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五、发行人的组织结构及权益投资情况
（一）发行人的组织结构
截至2016年9月30日，公司的组织结构图如下：
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公司自成立以来，按照《公司法》、《证券法》等法律、法规和《公司章程》的要求规范运作。截至本募集说明书摘要签署日，公司拥有完整的组织机构和业务操作团队，负责本公司的整体经营，财务核算独立，各项资产权属明确清晰。
（二）发行人权益投资情况
截至2016年9月30日，公司拥有14家并表子公司，其中10家全资子公司，4家控股子公司，另外重要参股公司有2家，相关情况如下：
1、子公司基本情况
截至2016年9月30日，公司的全资和控股子公司情况如下：
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注：华融（香港）国际控股有限公司于2015年4月9日公司名称变更为中国华融国际控股有限公司；2016年9月30日公司全资持有荣华涿州房地产开发有限公司。
2、发行人重要参股公司
截至2016年9月30日，本公司重要参股企业基本情况如下：
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（三）主要子公司及联营企业具体情况
上述发行人子公司中，截至2015年12月31日，总资产规模超过150,000万元或2015年净利润超过1,000万元的子公司认定为主要子公司。报告期内，发行人持有的重要子公司股权不存在质押或其他有争议的情况。发行人主要子公司及联营企业具体情况如下：
1、中国华融国际控股有限公司
原名华融（香港）国际有限责任公司，成立于2013年1月3日，注册资本34,054万元，2015年4月9日更名为中国华融国际控股有限公司，主要从事股权、债权及夹层投资业务。
截至2015年12月31日，中国华融国际控股有限公司资产总额为604.51亿元，负债总额为572.51亿元，所有者权益为32.00亿元；2015年度实现营业收入42.00亿元，净利润24.59亿元。
2、华融渝富股权投资基金管理有限公司
华融渝富股权投资基金管理有限公司成立于2010年7月，注册资本25,000万元，主要从事股权投资基金管理和咨询服务。
截至2015年12月31日，华融渝富股权投资基金管理有限公司资产总额为48.15亿元，负债总额为41.67亿元，所有者权益为6.48亿元；2015年度实现营业收入9.43亿元，净利润2.04亿元。
3、华融万新涿州投资有限责任公司
华融万新涿州投资有限责任公司成立于2010年，由发行人、万新控股集团有限公司和涿州市国有资产管理有限公司共同出资组建，公司注册资金1亿元，其中发行人出资5,100万元，占公司注册资本的51%。公司主营业务为土地一级开发，包括土地整理、市政基础设施投资建设及管理等，目前项目为涿州市京石客运专线站场新区（京涿高铁新城）土地一级开发。
截至2015年12月31日，华融万新涿州投资有限责任公司资产总额为240,829.84万元，负债总额为143,169.96万元，所有者权益为97,659.88万元；2015年度实现营业收入24,913.92万元，净利润12,711.37万元。
4、华融纺联（青岛）投资有限责任公司
华融纺联（青岛）投资有限责任公司成立于2013年1月，注册资本12,000万元，华融置业有限责任公司（持股比例为61.73%）经营范围为：房地产项目开发经营；酒店投资与管理；城市基础设施建设及土地开发；项目投资、管理及咨询服务；物业管理及房屋租赁；房屋基础工程设施施工；批发、零售建材、机电（不含小轿车）、电子产品（不含无线发射及地面卫星接收设备）、纺织品。
截至2015年12月31日，华融纺联（青岛）投资有限责任公司资产总额为164,202.71万元，负债总额为140,089.29万元，所有者权益为24,113.42万元；2015年度实现营业收入23,418.47万元，净利润5,146.41万元。
5、珠海横琴华融置富投资管理有限公司
珠海横琴华融置富投资管理有限公司成立于2013年11月，注册资本3,500万元，经营范围为：对外投资、投资管理、资产收购、资产处置、资产重组、受托资产管理、财务咨询、投资顾问、为个人及企业提供担保服务、金融信息服务、金融外部服务。
截至2015年12月31日，珠海横琴华融置富投资管理有限公司资产总额为98,711.73万元，负债总额为95,843.17万元，所有者权益为2,868.56万元；2015年度实现营业收入8,406.52万元，净利润2,599.36万元。
6、华融（珠海）房地产有限责任公司
华融（珠海）房地产有限责任公司成立于2011年1月，注册资本75,000万元，经营范围为：房地产开发经营（取得资质后方可经营）；项目投资及投资管理；投资咨询（不含证券、期货）；物业管理（取得资质后方可经营）；机电设备、建筑材料的批复、零售。
截至2015年12月31日，华融（珠海）房地产有限责任公司资产总额328,591.41万元，负债总额为256,647.52万元，所有者权益为71,943.89万元；2015年度实现营业收入88.20万元，净利润-421.24万元。
7、重庆华融两江置业有限责任公司
重庆华融两江置业有限责任公司成立于2006年12月，注册资本2,000万元，经营范围为房地产开发、物业管理、酒店管理、机电设备建筑材料批复零售。
截至2015年12月31日，重庆华融两江置业有限责任公司资产总额为185,600.43万元，负债总额为188,174.00万元，所有者权益为-2,573.57万元；2015年度未实现营业收入，净利润-1,044.25万元。
2015年5月25日，公司与招商财富资产管理有限公司签署《股权转让协议》，以人民币3亿元购买招商财富资产管理有限公司持有的重庆华融两江置业公司70%股权，取得控制权，并从2015年6月1日起，公司将其纳入合并报表合并范围。2016年4月8日公司完成剩余30%股权收购，全资拥有重庆华融两江置业公司。
重庆华融两江置业公司出现资不抵债的主要原因为：截至2015年末项目尚在建设阶段，尚未开始销售，项目公司经营的期间费用计入当期损益，故每年净利润均为亏损；截至2015年末项目运营期间产生的期间费用积累达到4,600多万元，而项目公司注册资本金2,000万元，故形成项目公司账面上资不抵债的现象。
截至2015年末，发行人母公司没有为重庆华融两江置业公司提供担保。”
虽然重庆华融两江置业公司账目显示资不抵债，经第三方评估机构“中联资产评估集团有限公司”评估的公允价值为净资产6.74亿，购买日重庆华融账面价值和公允价值如下：
单位：元
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购买日，公司以人民币30,000.00万元作为对价取得重庆华融70%的股权，购买日归属于本公司股东的权益为47,224.73万元，购买折价17,224.73万元，收购重庆华融两江置业公司增加了发行人的价值，目前该公司亏损且资不抵债只是暂时现象，不会对发行人未来盈利能力及偿债能力造成影响，随着该公司项目完工进入销售，将给发行人带来持续稳定的现金收入。
六、发行人法人治理结构及相关机构运行情况
（一）发行人法人治理结构
发行人制定了《华融置业有限责任公司章程》，建立了相对完善的法人治理结构，能够较好地规范公司治理，按科学的方式制定重大经营决策。
1、股东
公司唯一股东为中国华融资产管理股份有限公司，公司不设股东会，股东作出以下决议决定时，采用书面形式，股东签字盖章后置备于公司。股东主要行使以下职责：
（1）决定公司的经营方针和投资计划；
（2）任命和更换董事，决定董事的报酬；
（3）任命和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬；
（4）审议批准董事会的报告；
（5）审议批准监事会的报告；
（6）审议批准年度财务预算方案，决算方案；
（7）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（8）对公司增加或者减少注册资本作出决定；
（9）对公司的分立、合并、变更公司形式、解散和清算等作出决定；
（10）对发行公司债券作出决定；
（11）对股权转让事项作出决定；
（12）修改公司章程；
（13）审议批准资产核销事项；
（14）审议批准对外赠与事项；
（15）审议批准法律、法规、规范性文件及本章程规定应当由股东决定的其他事项。
2、董事会
公司设董事会对股东负责，成员为5人，由股东任命。董事会设董事长1人，副董事长1人，独立董事1人。董事每届任期三年，任期届满，连选可以连任。
董事会行使下列职权：
