深圳市中洲投资控股股份有限公司

2016年年度报告摘要

证券代码：000042 证券简称：中洲控股公告编号：2017-50号

一、重要提示

本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

■

非标准审计意见提示

□ 适用 √ 不适用

董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

√ 适用 □ 不适用

是否以公积金转增股本

□ 是 √ 否

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司年末总股本664,831,139股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.80元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。若分红派息方案实施时公司总股本发生变化，将按照总额不变的原则对分配比例进行调整。

董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

□ 适用 √不适用

二、公司基本情况

1、公司简介

■

2、报告期主要业务或产品简介

公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等多个领域。公司在全国开发建设了众多知名项目和精品楼盘，并拥有科学合理的土地储备。公司拥有大量优质资产，自主经营国际化五星级酒店，拥有专业、高效的物业管理队伍，拥有优良的社会信誉和品牌形象。

3、主要会计数据和财务指标

（1）近三年主要会计数据和财务指标

公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据

□ 是 √ 否

单位：人民币元

■

（2）分季度主要会计数据

单位：人民币元

■

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□ 是 √ 否

4、股本及股东情况

（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

单位：股

■

（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无优先股股东持股情况。

（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

■

5、公司债券情况

（1）公司债券基本信息

■

（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况

经东方金诚国际信用评估有限公司综合评定，本公司的主体信用等级为AA，本次债券的信用等级为AA。2016年度东方金诚国际信用评估有限公司对该债权信用状况进行跟踪评级，维持主体信用评级为AA，评级展望为稳定；同时维持债券信用等级为AA。

（3）截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标

单位：万元

■

三、经营情况讨论与分析

1、报告期内行业及公司主要项目所处区域市场分析

2016年，在因城施策、去库存的背景下，三四线城市仍坚持去库存策略，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，政策环境“由松趋紧”，房地产市场走势渐趋平稳。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。

房地产交易高位运行，全年商品房销售面积157,349万平方米，比上年增长22.5%，其中，住宅销售面积增长22.4%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长16.8%，绝对量均创历史新高，但同比增幅收窄。品牌房企销售业绩再创新高，百亿房企市场份额升至50%，房企进入规模化发展的新时代。

目前公司房地产业务主要集中在深圳、上海、成都、惠州、青岛五个城市，业务以商品住宅开发与销售为主，精选优质资产自持运营为辅。根据CREIS中指数据，2016年深圳、上海、成都、惠州、青岛地区房地产销售数据如下：

■

数据来源：CREIS中指数据

2、公司的经营业态及区域竞争优势

公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等多个领域。

深圳区域主要项目有笋岗物流项目和黄金台项目。笋岗物流项目为深圳市首批十大城市更新项目之一，由地标商务、创意办公、公寓、商业购物中心及酒店构成。黄金台项目是深圳市龙华新区核心地段的住宅项目，位于深圳北站商务核心区内，地理位置佳。

上海及周边区域开发和销售的项目主要有上海君廷项目、珑悦项目、无锡项目和嘉兴项目。君廷项目作为上海徐汇滨江板块稀缺的纯居住府邸，产品定位高端，树立了中洲控股在上海市场的品牌形象。报告期内，公司积极布局长三角地区，通过招拍挂形式分别在无锡和嘉兴获取项目，拓展了中洲控股在长三角地区的战略布局。

成都区域开发销售的中洲锦城湖岸项目依靠自身优势及精准营销，在成都市场引起关注，进一步提升了中洲控股在成都市场的品牌影响力。2016年公司在成华区通过招拍挂形式取得中洲里程项目，将于2017年面市。中洲控股在成都已经初步形成多区域多盘联动，市场地位显著提升。

惠州公司除夺得惠州惠城区销售金额、面积和套数冠军外，其开发销售的中央公园和天御两个项目，还获得了惠州惠城区年度销售金额的单盘冠、亚军，中央公园和天御的业绩为中洲控股在惠州打下了高品质的产品形象，带来良好的市场美誉度。

