合肥工投工业科技发展有限公司2017年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
(上接22版)
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（2）流动资产结构及变动分析
公司的流动资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款、存货和其他流动资产。报告期内，其合计占公司资产总计的比例分别为72.68%、73.16%、66.63%及71.75%，是公司资产规模变动的主要因素。
①货币资金：
截至2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日及2016年9月30日，公司的货币资金分别为62,181.60万元、104,250.22万元、27,441.62万元和45,340.57万元，呈波动态势，其中，2016年9月30日，公司的货币资金较2015年末同比增加了17,898.94万元，上升比例为65.23%，主要系公司为推动厂房项目开发向银行借款增加。2015年12月31日，货币资金余额较上年度同比减少76,808.60万元，下降比例为73.68%，主要系2015年度公司大幅增加项目建设所致，2015年主要新开工项目包括定远创智产业园、中科大创新园及龙子湖中小企业产业园等；2014年12月31日，货币资金余额较2013年期末同比增长67.65%，主要系公司股东合肥市工业投资控股有限公司增资及取得长期借款所致。公司货币资金主要通过工业厂房的销售、工业厂房的出租、提供相关的物业管理服务，同时通过银行贷款等间接融资方式等途径获取现金。公司的货币资金由库存现金和银行存款构成，其中银行存款是公司货币资金的主要组成部分。截至2016年9月30日，公司货币资金不存在质押、冻结，或有潜在收回风险的款项。
表4-16：公司最近三年及一期货币资金明细
单位：万元
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②应收账款
截至2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日及2016年9月30日，公司的应收账款分别为7,899.87万元、6,823.30万元、9,775.29万元及12,442.49万元，占资产总计比例分别为4.66%、2.83%、4.02%和4.04%，应收账款主要为公司因销售工业厂房应收客户的购房款。报告期内各期末，公司应收账款余额前五名合计规模分别为3,229.07万元、2,909.38万元、3,612.92万元和3,867.40万元，分别占公司各期末应收账款总额的40.87%、42.64%、33.84%和31.08%。计提的坏账准备余额分别为388.34万元、534.33万元、904.18万元和904.65万元。
表4-17：公司最近三年及一期应收账款明细
单位：万元、%
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表4-18：公司截至2016年9月30日应收账款余额前五名情况
单位：万元、%
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表4-19：公司截至2015年12月31日应收账款余额前五名情况
单位：万元、%
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表4-20：公司截至2014年12月31日应收账款余额前五名情况
单位：万元、%
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表4-21：公司截至2013年12月31日应收账款余额前五名情况
单位：万元、%
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③其他应收款
截至2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日及2016年9月30日，公司的其他应收款分别为25,338.39万元、4,437.85万元、4,271.80万元和9,219.78万元，占资产总计比例分别为14.94%、1.84%、1.75%和2.99%，呈波动态势。报告期内其他应收款主要为公司与合肥庐阳工业区建设投资有限公司的临时性资金垫付往来款，以及为园区内工业企业垫付的，支付予园区供电企业安徽电力巢湖供电有限责任公司和安徽电力肥西供电有限责任公司的园区供电款。其中，临时性资金垫付往来款主要系临时借付标准化厂房土地报批费等，上述款项尚未与公司主营业务产生直接关联的债权债务关系。2014年期末，公司其他应收款大幅降低，较2013年减少82.49%，主要系工投控股归还工投科技临时拆借往来款所致。2016年9月30日其他应收款数额较2015年末增加4,947.98万元，增幅为115.83%，主要系公司由员工预付的土地款、工程款和水电费等暂未报销冲账，导致对个人的其他应收款增加。
表4-22：公司最近三年及一期其他应收款明细
单位：万元、%
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表4-23：公司截至2016年9月30日其他应收款前五名单位情况
单位：万元、%
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表4-24：公司截至2015年12月31日其他应收款前五名单位情况
单位：万元、%
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表4-25：公司截至2014年12月31日其他应收款前五名单位情况
单位：万元、%
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表4-26：公司截至2013年12月31日其他应收款前五名单位情况
单位：万元、%
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表4-27：其他应收款按款项性质分类情况
单位：万元
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④存货
