合肥工投工业科技发展有限公司2017年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要

(上接21版)

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2013-2015年和2016年1-9月，发行人营业成本分别为9,852.05万元、8,673.62万元、15,753.12万元和9,982.76万元。与收入结构相对应，发行人房屋销售和厂房租赁业务的成本占比保持在90.00%以上，是其营业成本的主要组成部分。2013年至2014年，发行人营业成本较为稳定。2015年，在立恒工业广场二期等项目交付的带动下，公司房屋销售和厂房租赁业务发展较快，相应的业务成本亦实现了同比增幅达84.94%的较快增长；2016年1-9月发行人房屋销售和厂房租赁业务的成本较2015年同期保持稳定，主要是因为发行人对立恒工业广场二期、创智天地等项目的持续投资，业务规模与2015年同期相比较为稳定。发行人非房屋销售和厂房租赁业务成本随收入增加保持增长态势，但占比仍很小。2015年和2016年1-9月，发行人非房屋销售和厂房租赁业务营业成本分别合计770.98万元和956.76万元。

3、营业毛利润构成分析

表3-16：近三年及一期发行人营业毛利润构成情况

单位：万元、%

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2013-2015年和2016年1-9月，发行人分别实现毛利润5,118.94万元、5,795.58万元、8,203.51万元和5,373.93万元。其中，房屋销售和厂房租赁业务毛利润占比保持在98.00%以上，是其毛利润的主要贡献方。2013年至2014年，发行人房屋销售和厂房租赁业务毛利润较为稳定。2015年，在立恒工业广场二期等项目交付的带动下，发行人房屋销售和厂房租赁业务毛利润规模实现大幅增长，全年房屋销售和厂房租赁业务贡献毛利润合计8,113.95万元，同比增幅达40.17%；2016年1-9月发行人房屋销售和厂房租赁业务毛利润较2015年同期稳定上升，主要原因是发行人房屋销售和厂房租赁业务规模与2015年同期相当。2013-2015年及2016年1-9月，发行人非房屋销售和厂房租赁业务毛利润规模很低。

4、毛利率结构分析

表3-17：近三年及一期发行人营业毛利率情况

单位：%

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2013-2015年和2016年1-9月，发行人房屋销售业务营业毛利率分别为27.79%、32.78%、28.95%和28.61%，厂房租赁业务营业毛利率分别为69.02%、66.55%、64.51%和66.32%，整体保持在较高水平。因公租房租赁业务的公益性质，2013-2015年毛利率水平很低。在毛利率水平较高的房屋销售和厂房租赁业务带动下，发行人综合毛利率保持在较高水平，2013-2015年和2016年1-9月，其综合毛利率分别为34.19%、40.05%、34.24%和34.99%。

（三）发行人各业务板块经营情况

1、工业标准化厂房销售和租赁业务

发行人工业标准化厂房建设和租售业务的主要经营实体包括其本部、合肥工投工业科技肥西有限公司（以下简称“肥西公司”）、合肥庐阳工投工业科技有限公司（以下简称“庐阳公司”）、合肥工投工业科技颍上有限公司（以下简称“颍上公司”）、合肥工投工业科技定远有限公司（以下简称“定远公司”）、合肥新站工投工业科技有限公司（以下简称“新站公司”）等发行人子公司和所属各厂房建设项目分公司，包括庐江分公司、巢湖分公司、寿县分公司、舒城分公司、阜阳分公司、蚌埠分公司、临泉分公司等。发行人工业标准化厂房开发项目主要集中在安徽省内，分布在合肥市及周边地区。

表3-18：公司工业标准化厂房销售和租赁业务的主要经营实体及项目开发情况1

1发行人部分项目截至2016年9月末累计投资额、开工面积和竣工面积统计数据包含配套的公租房项目、职工宿舍等，关于发行人公租房项目的建设情况详见下文“2、公租房租赁业务”。

单位：万元、万平方米、%

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（1）工业标准化厂房业务模式

工业标准化厂房有区别于普通住宅房地产的商业模式，一般是采用对工业用地的开发和工业厂房项目的投资建设，建设完成后通过出售或租赁的方式获得回报的经营模式。经营环节包括了获得建设用地、开发商筹措资金、建设项目并销售、租赁建成厂房等。

①土地使用权的获取

公司首先与工业园区管委会协商确定工业用地需求，并与当地国土管理部门进行初步沟通，最后由公司通过招拍挂方式获得建设用地，并缴纳土地出让金。近三年及一期，公司通过招拍挂方式取得建设用地的行为均合法合规，未受到相关主管部门的处罚。

②建设资金筹集

公司工业标准化厂房项目资金主要由公司自筹、银行贷款、股东增资和政府补助等方式筹集。开工项目资金来源中银行贷款（包括委托贷款）获得资金占总投资的30.00%左右，股东增资、企业自筹和政府补助分别占总投资的40.00%、30.00%左右。

③建设模式

发行人工业标准化厂房项目建设全部采取招标的方式进行，由公司领导、工程部、发展部和公司法律顾问对招标工作进行会审。公司聘请招标代理机构以书面的形式形成招标文件，投标人（施工单位）中标后按其报价完成招标文件规定的施工图纸范围内所有工程项目。对于施工单位中标后自行采购的建设材料，建设材料应满足设计和规范要求的质量等级。对于用于永久工程的钢材及影响使用功能的主要材料，由发行人建议料源，施工单位自行采购。

发行人项目建设成本包括土地使用权出让金、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费，其中土地成本较低，占比约7.00%左右，建设成本主要为建筑安装工程费，占比约70.00%。

发行人支付建设工程款的主要结算方式为银行转账。发行人一般按照招标文件和建设合同的规定向施工单位分期支付建设工程款，每月按照施工进度支付已完成工程量一定比例的建设工程款（完工百分比法），竣工验收后进行项目结算，同时支付工程款至总建筑成本的95.00%，余款作为工程质量保证金，项目建成第二年年末支付至项目总建筑成本的99.00%，项目建成后第五年年末支付至项目总成本的100.00%，五年内支付完成全部余款。