（1）执行股东的决定，向股东报告工作；
（2）决定公司的经营计划和投资方案；
（3）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（4）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（5）制订公司增加或者减少注册资本的方案；
（6）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
（7）审议批准公司（含分公司、子公司）房地产项目的投资与处置、融资及为融资而进行的资产抵押及质押和担保，大额固定资产购置与处置，以及其他重要资金运用事项；
（8）决定公司内部管理机构的设置；
（9）决定公司分支机构和独立法人机构的设置；
（10）根据董事长的提名，聘任或者解聘公司总经理、董事会秘书；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、总经理助理、其他高级管理人员、财务负责人，并决定其报酬事项和奖惩事项；
（11）制定公司的基本管理制度；
（12）制定董事会议事规则；
（13）拟定公司章程的修改方案；
（14）审议并决定总经理认为有必要由董事会讨论决定的重大事项；
（15）向股东提请聘任或更换为公司审计的会计师事务所；
（16）听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；
（17）法律、法规或公司章程规定，以及股东授予的其他职权。
上述董事会职权，属于股东规定的重大事项的，须报股东同意。董事会职权范围内的事项，董事会可以授权董事长或总经理决定。授权事项应由全体董事过半数通过。
3、总经理
总经理每届任期三年，任期届满，连选可以连任。总经理在任期届满以前，董事会未经三分之二以上董事表决通过，不得解除其职务。但法律或行政法规规定不得担任公司高级管理人员的情况除外。
总经理对董事会负责，在董事会授权范围内对公司事务行使以下职权：
（1）主持公司的日常经营管理工作，并向董事会报告工作；
（2）组织实施董事会决议、公司年度计划；
（3）拟订公司内部管理机构设置方案；
（4）拟订公司的基本管理制度；
（5）制订公司的具体规章；
（6）提请董事会聘任或者解聘公司副总经理、总经理助理、其他高级管理人员（董事会秘书除外）、财务负责人；
（7）聘任或者解聘除应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员；
（8）决定公司职工的工资、福利、奖惩；
（9）决定公司职工的聘用和解聘；
（10）提议召开董事会临时会议；
（11）提请董事会对重大或紧急等事项进行专项讨论并做出决定；
（12）公司章程或董事会授予的其他职权。
4、监事会
公司设监事会，成员3人。监事由股东派出的代表2名及职工代表1名担任。监事会成员中的职工代表由公司职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式民主选举产生。监事会主席由全体监事过半数选举产生。监事每届任期三年，任期届满，连选可以连任。董事、高级管理人员不得兼任监事。监事可以列席董事会会议。
监事会行使下列职权：
（1）检查监督公司财务；
（2）制订监事会议事规则；
（3）监督公司政策和基本管理制度的实施；
（4）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东决定的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
（5）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；
（6）向股东提出提案；
（7）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼。
（8）公司章程规定的其他职权。
（二）相关机构运行情况
在报告期内，发行人能严格按照公司章程对公司进行管理运营，报告期内本公司股东、董事会、监事会运行情况如下：
1、股东相关决议情况
报告期内，公司股东在职权范围内，共作出25项决议，主要涉及公司的经营方针和投资计划，任命和更换董事、监事，审议批准董事会、监事会报告，审议批准年度财务预算方案、决算方案和公司的利润分配方案或弥补亏损方案；增加注册资本、修改公司章程等事项。
2、董事会的运行情况
报告期内，董事会共召开94次会议，审议事项共计150项。其中，2013年召开21次董事会，审议事项30项；2014年召开26次董事会，审议事项40项；2015年召开32次董事会，审议事项52项；2016年1-6月召开15次董事会，审议事项28项。
3、监事会运行情况
监事会通过列席公司董事会议、听取各项重要议案和决议、了解各项重要决策的形成过程，检查财务及有关资料，及时掌握、监督公司经营状况、财务状况以及运作情况，履行了监事会的监督检查职能。报告期内，监事会共召开25次会议。其中，2013年监事会共召开4次会议，出席和列席了2013年总经理办公（专题）会、党委会及党委学习会议，并成立监事会检查组分别对下属公司进行了检查。2014年监事会共召开了4次监事会工作会议，并分别对下属公司进行检查。2015年监事会召开了8次工作会议，列席了10次董事长（专题）办公会议，1次总经理办公会、8次党委专题会议、5次党委扩大学习会议，分别下属公司进行了专项检查，并与工程部门共同开展了工程管理专项联合评估检查和联合现场检查。2016年1月至6月监事会召开了3次监事会工作会议、列席4次董事长（专题）办公会议、8次党委专题会议、6次党委扩大学习会议，联合多部门对华融置业总部各部门及所有项目公司进行了档案资料现场检查，并形成检查报告。
总体看，公司法人治理结构完善，在实际工作中认真贯彻执行，实际运行情况良好。
七、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况
（一）董事、监事、高级管理人员基本情况
公司董事、监事、高级管理人员的基本情况如下：
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（二）董事、监事、高级管理人员简历
1、董事简历
汪平华，45岁，硕士研究生学历，高级经济师、注册房地产估价师、土地估价师。曾任北京市建设委员会房改方案处副处长、房屋权属处副处长、北京住房贷款担保中心主任、阳光新业地产股份公司副总裁。2012年进入华融置业有限责任公司任总经理、董事。现任华融置业有限责任公司法定代表人、董事长。
郭金童，36岁，博士研究生学历，助理研究员。2011年进入华融置业有限责任公司，历任投资管理部、房地产金融部、投资业务部、发展规划部总经理，2014年任华融（三明）投资有限公司总经理，2015年任风险执行评审委员会主任委员，兼任重庆华融两江置业有限责任公司总经理。2016年5月任华融置业有限责任公司董事会董事、总经理助理、董事会秘书、风险总监。现任华融置业有限责任公司董事、副总经理（主持工作）。
王克峰，49岁，硕士研究生学历，高级工程师。曾任廊坊市建委建筑工程管理处处长、三河市人民政府副市长，廊坊市建设局副局长、党委委员。2015年进入华融置业有限责任公司。现任华融置业有限责任公司董事会董事、副总经理。
魏雅宁， 44岁，大学本科学历，经济师。历任北京农商银行培训中心副主任，中国华融人力资源部高级副经理、高级经理、总经理助理。现兼任华融置业有限责任公司董事会董事。
王守智，62岁，硕士研究生学历，历任国家测绘局人事处干部、政策研究室副主任、政策法规司司长，中国测绘宣传中心主任，中国测绘报社社长，国土资源部政策法规司司长。现任华融置业有限责任公司董事会独立董事。
2、监事简历
范家涛，44岁，大学本科学历，高级经济师。2000年进入中国华融资产管理公司，历任总裁办公室高级经理、经营管理部高级经理、业务发展部高级经理、发展规划部高级经理、资金财务部总经理。2009年进入华融置业有限责任公司，历任总裁助理、董事会秘书、副总经理、纪委书记、监事会监事。2015年任华融（天津自贸区）投资股份有限公司董事会董事、总经理。2016年6月任华融置业有限责任公司董事会董事、总经理，现任华融置业有限责任公司监事长。
杨川生，55岁，大学本科学历，高级经济师。曾任中国工商银行遵义市分行副行长、中国工商银行遵义地区中心支行副行长，1992年进入中国工商银行贵州省分行，历任储蓄处副处长、住房信贷部副主任、商信处副处长、资金风险管理处处长等职务。2000年进入中国华融资产管理公司，历任贵阳办事处债权部、法律评估部、经营管理部高级经理、总经理助理、副总经理等职务。2011年进入华融置业有限责任公司，历任副总经理、风险执行评审委员会副主任委员。现任华融置业有限责任公司监事会监事。