截至2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日和2016年9月30日，公司的存货分别为27,870.05万元、55,763.24万元、102,998.60万元和143,983.15万元，占各期末资产比例分别达16.43%、23.14%、42.31%和46.71%，是公司资产的主要构成部分。报告期内存货规模保持上升态势，2013年-2015年复合增长率为92.24%，主要系公司报告期内新建开发项目投入增加所致，2015年主要新开工项目包括定远创智产业园、中科大创新园及龙子湖中小企业产业园等。2016年9月30日存货余额较2015年末增加40,984.55万元，增幅为39.79%，系2016年1-9月各在建标准化厂房投入增加所致，且新开工了临泉项目和智慧产业园项目。
公司存货主要由开发成本、开发产品和代建项目构成。报告期内，开发成本占存货的比例分别为43.76%、66.08%、71.18%和61.79%，主要包括房地产开发业务涉及的土地开发成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费和配套设施费，其中建筑安装工程费和土地开发成本在报告期内始终是开发成本的主要组成部分，合计约占开发成本的80.00%左右。
报告期内，公司存货构成中开发产品占比分别为56.01%、27.87%、9.70%和12.09%，主要系2013年12月竣工的立恒工业广场、兴庐科技产业园、2015年10月竣工的庐江科技产业园及2016年3月竣工的阜阳中小企业园在竣工后分别由开发成本结转至开发产品，同时已完工的项目对外销售大量增加所致。
报告期内，公司存货构成中代建项目占比分别为0.23%、6.05%、19.12%和26.12%，呈逐年上升态势，主要系公司于2014年新开工代建未名生物医药产业园项目、中科大创新园项目和新疆皮山项目，其中新疆皮山项目已于2015年度竣工。
存货在资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。在确定存货的可变现净值时，以取得的可靠证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。报告期内公司未对存货做跌价准备，主要是因为公司存货可变现净值大于账面价值。
表4-28：公司最近三年及一期存货分类
单位：万元、%
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表4-29：公司最近一年及一期存货构成明细（按开发项目列示）
单位：万元
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⑤其他流动资产
截至2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日及2016年9月30日，公司的其他流动资产分别为0.00万元、5,003.80万元、17,700.00万元和10,200.00万元，占当期资产比例分别达到0.00%、2.08%、7.27%和3.31%，主要包括公司购买的无固定期限、可即时赎回的保本型理财产品。报告期内，公司其他流动资产在2015年度增幅较为显著，主要系公司2015年4月由工投控股以28,080.00万元现金认购形式新增注册资本，同时公司在取得上一年度的经营成果后，在未展开相关投资及经营活动前，将部分资金用于购买无固定期限、可即时赎回的保本型理财产品所致，公司遵照合肥工业投资控股有限公司印发的《合肥市工业投资控股有限公司购买保本型金融产品实施办法（暂行）》文件，运用公司暂时闲置资金购买了兴业银行企业金融结构性存款、合肥科技农村商业银行“添金增利”保本收益型人民币机构理财产品等。2014年、2015年及2016年9月末，公司其他流动资产中理财占比分别达99.92%、100.00%和100.00%。
表4-30：公司最近三年及一期其他流动资产明细
单位：万元
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（3）非流动资产结构及变动分析
公司的非流动资产主要包括投资性房地产和在建工程。上述资产在报告期内总计为43,116.02万元、59,285.93万元、74,778.60万元和81,301.02万元，占公司资产总计的比例分别为25.42%、24.60%、30.72%和26.37%，报告期内上述非流动资产呈逐年上升态势。
①投资性房地产
截至2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日和2016年9月30日，各期末投资性房地产占资产总计的23.12%、20.73%、26.69%和21.21%，作为非流动资产的主要部分，公司的投资性房地产主要包括用于租赁的标准化厂房和公租房。
报告期内，公司投资性房地产规模呈上升态势。2014年末，投资性房地产余额较2013年增长27.37%；2015年末，投资性房地产余额较2014年增长30.08%，主要系完工的公租房由在建工程转入所致。
表4-31：公司最近三年及一期投资性房地产
单位：万元
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表4-32：2016年9月末租赁期满后客户有权选择购买的投资性房地产
单位：平方米、万元
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②在建工程
截至2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日及2016年9月30日，公司的在建工程分别为3,902.82万元、9,340.06万元、9,807.89万元和15,915.33万元，分别占资产总计的2.30%、3.88%、4.03%和5.16%，公司的在建工程主要包括在建公租房。报告期内，公司在建工程呈增加态势，2014年期末在建工程余额较2013年增长139.32%，系公司新建公租房投入增加所致。2016年9月30日在建工程余额较2015年末增长62.27%，系公司新建公租房投入继续增加所致。
表4-33：公司最近三年及一期在建工程
单位：万元
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（续表）
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（续表）
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2、负债结构分析
表4-34：报告期各期末公司负债构成
单位：万元、%
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（1）负债总体情况