青岛区域依靠其优秀的自然资源和产品品质，在胶州开发销售的中洲半岛城邦项目，于2016年销售额达到6亿元，获得胶州区域年度单盘销售金额亚军，奠定了良好的口碑与形象，获得当地市场的高度认可。

3、公司主要经营管理工作回顾

2016年，公司继续以“高周转、扩规模”的发展战略为导向，对外加大项目获取力度，对内着重提升内部管控能力和项目运营水平。全年实现合同销售金额105.85亿元，顺利完成2014-2016年三年战略目标。

报告期内，公司实现房地产销售面积84.86万平方米，完成年度目标的131.50%，比上年同期增长104.28%；合同销售金额105.85亿元，完成年度目标的100.6%，比上年同期增长43.37%；房地产开发投资40.03亿元，完成年度目标的72.87%，比上年同期下降12.89%。全年主要经营及管理工作如下：

（1）加大项目拓展力度，提高可持续发展能力。2016年，公司加大项目拓展力度，强化已有区域的深耕布局，积极探索新业务发展模式。公司立足广东，走出上海，辐射长三角，首次进入无锡、嘉兴，全年新增土地面积20.73万平米，计容积率面积51.48万平米，进一步强化了已有区域的深耕布局。

（2）提升精细管理水平，优化项目运营体系。公司致力于精细化管理，一方面及时调整和完善组织架构，厘清管控边界及制度流程，以适应业务发展新需求；另一方面优化了 “高周转”项目开发实施路径，并将其落到实处，通过运营执行情况分析，重点严控关键开发节点，搭建与之相适配的绩效考核体系和专项激励机制，以利润为核心、以结果为导向，聚焦项目开发运营目标，确保公司整体经营计划的最终实现。

（3）调整全年营销策略，超额完成全年任务。报告期内，公司紧密结合国家调控政策，对不同区域的项目采取有针对性且快速应变的销售措施，紧跟市场热度，把握区域市场机会，进行营销渠道、营销推广及营销体验创新，达成价格与去化速度双赢。公司全年合同销售金额105.85亿元，同比增长43.37%，实现突破百亿的销售目标。

（5）积极拓展融资渠道，有效降低融资成本。报告期内，公司首次尝试基金融资方式，丰富信托、境外融资，强化贷后管理工作，融资成本持续下降。在资本市场方面，公司启动了第二轮股权融资、债权融资，报告期内，公司拟向包括控股股东在内的不超过10名特定对象非公开发行A股股票，募集资金35.11亿元，项目已经中国证监会发行与审核委员会审核通过，尚待取得正式批文。

（5）丰富激励手段，实现发展共创、利益共享、风险共担。继第一次股权激励实施完成后，公司实施了2016年员工持股计划，将员工与公司、股东的利益有效结合。公司以成都中洲里程项目为试点，积极探索试行项目跟投机制。截至目前，成都中洲里程项目、无锡梁溪区第六空间东侧地块项目、嘉兴2016南-23号地块项目、惠州天御五期项目均已实行员工项目跟投，将员工利益和公司经营紧密结合，以实现发展共创、利益共享、风险共担。

（6）稳定资产板块现金流，有效发挥避风港作用。2016年，公司资产板块业务累计营业收入6.69亿元，为公司提供了稳定现金流，为主营业务发展提供有力支撑，对冲了房地产业的政策风险，有效发挥避风港作用。

（7）探索“房地产+”新模式，培育利润新增长点。公司积极探索“房地产+”新模式，通过对外股权投资，尝试“房地产+金融”业务模式，参股成立深圳市中保产业基金管理有限公司。公司笋岗物流项目拟引入文化、设计、创意等业态，都是公司在主营业务以外的新模式探索，以期培育公司未来发展的新利润增长点。2016年10月，公司筹划收购华南城控股有限公司23.20%股份，是公司为了实现“房地产+产业地产”的战略举措。由于国内证券市场环境、政策法规等客观情况发生了较大变化，继续推进本次重大资产购买的条件已不再具备，经各相关方协商一致决定终止本次重大资产购买事项。

