杭州市商贸旅游集团有限公司公开发行2017年公司债券（第一期）募集说明书摘要
（上接21版）
根据公司章程的规定，公司设有董事会、监事会，其中董事会由9人组成，监事会由5人组成；设总经理、副总经理等高级管理人员。目前公司董事实际到位7人，暂缺2人；高级管理人员暂缺副总经理1人。除公司暂缺的2名董事、1名副总经理外，公司董事、监事、高管人员设置符合《公司法》等相关法律法规及公司章程要求。
（二）董事、监事和高级管理人员
1、赵敏（董事长）、男，中国国籍，无境外永久居留权，大学学历，1982年至1992年就职于杭州市财税局，历任第四分局办事员、第一分局办事员及第一分局企业财务科副科长；1992年至1997年就职于杭州市财政局，历任国有资产管理处副处长、处长；1997年至2002年任杭州市财政局党委委员、杭州市国有资产管理局副局长；2002年至2005年任杭州市体改办党组书记、主任；2005年任杭州市政府副秘书长，杭州市公共资源交易管理委员会办公室、市行政服务中心党组书记、主任；2005年至2006年任杭州市人民政府副秘书长、政策研究室主任，杭州市公共资源交易管理委员会办公室、市行政服务中心党组书记、主任；2006年任杭州市人民政府副秘书长、办公厅党组成员，杭州市政府政策研究室主任；2000年至2006年兼任杭州市社科联副主席；2006年至2011年任杭州市下城区区委书记；2011年至2014年任杭州市人民政府副秘书长；2014年至2015年任杭州市人民政府金融工作办公室党组书记、主任；2016年起就职于杭州商旅，现任公司董事长。
2、陆晓亮，男，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历，1989年到1991年于杭州车桥厂机修车间、技术科就职；1991年到1997年先后任杭州市政府办公厅秘书处科员、副主任科员、主任科员；1997年到1999年任杭州市政府办公厅信息处副处长；1999年到2002任浙江省旅游集团有限责任公司投资部副经理、经理；2002年到2007年任杭州旅游集团有限公司党委委员、董事、副总经理；2007年到2012年任杭州旅游集团有限公司党委副书记、副董事长、总经理；2012年起就职于杭州商旅，现任公司董事、党委副书记、总经理，同时兼任西溪投资董事长以及旅游投资董事长。
3、黄春雷，男，中国国籍，无境外永久居留权，大学学历，1985年到1986年任江苏工学院辅导员；1986年到1991年任杭州挂车厂团支部书记、检验科科长；1991年到1993年任杭州市西湖区经委团委书记；1993年到1994年任杭州市西湖区经委党委委员、党政办公室主任；1995年到1997年先后任杭州市西湖区南山街道党工委委员、办事处副主任、党工委书记；1997年到2000年先后任杭州市西湖区蒋村乡临时党委书记、乡筹建领导小组组长、乡党委书记、人大主席；2000年到2003年任杭州市西湖区西溪街道党工委书记；2003年到2006年先后任杭州市西湖区副区长、杭州西溪湿地公园管委会副主任；2006年到2011年任杭州市贸易局（粮食局）党委委员、副局长；2012年起就职于杭州商旅，现任公司副董事长、党委副书记，同时兼任黄龙饭店董事长。
4、孙介红，男，中国国籍，无境外永久居留权，大学学历，1981年到1985年任杭州市商业局办事员、科长；1985年到2001年任杭州市贸易办公室处长；2001年到2012年任杭州市商业资产经营公司副总经理；2012年起就职于杭州商旅，现任公司董事、副总经理，同时兼任五丰冷食副董事长、五丰肉类副董事长。
5、沈再名，女，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历，1984年到1991年在杭州市公安局就职；1991年到2003年于杭州市人民政府办公厅就职，历任科员、副主任科员、主任科员、副处长、处长；2003年到2007年任杭州旅游集团有限公司企管部（市场开发部）经理；2007年到2012年任杭州旅游集团有限公司副总经理；2012年起就职于杭州商旅，现任董事、副总经理，同时杭旅集散董事长。
6、朱一民，男，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历，1983年到1990年任杭州市商业局财会处办事员、科员；1990年到1996年任杭州市商业局商经室副主任、主任；1996年到1999年任杭州市商业局企业管理处处长；1999年到2012年先后任杭州商业资产经营公司综合管理部部长、投资开发部部长、组织人事部部长、纪委副书记、监察室主任、副总经理；2012年起就职于杭州商旅，现任董事、副总经理，同时兼任印象西湖董事长以及联华华商董事。
7、朱尔为，男，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历，1980年到1984年先后任杭州百货采购供应站调研员、秘书科秘书；1984年到1988年先后任杭州百货批发公司计划业务科信息员、经理办公室秘书；1988年到1996年先后任杭州市商业局办公室科员、副主任科员、副主任；1996年到1999年任杭州市商业局综合业务处处长；1999年到2009年任杭州商业资产经营公司经营信息部部长；2009年到2012年任杭州商业资产经营公司党委委员、政工部（组织人事部）部长；2012年起就职于杭州商旅，现任董事、副总经理，同时兼任灵隐休闲董事长。
8、史训蓓，女，中国国籍，无境外永久居留权，大专学历，现任杭州市商贸旅游集团有限公司监事会主席。1983年到1999年任杭州市化学工业公司财务处会计；1999年到2001年任杭州市化工控股（集团）公司财务处副处长；2001年到2015年就职于杭州市实业投资集团有限公司，历任财务部部长、总会计师；2015年至今担任杭州市人民政府国有资产监督管理委员会外派国有企业监事会主席，2016年5月起就职于杭州商旅，现任公司监事会主席，同时兼任杭州华东医药集团有限公司监事会主席、杭州制氧机集团有限公司监事会主席、杭华油墨股份有限公司董事、杭州橡胶（集团）公司法定代表人（负责人）、杭州万里化工有限公司法定代表人（负责人）、杭州永久橡胶制品厂法定代表人（负责人）、杭州朝阳工贸总公司法定代表人（负责人）和杭州工联实业总公司法定代表人。
9、闫卫华，男，中国国籍，无境外永久居留权，大学学历，现任杭州市商贸旅游集团有限公司监事会副主席。1980年到2010年在中国人民解放军空军任职；2010年到2012年任杭州旅游集团纪委书记；2012年至今任杭州市商贸旅游集团有限公司监事会副主席、纪委书记。
10、何丽华，女，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历，高级会计师，注册会计师。1990年至2001年在义乌百货公司从事出纳、会计等职务；2001年至2007年在浙江至诚会计师事务所等中介机构从事审计、验资、培训等工作；2008年至2014年，在义乌国资委下属企业担任部门负责人、财务总监、副总经理等职；2015年起就职于杭州商旅，现任公司监事，同时兼任杭州文化广播电视集团有限公司监事和杭州市金融投资集团有限公司监事。
11、张维婕，女，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，注册会计师、中级会计师。2008年7月至2014年8月在天健会计师事务所担任项目经理；2015年1月至今担任杭州市国资委外派专职监事。2015年1月至今担任华东医药集团有限公司监事；2015年1月至2016年5月担任中国（杭州）青春宝集团有限公司监事、2015年1月至2016年10月担任杭州日报报业集团有限公司监事、2016年10月至今担任杭州制氧机集团有限公司监事、杭州商贸旅游集团有限公司监事。
12、赵敏（职工监事），男，中国国籍，无境外永久居留权，大学学历，1980年就职于杭州解放路百货商店，先后任营业员、柜组长、业务科统计分析员；1985年至1986年任杭州市商业局团委干事；1986年至1992年任杭州市商业局人事保卫科劳资员、副主任科员；1992年至1994年任杭州商业发展总公司副总经理；1994年至1996年任杭州是商业局劳资处副处长；1996年至1999年任杭州市商业局物业管理处处长；1999年至2003年任杭州商业资产经营公司办公室副主任；2003年至2012年先后任杭州商业资产经营公司劳资保卫部副部长、部长；2012年至今任公司监事。
（三）董事、监事和高级管理人员的兼职情况
截至本募集说明书签署日，公司董事、监事及高级管理人员对外兼职情况如下：