④质量控制

发行人专注于工业标准化厂房开发的经验与技术沉淀，发行人对其所开发工业标准化厂房的质量始终坚持高标准、严要求，把品牌与质量建设放在首位，建立并完善了一套严密的工业标准化厂房开发质量控制体系。

根据发行人制订的《工程质量管理规章制度》，发行人聘请监理单位，依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理。施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人，施工单位应当对其承包的建设工程或者采购的设备的质量负责。施工单位必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，做好隐蔽工程的质量检查和记录。

⑤销售、租赁模式

待阶段性竣工验收后，公司根据不同项目在投资额、产值和税收等方面定位的要求，通过招商引进相关企业入驻并采取销售厂房或租赁运营的方式回收投资成本。

公司厂房销售组织以自主销售为主、社会中介代理机构代理销售为辅，由公司招商部负责项目的营销策划、市场定位、销售组织与管理等工作，同时，产业园区管委会及项目当地招商管理部门也会协助公司进行招商销售工作。公司大部分工业标准化厂房为在项目竣工后进行现房销售，仅有部分厂房进行了预售。

公司租赁工业标准化厂房模式全部为自主租赁，由公司招商部负责对外租赁。部分租赁厂房根据经营需要和客户需求会转为销售厂房，原租赁厂房客户对相应厂房享有优先购买权。

⑥定价方式

发行人销售厂房前，在对宏观环境、区域环境和房地产产业环境市场发展趋势分析与预测基础上，通过对项目所在区域工业厂房市场供求关系及竞争环境的深入研究，以市场价为指导，兼顾支持当地中小企业发展，综合确定工业标准化厂房销售价格。

发行人租赁厂房的租金价格主要依据投资成本测算分析、各产业园区行情分析、竞争项目对比分析、开发项目的区域位置、自身特色、各产业园区发展潜力分析、行业承租标准即客户承受能力分析、交通便利性指标分析等综合因素进行项目定价。

⑦销售、租赁收入确认

发行人对于工业标准化厂房销售收入的确认标准为：发行人已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；发行人既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认收入的实现。

销售收入具体确认原则和计量方法如下：发行人已将标准化厂房所有权上的主要风险和报酬转移给买方，不再对该厂房保留通常与所有权相联系的继续管理权和实施有效控制，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该厂房有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。即本公司在厂房完工并验收合格，签定了销售合同，取得了向买方收款的权利，并办理完成厂房实物移交手续时，确认收入的实现。对已通知买方在规定时间内办理厂房实物移交手续，而买方未在规定时间内办理完成厂房实物移交手续且无正当理由的，在通知所规定的时限结束后确认收入的实现。

厂房租赁收入，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

⑧会计处理

发行人作为房地产开发企业，执行《企业会计准则》（2006年版），通过成本类科目“开发成本”归集房地产开发过程中所发生的土地、建筑安装以及各种工程费用，房地产开发完毕，将成本类科目“开发成本”科目项下相关费用结转至资产类科目“开发产品”，以供出售。在厂房销售或租赁完成后，确认为营业收入。

（ⅰ）取得开发土地、支付各种前期工程费用（包括向政府部门交的各项规费）

借：开发成本

贷：银行存款等

（ⅱ）支付施工企业建筑安装工程费用

借：开发成本

贷：银行存款、应付账款等

（ⅲ）完工决算结转成本

借：开发产品

贷：开发成本

（2）工业标准化厂房业务流程

发行人根据对区域产业现状和资源的研究，认真分析所定位产业落地的可能性，策划定位准确、特点鲜明的工业园区建设，发挥公司经营团队在工业地产业务产业链上的整体优势，对项目进行分期滚动开发，并根据不同客户的需求和不同物业的特点，采取多种形式的租售服务，取得可预期的稳定利益。

发行人工业标准化厂房业务流程基本分为论证、谈判、建设、招商、租售、后期管理七个部分：

①发行人对工业标准化厂房供需关系、市场前景、项目地址选择、项目建设标准、项目运作模式、招商渠道等情况进行充分论证，初步提出项目投资意向；

②发行人与相关合作方商谈项目具体合作方式，明确各自的权利和义务，项目建设标准等；

③各项目合作方撰写可行性研究报告，完成内部决策，正式启动项目建设；

④做好项目报批手续，按照要求进行项目建设；

⑤从项目建设开始，着手项目招商工作，一般由发行人和项目所在地管委会合作，通过多种方式开展招商活动；

⑥项目完成竣工验收、相关手续办理完毕后，根据前期的招商情况，办理工业标准化厂房销售或租赁，签订销售或租赁协议，明确房款或租金收取方式；

⑦做好项目后期管理，包括物业管理、租金管理、尾楼招商、招商衔接等工作。

（3）发行人工业标准化厂房开发及运营情况

发行人工业标准化厂房建设采取以合肥为中心，辐射周边地区的发展模式，在合肥和周边地区建有多个标准化厂房项目。发行人在开发工业标准化厂房项目时，会配套建设部分职工宿舍等。自成立以来至2016年9月末，公司已竣工完成了立恒工业广场一期、兴庐科技产业园、庐江科技产业园和阜阳中小企业园等4个项目。发行人近年来工业标准化厂房开发保持一定的增长速度，截至2016年9月末，发行人已累计开发建设15处工业标准化厂房项目，累计投资额达25.17亿元 2，工业标准化厂房累计竣工面积为145.37万平方米，近三年及一期竣工面积合计87.48万平方米，其中2015年竣工面积41.84万平方米，较2014年增长约32.53%。公司工业标准化厂房项目平均开发周期约为三年左右，厂房销售均价较为稳定。公司近三年及一期工业标准化厂房开发项目的开复工面积3和竣工面积统计情况如下表所示：

2该累计投资额包含配套的公租房项目、职工宿舍的投资额。

3复工面积指上期未建设完成，在本期继续建设的标准化厂房面积。

表3-19：近三年及一期发行人开复工和竣工情况

单位：万平方米

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（4）发行人土地储备情况

截至募集说明书签署之日，发行人及其下属子公司拥有的土地资产情况如下：

表3-20：发行人土地资产情况

单位：平方米

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4发行人通过划拨方式取得编号为巢国用[2012]第C1096号的土地，面积共计7,241.00平方米，用于公租房开发。

