上海大宁资产经营（集团）有限公司公开发行2017年公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者）
(上接24版)
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1、上海多媒体谷投资有限公司
上海多媒体谷投资有限公司注册资本10,000.00万元，注册地址在广中西路777弄88号501-1室。主要经营范围是投资管理，企业管理，房地产开发经营，基础设施建设开发，多媒体领域内从事技术开发、技术咨询、技术服务，自有房屋出租，园林绿化，停车场管理，电子产品组装。
截至2016年末，该公司资产总额为67,043.11万元，净资产为19,070.68万元；2016年实现营业收入39,665.16万元，净利润807.87万元。
2、上海宁汇资产管理有限公司
上海宁汇资产管理有限公司成立于2012年5月23日，注册资本10,000.00万元，注册地址在万荣路700号7幢A754室。主要经营范围是资产管理、实业投资，房地产开发经营，园林绿化，建筑装修装饰建设专业施工，房屋建设工程施工，市政公用建设工程施工（工程类项目凭许可资质经营），机电设备安装（除特种设备），物业管理，商务信息咨询。
截至2016年末，该公司资产总额为118,742.70万元，净资产7,868.98万元；2016年实现营业收入6,627.28万元，净利润-576.27万元。该公司承建大宁中心广场三期项目，项目北区尚在建设中，项目南区处于运营初期，营运费用较大。
3、上海新苏房地产开发有限公司
上海新苏房地产开发有限公司成立于1998年6月16日，注册资本5,000.00万元，注册地址在普善路239弄13号。主要经营范围是房地产开发经营、物业管理、建筑材料、室内装潢、设计。
截至2016年末，该公司资产总额为62,948.32万元，净资产2,458.86万元；2016年实现营业收入6.29万元，净利润5.40万元。
4、上海大宁晟通投资发展有限公司
上海大宁晟通投资发展有限公司成立于2015年11月19日，注册资本1,000.00万元，注册地址在上海市静安区万荣路700号7幢A159室，经营范围为实业投资，资产管理，企业管理咨询，投资管理，物业管理，停车场管理，房地产开发经营，自有设备租赁（不得从事金融租赁），园林绿化工程，建筑工程，市政公用建设工程施工，建筑装修装饰建设工程专业施工（工程类项目凭许可资质经营）。
截至2016年末，该公司资产总额为1,002.12万元，净资产1,002.12万元；2016年实现营业收入0.00万元，净利润2.12万元。
四、发行人控股股东及实际控制人的基本情况
截至募集说明书签署日，发行人为国有独资有限责任公司，控股股东及实际控制人均为上海市静安区国有资产监督管理委员会。
五、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况
（一）发行人董事、监事、高级管理人员基本情况
截至本募集说明书签署页，发行人董事、监事及高级管理人员基本情况如下：
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注：2017年1月25日，，根据《上海市静安区人民政府关于顾筱璞同志任职的通知》（静府任〔2017〕4号），任命顾筱璞为上海大宁资产经营（集团）有限公司监事会主席。
（二）发行人董事、监事、高级管理人员从业简历
1、董事
史方先生，1963年1月出生，中共党员，研究生学历，政工师、经济师。曾任闸北区司法局宣教科副科长、闸北区委组织部主任科员、闸北区财贸党委副书记、纪委书记、工会主席、闸北区经委副主任、上海金贸资产经营有限公司总经理、党委副书记、闸北区政府办公室副主任、协作办主任、招商中心主任、闸北区大宁商业文化中心建设指挥部副总指挥、大宁绿地公司董事长、宇轩房地产公司董事长、上海金贸资产经营有限公司党委书记、董事长、大宁绿地公司党支部书记、董事长、上海大宁资产经营有限公司党委副书记、董事长、上海大宁资产经营有限公司党委书记、董事长。现任本公司党委书记、董事长。
陈洁莉女士，1975年3月出生，中共党员，研究生学历，注册资产评估师。曾任闸北区国资办业务科副科长、闸北区国资办产权管理监督科科长、闸北区国资办秘书科科长、国资委办公室主任、闸北区国资委副主任、上海大宁资产经营有限公司党委副书记、总经理。现任本公司党委副书记、总经理。
陈宏祥先生，1959年8月出生，中共党员，大专学历，助理工程师。曾任上海精美服装鞋帽公司团总支书记、闸北区商业建设投资总公司工程部经理、工会副主席、总经理助理、上海大宁绿地开发建设有限公司副总经理、上海大宁资产经营有限公司副总经理。现任本公司董事、副总经理。
刘军华先生，1957年6月出生，中共党员，大专学历，经济师、高级政工师。曾任上海钟表配件三厂党总支副书记、厂长、闸北区经委划转企业办公室党委副书记、上海天翼劳防制品有限公司党委副书记、上海金贸资产经营有限价公司党委办公室、副主任、上海金贸资产经营有限公司党委办公室主任、上海金贸资产经营有限公司党委组织科科长、上海金贸资产经营有限公司党委委员、党群部主任、上海大宁资产经营有限公司党委委员、党群工作部主任、工会主席、党群部主任。现任本公司董事、党委委员、工会主席、综合党委副书记、党群部主任。
胡菲先生，1970年11月出生，中共党员，大学学历，助理工程师。曾任闸北区商业资产经营有限公司团委副书记、上海金贸资产投资有限公司总经理、党支部书记、上海大宁资产经营有限公司投资部经理、上海大宁资产（集团）有限公司运营总监。现任上海大宁资产经营（集团）有限公司董事、总经理助理。
张羽祥先生，1962年10月出生，中共党员，研究生学历。曾任上海市蔬菜（集团）有限公司子公司财务科长、总经理助理、副总经理、上海杰宝大王企业管理有限公司财务总监、上海市北高新（集团）有限公司总会计师。现任本公司董事。
曾广星先生，1971年7月出生，中共党员，大学学历，工程师、国家一级注册建筑师。曾任北京首都工程公司高级建筑师、肯威克（国际）工程公司高级建筑师、北京天域新城房地产开发有限公司总工程师、清华科技园启迪控股股份有限公司经营发展部副总经理。现任上海多媒体谷投资有限公司副总经理、总工程师、上海启迪置业有限公司总经理、上海清启信息科技发展有限公司副总经理、本公司董事。
王晓丹女士，1979年3月出生，中共党员，研究生学历。现任上海大宁资产经营（集团）有限公司董事、总会计师，曾任静安区审计局副主任科员、经济责任审计科副科长，静安区国资委组织人事科科长、党委委员、区董监事管理中心主任，上海九百（集团）有限公司副总经理、党委委员。
2、监事
顾筱璞先生，1960年1月出生，中共党员，大学本科学历。现任上海大宁资产经营（集团）有限公司监事长，曾任静安区教育党工委书记。现任公司监事长。
孙良珍女士，1969年9月出生，中共党员，大专学历。曾任上海金光电视机厂专职团支部书记、工会委员、闸北区集体事业管理局团委专职干部、闸北区集管局劳动服务公司劳资员、工会委员、联合支部委员、闸北区托幼中心专职工会干部、上海金贸资产经营有限公司工会女工委主任、委员、上海大宁资产经营有限公司工会女工委主任、委员、上海大宁资产经营有限公司本部工会主席。现任公司监事。
何光明先生，1960年11月出生，群众，中专学历。曾任上海市北工业新区驾驶员、上海大宁绿地建设有限公司驾驶员、上海大宁资产经营有限公司行政办公室主办科员、现任公司行政办公室主办科员兼公司监事。
郑鼎利女士，1970年8月出生，群众，大学本科学历。曾任苏州市汽车货运公司迅达商场主办会计、苏州阳光纸业有限公司财务主管、上海闸北区商业建设投资总公司主办会计、现任上海大宁资产经营（集团）有限公司内审主管兼公司监事。
3、高级管理人员
陈洁莉女士，现任公司总经理，简历详见前文“董事”部分。
陈宏祥先生，现任公司副总经理，简历详见前文“董事”部分。
王晓丹女士，现任公司总会计师，简历详见前文“董事”部分。
胡菲先生，现任公司总经理助理，简历详见前文“董事”部分。
卢醇先生，现任公司总经理助理，1980年11月出生，中共党员，研究生学历，助理政工师。曾任上海金贸资产经营有限公司资产管理部经理助理、上海大宁资产经营（集团）有限公司行政办公室主任。
汤琛平先生，现任公司总经理助理，1987年6月出生，中共党员，工程硕士学位。曾任上海大宁资产经营（集团）有限公司本部团支部书记、上海大宁建设投资管理有限公司办公室主任、上海中亚商业（集团）有限公司副总经理。
（三）董事、监事及高级管理人员对外兼职情况
截至2017年3月31日，发行人现任董事、监事及高级管理人员对外兼职情况如下：
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（四）发行人董事、监事、高级管理人员持有本公司股票及债券情况
截至2017年3月31日，发行人董事、监事、高级管理人员不存在持有本公司股权及债券的情况。
