，在资金、资源上也使发行人获得了高新区管委会充分的支持和倾斜，为发行人其他业务板块发展奠定了基础。发行人承担的基础设施建设任务主要分为动迁房和市政项目两类。2015年，公司实现基础设施业务收入1.16亿元。
高新区分为三大主导功能区和五大功能组团，分别是狮山片区（中心组团、横塘组团）、浒通片区（浒通组团）和湖滨片区（科技城组团、湖滨组团），未来整体投资压力不大。在狮山片区，发行人以打造狮山主城中心为目标，实施城中村改造工程。城中村改造范围位于东起大运河、西至金枫路、北及马运河、南迄苏福路的26.6平方公里的中心城区。城中村改造“新主城”项目按照商业住宅小区标准设计，分三期建设30栋建筑，房屋3,400套，总建筑面积50万平方米。按照“整体规划、分批供地、分块建设”的原则施工，“新主城”一期664套房屋已于2012年交付使用；二期1#地块、2#地块共计1,012套房屋于2013年交付使用，二期3-1#地块和三期于2013年开工建设，截至2014年末项目基本竣工，正在等待交付。截至2015年末，城中村改造“新主城”项目累计建设面积达到46万平方米，其中完工面积41万平方米。
在湖滨片区，以西部生态城建设为龙头，公司加快城乡一体化综合开发，促进城乡区域全面对接。2014年，公司继续承建西部生态城动迁安置房项目，其中龙惠花园、锦湖花园一期均已完工交付，锦湖花园二期于2014年12月开工，总建筑面积27.37万平方米，总投资额11.44亿元，预计将于2017年12月完工，锦湖花园三期目前尚未动工。
在浒关片区，公司与浒关镇合作，推动浒关镇的基础设施建设和招商引资。动迁房建设方面，2014年新浒花园四区动迁房二期2标6万平方米已竣工，具备交付条件。基础设施建设方面，公司在浒关工业园和城铁新城区域内共维修市政道路6.7公里、新建道路45公里；分别完成地块整理约100万平方米和80万平方米；完成苏浒路以西沿河绿化景观工程约6万平方米；完成康诚仓储配套停车场2万平方米。
发行人基础设施建设板块的业务模式有两种，一种为发行人与高新区管委会签署代建协议的代建模式。项目建设资金由发行人自筹，根据项目实际情况确定相应的工程管理费率，按照项目总投资和相应的项目管理费率向高新区管委会收取工程管理费。会计处理方面，在施工过程中根据投入成本（包括支出资金、消耗物资等）借记“应收账款”，贷记相关科目。在项目建设过程中，发行人将会与高新区管委会在结算时点协商确认工程管理费，工程管理费收入计入“代建收入”，相应增加“应收账款”。高新区管委会同意发行人每年对高新区管委会的应收账款以不低于发行人当年综合融资成本利率计息，相应增加应收账款金额。
另一种模式为类BT模式。由项目承建公司与委托方签署工程回购协议，由项目公司负责委托方指定的市政项目建设，项目建设资金由相应项目公司自筹或由委托方根据合同条款及项目进度预付。会计处理方面，在发生项目建设成本时借记“存货”，贷记相关科目。每年末，按照当年实际发生的项目建设成本加一定补偿（主要为项目投入资金的成本补偿和代建管理费）确认“基础设施开发收入”，相应结转成本并冲销存货。
总体来看，公司基础设施建设业务得到高新区管委会在资金、资源等方面的支持，为公司其他业务发展奠定了基础。
4、现代服务业
近年来，发行人加大了对公用事业、现代物流、金融、生态环保、物业服务、医疗等产业的投入，致力于全面构筑面向高新区、面向未来的层次化产业体系，实现长期可持续发展。
公用事业方面，发行人抓住城市供排水一体化的产业发展趋势，大力发展水务产业，积极推进子公司苏州高新区自来水有限公司和子公司苏州高新污水处理有限公司的生产运营和项目建设，并于2014年完成苏州高新区自来水有限公司对苏州新区新宁自来水发展有限公司的吸收合并，进一步优化结构，整合资源。同时介入前景看好的新能源产业，对苏州华能热电有限公司二期扩建增资。截至2015年末，发行人下属子公司苏州高新区自来水有限公司日供水能力达45万吨，实际日供水量30万吨，实现营业收入3.56亿元；子公司苏州高新污水处理有限公司下属五座污水处理厂日处理能力达28万吨，实际日处理量17.05万吨，实现营业收入1.34亿元。
物流方面，苏州高新区是交通发达地区和制造业集聚区，为发行人发展物流业务提供了良好的基础。发行人参股中外运高新物流（苏州）有限公司和苏州高新区保税物流中心，大力发展保税仓库、物流配送及第三方物流业务，在顺应高新区经济一体化进程需要、促进高新区“北扩西进”的同时，增加了自身新的增长点。
金融方面，发行人下属苏州高新创业投资集团有限公司紧紧围绕高新区区域经济发展目标，着眼于最具经济活力的长三角地区，不断完善基金投资和企业服务两大发展体系。成立以来，苏州高新创业投资集团有限公司已参与设立基金达30支，总规模达53.82亿元，累计在投项目192个，在扶持传统优势产业的基础上，加大了对生物医药、电子信息、新材料、新能源等新兴产业投资比重。此外，苏州高新创业投资集团有限公司下属担保公司为高新区内外中小企业在保余额达11.33亿元，下属科技小贷公司为高新区内外中小企业在贷金额3.37亿元，有效缓解了高新区内外中小企业融资困境。
5、贸易行业
发行人贸易板块业务收入主要来自子公司苏州高新生产资料商贸发展有限公司对外销售钢材、金属材料、铁矿粉等，以及子公司苏州市小茅山铜铅锌矿的矿物出售收入。2015年，发行人贸易板块实现业务收入9.83亿元，其中高新生资实现收入9.04亿元。2016年上半年度，发行人产品销售收入大幅下滑，主要原因为发行人处置了子公司苏州高新生产资料商贸发展有限公司的股权，不再将其纳入合并报表范围。
七、发行人所在行业状况及未来发展战略
（一）行业状况
1、房地产开发与经营
（1）房地产行业概况
我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。一方面，房地产业已成为重要的第三产业和国民经济的支柱产业之一，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。另一方面，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后、中等偏下收入家庭住房困难等问题也日益凸显。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。