（5）发行人在售或待售厂房项目情况

发行人工业标准化厂房项目建成后，并不限定用于销售或出租的面积，但优先考虑进行销售，对于仅有租赁意向的客户也会采取租赁的方式。截至2016年9月末，公司已竣工完成了立恒工业广场一期、兴庐科技产业园、庐江科技产业园和阜阳中小企业园等4个项目，此外在建项目共有11个。截至2016年9月末，公司工业标准化厂房累计竣工面积达145.37万平方米，已完成销售34.33万平方米，部分已建成工业标准化厂房采取租赁的方式对外出租，截至2016年9月末已出租厂房面积约40.25万平方米。

截至2016年9月末，厂房入驻率（包括销售和租赁在内）较高的项目有立恒工业广场、兴庐科技产业园和庐江科技产业园三个已较早竣工的项目，和已租赁面积比例很高的花山工业园与已出售面积很高的定远创智产业园，客户入驻率分别达到94.63%、90.94%、94.75%、89.41%和100.00%，其他项目由于开工时间较晚，目前处于滚动开发交付和初步招商阶段，其中部分项目主体及竣工部分的配套设施仍处于施工阶段尚未正式招商，所以其他项目的入驻率均偏低。截至2016年9月末，除由蚌埠分公司开发的龙子湖中小企业产业园、由临泉分公司开发的临泉项目、由合肥新站工投工业科技有限公司开发的智慧产业园等3个竣工面积为零的在建项目外，公司在售或待售工业标准化厂房项目的具体情况如下表所示：

表3-21：截至2016年9月末公司在售或待售之厂房项目情况

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表3-22：截至2015年末与2016年9月末公司在售或待售之厂房项目情况（续一）5

5该规划厂房面积、竣工厂房面积仅指用于租售的工业标准化厂房，未将配套公租房项目、职工宿舍统计在内。

单位：万平方米

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发行人立恒工业广场、兴庐科技产业园、庐江科技产业园和阜阳中小企业园项目项目目前已竣工，但均未销售完毕，其基本情况如下：

立恒工业广场位于合肥肥西桃花工业区繁华大道与文山路交口，占地面积216.79亩，规划建设面积26.89万平方米，容积率2.06。其中工业厂房均按四-五层建设，最大单体面积1.84万平方米。项目总投资4.20亿元，重点引进家电配套、轻型机械生产加工、电子装配、生物医药、服装以及新能源和新材料研发等产业。截至2016年9月末，立恒工业广场竣工厂房面积为25.11万平方米，其中已销售面积17.14万平方米，占竣工厂房面积的68.26%，已租赁面积6.62万平方米，占竣工厂房面积的26.36%，入驻率合计94.63%。截至2016年9月末立恒工业广场项目的前五大客户均为厂房销售客户，其基本情况如下：

表3-23：截至2016年9月末立恒工业广场项目前五大客户情况

单位：平方米、元

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兴庐科技产业园位于庐阳工业区时雨路与灵溪路交叉口东北角，总用地107.83亩，建筑规划面积23.11万平方米，容积率为3.03。项目总投资4.50亿元。重点引进光电、新能源和新材料开发、电子通讯、服装、印刷包装、电子商务、现代服务业等产业。截至2016年9月末，兴庐科技产业园竣工厂房面积为20.44万平方米，其中已销售面积4.96万平方米，占竣工厂房面积的24.27%，已租赁面积13.62万平方米，占竣工厂房面积的66.63%，入驻率合计90.94%。截至2016年9月末兴庐科技产业园项目的前五大客户均为厂房销售客户，其基本情况如下：

表3-24：截至2016年9月末兴庐科技产业园项目前五大客户情况

单位：平方米、元

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庐江科技产业园项目位于庐江经济开发区移河西路南侧，净地面积约61.66亩，容积率为2.0。重点引进电子通讯、机械加工、食品、服装和其他轻工业为主，同时引进高效节能环保和低碳创新型产业。项目概算总投资额约3.00亿元。截至2016年9月末，庐江科技产业园竣工厂房面积为7.63万平方米，其中已销售面积1.52万平方米，占竣工厂房面积的19.92%，已租赁面积5.71万平方米，占竣工厂房面积的74.84%，入驻率合计94.75%。截至2016年9月末庐江科技产业园项目的前五大客户均为厂房销售客户，其基本情况如下：

表3-25：截至2016年9月末庐江科技产业园项目前五大客户情况

单位：平方米、元

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阜阳中小企业园项目位于阜阳合肥现代产业园区合肥大道与天柱山路交口。占地约117.28亩，项目概算总投资额约1.80亿元，容积率为1.54，规划总建筑面积11.65万平方米。项目重点引进材料研发生产、汽车零部件加工、机械加工、印刷包装、新材料、服装和其他轻工产业。截至2016年9月末，阜阳中小企业园竣工厂房面积为11.00万平方米，其中已销售面积0.30万平方米，占竣工厂房面积的2.73%，已租赁面积3.66万平方米，占竣工厂房面积的33.27%，入驻率合计36.00%。截至2016年9月末阜阳中小企业园项目入驻率较低的原因为阜阳中小企业园项目为滚动开发，项目于2016年3月整体竣工，尚处于初步招商阶段。截至2016年9月末阜阳中小企业园项目的主要客户基本情况如下：

表3-26：截至2016年9月末阜阳中小企业园项目主要客户情况

单位：平方米、元

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（6）发行人在建工业标准化厂房项目情况

截至2016年9月末，发行人在建工业厂房项目共计11个，概算总投资66.40亿元6，截至2016年9月末累计投资额达13.83亿元7，各在建工业标准化厂房开发项目具体情况如下：