六、发行人主营业务情况
（一）主营业务概况
发行人自成立以来经过不断的业务梳理整合，目前主要收入板块分为物业租赁收入、商业网点经营收入、旧区改造收入、商品销售收入、贸易销售收入、工程收入和其他收入等。最近三年及一期，发行人分别实现营业收入63,456.73万元、61,684.47万元、68,017.03万元和20,886.29万元，主要来源于物业租赁、旧区改造、贸易销售等业务。发行人经营状况较为稳定，各业务板块形成较好的补充。
最近三年及一期，发行人不同板块营业收入、成本、毛利及毛利率情况如下：
公司最近三年及一期营业收入情况表
单位：万元、%
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公司最近三年营业成本情况表
单位：万元、%
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公司最近三年及一期毛利润
单位：万元、%
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公司最近三年及一期毛利率
单位：%
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（二）发行人主要所在行业状况
1、商业地产租赁
据上海市统计局，2016年，上海市生产总值27,466.15亿元，按可比价格计算，比上年同期增长6.8%；第三产业增加值19,362.34亿元，比上年同期增长9.5%，第三产业增加值占全市生产总值比重达70.5%。该指标继续支撑全市写字楼市场的发展，然而P2P借贷公司的退租以及新增供应导致核心区平均空置率同比攀升5.3个百分点至年末的10.2%。上海的经济正向服务导向型增长转型，包含该市金融业在内，其强大的第三产业将在2017年持续支撑写字楼物业需求的增长。
在供需方面，核心区甲级写字楼项目增加总存量叠加P2P借贷公司退租，导致上海核心区空置率同比上升5.3%。2016年年内，上海核心区甲级写字楼物业市场共有11栋写字楼完工，其中包括位于静安南京西路区域的优质项目香港兴业中心太古汇1号楼；黄埔的外滩金融中心北区；以及浦东竹园的世纪汇广场1号楼。这些以及其它项目的竣工为近五年来的整年最高水平，并于年内带动总存量同比增长7.4%至约613万平方米。在这些新项目对核心区一些区域内供应紧张的情况有所缓解之际，2016年出现P2P借贷公司的普遍退租。这些曾在2013至2015年期间于上海核心区高调扩张的公司在2016年腾出大量写字楼空间。全年净吸纳量仅录得11.3万平方米有余，大幅低于过往五年（2011至2015年）之年平均水平40万平方米。这些因素导致核心区平均空置率同比攀升5.3个百分点至10.2%。
在租金方面，2016年5月，增值税税收体系推广至房地产行业，由于增值税税率在多数情况下可抵扣租户的租赁成本，业主纷纷提租。然而，对于楼宇空置率的骤然攀升，许多业主提供租金优惠以吸引租客，限制了年度租金增幅。根据高力国际报告显示，截至2016年年末，上海核心区甲级写字楼平均租金同比增长3.1%至人民币10.4元/天/平方米。按区域划分，在过往P2P公司尤为活跃且来自次中心的竞争激烈的浦西，其平均租金同比上升0.7%至9.5元/天/平方米；相形之下，在浦东需求强劲的背景下，该区域平均租金同比增长6.2%至11.9元/天/平方米。
2017年预计将有大量新增供应竣工，这或将在中短期内导致更为激烈的租赁竞争并限制租金涨幅。2017年仅上海核心区便将有写字楼建筑面积达110万平方米(超过半数位于浦东)的新增供应竣工，其中包括摩天大楼上海中心大厦。与此同时，核心区亦将面对源自次中心区域的激烈竞争，尤以与核心区邻近的写字楼区域为甚。新增供应的增量将逾越上海当前对写字楼空间的吸纳能力，继而导致2017年平均空置率的进一步攀升。相应地，业主或将提供更为灵活的激励方案，并导致短期内的租金调整。但同时，上海核心区仍对众多写字楼用户保持吸引力，其中包括内资公司、金融及专业服务公司、联合办公空间运营商、以及源自诸如“互联网+”等新兴产业的企业。
据上海统计局，2016年上海市实现商品销售总额100,792.84亿元，比上年同期增长7.91%；实现社会消费品零售额为10,946.57亿元，比上年同期增长8.86%。与该类指标的积极增长相呼应，上海商铺物业市场尽管新增供应较大，但由于需求强劲，平均空置率下降0.8个百分点，全市平均租金全市平均租金同比下跌4.0%，若除却新增供应，全市平均租金较2015年增长4.2%。
在供应方面，去中心化系2016年主要议题。七个新项目中有六个（按建筑面积约90%）位于七宝和大宁商圈等非核心区域，截至2016年末，这些区域的供应量占全市商铺总存量的70%。核心及非核心区域的总存量增至510万平方米。七宝尤为吸引发展商，万科（万科上海首座购物中心）以及宝龙均有新项目于该商圈入市。
在需求方面，全市空置率仅上升0.3个百分点至年末的12.1%。尽管供应增大，但市场对新物业需求强劲，其中多个项目开业时已实现80%或更高的入驻率。因此，2016年净吸纳量攀升至580,100平方米，系2015年体量的两倍有余。现有项目需求亦强劲。因品牌零售商对诸如湖滨道及紫荆广场等2015年入市项目内商铺面积的吸纳，除却年内新入市项目，平均空置率下降0.8个百分点至10.9%。
在租金方面，全市平均租金较2015年增长4.2%（除却新增供应）。核心及非核心区域皆录得收益，各自由人民币56.7元及人民币30.0元每天每平方米上涨至人民币57.4及32.1元每天每平方米。若包含新增供应，其低于市场平均水平的开业租金致使全市平均租金同比下跌4.0%，至人民币37.3元每天每平方米。
2、旧区改造
旧区改造是城市建设和发展的重要任务，是贯彻落实科学发展观、转变经济发展方式的重要举措；旧区改造也是一项民生工作，关系到广大市民群众基本住房条件和居住环境质量的改善。
上海旧区改造包括“拆、改、留”。“拆”是对房屋结构简陋、基础设施较差及没有保留价值的危旧房进行拆除改造；“改”是对城市规划予以保留、对建筑标准较低的房屋实施成套改造、平改坡和环境整治等旧住房综合改造；“留”是对历史风貌街区和优秀历史建筑开展保留保护性修缮改造。
根据《上海市城乡建设和管理“十三五”规划》（沪府发〔2016〕92号），“十三五”时期，中心城区完成成片二级旧里以下房屋改造240万平方米。积极推进中心城区零星二级旧里以下房屋改造。全面启动郊区城镇旧区改造。“十三五”期间，上海规划实施5000万平方米的各类旧住房修缮改造，小区停车位、既有住房加装电梯、二次供水改造等，有望结合修缮改造一并实施。
上海市人民政府公布《关于在本市开展政府购买旧区改造服务试点的意见》（沪府办〔2016〕48号），提出在旧城改造中引入政府购买服务运行机制，以突破旧区改造的融资瓶颈，规范财政预算管理、控制政府债务风险。
上海市各区政府积极推进旧区改造工作。根据《静安区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，“十三五”期间，静安区将以“建管并举、管理为先”为原则，推进旧区改造。期内基本完成全区成片二级以下旧里改造，拆除成片二级以下旧里约32.64万平方米，受益居民1.8万户。大力拓展旧改融资渠道，吸引各类社会资金参与，形成多元化的资源导入渠道。目前成片旧里主要集中在原闸北区域，原静安区域基本上都拆完了。静安区还有26-27万平方米、不到1万户，计划在“十三五”期间实现基本拆平。黄浦区是上海旧改任务最重的街区之一，黄浦区目前二级以下旧里还有8万多户，2016年征收了5500户，2017年计划解决5000户。整个十三五的旧改力度不会降低，将保持在2.6万户，理想状态下，解决黄浦区二级旧里的问题需要耗时三个5年。徐汇区已在“十二五”期间基本完成了成片旧区的改造工作，较大改善了城区环境和居民生活，“十三五”徐汇区旧改将转为零星旧区改造及结转基地的平地。
3、公园绿地生态项目
“十三五”是上海加强生态文明建设、打造生态宜居城市的关键期。《上海市环境保护和生态建设“十三五”规划》紧密结合上海经济社会发展实际，确定了坚持以生态文明为统领、以绿色发展为引领，以改善环境质量为核心、以解决突出环境问题为重点的工作思路，为上海全面贯彻落实“五大发展理念”，建设令人向往的创新之城、人文之城、生态之城提供有力支撑。
根据“十三五”规划的生态体系要求，上海将按照市域“三环一带、三横三纵和一区一环”布局要求，着力建设外环绿道、黄浦江滨江绿道、环崇明岛绿道等18条重要“城市绿道”及公园绿地绿道。上海将新建或改建9.5万亩生态廊道、18条城市绿道、200公顷城市立体绿网、5万亩郊区农田林网、7座郊野公园一期、2座森林公园。到2020年，全市生态用地面积达到3500平方公里，新建绿地6000公顷，其中公园绿地2500公顷以上，人均公园绿地面积增加1平方米左右；新增林地面积30万亩以上，全市森林覆盖率达到18%。