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六、公司主营业务情况
（一）公司经营范围
杭州商旅注册资本90,000万元，经营范围包括市政府授权国有资产经营、管理，实业投资等。目前，公司本部主要从事投融资管理，具体业务由下属企业负责运营。公司现已形成了以百货零售、宾馆餐饮为核心，食品加工、房地产销售等业务共同发展的经营格局。公司业务大量布局在浙江省，旗下拥有杭州大厦、杭州解百、黄龙饭店、知味观等一大批区域知名品牌，品牌优势突出。
根据2011年第三次修订的《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）的行业划分标准，公司属于“批发和零售业（F）”下的“零售业（52）”下的“综合零售（521）”下的“百货零售（5211）”。根据中国证监会颁布的《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司属于“批发和零售业（F）”下的“零售业（F52）”。
（二）公司所处行业状况
1、百货零售行业
近几年，在宏观经济增长乏力、消费需求内驱动力不足等因素的影响下，全国社会零售消费品市场增速持续回落。根据国家统计局统计数据，2015年全年，全国社会消费品零售总额为300,931亿元，同比增长10.7%，增速较去年同期回落了1.3个百分点，其中限额以上单位消费品零售额为142,558亿元，同比增长7.8%；按经营单位所在地区分类，城镇消费品零售额为258,999亿元，同比增长10.5%，乡村消费品零售额为41,932亿元，同比增长11.8%；按消费类型分类，餐饮收入为32,310亿元，同比增长11.7%；商品零售为268,621亿元，同比增长10.6%。
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数据来源：国家统计局，Wind资讯。
受国内外复杂的经济环境、国内经济持续下行、网络销售的冲击和实体零售竞争加剧等因素影响，实体零售业正面临低增速的严峻挑战。根据国家统计局统计数据，2015年12月份全国百货、超市以及专业店重点流通企业销售额同比增速分别仅为3.40%、8.60%和1.50%，增速均维持在较低水平。2015年全年全国50家重点大型零售企业零售额同比下降0.2%，其中零售额实现增长的企业仅有18家，占比为36%。随着人工、租金等成本端压力的持续，实体零售行业内企业普遍面临经营业绩下滑的压力。
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数据来源：国家统计局，Wind资讯。
在实体零售行业增速放缓的同时，网络零售端仍保持了相对较高的发展速度。2015年全年，全国网上零售额为38,773亿元，同比增长33.3%，其中：实物商品网上零售额为32,424亿元，同比增长31.6%；非实物商品网上零售额为6,349亿元，同比增长42.4%。在实物商品网上零售额中，吃、穿和用类商品分别增长40.8%、21.4%和36.0%。随着移动互联网的发展，网络购物早已被广大消费者认可和接受，成为我国商品销售的重要渠道。
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数据来源：国家统计局，Wind资讯。
未来，百货零售行业将继续进行深层次的变革。除了淘宝、京东、一号店等大型电商的崛起对实体零售产生客户分流外，跨境网购的日益活跃也对实体零售行业形成了新的冲击。跨境网购打破了传统外贸模式下进口商、批发商、分销商甚至零售商的垄断，有效地减少了贸易中间环节和商品流转成本，有效降低了国内消费者购买境外商品的价格，从而对国内实体零售行业造成了一定程度冲击。
2、宾馆餐饮行业
宾馆餐饮业作为服务性行业，其发展与区域经济发展水平、居民消费能力、商务及旅游活跃度等密切相关。2015年全年，杭州市实现地区生产总值10,053.58亿元，同比增长10.2%，第三产业实现增加值5,855.29亿元，同比增长14.6%，第三产业占GDP比重已达到58.2%。在我国宏观经济增速换挡下行背景之下，杭州经济继续保持高速增长，第三产业增加值再创历史新高，服务业已经成为杭州经济发展主要动力。
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数据来源：国家统计局，Wind资讯。
杭州市系全国重点风景旅游城市和首批历史文化名城，丰富的旅游资源和发达的旅游服务行业对杭州当地宾馆服务行业的发展产生了巨大的推动作用。2015年全年，杭州市共接待中外游客12,342.00万人次、实现旅游总收入2,200.67亿元，同比增长13.0%和16.7%，其中：接待国内游客1.20亿人次，同比增长13.5%；接待入境游客342.00万人次，同比增长4.7%。2015年4月，杭州市政府通过了《杭州市旅游休闲业转型升级三年行动计划（2015-2017年）》，指出未来杭州市将深入实施旅游国际化与旅游全域化两大战略，到2017年全市旅游休闲项目累计投资将达到1,000亿元以上，力争将旅游业培育成总收入突破3,000亿元的大产业，从而有利于推动杭州市旅游业的长期发展，进而能够有效带动杭州市宾馆服务行业的持续发展。
在近期宏观经济增速持续放缓、“三公”消费缩减等因素的影响下，国内餐饮市场一度处于低迷状态。为推动餐饮服务行业的发展，2014年6月商务部出台了《关于加快发展大众餐饮的指导意见》，指出力争5年左右时间，健全大众化餐饮服务体系，大众化餐饮占全国餐饮市场的比重由现在的80%提高至85%以上。杭州市政府相应发布了《关于进一步加快餐饮住宿业转型升级促进持续稳定发展的实施意见》（征求意见稿），指出了未来餐饮、住宿企业的发展路线并发布了政府对支持大众化餐饮发展的实施的各项优惠政策，促进餐饮行业结构性调整。受杭州市居民收入持续增长，大众餐饮消费热情持续升温以及相关政策支持等多重有利因素影响，杭州市餐饮服务行业未来市场发展空间依旧广阔。
总体来看，宾馆餐饮业虽然从业企业数量众多，竞争激烈，加之近期宏观经济发展增速放缓、政府限制公务消费等因素也对行业的发展带来了较大的压力及挑战，但是受益于杭州市区域经济快速发展、旅游餐饮需求持续旺盛以及政府支持力度不断加大等因素影响，宾馆餐饮行业仍旧具备持续发展的动力。
3、食品加工行业
食品加工行业是我国国民经济的重要支柱产业，对推动国民经济持续、稳定、健康发展具有重要意义。我国食品加工行业经历了快速发展的“黄金十年”后增速自2012年开始有较明显的放缓。2015年全年，我国食品制造业收入为21,700.30亿元，同比增长了6.30%，增速较去年同期回落了5.9个百分点。
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数据来源：国家统计局，Wind资讯。
受宏观经济下行的影响，食品消费持续低迷。2015年全年，大型零售企业食品类商品销售额同比增速继续维持下滑态势，单月的同比增速均在10%以下。2015年全年，食品制造行业收入规模突破2.1万亿元，但增速继续下滑，食品制造行业的景气度仍未有起色，食品行业规模以上工业增加值（累计值）同比继续下滑。2015年1-12月，食品行业规模以上工业增加值累计同比增长7.50%，较去年同期下降了1.1个百分点。
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数据来源：国家统计局，Wind资讯。
（三）公司经营概况
报告期内，公司主营业务收入按行业分类如下：
单位：万元
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2013-2015年及2016年1-9月，公司主营业务收入分别为1,064,205.89万元、1,011,006.72万元、1,031,463.58万元和743,800.91万元，占营业收入比例分别为96.95%、96.75%、97.28%和96.52%，其中商品销售和宾馆餐饮为主营业务的主要来源。2013-2015年及2016年1-9月，公司商品销售收入分别为804,283.31万元、731,688.72万元、735,370.10万元和519,219.29万元，占营业收入的比例保持在50%以上，近年来受宏观经济增速放缓、电商冲击等负面因素影响，公司商品销售收入出现了一定波动，但总体保持稳定；公司宾馆餐饮收入分别为172,283.55万元、175,751.37万元、129,624.35万元和99,206.84万元，占主营业务收入的比例分别为16.19%、17.38%、12.57%和13.34%，总体保持稳定。