6该概算总投资额包含配套的公租房项目、职工宿舍等。

7该累计投资额包含配套的公租房项目、职工宿舍等。

表3-27：发行人在建工业标准化厂房项目情况

8该规划建筑面积、总投资、2015年底已投资额包含配套的公租房项目、职工宿舍等。

单位：亩、万平方米、亿元

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立恒工业广场二期位于肥西县桃花工业园拓展区繁花大道与万佛山路交口,占地249.89亩，规划建设面积28.54万平方米，容积率为1.77，计划总投资10.00亿元。项目重点引进家电配套、汽车零部件加工、电子装配、生物医药、服装以及新能源和新材料研发等产业。截至2016年9月末，立恒工业广场二期竣工厂房面积为18.81万平方米，其中已销售面积5.72万平方米，占竣工厂房面积的30.41%，已租赁面积2.07万平方米，占竣工厂房面积的11.00%，入驻率合计41.41%。截至2016年9月末立恒工业广场二期项目入驻率较低的原因为立恒工业广场二期项目尚未完全竣工，截至2016年9月末仍处于滚动开发交付和初步招商阶段。截至2016年9月末立恒工业广场二期项目的前五大客户均为厂房销售客户，其基本情况如下：

表3-28：截至2016年9月末立恒工业广场二期项目前五大客户情况

单位：平方米、元

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创智天地位于合肥庐阳区阜阳北路与东方大道交口，项目用地约206.28亩，总规划建设面积约54.58万平方米，容积率为2.06，计划总投资15.00亿元。该项目定位为合肥首个科技创新产业示范基地，联袂国际房地产顾问“五大行”之一“戴德梁行”，携手世界顶尖的设计公司——阿特金斯，联合国际著名的景观设计公司——北京土人，强强联合、优势互补，科学规划、布局、建设，将打造集光电产业、设计研发、文化传媒、咨询策划、工业设计、电子商务、总部基地为一体的创意型工业社区综合体。截至2016年9月末，创智天地竣工厂房面积为14.45万平方米，由于创智天地项目竣工时间较晚，目前仍处于施工状态，尚未正式招商，截至2016年9月末尚未进行销售和租赁。

巢湖科技创新园项目位于巢湖市向阳南路与白鹤路交口，用地约107.61亩，新建约15.42万平方米标准厂房及各种综合配套设施，容积率为2.16。项目总投资约3.00亿元。重点引进汽车加工、电子通讯、机械加工、食品、服装和其他轻工产业为主，同时引进高效节能环保和低碳创新型产业。截至2016年9月末，巢湖科技创新园竣工厂房面积为12.54万平方米，其中已销售面积2.86万平方米，占竣工厂房面积的22.81%，已租赁面积1.94万平方米，占竣工厂房面积的15.47%，入驻率合计38.28%。截至2016年9月末巢湖科技创新园项目入驻率较低的原因为项目于2016年12月竣工，截至2016年9月末仍处于滚动开发交付和初步招商阶段。截至2016年9月末巢湖科技创新园项目的前五大客户均为厂房销售客户，其基本情况如下：

表3-29：截至2016年9月末巢湖科技创新园项目前五大客户情况

单位：平方米、元

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花山工业园项目位于合肥巢湖经济开发区，兴业大道与和平大道之间，绣湖路将用地分为东西两块，总占地约106.85亩，计划总投资约2.90亿元，容积率为1.77，总建筑面积为14.11万平方米。重点引进汽车零部件加工、电子通讯、机械加工、印刷包装、新材料、医药和其他轻工业。截至2016年9月末，花山工业园竣工厂房面积为6.40万平方米，其中已销售面积0.10万平方米，占竣工厂房面积的1.56%，已租赁面积5.63万平方米，占竣工厂房面积的87.97%，入驻率合计89.41%。截至2016年9月末花山工业园项目的厂房销售客户为安徽亿森经贸有限公司，租赁客户主要包括为合肥佳斯特密胺制品有限公司、巢湖市诚信投资开发有限公司、安徽省卓艺印务有限公司和合肥市瑞桀食品有限公司，租赁面积分别为8,000.00平方米、36,671.00平方米、1,900.00平方米和5,700.00万元。

临港新兴产业园项目位于寿县蜀山现代产业园起步区，科学大道以南，新桥大道以西；占地约117.87亩，项目概算总投资额约3.00亿元，容积率为1.54，规划总建筑面积为12.13万平方米，其中配套职工宿舍7,165.00平方米。重点引进劳动密集型产业，优先发展科技产业，打造集标准化厂房、农副产品加工、农业科技研发、物联网开发应用、商贸物流为一体的科技工业园区。截至2016年9月末，临港新兴产业园竣工厂房面积为6.18万平方米，其中已销售面积0.15万平方米，占竣工厂房面积的2.43%，尚未进行出租。由于项目为滚动开发，最终竣工时间较晚，目前仍处于滚动开发交付和招商阶段，因此截至2016年9月末临港新兴产业园项目入驻率较低。销售客户为安徽辣喜人食品有限公司。

舒城中小企业园项目位于舒城杭埠经济开发区，六舒三公路北侧，占地约148.31亩，项目概算总投资额约5.00亿元，总容积率为1.35，规划总建筑面积为13.30万平方米。重点引进电子制造产业，优先发展科技产业，打造集标准化厂房、电子、精密仪器制造加工为一体的科技工业园区。截至2016年9月末，舒城中小企业园竣工厂房面积为5.61万平方米，其中已销售面积1.16万平方米，占竣工厂房面积的20.68%，已租赁面积0.57万平方米，占竣工厂房面积的10.16%，入驻率合计30.84%。截至2016年9月末舒城中小企业园项目入驻率较低的原因为项目于2017年6月竣工，目前仍处于滚动开发交付和初步招商阶段。截至2016年9月末舒城中小企业园项目的主要客户基本情况如下：