（8）实施“高管学徒”计划，构建优才培养机制。公司一直注重企业人才的引进和培养，尤其重视对年轻员工的中长期职业培养。实行“高管学徒”计划，优秀应届毕业生员工可以向公司高级管理人员学习，使其业务素质和职业素养迅速成长。公司为员工中长期职业发展规划负责，亦为公司从内部培养优秀储备人才。

4、公司房地产项目基本情况

（1）公司的土地储备情况

■

备注：

①黄金台项目原土地总面积约28.5万平方米，该地块已纳入深圳市2014年度土地整备计划，市规划国土委龙华管理局已拟定了《华电地块A806-0001宗地土地整备实施方案》并经市政府有关会议审议并原则通过，但尚未取得市政府用地批复。该实施方案主要内容为，按等价值原则，在该地块用地范围及周边调整留用项目用地，剩余用地由政府收回。公司将配合市规划国土委龙华管理局按有关规定推进收地补偿及后续工作。目前，该项目尚无进一步进展。

②惠州德隆项目占地面积为94023平方米，该项目已签订相关股权转让协议，目前协议正在履行过程中。

③惠州沙奥、竹仔园项目为村企合作建设项目，占地约14万平方米，该项目已签订协议。其中沙奥一地块（惠州天御项目五期）项目公司已通过用无底价挂牌出让方式获得，该地块占地面积 27940平方米，用途为商业用地、住宅用地，容积率3.5。沙奥二地块与竹仔园地块仍在履行协议当中。

（2）公司主要房地产项目开发情况

■

（3）公司主要房地产销售情况

■

（4）公司主要自有物业出租情况（含酒店经营）

■

5、公司的融资情况

截止2016年12月31日，公司各类融资情况如下：

■

6、报告期内主营业务是否存在重大变化

□ 是 √ 否

7、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况

√ 适用 □ 不适用

单位：元

■

8、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征

□ 是 √ 否

9、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生重大变化的说明

√ 适用 □ 不适用

（1）2016年实现营业收入8,115,755,330.09元，较上年同期增加60.78%，主要原因是房地产项目结算收入大幅增加，本年房地产项目结算收入7,394,131,838.40元，较上年同期4,564,866,979.80元增长61.98%，主要是本期上海中洲君廷项目、成都中央城邦项目和惠州湾上花园项目竣工结算。

（2）2016年营业成本5,744,864,450.70元，较上年同期增加89.28%，主要原因是本期主要结算收入的房地产项目土地获取成本较高，毛利率较低所致。

（3）2016年归属于上市公司普通股股东的净利润260,532,556.30元，较上年同期下降-35.06%，主要原因是本期房地产项目结算毛利率下降和未资本化的利息费用增加所致。

10、面临暂停上市和终止上市情况

□ 适用 √ 不适用

11、涉及财务报告的相关事项

（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。

（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。

（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

√ 适用 □ 不适用

本公司2016年度纳入合并范围的子公司共49户。本公司本年度合并范围比上年度增加21户，减少2户，详见下表：

■

深圳市中洲投资控股股份有限公司

董事长：姚日波

2017年4月29日

股票代码：000042 股票简称：中洲控股公告编号： 2017－48号

债券代码：112281 债券简称：15中洲债

深圳市中洲投资控股股份有限公司

第七届董事会第五十一次会议

决议公告

本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

深圳市中洲投资控股股份有限公司第七届董事会第五十一次会议于2017年4月27日上午在深圳中洲控股中心3913会议室召开。会议通知于4月17日以电子邮件方式送达全体董事、监事。董事谭华森因公未能出席会议，委托董事姚日波代为行使董事职权，独立董事张立民以视频形式参加了会议。会议应出席董事9名，授权及亲自出席董事9名。会议的召集、召开符合有关法律、法规及公司《章程》的规定，会议合法有效。公司全体监事及董事会秘书列席了会议。

会议由公司董事长姚日波主持，审议通过了以下议案：

一、9票同意，0票反对，0票弃权，审议通过《2016年度董事会工作报告》。

董事会同意将该议案提交公司2016年度股东大会审议。

二、9票同意，0票反对，0票弃权，审议通过《关于2016年度经审计财务报告的议案》。

瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2016年度财务报表进行了全面审计，并出具了标准无保留意见的审计报告（瑞华审字【2017】48330010号）。