陈霞，52岁，大学本科学历，政工师。曾于中国人民解放军32525部队服役，曾供职于中国工商银行江西省分行、华融资产管理公司南昌办事处。2011年进入华融置业有限责任公司，历任合规监察部总经理、行政综合部总经理、行政总监、人力资源部总经理、监事会办公室主任。现任华融置业有限责任公司监事会监事。
3、非董事高级管理人员简历
温学，53岁，大学本科学历。曾任中国经济开发信托投资有限公司总经理秘书、中国华诚财务公司北京证券营业部总经理、中国华诚集团企业二部总经理、北京中诚智达投资咨询有限公司总经理、北京天盛达投资顾问有限公司副总经理、中广赛博文化发展有限公司副总经理。2011年进入华融置业有限责任公司，历任资金财务部总经理、风险总监，现任华融置业有限责任公司副总经理。
秦玲琍，53岁，大学本科学历。曾任武汉市银行学校任教员，工商银行江汉区唐办计划副股长，工商银行中办计划副股长，工商银行江汉区办计划科资金调度员，历任工行湖北省分行营业部资产风险处综合组任组长、副主任科员，历任中国华融资产管理公司武汉办事处债权管理部副经理、经理，历任中国华融资产管理公司武汉办事处审计部高级副经理、内控审计部高级副经理、业务六部高级副经理、金融服务二部高级副经理、金融服务二部高级经理。历任中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司金融服务二部高级经理、专职风险总监（总经理助理级），历任华融西部开发投资股份有限公司专职风险总监（总经理助理级），总经理助理。2016年7月进入华融置业有限责任公司，担任副总经理。
任伟，53岁，大学本科学历。曾任北京市汽修六厂、北京市东城区环保局、经贸信托投资公司计财部职员、经贸部财务司外贸财务处副处长、北京星座商厦副总经理、中国新技术创业投资公司金融部副总经理、深圳市新技术创业租赁公司总经理、中创深圳办事处副主任、中国新技术创业产业公司、2009年进入华融置业有限责任公司，历任资金财务部经理、副总经理、总经理（级）。2012年派往华融万新涿州公司担任副总经理、财务总监，常务副总经理。2014年担任华融置业有限责任公司总经理助理。现任华融置业有限责任公司副总经理。
（三）董事、监事、高级管理人员主要兼职情况
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八、发行人主要业务情况
发行人的主营业务涉及资本投资业和房地产业。
公司资本投资业主要包括股权投资、债权投资、夹层投资及股权投资基金管理；公司房地产业务范围为房地产开发经营、房地产投资与管理；城市基础设施建设；物业管理；酒店投资与管理；房屋租赁；物资供应；建筑和机电设备采购。
公司2014年同一控制下合并华融国际，业务涉及资本投资业。华融国际是中国华融开展国际业务的平台，利用香港发达的资本市场和规范的法律环境，打通多层次境外融资渠道，广泛开展股权、债权及夹层资本投融资业务。同时，华融国际择机参与海外项目投资，尝试开展全球化资产管理业务。
华融渝富是由中国华融资产管理公司与重庆渝富资产经营管理有限公司共同出资组建，初始注册资本为人民币6,000万元，中国华融持股70%，重庆渝富持股30%。2014年12月中国华融将持有的华融渝富股份全部转让给发行人，发行人通过同一控制下企业合并获得华融渝富70.0%的股权，后发行人对华融渝富增资24,080万元，华融渝富再引入战略投资9,900万元，现发行人持有华融渝富72.8%的股权。华融渝富主要从事股权投资、股权投资管理及投资咨询服务。
（一）发行人所处行业现状
根据中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》（2012年修订）（2012年10月26日证监会公告〔2012〕31号），对行业分类原则与方法作出如下规定：“2.1 以上市公司营业收入等财务数据为主要分类标准和依据，所采用财务数据为经过会计师事务所审计并已公开披露的合并报表数据。 2.2 当上市公司某类业务的营业收入比重大于或等于 50%，则将其划入该业务相对应的行业。2.3 当上市公司没有一类业务的营业收入比重大于或等于50%，但某类业务的收入和利润均在所有业务中最高，而且均占到公司总收入和总利润的 30%以上（包含本数），则该公司归属该业务对应的行业类别。”
根据公司2015年经审计的财务报告，2015年公司金融板块收入、营业利润、净利润、总资产占比均高于50%，依照上述分类指引，公司行业应归类为金融业中的资本投资服务业。
1、房地产行业
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。根据我国的有关规定，房地产业属于第三产业的第二层次。其运行的全过程可以分为生产、流通、消费三个环节。按照国民经济分类标准，房地产业可分为4类，包括：房地产开发经营，物业管理，房地产中介服务和其他房地产活动。房地产业具有高度的综合性和关联性，其产业链较长、产业关联度较大，是国民经济的支柱产业之一。据统计，房地产业对金融、建材、家电等50多个相关产业有直接拉动作用，和广大人民群众的生产生活息息相关，例如，与上游产业部门相联系的有建材工业、冶金化工、森林、机械等生产资料部门；与中游产业部门相联系的有建筑工业、建筑机械工业、安装装潢、园林绿化及金融业等；与下游产业部门相联系的有电器、通信工具、商业、文化、教育以及其他服务业等，这种高度的关联性使得房地产业在经济和社会发展中成为拉动国民经济发展的基础性和先导性产业。同时，房地产业具有优化产业结构、实现产业结构升级以及优化城市空间结构、提高城市集聚效益的双重作用，对促进整个国民经济增长和社会发展具有重要意义。
（1）我国房地产行业整体发展情况
我国的房地产市场自1998年住房制度改革以来进入高速发展期，自2003年起房地产投资连续十年保持两位数增长率，住房价格迅速攀升。在此期间，政府多次出台稳定房价政策。2008年金融危机后，政府推行经济刺激政策，放松银根，住房价格再度持续走高，房地产市场出现井喷。为抑制房价过快增长，中央及地方政府推出一系列调控政策，其后数年，市场在小幅波动中继续保持较高增速。2003年至2013年间，全国房地产投资额十年复合增长率为24.90%，商品房年销售面积从3.4亿平方米增长至13.1亿平方米，销售额从7,956亿元扩大至8.1万亿元。
从2014年上半年开始，随着我国宏观经济持续低迷，房地产市场发展遭遇瓶颈，虽然房地产投资额仍有增长，但增速减缓，而新开工面积、销售面积和金额均出现一定程度的下滑，各地房价也由升转降。为了防止宏观经济进一步下滑，2014年下半年以来，国家出台了一系列促进经济增长的宏观政策措施，人民银行连续下调金融机构存贷款基准利率和存款准备金率，房地产调控政策全面松绑，长期以来被限购、限贷政策压抑的购房需求逐渐得到释放，房地产市场出现回暖迹象，具体表现在房地产开发投资继续增加，全国商品房销售面积与销售额同比降幅较去年同期均有收窄，部分地区房价显著回升。
2015年是中国经济继续步入“新常态”的第一年，房地产市场持续调整效应进一步明显。随着央行降准、降息政策继续推行以及2015年3月30日央行、住建部、银监会出台房贷首付新政及财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，我国货币政策及房地产市场行政调控持续宽松。2015年11月10日中央财经领导小组在第十一次工作会议要求着力加强供给侧结构性改革，同时强调“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，房地产行业结构性调整和去库存化成为当前主要发展趋势。随着中共十八大五中全会全面放开二孩政策，房地产市场需求将得到进一步增长。
①国房景气指数情况
国房景气指数是“全国房地产开发业综合景气指数”的简称，是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，“国房景气指数”可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势，为国家宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息。
我国国房景气指数于2012年9月30日跌至94.39后，呈现了阶段性反弹态势，2013年2月28日涨至97.92。随着2013年2季度“新国五条”细则正式实施，主要城市新推楼盘价格的行政管控力度不断加大，商品房新增供给低位运行，需求高位回落，主要城市房价涨幅有所放缓，房地产开发综合景气指数开始逐步下滑，至2014年9月的94.72，接近2011年以来历史最低点。2015年，国房景气指数先跌后升，2015年5月份下滑至92.43的低点，之后指数有所回升。2015年12月份，国房景气指数为93.34，比上月减少0.01个点。