表3-30：截至2016年9月末舒城中小企业园项目主要客户情况

单位：平方米、元

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皖北科技园项目位于颍上县经济开发区管鲍路与高速延伸交口东北角，占地137.71亩，建筑面积约12.00万平方米，其中配套职工宿舍4,958.00平方米，项目概算总投资额约2.00亿元。重点引进电子通讯、机械加工、汽车零部件加工、印刷包装、农副产品深加工和其他轻工产业，同时引进高效节能环保和低碳创新型产业。截至2016年9月末，皖北科技园竣工厂房面积为3.33万平方米，其中已销售面积0.16万平方米，占竣工厂房面积的4.80%，已租赁面积0.44万平方米，占竣工厂房面积的13.21%，入驻率合计18.02%。截至2016年9月末皖北科技园项目入驻率较低的原因为项目竣工时间较晚，为2017年12月，目前仍处于滚动开发交付和初步招商阶段。截至2016年9月末皖北科技园项目的主要客户基本情况如下：

表3-31：截至2016年9月末皖北科技园项目主要客户情况

单位：平方米、元

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定远创智产业园项目建设地点位于定远县经济开发区兴隆路以南，规划用地2块，合计约107.00亩。规划总建设面积约7.33万平方米，估计总投资约5.00亿元。该项目将结合定远县经济开发区产业特色和区位优势，定位为集食品加工、服装箱包制造、机械加工等劳动密集型产业的多功能复合型产业园区。截至2016年9月末，定远创智产业园竣工厂房面积为0.27万平方米，其中已销售面积0.27万平方米，占竣工厂房面积的100.00%，销售客户为中电恒德（北京）环保投资有限公司。

龙子湖中小企业产业园项目位于蚌埠市龙子湖区高铁工贸园区，东海大道以北，D-3路以西，用地146.00亩，总规划建筑面积14.00万平方米，总投资约3.50亿元。重点引进工业玻璃和电子玻璃配套制造业等硅基新材料产业项目及电子信息类产业项目。截至2016年9月末，龙子湖中小企业产业园项目已投资0.29亿元。项目在建中，将于2019年4月竣工，尚未发生出售或租赁。

临泉项目位于临泉县临庐产业霞光路以南地块，用地约89.60亩，总规划建筑面积8.30万平方米，总投资约2.00亿元。项目重点引进皮革加工、粮食加工、服装加工、电子配套、文化艺术等产业，打造集生产厂房和研发办公、轻工制造及科技创新和现代化服务业为一体的新兴工业园区。截至2016年9月末，临泉项目已投资0.14亿元。项目在建中，将于2018年12月竣工，尚未发生出售或租赁。

电商智慧园项目位于合肥市新站区文忠路以东、相山路以西、前江路以南、学府路以北。规划建筑总面积约47.00万平方米，容积率为2.0，项目概算总投资额约15.00亿元。计划引进电子商务、呼叫中心、服务外包、“互联网+”等战略性新兴产业，搭建大众创业、万众创新的平台，促进产城融合。截至2016年9月末，电商智慧园项目已投资0.38亿元。项目在建中，将于2019年12月竣工，尚未发生出售或租赁。

（7）工业标准化厂房销售情况

发行人竣工工业标准化厂房的经营模式以销售为主，租售结合，厂房销售收入占工业标准化厂房开发业务收入的比例超过75.00%，通过厂房销售收入保证公司长期稳定的现金流。发行人报告期内工业标准化厂房销售具体情况如下：

表3-32：报告期内发行人标准化厂房销售情况

单位：平方米、元/平方米

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2013-2015年及2016年1-9月，公司销售工业标准化厂房的收入分别为12,294.01万元、10,229.67万元、19,079.73万元和11,124.69万元，销售面积分别为54,425.30平方米、41,458.49平方米、79,070.42平方米和60,546.42平方米。截至2016年9月末累计销售34.33万平方米，2015年发行人厂房平均售价为2,413.00元/平方米，2016年1-9月平均售价为1,837.38元/平方米。

（8）工业标准化厂房租赁情况

对于未销售的已建成工业标准化厂房，发行人对外进行租赁，租赁期限通常以3-5年为主，厂房租赁收入占工业标准化厂房开发业务收入的比例近25.00%。2013-2015年和2016年1-9月，发行人工业标准化厂房对外租赁具体情况如下：

表3-33：报告期内发行人标准化厂房租赁情况

单位：平方米、元/平方米

■

2013-2015年和2016年1-9月，公司租赁工业标准化厂房的收入分别为2,480.11万元、3,660.35万元、4,016.36万元和3,314.00万元。2013-2015年末和2016年9月末，发行人累计租赁厂房面积分别为318,827.34平方米、332,028.63平方米、397,758.06平方米和402,475.65平方米。

2016年1-9月，发行人建设的工业标准化厂房月均租金为4.58元/平方米至12.64元/平方米，因厂房地理位置、商业环境等因素不同导致租金差距较大。

截至2015年末，发行人工业厂房销售和租赁客户的行业分布情况如下：

■

2、公租房租赁业务

发行人在工业产业园区内进行工业标准化厂房建设的同时，按照合肥市公租房建设指标的要求，为解决合肥市居民住房问题、改善当地民生，发行人在工业园区内配套建设部分公租房项目，截至本募集说明书签署之日，发行人共在立恒工业广场、兴庐科技产业园等9个工业标准化厂房开发项目中配套建设公租房，已竣工及正在建设公租房共计2,644套，建筑面积合计136,064.30平方米，其中5个公租房项目已经竣工，已竣工并投入使用的公租房有1,742套，建筑面积合计87,655.04平方米。发行人公租房建设及租赁情况如下：

表3-34：截至2016年9月末发行人公租房建设及租赁情况

单位：平方米、元/套/月

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3、物业管理业务

除工业标准化厂房开发和公租房租赁业务之外，发行人成立了合肥企翔物业服务有限公司，为工业标准化厂房及入驻客户提供物业管理服务，包括日常维护检修、卫生安全和后勤服务等。2013-2015年及2016年1-9月，发行人物业管理业务营业收入分别为7.92万元、249.73万元、418.62万元和351.00万元，营业毛利润分别为-16.69万元、-46.45万元、69.29万元和-93.00万元。

4、其他业务

公司其他业务主要为委托代建工业标准化厂房业务等。除自主经营工业标准化厂房业务以外，发行人还为其他企业提供厂房代建服务。发行人运用自身的开发经验和专业团队，为自身拥有土地资源的项目投资者提供从项目策划、建筑规划设计、项目审批到建设过程管理、成本控制、物业管理在内的全程服务，为项目投资者提供一种全新的集成式专业化解决方案，以降低项目投资者的成本、提升投资项目的品质。