改革开放后，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着我国工业化、城镇化进程加快，我国的房地产业得到了快速发展，2002-2014年，全国房地产开发投资完成额从7,790.92亿元提高到95,035.61亿元，年均增长率为23.17%；同期，全国商品房竣工面积从32,522.81万平方米增加至2014年的107,459.05万平方米，年均增长率为10.47%；全国商品房销售面积从26,808.29万平方米上升至120,648.54万平方米，年均增长率为13.35%。
房地产业的产业链较长、产业关联度较大，联系着国民经济的方方面面，据统计与此相关的产业和部门达50多个，相关的产品、部门品件多达成百上千种。例如，与上游产业部门相联系的有建材工业、冶金、化工、森林、机械、仪表等生产资料工业部门；与中游产业部门相联系的有建筑工业、建筑机械工业、安装、装潢、厨厕洁具、园林绿化以及金融业等；与下游产业部门相联系的有家用电器、家具、通信工具等民用工业，以及商业、文化、教育等配套设施和其他服务业等。这种高度关联性，使得房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用，从而具备支柱产业的特征。
（2）房地产行业主要政策
1）当前我国房地产行业政策环境
房地产行业与整个国民经济的发展密切相关，国家对房地产业务的各个环节均实施监管和调控，行业政策涉及范围较广。自2001年房地产首次出现在政府工作报告中，房地产政策从最初的“培育”，到随后“鼓励”、“改革”，再到“高度警惕”、“从严调控”，直至2014年提出“分类调控”，2015年提出“支持”、“促进”，房地产行业的宏观政策一直与国民经济的健康协调发展紧密联系在一起。为了促进房地产行业和国民经济健康协调发展，国家在未来可能出台新的调控政策。如果发行人不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理和未来发展造成不利影响。当前我国政府对房地产行业的主要政策导向为：在稳定住房消费的总基调下，坚持分类指导政策、支持居民自住及改善性需求。
2）住宅供给结构方面的调控政策
2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》（国土资发〔2010〕9号），提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
2010年4月17日，国务院公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）中规定，调整住房供应结构，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
2011年1月26日国务院公布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），提出认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房住户用地不低于住房建设用地供应总量的70%。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。
2012年1月，财政部《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》（国办发〔2011〕45号）指出，切实落实资金来源，确保不留资金缺口。6月，住建部、发改委等7部委联合发文鼓励民间资本参与保障性安居工程建设。住建部在3月和11月分别颁布有关保障房的通知和办法，提出建立健全监管机制，加强分配和运营管理，做好信息公开工作，主动接受社会监督；建立住房保障档案信息公开和查询制度，规范公开和查询行为，依法保障住房保障对象的合法权益。
2012年12月，住建部公告《关于加快棚户区（危旧房）改造的通知》（建保〔2012〕190号），提出深入贯彻落实科学发展观，适应工业化、城镇化发展的需要，以改善群众住房条件为出发点和落脚点，把棚户区（危旧房）改造作为城镇保障性安居工程的重要内容，加快推进集中成片棚户区（危旧房）改造，积极推进非成片棚户区（危旧房）改造，逐步开展基础设施简陋、建筑密度大的城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造，着力推进资源型城市及独立工矿区棚户区改造。
2013年2月26日，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），要求完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管和预期管理，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。
2013年7月4日，国务院发布了《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号），要求适应城镇化发展的需要，以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。
3）土地调控政策
土地属于国家稀缺资源，同时也是房地产开发企业最重要的原材料。随着近年来全国房地产开发规模的快速增长，可用于房地产开发的土地资源日益稀缺，国家陆续出台了一系列规范土地供应和加强土地有效利用的政策。
土地供应方面：2010年3月10日，国土资源部出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号），该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容；同年3月22日，国土资源部会议提出，在该年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。2011年1月26日国务院公布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），严格住房用地供应管理，要求各地要增加土地有效供应。2012年4月13日，为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为，国土资源部对《土地储备管理办法》进行修订，规定各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。