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数据来源：Wind资讯
图表5-8-1 近年来国房景气指数情况
②房地产开发投资
2014年，全国房地产开发投资额累计为9.50万亿元，同比增长10.50%，但增速较2013年回落了9.30%。房地产开发投资同比增速继续回落，回落幅度微幅扩大。2015年，全国房地产开发投资额为9.60万亿元，同比名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速较1-11月回落0.3个百分点，为连续第22个月回落，回落幅度较1-11月微幅减小0.4个百分点。其中，住宅开发投资额为6.46万亿元，同比增长0.4%，增幅较1-11月收窄0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为67.3%，较1-11月微幅减小0.1个百分点。当前及今后一段时间，多数二三线城市面临库存去化压力，市场将以去库存为主，房地产开发投资增速下行压力仍存。
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数据来源：Wind资讯
图表5-8-2 近年来全国房地产开发投资额情况
① 土地市场情况
供给方面：土地财政情况改善，住宅用地供应创历史新低。2014年以来，全国各地住房用地供给减缓。2015年全年，全国100个城市共推出土地13,537宗，同比减少12.91%；推出土地面积5.83亿平方米，同比减少11.17%。其中，住宅类用地2541宗，同比减少16.33%，推出土地面积1.16亿平方米，同比减少18.02%；商办类用地2673宗，同比减少17.30%，推出土地面积0.77亿平方米，同比减少25.54%。
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图表5-8-3 2015年1-12月全国100城市月度供应情况
需求方面：土地市场逐步回暖，房地产开发土地购置面积降幅明显收窄。2013年2季度以来，房地产开发土地购置面积降幅明显收窄，2013年末降幅有所增加，自2014年2季度开始又趋于稳定。根据国家统计局的数据，截至2014年9月末，房地产开发土地购置面积累计2.40亿平方米，同比下降4.60%，降幅较2季度收窄1.20%。2015年全年，房地产开发企业土地购置面积22,811万平方米，比上年下降31.70%，降幅比1-11月份收窄1.4个百分点；土地成交价款7,622亿元，下降23.9%，降幅收窄2.1个百分点。
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图表5-8-4 近年来购置土地面积情况
价格方面：2011年开始，受国家对房地产企业的调控政策影响，土地市场呈现出低迷态势，但当年全国100大中城市成交土地总价仍高达1.66万亿元，创历史新高，北京、上海等地进入土地收入“千亿俱乐部”。2012年全国土地市场整体供求呈进一步下降趋势，全国100大中城市成交土地总价降至1.52万亿元，随着三、四线城市库存日益饱和，房企逐渐回归一、二线城市。受供应量增加影响，2013年土地成交量较2012年增幅较明显，重点城市“地王”频出，住宅类用地与商办类用地表现强势，当年全国100大中城市成交土地总价增至2.37万亿元，增幅超过50%；2014年房地产市场受调控影响有所收缩，全国100大中城市成交土地总价降至1.82万亿元。2015年，全国100城市出让金总额为1.74万亿元，同比下降4%，其中，住宅用地出让金总额为0.73万亿元，同比微幅增长；商办用地出让金总额为0.31万亿元，同比减少23.56%。
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图表5-8-5 近年全国100大城市成交土地总价情况
④房地产市场情况
供给方面：2014年全年房地产新开工施工面积为17.96亿平方米，同比下降10.70%，房地产竣工面积为10.74亿平方米，较2013年增长5.90%。2015年，全国房屋新开工面积为15.45亿平方米，同比下降14.0%，降幅较1-11月收窄0.7个百分点；其中，住宅新开工面积10.67亿平方米，同比下降14.6%，降幅较1-11收窄0.7个百分点。全国房屋施工面积达73.57亿平方米，同比增长1.3%，增幅较1-11月收窄0.5个百分点；其中，住宅施工面积为51.16亿平方米，同比下降0.7%，降幅较1-11月扩大0.4个百分点。全国房屋竣工面积10.00亿平方米，同比下降6.9%，降幅较1-11月扩大3.4个百分点；其中，住宅竣工面积7.38亿万平方米，同比下降8.8%，降幅较1-11月扩大2.4个百分点。
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图表5-8-6 2008年至今全国房地产累计新开工和施工面积及其同比增速
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图表5-8-7 2008年至今全国住宅累计新开工和施工面积及其同比增速
需求方面：2014年商品房销售指标持续走低，2014年全国商品房销售面积为12.06亿平方米，较上年减少7.60%。2014年全年商品房销售额为7.63万亿元，同比下降6.31%。2015年商品房销售指标逐步好转，全年商品房销售面积12.85亿平方米，同比增长6.50%，增幅较1-11月收窄1.2个百分点。其中，住宅销售面积为11.24亿平方米，同比增长6.87%，较1-11月收窄1个百分点。2015年全年，商品房销售额8.73万亿元，创历史新高。其中，住宅销售额为7.28万亿元，同比增长16.57%。较1-11月收窄1个百分点。办公楼销售面积同比增长16.20%，销售额同比增长26.90%。商业营业用房销售面积同比增长1.90%，销售额同比下降0.7%。
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图表5-8-8 2008年至今全国商品房和住宅累计销售额及其同比增速
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图表5-8-9 2008年至今全国商品房和住宅累计销售面积及其同比增速
（2）行业管理体制与法律法规体系
①我国房地产行业的管理体制
目前，国家对房地产行业进行监督管理所涉及的职能部门主要包括住建部、国土资源部、商务部等部门。其中，住建部主要负责制定产业政策、制订质量标准和规范；国土资源部主要负责制定国家土地政策以及与土地出让制度相关的政策规定；商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定。地方政府对房地产行业进行管理的主要机构是地方发展和改革委员会、国土资源管理部门、各级建设委员会、房屋交易管理部门和规划管理部门，其机构设置和具体管理职能大致相同但存在一定的地区差异性。
具体而言，房地产行业的监管体制主要分为对房地产开发企业的监管和对房地产开发项目的监管两个方面。
房地产开发企业的监管，统一由住建部负责。住建部的主要职能包括拟定城市发展规划、制定行业发展战略、制定行业标准、规范行业市场、实施行业管理等。根据住建部《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务；各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。其中，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目；二级资质及以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、直辖市、自治区人民政府建设行政主管部门确定。
房地产开发项目的监管，主要呈现出不同环节由不同行政部门进行审批监管的状况。由于各城市的机构设置和各管理部门的具体管理职能并非完全一致，因此，房地产开发项目的审批管理存在一定的地区差异性。
②与房地产行业相关的法律、法规
房地产开发过程中涉及的主要环节包括土地获取、规划设计、建设开发等，与行业直接相关的法律主要包括：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国建筑法》等。具体到房地产开发的各个阶段，国家均制订了严格的政策法规进行规范，在开发建设、装修、销售、物业管理、投融资和相关税收等不同阶段和方面均有严格的政策法规。主要相关法规包括：《土地管理法实施条例》、《经济适用房管理办法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《房产税暂行条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。