发行人目前已竣工及在建的代建项目包括未名生物医药产业园、新疆皮山项目和中科大创新园等，概算总投资为6.65亿元，截至2016年9月末已投资4.37亿元，其中新疆皮山项目为安徽省政府和合肥市政府为支持新疆地区发展，牵头组织的重点援疆建设项目之一，目前该项目已经竣工并移交给当地政府。

除援疆项目以外，发行人代建项目一般采取“委托建设、整体回购、分期付款”的运营方式。发行人利用专业优势，与代建单位、产业园区管委会签署代建项目合作协议，由代建单位委托发行人建设工业标准化厂房项目，在项目工程结束验收合格后由代建单位向发行人分期付款回购该代建项目，发行人一般向代建单位收取建设成本、项目管理费用、资金占用成本及适当的投资回报等。

发行人三个代建项目的基本情况如下：

表3-35：发行人代建工业标准化厂房情况

单位：亩、万平方米、亿元

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未名生物医药产业园项目位于合肥巢湖经济开发区内汤泉路和龙泉路交汇处，呈带状分布，总占地为386.85亩（257,900.21平方米），建设抗体药研发中心、中试生产线、十大抗体药GMP生产线及相关配套设施。该产业园区分二期代建，其中：一期建设约280,000.00㎡，投资额约5.00亿元。项目依托北大未名集团、抗体药物国家工程研究中心，积极引进世界级生物医药专家，围绕生物医药产业研发、生产、以及相关配套产业，全力打造世界最大的抗体药生产基地及生物医药产业园。

新疆皮山项目位于皮山县安徽工业园区内，总建筑面积约1.00万平方米，为单层轻钢设计标准化厂房，屋顶铺设光伏发电设备，同步配套道路、排水、员工宿舍等，一期工程1.00万平方米，总投资0.15亿元。

中科大创新园项目位于合肥市庐阳区太和路与天水路交口西北角，占地约54.88亩，建筑规划面积约6.60万平方米，容积率为1.60，项目概算总投资额约1.50亿元。重点引进电子信息研发、科技研发、工业设计研发、生物医药、电子通讯、新能源新材料研发等高新技术产业。

七、发行人所在行业状况

根据中国证监会发布的《上市公司行业分类指引（2012年修订）》，发行人属于房地产开发行业。从行业细分的角度，发行人属于园区工业地产开发行业。

（一）全国产业园区发展现状

根据当前我国各地的产业园区设立和建设情况，结合联合国环境规划署的定义，将产业园区定义为：一个国家或地区的政府通过行政或市场化等多种手段，划出一块区域，制定长期和短期发展规划和政策，建设和完善适于企业进驻和发展的各种环境，聚集大量企业或产业，使之成为产业集约化程度高、产业特色鲜明、集群优势明显、功能布局完整的现代化产业分工协作区和实施工业化的有效载体，包括各类高新技术产业开发区、经济技术开发区、工业园、特色工业小区、技术示范区等。

截至2013年3月，国家级经济技术开发区数量达到191个，其中东部沿海地区97个，中部地区51个，西部地区38个，边境合作区24个。国家级开发区和边境合作区的区域布局更加合理，综合实力显著增强，产业结构进一步优化。

根据商务部网站公布数据，2012年1-10月，已纳入统计的131个国家级经济技术开发区（下同）实现规模以上工业总产值103,417.3亿元；财政收入7,328.2亿元，同比增长18.9%，占全国财政收入（101,032亿元）的7.3%；税收收入6,420亿元，同比增长26.8%，占全国税收收入（86,792亿元）的7.4%；出口总额2,613.9亿美元，同比增加15.8%；进口总额2,563亿美元，同比增长10.7%；实际利用外资金额368.9亿美元，同比增长23.9%，占全国实际利用外资金额（917.4亿美元）的40.2%。东部66个国家级开发区实现规模以上工业总产值73,886.7亿元；财政收入5,424.9亿元，同比增长14.6%，税收收入4,795.6亿元，同比增长22.2%；进出口总额4,653.5亿美元，同比增长11.6%；实际利用外资金额285.9亿美元，同比增长22.1%；中部38家国家级开发区实现规模以上工业总产值21,011.6亿元；财政收入1,297.6亿元，同比增长29.1%，税收收入1,083.9亿元，同比增长38.1%；进出口总额361.8亿美元，同比增长25.7%；实际利用外资金额65.9亿美元，同比增长32.3%；西部27家国家级开发区实现规模以上工业总产值8,519亿元；财政收入605.7亿元，同比增长42.6%，税收收入540.5亿元，同比增长54.2%；进出口总额161.5亿美元，同比增长40.3%；实际利用外资金额17.1亿美元，同比增长23.3%。国家级开发区区域经济的快速发展为园区开发类企业业务规模的快速提升提供了较强的支撑。

（二）产业园区开发行业概况

园区开发行业属于房地产的细分行业之一，面临着与整体房地产行业相类似和行业环境。但从经营目标、盈利模式、政策调控等方面，园区开发类企业与一般的房地产开发企业有明显的不同。

园区开发类企业以园区开发和运营为主要职能，其经营目标主要为：以园区为房产建设、招商引资、专业服务的基地，推动产业集聚效应以及整个园区内企业的自主创新能力。基于上述目标，园区开发类企业在追求企业效益的同时，也体现了突出的社会效应。园区开发型企业以产业主营、工业服务为主要收入来源，但同时还承担了政策引导、加强区域经济功能、提高产业竞争力等功能。

盈利模式方面，园区开发类企业收入主要来源于产业地产、配套商品住宅及商业设施的租赁和销售，以及围绕产业地产开展的配套、增值服务。相比较其它房地产类企业，投资者在开发区置业的主要目的是扩大再生产，投机性客户的比例较低，非理性上涨的空间有限，盈利空间也处于相对合理的水平。