报告期内，公司主营业务成本按行业分类如下：
单位：万元
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2013-2015年及2016年1-9月，公司主营业务成本分别为824,008.60万元、765,159.61万元、778,566.65万元和564,318.96万元，其变化趋势基本与主营业务收入一致。公司主营业务成本主要由商品销售和宾馆餐饮业务营业成本等构成。报告期内，公司商品销售业务营业成本分别为687,660.52万元、618,802.81万元、632,861.94万元和449,468.94万元，占主营业务成本比例分别为83.45%、80.87%、81.29%和79.65%；公司宾馆餐饮业务营业成本分别为62,158.39万元、56,563.18万元、29,306.02万元和23,705.58万元，占主营业务成本比例分别为7.54%、7.39%、3.76%和4.20%。
报告期内，公司各业务板块毛利及毛利率情况如下：
单位：万元
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报告期内，公司主营业务毛利分别为240,197.29万元、245,847.11万元、252,896.93万元和179,481.96万元，基本保持稳定。公司主营业务毛利主要来源于商品销售和宾馆餐饮业务。2013-2015年及2016年1-9月，公司商品销售和宾馆餐饮业务毛利合计分别为226,747.95万元、232,074.10万元、202,826.50万元和145,251.61万元，占公司主营业务毛利的比例分别为94.40%、94.40%、80.20%和80.93%。
报告期内，发行人主营业务综合毛利率分别为22.57%、24.32%、24.52%和24.13%，变动幅度不大。由于公司经营的酒店大多定位中高端市场，且公司餐饮服务具有一定品牌优势，因此公司宾馆餐饮业务均维持了60%以上的毛利率，成为公司毛利率最高的业务板块。公司商品销售业务包含百货零售和商品批发，其中百货零售业务以联营模式为主，利润率空间受到一定限制，商品批发业务受限于行业本身因素，其自身利润率就相对较低，因此商品销售业务板块的整体毛利率相对较低。
（四）公司主营业务板块情况
1、商品销售业务
公司商品销售业务包括百货零售和商品批发业务，是公司营业收入的最主要构成部分。公司百货零售业务的主要经营体为杭州大厦和杭州解百，商品批发业务主要经营体为杭州金属和杭州粮油。
（1）百货零售业务
1）业务概况
公司百货零售业务主要通过杭州大厦和杭州解百开展。杭州大厦座落于杭州市核心的武林商圈，是国内高端百货领军企业，单店销售额连续多年位居全国前列；杭州解百座落于杭州市另一核心商圈——湖滨商圈，拥有多年百货经营积累的品牌优势以及毗邻西湖而产生的巨大商业物业价值。杭州大厦和杭州解百均已建立起了完善的内部控制和品牌管理体系，通过结合自身百货业务定位，定期调整旗下品牌，从而实现商品销售的有效动态管理。
报告期内，公司百货零售业务基本保持平稳。但是，2014年以来随着我国经济进入减速换挡、转型升级的“新常态”，整个宏观消费市场呈现消费热点不突出，市场需求相对疲软的特点，加之网络消费渠道的冲击增大、企业内部转型布局的调整等因素影响，从而导致公司百货零售业务的经营难度不断增大。
公司百货零售业务销售商品品类丰富，主要面向广大消费者零售经营，客户较为分散。公司的经营模式决定了公司不存在对单一供应商或单一客户存在重大依赖的情形。2015年，杭州解百和杭州大厦前五大供应商采购金额为7.03亿元，占采购总额比例为16.58%；前五大客户销售金额合计1.58亿元，占销售总额比例2.95%。
2）经营模式
目前，公司百货零售业务除对极个别的世界顶级奢侈品牌采用租赁的销售模式外，主要采取的是以联营为主、自营为辅的经营模式。联营模式特征是商品在门店销售后，公司确认商品销售收入的同时，根据与供应商的协议约定确认商品采购成本和相应的毛利，这种模式的优点在于公司无存货积压的风险，但相应毛利率水平较低。自营模式则是在取得商品的所有权后再在门店进行销售，在自营模式下公司需要承担一定的存货积压风险，且对采购和营销能力等方面要求较高，但毛利率水平也相应更高。联营模式和自营模式的对比情况如下：
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①联营模式
联营模式为公司主要的百货零售经营模式。在联营模式下，供应商与公司签订《联合销售专柜合同》，由供应商提供商品，在公司门店设立品牌专柜，供应商按照公司整体要求负责柜台的设计、装修、装饰、布置、维修及维护，由供应商自聘营业员或聘请公司营业员负责销售。商品的采购、销售及存货管理以供应商为主，公司对其予以规范化管理，不承担商品的跌价损失及其他风险。公司每月月末生成专柜结算单，按不同商品类型对应合同约定的扣点从销售款中扣除与供应商进行结算，结算方式主要是通过网银，当月货款次月结算。联营模式的优点在于公司无存货积压的风险，但相应毛利率水平较低。
②自营模式
自营模式即传统的先买后卖模式，是公司商品零售经营的重要方式。在经销模式中，商品的采购、销售及存货由公司负责，商品的跌价损失及其他风险由公司承担。公司按供应商的送货价格做经销商品入库，按公司或双方约定的价格进行销售。商品销售后，公司按销售金额结转主营业务收入，结算金额结转相应的销售成本。在自营模式中，按照不同商品的约定，公司从供货商获取大宗采购折扣价和销售后按照销售价款的一定返点来提高利润，采购后的一切运作均由公司单方面完成。
3）主要经营体情况
公司百货零售业务的主要经营体为杭州大厦和杭州解百，其基本情况如下：
①杭州大厦
杭州大厦主营业务为百货零售，业态定位为“高端百货+奢侈品牌”的精品百货模式。围绕百货零售，杭州大厦还提供美食、休闲娱乐、会议展览、住宿等辅助服务。目前在中国销售的世界顶级品牌中，落户杭州大厦的已超过80%，购物城内汇聚了LV、Hermes、Cartier、Prada、Channel、Chloe 等国际顶级奢侈品品牌以及国内众多知名品牌。杭州大厦还高度注重客户服务质量及客户忠诚度的培养。杭州大厦通过推出会员高端定制服务，将服务延伸至高端会员的衣、食、住、行等多方位需求，提供包括个性商品定制、文化之旅安排、专享医疗服务、私人课堂等服务。杭州大厦还专门成立了私人定制服务团队，以确保服务质量。提供购物之外的全方位尊贵服务有助于提升高端会员消费粘度。
杭州大厦百货业务目前为单店经营，旗下购物城座落于杭州市区最成熟、最繁华的商业核心区块——武林商圈，包含A座、B座、C座（坤和店）、D座（华浙店）四座主体建筑。大厦西起D座华浙店，东至C座坤和店，通过天桥横跨环城北路至B座、A座，呈Z字型分布，总建筑面积约20万平方米。其中，A、B、C三座由杭州大厦本部运营，D座（华浙店）由其全资子公司杭州大厦商业零售有限公司运营。A、B、C、D四座商场定位明确，着眼于不同的消费群体：A座主要面向女性顾客；B座经营综合性商品，是高端精品的聚集地；C座定位为精致家居生活馆；D座以城市新富人群为主要目标，打造年轻个性潮流。
杭州大厦A、B、C、D座分布示意图
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杭州大厦A座和B座
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由于杭州大厦单店经营模式，随着业务的发展，其营业面积不足、硬件设施落后等问题逐步显现，导致部分优质品牌无法及时引进。为应对收入增长的瓶颈，杭州大厦近年也将新业态及经营空间的拓展作为发展重点。在新业态开拓方面，作为对于超市业态的尝试，杭州大厦于2010年在购物城C座地下一层开设了首家定位为自营高端精品超市——LSE超市。在拓展经营空间方面，杭州大厦规划租赁紧邻杭州大厦B座西侧的三立大厦，以增加经营面积。目前三立项目已完成地下结构，2016年1月裙房结构结顶，整个项目预计于2017年初完工。此外，杭州大厦2012年出资2.41亿元收购百大绿城?西子国际项目40%的股权。该项目位于杭州市老城区与钱江新城转换的核心地段，总建筑面积为28万平方米，系集居住、商业、办公、购物等功能为一体的大型商业综合体项目，其中规划建成约6万平方米的大型综合性商场将由杭州大厦负责运营。