2013年2月26日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），要求各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。部分房价上涨压力较大的热点城市和区域中心城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。2015年3月25日，国土资源部、住房城乡建设部联合出台《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号），要求为切实贯彻国务院关于房地产市场分类调控、因地施策的总要求，进一步加强住房及用地供应分类管理，合理优化住房及用地供应规模、结构，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
土地有效利用方面：2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》（国土资发〔2010〕9号）提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。从2月21日开始，住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，增加住房用地有效供应。2012年5月22日，为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，国土资源部第1次部务会议修订通过《闲置土地处置办法》（2012国土部53号令），并予以发布。
4）金融调控政策
人民银行根据宏观经济形势的变化不断调整存款准备金率和贷款基准利率。2010年1月-2011年6月，人民银行12次上调存款准备金率、4次上调人民币贷款基准利率，一年期贷款基准利率从2010年1月的5.31%上调至2011年6月的6.31%；2011年6月至今，人民银行10次下调存款准备金率、10次下调人民币贷款基准利率，目前的一年期贷款基准利率为4.35%。为了促进房地产市场健康发展，国家针对房地产企业信贷、住房消费贷款出台了多项调控政策。以上金融政策的调整对房地产开发企业的融资能力和购房人的购买能力产生了一定影响。
①房地产开发企业融资政策：
2010年4月17日，国务院公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）加强了对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
2011年1月26日，国务院公布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），又称新“国八条”。这八项措施从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面，延续并全面强化了此前出台的各项调控政策，可以说是近几年来最严厉的政策组合，从地方政府明确调控目标、收紧信贷税收政策、增加供应量并改善供应结构等方面提出了更多要求。2014年9月，境内满足条件的上市房地产企业被允许在银行间市场发行中期票据。
2015年1月16日，证监会发布了《调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号文）和2013年《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。
房地产企业融资及相关政策的变化，将可能影响公司的融资便利程度和融资成本。国家对房地产信贷的严格监管和规模控制将迫使房地产开发企业降低对银行贷款的依赖，而贷款利率的阶段性调整又使房地产开发企业的融资成本具有一定的不确定性。在传统融资渠道压缩、融资成本提高的情况下，公司需要进一步拓宽融资渠道，增强资金实力，否则可能难以满足公司持续发展的需要。
②购房人住房消费贷款政策：
2010年4月17日，在国内各大城市房价上涨过快的情形下，国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），提出了限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施；同年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导；2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2011年1月26日，国务院发布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，同意按其销售收入全额征税；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付比例和利率。
2013年2月26日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），要求严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。
2014年9月30日，人民银行、银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。
2014年3月18日，中央国家机关住房资金管理中心发布了关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知。通知中明确加大了对职工购买首套房的贷款支持力度。2015年3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，主要内容为支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；为进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。个人住房消费信贷及其相关政策的调整，将影响房地产市场的需求和交易，并可能对公司销售产生影响。
5）税收方面政策
近年来，国家出台了一系列针对房地产行业的税收政策：