截至2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日及2016年9月30日，公司的流动负债分别为12,154.81万元、25,127.98万元、26,708.15万元及45,946.52万元；非流动负债分别为86,616.57万元、121,756.57万元、89,368.57万元及116,748.02万元；负债合计分别为98,771.38万、146,884.55万元、116,076.72万元及162,694.54万元；公司负债规模呈波动态势，2014年度负债合计较2013年增加48.71%，主要系公司为满足自身业务发展，通过银行贷款等方式筹集资金所致，2015年度负债合计较2014年减少20.97%，主要系2015年度公司偿还合肥市工业投资控股有限公司和合肥城建投资控股有限公司转贷给公司的以用于标准化厂房建设的资金。2016年9月末负债合计较2015年末增加了40.16%，主要系公司为推动厂房项目开发向银行借款导致。
报告期内，公司非流动负债规模始终远高于流动负债规模，但非流动负债占负债合计比例则呈现持续下降态势，负债结构趋于合理。截至报告期内各期末，非流动负债占负债合计的比例分别为87.69%、82.89%、76.99%和71.76%。
表4-35：公司最近三年及一期负债构成明细
单位：万元、%
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（2）流动负债结构及变动分析
公司的流动负债主要包括应付账款、预收款项、应交税费、其他应付款和一年内到期的非流动负债。上述负债在报告期内总计为11,915.40万元、24,878.93万元、26,585.89万元和45,902.40万元，占公司负债合计的比例分别为12.06%、16.94%、22.90%和28.21%，是公司负债的重要组成部分。
①应付账款
截至2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日及2016年9月30日，公司的应付账款余额分别为1,166.93万元、1,031.15万元、1,539.23万元和1,173.44万元，分别占负债合计的1.18%、0.70%、1.33%和0.72%。公司应付账款主要由工程款和质保金等构成，截至2015年12月31日，公司无账龄超过1年的重大应付账款。2015年期末应付账款余额较2014年增长49.27%，主要系未到结算期的工程款增加所致。
表4-36：公司最近三年及一期应付账款明细
单位：万元
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表4-37：公司截至2016年9月30日应付账款金额前五名情况
单位：万元、%
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②预收款项
截至2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日及2016年9月30日，公司的预收款项分别为4,846.81万元、8,952.66万元、8,668.15万元和12,125.03万元，呈增长态势，占报告期各期末负债合计的4.91%、6.10%、7.47%和7.45%。公司预收款项主要由预收房屋销售款和预收房屋租金构成，以预收房屋销售款为主。2014年度，由于公司较多项目集中进入销售期，导致公司预收房屋销售款较2013年度新增199.02%。2015年度，公司预收房屋销售款较2014年度减少12.71%，主要系立恒工业广场二期、兴庐科技产业园、巢湖科技创新园和舒城中小企业园等重大项目集中进入交付结算期，预收款项确认为营业收入所致。2016年9月末公司预收房屋销售款较2015年末增加了76.84%，主要系公司立恒工业广场二期项目预售厂房销售款。公司预收房屋销售款账龄一般在一年以内。
报告期内，预收房屋租金呈波动态势，但变化不大，公司对于纯租赁客户预收一年及以下的房屋租金，对于计划先租赁，后期再行购买的客户，公司预收一年以上的房屋租金。
表4-38：公司最近三年及一期公司预收款项明细
单位：万元
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表4-39：公司最近三年及一期公司预收款项账龄表
单位：万元
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③其他应付款
截至2013年12月31日、2014年12月31日及、2015年12月31日及2016年9月30日，公司的其他应付款分别为3,308.28万元、6,132.41万元、6,685.19万元和14,786.05万元，呈现逐年上升的态势。其他应付款主要由保证金、往来款、意向金、代建资金等构成。2014年期末其他应付款余额较2013年增长85.37%，主要系公司收到工投控股支付的代建资金及收取的房屋租售保证金增加所致，其中代建资金系安徽省援建新疆省，委托公司代建的新疆皮山项目所产生的。报告期内，公司收到的厂房出租出售形成的保证金是其他应付款的主要构成部分，占其他应付款比例分别为94.62%、61.41%、75.16%和52.09%。
表4-40：公司最近三年及一期其他应付款明细
单位：万元
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表4-41：截至2016年9月30日其他应付款金额前五名情况
单位：万元、%
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④一年内到期的非流动负债
截至2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日及2016年9月30日，公司一年内到期的非流动负债分别为102.00万元、6,402.00万元、7,102.00万元和16,550.00万元，主要由一年内到期的长期借款及递延收益构成。2016年9月末一年内到期的长期借款较2015年末增长136.43%，主要系公司2016年初新增银行长期借款较多。递延收益系政府提供的公租房建设补助，分35年平均分摊递延收益，每一年度分摊102.00万元。
表4-42：公司最近三年及一期一年内到期的非流动负债明细
单位：万元
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（3）非流动负债结构及变动分析
公司的非流动负债主要由长期借款、递延收益及其他非流动负债构成，上述非流动负债合计规模为86,616.57万元、121,756.57万元、89,368.57万元116,748.02万元，占公司负债总规模的比例分别为87.69%、82.89%、76.99%和71.76%，非流动负债合计规模在报告期内呈波动态势，然而占比在报告期内呈下降态势。非流动负债2014年度较2013年度增加40.57%，主要系2014年度公司新增25,000.00万元抵押借款，同时合肥市工业投资控股有限公司和合肥城建投资控股有限公司转贷给公司，以用于标准化厂房建设的贷款有所增加所致。公司通过加大长期借款规模，用以匹配公司日益扩大的经营业务规模。非流动负债2015年度较2014年度减少26.60%，主要系2015年度公司偿还部分到期的委托贷款所致。非流动负债2016年9月末较2015年末增加了30.64%，主要系长期借款增加所致。