目前上海市区内大型的公园绿地主要有上海大宁灵石公园、上海世纪公园和上海黄兴公园。
其中上海世纪公园位于上海市浦东新区花木行政文化中心，是上海内环线中心区域内最大的富有自然特征的生态型城市公园。公园占地面积140.3公顷，距浦东国际机场28公里，虹桥机场24公里，以大面积的草坪、森林、湖泊为主体，体现了东西方园林艺术和人与自然的融合，体现了“人、自然、和谐”的主题，形成了新型的休闲娱乐公园。
上海黄兴公园位于五角场市级副中心南端，占地62.4万平方米，分布在国顺东路南北两侧。南面为游客观光游览区域，北面为公署苗圃区域。公园设计立意是塑造都市“森林”，模拟自然山水，强调植物造景，营造具有自然山水品质的都市休闲性绿地。
4、贸易行业
建筑材料贸易是指公司自2012年起开始从事的建筑材料销售业务，主要是由下属子公司金贸实业、雷勃贸易经营，依托自建项目，与供应商之间进行的建筑材料贸易，贸易销售主要根据公司自建项目建设期，项目现场的建设需求而来。公司目前建设项目大部分在2016年交付，交付后建筑材料的贸易相应减少。公司目前以代理业务为主，项目现场的建设发生需求时，向供应商进行采购，加价后销售给需求方，从中会发生差价，该部分差价构成公司贸易块主要利润。主要以支票或贷记凭证进行结算。
（三）公司所处的行业地位
静安区是上海的中心城区之一，2015年10月，国务院批复原闸北、静安两区“撤二建一”，设立新的静安区。全区总面积37平方公里，常住人口110万。静安区位于上海的市中心，与六个区相邻，拥有长达4.75公里的上海母亲河——苏州河，地域广阔，有较大的发展空间。静安区还是上海最大的陆上交通枢纽。上海火车站、汽车客运站和中国最大的铁路零担货运站已形成颇具规模的客流和物流，创造了无限的商机。纵贯全区的南北高架、地铁及轻轨，连同众多的公交线路构成四通八达的交通网络，具有方便、快捷的独特优势。
2015年，静安区预算完成情况良好，财政收支平衡，实现了区域经济发展新跨越。全年共完成增加值1012.79亿元，同比增长10.98%；实现区级财政收入194.37亿元，同比增长13.43％，人均、地均产出位居上海中心城区前列。服务业比重达到国际一流城区水平，总部经济高度集聚，楼宇经济优势突出，涉外经济特征明显。南京西路地区、市北高新园区等产业集聚区发展特色鲜明，高端现代服务业、生产性服务业、新兴产业集聚发展，服务经济产业链较为完整。较强的综合实力为区域经济社会全面发展提供了有力支撑。
图：区增加值和区级财政收入情况
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来源于：《2015年原闸北区国民经济和社会发展统计公报》、《2015年原静安区区国民经济和社会发展统计公报》
“十三五”规划是“撤二建一”后，静安区第一个五年规划，对于静安区深入推进创新驱动发展战略、全面优化城区功能格局、加快提升城区核心竞争力、增强人民群众获得感，具有里程碑意义。
“十三五”时期，静安“一轴三带”的发展战略：即打造一条贯通南北、共享互融的复合发展轴；建设南京西路两侧高端商务商业集聚带、苏州河两岸人文休闲创业集聚带、中环两翼产城融合发展集聚带，三带空间上相互呼应，功能上相互联动，形态上各具特色，努力构筑主体功能定位清晰、优势互补、土地空间高效利用、经济社会共同进步的区域发展新格局。
——打造贯通南北、共享互融的复合发展轴：打造西至三泉路－万荣路－普善路－恒丰路－石门路，东至平型关路－西藏北路－成都北路的复合发展轴。强化交通连接功能，重点建设南北通道一期、二期，加快落实苏州河昌平路桥、安远路桥、普济路桥等跨河道路桥梁建设，打破苏州河、铁路、高架等空间分割，形成贯通南北、高效便捷的交通体系。强化资源联动功能，连接重点功能区、产业集聚区，促进沿线产业园区、服务设施、公共空间等资源的有机衔接，实现对城区资源配置的整体优化和战略提升。
——建设南京西路两侧高端商务商业集聚带：建设北至北京西路－万航渡路－武宁南路，南至延安路－威海路，东至成都北路，西至长寿路－长宁路－江苏北路－武定西路－万航渡路－镇宁路、占地2.6平方公里的高端商务商业集聚带，升级打造国际商务港，提升核心街区的承载功能，延伸拓展南京西路的辐射功能。
——建设苏州河两岸人文休闲创业集聚带：建设北至铁路沿线，南至新闸路（石门二路以西）－北京西路（石门二路以东），东至罗浮路－河南北路，西至苏州河－安远路－江宁路，占地4.3平方公里的人文休闲创业集聚带，文化引领两岸融合发展，打造高端商务商业功能，建设国际品质的公共活动空间。
——建设中环两翼产城融合发展集聚带：建设北至走马塘，南至灵石路－广中西路－汶水路，东至俞泾浦，西至彭越浦河－沪太支路－姜家桥，占地7.1平方公里的融合发展集聚带，促进市北园区深度转型，深化大宁地区联动发展，注重产城融合的综合功能开发。
根据静安区政府“一轴三带”的战略规划，静安区国资管辖有10多个区管重点企业，各自承担政府的职能。
（1）上海市北高新（集团）有限公司：主要承担静安区北部产业园区的建设职能。其主要任务是对市北高新技术服务业园区进行开发建设、招商引资、企业服务以及综合管理等。公司主动承接中环“黄金走廊”功能，凸显“产城融合”特征，努力建设成为科技化程度更高、综合竞争力更优、企业满意度更强的高科技园区。
（2）上海北方企业（集团）有限公司：主要承担静安区商业住宅等房产开发建设，并执行静安区区政府保障性住房、旧区改造的重任。
（3）上海不夜城联合发展（集团）有限公司：主要承担静安区上海火车站新客站周边高档商业、办公楼宇的经营型物业管理，专职对静安区公租房的管理。
（4）上海凯城控股有限公司：主要承担静安区政府重大市政工程的前期配套、轨道交通站的建设及区危房棚户旧区改造。
（5）上海苏河湾投资控股有限公司：主要承担静安区政府“聚焦开发苏州河两岸”发展格局，重点对苏州河两岸占地4.3平方公里的市政规划、市政建设、政府公用性配套设施代建以及旧楼宇的升级改造。
（6）上海大宁资产经营（集团）有限公司：主要承担大宁灵石公园的经营和管理，承担静安区中环两翼产城融合发展集聚带的各项目开发建设，提升环大宁市级商圈能级，推进大宁久光百货、大宁中心广场等项目建设，布局高端化、体验型、主题型商业，成为繁荣繁华、活力时尚的北上海商业中心。
（7）上海新静安集团有限公司：2015年5月，城投公司、地产集团及土控集团合并成为新静安集团，主要承担静安区商品房建设等房地产开发项目、静安区交通枢纽综合建设等项目。
（8）上海九百（集团）有限公司：主要承担南京西路商圈、中安名品长廊、巨鹿路商业街等高端商务商业建设以及文化商业项目设计和规划，提升静安国际商圈休闲体验能级。
（9）上海开开(集团)有限公司：主要承担老字号项目实施，全力做好老字号和老品牌传承和创新工作以及引进多种业态及创新经营模式构建一站式社区商业中心，为居民提供便捷式服务和多样化要求。
（10）上海静工（集团）有限公司：顺应静安高端现代服务业发展趋势，打造具有静安特色高品质商业商务载体，主要承担区域产业结构转型项目。
（11）上海静安置业（集团）有限公司：主要承担静安区公租房运营、房地产开发置换产业、商业地产运营产业、建筑装饰装修产业等。
上海大宁资产经营（集团）有限公司作为静安区中环两翼产城融合发展集聚带的主要投资、建设和管理主体之一以及静安区国有资产的主要经营管理者之一，与区外的企业相比，在区内项目的竞争中具有一定的地缘和人力方面的优势；同时，区政府也在资金、土地资源、项目资源、税收等诸多方面给予公司一定的支持。
2016年3月30日，静安区第一届人民代表大会第一次会议第四次全体会议召开，新当选的静安区区长陆晓栋在会上介绍：静安区将深化完善大宁地区建设，主动承接中环“黄金走廊”功能，打造文化创意产业集聚区和市级商业中心发展新亮点；承办好第十九届上海国际电影节“亚洲新人奖”颁奖典礼，进一步提升环上大产业园区的品牌影响力；加快大宁中心广场四期、久光百货等项目建设，进一步提升商圈功能品质；对新业坊进行功能改造。闸北区与静安区合并后有利于公司商业物业价值提升，对公司未来业务商业地产业务构成利好，公司经营业绩和资产变现能力均将得到进一步增强，是公司债券偿付的潜在有利因素。
（三）发行人行业地位、经营方针战略及竞争优势
1、发行人行业地位
静安区是上海的中心城区之一，2015年10月，国务院批复原闸北、静安两区“撤二建一”，设立新的静安区。全区总面积37平方公里，常住人口110万。静安区位于上海的市中心，与六个区相邻，拥有长达4.75公里的上海母亲河——苏州河，地域广阔，有较大的发展空间。静安区还是上海最大的陆上交通枢纽。上海火车站、汽车客运站和中国最大的铁路零担货运站已形成颇具规模的客流和物流，创造了无限的商机。纵贯全区的南北高架、地铁及轻轨，连同众多的公交线路构成四通八达的交通网络，具有方便、快捷的独特优势。