政策调控影响方面，2011年以来，从中央到地方各级政府出台了一系列旨在控制房价过高、增长过快的调控政策，重点是针对普通商品住宅开发企业，而对园区开发类企业并未直接提出针对性很强的调控政策，企业经营活动受到的负面影响比较有限，由于园区房地产业务面临的客户对象大多是从事研发、制造型的企业，在中国经济增长增速仍较快的大环境下，研发办公楼、配套居住型物业具有较强的刚性需求，园区开发类企业的物业租售价格的持续坚挺和连年保持的低空置率充分说明，房地产政策调控对园区开发类企业的影响相对有限。

从行业竞争情况来看，目前园区开发类企业主要是依托于所在地区的各类开发区进行物业开发，大多数企业具有一定的国有背景，在当地具有较强的资源获取能力和品牌知名度，因此面临的区域竞争相对较小，但近年来，部分经验丰富、实力较强的企业开始逐步参与外地市场的竞争，积极获取市场资源，在全国多个开发区进行园区开发建设。

我国目前的产业地产市场尚处于起步阶段，开发模式呈现出产业地产商主导、政府主导、主体企业引导与综合开发四种模式并存的态势。当前，大部分城市和区域仍然以政府主导为主，亦或当地的高新区、经开区或新区成立专门的平台公司进行片区的开发、招商。专业从事产业地产开发运营的开发商较少，在全国布局的更是屈指可数。但随着市场化程度与专业化程度的逐渐提升，以及当地政府对产业园项目品质要求越来越高，产业园市场化开发、运作的模式将逐步增多，并将主导市场。

（三）行业发展方向及前景

根据国外工业园区开发和发展的经验，工业园区的发展从初级工业园到产业综合体的发展转变（美国硅谷、新加坡裕隆）。我国的工业经过30多年的发展，目前正处在产业转型和升级的过程中，虽然有部分国家级产业园区逐步发展到类似美国硅谷和新加坡裕隆的产业综合体模式，但我国多数工业园区仍处在初级阶段，尚不能达到集聚具有国际竞争力产业的目的。我国当前工业经济正在朝着产业升级、产业转型、产业集聚化发展的模式发展，现有的多数工业园区不能满足产业升级的需求。

根据国家“十二五”规划纲要（以下简称《“十二五”纲要》），以加快转变经济发展方式为主线，促进经济结构的调整，促进产业结构的调整，促进城乡区域结构的调整，同时将加强改善民生和深化改革开放，加强区域合作。结构调整是对需求结构、供给结构、城乡结构、区域结构等进行全方位调整，推动经济转型升级：通过实施扩大内需战略，促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变；进一步发展现代产业体系，促进经济增长向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变。《“十二五”纲要》提出要以各类开发区为平台，加快发展内陆开放型经济。发挥资源和劳动力比较优势，优化投资环境，扩大外商投资优势产业领域，积极承接国际产业和沿海产业转移，培育形成若干国际加工制造基地、服务外包基地。

根据合肥市“十三五”规划纲要（征求意见稿），把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式、推动科学发展的主攻方向，调整优化需求结构、要素投入结构和产业结构。突出新一代信息技术、智能制造、生物产业、新能源、汽车和车辆装备、智能家电等重点领域，强化创新驱动、龙头引领、开放集聚、平台支撑、示范应用、环境保障，汇集资金、技术、人才、政策，以科技创新、商业模式创新和体制机制创新为动力，实施一批居于产业链核心环节的重大项目，加快培育形成若干个全国领先、具有国际水平的产业集群。《合肥市“十三五”规划纲要》提出要突出工业发展平台建设，完善工业园区基础设施，推进园区标准化厂房建设，增强园区产业配套和综合服务功能，吸引科技含量高、市场需求大、附加值高的企业入驻。统筹工业布局，推进园区整合和扩容升级，推动四大开发区与县域工业园区共建一批投资大、就业多、效益好的大项目。

八、发行人主营业务行业地位及竞争优势

目前，专业从事产业园区开发且已经或正意图在全国布局的企业包括天安数码城集团、恒生科技园、华夏幸福基业、联东集团（联东U谷）、总部基地、启迪控股（清华科技园）、新加坡腾飞集团、普洛斯等。这些企业各有侧重，其产品定位与产品系列不尽相同。

目前发行人是安徽省规模最大的从事工业标准化厂房建设和经营业务的公司，且开始向安徽省其他地区拓展市场，将合肥市工业标准化厂房开发与运营的模式复制到全省。所开发项目起点高、配套全，推动了安徽省中小企业在工业园区集聚发展，形成产业配套。同时工业厂房的高容积率，也极大地提高了土地承载力，为工业园区节约了大量的土地资源，取得了较好的社会和经济效益。

1、显著的区位优势

根据国务院《关于皖江城市带承接产业转移示范区规划的批复》（国函[2010]5号），中国首个国家级承接产业转移示范区——皖江城市带产业转移示范区成立，皖江城市带是实施促进中部崛起战略的重点发展区域，是长江三角洲地区产业向中西部地区转移和辐射最接近的区域，具有环境承载能力较强、要素成本较低、产业基础和配套能力较好等综合优势。

以国家级承接产业转移示范区的设立为契机，在合肥市“建设重大项目、壮大核心企业、延伸产业链条、培育产业集群”的思路指引下，紧紧围绕“工业立市”战略，以支持和服务于合肥市工业经济发展为主线，发行人将借助皖江城市带承接产业转移的东风，实现国有资本引领和推动合肥市工业经济健康协调发展的目标。

2、良好的外部经营环境

“十一五”初，合肥市就提出“工业立市”的发展战略，强化工业的主导地位，把精力向工业集中，资源向工业汇集，政策向工业倾斜，举全市之力招商引资。这为发行人工业厂房业务的发展提供了良好的外部经营环境。

3、政府的政策支持

合肥市“注册资本在3亿元以下的中小企业不单独供地”、“不单独批准20亩以下的工业用地申请”等用地政策保证了发行人工业厂房业务的客户来源和发展空间。此外，政府还给予发行人建设资金补贴、税收优惠等政策，对发行人厂房开发业务的发展起到了积极的推动作用。

