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（2）存货-开发成本
本次存货-开发成本评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或个数）见下表：
东方蓝海（合肥）项目评估参数表
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①价格参数分析
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
东方蓝海（合肥）项目主要业态有住宅、商业及办公、车位，相应选取可比实例如下：
东方蓝海（合肥）项目可比实例表
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通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定住宅用房含税均价为14,559元/平方米、商业用房含税均价在13,843元/平方米、办公用房含税均价在10,500元/平方米。由于东方蓝海（合肥）商业类型有多种，本次评估中企华选取了1-2层、单一层门面作为评估案例，剩余商业用房则参照评估案例均价进行修正。其中较大面积的1-3层DS2#部分房屋和1-9层D12#商业用房参照1-2层商业用房价格进行修正，修正幅度较大，修正后1-3层DS2#部分房屋含税均价为13,650元/平方米，1-9层D12#商业用房含税均价为9,450元/平方米。
4、淮矿地产合肥有限责任公司
（1）项目概况
该项目为淮矿和平盛世小区。东至和明雅居小区，南至水上园小区，西至教师新村小区，北至道路。项目容积率3.2，绿化率40%，建筑密度24%。项目建有11栋高层住宅、1栋小户型公寓及6栋独栋商业楼，并配备有幼儿园及配电房等配套设施。截至评估基准日，住宅用房及产权车位均已售完，未售商业用房面积为5,003.16平方米。项目业态主要有住宅、商业、车位。经营模式为销售。
（2）存货-开发成本
本次存货-开发成本评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或个数）见下表：
和平盛世项目评估参数表
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①价格参数分析
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
和平盛世项目主要业态有住宅、商业、车位，目前只有商业未售完，商业明细如下表：
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由于101室、15#、17#、18#、19#均位于同一小区，区域因素相同。则本次评估选取101室作为评估案例，其他房屋价格参照101室价格进行修正。101室相应选取可比实例如下：
和平盛世项目可比实例表
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通过对可比实例价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比实例的比较性综合确定101室商业含税单价在22,000元/平方米。由于15#、17#、18#、19#相对于101室楼层、面积、临街状况较差，因此15#、17#、18#、19#单价参照101室价格进行修正，其修正幅度较大，最终商业未售部分含税均价为10,789元/平方米。
5、淮矿地产合肥高新有限责任公司
（1）项目概况
馥邦天下项目位于合肥市蜀山区，东至科学大道，南至习友路，西至圣联·香御公馆小区，北至海棠路。本项目由16栋高层住宅（含公寓），3栋小高层洋房，8栋多层洋房，1栋会所，1栋幼儿园，1所代建学校组成。截至评估基准日，未售产权车位共有1,449个（由于划线面积问题，有15个车位无法达到停放车辆要求，故本次评估实际可售车位个数按1,434个确认），未售住宅用房面积4,159.41平，商业未售（已认购未签约）面积为10,524.8574平方米。项目业态主要有住宅、商业、车位。经营模式为销售。
（2）存货-开发成本
本次存货-开发成本评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或个数）见下表：
馥邦天下项目评估参数表
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①价格参数分析
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
馥邦天下项目主要业态有住宅、商业、车位，目前只有商业未售完。相应选取可比实例如下：
馥邦天下项目可比实例表
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通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定住宅（洋房）均价在20,026元/平方米（含税），住宅（公寓）均价在14,026元/平方米（含税）。由于商业已被定购，并已缴纳定金，余款正按时按约缴纳，故本次评估商业房地产按定购合同价总额8,000万确认。
6、合肥环美房地产发展有限公司
（1）项目概况
纳入存货-开发成本主要为合肥环美房地产发展有限公司所有的位于合肥市新站区铜陵北路西“家天下花园”项目一期、二期、三期、四期，项目规划用途为商办、住宅，项目总建设用地面积167,483.04平方米（其中四期商业为自持商业，在投资性房地产科目中核算，分摊的土地面积为9,006.86平方米），总规划建筑面为599,190.42平方米，可售建筑面积为566,298.38平方米(其中地上住宅建筑面积417,452.08平方米、商业建筑面积79,262.30平方米、阁楼1,340.18平方米，地下建筑面积68,243.87平方米)。