2015年，静安区预算完成情况良好，财政收支平衡，实现了区域经济发展新跨越。全年共完成增加值1012.79亿元，同比增长10.98%；实现区级财政收入194.37亿元，同比增长13.43％，人均、地均产出位居上海中心城区前列。服务业比重达到国际一流城区水平，总部经济高度集聚，楼宇经济优势突出，涉外经济特征明显。南京西路地区、市北高新园区等产业集聚区发展特色鲜明，高端现代服务业、生产性服务业、新兴产业集聚发展，服务经济产业链较为完整。较强的综合实力为区域经济社会全面发展提供了有力支撑。
图：区增加值和区级财政收入情况
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数据来源于：《2015年上海市闸北区国民经济和社会发展统计公报》
来源于：《2015年原闸北区国民经济和社会发展统计公报》、《2015年原静安区区国民经济和社会发展统计公报》
“十三五”规划是“撤二建一”后，静安区第一个五年规划，对于静安区深入推进创新驱动发展战略、全面优化城区功能格局、加快提升城区核心竞争力、增强人民群众获得感，具有里程碑意义。
“十三五”时期，静安“一轴三带”的发展战略：即打造一条贯通南北、共享互融的复合发展轴；建设南京西路两侧高端商务商业集聚带、苏州河两岸人文休闲创业集聚带、中环两翼产城融合发展集聚带，三带空间上相互呼应，功能上相互联动，形态上各具特色，努力构筑主体功能定位清晰、优势互补、土地空间高效利用、经济社会共同进步的区域发展新格局。
——打造贯通南北、共享互融的复合发展轴：打造西至三泉路－万荣路－普善路－恒丰路－石门路，东至平型关路－西藏北路－成都北路的复合发展轴。强化交通连接功能，重点建设南北通道一期、二期，加快落实苏州河昌平路桥、安远路桥、普济路桥等跨河道路桥梁建设，打破苏州河、铁路、高架等空间分割，形成贯通南北、高效便捷的交通体系。强化资源联动功能，连接重点功能区、产业集聚区，促进沿线产业园区、服务设施、公共空间等资源的有机衔接，实现对城区资源配置的整体优化和战略提升。
——建设南京西路两侧高端商务商业集聚带：建设北至北京西路－万航渡路－武宁南路，南至延安路－威海路，东至成都北路，西至长寿路－长宁路－江苏北路－武定西路－万航渡路－镇宁路、占地2.6平方公里的高端商务商业集聚带，升级打造国际商务港，提升核心街区的承载功能，延伸拓展南京西路的辐射功能。
——建设苏州河两岸人文休闲创业集聚带：建设北至铁路沿线，南至新闸路（石门二路以西）－北京西路（石门二路以东），东至罗浮路－河南北路，西至苏州河－安远路－江宁路，占地4.3平方公里的人文休闲创业集聚带，文化引领两岸融合发展，打造高端商务商业功能，建设国际品质的公共活动空间。
——建设中环两翼产城融合发展集聚带：建设北至走马塘，南至灵石路－广中西路－汶水路，东至俞泾浦，西至彭越浦河－沪太支路－姜家桥，占地7.1平方公里的融合发展集聚带，促进市北园区深度转型，深化大宁地区联动发展，注重产城融合的综合功能开发。
根据静安区政府“一轴三带”的战略规划，静安区国资管辖有10多个区管重点企业，各自承担政府的职能。
（1）上海市北高新（集团）有限公司：主要承担静安区北部产业园区的建设职能。其主要任务是对市北高新技术服务业园区进行开发建设、招商引资、企业服务以及综合管理等。公司主动承接中环“黄金走廊”功能，凸显“产城融合”特征，努力建设成为科技化程度更高、综合竞争力更优、企业满意度更强的高科技园区。
（2）上海北方企业（集团）有限公司：主要承担静安区商业住宅等房产开发建设，并执行静安区区政府保障性住房、旧区改造的重任。
（3）上海不夜城联合发展（集团）有限公司：主要承担静安区上海火车站新客站周边高档商业、办公楼宇的经营型物业管理，专职对静安区公租房的管理。
（4）上海凯城控股有限公司：主要承担静安区政府重大市政工程的前期配套、轨道交通站的建设及区危房棚户旧区改造。
（5）上海苏河湾投资控股有限公司：主要承担静安区政府“聚焦开发苏州河两岸”发展格局，重点对苏州河两岸占地4.3平方公里的市政规划、市政建设、政府公用性配套设施代建以及旧楼宇的升级改造。
（6）上海大宁资产经营（集团）有限公司：主要承担大宁灵石公园的经营和管理，承担静安区中环两翼产城融合发展集聚带的各项目开发建设，提升环大宁市级商圈能级，推进大宁久光百货、大宁中心广场等项目建设，布局高端化、体验型、主题型商业，成为繁荣繁华、活力时尚的北上海商业中心。
（7）上海新静安集团有限公司：2015年5月，城投公司、地产集团及土控集团合并成为新静安集团，主要承担静安区商品房建设等房地产开发项目、静安区交通枢纽综合建设等项目。
（8）上海九百（集团）有限公司：主要承担南京西路商圈、中安名品长廊、巨鹿路商业街等高端商务商业建设以及文化商业项目设计和规划，提升静安国际商圈休闲体验能级。
（9）上海开开(集团)有限公司：主要承担老字号项目实施，全力做好老字号和老品牌传承和创新工作以及引进多种业态及创新经营模式构建一站式社区商业中心，为居民提供便捷式服务和多样化要求。
（10）上海静工（集团）有限公司：顺应静安高端现代服务业发展趋势，打造具有静安特色高品质商业商务载体，主要承担区域产业结构转型项目。
（11）上海静安置业（集团）有限公司：主要承担静安区公租房运营、房地产开发置换产业、商业地产运营产业、建筑装饰装修产业等。
上海大宁资产经营（集团）有限公司作为静安区中环两翼产城融合发展集聚带的主要投资、建设和管理主体之一以及静安区国有资产的主要经营管理者之一，与区外的企业相比，在区内项目的竞争中具有一定的地缘和人力方面的优势；同时，区政府也在资金、土地资源、项目资源、税收等诸多方面给予公司一定的支持。
2016年3月30日，静安区第一届人民代表大会第一次会议第四次全体会议召开，新当选的静安区区长陆晓栋在会上介绍：静安区将深化完善大宁地区建设，主动承接中环“黄金走廊”功能，打造文化创意产业集聚区和市级商业中心发展新亮点；承办好第十九届上海国际电影节“亚洲新人奖”颁奖典礼，进一步提升环上大产业园区的品牌影响力；加快大宁中心广场四期、久光百货等项目建设，进一步提升商圈功能品质；对新业坊进行功能改造。闸北区与静安区合并后有利于公司商业物业价值提升，对公司未来业务商业地产业务构成利好，公司经营业绩和资产变现能力均将得到进一步增强，是公司债券偿付的潜在有利因素。
2、经营方针及战略
（1）指导思想
深化大宁集团改革促进集团发展，要以十八大、十八届三中全会、习近平主席系列重要讲话精神为指导，以上海市国资国企改革20条、静安区深化国资改革五年规划为依据，围绕“一轴三带”的发展战略的静安发展战略，为实现静安区“中环两翼产城融合发展集聚”的格局，不断提高大宁集团的贡献力、影响力，为区域经济平稳健康发展作出贡献。
（2）使命愿景
继续按照“项目开发要有实质性进展，招商引资要有较大增长，托底稳定要形成长效管理”的目标，向着“专注发展，全力打造中环两翼商业繁荣；确保稳定，让全体职工共享改革成果”的企业使命不断努力，积极探索二次转型之路，汇聚最活跃的创新力量，努力实现企业价值，增强国有经济活力及核心竞争力。
（3）发展主线
转型——继续从“以托底维稳为主”向“以发展为要务”转变；从“注重土地开发建设”向“综合经营、多元化运作”转变；去粗放式经营，提升企业活力、提高经营效率、放大资源效益，向具有卓越管理能力和市场竞争力的现代化国企转变。
拓展——注重品牌的塑造，注重从环保、科技、生态、商业等方面培育“大宁”品牌，倾力打造城市综合体，继续运营以大宁灵石公园为主的绿地品牌和以上海多媒体谷为主的产业品牌，着手建立以大宁中心广场为主的商业品牌，形成上海中心城区北部重要的商贸和公共活动中心，在静安中环两翼乃至更大范围内整合资源、拓展空间、引领示范。
（4）业务架构
按照“转型”“拓展”的发展主线，围绕“中环两翼产城融合发展集聚”的格局，深化大宁地区联动发展，提升环大宁市级商圈能级，推进大宁久光百货、大宁中心广场等项目建设，布局高端化、体验型、主题型商业，成为繁荣繁华、活力时尚的北上海商业中心。依托海上文化中心、大宁灵石公园、上海马戏城等特色资源，加强商旅文联动发展，打造上海旅游文化代表性区域。依托广阔的发展空间和腹地，推动产业园区、商业街区、大学校区、居住社区等“四区”联动发展，打造上海中心城区产城融合的典范。
3、发行人的竞争优势
（1）政策优势
发行人在投资项目选择、资金筹措等方面一直以来都能够得到原闸北区政府的大力支持，能充分享受在租用旧厂房、招商引资等方面的优惠政策。原闸北区与静安区合并后有利于发行人商业物业价值提升，对发行人未来业务商业地产业务构成利好，发行人经营业绩和资产变现能力均将得到进一步增强。
（2）区域优势
“十二五”闸北发展战略为：“重点聚焦南部，积极提升中部，大力发展北部，构建南高中繁北产业的发展战略”。发行人地处原闸北区中部区内最大的绿地—大宁绿地附近，是原闸北区中部繁荣战略的主要投资、建设和管理主体之一。2015年11月4日，上海市委、市政府举行撤销原闸北区、静安区设立新的静安区工作大会，宣布静安闸北合并成为新的静安区。2016年7月，发行股东由上海市闸北区国有资产监督管理委员会变更为上海市静安区国有资产监督管理委员会。“十三五”时期，静安区将围绕“国际静安、圆梦福地”的奋斗目标，着力实施“一轴三带”的发展战略，两区合并后新静安区的成立将有利于苏州河以南地区的优质资源向北辐射，为发行人各项业务发展创造了更为有利的区域条件。