（3）行业发展趋势
受益于人口红利和经济增长推动的需求上升和住房货币化改革等政策红利带来的需求释放，中国房地产市场在过去十几年间经历了高速增长；然而近年来，尽管中国经济仍将保持中高速增长、城镇化仍将继续推进，但人口红利的衰减和中国经济进入新常态带来的宏观经济下滑仍将使得地产行业面临调整局面和不断分化的趋势。
①城镇化成为房地产行业未来发展的驱动力
城镇化进程构成房地产的真实消费基础。随着城市人口的增长，不断增加的城市住宅需求是维持城市住宅发展的基本动力。根据2014年国家统计局的数据，中国当前城镇化水平为54.77%，正处于城镇化水平30%-70%的加速发展阶段。同期美国、英国、德国的城镇化率分别为83%、80%、74%，我国城镇化水平依然存在较大提升空间，城镇化给住宅带来了两方面的需求：新增城市人口的需求以及城市旧房拆迁所带来的补偿需求。
②经济新常态下，房地产行业整体增速将放缓
展望未来，我国房地产业正在进入过渡期。过渡期的两大市场特征分别是投资增速放缓和价稳量增。2013年全国房地产开发投资增速为19.79%，2014年增速为10.50%，比2013年回落9.30个百分点，低于2000年到2011年繁荣期的水平（平均25.69%左右），2015年全国房地产开发投资增速为1.00%，为2009年2月以来最低值。
未来，中国宏观经济将进入新常态，表现在经济增长速度下降，同时从粗放型增长转向质量效益型增长。但城镇化水平的提高、人均收入增长和居住条件改善的需求仍将为行业的健康发展提供支撑。在这样的经济发展新格局下，预计房地产市场虽然将告别高速增长的阶段，但仍有望获得长期稳定的发展。
③房地产行业进入分化和整合的阶段
虽然房地产行业整体增长趋缓，但是市场却不断分化，不同城市，不同企业的表现分化日益明显：在不同城市，拥有人口汇聚能力的一、二线核心城市核心区域供求关系保持健康，仍有较大的发展空间，而土地供应量大、人口增长缓慢或净流出的三、四线城市房地产市场将承受巨大压力；不同的企业经营表现也越来越分化，主要资产在一、二线核心城市的房企经营表现和发展潜力明显好过布局在三四线城市的房企，另外，由于融资和品牌的优势，经营规模较大的房企的经营表现也将继续优于小型房企。
未来，行业的不断分化也将引发行业更多的并购和整合，行业集中度将不断提升，对于资金充裕、资产优良的中大型房企来讲，未来也将有更多的并购机会，有更好的发展空间。
2、资本投资服务业的发展现状
根据国家统计局金融业分类标准中的规定，资本投资服务业是指经批准的证券投资机构的自营投资、直接投资活动，以及风险投资和其他投资活动。发行人业务范围包括资本投资服务业。其中发行人子公司华融国际设立于香港，面向国际和大陆金融投资市场；子公司华融渝富位于重庆市，主要从事大陆地区的股权投资基金管理业务。
（1）香港资本市场概况
香港资本市场历史悠久。从证券交易来看，可以追溯至1866年。改革开放后，借助中国经济快速增长和经济全球化双重影响，香港资本市场迎来快速发展的黄金时代，恒生指数自1980年以来累计上涨27倍多，涨幅显著高于同期美国股市。香港资本市场的特点可概括为高度发达、中资色彩浓厚和机构交易者主导。
①高度发达的香港资本市场
香港资本市场高度发达，证券化衍生品交易特别发达，2007～2016年，港交所证券化衍生产品（权证及牛熊证）的成交金额已连续9年位列全球交易所榜首。
2016年底，港交所证券市场总市值15.12万亿港元, 排名全球前列。主板及创业板上市公司共1,957家，其中，主板1,707家，总市值25.23万亿港元；创业板250家，总市值2960亿港元。2016年底，主板平均市盈率10.88倍，创业板平均市盈率68.11倍。
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数据来源：港交所、华融证券
图5-8-10 1999年来港交所上市公司数量、总市值和成交额
香港债券市场规模较小，但近年来发展加速。2015年新上市债券122只（2014年640只），共筹集资金968亿港元，比2014年下降22%；其中，人民币债券83只，本金总额1,247亿元。2016年底，共873只债券在主板上市（2015年底762只，79只人民币债券）。
②中资股占据半壁江山
香港资本市场是一个全球性资本市场，全球企业都可以在此挂牌上市。随着中国大陆经济快速发展，中资股在香港市场的地位日趋重要。
2016年底，在港交所主板上市的1,707家企业中，977家（57.2%）为内地企业，包括216家H股公司，147家红筹股公司及614家民营企业，这3类企业年底市值分别为5.44万亿港元、5.10万亿港元及4.08万亿港元，共占主板总市值的60%。
图表5-8-11 港交所主板内地公司数量
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数据来源：港交所、华融证券
图表5-8-12 港交所主板H股和民营公司数量
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数据来源：港交所、华融证券
2016年12月底，在港交所创业板上市的204家企业中，73家（36%）为内地企业，包括23家H股公司，6家红筹股公司及45家民营企业，这3类企业年底市值分别为72亿港元、139亿港元及414亿港元，共占创业板总市值的34%。
③机构交易者为主
香港资本市场与A股市场的一个重要区别是机构交易者、特别是国际机构交易者占主导地位，这也是大多数成熟资本市场的共性。
2014年10月到2015年9月期间香港交易所的现货市场投资中，本地投资者的交易占市场总成交金额的38.9%，其中，19.5%来自本地个人投资者，19.4%来自机构投资者；外地投资者的交易占市场总成交金额的39.3%，其中31.3%来自机构，8%来自个人投资者。交易所参与者本身的交易占市场总成交金额的21.9%。
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数据来源：港交所、华融证券
图 5-8-13港股按成交金额投资者类别分布（2014年10月-2015年9月）
（2）我国大陆地区资本投资业参与主体及投资模式介绍
①资本投资服务业参与主体及发展历程
根据国家统计局金融业分类标准中的规定，资本投资服务业是指经批准的证券投资机构的自营投资、直接投资活动，以及风险投资和其他投资活动。其投资范围涵盖企业发展各阶段的股权投资，从天使投资、创业投资、风险投资、Pre-IPO阶段的投资，到上市后的私募股权投资、并购投资等，还包括房地产基金、夹层资本等。截至目前，我国涉及此类业务的金融机构主要包括商业银行业（境外）直投子公司、保险公司和证券公司的直投部门或子公司、以及其他私募股权投资基金。
资本投资服务起源于20世纪40年代的美国，大发展出现在20世纪70年代以后。目前，全球资本投资活动主要集中在欧洲和美洲，欧美投资项目数量占全球PE投资数量的85%左右，投资金额占84%。
2004年开始并于2006年底基本结束的股权分置改革，实现了我国股票的全流通，打通了私募股权投资的退出主渠道，这成为了中国本土资本投资大发展的最大推动力。
2009年10月，我国创业板正式开板，大量高成长的中小企业可以在创业板上市，进一步拓宽了私募股权投资的退出渠道。我国资本投资服务业发展开始进入高速发展时期。
2015年我国风险投资总额达到370亿美元，创下2006年开始统计这一数据以来的最高记录。2013年12月新三板扩围至全国以后，新三板市场体量出现急剧增长。在过去的三年中，新三版公司的挂牌数从2013年的399家增至2016年的10113家。新三板正在成为资本投资项目的最便捷退出渠道，同时也将成为资本投资人丰富的项目资源储备池。
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图表5-8-14 新三板挂牌企业总数
②资本投资业的投资模式
资本投资业的投资模式包括股权投资、债权投资、并购投资、夹层投资等多种模式。其中并购基金与夹层基金投资模式比较具有代表性。
i.并购基金投资模式
未来并购也是私募股权投资的退出主渠道。以投资切入并购业务，往往是具有私募股权背景或产业背景的机构。它们的运作模式，由于并购整合目标和方式的不同而有所区别。在国内，主要有弘毅模式、硅谷天堂模式、二级市场收购等模式。
弘毅模式的显著特点是机构先行以股权形式入股一家企业，之后为企业发展战略、经营管理和资源整合提供建议，并在行业寻求积极并购，在短时间内迅速扩张，企业价值得到提升的同时，私募股权通过上市或转让退出。??