“家天下花园”共建设37栋住宅楼及其地下车库，配套幼儿园、变电所及开闭所。该项目于2007年11月开工建设，于评估基准日已全部进行竣工验收。
（2）存货-开发成本
本次存货评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或个数）见下表：
家天下花园项目评估参数表
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①价格参数分析
对于销售项目：开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
家天下花园项目主要业态有住宅、商业、储藏室及车位，相应选取可比实例如下：
家天下花园项目可比实例表
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由于该项目开工建设时间较早，该项目住宅价格不受合肥限价政策的影响，且家天下花园项目正在进行尾盘销售，本次评估家天下花园各物业价格按其历史销售价格及待售物业与小区同类型物业在位置、大小等因素影响下综合确定住宅均价为12,000元/平方米（含税），住宅储藏室售价为4,000元/平方米（含税），一、二层商铺为13,000元/平方米（含税），车位销售均价在9.5万元/个（含税）。通过比较分析，开发项目的待售均价与可比案例的差异不大，属于同一价格水平。
（3）投资性房地产
家天下花园项目四期家天下生活广场在投资性房地产科目中核算的，采用收益法进行评估。
家天下生活广场项目主要业态为商业综合体，本次对租赁价格的预测思路为：对于评估基准日已出租房地产，在租赁期内按租赁合同约定的租金水平确定租金，在租赁期外，按租约期最后一年的租金水平确定；对于评估基准日无租赁的商业房地产的租金采用市场法确定。无租赁的商业房地产选取的可比实例如下：
家天下生活广场项目可比实例表
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市场租金价格预测是通过对未出租商业房地产所处商场中的位置、人流等因素进行修正，最终确定1层租金单价为4.1元/平方米/天（含税）。根据评估人员对委估资产所在区域的商业房地产市场调查分析，商业房地产因楼层不同对价值有一定影响，需要进行楼层修正，委估资产-1层、2至5层商业用房的租金单价取1层商业用房市场租金单价的50%、50%、40%、30%、20%，即委估资产商业租金详见下表。
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7、合肥家天下置业有限公司
（1）项目概况
纳入本次评估范围内的开发项目为合肥家天下置业有限公司所有的位于合肥市大禹路以西、淮海大道以北项目，对外推广名称为“北郡小区”。项目建设用地面积为86,708.51平方米(其中一二期土地使用权面积为67,015.62平方米、三期土地使用权面积为19,692.89平方米)，一、二期地块用途为住宅，三期地块用途为商业，住宅用地容积率不大于2.5，商业用地容积率不大于4.0，一、二期规划总建筑面积221,854.34平方米，其中住宅167,552平方米，商业6,115.21平方米，配套2,429.41平方米，地下车库建筑面积45,787.72平方米。北郡小区项目拟共分三期开发，其中一期6栋高层住宅楼，二期8栋高层住宅楼，一、二期规划地下产权车位共1,177个，三期为商业地块，于评估基准日尚未取得《建筑工程规划许可证》。至评估基准日，一期1#-6#楼人货电梯及塔吊已拆除完成；地库顶板防水、土方回填已基本完成；入户门已完成60%；1#—6#外墙真石漆开始施工；地下室剩余桥架，电缆穿线，并开始预售，二期7#楼七层结构砼浇筑完成，八层墙柱钢筋绑扎；8#楼七层结构砼浇筑完成；9#楼七层结构砼浇筑完成，八层墙柱钢筋绑扎；10#三层结构砼浇筑完成，四层墙柱钢筋绑扎；11#七层结构砼浇筑完成；12#二层顶梁板钢筋绑扎；13#楼负一层顶梁板钢筋绑扎；14#一层结构砼浇筑完成，三期尚未开工建设。根据被评估单位提供的资料及介绍，评估对象北郡小区项目经营模式均为对外出售。
（2）存货-开发成本
本次评估项目一、二期采用假设开发法进行评估，项目三期为空地，采用土地市场法进行评估。一、二期评估涉及的主要价格及可售面积（或个数）见下表：
北郡小区项目评估参数表
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①价格参数分析
对于销售项目：对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
北郡小区项目主要业态有住宅、商业及车位，相应选取可比实例如下：
北郡小区项目商业可比实例表
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北郡小区项目三期土地商业可比实例表
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通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定商业一、二层均价在9,900元/平方米（含税），三期商业用地地面价为10,645元/平方米(估价对象容积率为4，故单价修正较高)，根据评估人员对周边小区车位销售的调查，车位销售均价在8万元/个（含税）。合肥市在2016年10月发布了限购政策。其中对于新建商品住房首次明码标价备案采取了措施，规定新建商品住房备案价格确定首次备案应按项目地块参照同区域、同品质、同类型新建商品住宅首次备案价格。同一项目、同类房屋6个月内不得上调备案价格，再次申报备案价格超过6个月的上调幅度不得超过1%。已经取得预售许可证的项目，须在10日内一次性公开全部可售房源，不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。该项目的备案均价为10,100元/平方米，由于合肥房地产市场近年来销售火爆，供不应求，因此按照备案均价对外出售是可以实现的，故对于住宅房地产本次评估按其备案价进行确认。通过比较分析，开发项目的商业待售均价与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。