（3）品牌优势
目前，发行人已经成功运营了科技产业品牌—上海多媒体产业谷园区、生态宜居品牌—大宁绿地公园、创意文化品牌—大宁中心广场和城市商业品牌—大宁国际商业广场。公司于2011年获CCTV-2011年度中国知名品牌，同年获奖的上海地区企业仅有两家，另一家为上海家化联合股份有限公司。“大宁”品牌已在上海市拥有较高的知名度和影响力。
（4）融资能力优势
发行人拥有较强的融资能力，与国内各家主要商业银行均建立了密切的长期合作关系。截至2016年12月31日，发行人银行授信总额51.93亿元，尚未使用的授信额度为30.38亿元。
（5）政府支持力度较大
发行人自成立以来，得到了区政府的大力支持。区财政每年拨给发行人财政扶持补贴资金和大宁灵石公园的财政养护经费，发行人将在未来一段时间内持续享有这些支持。原闸北区与静安区合并成立新静安区后，有利于发行人商业物业价值提升，对发行人未来业务商业地产业务构成利好，发行人经营业绩和资产变现能力均将得到进一步增强。
（四）发行人营业收入构成
最近三年及一期，公司营业收入分别为63,456.73万元、61,684.47万元、68,017.03万元和20,886.29万元，公司营业收入规模基本稳定。公司的营业收入由物业租赁、商业网点经营、旧区改造、贸易销售、商品销售和工程收入等构成，各个板块相互补充。最近三年，公司的营业收入主要来自于物业租赁收入、旧区改造收入和贸易销售收入。
最近三年及一期，发行人不同板块营业收入情况如下：
公司最近三年及一期营业收入情况表
单位：万元、%
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（五）发行人主要业务状况
1、物业地产租赁
公司目前的物业租赁业务主要涉及旧物业经营（部分存量房产）和新建物业的出租，旧物业主要是公司成立时区政府划入的商业网点，目前公司新建出租物业主要是大宁中心广场二期、大宁人才公寓和大宁小城。该项业务主要的收入为物业租赁收入，成本包括租赁成本、物业管理成本和维修成本等。发行人的商业地产均位于上海市原闸北区内。
表：公司近三年及一期经营性物业的租金收入
单位：万元
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注：上表中的旧物业是指公司存量房部分的经营性物业；新物业是指公司自2012年起陆续完成改造或建设开发的六大工程项目。
表：公司近三年及一期经营性物业经营成本
单位：万元
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表：公司近三年及一期经营性物业毛利
单位：万元
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表：公司近三年及一期经营性物业毛利率
单位：%
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注：报告期内，旧物业经营性物业毛利率相对较高，主要由于旧物业均属自有房产，且维修成本较低，故毛利较新物业经营毛利率高。公司物业租赁业务2016年毛利率有所上升主要一方面因新物业大宁中心广场一期陆续试运营，部分物业已对外出租取得租金收入，因其属自有房产且以投资性房地产科目核算，毛利率较高，对最近一年新物业经营毛利率提升贡献较大；另一方面，随着大宁地区积累的人流和商务集聚效应，商业繁荣效果显著，公司对已建成新物业的租金单价进行了适当提升。故新物业盈利能力的提升对公司最近一年租金业务整体毛利率大幅上升带来较大影响。随着公司新建自有物业项目的建成及经营，后续新建物业的经营毛利率将有所回升。
（1）旧物业租赁板块（存量房出租板块）
公司的旧物业出租业务即为公司名下部分存量房的出租，该部分房屋较为分散和老旧。截至2017年3月31日，公司尚未处置的存量房产共159处，主要分布于共和新路、上海火车站板块和广中西路、苏河湾板块，总计建筑面积12.20万平方米，总可出租面积（不含公共部分）10.08万平方米，已出租面积9.08万平方米，出租率为90.08%。旧物业经营板块收入主要为租金收入，成本主要是物业管理费、维修成本、租赁成本等。
存量房出租的合同签订模式主要为：带客户看房，客户准备租房时先支付押金，租金一般为押一付三，公司根据客户租用面积大小给予一定的优惠，租金方式按年、半年、季度或月支付，大多为按季支付，租约多为三年，但部分租用面积较大的租约较长。
2016年公司的存量房前五大租户出租情况如下：
表：2016年公司存量房前五大租户的出租情况表
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（2）新建物业租赁板块
2016年，公司新建物业大宁音乐广场基本竣工，并开始投入运营。目前公司用于出租的新建物业包括大宁音乐广场、大宁中心广场二期、大宁人才公寓以及大宁小城。
表：截至2017年3月末公司已完工的新建物业租赁情况
单位：万平方米，元/平方米/天，亿元
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①大宁音乐广场
大宁音乐广场(大宁中心广场一期)项目分商业和办公两部分，定为为集精品百货、餐饮美食、地方特色、休闲娱乐、甲级写字楼、停车场为一体的中高端商务性商业中心，项目位于广中西路万荣路，占地面积3.89万平方米，总建筑面积14.47万平方米，目前正在办理产证，总投资28.37亿元，其中自筹20.39亿元，银行贷款7.98亿元。该项目的商业部分可租面积3.98万平方米，于2016年5月份开业招租，陆续引进107家商户入驻，截至2017年3月末出租率达96%，日租金平均为6.5元/平方米/天，2016年5-12月及2017年1-3月公司分别实现租金收入0.46亿元和0.26亿元；办公楼部分尚在装修，总高16层，总建筑面积约2.78万平方米，定为为影视、文化、传媒产业办公写字楼，其中的2万平方米用于对外出售，销售价格约为2.10万元/平方米，目前已收到房屋出售预收款4.21亿元；另外0.78万平方米拟用于对外出租，计划依托环上大影视基地的优势，引进文化传媒类企业客户入驻。
表：截至2017年3月末大宁音乐广场前五大租户
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②大宁中心广场二期
大宁中心广场二期为公司长期租赁上海电气（集团）总公司下属上海文通物业有限公司的旧厂房进行综合改扩建而成，分为创意办公区域、别墅办公区域和商业区域三大板块。该项目总投资3.5亿元，其中上海大宁商业资产经营有限公司自筹资金1.5亿元，中国建设银行杨浦支行给予固定资产中长期银行贷款2亿元。项目位于静安区中部-万荣路700号第一机床厂旧厂房改扩建而成的别墅式办公写字楼集商业配套为一体的“创意产业园”，占地面积7.87万平方米，原旧厂建筑面积5.2万平方米，经内部结构改造扩建后总面积达到9.84万平方米。
大宁中心广场二期已于2011年底完工，截至2016年末，已与98家租户签约，已出租面积达到6.41万平方米，整体出租率已达到95.81%，平均租期为三年，租金方式多为按年、半年、季度或月支付，大多为按月支付，月度租金押一付三，平均日租金5.30元/平方米，2016年度实现租金收入1.08亿元。2016年底，大宁中心广场二期为提升商业的层次，退租少量不符合商业定位的商户，以优惠政策继续引进高层次商户，未来入驻客户定位将以高端客户为主，目前已有世界500强中的金佰利、京瓷正式入驻。大宁中心广场二期主要收入是物业租赁收入和停车场收入，成本主要租赁成本、改建成本、维修成本、物业管理成本等。
表：大宁中心广场二期项目情况
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由于是厂房改建工程，墙体立面、结构及厂区绿化得到适当保留，项目本身体现了“环保”、“节能”、“生态”的现代理念，具有一定示范性。该项目在部分单元内部风格按客户要求量身定做，因此吸引了一批高端客户入驻。该项目在改建类项目中具有示范效应，其保留了老厂房历史风貌，延承了工业文化；降低了新建投资，减少了城市建筑垃圾，体现了环保节能主题；调整产业结构，通过招商引资引入了新兴产业，提升了区域产业定位，提高了对当地的利税贡献。预计项目正常运营情况下每年可产生总收益1.47亿元。此外，公司还享有区财政给予公司新建物业的租金收入缴纳营业税的区税部分全额返还以及给予公司招商引资企业的税收予以部分返还的补贴政策。
表：2017年3月末公司大宁中心广场二期前五大租户的出租情况表
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②大宁人才公寓