一、经审计后的2016年度财务报表主要数据及指标

■

（二）财务报表主要数据及指标说明

1、2016年实现营业收入8,115,755,330.09元，较上年同期增加60.78%，主要原因是房地产项目结算收入大幅增加，本年房地产项目结算收入7,394,131,838.40元，较上年同期4,564,866,979.80元增长61.98%，主要是本期上海中洲君廷项目、成都中央城邦项目和惠州湾上花园项目竣工结算。

2、归属于上市公司股东的净利润260,532,556.30元，较上年同期下降35.06%，主要原因是本期房地产项目结算毛利率下降和未资本化的利息费用增加所致。

3、经营活动产生的现金流量净额1,748,423,570.05元，较上年同期增加306.47%，主要原因是本期房地产销售回款较上年同期大幅增加所致。

董事会同意将该议案提交公司2016年度股东大会审议。

三、9票同意，0票反对，0票弃权，审议通过《关于2016年年度报告摘要及正文的议案》。

董事会同意将该议案提交公司2016年度股东大会审议。

四、9票同意，0票反对，0票弃权，审议通过《关于2016年度利润分配及分红的议案》。

根据瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的瑞华审字【2017】48330010号审计报告，本公司（母公司）2016年度实现净利润13,702,267.52元，加年初未分配利润926,173,739.54元，减去分配2015年度现金红利133,013,927.80元，母公司2016年末实际可供分配的利润为806,862,079.26元。

根据国家有关法律、法规及公司《章程》的规定，公司拟提出2016年度利润分配及分红预案如下：

1、按照母公司净利润的10%提取法定公积金1,370,226.75元；

2、按照母公司净利润的90%和上年度未分配利润共计805,491,852.51元，作为分红基金的来源。以公司年末总股本664,831,139股为基数，每10股派发现金红利0.80元（含税），合计共派现金53,186,491.12元（含税），剩余未分配利润结转下年度。

公司本年度不送红股，也不进行资本公积金转增股本。

董事会同意将该议案提交公司2016年度股东大会审议。

五、9票同意，0票反对，0票弃权，审议通过《关于2016年度内部控制评价报告的议案》。

公司《2016年度内部控制评价报告》及会计师事务所关于内部控制评价报告的审计报告详见公司同日发布的2017-53号公告。

六、9票同意，0票反对，0票弃权，审议通过《关于募集资金年度存放与实际使用情况的专项报告的议案》。

该议案内容详见本公司同日发布的2017-59号公告《董事会关于募集资金年度存放与实际使用情况的专项报告》。

七、9票同意，0票反对，0票弃权，审议通过《关于核定公司2017年度担保额度计划的议案》。

该议案内容详见本公司同日发布的2017-60号公告《关于核定公司2017年度担保额度计划的公告》。

董事会同意将该议案提交公司2016年度股东大会审议。

八、9票同意，0票反对，0票弃权，审议通过《关于2017年第一季度报告的议案》。

公司2017年第一季度报告正文及全文详见本公司同日发布的2017-54号公告

九、9票同意，0票反对，0票弃权，审议通过《关于召开2016年度股东大会的议案》。

该议案内容详见本公司同日发布的2017-55号公告《关于召开公司2016年度股东大会的通知》。

特此公告

深圳市中洲投资控股股份有限公司

董 事 会

二〇一七年四月二十九日

股票代码：000042 股票简称：中洲控股 公告编号：2017－49号

债券代码：112281 债券简称：15中洲债

深圳市中洲投资控股股份有限公司

第七届监事会第二十三次会议

决议公告

本公司及监事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

深圳市中洲投资控股股份有限公司第七届监事会第二十三次会议于2017年4月27日上午在深圳市中洲控股中心召开。会议通知已于2017年4月17日送达全体监事。会议应到5人，实到5人，根据《公司法》及公司《章程》的有关规定，会议合法有效。