8、淮矿地产六安置业有限责任公司
（1）项目概况
纳入评估范围的资产为淮矿地产六安置业有限责任公司开发的东方蓝海（六安）项目，项目位于安徽省六安市东望路与佛子岭交叉口西南角，项目用地四至为东至东望路，南至郝岗路，西至永康路、中石化加油站，北至佛子岭路。
东方蓝海（六安）项目总用地面积85,103平方米，证载土地用途为住宅（含配套商业）；项目分两期开发，至评估基准日一期已完工，二期在施状态。
①一期
东方蓝海（六安）一期位于地块北侧，至评估基准日已竣工。总建筑面积为135,658.3平方米，物业类型为高层住宅、独栋商业，地下车库等，包括1-5#住宅楼、14#商业楼及地下车库。可售物业类型全部采取对外销售模式。住宅可售总建筑面积为103,836.16平方米、商业可售总建筑面积为2,536.5平方米。已全部完成竣工验收，1-5#住宅楼已全部取得商品房预售许可证。
②二期
东方蓝海（六安）二期位于地块南侧，至评估基准日正在进行场地平整，物业类型为高层住宅、商业等。至评估基准日，尚未取得建筑工程施工许可证。项目规划总建筑面积为158,881平方米，物业类型为高层住宅、商业、地下车库等，住宅可售总建筑面积为99,813平方米，商业可售总建筑面积9,411平方米。可售物业类型全部采取对外销售模式。
根据被评估单位提供的资料及介绍，评估对象“东方蓝海（六安）”经营模式均为对外出售。
（2）存货
本次存货评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或个数）见下表：
东方蓝海（六安）项目评估参数表
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①价格参数分析
对于项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
东方蓝海（六安）项目主要业态有住宅、商业，相应选取可比实例如下：
东方蓝海（六安）项目可比实例表
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通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定一期住宅均价为6,700元/平方米（含税）、二期住宅均价为7,000元/平方米（含税），一、二期商业均价为10,700元/平方米（含税）。通过比较分析，住宅的待售均价与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。商业部分可比实例在参考销售期限、楼层、位置、配套成熟度等多方面因素后综合确定。
9、淮矿万振置业有限责任公司
（1）项目概况
开发成本为淮矿万振置业有限责任公司开发的东祥府项目，建设用地面积为29,284.66平方米，容积率2.8，总建筑面积105,613.62平方米，其中住宅74,341.43平方米，商业6,561.32平方米，架空423.16平方米，自行车库2,018.65平方米，储藏1,083.15平方米，设备间985.64平方米，地下车库16,006.62平方米，人防车库3,878.95平方米，物业管理用房314.7平方米。
东祥府项目共建设有6栋高层住宅楼、6栋商业楼、一个地下室。建筑层数为地上住宅23层、34层（3#住宅楼23层、4、6、8、9、10#住宅楼34层），商业地上1-2层，地下一层产权车位518个。至评估基准日，东祥府已于2015年10月开工建设，至评估基准日大部分住宅已接近封顶，商业部分已达正负零状态。根据被评估单位提供的资料及介绍，评估对象东祥府项目经营模式均为对外出售。
（2）存货-开发成本
本次存货评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或个数）见下表：
东祥府项目评估参数表
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①价格参数分析
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
东祥府项目主要业态有住宅、商业、地下车位，相应选取可比实例如下：
东祥府项目可比实例表
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通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定一期住宅均价为14,900元/平方米（含税）、商业均价为20,000元/平方米（含税），地下车位均价77,000元/个（含税）。其中住宅的价格按照合肥市在2016年10月发布的限价政策执行确认（对于新建商品住房首次明码标价备案采取了措施，规定新建商品住房备案价格确定首次备案应按项目地块参照同区域、同品质、同类型新建商品住宅首次备案价格。同一项目、同类房屋6个月内不得上调备案价格，再次申报备案价格超过6个月的上调幅度不得超过1%。已经取得预售许可证的项目，须在10日内一次性公开全部可售房源，不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。），该项目住宅部分目前均已备案，备案均价为14,900元/平方米。商业部分由于周边在售商业物业在售项目较少，中企华主要参考了位于评估对象对面的信达天域商业物业的销售价格，同信达天域商业物业相比，评估对象商业物业从临街情况到商业聚集度等情况均与信达天域存在一定差距，通过比较分析，综合考虑确定商业物业售价。地下车位部分参考的案例均为个体对外销售价格，本次评估充分考虑估价对象和可比实例在项目位置、临街出入口等多方面因素后确定评估对象未来销售价格。