①长期借款
报告期内各期末，公司长期借款规模分别为0.00万元、25,000.00万元、21,500.00万元和50,327.65万元，占公司负债合计的比例分别为0.00%、17.02%、18.52%和30.93%。公司长期借款由抵押借款和保证借款构成，抵押借款主要是以公司持有的土地使用权作为抵押物的项目贷款。截至2016年9月末，共有账面价值4,855.49万元的土地使用权被用于抵押借款，其中存货部分所抵押的土地使用权账面价值为4,456.13万元，投资性房地产部分所抵押的土地使用权账面价值为399.36万元。保证借款是由公司向合肥科技农村商业银行、中国建设银行濉溪路支行、徽商银行合肥南七支行、平安银行合肥分行、九江银行包河支行和中信银行璟泰大厦支行借入，担保人系工投控股和合肥产投。
表4-43：公司最近三年及一期长期借款明细
单位：万元
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②递延收益
报告期内各期末，公司递延收益分别为4,916.57万元、8,056.57万元、8,918.57万元和9,020.57万元，占公司负债合计的比例分别为4.98%、5.48%、7.68%和5.54%，呈逐年上升态势。2014年期末递延收益较2013年增长63.87%，主要系公司2014年度新接收3,242.00万元公租房建设资金补助所致。
表4-44：公司最近三年及一期递延收益按项目列示
单位：万元
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（续表）
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③其他非流动负债
报告期内各期末，公司其他非流动负债分别为81,700.00万元、88,700.00万元、58,950.00万元和57,399.80万元，占公司负债合计的比例分别为82.72%、60.39%、50.79%和35.28%，主要为工投控股及合肥城建投资控股有限公司对公司的转贷资金。截至2016年9月30日，工投控股及合肥城建投资控股有限公司对公司的转贷资金分别为53,399.80万元和4,000.00万元，共计57,399.80万元。
发行人与工投控股及合肥城建投资控股有限公司签订的转贷合同的金额分别为119,700.00万元和5,000.00万元，期限均为2013年-2023年，利率为基准利率，以用于标准化厂房项目建设和公租房项目建设。
表4-45：公司最近三年及一期其他非流动负债明细
单位：万元
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3、现金流量分析
表4-46：公司最近三年及一期现金流量主要数据
单位：万元
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（1）经营活动产生的现金流量
经营活动方面，报告期内公司经营活动产生的现金流量净额呈现出净流出状态，分别为-11,224.82万元、-23,285.48万元、-50,920.55万元和-37,539.36万元，呈逐年增加态势。
报告期内，公司经营活动现金流入呈增加态势，分别为18,027.48万元、24,351.88万元、22,718.39万元和42,660.96万元。其中销售商品、提供劳务收到的现金分别为12,362.87万元、20,553.78万元、18,340.01万元和16,381.17万元，2015年度呈下降态势，主要系已竣工的项目在2014年度已集中销售完毕，2015年度新建的项目尚不能进行销售所致。
报告期内，公司经营活动现金流出分别为29,252.30万元、47,637.36万元、73,638.94万元和80,300.32万元。其中购买商品、接受劳务支付的现金分别为25,139.58万元、40,207.24万元、65,720.85万元和48,071.59万元，2015年度呈增加态势，主要系2015年度新建项目投入增加所致。
（2）投资活动产生的现金流量
投资活动方面，公司投资活动产生的现金流量净额在报告期内分别为-16,080.37万元、11,166.97万元、-20,409.47万元和5,150.89万元。报告期内公司投资活动产生的现金流波动较大，主要原因为：①2013年，公司向工投控股和合肥庐阳工业区建设投资有限公司临时拆出资金13,630.00万元，导致公司投资活动产生的现金流量净额为负；②2014年，工投控股归还公司临时拆借往来款21,949.55万元，同时公司购买理财产品金额较小，导致公司投资活动产生的现金流量净额为正；③2015年，公司购买理财产品规模增大至17,700.00万元，此外报告期内用于购置固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金流出逐年增加，导致公司投资活动产生的现金流量净额转为负数；④2016年1-9月，公司滚动赎回的银行理财产品金额较高，且用于购置固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金流出有所降低，导致公司投资活动产生的现金流量净额转为正数。
报告期内，公司投资活动现金流入分别为404.40万元、22,664.50万元、5,816.76万元和51,483.69万元。其中2014年度资金往来现金流入系工投控股归还工投科技临时拆借往来款所致。2015年度理财产品收回导致的现金流入系公司购买的银行开放式理财产品到期收回所致。2016年1-9月公司投资活动现金流入较大系由于滚动赎回理财产品金额较大。
公司最近三年及一期投资活动现金流出分别为16,484.77万元、11,497.53万元、26,226.24万元和46,332.80万元。2016年1-9月投资活动现金流出增加较大的原因是滚动购买银行开放式理财产品金额较大。报告期内，用于购置固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金流出分别为2,854.77万元、4,497.53万元、7,526.24万元和2,520.05万元。2015年度用于投资支付的现金流出为1,000.00万元，该部分现金流出系公司参股合肥产投小微企业金融服务有限公司的1,000.00万元所致。
（3）筹资活动产生的现金流
筹资活动方面，报告期内，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为71,481.95万元、54,187.13万元、-5,478.58万元和50,528.41万元。