大宁人才公寓改扩建项目于2013年2月开工建设，位于灵石路702号上海先锋电工厂旧址，改建后建筑面积0.83万平方米，共有164个住宅单元，是闸北区人才引进的配套工程。项目总投资5,000万元，全部自筹，于2014年11月起正式招租。截至2016年末，已与95家租户签约，已出租面积达到0.56万平方米，整体出租率100%，2016年实现租金收入482.45万元。
③大宁小城
大宁小城项目于2012年4月开工建设，建设期18个月，位于大宁灵石公园西北角，项目总建筑面积2.5万平方米，其中地上1.5万平方米，地下1万平方米。项目定位为集主体性、趣味性和科技感为一体的儿童乐园，总投资2.2亿元，自筹资金1.05亿元，此外国开行上海分行向公司提供14年期固定资产贷款1.15亿元。项目于2015年6月起对外出租，其中8,000平方米系租赁于上述儿童乐园公司，其余则分租给零散商户，如新东方等教育机构。但由于儿童乐园经营状况未达到预期，现进行业态调整，目前公司正在与一水族馆运营商洽谈租赁事宜，拟将儿童乐园改造为海洋世界VR体验馆，谈成后预计可获得年租金3,000万元左右。2015年实现租金收入约300万元，2016年实现租金收入643.39万元。截至2017年3月末，出租率达80%。
（3）公司主要在建项目
公司目前的在建新物业包括大宁中心广场四期以及472项目，未来完工后主要将以对外出租的方式运营。
表：2017年3月末公司在建新物业项目进度情况
单位：万平方米，亿元
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大宁中心广场四期项目建筑面积7.30万平方米，公司于2011年通过公开招拍挂取得建设用地（757地块），2013年2月开工，目前主楼结构与外墙工程推进顺畅，已于2015年末实现结构封顶，预计于2017年7月竣工交付。项目计划总投资13.02亿元，截至2017年3月末，已完成投资14.05亿元（含土地成本6.50亿元），预计建成后可获租金0.55亿元/年。
472项目位于上海巿原闸北区广延路，东侧与广延路相邻（中间30米绿化带），南侧是住宅小区明园涵翠苑，西邻在建闸北区体育中心，北侧与汶水路相邻（中间有50米绿化带），具有较好的外围交通。项目占地面积1.46万平方米，总建筑面积为7.65万平方米，其中地上建筑面积4.44万平方米，地下建筑面积3.22万平方米，目前已取得用地规划许可证和立项文件，正在办理建设规划许可证。项目已于2015年12月正式开工，预计于2018年8月竣工交付，计划总投资12.58亿元，其中贷款7.38亿元，公司与建行杨浦支行就贷款事宜处于前期洽谈。截至2017年3月末，项目已完成投资6.90亿元，其中6.03亿元为自筹资金，0.87亿元为银行项目贷款。按前述租金测算方法，项目建设完成后预计可实现1.15亿元/年租金收入。
（4）新物业未来收益测算
表：已建成项目的未来年租金情况表
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表：在建项目未来年租金情况表
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根据周边商业地产租金水平6元/平方米/天，人才公寓1800元/月/间计算，发行人新物业板块未来收益每年5.78亿元。
（5）拟建项目和土地储备
截至2017年3月31日，公司计划筹建大宁中心广场五期（地下空间配套项目）和大场镇社区服务中心，拟于2017年启动建设，项目总投资金额及建设时间表目前尚无法确定。
截至2017年3月31日，公司无储备土地。
2、商业网点经营
公司每年会对部分存量房屋进行处置，通过公开拍卖的方式取得处置收入，形成商业网点经营收入。商业网点经营的成本主要为房屋账面值、清退承租房的租赁合同违约补偿金、土地增值税等。公司部分存量房屋前期用于出租，其出租收入在商业地产租赁板块核算，进行处置时转入商业网点经营板块，其处置收入计入商店网点经营板块核算，未来该业务板块将逐渐减少。
商业网点经营的处置流程主要为：公司编制年度处置预算计划；委托房产评估公司对需要处置的房屋出具评估报告；经公司董事会同意后，上报和请示区国资委取得批复和“上海市闸北区国有资产项目备案表”；将需处置房屋在上海市各大拍卖公司挂牌交易；拍卖成交后，与买方签订委托拍卖合同，签订合同时一般先预收合同金额的50%-70%；一般余款在过户前划至公司，公司缴纳营业税、土地增值税等后在房产交易中心过户，至此完成房屋的处置。
报告期内，公司的商业网点经营收入分别为802.60万元、0万元和1,054.68万元。
表：公司近年已处置商业网点情况表
单位：处，平方米
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注：2015年公司未发生商业网点处置。
公司2016年处置房产统计表
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3、旧区改造板块
公司成立时受托于区国资委统一代其管理原闸北区属工业企业、区属商业、区建委以及国有市属小企业共计600多家，公司对大部分托管企业实行体制改革，将职工分流并留下商铺网点、工业厂房、仓库等房产，有产权房、使用权房及无证房面积合计34.8万平方米（其中包含了少量公司合并范围以外代管的房产）。在区政府的安排下，公司对名下的老旧房产进行自主经营。
公司部分存量老旧房产位于旧城区改造范围内，根据区政府的旧区改造总体规划，区政府或商业拆迁单位每年均会对公司部分旧房进行动迁，给予公司相应的补偿，补偿标准根据房屋面积并参考同区域房屋市场价确定，公司以此可获得动迁补偿收入计为旧区改造板块的业务收入，一般包括停产停业损失补偿款、装潢补偿款、房屋产权调换差价款、其他各类补贴、奖励费用款等。从拆迁主体和拆迁目的来区分，公司动迁补偿收入分为市政拆迁和商业拆迁，市政拆迁收入来源于区政府，商业拆迁收入来源于相关商业拆迁单位或开发商。公司旧区改造业务的成本主要是被动迁改造的房产的账面价值、清退房屋承租房租赁合同的违约补偿金和被动迁房屋权利人历史遗留的债务纠纷补偿金、企业职工安置费用等。部分存量房屋前期用于出租，其出租收入在商业地产物业租赁板块核算，划归旧区改造范围时转入旧区改造板块，其动迁收入计入旧区改造板块核算。
来自于区政府的市政拆迁，公司在签订房屋征收补偿协议后，按工程完工后开具发票并确认收入，一次性收取动迁款。个别规模较大的拆迁项目，公司与政府协商一致，拆分为多个独立项目拆迁并验收结算，按照各独立项目完工后结算开具发票并确认收入，一次性收取动迁款；商业拆迁一般为公司和拆迁单位签订房屋拆迁补偿协议，按照合同约定付款方式收取动迁款，工程完工后进行结算并确认收入。商业拆迁存在部分拆迁项目按照个别合同约定，视被拆迁房屋交付情况开具发票预先收取一定比例的动迁款并确认收入的情形。最近两年，公司旧区改造收入均来自于商业拆迁。
最近三年，公司旧区改造收入分别为23,996.42万元、21,032.71万元和33,622.05万元。
2014年至2016年，公司共完成旧区地块动迁32处，合计动迁面19,641.85万平方米。
表：最近三年及一期公司旧区动迁情况
单位：处，平方米
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2015-2016年旧区改造收入前五大地块统计表
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最近两年旧区改造市政动迁和商业动迁收入情况
单位：万元
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最近两年旧区改造市政动迁和商业动迁地块情况
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随着公司存量房屋列入旧区改造范围的逐渐减少，旧区改造收入将在公司总收入中的占比将逐步下降。公司根据区政府的旧区改造总体规划时间表，并根据公司存量房的地址预测旧区改造动迁计划，若区政府旧区改造计划延后，则公司存量房动迁相应延后，鉴于区政府旧区改造总体规划属于非公开文件，发行人对该项业务未来发展安排、改造规划无法做出具体预测。目前，发行人对旧区改造业务板块管理以存量房屋以保持原样经营管理为核心，无改造、新建相关计划。
目前公司列入旧区改造房屋主要位于原闸北区共和新路火车站板块及广中西路苏河湾板块等。
发行人存量房屋情况表
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4、贸易销售板块
公司的贸易销售业务主要为针对大宁中心广场商业园区在建项目，根据项目现场实际需求进行建筑材料销售。公司的贸易销售由子公司上海金贸实业有限公司和上海雷勃贸易有限公司运营。依托自身建设项目对材料的需求，公司与上游供应商建立采购渠道，并向下游施工单位进行销售，价差即为公司的贸易业务利润。