受国内消费市场增速下滑、同业竞争加剧、政府限制“三公”消费、商场改造及人工、租赁成本上升等诸多不利因素影响，近年来杭州大厦经营业绩有所下滑。2013-2015年杭州大厦实现营业收入分别为45.47亿元、42.55亿元和40.26亿元，实现净利润3.60亿元、3.51亿元和3.30亿元。未来随着杭州大厦租赁三立大厦以及百大绿城?西子国际项目商业部分的运营，杭州大厦预计将能形成新的收入增长点。
②杭州解百
杭州解百业态定位为中端城市综合消费，主力店位于杭州市著名的湖滨商圈，包括解百A、B楼、新世纪和新元华三家门店，总体量达到13万平方米。杭州解百三幢大楼彼此毗邻，各具特色又相互融合，其中解百A、B楼以现代生活类商品和男性消费为主流，新世纪偏重于白领女性消费，新元华主攻年轻时尚客群。依靠多年经营形成的品牌效应和差异化经营，杭州解百本部门店在湖滨商圈具有较高的市场份额。
杭州解百本部门店分布示意图1
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杭州解百本部门店分布示意图2
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鉴于A、B楼开业时间较长，同时也为与新世纪、新元华实现协调发展，提升购物广场的整体新形象。杭州解百于2012年5月开始对A、B楼进行了历时16个月的改造，投入资金约0.87亿元，涉及原A楼近2万平方米的停业改建，A、B楼融为一体后内部约3.20万平方米的装修和整个外立面约1.05万平方米的装修。此次改造除对原A、B楼进行硬件方面的提升外，还对原有的品牌资源整体提档，加大对新品牌引进力度，其中男装品牌更新率达70%。2014年以来杭州解百针对消费趋势及市场需求变化，继续进行品牌优化和业态结构调整，开设了名品折扣商场，调整升级新元华潮人运动馆，引进“上阳台”、“味蓝云南主体餐厅”、“新发现”、“许留山”等辅营项目，引进经营旅游特色产品为主的“丝绸之府”，丰富了业态功能。此外，杭州解百加大营销力度，全年举办各类促销活动百余次，并开始与“滴滴打车”合作及尝试微信等新媒体方式开展营销活动。同时完成了三幢物业大楼的WIFI全覆盖，并实现了VIP卡“电子消费券”功能。上述措施从一定程度上巩固、提升了门店的品质和竞争力。2015年以来，杭州解百完成了对新元华的全面调整，并于2016年1月20日重新试营业。调整后的新元华彰显现代生活主题和差异化经营，在楼层布局和商品组合上均有新突破，着力尝试打造以体验带动消费的商业新模式。
除位于湖滨商圈的解百主力店外，杭州解百还在义乌开设购物中心，并分别在西湖灵隐景区、兰溪市新增解百灵隐、解百兰溪两家门店，其中灵隐购物中心毗邻杭州著名的风景区灵隐寺，主要系配套经营旅游纪念品、工艺品等商品；兰溪购物中心则定位于中高端时尚百货。
受电商冲击、商圈内同质化严重等因素影响，近年来杭州解百的收入规模有所下滑。2013-2015年，杭州解百（本部）营业收入分别为18.43亿元、15.67亿元和11.57亿元；利润分别为0.76亿元、0.35亿元和1.03亿元。
4）行业竞争状况及行业地位
近年来，随着百货零售业购物中心模式的盛行，百货企业购物中心化已成为明显趋势，杭州商旅百货零售业务在浙江省内主要的竞争对手杭州万象城和银泰百货。杭州万象城是由华润集团与香港新鸿基集团合作开发，占地150亩，总建筑面积80万平方米（含地下），以万象城购物中心为核心，集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型综合性商业项目。杭州万象城位于杭州钱江新城核心区，北靠钱江路，西邻江锦路，交通便利，主力店铺包括尚泰Central、Olé超级市场、香港百老汇以及众多国际一线奢侈品牌等。银泰百货是以百货零售业为主营业务的百货零售集团。目前，银泰城在全国在建和已建的购物中心已达近30家，旗下门店遍布北京、武汉、西安、杭州、宁波、温州、台州、金华、义乌等国内众多城市，其中杭州银泰百货作为银泰商业第一家门店、旗舰店，位于武林广场商业中心，毗邻杭州大厦，营业面积3.5万平方米。杭州商旅集团旗下的杭州大厦和杭州解百是浙江省百货零售业的领军企业，在省内乃至全国都具有较强的竞争优势。杭州大厦专注于高端、精品路线，杭州解百以大众化消费为主，两者在经营商品品类、品牌上错位互补，相得益彰，在广大消费者中享有良好口碑。
杭州大厦作为浙江省内的顶级购物场所，是当地精品购物的标志性建筑，每年的零售额均列全国同行业前茅。凭借奢侈名品的超期定位，杭州大厦成为全国为数不多单店销售超过40亿的百货公司之一，并已确立了在全国精品百货店业态中领军式企业的位置。
杭州解百不仅是杭州市历史最悠久的商场之一，也是一家具有相当规模和实力的商业上市公司。经过多年的发展，杭州解百现已成为集购物、餐饮、休闲、娱乐、停车等多项功能于一体的购物中心，先后荣获中国服务业500强企业、中华老字号百强企业、中国商业名牌企业、中国商业服务名牌、全国服务业先进企业、全国商业顾客满意企业、中国商业3A级信用企业等荣誉称号，并被国家商务部评定为“金鼎百货店”。
（2）商品批发业务
1）业务概况
公司商品批发业务主要包括杭州金属的金属材料批发业务以及杭州粮油的食用油、大米、大豆等粮油批发业务，其中：杭州金属产品主要包括铝锭、锌锭、小型钢、中板等，以铝锭和锌锭两大产品占比较大；杭州粮油的粮油批发业务则主要为食用油、大米、大豆的批发。
2）经营模式
①杭州金属
在原材料采购方面，杭州金属的产品供应商均为国内大型金属材料生产厂家。杭州金属进货分为有色金属和黑色金属，在采购价格上，有色金属的定价模式基本采取以销定价，即按销售当期的期货市场价格向厂方定价；黑色金属的定价模式为上月与供应商签订当月全月合同，来确定当月进货价格及数量。在产品销售方面，杭州金属基本按照市场价格进行销售，下游客户主要为浙江省内以及上海的工矿企业，合作期限较长；销售款结算模式主要为款到发货，部分供应工地的钢材结算周期较长，但一般也不超过三个月。
②杭州粮油
杭州粮油的经营模式主要包括：A、加工批发，杭州粮油购买食用油、粮食加工后对外销售，其定价盈利模式为成本价+加工成本+税收+毛利率，结算方式为现结、月结以及预收三种模式；B、经销批发，杭州粮油从外地采购原食用油或包装大米，然后直接批发给二级经销商或直接配送给团购单位，结算方式为现结，铺底月结和预收结算三种方式；C、异地经销，杭州粮油对大宗粮食和饲料原料直接从产地收购发售给异地所需单位，采用预付款和货款两清的结算方式。
3）主要经营体情况
①杭州金属
杭州金属专业经营钢材、有色金属，拥有铁路专用线以及卷板开平等设施完善的现代化仓库，承接了杭州大剧院、运河截污工程、德胜运河大桥、庆春路改造工程、景芳小区、华浙广场、黄龙饭店、解百配套工程、下沙高新技术开发区、中国银行浙江分行金融大厦、三和亲亲家园、浙金银色港湾、市电力局工地、邵逸夫医院、龙山化工厂技改项目等省市重点工程。
②杭州粮油
杭州粮油是一家专业从事粮油产品加工生产与批零兼营的规模企业。杭州粮油经营各类大米、杂粮、食品、食用油脂、淀粉、饲料原料等产品，其生产的“天赐牌”江南珍米系列，以及“笑哈哈”包装米与专营的“赛宝牌”橄榄油等精品粮油，在联华等各大超市、“佑康”电子购物网以及专营店均有销售。此外，杭州粮油还为杭州市民和学校、机关、企事业单位、餐饮企业等单位提供优质粮油食品的配送服务。
4）行业竞争状况及行业地位
杭州金属及杭州粮油所处行业竞争较为激烈，竞争对手众多。杭州金属在多年的经营中先后与20多家大中型钢厂、有色生产企业建立了稳固的业务关系和信息网络，在当地有较强的竞争优势。杭州粮油在杭州当地享有较高的市场知名度和市场占有率，食用油的批发经营也名列前茅。
（3）大宗物资贸易
1）业务概况
2012-2014年，公司主营业务中其他业务收入主要由旅游服务等业务收入构成。2015年起，公司子公司杭州进出口开始开展大宗物资贸易业务。大宗物资贸易业务系公司子公司商旅进出口经综合判断市场前景并利用自身渠道优势的情况下，自2015年起积极扩展的新业务领域，主营贸易产品为有色金属镍等大宗商品。2015年度该业务实现收入已达30.39亿元，发展前景良好，具备足够的市场空间和需求。
2）业务模式
公司大宗物资贸易业务的主要业务模式为公司先与境外客户确定大宗商品采购金额和单价，然后发挥自身渠道优势，在境外购买标的商品的物权，然后将物权凭证背书给境外客户，从而赚取差价。在该业务模式下，公司凭借渠道优势和敏锐的市场判断能力，能够在买卖两端锁定价格，保持稳定的盈利水平，从而对公司的未来盈利状况发挥积极稳定的影响。
3）行业竞争状况