会议由监事会主席魏洁生主持，审议通过了以下议案：

一、5票同意，0票反对，0票弃权，审议通过了公司《2016年度监事会工作报告》。

该报告需提交公司股东大会审议。

二、5票同意，0票反对，0票弃权，审核并确认了公司2016年年度报告摘要及正文，审议通过了《关于确认公司2016年年度报告的议案》。

根据公司2016年年度报告的实际情况以及董事会审议情况，监事会确认了公司2016年年度报告摘要及正文。公司全体监事、监事会对2016年年度报告内容发表审核意见如下：

1.公司2016年年度报告的编制和审议程序符合《上市公司治理准则》、深圳证券交易所《股票上市规则》、公司《章程》和公司内控制度的各项规定。

2.公司2016年年度报告的内容和格式符合中国证监会和深圳证券交易所的各项规定，所包含的信息能从各个方面真实地反映出公司2016年度的经营成果和财务状况，董事会对公司2016年年度报告的审议结论是适当的。

3.监事会提出本意见前，全体监事及监事会没有发现参与公司2016年年度报告编制和审议的人员有违反保密规定的行为。

4.全体监事及监事会保证公司2016年年度报告摘要及正文所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

三、5票同意，0票反对，0票弃权，审核并确认了公司《2016年度内部控制评价报告》，审议通过了《关于确认公司2016年度内部控制评价报告的议案》。

根据公司2016年度内部控制建设和执行的实际情况以及董事会的审议情况，全体监事、监事会对公司《2016年度内部控制评价报告》发表审核意见如下：

公司全体监事、监事会认真阅读了深交所《上市公司内部控制指引》和《企业内部控制基本规范》及配套指引，并本着实事求是、客观公正的态度，认真审阅了公司《2016年度内部控制评价报告》（以下简称“《报告》”），对截止至2016年12月31日公司的内部控制状况进行了认真审核，认为：

公司按照深交所《上市公司内部控制指引》和财政部《企业内部控制基本规范》及配套指引的要求，结合自身行业特性和经营运作的实际情况，切实开展了内控制度体系建设工作；公司已经建立起较为完善的内部控制制度，能够有效覆盖公司的各项财务和经营管理活动，并能够保证有效执行，公司内部控制体系不存在重大缺陷；《报告》及评价结论能够真实、完整的反映公司基于2016年12月31日内部控制的实际状况以及公司在报告期内的内控建设情况，公司现有内部控制制度和流程基本得到执行，执行效果也基本达到预期。对董事会内部控制评价报告没有异议。

四、会议以5票同意，0票反对，0票弃权，审议通过了公司《关于确认公司2017年第一季度报告的议案》。

根据公司2017年第一季度报告的实际情况以及董事会的审议情况，监事会决定确认公司2017年第一季度报告。公司监事会对2017年第一季度报告内容发表审核意见如下：

经审核，监事会认为董事会编制和审议深圳市中洲投资控股股份有限公司2017年第一季度报告的程序符合法律、行政法规及中国证监会的规定，报告内容真实、准确、完整地反映了上市公司的实际情况，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

特此公告

深圳市中洲投资控股股份有限公司

监 事 会

二〇一七年四月二十九日

股票代码：000042 股票简称：中洲控股 公告编号： 2017－51号

债券代码：112281 债券简称：15中洲债

深圳市中洲投资控股股份有限公司

2016年度董事会工作报告

本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

第一部分 2016年董事会运作情况

一、董事会及各专门委员会在报告期内的履行职责情况

2016年，公司严格按照公司《章程》、《董事会议事规则》的规定召集、召开董事会会议，全年召开董事会会议16次。其中，以现场出席方式召开会议9次，以通讯表决方式召开7次，审议通过议案73项，所有议案均获得出席会议董事的全票表决通过。公司董事会决策权利正常行使，全体董事在董事会的决策过程中，充分履行了应尽的职责，维护了公司的整体利益，有效保证了公司的良性运作，保证所有股东均处于平等地位，可充分行使合法权利。公司董事会未做出有损于公司和股东利益的重大失误决策。