最近三年，公司贸易收入分别为17,875.76万元、16,508.53万元和3,948.33万元，占营业收入的28.17%、26.76%和5.80%。公司贸易业务售量与在建工程业务量相关性较大。未来随着园区建设项目建成，发行人该业务板块的经营模式将逐渐退出，寻找其他盈利渠道。
由于业务固定，为了建立与关键客户的长期友好关系，发行人贸易销售主要客户为上海信云有色金属发展有限公司和上海市原闸北区大市政配套有限公司，主要供应商为上海中岑物资贸易有限公司和上海音煌电器贸易有限公司，具体贸易交易详情如下：
（1）主要客户情况
表：公司贸易销售主要客户情况表
单位：万元
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（2）主要供应商情况
表：公司贸易销售主要供应商情况表
单位：万元
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5、工程业务
公司的工程业务收入为下属子公司上海林林市政养护工程有限公司从事市政工程的收入。林林市政主要受原闸北区市政工程管理署委派，从事指定道路施工、绿化养护等业务，少部分参与市场招标项目。该公司主营业务收入由三部分组成，第一部分为闸北区市政管理署下拨养护经费，主要用于闸北区道路及下水道养护，网格化管理，修复缺损道路及人行道、疏通下水道等；第二部分为工程收入，包括养护范围外的区管理署指定的零星掘路修复等道路工程，和市区政管理署下拨节假日应急、防汛防台暴雨时，区域道路的量放水经费；第三部分为其他业务收入，主要包括工程机械和工程车辆对外出租等。
报告期内，发行人工程收入分别为2,272.20万元、3,454.66万元、5,861.84万元和48.48万元。近年发行人的工程业务收入逐渐减少，主要由于区市政工程管理署分配工程任务量减少所致。
为优化下辖的资源配置、提高区域整体竞争力，静安区国资委拟对区域内的市政企业进行整合，组建一个综合的城市发展集团，全面负责静安区内的市政、道路等工程建设职能。根据2017年3月2日上海市静安区国有资产监督管理委员会作出的《关于将上海林林市政养护工程有限公司无偿划转至上海静安城市发展（集团）有限公司的决定》（静国资委产[2017]3号），公司将所持孙公司林林市政100.00%股权无偿划转至上海静安城市发展（集团）有限公司，股权划转基准日为2016年12月31日。相关变更手续已经于2017年5月15日办理完毕。
为顺利进行接下来的股权划转工作，公司于2016年加快处理了以前遗留的尚未结算的工程项目，使得公司当期工程施工收入0.59亿元，同比增加69.68%；2017年1-3月，工程业务收入为48.48万元。考虑到林林市政的资本实力及业务规模在公司中占比较小，预计股权划转对公司整体资产及盈利状况的负面影响较小。
6、商品销售
报告期内，公司的商品销售收入分别为2,007.50万元、1,543.69万元、1,278.00万元和354.36万元。公司商品销售主要来源为子公司上海双盾劳防制品有限公司的劳防用品销售收入以及公司销售大宁公园门票及公园内小卖部销售商品等，整体占营业收入的比例较低。上海双盾劳防制品有限公司生产的劳防用品主要是绝缘耐高温的劳防皮鞋，供应商主要为温州沾化皮件公司、太仓精盛橡胶制品厂，客户主要是上海宝钢股份有限公司。
7、主营业务中的其他业务板块
公司主营业务中的其他板块包括发行人代收水电费收入、停车费收入以及向原闸北区土地发展中心收取的管理费等。报告期内，公司主营业务板块的其他收入分别为2,473.38万元、2,011.34万元、1,203.30万元和82.98万元 2016年较2015年减少的原因主要是代收水电费、物业管理费等减少。
8、其他业务收入
报告期内公司其他业务收入分别为241.02万元、107.88万元、71.48万元和98.18万元，主要包括发行人出租设备收入以及取得的其他零星收入等。
（六）发行人业务资质
上海大宁资产经营（集团）有限公司拥有上海市住房保障和房屋管理局颁布的房地产开发企业暂定资质证书，编号为“沪房管（闸北）第0000274号”。
七、发行人法人治理结构及其运行情况
（一）治理结构
公司根据国家有关法律法规及《公司章程》的规定，公司不设股东会，设立了董事会、监事会和经理。董事会是公司的决策机构和执行机构，直接向股东负责。监事会为公司的监督机构。公司设立了符合现代企业制度要求的法人治理结构，已建立健全的董事会、监事会制度。自公司成立以来，公司董事会、监事会均能按照有关法律、法规和《公司章程》的规定独立规范运作。
1、出资人：公司由静安区国资委单独出资，并履行出资人职责。公司不设股东会，由出资人按照《公司法》等法律、法规、规章和公司章程的规定对公司行使下列职权：决定公司的经营方针和投资计划；委派和更换非职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项；审查批准董事会的报告；审查批准监事会的报告；审查批准公司的年度财务预算方案、决算方案；审查批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；对公司增加或者减少注册资本作出决定；对发行公司债券作出决定；对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；修改公司章程；为公司股东或者实际控制人提供担保作出决议等。
2、董事会：董事会由7名董事组成，任期三年（不超过三年），设董事长1人，董事长、副董事长由静安区国资委从董事会成员中指定产生，董事会成员由静安区国资委委派；其中董事会成员中的职工代表由公司职工代表大会选举产生，董事会成员中的公司职工代表董事1人。董事任期届满可以连任。董事会行使下列职权：向股东报告工作；执行股东的决定；决定公司的经营计划和投资方案；制订公司的年度财务预算方案、决算方案；制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；决定公司内部管理机构的设置；决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；制定公司的基本管理制度等。
3、监事会：公司设监事会，其成员5人，设主席1人，监事会成员由静安区国资委委派，其中监事会成员中的职工代表由公司职工代表大会选举产生。监事会主要行使以下职权：检查公司财务；对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程、董事会决议或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；向股东提出提案；依法对董事、高级管理人员提起诉讼；公司章程规定的其他职权等。
4、经理：公司设经理1名，由董事会聘任或解聘，经理每届任期为三年，任期届满，连选可以连任。经静安区国资委同意，董事会成员可以兼任经理。如经理非董事会成员可列席董事会会议。经理对董事会负责，行使以下职权：主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；组织实施公司年度经营计划和投资方案；拟定公司的内部管理机构设置方案；拟定公司的基本管理制度；制定公司的具体规章；提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员等。
（二）内部组织机构
为经济业务和经营管理活动的有效进行，公司已设置了内部组织机构，制定了各部门的职责和权限，形成相互监督、相互制衡机制。发行人共设置党群部、行政办公室、人力资源部、法务部、财务部、投资部、设计部、招商部等8个职能部门。组织结构图如下：
图：组织结构图
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（1）党群部
对集团公司本部及下属企业负责人的任免，考核。党员干部的任免和考核，各级党组织的管理和领导。
（2）行政办公室
后勤、车辆、食堂、固定资产实物、档案室、集团公司所有的请示、批复等文书资料，职工福利劳防的实物管理、安全生产管理、信息披露事物管理、董事会、监事会、经营层会议的会务安排、记录及存档管理、董事会、监事会日常工作、其他文书资料的备案存档管理等。
（3）人力资源部
负责公司人力人才资源规划；劳动用工计划、薪酬分配管理、社会保险管理、员工福利管理；规章制度建设和员工教育培训管理等工作。
（4）法务部
集团公司系统内全部法律事项的集中管理。各类案件的受理、诉讼、执行等事项。对常年法律顾问的配合工作和协调等。
（5）财务部
负责公司财务管理和会计核算制度的制定并组织实施；财务预算、决算编制、实施、监控；财务指标测算、确定和考评；筹融资方案的制定并组织实施；产权管理、资金管理、外汇管理、税收筹划等。
（6）投资部
对集团公司系统内全部对外投资的集中管理。寻求投资机会、对投资对象的连续跟踪调查和协调，清理非正常的投资对象，对外投资的工商设立、管理、歇业清算。