近年来，大宗物资贸易作为一种特殊形式的贸易模式在浙江省得到了快速发展。浙江省内大宗物资贸易多集中于温州、杭州等地的大中型外贸企业，境外交易地区多在香港、澳门、新加坡、韩国等地。交易商品以国际大宗基础性原材料为主，如有色金属、木浆、PTA等商品的原材料或半成品，以及与浙江产业经济相关度较高的纺织及电子配件产品。
在杭州市，浙江物产国际贸易有限公司（隶属于浙江省物产集团）、杭州热联集团股份有限公司（隶属于杭州汽轮动力集团）、杭钢商贸集团（隶属于杭钢集团）等公司系杭州市大型国有企业集团旗下从事国际贸易的成员公司，是杭州市从事大宗物资贸易业务的代表型企业。
①浙江物产国际贸易有限公司
浙江物产国际贸易有限公司成立于1999年，注册资本4.93亿元，隶属于浙江省物产集团。公司主要经营钢材、铁矿砂等大宗产品贸易业务。据公司网站资料，2014年，公司实现销售收入346亿元，钢材实物量871.3万吨，铁矿砂实物量1,057.8万吨，进出口总额24.5亿美元，连续多年在浙江省省级进出口企业中保持领先地位。
②杭州热联集团股份有限公司
杭州热联集团股份有限公司成立于1997年，注册资本10亿元，隶属于杭州汽轮动力集团。公司主要从事国际、国内钢铁贸易，业务品种涵盖钢铁原料、钢铁产品及以铜为主的有色金属等。据公司网站资料，2014年公司实现销售收入539.7亿元，销售总量3,106万吨；2015年公司实现销售收入530.7亿元，销售总量4,401万吨。
③杭钢商贸集团
杭钢商贸集团组建于2004年，是以杭州杭钢对外贸易有限公司、浙江省冶金物资有限公司、杭州钢铁厂工贸总公司、浙江杭钢国贸有限公司、浙江新世纪再生资源开发有限公司、富春有限公司、浙江富春公司等企业组建而成的商贸集团，隶属于杭钢集团。公司主营钢材、有色金属、冶金炉料、原辅材料、化工材料、汽车、机电设备等各类材料及设备的贸易业务。
4）行业地位
相比于上述杭州市大宗物资贸易领域的代表型企业，公司该项业务正处于起步阶段，体量相对较小。根据公司大宗物资贸易业务的发展规划，一方面将继续保持与公司所处产业链上下游优质企业开展大宗物资贸易业务，降低信息不对称风险；另一方面将大宗物资贸易标的集中于有色金属等标准化程度高、变现能力强的大宗商品，降低商品变现风险。未来公司将合理开展大宗物资贸易业务，保持该业务平稳健康发展。
2、宾馆餐饮板块
公司宾馆餐饮业务包括酒店服务和餐饮业务，为公司营业收入的重要组成部分。2013-2015年及2016年1-9月，公司宾馆餐饮业务营业收入分别占公司主营业务收入的比例分别为16.19%、17.38%、12.57%和13.34%，总体保持稳定。公司宾馆餐饮业务的主要经营体包括黄龙饭店、西溪投资、五洋宾馆、天元大厦、仁和饭店、商业大厦、饮服集团等。
（1）酒店服务业务
1）业务概况
公司酒店服务业务包括客房服务、酒店餐饮服务及娱乐休闲等，主要经营体包括黄龙饭店、杭州五洋宾馆、杭州天元大厦、杭州仁和饭店、杭州商业大厦、以及西溪投资开发的酒店集群。近年来由于宏观经济不景气以及政府对三公消费的限制，高档星级酒店经营压力普遍加大，公司积极应对市场变化，不断加强市场营销力度和调整经营定位。2015年以来，黄龙饭店灵活调整婚宴价格，扩大口碑营销，婚宴业务实现营收同比大幅增长；五洋连锁酒店积极拓展主题特色酒店，新开连锁酒店累计达6家；西溪天堂园区各酒店推出各类特色旅游产品，大力促进其酒店集群入住率提升。
2）经营模式
公司酒店服务业务的经营模式除西溪投资开发的“西溪天堂”国际酒店集群主要采取委托管理经营以外，基本上以自营为主，由不同的子公司分别进行经营管理、核算。
自营模式：通过自有物业或租赁物业的形式，独立经营酒店，使用公司旗下特定的品牌进行酒店的经营。酒店收入的主要来源为客房收入及餐饮收入，拥有长期而稳定的业绩收入和抗风险能力。
委托管理经营：委托管理是通过酒店业主与酒店管理公司签署管理合同来约定双方的权利，义务和责任，以确保酒店管理公司能以自己的管理风格，服务规范，质量标准和运营方式来向被管理的酒店输出专业技术，管理人才和管理模式。委托管理经营主要能帮助业主酒店设计恰当的管理模式并建立一整套完善、科学而又可行的业务运行流程及管控体系，为委托酒店培养和造就一批合格的酒店经营管理人才和具有良好素质的员工队伍，同时还可以把委托酒店纳入酒店管理公司的全国订房网络和管理公司在全国的品牌营销网络。
3）主要经营体介绍
①黄龙饭店
黄龙饭店位于杭州市商务中心地段，毗邻西湖景区，总建筑面积达11万平方米。黄龙饭店前身是1988年开张营业的中外合资“中国杭州黄龙饭店”，合资期满后，于2004年国有独资的杭州黄龙饭店有限公司正式成立。2007年杭旅集团开始对黄龙饭店进行为期3年的改扩建工程，2010年改扩建后的新黄龙饭店正式开业，黄龙饭店拥有566间豪华客房、3个餐厅、1个酒窖、1个雪茄吧和1个酒吧，还有4,500平方米的宴会场地，可满足各类宴会会议需要。2011年黄龙饭店被国家旅游局评为“五星级饭店”，2012年获美国国家优质服务学会授予的国际“五星钻石奖”，是浙江省内首批获此殊荣的饭店。
②西溪投资
西溪投资相关酒店业务集中在公司开发的“西溪天堂”国际酒店集群和西溪度假酒店。“西溪天堂”国际酒店集群总体定位是世界级的城市休闲和度假会议酒店群落，规划有悦榕庄酒店、悦椿酒店、喜来登酒店、西轩酒店和布鲁克酒店。西溪投资酒店业务采用委托管理和自营两种模式，目前拥有740余间客房，能满足各类客户需要。在餐饮设施方面，“西溪天堂”拥有从五星级酒店自助餐到杭州本地知名餐饮等的10余家餐厅和美食广场，具备1,200个餐位。此外“西溪天堂”还拥有近3,000平方米的会议设施，各种类型的会议室数量达30个。
③杭州五洋宾馆
杭州五洋宾馆是一家四星级酒店，建筑面积2万平方米，现有客房189间、7个中小型会议室、1个能容纳400人的中餐厅、1个能容纳100人的西餐厅以及1个咖啡休闲吧。该宾馆客户群以商务散客为主，团队会议补充经营。此外，杭州五洋宾馆以“五洋”品牌为载体，积极拓展主题特色酒店，目前五洋连锁酒店直营门店累计达6家。
④杭州天元大厦
杭州天元大厦是一家具有浓郁棋文化特色的主题型饭店，2015年被评为国家级五星级酒店。坐落于钱塘江与大运河交汇处，距西湖4.5公里，大厦按五星级饭店投资建设，占地面积4千平方米，建筑面积6万平方米，楼高145米，共35层，拥有酒店客房共220间。
⑤杭州仁和饭店
杭州仁和饭店是一家准四星商务旅游酒店，位于西子湖畔近邻的湖滨步行街与邮电路的交叉口，紧邻商务、娱乐及购物中心。该饭店总面积6,400多平方米，拥有各类客房134间和2间会议室，在屋顶还配有600平方米的休闲景观花园。
⑥杭州商业大厦
杭州商业大厦（商务酒店）是一家旅游涉外商务酒店，酒店位于杭州市金融中心——庆春路和中河中路的交汇处。杭州商业大厦是浙江省首例采用钢架组合结构的大楼，具有良好的承重性和抗震性。大厦拥有各类客房共105间，客户群体主要是商务散客。
4）行业竞争状况及行业地位
杭州经济发达，旅游资源丰富，酒店竞争也比较激烈。目前杭州地区的主要高端酒店有法云安缦、西湖四季、杭州凯悦、杭州香格里拉等。法云安缦位于西湖西侧的山谷之间，距杭州市中心20分钟车程，是阿曼集团在国内开的第二家度假酒店，该酒店由昭德（杭州）酒店有限公司投资兴建，酒店有47栋独立的院落；西湖四季坐落于杭州西子湖畔，酒店标准客房面积达63平方米以上；杭州凯悦酒店坐落于西子湖畔，毗邻武林广场、杭州大厦、杭州银泰百货等，多数房间拥有极好湖景，大幅观景窗；杭州香格里拉位于西湖景区，酒店由两栋主楼和三套独立别墅组成。
杭州商旅旗下酒店凭借其豪华的酒店设施、优质的宾客服务和高效的酒店管理体系在杭州地区有着极高的知名度和品牌效应。黄龙饭店坐落于杭州商业中心地带，毗邻浙江世界贸易会展中心、国际公司办事处，交通便利，地理区位优势明显，拥有顶级的智能会议管理系统、智慧客房导航系统、机场航班动态显示等服务承接举办了各类会议、培训及产品展示会。“西溪天堂”国际酒店集群位于杭州西溪国家湿地公园的东南角，是西溪湿地乃至整个杭州的旅游配套，是世界级的城市休闲和度假会议酒店群落。“西溪天堂”集合了多种不同定位的酒店，从主打度假的超五星级悦榕庄、偏向商务的喜来登酒店到曦轩艺术酒店、时尚的布鲁克、背包客们的国际青年旅舍，可以满足不同档次不同客户人群的旅游需求，并实现了资源的共享，有着很强的竞争优势。
（2）餐饮服务业务
1）业务概况
公司餐饮服务业务经营主体为饮服集团。饮服集团拥有知味观、知味观·味庄、奎元馆、杭州酒家、西湖饭店、天香楼等知名品牌。
2）饮服集团旗下主要经营体简介