10、淮矿万振（肥东）置业有限责任公司
（1）项目概况
开发成本为淮矿万振（肥东）置业有限责任公司开发的东方樾府项目，建设用地面积为73,746平方米(其中A地块29,922平方米、B地块38,533平方米、C地块5,291平方米)，A、B地块用途为住宅，C地块用途为商业，住宅用地容积率为2.2，商业用地容积率为3.0，规划总建筑面积193,248.61平方米，其中住宅146,192.86平方米，商业2,702.99平方米，办公14,014平方米，架空层2,494平方米，物业、养老用房等其他管理用房面积4,601.41平方米，地下部分建筑面积46,646平方米。
东方樾府项目拟共分三期开发，其中一期2栋高层住宅楼、两栋商业楼，二期8栋高层住宅楼、1栋办公楼，三期14栋洋房、2栋高层平层洋房、2栋商业楼，规划地下产权车位共987个。至评估基准日，一期已开工两栋住宅楼已建至第三层、两栋商业楼已完成基础梁砼。二期三期尚未开工建设。根据被评估单位提供的资料及介绍，评估对象东方樾府项目经营模式均为对外出售。
（2）存货-开发成本
评估方法一期采用动态假设开发法，二、三期采用土地市场法评估土地使用权价值。一期评估涉及的主要价格及可售面积（或个数）见下表：
东方樾府一期项目评估参数表
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东方樾府二三期土地评估参数
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①价格参数分析
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
东方樾府一期主要业态有住宅、商业，相应选取可比实例如下：
东方樾府一期项目可比实例表
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东方樾府二、三期土地市场法选取可比实例如下：
东方樾府二、三期土地可比实例表
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通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定一期住宅均价为10,500元/平方米（含税），一期商业均价为16,000元/平方米（含税）。其中住宅的价格按照合肥市在2016年10月发布的限价政策执行确认（对于新建商品住房首次明码标价备案采取了措施，规定新建商品住房备案价格确定首次备案应按项目地块参照同区域、同品质、同类型新建商品住宅首次备案价格。同一项目、同类房屋6个月内不得上调备案价格，再次申报备案价格超过6个月的上调幅度不得超过1%。已经取得预售许可证的项目，须在10日内一次性公开全部可售房源，不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。），该项目住宅部分目前均已备案，备案均价为10,500元/平方米（含税）。商业部分通过跟周边案例的比较分析，在充分考虑评估对象和可比实例面积、楼层、位置、配套成熟度等多方面因素后确定评估对象未来销售价格。二、三期土地综合考虑其所在位置、用途、面积、容积率等因素后确定单价为14,122元/平方米。
11、淮矿地产（杭州）有限公司
（1）项目概况
纳入评估范围的存货为位于江干区备塘路与规划四号支路交叉口西南角的东祥元府项目，淮矿地产有限责任公司于2013年6月4日与杭州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（编号：3301002013A21055号），取得开发项目的国有土地使用权。东祥元府项目共规划建设7幢住宅楼，部分楼幢配建底商。项目规划总建筑面积85,364.27平方米，其中地上建筑面积为59,821.5平方米，包括住宅55,097.89平方米，配套公建3,715.18平方米及其他公共配套用房；地下建筑面积为23,581.33平方米，规划配建493个车位，其中人防车位142个。
根据被评估单位提供的资料及介绍，评估对象东方樾府经营模式均为对外出售。
（2）存货-开发成本
本次存货评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或个数）见下表：
东祥元府项目评估参数表
■
①价格参数分析
对于预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
东祥元府项目主要业态有住宅、商业及车位，相应选取可比实例如下：
东祥元府项目可比实例表
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通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定住宅均价为31,700元/平方米（含税）、商业均价在28,000元/平方米（含税）、车位均价在166,100元/个（含税）。评估人员通过现场调查，杭州东祥元府项目所属区域目前在售项目较少，仅有钱江府项目尾盘少量房源在售，报价37,000-39,000元/平方米左右；艮山府项目四五月份将推出少量精品房源，预期售价33,000元/平方米左右，考虑到东祥元府项目的定位、容积率、小区及建筑品质均低于上述项目，且参考近期东祥元府项目成交情况，住宅用途房地产价格以项目近期成交价格参考依据确定；其他用途房地产的待售均价与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。