4、发行人股东提供了完善的链条式服务体系

发行人股东工投控股探索建立了“存量资产引导资本投资、标准化厂房引进企业入驻、担保解决企业融资难题、铁路交通便利企业物流”的链条式服务发展体系，支持发行人工业厂房开发业务。首先，工投控股通过前期的改制存量资产获取土地资源、项目资源等，取得项目投资建设先发优势；其次，工投控股在合肥的担保业务为发行人招商引资增加了筹码，通过配套担保中小企业可以实现融资、突破无土地、房产等抵押资产而导致的融资难问题；最后，工投控股铁路交通业务板块可以为入驻发行人工业厂房的中小企业的物流提供服务，节约中小企业经营成本。

5、专业的人才与管理优势

发行人具有良好的企业治理模式，内部管理规范，决策程序科学。公司储备了工业企业各行业及工业地产领域的高级管经营理人员、财务管理人员，能为公司管理及运作提供良好的人力资本的支持。

第四节 财务会计信息

本节的财务数据及有关分析说明反映了公司最近三年及一期的财务状况、经营成果及现金流量。投资者如需了解公司的详细财务信息，请参阅公司2013年度、2014年度、2015年度经审计的财务报告和2016年1-9月未经审计的财务报表，以上报告已刊登于指定的信息披露网站。公司提请投资者注意，本节的数据、分析与讨论应结合公司经审计的财务报告和未经审计的财务报表，以及募集说明书揭示的其他信息一并阅读。

以下财务分析与说明基于公司最近三年经审计的财务报告及最近一期未经审计的财务报表，且以合并报表口径披露。

一、会计报表编制基准及注册会计师意见

华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2013年度、2014年度和2015年度财务报告进行连续审计，并出具华普天健会审字[2016]0049号标准无保留意见的审计报告。华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）认为：工投科技财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了工投科技2015年12月31日、2014年12月31日及2013年12月31日的合并及母公司财务状况以及2015年度、2014年度及2013年度的合并及母公司经营成果和现金流量。发行人2016年1-9月财务报表未经审计。

二、发行人近三年及一期合并财务报表

（一）最近三年及一期合并财务报表

本公司于2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日及2016年9月30日的合并资产负债表，以及2013年度、2014年度、2015年度及2016年1-9月的合并利润表、合并现金流量表如下：

1、合并资产负债表

表4-1：合并资产负债表

单位：万元

■

■

2、合并利润表

表4-2：合并利润表

单位：万元

■

3、合并现金流量表

表4-3：合并现金流量表

单位：万元

■

（二）最近三年及一期母公司财务报表

本公司于2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日及2016年9月30日的母公司资产负债表，以及2013年度、2014年度、2015年度及2016年1-9月的母公司利润表、母公司现金流量表如下：

1、母公司资产负债表

表4-4：母公司资产负债表

单位：万元

■

■

2、母公司利润表

表4-5：母公司利润表

单位：万元

■

3、母公司现金流量表

表4-6：母公司现金流量表

单位：万元

■

三、公司关于合并财务报表范围主要变化的说明

（一）本报告期末纳入合并范围的子公司

表4-7：截至2016年9月30日纳入合并范围的子公司

单位：%

■

表4-8：截至2016年9月30日公司重要的联营企业基本信息

单位：%

■

（二）本报告期内合并财务报表范围变化

报告期内合并报表范围变化情况如下：

表4-9：截至2016年9月30日合并报表范围变化情况

■

1、同一控制下取得的子公司

表4-10：截至2016年9月30日同一控制下取得的子公司情况

单位:万元、%

■

2、报告期内新设子公司

表4-11：截至2016年9月30日报告期内新设子公司情况

单位:万元、%

■

四、最近三年及一期主要财务指标

（一）公司最近三年及一期主要财务指标

表4-12：公司最近三年及一期主要财务指标

单位：万元、%、次/年

■

（二）上述财务指标的计算方法

上述各指标的具体计算公式如下：

1、流动比率=流动资产/流动负债

2、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债

3、资产负债率=负债合计/资产总计

4、EBITDA，即息税折旧摊销前利润=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销

5、利息保障倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/计入财务费用的利息支出

6、主营业务利润率=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%

7、总资产报酬率=（利润总额+财务费用）/资产总计平均余额×100%

8、净资产收益率=归属于母公司股东的净利润/归属于母公司所有者权益合计平均余额×100%

9、存货周转率=营业成本/存货平均余额

10、净资产周转率=营业收入/股东权益合计平均余额

11、总资产周转率=营业收入/资产总计平均余额

如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算。

（三）公司最近三年及一期非经常性损益表

根据中国证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2008）》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。公司最近三年及一期的非经常性损益情况如下：

表4-13：公司最近三年及一期未经审计非经常性损益表

单位：万元、%

■

五、管理层讨论与分析

公司董事会成员和管理层结合公司最近三年及一期的财务报表，从合并财务报表口径对公司的资产负债结构、现金流量、偿债能力、资产周转能力、盈利能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了重点讨论和分析。

（一）合并财务报表口径下的财务分析

1、资产结构分析

表4-14：公司最近三年及一期资产构成

单位：万元、%

■

（1）资产总体情况

截至2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日及2016年9月30日，公司的流动资产分别为123,440.21万元、177,057.08万元、163,206.69万元及221,424.11万元；非流动资产分别为46,184.44万元、63,902.00万元、80,213.84万元及86,854.66万元；资产总额分别为169,624.65万元、240,959.08万元、243,420.52万元及308,278.77万元。

报告期内，公司资产规模保持上升态势，且流动资产占比远高于非流动资产。截至报告期内各期末，流动资产占资产总计的比例分别为72.77%、73.48%、67.05%和71.83%，其中货币资金占流动资产比例分别为50.37%、58.88%、16.81%和20.48%，存货占流动资产比例分别为22.58%、31.49%、63.11%和65.03%，货币资金和存货是公司主要资产组成部分。

表4-15：公司最近三年及一期资产构成明细

单位：万元、%

(下转23版)