“知味观”品牌1913年由孙翼斋先生创建，至今已有百年历史，是杭城最具知名度的餐饮企业之一。知味观立足于杭州传统菜肴，大胆引进各地各式名点为主。截至2016年9月末，知味观已在杭州及周边地区开设中餐店10家，各类点心、小吃连锁店24家，卤味熟食外卖连锁店13家，并新开设了上海店及义乌店。其中，知味观总店位于杭州仁和路83号，营业面积达11,000多平方米。同时，知味观还拥有一座现代化食品工厂和具有中央厨房功能的配送中心。
知味观·味庄总部位于杭州西湖杨公堤红栎山庄内，总占地72亩，共拥有七栋园林式休闲风格的建筑，是杭州仅有的湖景餐厅，不仅可满足高档国宴接待、豪华商务宴请的需要，也能满足旅游休闲客户的消费需求。知味观·味庄公望店位于富阳黄公望森林公园南麓的万科会所内，可满足富阳当地商务宴请及休闲用餐需要。知味观·味庄灵隐店坐落于杭州国家五A景区内，毗邻杭州灵隐寺，周边环境清幽宜人，主要经营味庄新派创意特色菜，并兼营杭州特色风味宴席、婚宴、商务宴，设有演艺厅、雅致包厢区、素馨馆。
奎元馆始创于1867年，是一家经营正宗杭帮菜肴、风味名点而闻名的中华百年老字号企业。奎元馆以极具特色的面食点心享誉杭州，素有“江南面王”的美誉。奎元馆面条花色品种有150多种，先后接待过蔡廷锴、蒋经国、李济深、陈叔通、梅兰芳、竺可桢、盖叫天、周璇、金庸等名人。
天香楼在全国及东南亚等地久负盛名，1999年在对原天香楼进行现代化经营机制改革的基础上，成立了浙江天香楼大酒店有限公司，并迁址于延安路与凤起路交叉口。2010年，杭州商旅又投入资金对天香楼进行重装改造，新店在保持传统特色的基础上，相继开发了蟹粉鱼翅系列，百味鱼头系列，天然绿色蔬菜系列，潮州卤水、烧烤等系列，不断将杭帮菜创新发展。
1992年，饮服集团以45%的出资比例与百胜（中国）投资有限公司（出资比例为47%）、上海锦江国际酒店发展股份有限公司（出资比例为8%）共同投资设立杭州肯德基有限公司（简称“杭州肯德基”）。杭州肯德基业务布局浙江全省，截至2015年末拥有门店428家。
3）行业竞争状况及行业地位
杭州餐饮企业规模总体偏小，除杭州肯德基等餐饮连锁企业规模不断扩大，经营情况较好外，其余餐饮企业规模普遍偏小。另外，部分餐饮企业设点分布比较密集，造成无序竞争，生存周期较短。公司餐饮服务业务的经营主体饮服集团拥有众多专业技术人才、国家级烹饪大师、较高的整体技术水平和品牌效应，是杭州餐饮行业的一面旗帜。
饮服集团旗下拥有大量非常知名的特色品牌，在杭州当地有着明显的品牌优势。公司旗下品牌“知味观”于1913年由孙翼斋先生创建，至今已有百年历史，是杭城最具知名度的餐饮企业之一。知味观品牌是国家商务部首批认定的中华老字号、中国十大餐饮品牌，是杭州是最具知名度的餐饮品牌之一。奎元馆以极具特色的面食点心享誉杭州，素有“江南面王”的美誉。近年来，奎元馆在传承杭州面条文化的同时，不断创新发展，丰富了宁式大面的内容，创新了宁式大面的制作技艺，并具有了独特的手工艺价值。奎元馆宁式大面传统手工制作技艺已成功进入第四批浙江省非物质文化遗产名录。
3、食品加工业务
（1）业务概况
公司食品加工业务的经营主体主要包括东南面粉的面粉加工业务、杭州知味观的食品加工以及西湖味精的味精等系列调味品的生产加工业务（因业务结构调整，公司决定从西湖味精退出，并已于2013年8月完成相关退出手续）。2012-2015年，前述三家食品加工业务收入占公司食品加工业务总收入的90%以上，其中东南面粉营业收入占比最大，最近三年均超过50%。
（2）主要经营体简介
东南面粉前身杭州东南面粉厂成立于1989年，目前该公司注册资本1,100万元人民币。东南面粉采用世界领先的瑞士布勒公司制粉生产工艺，进口消化吸收设备，同时引进先进的自动控制系统和国际一流的面粉检测仪器，加强对原料、中间物料和成品面粉的检测，在确保面粉食用卫生安全和稳步提高产品质量的基础上，先后成功地开发了各类专用面粉和专供面粉。东南面粉已通过ISO9001质量管理体系和ISO22000HACCP食品安全管理体系认证，其生产的牡丹牌面粉曾先后获得“省优”、“部优”产品证书，分别为中国粮食行业协会和省名牌推进委员会授予放心面（粉）和省名牌产品称号，产品商标被省工商局命名为省著名商标。
（3）行业竞争状况及行业地位
东南面粉是全国同行颇具影响的“国二级”粮食加工企业，是浙江省最大的面粉加工企业之一。近年来，国内面粉加工业发展势头平稳，企业规模不断扩大，但面粉加工企业间同质化竞争现象严重，产品结构单一，产品附加值低，市场竞争力较为激烈。
4、房地产销售业务
（1）业务概况
公司房地产销售业务的经营主体主要是国大房产和西溪投资，目前房地产销售业务非公司主要经营业务，业务收入与总投资规模均较小，总体经营风险较小。国大房产和西溪投资均具备房地产资质，其中国大房产子公司宁波国力拥有房地产开发三级资质，西溪投资拥有房地产开发暂定资质。
（2）主要经营项目概况
报告期内，公司房地产业务主要集中于杭州、宁波以及成都等地，主要经营的项目情况如下：
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1）宁波地区房地产市场情况
①房地产市场供求情况
从房地产开工面积和销售面积来看，2012年、2013年和2014年，宁波市住宅房屋新开工面积分别为830.32万平方米、1,003.10万平方米和795.74万平方米，同期住宅用商品房的销售面积分别为458.74万平方米、581.95万平方米和595.20万平方米。尽管住宅房屋新开工面积自2014年后开始回落，但由于同期住宅用商品房销售面积增长乏力，导致宁波地区的房地产市场在过去几年积累了一定的去化压力。2015年宁波市房地产市场供给端继续降温，住宅房屋新开工面积下滑至518.55万平方米，比2014年同期下降了34.83%，而伴随着房地产市场需求端的逐渐回暖，2015年住宅用商品房的销售面积大幅增长42.29%至846.92万平方米，高出当年住宅房屋新开工面积328.37万平方米，供给的减少和需求的旺盛使宁波地区的房地产市场库存压力得到缓解。
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②房地产市场价格变动情况
从宁波市商品房成交均价的走势中可以发现，宁波市商品住宅成交价格自2014年以来一直在12,500元/平方米~14,000元/平方米区间内震荡上升。而伴随着2015年下半年地产行业回暖，以及北上广深等一线城市房价大涨的带动影响下，宁波地区商品住宅成交价格也开始逐渐反弹，2016年11月，宁波地区商品住宅成交均价为14156.16元/平方米，较2014年同期增长了10.73%。而根据国家统计局公布的宁波市新建住宅价格指数也可以看出，宁波地区的新建住宅价格指数在经历了两次明显的下跌后，于2015年下半年开始强劲反弹。随着我国经济的持续回暖和政府的宏观调控，预期未来宁波地区的房地产价格仍将保持稳定。
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数据来源：Wind资讯。
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数据来源：国家统计局，Wind资讯。
③房地产市场库存去化情况
从房地产竣工面积和销售面积来看，2012年至2015年，宁波市住宅房屋竣工面积分别为530.61万平方米、462.51万平方米、712.21万平方米和613.39万平方米，同期住宅用商品房的销售面积分别为458.74万平方米、581.95万平方米、595.20万平方米和846.92万平方米。宁波市房地产销售面积近几年保持稳健增长，宁波市商品住宅市场整体库存规模在2015年有较明显回落。
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数据来源：宁波市统计局，Wind资讯。
④发行人房地产业务情况
发行人在宁波地区经营的项目主要为位于宁波市江北区的颐和名苑二期以及三期。二期项目于2008年11月开始销售，目前全部高层房屋已销售完毕，尚余4套联排别墅尚未销售；三期项目于2014年11月开始销售，目前已售高层房屋48套、商铺7间。
目前颐和名苑三期项目销售均价为1.1万元/平方米，销售价格相对平稳。颐和名苑三期因周边二手次新房及拆迁安置房的抛售降价力度大，造成客源流失，导致该项目销售进度低于预期。随着2015年4季度及16年房地产市场回暖，颐和名苑三期预计可在今年取得较好销售成果。此外，颐和名苑二期开发成本约0.6万元/平方米，颐和名苑三期开发成本约1.1万元/平方米，未高于周边商品房成交均价1.2万元/平方米，因此未计提减值准备。
2）杭州地区房地产市场情况