2016年,董事会各专门委员会按照公司《章程》和各专门委员会实施细则的要求认真履行了职责。全年共召开董事会各专门委员会会议累计6次，其中，董事会薪酬与考核委员会召开1次会议，对2015年度报告中披露的公司董事、监事、高管的年度薪酬情况、高管的年度绩效考核、公司第一期股权激励计划的激励对象2015年度考核结果进行了审核；董事会提名委员会召开1次会议，对公司拟聘任的高级管理人员的任职资格进行了审核；董事会审计与风险管理委员会共召开4次会议，主要审议各期定期报告及关联交易等事项。为确保2015年度报告审计工作的进度与质量，审计与风险管理委员会两次与有关方召开2015年年度报告工作协调会，就会计师重点关注内容、年报工作总体安排进行沟通。报告期内，审计与风险管理委员会对公司聘请的审计机构瑞华会计师事务所进行了评价，在聘请会计师事务所时也起到了预审及监督作用。

二、报告期内年度股东大会和临时股东大会的召开情况

■

三、公司治理

公司一直严格按照法律法规和规范性文件的要求完善公司法人治理结构，提高公司规范化运作水平。公司治理与《公司法》和中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件不存在重大差异。公司董事会秘书尹善峰先生连续8年被深圳证监局评为积极推动公司治理工作的优秀董秘。

2016年公司开展的主要治理工作如下：

1、完善制度修订

报告期内，公司进一步完善公司基本管理制度的修订，经董事会审议修订了《独立董事工作细则》、《董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规定》、《关联交易管理规定》，使公司基本管理制度符合监管部门的最新要求。

2、规范内幕信息管理

报告期内，公司在重大项目的运作过程中严格控制内幕信息管理，按要求统计内幕信息知情人名单、重大事项进程备忘录，与交易方、公司相关业务人员、中介机构人员等相关人员强调内幕信息的保密工作。

3、投资者关系管理

报告期内，为加强投资者保护宣传，公司响应深圳证监局的号召成立了信息披露委员会，进一步完善信息披露的监督管理机制，并开展了关于做好投资者保护“蓝天行动”的专项活动，切实保护投资者，尤其中小投资者权益。

第二部分 报告期内公司主要经营管理工作回顾

2016年，公司继续以“高周转、扩规模”的发展战略为导向，对外加大项目获取力度，对内着重提升内部管控能力和项目运营水平。全年实现合同销售金额105.85亿元，顺利完成2014-2016年三年战略目标。

报告期内，公司实现房地产销售面积84.86万平方米，完成年度目标的131.50%，比上年同期增长104.28%；合同销售金额105.85亿元，完成年度目标的100.6%，比上年同期增长43.37%；房地产开发投资40.03亿元，完成年度目标的72.87%，比上年同期下降12.89%。全年主要经营及管理工作如下：

1、加大项目拓展力度，提高可持续发展能力。2016年，公司加大项目拓展力度，强化已有区域的深耕布局，积极探索新业务发展模式。公司立足广东，走出上海，辐射长三角，首次进入无锡、嘉兴，全年新增土地面积20.73万平米，计容积率面积51.48万平米，进一步强化了已有区域的深耕布局。

2、提升精细管理水平，优化项目运营体系。公司致力于精细化管理，一方面及时调整和完善组织架构，厘清管控边界及制度流程，以适应业务发展新需求；另一方面优化了“高周转”项目开发实施路径，并将其落到实处，通过运营执行情况分析，重点严控关键开发节点，搭建与之相适配的绩效考核体系和专项激励机制，以利润为核心、以结果为导向，聚焦项目开发运营目标，确保公司整体经营计划的最终实现。

3、调整全年营销策略，超额完成全年任务。报告期内，公司紧密结合国家调控政策，对不同区域的项目采取有针对性且快速应变的销售措施，紧跟市场热度，把握区域市场机会，进行营销渠道、营销推广及营销体验创新，达成价格与去化速度双赢。公司全年合同销售金额105.85亿元，同比增长43.37%，实现突破百亿的销售目标。