硅谷天堂模式的特色在于金融机构不主导企业并购战略，相反是与上市公司一同发起成立并购基金，并根据企业需要去完成收购，待整合一段时间后，再按照双方约定由企业购买或通过二级市场转让股份。该模式的好处是，上市公司可借助PE的力量去提前锁定标的企业并完成收购，不错失良机的同时掌握主动。私募股权基金并购初期，就与企业约定好了退出方式和时间，退出机制明确，风险可控。
二级市场模式是以企业并购及产业整合的机构主导的并购基金模式，主要通过二级市场举牌收购上市公司，以实现控股，再通过改变战略、提升管理效能及优化财务结构以提升企业内在价值，最后通过分红、二级市场减持等方式获得收益。
ii.夹层基金投资模式：
夹层投资主要结合债性及股性工具进行非标准化设计，重点选择一些具有一定资产的行业和公司进行投资，并多采用结构化的产品设计提高投资回报。夹层投资通过股权、债权的结合，可实现多种投资模式。在国内，夹层基金主要有以下三种投资模式：
股权进入：募集资金投到目标公司股权中，设置股权回购条件，通过资产抵押、股权质押、大股东担保等方式实现高息溢价回购收益。
债权进入：包括但不限于资产抵押贷款、第三方担保贷款等方式直接进入，通过担保手段实现固定收益的实现，或者私募债的发行主体在债发行之时将该等债赋予转股权或认股权等。
股权+债权：采用担保或者优先分配的方式实现较低的担保收益。然后在后续经营中获取担保收益以上的收益分配。在项目设计中可通过信托、有限合伙、项目股权方面灵活设计结构化安排，实现各类收益与项目进度的匹配。
（3）资本投资服务业发展前景
我国经济从2012年开始面临转型和结构调整的压力。GDP增速从2012年起开始下降，2015年GDP累计同比增长6.9%，为最近15年来最低，经济增速放缓内因主要有三个方面：第一，靠基础设施、房地产、汽车等传统产业的投资拉动带来的黄金十年过后，中国经济面临瓶颈，需要原有产业升级来提升附加价值，依靠新兴产业来引领经济增长；第二，2011 年开始，中国加速进入老龄化社会，人口红利不再，劳动力短缺和劳动成本高企将成为企业发展中面临的长期问题；第三，土地改革和环境保护刻不容缓，以往靠投资拉动的粗放增长方式难以维系，必须进行供给侧改革。
未来中国经济增速放缓、传统行业面临结构调整和升级改造的压力，这对资本投资服务业带来一定的挑战。但从长远来看，资本投资服务业未来面临的机遇多于挑战，在中国经济创新和转型的新常态下将获得长足发展，主要基于以下几个方面：
①宏观经济仍将维持较高增长
中国经济增长速度预计将逐渐下降，但是在未来相当长一段时间内，农村人口城镇化、行业技术进步、经济体制改革等有利因素仍将使中国维持经济增速快于全球平均水平，这为在中国开展资本投资提供了良好的环境。
②我国直接融资占比有巨大提升空间
从存量角度分析，上个世纪90年代起，发达国家的直接融资比重（存量法：直接融资比重=（股市市值+债券余额）/（银行贷款余额+股市市值+债券余额））就超过了60%，目前接近70%的水平，其中美国直接融资比例（存量法）接近90%，印度为70%，而我国截至2015年10月份，直接融资存量规模比重仅为50.05%，与发达国家相比仍有差距。未来直接融资将成为企业的主要融资模式。
③资本市场建设更加完善
中国正在完善资本市场建设。随着新三板的推出、上市公司重组的高度市场化、股票发行注册制的逐步推进、债券市场规模的扩大、证券衍生产品的增加等，资本市场的深度和广度将快速增加。
④资本市场资金来源更加多元
近年来，中国LP市场机构投资者趋于活跃，FOF快速发展，社保基金、保险公司稳步推进。2012年证监会发布新政推动券商资产管理业务创新发展，公募基金获准通过子公司开展PE业务。2014年年底，保监会批准保险资金设立私募基金，专项支持中小微企业发展。未来，将会有更多机构和资金以投资PE基金的方式间接参与PE市场，进而为国内私募股权投资行业提供更多元的资金来源。
⑤资本投资的退出渠道更加丰富
未来资本投资人的退出渠道也将更加多元化。并购整合机会持续增长、PE二级市场活跃（更多FOF、二级市场联盟）、股票发行注册制即将落地、创业板市场财务指标门槛要降低、场外市场扩容与分层建设深入推进。
⑥大众创业，万众创新带来更多投资机遇
2014年9月，在夏季达沃斯论坛上李克强总理提出“大众创业、万众创新”（又称“双创”）。在当前经济形势下，“双创”已经成为经济转型的共识，各种新产业、新模式、新业态不断涌现，有效激发了社会活力，释放了巨大创造力，成为经济发展的一大亮点，为投资业带来新机遇。各种新兴技术尤其是“互联网+”的快速发展，已经让普通人有了更多的创新创业机会。近年来，宽带网络速度大幅提升、移动通信终端广泛普及、生产管理的自动化程度提高，众筹等新的商业形态有助于形成风险共担、利益分享机制，这为社会创业创新提供了更佳的外部环境，也未资本投资服务业的发展带来巨大机遇。
⑦传统行业转型升级带来的投资机遇
中国大部分行业的集中度很低，但目前这一现状正在发生改变，各行业龙头企业的市场份额占比将逐渐上升，这为投资龙头企业及并购投资提供了很好的机会。国有企业在我国经济中占主导地位，国有企业改革将是未来中国经济转型升级的重头戏。2015年9月13日，中共中央、国务院印发《关于深化国有企业改革的指导意见》，成为新常态下指导和推进国有企业改革的纲领性文件，开启了国有企业发展的新篇章，未来在国家相关部门的主导和推动下，国有企业改革将带来各个传统行业领域的重新组合和升级，这给资本投资服务业提供了广阔的投资机遇。
（二）发行人房地产业务情况
华融置业有限责任公司是中国华融资产管理股份有限公司旗下的房地产业务平台，自2009年成立以来，华融置业依靠中国华融不良资产管理主业，充分发挥房地产专业平台作用，以不良资产处置、经营和管理为着力点和切入点，将综合金融服务与地产业务有机结合，挖掘存量土地价值，盘活沉淀不良资产，创造了“存量+增量”新的资产管理模式，打造起了具有华融特色的房地产产业链。公司积极开拓以珠海为中心的珠三角地区、以上海为中心的长三角地区以及京津冀、环渤海地区，打造了华融?琴海湾、华融?蓝海洋、中国华融大厦等系列房地产开发项目以及以涿州高铁新区项目为代表的土地一级开发项目，并着力地产金融创新，在房地产金融投资管理、房地产基金等方面拓展发展空间。
1、土地一级开发
土地一级开发业务是公司重要的业务板块。土地一级开发项目具有开发周期长以及需求稳定、市场风险较小等特点。华融置业依托国家新型城镇化战略和中国华融的“大客户战略”，通过与地方政府的合作，参与新城区建设、旧城改造、园区建设等土地一级开发项目。
（1）业务模式：土地一级开发业务模式见下图。
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（2）业务情况
目前公司在河北省涿州市参与土地一级开发项目，具体运作由发行人控股子公司华融万新涿州投资有限责任公司负责。涿州土地一级开发项目位于涿州市京石客运专线站场新区（京涿高铁新城），坐落位于涿州市东南部，东至京石客运专线，西至京港澳高速公路，南至涿豆路，北至冠云东路。
华融万新负责一级开发项目范围内的公共和市政配套设施工程建设，最终达到七通一平的标准；在征地及拆迁安置补偿中支付拆迁安置补偿款；负责制定区域开发整体战略与定位，做到价值最大化，并负责项目的整体推广。涿州市土储中心负责拆迁工作及相关审批手续。双方约定项目土地一级开发直接成本由华融万新支付，土地一级开发收益（利润）部分（当期开发土地公开出让成交价减当期置换建设用地指标费减当期经政府审核的土地一级开发直接成本），涿州土储中心与华融万新按照约定的比例分成。双方约定，在进行土地公开出让时，出让底价不得低于一级开发的综合成本，可参照涿州市最新基准地价及市场评估价、市场成交价等因素。
协议约定土地一级开发总投入的返还及利润分配方式为分期出让、分期返还。在分期实施建设完成后，对分期项目建设投入成本进行审核并汇总确认，根据政府有关部门批准的审核报告进行最后决算。
项目规划总占地面积8,550亩，预计可出让建设用地为5,454亩，规划总建筑面积1,000万平方米，规划人口规模11.5万人，预计总投资37.7亿。项目聘请国际著名规划设计公司——英国阿特金斯（ATKINS）进行整体规划和城市设计。绿径规划参照美国、日本、新加坡等各大城市公园，引入先进的生态绿径理念，在涿州东部打造出一个宜居生态的新城区。截至2016年3月31日，涿州市土地储备中心分别在2013年、2014年、2015年出让了1053亩、164亩、100亩土地，出让总价款分别为26.33亿元、4.48亿元、2.8亿元。
2、房地产项目开发
公司房地产开发项目包括商业地产和住宅。