报告期内，公司筹资活动现金流入分别为108,031.61万元、98,109.64万元、60,411.8万元和56,928.33万元。主要由吸收投资收到的现金、取得借款收到的现金及收到其他与筹资活动有关的现金构成，由于公司于2012年度已经制定了详尽的发展规划，较完备的预计了未来三年项目进度及所需资金，提前做好了募集资金的准备，因此2013年度、2014年度取得借款收到的现金分别达到了81,700.00万元、74,500.00万元。
表4-47：收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：万元
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报告期内，公司筹资活动现金流出分别为36,549.65万元、43,922.51万元、65,890.38万元和6,640.91万元，主要由偿还债务支付的现金及分配股利、利润或偿付利息支付的现金构成，由于长期借款及委托借款有较大一部分在2015年度到期，因此2015年度，偿还债务支付的现金达到了62,050.00万元，较2014年度增加了71.41%。
报告期内，公司现金流量表期末现金及现金等价物余额与资产负债表货币资金余额一致。
表4-48：现金和现金等价物构成情况
单位：万元
■
4、偿债能力分析
表4-49：公司最近三年及一期主要偿债能力指标
单位：万元、%
■
资产负债率（剔除预收账款）=（负债合计-预收款项）/（资产总计-预收款项）
截至2016年9月30日，公司的资产总计为308,278.77万元，股东权益合计达145,584.23万元。公司资产以流动资产为主，截至2016年9月30日，公司流动资产合计221,424.11万元，占资产总计的71.83%，同时具有较大规模的货币资金储备，体现了公司资产较好的流动性。截至2016年9月30日，公司流动负债占负债合计的比例为28.24%，非流动负债占负债合计的比例为71.76%，非流动负债在报告期内呈下行态势，同时非流动负债以长期借款及其他非流动负债为主，其中其他非流动负债在报告期内占负债合计比例分别为82.72%、60.39%、50.79%和35.28%，呈逐年下降态势，其中2015年度非流动负债大幅降低主要系国家开发银行安徽省分行的委托贷款余额在2015年度有较大幅度降低所致。总体而言，公司资产及负债结构在报告期内趋向稳健，同时良好的企业信用和理想的市场销售情况，可以确保公司应对各项债务的到期偿付。
短期偿债能力方面，2013-2015年末和2016年9月末，公司的流动比率分别为10.16、7.05、6.11和4.82，速动比率分别为7.86、4.83、2.25和1.69。公司流动比率远高于行业平均水平，主要系公司报告期内新建项目大量增加，2014年、2015年，公司建设进入高峰期，存货逐年增加，因此报告期内公司流动比率较高。2014年-2015年，公司货币资金余额大量减少，占资产总计比例由58.88%降低至16.81%，比例渐趋稳健，货币资金利用率提高，同时能够维持较多的营运资金用于抵偿短期债务，2016年9月末公司货币资金有所增长，公司可变现资产数额较大，债权人的风险较小。公司速动比率远高于行业平均水平，但是呈逐年下降态势，主要系公司持有的货币资金于2015年度大量减少，2014年度，合肥庐阳工业区建设投资有限公司及工投控股偿还了绝大部分公司为其提供的临时性资金垫付往来款，同时，公司流动负债呈较稳定的态势，公司速动资产结构有所改善，资金利用率提高，企业的机会成本降低，且较多的速动资产能够用于抵偿短期债务。2016年9月末较2015年末公司存货和流动负债增长较大，因此速动比率继续下降，但仍保持在较高水平。
长期偿债能力方面，2013-2015年末及2016年9月末，公司资产负债率分别为58.23%、60.96%、47.69%和52.78%，始终低于行业平均水平，企业运用外部资金的能力较弱，但是公司无法偿债的可能性较低。其中，公司其他非流动负债在报告期内占负债合计比例分别高达82.72%、60.39%、50.79%和35.28%，但是比率呈逐年下降态势，工投控股及合肥城建投资控股有限公司委托国家开发银行安徽省分行转贷给公司以用于标准化厂房建设的余额逐年降低。公司的有利负债，即大多数属于占用上下游环节资金而存在的无息负债比例较小，而不利负债，即金融负债，诸如长期借款、非流动负债中所属的委托贷款等占比较大，同时由于公司长期借款均属专门借款，因此公司资本化利息金额较大，但呈下降态势，公司在负债结构上有所优化。
报告期内，公司EBITDA为6,022.54万元、4,477.41万元、6,149.83万元和4,570.40万元，呈波动态势。由于报告期内没有计入财务费用的利息支出，因此利息保障倍数不存在。
5、资产周转能力分析
公司最近三年及一期资产周转能力指标如下：
表4-50：公司最近三年及一期资产周转能力指标
单位：次/年
■
上述财务指标的计算方法
上述各指标的具体计算公式如下：
1、应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额
2、存货周转率=营业成本/存货平均余额
3、流动资产周转率=营业收入/流动资产合计平均余额
4、固定资产周转率=营业收入/固定资产净额平均余额
5、总资产周转率=营业收入/资产总计平均余额
如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算。
2013年度、2014年度、2015年度和2016年1-9月，公司应收账款周转率分别为1.90、1.97、2.89和1.38，2015年公司应收账款周转率大幅跳升，主要系2015年公司竣工项目较为集中，且公司采取积极的销售方式，同时立恒工业广场二期、兴庐科技产业园、巢湖科技创新园和舒城中小企业园等重大项目集中结算，使得当年公司营业收入大幅增加所致。
2013年度、2014年度、2015年度和2016年1-9月，公司存货周转率分别为0.35、0.21、0.20和0.08，公司存货周转能力的变化，主要系房地产项目开发周期较长，从土地储备到房产交付一般需要2-3年，因此公司存货周转率普遍偏低。公司2014年度存货周转率较2013年度有较大幅度的降低，主要系公司2014年度集中开工立恒工业广场二期、创智天地、颍上项目、舒城中小企业园和临港新兴产业园等项目，导致2014年度存货较2013年度有较大幅度的增加，而营业成本基本维持稳定所致。公司2015年度存货周转率较2014年度基本维持不变，主要系2015年度营业成本大幅增加，同时建设进入高峰期，存货也大幅增加所致。