4、积极拓展融资渠道，有效降低融资成本。报告期内，公司首次尝试基金融资方式，丰富信托、境外融资，强化贷后管理工作，融资成本持续下降。在资本市场方面，公司启动了第二轮股权融资、债权融资，报告期内，公司拟向包括控股股东在内的不超过10名特定对象非公开发行A股股票，募集资金35.11亿元，项目已经中国证监会发行与审核委员会审核通过，尚待取得正式批文。

5、丰富激励手段，实现发展共创、利益共享、风险共担。继第一次股权激励实施完成后，公司实施了2016年员工持股计划，将员工与公司、股东的利益有效结合。公司以成都中洲里程项目为试点，积极探索试行项目跟投机制。截至目前，成都中洲里程项目、无锡梁溪区第六空间东侧地块项目、嘉兴2016南-23号地块项目、惠州天御五期项目均已实行员工项目跟投，将员工利益和公司经营紧密结合，以实现发展共创、利益共享、风险共担。

6、稳定资产板块现金流，有效发挥避风港作用。2016年，公司资产板块业务累计营业收入6.69亿元，为公司提供了稳定现金流，为主营业务发展提供有力支撑，对冲了房地产业的政策风险，有效发挥避风港作用。

7、探索“房地产+”新模式，培育利润新增长点。公司积极探索“房地产+”新模式，通过对外股权投资，尝试“房地产+金融”业务模式，参股成立深圳市中保产业基金管理有限公司。公司笋岗物流项目拟引入文化、设计、创意等业态，都是公司在主营业务以外的新模式探索，以期培育公司未来发展的新利润增长点。2016年10月，公司筹划收购华南城控股有限公司23.20%股份，是公司为了实现“房地产+产业地产”的战略举措。由于国内证券市场环境、政策法规等客观情况发生了较大变化，继续推进本次重大资产购买的条件已不再具备，经各相关方协商一致决定终止本次重大资产购买事项。

8、实施“高管学徒”计划，构建优才培养机制。公司一直注重企业人才的引进和培养，尤其重视对年轻员工的中长期职业培养。实行“高管学徒”计划，优秀应届毕业生员工可以向公司高级管理人员学习，使其业务素质和职业素养迅速成长。公司为员工中长期职业发展规划负责，亦为公司从内部培养优秀储备人才。

第三部分 公司未来发展的展望

一、行业格局和趋势

2017年是我国实施“十三五”规划的关键年，也是供给侧结构性改革的深化年。中央提出以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，加快结构调整，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保障经济实现较为稳健的增长。

房地产政策方面，中央经济工作会议明确提出2017年经济增长以“稳”为主基调，货币政策保持“稳健中性”，并通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制推进住房体制建设。2017年，预期因城施策将在“控风险”与“去库存”基调下不断深化，价格透支严重的热点城市将呈现波动性调整态势，房价走势将趋于平稳。在房地产市场分化的大格局下，不同城市仍存在市场机会，企业并购成为常态。

二、公司发展战略

公司将继续坚持以房地产为主业，以住宅产品为核心，以产业链延伸为空间，做大做强现有区域，确保公司可持续发展。

城市布局：对已进入城市，专注区域，深耕珠三角、长三角、川渝、环渤海区域。对未进入城市，积极研判，稳健决策，择机进入经济发达的省会城市。

开发策略：以住宅产品为核心， 坚持“扩规模、高周转、高协同”，落实工期标准化、设计标准化，推行运营标准化，提升产品快速复制的能力，打造具有中洲特色的系列化标准产品，为提升品牌溢价创造条件。

房地产+：寻求产业链的延伸及扩张，深入研究房地产和产业融合的发展模式，密切关注“房地产+”新业务组合。

资产管理：深挖资产价值，实现资源溢价。通过中洲商业管理品牌的价值输出，以优质自持项目为切入点，依托项目打造创意产业生态圈，形成产业聚集，打造创意产业运营平台，提高项目价值和盈利能力。