在商业地产方面，公司依托中国华融不良资产管理业务，沉淀城市核心区位优质土地资源，以融入地方经济建设、支持地方经济发展为目标，以打造城市区域商业文化中心为理念，逐步拓展“中国华融大厦”的系列品牌。珠海横琴新区首个标志性商业综合体中国华融大厦成为华融置业中国华融大厦系列的开端。下一步，华融置业将在京津冀、上海、青岛、珠海、武汉等城市继续开展商业地产运作。
住宅地产方面，公司致力于打造城市精品建筑商，追求一流的设计理念和建造质量，利用高度专业化且富有经验的开发团队，以及与国际著名设计公司的等良好的合作关系，从中高端住宅地产的开发入手，逐步扩展了住宅地产的版图。目前，华融置业在珠海、青岛、湘潭以及涿州等地区均有住宅项目建设。
（1）业务模式：房地产项目开发业务模式见下图。
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（2）公司储备的土地主要三个来源。一种为处置不良资产，即中国华融所处置的不良资产涉及到房地产开发项目的，公司会对该项目进行独立内部审核、评估，符合公司战略发展条件并通过内部审核的项目，公司上报中国华融从而确定对该项目进行投资开发；另一种为通过市场收购的方式，即在中国华融及公司前期参与的项目中，通过对项目的评估、审核，达到公司投资标准的项目，通过收购的方式获取，进行后续投资开发；第三种是公司根据土地市场公开信息，通过招拍挂方式获取土地。
截止2016年9月30日，公司已完成规划的在建及拟建项目土地储备为130.62万平方米，具体情况如下表：
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华融置业通过不良资产处置方式获得的土地，主要来自股东中国华融不良资产处置过程中沉淀下来的土地资源。公司对存在土地资源的不良资产处置项目进行评估，根据土地评估价值、该地块未来房地产项目开发销售前景、项目债务负担及各种处置成本，综合评判该项目的盈利能力，若达到公司要求的内部收益率和回收期，则公司介入不良资产处置的谈判过程，通过承担债务、投入资金或实物等方式，获得项目地块或控制项目公司；若评估认为该项目处置收益达不到公司要求的收益率和回收期标准，则退出该不良资产处置项目。
（3）公司主要项目情况
截至到2016年9月30日，公司房地产开发业务开发情况如下表所示：
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截至到2016年9月30日，发行人主要投资项目的基本情况见下表：
单位：亿元、万平方米
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预计未来三年尚需投资84.26亿元。未来三年，发行人各在建、拟建项目将陆续产生收益，预计房地产项目销售现金流入82.09亿元。房地产销售收入基本能支持房地产项目未来三年的投资支出。
公司货币资金充足，与银行等金融机构一直保持良好的合作关系，并持续获得其授信支持；同时公司股东中国华融为发行人房地产板块长期提供流动性支持。未来房地产项目支出不会对公司偿还债务带来明显影响。
发行人在建、拟建项目主要集中在珠海、青岛、涿州、贵阳、三明、湘潭等地，2015年房地产销售收入主要来自珠海、青岛等二线城市，公司在涿州、贵阳、三明、湘潭等三、四线城市土地储备占比较大。各城市房地产基本情况如下：
珠海市：
在市场需求方面：根据珠海市统计局数据显示，2013年-2015年，珠海市商品房销售面积分别为342.25万平方米、336.09万平方米、417.69万平方米，同比增长36.24%、-1.80%、24.28%， 其中商品房住宅销售面积为307.55万平方米、292.97万平方米、385.80万平方米，同比增长33.33%、-4.74%、31.69%。
在供给方面：2013年至2015年末，珠海市商品房待售面积分别为163.43万平方米、176.61万平方米、173.85万平方米，其中商品房住宅待售面积分别为115.6万平方米、114.91万平方米、98.44万平方米。2015年末，商品房预售面积为472.49万平方米，同比增长75.2%，商品房可供预售215宗，同比增长92%。
2015年末，珠海市商品房预售面积大幅增加，需求旺盛，商品房住宅市场仍有较大投资空间。按照库化周期=2015末商品房待售面积/3年平均销售面积计算，珠海市的去化周期为5.71个月，去化周期较小，珠海市面临的库存压力不大。
在政府政策方面，2016年3月，珠海市委市政府公布了《珠海市供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》，宣布在全市范围内，居民（含非户籍居民）购买144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明，即珠海持续4年多的楼市限购政策将全面放开。此外，方案中提出加大力度推进城中村改造、适度增加中心城区土地供应、推进房地产开发向新城新区转移、清理房地产业行政事业收费等多项举措，旨在解决去产能、去库存、降成本等重点任务，促进释放有效需求，为房地产市场未来三年健康稳定发展提供了支持。
从城市整体实力来看，珠海作为我国重要的经济特区，以外向型轻加工业为主，近几年来一直保持经济快速发展。珠海地理位置优越，毗邻香港澳门，是我国对外开放的重要窗口和外商投资的热点地区。随着横琴新区和港珠澳大桥的建设，珠海经济将进入全面发展阶段。港珠澳大桥开发建设将大大缩短香港、澳门与珠海之间交通时间，给珠海带来更多的港澳人流、财流与物流，促进珠海商业发展，同时也会带来港澳先进商业理念，促进商业环境、经营管理水平不断提高和人口规模的提升。横琴新区是继天津滨海新区和上海浦东新区之后，我国第三个国家级新区，于2011年3月11日纳入国家“十二五”规划。横琴新区重点发展商务服务、休闲旅游、科技研发、高新技术等“四大产业”，一方面整体提升珠海经济发展水平，另一方面吸引大量高素质、高消费力度就业人口与居住人口。
“琴海湾项目”是公司第一个大型住宅地产项目，位于珠海市横琴半岛，毗邻澳门大学琴横校区，距澳门不到1公里，占地面积12.61万平方米，总建筑面积35.26万平方米。得益于优越的地理位置和准确的市场定位，“琴海湾项目”销售完成情况较好。截至2015 年末已销售面积占规划可售面积的66.72%，尚余部分低密度住宅及配套商铺待销。2015年琴海湾协议销售均价为42,643.00元每平米，市场热度较高。随着限购政策的放开和横琴新区各项建设的不断完善，预计未来需求会进一步增加，2016 年该项目仍是公司销售收入的重要来源。
青岛市：
在需求方面，根据国家统计局和青岛市统计局数据显示，2013年-2015年度青岛市商品销售面积分别为1,160.2万平方米、1,163.5万平方米、1,418.6万平方米、同比增长22.00%、0.28%、21.93% ；商品房销售金额为978.6亿元、970.9亿元、1,262.9亿元，同比增长-、-0.79%、30.08%。2013年-2014年，商品房平均销售价格为8,435.00元/平方米、8,344.00元/平方米。2014年受宏观经济低迷的影响，全国房地产市场商品房销售面积和销售额均同比下降。青岛市在整体环境不景气的背景下，商品房销售面积和销售金额与2014年基本持平。2015年，在宽松信贷政策及去库存政策的刺激下，商品房销售面积和金额快速增加，住房需求得到进一步释放。
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数据来源：中国房地产信息网
青岛市库存、空置率相对较高，销售周期较长，2015年商品房均价保持在合理区间波动，未来随商品房销售额增加而大幅上涨。在2015年销售面积大幅增长的带动下，青岛市商品房库存消化速度明显加快，截至2015年12月底，全市新建商品住房销售周期为12.5个月，进一步回归正常合理区间，市场供需基本达到平衡，有效保障了青岛市房地产市场平稳健康发展。在去库存方面，青岛市政府在2015年8月即出台全面放开商品住房套型建筑面积比例限制等相应政策，并控制土地供给量以消化库存。2015年青岛市土地招拍挂市场共成交商住用地222宗，面积10,222.35亩，成交总金额263.3亿元。与2014年相比，成交量减少了185宗，成交面积下降了55%，成交金额下降了32.8%。
涿州市：
涿州市地处河北省中部，保定市北部，保定市下属的县级市。市域东西横距36.5公里，南北纵距25.5公里，全市土地总面积742平方公里。东邻廊坊市的固安县，距天津港160公里，南连高碑店，距保定78公里，距省会石家庄220公里，北与北京市大兴区、房山区毗邻，距北京天安门62公里，为北京的南大门。