2009年3月6日，国家税务总局制定并下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号），对企业房地产开发经营业务范围进行了界定，并对开发产品收入的税务处理提出了更详细的要求。2009年5月12日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号），加强了房地产开发企业的土地增值税收管理，规范了土地增值税清算工作。
2010年4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策；2010年4月14日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
2011年1月28日起，上海、重庆两地开征房产税试点，房产税的出现将在短期内影响房地产市场，未来可能在全国范围内普遍实施。
2013年6月，国家税务总局公告了《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号），提出土地增值税是房地产宏观调控的重要措施，做好土地增值税征管和清算工作是贯彻依法治税要求的重要体现，各地要充分认识加强土地增值税征管工作的意义，加强组织领导，按照深化征管改革的总体要求，全面加强土地增值税征管。
2013年2月26日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），要求税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
2014年1月8日，国家税务总局发布了《关于下放城镇土地使用税困难减免税审批权限有关事项的公告》（国家税务总局公告2014年第1号），决定把城镇土地使用税困难减免税审批权限下放至县以上地方税务机关。
2015年3月30日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号），调整了个人住房转让营业税政策，规定个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
（3）房地产行业竞争格局
目前我国房地产行业的集中度不高，呈现区域差异性较大的竞争格局。由于房地产行业规模大、行业利润率较高，很多企业、个人通过产业转型、直接投资、收购兼并、投资参股、组建新公司等方式涉足房地产行业，行业处在不断的整合过程中，行业集中度逐渐提升。据中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院发布的《2015年中国房地产百强企业研究报告（2015年3月）》显示，全国房地产前100强企业2013年实现销售额25,038亿元，占全国市场份额的30.7%；2014年实现销售额27,007.4亿元，占全国市场份额的35.4%。
房地产市场从外部环境来看，需求复杂多变，竞争空前剧烈，政策影响力强；从经营特点来看，房地产行业是典型的资金密集型行业，投资大，开发专业性强，业务活动涉及面广，操作过程相当复杂，管理日益繁杂。因此，如果缺乏足够的资金、合适的土地、过硬专业技术和丰富的项目开发经验，难以顺利进入房地产市场。
（4）房地产行业发展趋势
1）行业增速将放缓
展望未来，我国房地产业将告别二十多年的繁荣期，进入过渡期。过渡期的两大市场特征分别是投资继续高速增长的动力不足和价稳量增。2012年全国房地产开发投资增速为16.19%，2013年虽略微回升至19.79%，但仍显著低于2000年到2011年繁荣期的水平（平均25.69%左右）。从2012年开始，由于供给已经超越了潜在的需求，过往繁荣期房地产开发投资的高速增长预计将难以重现。此外，在2012年下半年，除了一线城市是价量齐增的之外，绝大多数二线城市走上了价稳量增的道路，部分三线城市甚至出现了价跌量增。在目前的供求格局下，预计房地产市场价稳量增的特征仍将延续。
2）行业周期运行特征将被调控政策的长效机制削弱
2013年7月中央政治局会议提出，“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。从中央政治局的表态来说，促进房地产市场平稳健康发展已经明确了长效机制努力的方向。房地产调控的长效机制，就是既要实现房价稳定，又要实现房地产开发投资持续平稳增长。整体来看，长效调控机制主要包括以融资渠道正常化和加大土地供给为标志的促供应政策，以打击囤地、鼓励周转为标志的供给有效化政策，和以缓慢抬升按揭贷款加权平均利率、分区域缓慢退出购房需求行政管制为标志的稳需求政策。
3）行业集中度日益提高
我国房地产行业在过去很多年里一直处于低集中度的状态，自1997年以来房地产开发企业呈增长趋势，截至2011年末，房地产开发企业数量达到88,419家，市场仍处于分散竞争的格局。但是，近几年来房地产行业走向成熟和调控的深入使行业集中度呈现提升的态势。据中国房产信息集团（CRIC）统计，除TOP10房企外，2015年房地产企业集中度继续提升，从金额集中度看，TOP10企业从2014年同期的16.92%下降至16.87%，微跌了0.05个百分点；TOP20及TOP50企业同比分别提升了0.03个百分点和0.59个百分点；从面积集中度看，TOP10企业从2014年的10.44%增长至11.31%，同比上涨0.87个百分点；TOP20和TOP50企业则分别增长了0.97个百分点和1.22个百分点。
预计未来房地产行业集中度进一步提高将是大势所趋。从国际经验来看，美国主要的前八大开发企业的市场占有率在2009年最高达到了29%；而香港的房地产市场则更具有典型的垄断性特征，前十大地产集团开发量约占香港市场总开发量的80%左右。预计我国房地产行业未来将继续处于产业集中度快速提升的阶段。在国内市场环境下，地方政府、金融机构和消费者都更加亲睐大型企业，大型房地产公司因而在拿地、融资能力和消费者认可方面具备了明显优势，未来产业集中度进一步提高顺理成章。
2、旅游业
（1）旅游业行业概况
旅游业是凭借旅游资源和设施，专门或者主要从事招徕、接待游客、为其提供交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱等六个环节的综合性行业。随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的新兴产业之一，在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，对城市经济的拉动、社会就业的扩大、文化与环境的促进作用日益显著。据世界旅行旅游理事会提供的数据，国际旅游业每年的产值高达4.5万亿美元，占世界国内生产总值的11%，国际旅游业从业者多达2.07亿人，占世界就业人数的8.2%。