①房地产市场供求情况
从房地产开工面积和销售面积来看，2012年、2013年和2014年，杭州市住宅房屋新开工面积分别为1,027.89万平方米、1,143.75万平方米和1,225.67万平方米，同期住宅用商品房的销售面积分别为922.24万平方米、968.78万平方米和952.51万平方米，住宅房屋新开工面积逐年增长但是同期住宅用商品房销售面积增长乏力，杭州地区的房地产市场也因此积累了一定的去化压力。2015年杭州市房地产市场供给端开始降温，住宅房屋新开工面积下滑至1,000.27万平方米，比2014年同期下降了18.39%，而伴随着房地产市场需求端的逐渐回暖，2015年住宅用商品房的销售面积大幅增长35.68%至1,292.35万平方米，高出当年住宅房屋新开工面积292.08万平方米，市场开始进入去库存阶段。
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数据来源：杭州市统计局，Wind资讯。
②房地产市场价格变动情况
杭州市地区商品住宅成交价格在经历2011年较大幅度的回调和2014年小幅的回调后迅速反弹并维持在历史高位。2013年至2015年，杭州市地区的商品住宅成交均价一直在22,000~24,000区间波动，2016年在北上广深等一线城市房价大涨的带动影响下，杭州地区商品住宅成交价格也大幅反弹，2016年10月，杭州地区商品住宅成交均价为20,208.00元/平方米，同比增长28.28%。而根据国家统计局公布的杭州市新建住宅价格指数也可以看出，杭州地区的新建住宅价格指数在2015年下半年开始强劲反弹。随着我国经济的持续回暖和政府的宏观调控，预期未来杭州市地区的房地产价格仍将高位保持稳定。
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数据来源：Wind资讯。
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数据来源：国家统计局，Wind资讯。
③房地产市场库存去化情况
从房地产竣工面积和销售面积来看，2012年至2015年，杭州市住宅房屋竣工面积分别为674.01万平方米、845.12万平方米、928.01万平方米和1,070.27万平方米，同期住宅用商品房的销售面积分别为922.24万平方米、968.78万平方米、952.51万平方米和1,292.35万平方米。住宅房屋竣工面积和销售面积均保持稳健增长，同时住宅用商品房的销售面积一直大于同期的住宅房屋竣工面积，这说明杭州市商品住宅市场整体库存规模正处于下降状态。
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数据来源：杭州统计局，Wind资讯。
④发行人房地产业务情况
悦居和悦庄项目为公司西溪天堂旅游综合体的配套房产，位于西溪天堂东南角，地处距西湖仅5公里的西溪国家湿地公园东南，地理位置优越，属于杭州地区的稀缺房产。悦居由8幢7层现代建筑组成，可售房源共162套，悦庄由20幢联体产权式酒店组成，属高档产权式酒店对外出售项目。
悦居于2009年底开盘，目前尚有18余套待售；悦庄该项目于2014年12月开始销售，目前20套房屋除一套已经售出外，其余19套均仍处于洽谈阶段。由于今年以来房地产市场逐步回暖，且西湖周边可售高端楼盘相对稀缺，预期未来会逐步实现销售收入。上述项目开发成本约为4万元/平方米，与该楼盘目前售价及周边楼盘销售价格7万余元相比较低，因此未计提存货跌价准备。
杭氧杭锅城市之星旅游综合体项目目前已完成前期土建工程，主体工程目前尚未开工。
3）成都地区房地产市场情况
①房地产市场供求情况
从房地产开工面积和销售面积来看，2012年至2015年，成都市住宅房屋新开工面积分别为2,241.19万平方米、2,551.35万平方米、2,685.65万平方米和2,226.86万平方米，同期住宅用商品房的销售面积分别为2,424.61万平方米、2,555.81万平方米、2,476.25万平方米和2,447.13万平方米。总体来看，成都地区房地产开工面积和销售面积变动幅度较小，供求水平也相对均衡。
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数据来源：成都市统计局，Wind资讯。
②房地产市场价格变动情况
成都市地区商品住宅成交价格整体一直处于震荡上行的趋势中，而根据国家统计局公布的成都市新建住宅价格指数也可以看出，成都市新建住宅价格整体景气程度经历了2014年的大幅下滑后目前已经重抬升势。成都作为四川省的省会城市，区位优势明显，经济结构合理，不仅是西南地区的地理中心，也是西南地区经济中转站，预期未来成都地区的房地产价格仍有增长空间。成都市商品房成交均价从2016年的1月的10,389元/平方米增长到了2016年11月的13,113元/平方米，增长了26.22%。
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数据来源：Wind资讯。
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数据来源：国家统计局，Wind资讯。
③房地产市场库存去化情况
从房地产竣工面积和销售面积来看，2012年至2015年，成都市住宅房屋竣工面积分别为1,590.23万平方米、1,353.09万平方米、1,384.25万平方米和858.64万平方米，同期住宅用商品房的销售面积分别为2,424.61万平方米、2,555.81万平方米、2,476.25万平方米和2,447.13万平方米。成都市宅房屋竣工面积自2012年以来逐年下降，且规模均显著小于同期住宅用商品房的销售面积。成都地区房地产销售情况近几年均比较理想，成都市商品住宅市场整体较为均衡，库存规模正处于下降状态。
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数据来源：成都市统计局，Wind资讯。
④发行人房地产业务情况
公司位于成都的金牛区荷花池配套住宅项目主要作为公司成都荷花池商圈城市综合体改造项目的配套房产，目前该项目尚未竣工。
（3）行业竞争状况及行业地位
公司房地产销售业务主要集中在国大房产和西溪投资，而西溪投资目前以开发“西溪天堂”旅游综合体项目为主，该项目是杭州市委市政府进一步开发西溪风景区，整合完善旅游服务配套，开发杭州乃至第一个国际旅游综合体的重点工程，具有足够的政策、资金等资源为保障。国大房产房地产开发业务规模相对偏小、土地储备不多，市场份额很小，对发行人整体经营影响不大。
（五）公司的经营方针和策略
1、公司经营方针及策略
（1）指导思想
以习近平总书记系列重要讲话精神为指导，认真贯彻市委十一届八次、九次全会精神，围绕认识新常态、引领新常态，坚持以改革创新统领全局，坚持稳中求进工作总基调，坚持以提高企业运营质量和效益为中心，勇于担当、善于担当，少讲战略、多讲战术，以扎实的作风从严从实推进改革创新、调整转型、强化管理，确保企业平稳健康发展，为迎接新一轮发展打好基础、积聚能量。
（2）发展目标
按照发展大产业、培育大企业的要求，着力加快商业资源整合，形成商业零售、餐饮服务、酒店宾馆、旅游服务、食品加工等产业聚集发展格局，将杭州商旅建设成为中国一流商贸旅游集团，打造若干龙头企业集团，力争规模效益达到国内同行先进水平。
（3）基本战略规划
1）商品销售
商品销售以中高端百货为发展重点，进行多业态、综合化、连锁式扩张，成为杭州市乃至浙江省品质生活的引领者。一是从事连锁经营，进行外延扩张，包括发展百货连锁，采用“百货+超市+X”的发展方式；二是改变运营模式，提升自营比例，包括注重产品供应链管理、强化自营通道退出建设；三是保持民生商品供应，维护渠道稳定。
2）宾馆餐饮
宾馆酒店通过内部品牌整合，以“轻资产运作为主，自营与托营相结合”的连锁化扩张模式，将宾馆酒店业打造成为浙江省一流，有主题特色的中高端精品酒店集团。餐饮服务以弘扬“杭帮菜”餐饮文化为使命，立足打造成为多业态、多品牌、跨区域的大型餐饮航母，成为“杭帮菜”的代言人，具体战略为：第一、维持和巩固既定的发展模式与经营模式，加快餐饮业务连锁式扩张；第二、加快餐饮主业创新升级，持续进行产品、服务和管理创新；第三、控制优质食材资源，增强餐饮核心竞争力。
3）食品加工
食品加工走质量效益型的发展道路，聚焦具有高附加值的食品安全、绿色食品、休闲食品的产业链一体化经营，成为多品牌、多业态、以食品核心的知名企业集团。
2、公司的竞争优势
（1）良好的区位优势