（7）设计部
负责集团下属全部建设工程的前期，中期，后期的工程预算、估价、可行分析、图纸设计、审价和工程验收。四证、发改委备案表、环评、扩初等的申请和取得。
（8）招商部
对集团公司系统内全部对外招商引资的集中管理，负责引进优质的纳税企业落户原闸北区工商登记资本金投资、税务注册。
八、发行人合法合规经营情况
最近三年，发行人不存在重大违法违规及受处罚的情况。
发行人董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的规定。当前公司空缺监事1名，但不会对公司日常运营管理造成重大不利影响，发行人将会在适当时候提请上级机构补选监事。
公司及下属公司所从事的房地产业务在报告期内不存在土地闲置和炒地，捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为，公司及下属公司不存在因上述土地闲置和炒地，捂盘惜售、哄抬房价的违法法规行为被行政处罚或正在被（立案）调查的情况，符合国务院办公厅发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号）的相关要求。
九、发行人的独立性
（一）发行人的资产独立完整
发行人拥有独立于出资人的资产，与控股股东产权关系明确，相关资产的产权手续齐备。公司的资产独立完整，公司对财产拥有完整的所有权，现有资产不存在被控股股东、其他股东、公司高管人员及其关联人员占用的情况。
（二）发行人的业务独立
发行人是国有独资企业。在出资人静安区国资委的授权范围内，独立从事《企业法人营业执照》核准的经营范围内的业务。在业务方面具备独立面向市场的能力。可以完全自主做出业务经营、战略规划和投资等决策。
（三）发行人的人员独立
发行人根据章程规定，公司设董事长1人，董事长、副董事长由静安区国资委从董事会成员中指定产生，董事会成员由静安区国资委委派；董事长、总经理、副总经理在公司领取报酬；监事会主席对出资人负责，向出资人汇报工作，并由出资人支付薪酬。公司在其他人员的人力资源及薪酬管理等方面实行独立运行。
（四）发行人的机构独立
公司依照《公司法》等有关法律、法规和规章制度的规定，设立了董事会、经理层、监事会等组织机构，公司出资人依法定程序参与公司决策，公司拥有独立完整的法人治理结构和组织机构，与出资人的机构完全分开。
（五）发行人的财务独立
公司设立了独立的财务部门，建立了独立的财务核算体系；按照《公司章程》规定独立进行财务决策；建立了规范的财务会计制度和对子公司的财务管理制度；在银行单独开立账户，不存在与控股股东及其控制的其他企业共用银行账户的情况；公司作为独立纳税人，依法独立纳税。
发行人的资产完整，业务、人员、机构以及财务独立，具有独立的采购、开发、施工及营销系统，业务体系完整，具有面向市场自主经营的能力。
十、公司关联交易情况
（一）关联方与关联关系
1、控股股东及最终实际控制人
公司唯一股东和实际控制人为静安区国有资产监督管理委员会。静安区国资委是静安区政府直属的特设机构。静安区政府授权静安区国资委按照国家、上海市有关法律、法规和规章以及区政府的有关规定，代表静安区政府履行国有资产出资人职责和义务，负责监管静安区所属国有资产。
2、发行人的子公司情况
截至2017年3月31日，发行人纳入合并报表范围的一级子公司12家、二级子公司8家，基本情况如下：
表: 主要子公司情况（截至2017年3月31日）
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3、发行人合营、联营企业情况
表: 截至2017年3月31日公司合营、联营公司情况
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4、其他关联方
表：截至2017年3月31日关联方及关系
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（二）关联方交易
1、关联交易
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2、关联担保
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3、关联方资金拆借
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4、应收、应付关联方款项情况
表:发行人2016年关联交易情况一览表
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（三）关联交易决策机制
在关联定价当中，坚持公平、公允的原则，关联交易的定价主要遵循市场价格的原则；如果没有市场价格，按照成本加成定价；如果没有市场价格，也不适合采用成本加成价的，按照协议价定价。
发行人目前关联交易主要为资金往来，为规范资金管理行为，公司已建立《货币资金管理办法（试行）》，对资金支付的申请流程、审批权限等内容作出明确规定。公司实行经济业务审批和资金支付审批的“双审批制”。（一）经济业务审批，是指公司的业务经办部门、单位依据业务审批权限，根据公司批准的计划预算、经济合同及业务完成进度进行审批。主要包括行政办公会议集体研究审批(会议纪要)和承办部门或单位、分管领导、总经理及董事长签批。（二）资金支付审批，是指公司各级财务部在接到付款申请后，核对经济业务的批准文件，根据资金支付程序的规定逐级审核，并最终由具有批准权限的负责人批准付款或拒绝付款。主要包括承办部门或单位、分管领导、总会计师、总经理及董事长签批。项目开始实施时，业务经办单位应根据合同或协议要求的进度申请付款。申请时，必须附有业务审批单，并按照资金审批权限逐级审核，并经符合规定权限的领导批准。审批权限内的款项，由各单位财务部办理对外支付手续，超过本单位财务部审批权限的对外付款，必须经过上级财务部审批。
十一、发行人资金占用和对外担保情况
报告期内，发行人不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用，或者为控股股东、实际控制人及其关联方违规提供担保的情形。公司有严格的资金管理制度。截止2017年3月31日，发行人非经营性其他应收款共计135,514.81万元，主要系发行人为上海中亚商业（集团）有限公司等授权管理企业所支付的托底资金，该等款项将于相关房屋资产处置（出售、拆迁）后予以返还，发行人非经营性其他应收款主要情况如下表所示：
2017年3月末前五大非经营性其他应收款情况
单位：万元
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截至2017年3月31日，发行人对外担保情况如下：
表：2017年3月31日对外担保情况
单位：亿元
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十二、内部管理制度的建立及运行情况
公司为加强公司治理和内部控制机制建设,根据《公司法》、《证券法》等相关法律法规及现代企业制度的要求，遵循内部控制的基本原则,结合自身的实际情况，从决策、经营、投融资、财务、对外担保、内部审计、关联交易、信息披露、下属公司管理等多角度构建了内部控制制度体系。公司内部控制制度主要包括以下几方面：
1、财务管理
为了加强和完善公司的财务管理和会计核算工作，加强对公司资金运用的监管，用好资金，提高公司经济效益。公司制定了一系列财务管理制度，包括《货币资金管理制度》、《资金收支预算管理制度》、《国资委委派财务总监管理制度》、《资产集中管理制度》、《财务人员和岗位管理制度》、《内部审计制度》、《对外担保管理制度》、《投融资管理制度》、《财政扶持资金管理暂行条例》、《财务工作细则》、《财务档案管理制度》、《发票管理财务细则》、《关联交易管理制度》、《固定资产管理制度》等，对采购、生产、销售、资产、财务核算等各个环节进行有效控制，保证了会计资料的真实完整和资产的安全。
2、投融资管理
为加强公司内部控制、规避风险，促进公司规范运作，保护投资者合法权益，公司制定了投融资管理制度，对公司的对内投资决策、对外投资决策、对外融资决策、重大资产重组决策、对外担保决策、关联交易决策进行了规范，规定公司各项投融资均按照法律、法规、公司章程以及相应内部管理制度的有关规定,履行相关审批程序，并根据中共闸北区委、闸北区人民政府印发《关于落实区管重点企业“三重一大”事项报告制度的补充意见》等四个文件的通知，规定涉及金额较大的，除董事会审议外，还应提交上海市闸北区国有资产监督管理委员会批准。同时规定了公司审计小组有权对上述有关事项及其过程进行监督并进行专题审计，对违规行为或对重大问题出具专项报告提交董事会；监事会有权对违规行为及时提出纠正意见，对重大问题提出专项报告，提请相应审批机构进行处理，监事会认为必要时，可直接向股东报告。
(下转26版)