涿州市位于京津冀区域经济规划的中心位置；是北京都市圈的紧密层；是河北省“一线两厢”经济发展布局一线上的中间结点。市总人口62.8万，城区人口20.2万人。
作为环首都经济圈的“前站”，涿州近三年的发展有一个非常明显的趋势，即“京涿空间一体化”。首先是交通方面，2012年12月26日京广高铁正式通车，在涿州境内设有涿州东站，12分钟即可从涿州到达北京西客站。而且，除了原有的京港澳高速公路、107国道、京白路纵贯涿州外，还有正在建设中的北京七环路涿州段、涿（涿州）密（密云）高速涿州段、廊（廊坊）涞（涞水）路涿州段等。
根据wind资讯，涿州市房地产开发投资完成额2012年至2014年分别为312,081万元、434,717万元以及479,499万元，同比增速分别为-18.55%、39.30%、10.30%，呈现较大的波动。2014年国家京津冀一体化政策进一步明朗，涿州市房地产投资增速出现反弹。未来随着京津冀一体化政策的加快落实，预计涿州房地产投资将继续保持增长。
根据Wind资讯数据，保定居住用途平均地价走势如下表：
单位：元/平方米
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湘潭市：
根据湘潭市房产管理局信息显示：在商品房供给端，2013-2015年，商品房批准预售面积分别为214.47万平方米、328.9万平方米、164.42万平方米，同比增加2.92%、53.35%、-50.01%，其中商品住宅批准预售面积分别为180.84万平方米、252.6万平方米、89.93万平方米，同比增长-2.99%、39.68%、-64.4%。在需求端，2013-2014年，全市新建商品房登记销售量分别为16,930套、15,679套，新建商品房登记销售面积分别为190.47万平方米、182.63万平方米，同比减少3.13%、4.12%，市场需求连续收缩，与此相对，2014年商品房批准预售面积大幅增加，市场供给充足，商品房库存增加。2015年，商品房（含二手房）成交22,809套，共计272.58万平方米，同比增长8.94%，市场出现回暖迹象，同时在去库存政策的推动下，2015年批准预售面积显著下降。伴随湖南省支持农民进城购房、加大货币化安置力度、积极培育住房租赁市场等政策的实施以及需求升温供给下降，预计2016年湘潭市房地产市场加快复苏，商品房销售进入平稳上升周期。
贵阳市：
根据国家统计局及贵阳市统计局数据显示，2013-2015年，商品房销售面积分别为1,282.01万平方米、935.55万平方米、968.17万平方米，同比增长25.22%、-27.02%、3.49%；住宅商品房销售面积分别为1,145.71万平方米、789.95万平方米、798.25万平方米，同比增长20.80%、-31.05%、1.05%；相比2013年市场销售情况，2014年、2015年房地产市场持续不景气，住宅销售面积在低位徘徊。2015年房屋销售额为581.37亿元，较2014年增长9.5%，出现回暖迹象。根据新浪房产资料显示，贵阳2015年前11月商品住宅供应套数为49,467套，同比下降2.68%；商品房成交均价为5,319.6元/平米，同比略有上浮。同时，月成交涨跌幅度较小，平均稳定在3%-4%，房价稳中有升。
2016年，去库存是贵阳市房地产调控的主要目标。根据凤凰房产资料，贵阳2015平均每月库存量达到13,000套以上，住房月成交量在6,000套左右，尽管2016年市场持续升温，成交价、成交面积、成交量等同比均有所上涨，但去化压力依旧较大。
三明市：
2014-2015年，三明市商品房销售额分别为148.70亿元、132.62亿元，同比减少-12.44%、-10.81%；商品房成交面积分别为237.52万平方米、232.42万平方米，同比减少9.84%、2.15%。2014年前三个季度商品房销售整体弱于2013年度，主要受国家整体经济下滑及房地产行业调整影响。2014年第四季度，商品房销售大涨，但需求增加并未呈现可持续性，2015年初房屋销售下跌至同期较低水平。2015年各月商品房销售额围绕2014年同期小幅波动，个别月份变化较大。2015年，国家出台多项利好政策促进有效需求，但三明市商品房成交并未出现明显好转，反应市场需求相对饱和。
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数据来源：三明市统计局
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数据来源：三明市统计局
2013-2015年，三明市商品房待售面积持续上升，商品房库存较多，供给充足。其中，2014年、2015年商品房待售面积分别为56.37万平方米、78.56万平方米，同比增长71.69%，39.37%。根据2015年12月房屋销售面积和待售面积的数据计算，三明市去化周期约为1.66年。2016年，去库存化仍是三明楼市的主基调。福建省政府出台《关于化解房地产库存的若干意见》，《意见》规定：降低商业性个人住房贷款的首付比、支持农民进城购房，农民进城购房有现金直补、收购库存商品房作为公租房等多项措施化解房地产库存。在政策支持下，预计2016年大量刚性需求平稳释放，去化周期会缩短。
综合以上城市房地产发展态势，未来珠海、青岛、武汉等地房地产投资保持稳定发展，涿州、三明、湘潭、贵阳等城市面临一定的去化压力，但在国家去化政策的支持下，依然有一定的增长空间。公司在珠海的琴海湾项目、青岛的蓝海洋望海项目和听海项目均取得较好的销售业绩，为公司在其他城市的项目运营管理和销售提供了宝贵的经验，目前公司在房地产项目采取了以下措施防范市场风险：
①加大项目销售力度。
公司进一步加大对各个目标市场研究，尤其对处于三、四线城市的项目，进一步加大营销力度。2015年，公司在湘潭市场举办多场大型营销活动，通过“新春客户联谊会”、“汉唐文化周”和“第19届湘潭房地产交易博览会”等活动宣传公司品牌，推广华融湘潭·山水苑项目，并举办圈层活动19场，有针对性的锁定目标客户进行定点营销。同时，公司还通过报纸、网络、广播、其他类别（道旗、指示牌、商务场所框架、广告机等）进行广告投放，扩大品牌影响力，在当地获得较好的效果。未来公司将根据各个城市市场特点，制定差异化营销策略，确保每个项目精品销售。
②建立退出机制。公司对于每个房地产项目进行定期评估，根据项目销售前景、当地房地产市场发展趋势评估收益前景，对于明显低于公司要求收益率且没有改善可能的项目，将停止后续投入，进行股权出售或其他业务转型。
（4）公司主要客户及销售情况
公司产品包括中高端的住宅、商业地产和酒店，公司目标客户包括商业客户和个人客户，主要定位于中高端。主力客户群体为包括单位和个人购房，主要客户的销售额占全年销售额的比例较低。报告期内，客户群体相对较为分散，不存在严重依赖个别客户的情况。
截止2016年9月，公司房地产开发业务销售情况如下表所示：
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公司2014年项目销售主要来自珠海华融琴海湾项目，该项目地处珠海横琴新区横琴口岸对面，与澳门隔海相望，销售均价较高；2015年发行人销售的项目位于二、三线城市，包括青岛华融蓝海洋·听海项目、青岛华融蓝海洋·望海项目、湘潭华融?山水苑项目、珠海华融大厦项目，平均销售价格有所回落。
（5）发行人项目成本控制和供应商管理
①发行人项目成本控制
公司为加强开发项目的成本管理工作，制定了《华融置业有限责任公司目标成本管理办法》，同时制定了《项目开发工程合约策划管理办法》、《招标采购管理办法》、《工程合同管理办法》、《设计变更及现场签证管理办法》等一系列支持性规章制度，用以规范项目目标成本管理，保障项目目标成本的实现，公司目标成本控制贯穿项目编制、审批、分解、控制、动态跟踪、调整、分析总结、考核的全过程工作。
公司目标成本按项目进展分为投资阶段目标成本、定位阶段目标成本、方案阶段目标成本，后一阶段目标成本必须控制在前一阶段目标成本范围内，由成本控制部门牵头，各部门协同制定。完成审批的方案阶段目标成本须分解至预计执行的合同项及其它费用性项目中，指导后续设计、采购、施工和销售的成本控制。
公司对目标成本进行动态跟踪控制，超出成本预算实行预警并加强审批。在出现合理理由的情况下，目标成本在履行相关审批手续后可以进行调整。为加强目标成本控制，公司定期或不定期对项目公司的目标成本执行情况进行检查、监督，对项目公司的目标成本管理过程及结果进行考核。在项目竣工后，将项目实际成本与方案阶段目标成本进行对比，并形成分析报告，分析项目实际成本与目标成本偏离的原因、改进建议等。
②供应商管理
(下转28版)