公司地处浙江省省会杭州市，位于长江三角洲南翼，是中国最富有发展生机和活力的沿海城市之一，是浙江省的政治、经济、科技和文化教育中心。改革开放以来，杭州经济快速发展，逐步形成了以经济强市、旅游胜地、第三产业为主要内容的城市特色。杭州经济总量连续多年居全国省会城市第二位、副省级城市第三位；杭州市旅游资源丰富，是中国七大古都之一，也是全国四大重点风景旅游城市之一；杭州市是中国最佳投资环境城市，曾获美国《福布斯》中文版中国大陆最佳商业城市称号。近年来，在严峻的经济形势下，杭州市加快了打造服务业强市和长三角现代服务业中心的步伐，2015年，杭州市实现地区生产总值10,053.58亿元，比上年增长10.2%，其中第三产业实现增加值5,855.29亿元，增长14.6%。杭州市对服务业的政策资源支持和发达的第三产业为公司未来业务拓展提供良好的基础。
（2）区域性市场竞争优势
公司作为杭州市国资委下属大型企业集团，公司的区域性市场竞争优势非常突出。公司在百货零售、宾馆酒店、餐饮服务、食品等业务具有优秀的品牌，丰富的营运经验和良好的市场口碑，竞争优势非常明显。公司资产实力雄厚，资产质量优良，具有经营商品门类多、销售渠道广等优势，在市场竞争中处于相对有利位置。
（3）公司资信优势
公司依托于国有控股背景，与金融机构保持了良好的合作关系，是各家银行争相合作的对象。公司拥有杭州市百货零售业上市公司杭州解百，这一方面能够提升企业声誉、树立企业形象，另一方面在监管部门和公众的监督下，运作规范、信息公开透明。未来公司可以利用上市子公司，开展资本运作，为公司持续发展提供有力的保障。
（4）政府支持优势
公司作为杭州市重点支持的国有集团公司，未来将在财政资金、资产划拨、重点项目建设及资本市场融资等方面全方位支持公司做强做大，不断提高公司的资产质量和经营能力。
（5）人才优势
在人才使用和培养方面，公司努力营造尊重人才，尊重知识，宽松和谐的良好人才环境，为成长起来的优秀职工提供良好的发展空间和用武之地。公司成立以来，中层以上的管理人员流失率保持较低水平，并且还在吸引大量优秀人才不断涌入。
（六）公司主要的经营资质
公司及其主要子公司的主要资质情况如下：
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注1：资质证书中未约定许可期限。
七、公司违法违规情况
报告期内，发行人及主要子公司不存在对公司生产经营产生重大影响的违法违规行为，不存在因重大违法行为受到重大行政处罚或受到刑事处罚等情况。
第四节 财务会计信息
本公司2013年度、2014年度、2015年度财务报告根据《企业会计准则》的规定编制，且已经利安达会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并分别出具了利安达审字[2014]第1105号、利安达审字[2015]第1214号以及利安达审字[2016]第2505号标准无保留意见的审计报告。本公司2016年1-9月的财务报表未经审计。
2014年度发行人子公司杭州解百和杭州大厦发生同一控制下的企业合并，发行人对2013年度的财务报表做了相应的追溯调整，本募集说明书2013年财务数据引用2014年度审计报告中经调整后的期初数。公司在编制2015年度财务报表时，更正了2014年度会计差错，本募集说明书2014年财务数据引用2015年度审计报告中经调整后的期初数或上年数据。
如无特别说明，本节涉及2013年度、2014年度和2015年度的财务会计信息均摘自本公司经审计的2013-2015年度合并财务报表；2016年1-9月的财务会计信息均摘自本公司未经审计的2016年1-9月合并财务报表。
一、最近三年及一期的财务报表
（一）简要合并资产负债表
单位：元
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（二）简要合并利润表
单位：元
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（三）简要合并现金流量表
单位：元
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（四）简要母公司资产负债表
单位：元
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（五）简要母公司利润表
单位：元
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（六）简要母公司现金流量表
单位：元
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二、最近三年及一期的财务指标
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三、本次债券发行后公司资产负债结构的变化
本次债券发行后将引起公司资产负债结构的变化。假设公司资产负债结构在以下假设条件下产生变动：
1、相关财务数据模拟的基准日为2016年9月30日；
2、假设不考虑本次债券发行过程中产生的融资费用，本次债券募集资金净额为30亿元；
基于上述假设，本次债券发行对公司的资产负债结构的影响如下：
单位：万元
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本次募集资金全部补充流动资金后，公司的资产负债率将略有上升，但流动比率提高，且非流动负债占负债总额比例上升，有利于公司债务结构的优化以及负债管理水平的提高。
第五节 募集资金运用
一、本次发行公司债券募集资金数额
根据《证券法》《公司债券发行与交易管理方法》等相关法律法规的规定，结合公司财务状况及资金需求状况，经公司董事会审议通过，并经杭州市国资委审批同意，公司向中国证监会申请发行不超过30亿元（含30亿元）公司债券。
二、本次发行公司债券募集资金的使用计划
公司拟将本次债券募集资金全部用于补充公司营运资金。本次发行公司债券可以满足公司主营业务拓展的需求，为公司业务发展提供必要的资金支持，同时可以调整并优化公司债务结构，改善资金状况，提高公司的抗风险能力。
三、本次公司债券募集资金的专项账户管理安排
为确保按核准用途使用本次债券募集资金，保证债券持有人的合法权利，发行人在中国工商银行股份有限公司杭州庆春路支行开立了募集资金使用专项账户，并与中国工商银行股份有限公司签署了账户及资金监管协议，用于本次公司债券募集资金的接受、存储、划转与本息偿付，确保募集资金专款专用。
四、本次募集资金运用对公司财务状况的影响
本次发行公司债券募集资金运用对本公司财务状况和经营成果将产生如下影响：
（一）公司短期偿债能力增强
以2016年9月30日公司财务数据为基准，本次债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，公司合并财务报表的流动比率将由发行前的0.94增加至发行后的1.26，公司流动比率将进一步提高，流动资产对于流动负债的覆盖能力进一步得到提升，短期偿债能力进一步增强。
（二）有利于拓宽公司融资渠道，提高经营稳定性
银行贷款是公司目前重要的融资来源，在银行信贷紧缩的情况下，这一融资方式会增加公司资金来源的不确定性，增加公司资金的综合使用成本。通过本次发行固定利率的公司债券，可以锁定公司的财务成本，避免由于未来贷款利率变动带来的财务风险，降低公司的综合资金成本。此外，公司通过获得中长期稳定的资金，可以为公司未来的发展提供良好的资金保障，增强公司抗风险能力，有利于公司持续稳定的发展。
综上所述，本次发行公司债券，将有效地拓宽公司融资渠道，增强公司的短期偿债能力，锁定公司的财务成本，满足公司对营运资金的需求，促进公司健康发展。
五、公司关于本次债券募集资金的承诺
公司承诺，本次发行的公司债券募集资金不用于房地产业务。
第六节 备查文件
一、备查文件
1、公司2013年、2014年、2015年财务报告及审计报告、2016年三季度财务报告；
2、主承销商出具的核查意见；
3、公司律师出具的法律意见书；
4、资信评级公司出具的资信评级报告；
5、债券持有人会议规则；
6、债券受托管理协议；
7、中国证监会核准本次发行的文件。
二、查阅地点
在本次债券发行期内，投资者可以至本公司及主承销商处查阅本募集说明书
全文及上述备查文件，或访问上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）查阅本募集说明书及摘要。
杭州市商贸旅游集团有限公司
2017年3月6日