2013年度、2014年度、2015年度和2016年1-9月，流动资产周转率分别为0.12、0.10、0.14和0.08，固定资产周转率分别为5.58、6.02、11.56和7.63，总资产周转率分别为0.09、0.07、0.10和0.06。公司流动资产周转率及总资产周转率的变化，主要系公司2015年营业收入有较大规模跃升，流动资产和总资产规模则在2014年度有较大规模增加。公司2015年度固定资产周转率较2014年度有较大幅度增加，主要系2015年营业收入有较大规模跃升，而固定资产在报告期内处于较稳定的状态。
6、盈利能力分析
公司最近三年及一期盈利能力指标如下：
表4-51：公司最近三年及一期盈利能力指标
单位：万元、%
■
上述财务指标的计算方法
上述各指标的具体计算公式如下：
1、毛利润=营业收入-营业成本
2、净资产收益率=归属于母公司所有者的净利润/归属于母公司所有者权益合计平均余额×100%
3、总资产报酬率=（净利润+财务费用）/资产总计平均余额×100%
4、毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入×100%
5、净利率=净利润/营业收入×100%
6、期间费用率=（销售费用+管理费用+财务费用）/营业收入×100%
公司于2013年度、2014年度、2015年度和2016年1-9月，分别实现营业收入14,970.99万元、14,469.20万元、23,956.63万元和15,356.69万元；分别实现净利润4,225.22万元、3,221.26万元、4,466.77万元和3,240.42万元，公司在报告期内持续盈利。
（1）营业收入分析
公司最近三年及一期营业收入按性质分配的构成情况如下：
表4-52：公司最近三年及一期营业收入构成
单位：万元
■
表4-53：公司最近三年及一期主营业务收入构成
单位：万元
■
报告期内，公司分别实现营业收入14,970.99万元、14,469.20万元、23,956.63万元和15,356.69万元。报告期内，房地产销售收入是公司主要的收入来源，报告期内房地产销售收入占各期营业收入82.12%、70.70%、79.64%和72.15%。非房地产销售收入主要包括厂房租赁、公租房租赁、物业管理等业务收入。报告期内，2015年公司主营业务收入处于较高水平，较2014年度增加65.36%，主要系立恒工业广场二期、兴庐科技产业园、巢湖科技创新园和舒城中小企业园等重大项目集中进入交付结算期所致。2016年1-9月发行人主营业务收入较2015年同期稳定上升，主要是因为立恒工业广场、立恒工业广场二期和舒城中小企业园项目增加了招商力度，销售面积和销售收入保持稳定增长，此外立恒工业广场二期、花山工业园等项目出租面积和收入也有所增长。
表4-54：公司最近三年及一期销售收入金额前五名情况
单位：万元
■
（续表）
■
（续表）
■
（续表）
■
（2）营业成本分析
公司最近三年及一期营业成本按性质分配的构成情况如下：
表4-55：公司最近三年及一期营业成本构成
单位：万元
■
表4-56：公司最近三年及一期主营业务成本构成
单位：万元
■
2013年度、2014年度、2015年度和2016年1-9月，公司分别产生营业成本9,852.05万元、8,673.62万元、15,753.12万元和9,982.76万元。其中，房屋销售成本是影响公司成本规模的主要原因，报告期内房屋销售业务成本占各期主营业务成本90.13%、79.69%、86.55%和81.03%。2014年度公司房屋销售成本较2013年度降低22.54%，主要系2014年度公司集中开工立恒工业广场二期、创智天地、颍上项目、舒城中小企业园和临港新兴产业园等项目，尚未进入建设高峰期，同时2014年度庐江科技产业园进入交付结算期，其土地成本较低所致。
表4-57：公司最近三年及一期销售成本金额前五名情况
单位：万元、%
■
（续表）
■
（续表）
■
（续表）
■
（3）毛利、毛利率水平分析
公司最近三年及一期按性质分配的毛利情况如下：
表4-58：公司最近三年及一期毛利构成情况
单位：万元、%
■
其中：
毛利润=营业收入-营业成本
毛利率=（各明细营业收入-各明细营业支出）/各明细营业收入
2013年、2014年、2015年和2016年1-9月，公司实现的毛利润分别为5,118.94万元、5,795.58万元、8,203.51万元和5,373.93万元。报告期间，房屋销售业务对毛利润的贡献比例分别为58.94%、57.85%、67.32%和58.98%。
2013年、2014年、2015年和2016年1-9月，公司的毛利率分别为34.19%、40.05%、34.24%和34.99%，处于波动态势。报告期内，房屋售价与房屋成本增幅基本维持一致，房屋销售业务毛利率基本维持稳定，略有上升。非房屋销售业务主要由厂房租赁为主，由于2015年度公司出租类厂房主要集中在庐江县等安徽非核心商业区域，租金相对较低，但是工业厂房成本相对较高，土地出让金及税收较安徽核心商业区域没有明显优势，因此非房屋销售业务毛利率相较2014年度有较小幅度的降低。2016年1-9月非房屋销售业务毛利率大幅上升，是因为厂房租赁业务毛利率有所提升。
（4）期间费用水平分析
公司最近三年及一期期间费用情况如下：
表4-59：公司最近三年及一期期间费用
单位：万元、%
■
其中：期间费用率=（销售费用+管理费用+财务费用）/营业收入
报告期内，公司期间费用分别为1,942.50万元、2,630.43万元、3,332.55万元和1,941.55万元，期间费用率分别为12.98%、18.18%、13.91%和12.64%。报告期内，公司期间费用处于波动态势，其中2013-2015年销售费用复合增长率为31.30%，管理费用复合增长率为34.79%，财务收入复合增长率为63.40%。
公司销售费用主要包括广告宣传费、人力成本支出等，2014年度销售费用较2013年增长58.06%，主要系为促进销售发生的广告宣传费增加所致；管理费用主要包括税金及人力成本支出等，报告期内管理费用增长，主要系公司租赁业务增长及取得的土地增加引起相关税金增长所致；2014年度财务费用较2013年下降，主要系2014年平均货币资金余额增加所致，由于公司长期借款均为专门借款，长期借款产生的利息已利息资本化。
表4-60：公司最近三年及一期销售费用明细
单位：万元
■
表4-61：公司最近三年及一期管理费用明细
单位：万元
■
表4-62：公司最近三年及一期财务费用明细
单位：万元
■
（5）投资收益
报告期内，公司投资收益分别为0.00万元、0.00万元、387.36万元和282.50万元。2015年及2016年1-9月公司产生的投资收益主要系公司通过购买银行开放式理财产品取得的收益，该类产品期限基本在40日以内，可随时赎回，具有较强的流动性。
表4-63：公司最近三年及一期获得投资收益明细
单位：万元
■
（6）营业外收入、营业外支出