旅游业是我国经济发展的支柱性产业之一。“十一五”期间，我国旅游业实现了平稳较快发展：国内旅游人数年均增长12%、入境过夜旅游人数年均增长3.5%、出境旅游人数年均增长19%、全国旅游业总收入年均增长15%、居民人均出游率1.5次、旅游消费对社会消费的贡献率超过10%。我国业已跃居全球第三大入境旅游接待国和第四大出境旅游消费国，旅游业对我国经济社会发展的积极作用日益凸显。我国“十二五”规划纲要中明确指出要“因地制宜发展特色高效农业，利用农业景观资源发展观光、休闲、旅游等农村服务业，使农民在农业功能拓展中获得更多收益”，“全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游。坚持旅游资源保护和开发并重，加强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设。推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游，大力发展红色旅游。完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量”。根据《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号），到2015年，我国旅游业发展目标为：国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%，旅游消费相当于居民消费总量的10%，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。未来我国旅游业尤其是生态、文化旅游将继续保持良好的发展态势。
（2）苏州市旅游业概况
苏州是全国重点旅游城市，平江、山塘历史街区分别被评为中国历史文化名街和中国最受欢迎的旅游历史文化名街。现有保存完好的苏州园林53个，其中拙政园、留园、网师园、环秀山庄、沧浪亭、狮子林、艺圃、耦园、退思园等9个古典园林被联合国列入《世界文化遗产名录》。虎丘、盘门、灵岩山、天平山、虞山等都是风景名胜。太湖绝大部分景点、景区分布在苏州境内。
受国民旅游消费基本需求的进一步释放推动，2015年苏州市旅游市场增长平稳，旅游业已经成为全市第三产业中最具活力的支柱产业。2015年全市旅游总收入1,884.50亿元；共接待入境过夜游客人数149.7万人次，比上年增长4.04%；接待国内游客10,630.6万人次，国内旅游收入1,728.79亿元；实现旅游外汇收入19.7亿美元，比上年增长17.42%。
3、基础设施建设
城市基础设施是城市赖以生存和发展的重要基础条件，其建设水平的提高对于促进国家和地方经济快速健康发展、改善投资环境、强化城市综合服务功能、加强区域交流与协作、提高全社会经济效率、发挥城市经济核心区辐射功能等均有着积极的作用。未来我国城市基础设施建设开发行业的主要发展方向是以建设资源节约型、环境友好型、社会和谐型城市为目标，以提高城市综合承载能力和城市综合管理水平为重点，促进城镇发展模式转变和城镇人居环境改善，推动国民经济和各项社会事业又好又快发展。
由于投资缺口大、缺乏稳定和规范的建设资金来源、经营机制转换尚未全面展开等原因，我国城市基础设施仍普遍存在供应能力不足、服务质量不高、行业效率低下等突出问题，城市各项基础设施建设存在着巨大的供需矛盾。具体表现为：大城市交通拥挤、居民居住条件差、环境和噪声污染严重、水资源短缺等；中小城市自来水、天然气普及率和硬化道路比重低、污水、废物处理设施缺乏等。
改革开放以来，中国城镇化率由1978年的17.92%提高到2013年的53.70%，年均提高约1个百分点，其中1998年至2012年城镇化速度更是保持年均1.5％～2.2％的增长速度。这十余年中，中国农村人口大量涌入城市，使得城市人口明显增加，随着城市化进程的不断加快和经济的持续快速增长，预计未来数年中，在中央及地方政府的大力推进和建设经营企业融资渠道的不断拓展下，我国的基础设施建设仍将继续保持较大的投资规模，城市基础设施建设行业发展空间可观。
4、现代服务业
现代服务业是伴随着信息技术和知识经济的发展而产生，是用现代化的新技术、新业态和新服务方式改造传统服务业，创造需求，引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产服务和生活服务的服务业。现代服务业的发展本质上来自于社会进步、经济发展、社会分工的专业化等需求，具有智力要素密集度高、产出附加值高、资源消耗少、环境污染少等特点，既包括新兴服务业，也包括对传统服务业的技术改造和升级，其本质是实现服务业的现代化。
公用事业与人民生活息息相关，是一个城市或地区生存和发展的基础和基本条件，其完善和发达有利于提高整个城市或地区劳动生产效率、有利于为居民生活创造优美的环境和良好的条件。水务行业是公用事业重要组成部分，包含整个与水的利用和处理相关的产业链，如原水资源的开发与输送，自来水处理与输送，污水的收集、处理与排放，相关设施的设计与建造等。“十一五”期间，我国城镇水务行业发展迅速，截至2010年底，全国城镇（设市城市、县城和建制镇）供水能力（包括公共供水和自建设施供水）总计3.87亿立方米/日，其中公共供水仍占主导地位，占比近75%。由于水务行业在国计民生中的重要地位，政府十分重视，为了进一步推进水务行业质量与规模的提升，2012年6月17日，住建部、发改委印发了《全国城镇供水设施改造与建设“十二五”规划及2020年远景目标》，“十二五”期间以保障城镇供水水质、扩大公共供水范围、降低供水管网漏损为目标，将在城镇供水设施改造与建设规划项目总投资4,100亿元。至2020年，则要基本形成与全面建设小康社会要求相适应的城镇供水安全保障体系，实现城镇公共供水全面普及，供水能力协调发展，供水水质稳定达标。水务行业整体发展和提升空间十分广阔。
