预期管理：楼市调控牛鼻子
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预期管理：
楼市调控牛鼻子
“股权之争”尘埃落地，但作为行业领军者，市场嗅觉最灵敏的企业，万科依然还是市场关注的焦点。近期，两则有关万科的新闻报道就十分引人注目，在2016年报《致股东函》中，万科为13个项目做了计提减值准备。这被市场解读为万科已为今年楼市下跌做准备。2008年，万科减值准备金从1200万增加至12亿。事后证明，万科判断精准。另一则消息是，小米要与北京万科携手合作盖房。但随后从小米公司传出消息说，万科的方案“不值得”。貌似两则消息并无关联，但饶有意味的是，计提减值准备的13个项目全为三、四线城市的边缘新城，北京无一项目入选。
笔者注意到，意欲与小米合作的楼盘，乃去年12月北京土地新政（控制地王）后，万科在“招拍挂”市场上拍得的100%自持地块（只能出租）。有媒体曾算过，该项目租售比高达1：500至1：650。也就是说，万科要42至54年才能收回成本，再考虑到3年建设期，从盈利角度看很不划算。万科之所以选择小米，也就是想打包出租给第三方，一次性回笼资金。
既然不划算，为何万科不计提减值准备？三、四线城市楼市全面回暖，为何还要计提？答案不言而喻，在万科看来，尽管北京楼市全面调控，短期内京城楼市或面临回调，但从长远看，北京房地产市场还有机会。站稳了京城楼市，对万科企业估值也好，抓住一线城市未来的机会也好，分享北京及京津冀发展红利也好，才是最大保障，不能在乎短期内得失。事实上，小米员工也这样认为。尽管万科那个项目售价仅为市场价一半，但没有产权，因而对购房人也就没有吸引力。如果该项目价格未来上涨，其资产收益全部由万科独享，与小米员工没有关系。
万科去年销售额增长近40%，手上现金在两市近3000家上市公司中排名第二。同时，万科存货增加了将近30%，比2015年整整高了一倍，而这个数字在2014年是负数。房地产公司存货包括三部分：土地、工地（在建房）和商品房，土地占比最高。按2至3年的开发周期，万科显然继续看好未来全国楼市。但万科也看得很清楚，三四线楼市回暖是大城市资金溢出，特别是投资需求溢出使然。未来，三、四线城市（主要是中西部）人口整体外流，传统制造业在产能过剩、外需回落的背景下很难吸附人口并创造更多产出。即便大城市高房价挤出的“刚需”在三、四线城市购房，也多数不会在那里居住，未来在北京购房时还会涌向当地二手房市场。所以，尽管三、四线城市楼市全面回暖，万科还是要作计提减值准备。
这样看，两则新闻就关联起来了。在关联逻辑的背后，正折射出当下我国楼市的调控困境，即北京“10天9调”创造了我国楼市调控历史上的纪录，力求全力遏制住所有的投资炒作需求，甚至不惜挫伤部分改善型需求。但是，无论开发商还是购房者，似乎并未因此对未来产生悲观预期。不然，小米员工大可不必拒绝万科的好意。房价不涨，甚至下跌，作长期租客有什么不好呢？
同样，万科也不必坚守“不划算也要拿地”的生存法则，更不必在近年来地价暴涨的情况下，还要冒风险“加杠杆”。问题是，小米员工都希望获得产权住房，这样才能在北京“扎根”，才能在未来享有作为中产阶层标配的“资产收益”。对万科来说，只有站稳北京才配叫龙头，才能赢得北京未来楼市机会（包括拿地、旧改、参与公建等）。因此，预期已成为当下楼市的决定因素。
这就是为何时隔半年不得不祭出两轮大范围调控的原因。过往调控后，一般会迎来楼市“冰冻期”，但在这两次调控前后，很多人想的是如何赶在调控前入市，甚至受调控一刀切影响的“在途单”，购房者也并不想放弃买房，而是在筹谋如何筹措资金完成交易。预期此般强化，与政策的微妙变化有关。2017年，经济主题是稳增长和防风险，这就决定了资金供应适度、利率仍将在低位。同时，楼市政策强调分类调控，但去库存的地位显著上升。在热点城市或区域，调控频率和力度都在加大，但给市场的印象是在慢慢关门。比如，限购人群范围、房屋范围、区域范围和准入条件不断收紧或扩展。问题是，在经济转型阵痛期，人口向大城市迁徙，不能在大城市买房，就在大城市周边买。所以，大城市连同周边一起关门，让想扎根大城市的人产生了紧迫感。赶紧上车遂成一致预期。
很清楚，管理购房预期，将是下一步调控重点。首先，学习北京、广州等热点城市“冒头就打”的调控思路，将混进“抢上车”购房队伍中的投资需求控制住，稳定房价是引导预期的第一步；其次，“商住房”火热，说明热点城市供地结构有问题，需加快推进旧工业区、低效商业办公用地用房向住宅用途转变的进程。区域规划调整和公共配套要及时披露和跟上。新增用地若能“放量”，便是引导预期的最大利器；最后，热点城市需加快与周边三、四线城市跨界地区统一规划，使基础设施互联互通。这样，无论供地还是住房供应，热点城市楼市半径都扩大了，对引导预期来说是莫大利好。
（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）