报告期内，公司营业外收入分别为4,379.89万元、2,690.59万元、2,865.02万元和1,682.54万元，政府补助为公司营业外收入的主要组成部分，政府补助主要包括公租房建设资金、标准化厂房建设补助、产业发展资金和税费返还。
表4-64：公司最近三年及一期营业外收入明细
单位：万元
■
表4-65：计入当期损益的政府补助
单位：万元
■
发行人获得的财政补贴主要为标准化厂房建设补助和厂房建设项目获得的产业发展资金。
根据合肥市经济和信息化委员会、合肥市国土资源局、合肥市规划局、合肥市财政局和合肥市房地产管理局于2013年2月22日联合颁布的《关于印发关于加快都市产业园标准化厂房建设的若干意见的通知》（合经信法规〔2013〕58号）（以下简称“《通知》”），对符合要求的合肥市标准化厂房项目，合肥市财政按照标准化厂房建设成本（不含土地）的20%给予投资建设主体一次性资金补贴。对超额完成标准化厂房建设面积的，市财政按照超额面积部分的建设成本（不含土地）25%给予投资建设主体一次性资金补贴。补贴按照采取分期拨付方式。厂房正式开工后，支付补贴资金的20%；结构封顶，支付补贴资金的50%；项目验收备案并审计后，再支付余款。该《通知》自2013年1月1日起执行，有效期三年。
因此，对于发行人在该《通知》有效期内已开工建设的合肥市标准化厂房项目，如立恒工业广场项目、兴庐科技产业园项目和庐江科技产业园项目等，均享受该财政补贴政策。对于目前发行人在建的个别合肥市项目，如创智天地项目等，根据发行人与合肥市相关政府部门初步沟通以及合肥市经济和信息化委员会公布的2016年3月28日至2016年4月3日工作计划，合肥市相关政府部门正细化制定2016年支持工业发展政策实施细则，积极研究最新的标准化厂房财政补贴政策。最后，对于发行人2016年于合肥市新开工的新站智慧产业园项目，发行人已与产业园区管委会签署协议，明确了财政补贴的方式和金额。2016年5月，合肥市经济和信息化委员会发布了《2016年合肥市促进新型工业化发展政策实施细则》，规定对于多层标准化房产建设补助采取“借转补”分期付款方式，厂房正式开工后，支付补贴资金的20%；结构封顶，支付补贴资金的50%；项目验收审计并绩效考核后，再支付余款。
对于合肥市以外的发行人工业化标准化厂房项目，通常是由发行人分别与当地政府或者产业园区管委会签署协议，确定各个项目的具体财政补贴政策和金额，由当地政府给予发行人产业支持性奖励和其他政府补助。
因此，发行人在报告期内获得补贴收入有相关政府文件支持，根据发行人在报告期内获得财政补贴的依据和经验，未来发行人较大可能获得稳定和可持续的补贴收入。
报告期内，公司营业外支出分别为26.09万元、0.53万元、0.03万元和6.06万元。
表4-66：公司最近三年及一期营业外支出明细
单位：万元
■
（7）营业利润、利润总额、净利润
报告期内，公司营业利润分别为1,539.44万元、1,646.71万元、3,135.97万元和2,657.34万元，利润总额分别为5,893.23万元、4,336.77万元、6,000.96万元和4,333.82万元，利润总额与营业利润差额较大，主要系公司营业外收入规模较大所致，其中公司营业外收入主要由政府补贴构成。报告期内，公司盈利水平具有经营周期较长、毛利率水平较高的特点，符合工业地产企业的经营特性。
表4-67：公司最近三年及一期净利润明细
单位：万元
■
（二）未来目标及盈利的可持续性
2016年是公司“十三五”规划的起始之年，也是公司转型发展的关键之年。当前中国经济发展模式发生重大变化，“新常态”成为经济社会发展新的阶段性特征，掀起大众创业、万众创新的新浪潮。2016年，公司将从以前重视开发建设，向园区综合运营进行转型升级，提高竞争能力和盈利能力，将工投科技打造成为全国知名的科技工业园区综合运营服务商。
公司计划2016年至2018年各年度销售收入分别达到26,000.00万元、29,000.00万元和32,000.00万元，净利润分别达到4,700.00万元、4,900.00万元和5,100.00万元。公司始终坚持稳健的经营策略，该工作目标系公司基于经济不景气的预期下所制定的，立足于消化合肥外围园区。
公司未来工作思路如下：
1、续建项目，开建3个代建项目，选址2-3个新项目
2016年，公司在稳步推进12个续建项目的基础上，开建新站、蚌埠、临泉3个项目，适时开建巢湖经开区新能源汽车、燃气轮机代建项目，并在肥西选址建设“工投-立恒工业广场三期”，在长丰、淮南等地选址建设1-2个新项目。
2、加强招商力度
各项目招商负责人在项目筹划阶段，同步启动招商工作。另外，针对创智天地，广告产业园，智慧产业园，进一度强强联手，与三元联创、亿达软件等国内顶尖的专业公司合作。同时，部分园区可以引进两个招商团队相互竞争，提高招商成效。
3、全面推行落实B+服务体系
在公司范围内全面推广、落实B+服务体系，推动公司转型升级，提升公司核心竞争力。
其中，B+服务体系即园区综合运营服务体系，B+来源于“合肥工投，为您提供的不止是厂房”，B指Building for manufactory or Business。
4、成立运营麦田创客空间
未来中国的经济增长靠的是创新驱动，国家大力提倡大众创业、万众创新，并相继出台各种政策鼓励扶持创新创业，合肥成为首批10个国家小微创新创业示范城市，作为扶持合肥市产业发展的平台和专业从事科技产业园运营的国企，下一步，公司选址“创智天地”，成立运营麦田创客空间，引导和培育各类创业团队，创新企业，并提供各种空间载体、资金、政策、市场、资源服务，也为园区招商提供新的支撑，更好的塑造工业科技品牌。
5、提高房屋品质和时效性
首先从项目规划设计阶段抓起，从用户体验的角度出发，规划设计出性价比高，环境相对优美，配套完善的园区。在项目建设阶段，消灭地坪楼板开裂、起砂外墙脱落、渗水，屋面卫生间渗漏、梁柱不直、水电材料及安装不过关、电梯安装调试不合格等现象。另外，狠抓安全和进度，严控设计变更和签证。在主体工程开工后，统筹考虑各环节工作衔接，提前安排招标，确保工程按时交工交付使用。
6、夯实融资基础
从银行贷款间接的融资模式向主要通过资本市场直接融资的模式转变，从而获得长期、稳定、低成本的资金支持。下一步，做好发行5亿元公司债的准备工作，与建设银行、工商银行洽谈智慧产业园股权投资工作，通过发改委争取国家开发银行创智天地项目资金投资。
7、团队建设
加大对公司广大年轻员工的引导力度，增强年轻员工的担当能力。同时，充分发挥党委、工会、团委的引导作用，开展各种积极的活动，培育员工对企业的认同感和参与度，加强廉政意识，在工作中敢于担当，逐渐崭露头角，与公司共同成长。
工投科技公司将在市国资委、产投集团的领导指引下，以创新思维，积极破解难题，适应新常态，迎战“十三五”，提高竞争力和盈利能力，将工投科技打造成为全国知名的科技工业园区综合运营服务商。
六、公司有息债务情况
（一）有息债务期限结构