物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等行业的复合型服务产业，其吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业机构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面都发挥着重要作用。如果将交通比作经济的大动脉，物流业则是大动脉上最活跃的因子，随着社会和经济的发展，物流对国民经济的重要性日益提高，受到政府的高度重视，政策环境明显改善。近年来我国物流行业实现了稳定高速发展，根据国家发改委、国家统计局、中国物流与采购联合会发布的《2013年全国物流运行情况通报》显示，2013年全国社会物流总额197.8万亿元，按可比价格计算，同比增长9.5%。2013年，中国物流业增加值3.9万亿元，按可比价格计算，同比增长8.5%，物流行业已经成为国家和地区重要的经济增长点。但与国际先进水平相比，我国的物流业发展总体水平仍然偏低，存在运作模式粗放，物流企业规模小、运行效率较低、专业化服务水平不高、物流成本高等诸多问题，在运行效率、专业化物流供给能力、物流基础设施等多方面仍存在较大的提升空间。“十二五”规划提出要大力发展现代物流业，实施物流业的调整和振兴、实现传统物流业向现代物流业的转变，不仅是物流业自身结构调整和产业升级的需要，已经成为整个国民经济发展的必然要求，随着配套政策措施的逐步出台和制约产业发展的各项问题的逐步解决，我国物流行业发展前景可观。
金融业是现代服务业的重要组成部分，通过沟通整个社会的资源要素和经济活动而成为现代经济的核心，关系到经济发展和社会稳定，具有优化资金配置和调节、反映、监督经济的作用。金融业的独特地位和固有特点，使得各国政府都非常重视本国金融业的发展。“十一五”期间，我国金融业实现了历史性的飞跃，金融宏观调控体系不断完善，金融改革迈出重大步伐，金融业整体实力持续增长，抗风险能力不断增强，成功经受了国际金融危机的严峻挑战，有力支持和促进了国民经济持续健康发展。截至2014年末，我国银行业金融机构境内外本外币资产总额为172.3万亿元，同比增长13.87%。；非银行金融机构中，保险业总资产规模突破10万亿元，信托业总资产规模13.98万亿元。截至2015年6月，证券业总资产超4万亿元，较本世纪初均实现倍数增长。随着经济的稳步增长和经济、金融体制改革的深入，金融业有着美好的发展前景。
5、钢铁贸易行业
我国钢铁行业经过近十几年的飞速发展，从产品总量及质量上都取得了飞速发展，满足了我国工业化、城镇化快速推进的需要。
我国钢铁行业主要产品产量每年保持稳步增长态势。2014年，我国生铁产量71,159.90万吨，钢产量82,269.80万吨，成品钢材产量112,557.20万吨，分别较2013年增长0.01%、1.18%和4.03%，我国钢材产品产能充足。
2011-2014年我国主要钢铁产品产量情况
单位：万吨
■
数据来源：wind数据库
2011年以来，我国钢材一直保持较高的产销率。2015年1季度，受宏观经济下行压力的影响，我国钢材产销率95.80%。但是随着经济的增长的企稳和钢材贸易行业景气程度的回升，2015年二季度我国钢材产销率98.30%。
2011-2015年2季度我国钢材产销率情况
单位：%
■
目前，我国总体上仍旧处于工业化和城市化的进程中，现阶段重工业主导的工业化特征没有改变，随着工业化、城镇化的推进，对钢铁的需求量依然会较大。我国钢铁工业需求持续增长的基本趋势没有改变，钢铁业仍有进一步发展的空间，但也会出现阶段性、结构性的供过于求。
短期来看，铁路投资、城镇化建设、棚户区改造等基础设施建设方面将为钢材提供一定的需求空间，钢材贸易量有望进一步增长。短期内建筑用钢材的需求受到房地产调控政策的负面影响，但是随着汽车、船舶等产业调整振兴规划的逐步推进和家电、交通等行业原材料需求的增加，未来钢铁行业的产品需求有望进一步提升。
从长期来看，中国经济的持续增长、固定资产投资的稳定增长将为国内钢材需求的增长提供有力支撑，全球经济在金融危机后缓慢恢复增长也将拉动中国钢材的出口。“十一五”期间，钢铁行业已淘汰落后炼铁产能1.2亿吨、炼钢产能7,224万吨。2013年10月，国务院印发了关于化解产能严重过剩矛盾的指导意见（以下简称“意见”），旨在遏制钢铁、水泥、电解铝等行业产能严重过剩矛盾进一步加剧。根据意见，钢铁行业将在提前一年完成“十二五”钢铁行业淘汰落后产能目标任务基础上，在2015年底前再淘汰炼铁1,500万吨、炼钢1,500万吨。随着钢材出口进一步恢复以及钢铁行业结构调整、淘汰落后产能、兼并重组等工作的逐步开展，国内市场的供需矛盾将有所缓解。
（二）公司竞争优势及行业地位
经过二十多年的经营和发展，发行人成功构筑了多个层面、不同层次的产业体系，全面提升了经营能力和服务水平，具备以下几方面优势：
1、发行人在行业中的地位
苏州高新区经济发展集团总公司是苏州国家高新技术产业开发区管理委员会的全资企业，业务范围包括国有资产运营和重点工程及重大项目的开发、建设、运营、服务等，经营领域涉及旅游服务、基础设施建设与运营、房地产开发、物流、公用事业、金融服务、环保、高新技术等多个行业。经过产业结构不断优化调整，发行人基本形成了以旅游项目的开发建设为重点发展内容、以基础设施建设和房地产开发与经营为基础、以现代服务业（包括公用事业、物流、金融、医疗服务、物业管理）为重要支持的产业体系。多个层面不同层次产业体系的构筑，全面提升了发行人的竞争力，在区域内具有行业垄断性，有着较强的竞争优势和广阔的发展前景。
2、发行人的主要竞争优势
（1）突出的区位优势
苏州市位于江苏省南部，东临上海、南接浙江、西抱太湖、北依长江，是长三角区域的中心城市之一，在全国大中城市经济实力和综合实力排名靠前,是“中国投资环境金牌城市”和“全球竞争力百强城市”。“十一五”期间，苏州市围绕“两个率先”、“三区三城”、富民强市的目标，全面实施科教兴市、新型工业化、经济国际化、城乡现代化、可持续发展五大战略，优化经济结构和转变增长方式，统筹城乡发展和改善人民生活，经济保持快速良好发展。
“十二五”收官之年，苏州经济社会发展取得新提升、新成效，全市以“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念为引领，把提高经济发展质量放到更突出位置，围绕中央经济工作会议提出的五大任务，积极贯彻落实供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，形成以技术进步、制度创新、要素资源高效配置的内涵式发展模式，努力当好建设“强富美高”新江苏的先行军和排头兵，确保实现“十三五”良好开局。经初步核算，2015年苏州市地区生产总值达14,500亿元，按可比价计算比上年增长7.5%；公共财政预算收入为1,560.8亿元，同比增长8.1%。