三、2017年工作目标和重点工作

（一）公司2017年经营计划

1、总体经营目标

2017年，公司计划实现房地产销售面积110万平方米，合同销售金额150亿元；房地产开发投资120亿元；新开工建筑面积230万平方米；新增土地储备计容积率面积150万平方米，计划投入资金100亿元。

（二）年度重点工作

1、深耕现有城市，扩张区域范围。在现有珠三角、长三角、中西部、环渤海四大区域基础上实现周边热点城市的延伸，重点关注经济发达省会城市，继续深耕已进入的核心城市，加大项目布局密度。通过企业并购、合作开发等更为丰富的拓展手段努力获取优质土地资源，为公司的快速、持续发展提供充足的项目储备。

2、发扬工匠精神，打造优质产品。完善高周转模式下的项目开发标准路径，强化对项目前期拓展和设计的管控与能力提升，加强专业管控和支持力度，建立层级间、业务板块间高协同的运营体系，对产品精益求精，为顾客筑造高品质的人居环境与舒适的生活空间。

3、提升项目价值，赢取客户认同。针对国家对房地产政策的分类调控，公司采取因城施策，通过体验营销、品牌营销、客户服务营销等组合营销策略，实现项目快去化、高溢价。注重客户需求，打造高品质产品，使公司产品深入人心，赢取客户的价值认同。持续举办“中洲善跑”等公益活动，发挥上市公司社会责任，奠定公司品牌形象。

4、合理筹划融资，保证资金供给。紧跟市场导向，合理安排融资计划，充分运用境内外融资工具，降低融资成本、提升资金使用效率。快速回笼销售资金，为公司持续发展提供稳定的、有力的资金保障。推进完成35.11亿元的非公开发行A股股票项目、22亿元中期票据项目的发行工作。密切关注资本市场动态，根据政策、市场情况筹划公司债券、资产证券化、发行境外债券等资本市场融资方式，为公司项目开发建设提供有力的资金支持，增强公司抵御风险能力。

5、调整管控体系，同享成绩和激励。总部以资源整合、专业管控与支持为主，成为标准制定者、过程管理监管者；城市公司是实现价值的执行者，强化对项目运营全过程和全方位的负责机制，以结果为导向，增收入、控成本、节费用，建立基于项目的利润管理及考核机制，提升公司盈利水平。新拓展项目全部跟投，公司和员工发展共创、收益共享、风险共担。

6、培养和引进人才，打造专业团队。采用“高管学徒”、“内部合伙人”等方式吸引、保留和激励内部优秀人才；引进人才，充实现有管理和专业团队，补充新产业新行业人才。

7、注重市值管理，维护投资者关系。重视市值管理方面的相关工作，进一步与资本市场接轨，为股东创造价值。与投资者保持良好关系，提高公司在资本市场的知名度和认可度，维护上市公司在资本市场的品牌形象。

8、做好资产运作，实现品牌输出。充分发挥持有资产或收购资产的价值，在保证高出租率、租金收入稳步增长的前提下，对资产进行二次定位、整体改造、扩建和开发，以提升项目整体形象和盈利能力。把握招商、运营、管理等各个商业环节，建立商业资产影响力。随着客户认知度、租金水平以及项目整体盈利能力的提升，实现中洲商业管理品牌的价值输出。

特此公告

深圳市中洲投资控股股份有限公司

董 事 会

二〇一七年四月二十九日

股票代码：000042 股票简称：中洲控股 公告编号： 2017－52号

债券代码：112281 债券简称：15中洲债

深圳市中洲投资控股股份有限公司

2016年度监事会工作报告

本公司及监事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

一、监事会会议情况

报告期内，公司监事会共召开了六次会议，有关会议召开及决议情况如下：

1、2016年2月26日召开了第七届监事会第十六次会议，审议并通过了公司《关于公司符合向特定对象非公开发行A股股票条件的议案》、《关于公司向特定对象非公开发行A股股票方案的议案》、《关于公司向特定对象非公开发行A股股票预案的议案》、《关于审议公司本次非公开发行A股股票募集资金运用的可行性分析报告的议案》、《关于公司本次非公开发行A股股票涉及关联交易的议案》；（下转108版）