付息债务结构方面，截至2015年12月31日，公司的有息债务合计87,450.00万元，占负债合计的75.34%。报告期内，公司有息负债规模较为平稳，包括信用贷款54,700.00万元、保证贷款13,000.00万元和抵押贷款19,750.00万元。
表4-68：公司最近三年有息债务明细
单位：万元、%
■
（二）有息债务明细情况
1、主要短期借款
截至2015年12月31日，公司已偿付全部短期借款。
2、主要长期借款
表4-69：公司截至2015年12月31日长期借款金额前五名情况
单位：万元
■
截至2015年12月31日，公司合并范围内排名前五的长期借款合计金额21,500.00万元，占长期借款的100.00%。
3、公司存续期直接债务融资工具情况
截至募集说明书签署日，公司无处于存续期的直接债务融资工具。
七、本期公司债券发行后发行人资产负债结构的变化
本期债券发行完成后，将引起发行人资产负债结构的变化。假设发行人的资产负债结构在以下假设基础上发生变动：
1、相关财务数据模拟调整的基准日为2016年9月30日；
2、假设不考虑融资过程中产生的需由发行人承担的相关费用，本期债券募集资金净额为5亿元；
3、假设本期债券募集资金净额5亿元全部计入2016年9月30日的资产负债表；
4、本期债券募集资金拟用5亿元补充营运资金；
5、假设公司债券发行在2016年9月30日完成。
基于上述假设，本期发行对发行人合并报表财务结构的影响如下表：
表4-70：公司合并报表财务结构变动表
单位：万元、%
■
八、其他重要事项
（一）担保情况
截至2016年9月30日，公司对外提供债务担保的明细如下：
表4-71：公司截至2016年9月30日对外担保明细
单位：万元
■
（二）未决诉讼、仲裁、行政处罚
截至2016年9月30日，公司近年未涉及重大诉讼、仲裁及行政处罚（重大诉讼、仲裁及行政处罚涉及金额为1,000.00万元及以上）。
（三）公司所有权受到限制的资产
截至2016年9月30日，公司所有权受到限制的资产情况如下：
表4-72：公司截至2016年9月30日所有权受到限制的资产情况
单位：万元
■
（四）资产负债表日后事项
截至2016年9月30日止，本公司无需要披露的重要资产负债表日后事项。
第五节 本期募集资金运用
一、本期债券募集资金数额
根据《公司债券发行与交易管理办法》的相关规定，结合公司财务状况及未来资金需求，经公司董事会审议通过，并经股东批准，公司向中国证监会申请公开发行不超过5亿元（含5亿元）的公司债券。
二、本期债券募集资金运用计划
2016年1月20日，经公司股东批准通过，本次债券募集资金扣除发行费用后，拟用于补充营运资金。
本期债券募集资金将全部用于补充营运资金，有利于改善公司现金流管理，满足公司未来经营业务对流动资金的需求。本期债券募集资金不得转借公司股东合肥市工业投资控股有限公司使用。公司承诺本期债券募集资金不用于购置土地，也不直接或间接用于住宅类地产。
公司将严格按照《募集说明书》的资金使用安排对募集资金进行使用，保证不将募集资金直接或间接转借他人使用。另外，公司在本期债券发行前将聘请资金监管银行，由资金监管银行和主承销商同时对募集资金是否按照运用计划执行进行监管，当公司不按照资金运用计划使用募集资金时，资金监管银行有权不予执行并通知主承销商。同时，海通证券作为本期债券的受托管理人，将积极监督公司依照《募集说明书》中披露的资金运用计划使用募集资金。
三、本期债券募集资金运用对财务状况的影响
（一）对发行人资产负债结构的影响
本期债券如能成功发行且按上述计划运用募集资金，以2016年9月30日合并报表口径为基准，发行人的资产负债率水平将从债券发行前的52.78%增加至59.37%。本期债券的成功发行在有效增加发行人运营资金总规模的前提下，发行人的财务杠杆使用将更加合理，并有利于公司中长期资金的统筹安排和战略目标的稳步实施。
（二）对发行人财务成本的影响
公司目前主要通过银行贷款融资，随着国家宏观经济调控、信贷政策的调整，未来公司持续通过上述融资手段融资存在一定困难，长期来看，现阶段较低的财务成本较难维系。
与银行贷款这种间接融资方式相比，公司债券作为一种资本市场直接融资品种，具有一定的成本优势，同时考虑到评级机构给予公司主体信用评级AA-，本期债券信用评级AAA，参考目前二级市场上交易的以及近期发行的可比债券，预计本期债券发行时，利率水平较大幅度低于境内同期限人民币贷款利率。
（三）对于发行人短期偿债能力的影响
本期债券如能成功发行且按上述计划运用募集资金，则以2016年9月30日合并报表口径计算，发行人的流动比率将从发行前的4.82提高至5.91。发行人的流动比率明显提高，流动资产对于流动负债的覆盖能力将得到提升，短期偿债能力进一步增强。
综上所述，本期债券的发行将进一步优化发行人的财务结构，大大增强发行人短期偿债能力，同时为公司的未来业务发展提供稳定的中长期资金支持，使公司更有能力面对市场的各种挑战，保持主营业务持续稳定增长，并进一步扩大公司市场占有率，提高公司盈利能力和核心竞争能力。
第六节 其他重要事项
一、最近一期期末对外担保情况
截至2016年9月30日，发行人及其子公司对外担保情况如下：
表6-1：截至2016年9月末发行人及其下属子公司对外担保情况
单位：万元
■
二、未决诉讼或仲裁事项
截至本募集说明书签署之日，发行人及下属子公司无任何未决重大诉讼或仲裁事项。
第七节 备查文件
一、备查文件目录
（一）发行人最近三年经审计财务报告及最近一期未经审计的财务报表；
（二）海通证券股份有限公司出具的核查意见；
（三）上海锦天城（合肥）律师事务所出具的法律意见书及房地产业务专项核查意见；
（四）上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具的资信评级报告；
（五）《债券持有人会议规则》；
（六）《债券受托管理协议》；
（七）《账户及资金监管协议》；
（八）中国证监会核准本次发行的文件；
（九）合肥市产业投资控股（集团）有限公司为本期债券出具的担保合同和担保函；
（十）担保人最近一年的财务报告（经审计）以及最近一期财务报表。
在本期债券发行期内，投资者可以至本公司及主承销商处查阅募集说明书全文及上述备查文件，或访问上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）查阅募集说明书及摘要。
二、备查文件查阅时间、地点、联系人及电话
查阅时间：上午9：00—11：30；下午：13：00—16：30
查阅地点：
（一）发行人：合肥工投工业科技发展有限公司
联系地址：合肥市庐阳工业区工投研发楼11层
联系人：刘世银
电话：0551-63870885
传真：0551-65679200
（二）主承销商：海通证券股份有限公司
联系地址：北京市海淀区中关村南大街甲56号方圆大厦写字楼23层
联系人：伍敏、吴斌
电话： 010-88027267
传真： 010-88027190