苏州市2013年-2015年经济发展情况
单位：亿元
■
资料来源：苏州市国民经济和社会发展统计公报
发行人所在的苏州高新区于1992年11月被国务院批准成为国家高新技术产业开发区，是首批APEC亚太科技工业园区、国内首家ISO14000环境管理体系国家示范区、国家高新技术产业开发区高新技术产品出口基地、全国首家国家循环经济标准化试点园区、全国首批国家生态工业示范园区、科技部认定的国际科技合作基地和全国生态文明建设试点园区。2015年高新区地区生产总值为1,026亿元，同比增长约8%；公共财政预算收入为110亿元，同比增长9.8%。
高新区交通十分便利，拥有畅通高效的空中、陆地和水上交通网络：距上海虹桥国际机场90公里、浦东国际机场130公里，距上海港90公里、太仓港70公里、常熟港60公里，沪宁高速公路、312国道、京沪铁路、京杭大运河和绕城高速公路穿境而过，高水准建设的太湖大道横贯东西。经过20余年的努力，高新区已实现了基础设施完备、配套功能齐全，以优越的投资环境吸引了来自世界各地的企业，区域经济实现飞速发展，是苏州经济发展的重要增长极。“十一五”期间，高新区围绕发展方式转变，扎实推进产业升级，产业综合竞争力显著提高，制造业结构持续优化，形成了电子信息、装备制造、生物医药等特色产业集群，成为全国重要的电子基础材料、电脑及外设的生产和加工基地。高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重已超过63%，新能源、生物医药和医疗器械、服务外包等战略性新兴产业成为发展的新亮点，其产值占规模以上工业总产值比重达37%。
苏州高新区2013年-2015年经济发展情况
单位：亿元
■
资料来源：苏州高新区管理委员会提供
“十三五”期间，苏州高新区将科学规划，不断优化城市发展空间；生态优先，持续推进生态文明建设；强化特色，重点打造城市魅力名片；绿色低碳，积极推进绿色交通发展；以人为本，持续改善各项民生福祉。
“十三五”期末，高新区将建设出更加明晰的城市结构，更加齐全的城市功能配套，更具魅力的都市形象，更彰显特色的生态科技品牌，更以人为本的城市开放空间，迈进全国高新区“第一方阵”！
（2）高新区管委会的强力支持
发行人作为苏州高新区管理委员会的全资企业，业务范围包括国有资产运营和重点工程及重大项目的开发、建设、运营、服务等，是高新区国有企业改革、国资运作管理的主要承担者和执行者，在资金、土地资源、项目资源、投融资管理、税收优惠等诸多方面得到苏州高新区管委会的大力支持，2013年至2015年，管委会给予发行人约2.74亿元补贴，为发行人拓展新兴产业提供持续支持。
（3）良好的品牌形象
20多年来，发行人以高新区繁荣与发展为己任，在实现自身业务规模发展壮大、盈利能力稳步提升的同时，对高新区城市建设、经济社会发展和人民生活水平的提高做出了重要贡献，逐步树立了苏高新集团品牌，在苏州地区、江苏省乃至全国具有了一定的知名度和影响力。
下属苏州新区高新技术产业股份有限公司（以下简称“苏州高新”）1996年7月在上海证券交易所挂牌上市，是苏州最早的上市公司之一，“苏州高新”（600736）现为“上证180指数”样本股，拥有中国“房地产上市公司地产绩优股TOP10”、2009年度“江苏省上市公司十强”、2010年“年度投资者关系百强”、2012年“上市公司优秀董事会”等称号。
下属苏州乐园发展有限公司运营的苏州乐园是国家首批AAAA级旅游景区，是华东地区规模最大和最具吸引力的现代游乐场之一，有“东方迪斯尼”之称，被誉为“中国第三代主题乐园的点睛之作”。
下属苏州太湖湿地世界旅游发展有限公司建设运营的苏州太湖国家湿地公园（以下简称“太湖湿地公园”）是全国首批12个正式授牌的国家级湿地公园和国家AAAA级旅游景区，已成为苏州休闲旅游的新地标。
下属苏州国家环保高新技术产业园发展有限公司于2006年被授予“中国环保产业园公众满意第一品牌”，对长三角地区及全国环保事业影响巨大。
下属苏州高新创业投资集团有限公司（以下简称“创投集团”）在基金设立与管理、项目投资、企业服务、载体建设等方面成果卓著，在业内的品牌和影响力日益提高。
（4）较强的融资能力
发行人一直致力于积极拓宽融资渠道、创新融资方式和扩大融资规模，融资方式涉及企业债券、开发贷款、商业贷款、短期融资券、融资租赁、私募债券等诸多品种。与此同时，发行人凭借良好的信用，与多家金融机构建立了长期、稳定的合作关系，截至2016年6月30日，各大银行给予发行人整体综合授信额度为347.00亿元。较强的持续融资能力为其业务范围和规模拓展提供了充足的资金保障。
（5）下属子公司较高的资质水平
经过多年发展，发行人已经构筑起富有竞争力的优势产业群，旗下汇聚了一批竞争实力强大、深具发展潜力、具备较高资质水平的子公司，为发行人各项业务开展提供了有力保障。
下属子公司苏州高新区自来水有限公司于2014年吸收合并了苏州新区新宁自来水发展有限公司，而苏州新区新宁自来水发展有限公司早在2001年就在自来水行业中率先贯彻实施ISO9001：2000质量管理体系。下属污水处理公司服务范围已覆盖整个高新区，被国家环保总局授予“环境污染治理设施市场化运营示范项目”和“环境污染治理设施市场化运营优秀企业”。
下属中外运高新物流（苏州）设有公共保税仓库，具有一级国际货代资质，是我国加入WTO后江苏省第一家中外合资物流企业，为江苏省重点物流企业和江苏省“十一五”重点扶持企业，是苏州地区各类生产、制造企业的主要物流服务商之一。
（三）未来发展战略
“十三五”期间，发行人的总体发展目标是：做大产业规模以更有效的服务城市、研究创新模式以引领战略发展、加大投融资力度以提升资本利用率，成为苏州市名列前茅的大型国有企业集团。发行人分别就旅游业务板块、房地产业务板块、城镇化板块、产业园业务板块、社会服务板块和金融业务板块做出了战略规划。
1、旅游业务板块发展战略
发行人将旅游业务板块定位为培育类板块，希望将该板块培育成高价值、高毛利、高美誉度的业务板块。旅游业是发行人未来的新兴业务，需要大力培育，旅游业务板块对发行人整体战略具有重要战略价值，既能给发行人带来较高收益，也能产生极大的社会效益，进而为发行人带来良好声誉。
西京湾生态农场项目将承担生态城旅游资源、旅游配套设施和土地整合的重任，带动和促进马舍山项目、太湖湿地公园、树山项目的整体发展，实现企业多元化经营，创造更多的社会、生态和经济效益。将太湖湿地世界旅游发展公司打造成区域旅游资源整合的管理者、运营者，同时实现企业多样化经营。对生态城进行整体运营，克服分散发展的弊端。目前太湖湿地世界旅游发展公司具备较强的管理团队和丰富的管理经验。
发行人对于旅游业务板块的目标是形成特色旅游模式，构建旅游板块强大的战略联盟并进行有效管控，提升知名度和美誉度以打造独树一帜的品牌，形成整体模式，具备异地复制、跟着产业园一起走出去的能力。力争在2020年使得该业务板块的资产规模达45亿元，营业收入达5亿元，净利润1亿元。
2、房地产业务板块发展战略
未来发行人将不断培育自身经营能力，通过项目运营深度挖掘项目价值。对于政府类业务，一方面要控制成本、保障质量，另一方面要在此基础上创新融资模式，开展业务同时缓解资金压力。对于综合地产类业务，围绕高新区优势与发展需求，进行综合类地产业务开发。
未来发行人将进一步发挥苏高新集团房地产板块信息优势，结合对高新区发展的理解，形成对高新区发展不同阶段需求的解读。通过发行人对相关的需求进行深入分析，锁定适合苏高新房地产板块的需求，并进行深度价值挖掘，形成若干标准化产品线，进一步明确每条产品线的客户定位、价值点、盈利点等关键因素，进而通过不同产品线的组合构建房地产板块拓展区外业务的核心能力。对房地产板块所属商业物业自持进行价值运营，开拓房地产业务空间，提升盈利空间。一是通过学习行业优秀商业运营管理实践，持续优化运营模式；二是强化招商资源积累，保障商业物业内部业态合理搭配；三是搭建运营团队，通过团队能力提升提高价值运营能力；四是深耕商业物业运营，并在此基础上形成商业运营子品牌与房地产开发形成品牌联动；五是形成商业物业运营与商业地产开发建设、乃至前期规划设计的一体化机制，强化商业物业运营。
3、城镇化板块发展战略
城镇化板块方面，公司立足以往基础设施建设获取的宝贵经验，继续配合高新区搞好区域开发建设，紧紧围绕苏州市“三区三城”的总目标和高新区大力推进创新型科技园区建设的需要，建设新兴产业和特色基地，积极推进城铁新城、新浒工业园、西部生态城、医疗器械产业园、城中村改造、环保产业园基础设施建设，发展现代加工业和物流服务业投资软环境，积极参与高新区新一轮动迁房建设，改善人居环境。
城镇化板块是公司未来走出去的核心板块之一，是公司走出去的重要支撑。其未来发展战略如下：
（1）立足于短平快发展房地产业
公司未来地产业务将改变现有长周期开发节奏，立足于短平快的房地产开发节奏，在房地产行业保持平稳下降的趋势下，持续保持活力。
（2）推进通安开发
以点带面，带动区域发展。以板块为单位，作为一个小城镇的中心，并通过短周期运转，利用资源，优惠政策、招商等，引进优质客户，通过以点带面的方式打造通安为工业重镇。
（3）工业用地开发
按照定制的方式对区域内的工业用地进行开发，对开发的土地以“先出租再出售”的方式引进客户。通过客户的引进开发配套的商业、住宅等项目。
（4）尝试发展养老地产
通过借鉴国内外优秀的养老地产项目开发经验，探索养老地产发展模式，发展养老地产产业。
4、产业园业务板块发展战略
产业园建设运营区别于房地产开发，需要专业产业领域知识的深刻理解和产业园运营服务内容的专项提供，新一代科技产业园专业运营体系一旦建立将具有排他性，成为集团核心竞争力之一。
产业园业务板块基于已建的专业产业园区，整合公司内外部产业资源，基于高新区产业发展主题，结合世界科技产业发展大趋势，将未来发展方向定位为节能环保产业、医疗器械产业、IT电子信息产业、机械制造产业、精细化工产业、现代物流产业、大数据产业、健康产业、养老产业、轨道交通产业。立足长三角深耕细作，发挥苏高新集团苏州本土优势，在苏州工业园，苏州科技园，苏州新一代创新型产业园，以及苏州工业园区综合性开发等产品线系列进行全面拓展。
5、社会服务板块发展战略
社会服务板块业务包括针对苏州高新区的自来水供应、污水处理以及与房地产配套的物业服务等。其中，自来水供应具备自然垄断的特征，是公司整体业务中不可缺的组成部分。从2002年公司并购苏州新区新宁自来水发展有限公司以及2014年实现子公司苏州高新区自来水有限公司对苏州新区新宁自来水发展有限公司吸收合并以来，公司一直将该项业务作为公司未来发展的重点。苏州高新区自来水有限公司拥有一定的应对太湖水原水变化的能力及经验，能够稳定地保障高新区258平方公里范围内的饮用水安全。由此，通过生产性（保证制水生产安全）和生活性服务业（提升供水服务能力）的两个维度的持续提升，服务于高新区的产业发展和人居环境，提升城镇化水平。通过建立以供水安全、合理成本、规范和高效的服务为导向的标准流程和制度，包括以供水安全为导向的标准流程、 制度、以合理成本为导向的标准流程、制度、以规范、高效的服务为导向的标准流程、制度，及时发现运营过程中存在的问题，不断改善运营流程的效率。
6、金融业务板块发展战略
金融业务为发行人未来转型金控平台提供基础，同时作为发行人的新兴产业，在未来很长一段时间内需要大力培育。其目标是建立与国际接轨、具备跨国经营能力，产品丰富、盈利能力突出，管理风控水平一流，机制灵活创新能力出色，可盈利、可发展、可复制，在区域内有优势地位的综合金融服务提供商，近期力争达到苏州前三甲水平。从非银行金融业开始布局，开设并建立小贷（科技小贷）、担保、融资租赁、信托、基金等多种业务平台。在非银金融完成布局后，逐步形成以科技金融、产业金融、生态金融为特色的综合金融平台。最后将各个平台融合成为以城镇化为依托的金控集团。
第五节 财务会计信息
如无特别说明，本募集说明书财务数据均来源于公司2013年度、2014年度、2015年度经审计财务报告和2016年1-6月未经审计的财务报表，并根据上述数据进行相关财务指标的计算。本节的财务会计数据及有关分析说明反映了本公司最近三年及一期的财务状况、经营成果和现金流量。
公司2013年度、2014年度和2015年度的财务报告经天衡会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并分别出具了天衡审字（2014）01129号、天衡审字（2015）01436号和天衡审字（2016）01613号标准无保留意见的审计报告。
主承销商
■
（常州市延陵西路23号投资广场18层）
签署日期：2017年1月17日