12、浙江东方蓝海置地有限公司
（1）项目概况
存货-开发产品主要为浙江东方蓝海置地有限公司开发的蔚蓝海岸项目已售未结转的3套商品房，项目位于浙江省嘉兴市南湖区，项目用地四至为东至商务大道，南至河道，西至富润路，北至文贤路。
项目总用地面积194,331.6平方米，规划土地用途为商住综合，土地使用权性质为出让。项目分两期开发建设，一期规划建设97栋别墅，总可售建筑面积为69,420.42平方米；二期规划建设35栋别墅、11栋高层住宅楼、商铺及会所、幼儿园、地下车位、及社区配套用房，总可售建筑面积为275,668.30平方米，总可售车位个数为1,443个。
根据被评估单位提供的资料，蔚蓝海岸项目主要开发产品为别墅、高层住宅、车位及商铺，经营模式均为出售。
（2）存货评估的主要参数和分析
本次存货评估采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或个数）见下表：
蔚蓝海岸项目评估参数表
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①价格参数分析
于评估基准日，开发产品剩余三套房源均已竣工并签订销售合同，为已售未结转状态，房屋价格依据《商品房买卖合同》确定。
13、北京东方蓝海置业有限责任公司
（1）项目概况
存货-开发成本主要为北京东方蓝海置业有限责任公司开发的东方蓝海（北京）项目，项目位于北京市昌平区北七家镇未来科技城南区，项目用地四至为东至规划绿地，南至昌平未来城南区二路，西至昌平未来城南区四路，北至规划绿地。
东方蓝海（北京）项目总用地面积23,730.99平方米，由0022、0039、0040 三宗用地组成。0022地块土地使用权面积为8,684.77平方米，0039地块土地使用权面积为7,467.97平方米，0040地块土地使用权面积为7,578.25平方米，规划土地用途为住宅、办公、商业、地下商业、地下办公（物业管理用房）、地下车库用地。
东方蓝海（北京）项目共规划建设3栋住宅楼，1栋公租房，4栋办公楼及三层地下室，为提升土地利用价值，将负一层规划打造成配套商业服务设施。项目总建筑面积约138,377平方米，其中地上建筑面积为82,886平方米，包括商品住宅17,178.27平方米，人才公共租赁住房7,600.08平方米，办公54,720.54平方米，商业2,691.71平方米，其他配套用房695.4平方米；地下建筑面积为55,491平方米。限高均为45米，住宅与公建的配置比例均为3：7。
至评估基准日共进行土方开挖、护坡、CFG桩施工、褥垫层施工、防水施工，筏板浇筑，地下三层墙体钢筋绑扎浇筑等施工。
根据被评估单位提供的资料及介绍，评估对象东方蓝海（北京）项目经营模式均为对外出售及部分办公用房自持经营。
（2）存货-开发成本
对于销售项目采用假设开发法，涉及的主要价格及可售面积（或个数）见下表：
东方蓝海（北京）项目评估参数表
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对于自持房地产采用收益法。涉及的主要出租价格、面积见下表：
东方蓝海（北京）项目评估参数表
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①价格参数分析
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
东方蓝海（北京）项目主要业态有住宅、商业、办公及车位，相应选取可比实例如下：
东方蓝海（北京）项目可比实例表
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通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定住宅均价为42,800.00元/平方米（含税）、商业第一层均价在42,200.00元/平方米（含税）、办公均价在35,700.00元/平方米（含税）、可售车位在134,700元/个（含税）。通过比较分析，开发项目的待售均价与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。
对于项目中自持部分房地产的租赁价格，中企华主要采用市场比较法进行评估确定。“东方蓝海（北京）”项目自持业态为办公用房，相应选取可比实例如下：
东方蓝海（北京）项目可比实例表
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本次对北京东方蓝海置业有限责任公司开发项目租赁价格的预测思路为：项目尚未竣工投入使用，按照市场租金价格预测。评估对象市场租金价格预测是通过对可比租赁案例价格的比较，对办公聚集度、交通便捷度、装修情况、楼盘档次、位置等因素进行修正，最终确定租金单价为3.33元/平方米/天（含税）。通过比较分析，开发项目的租赁价格与可比案例的差异不大，基本属于同一价格水平。
14、芜湖东方蓝海置业有限公司
（1）项目概况
纳入评估范围的存货为芜湖东方蓝海置业有限公司所有的位于安徽省芜湖市大砻坊 “东方龙城”项目中的14个地块。“东方龙城”项目共涉及22个地块，规划用途为住宅、商业、幼儿园、菜市场等；“东方龙城”项目中规划为配套公建的6个地块为1-1#、2-1#、2-3#、10-2#、18#及消防站地块，该6个地块根据被评估单位与政府签订的协议需代建后无偿移交给政府故均未在存货中单独核算，2-3#派出所地块及消防站地块已建成并移交给政府、1-1#地块正在建设中、2-1#、10-2#、18#地块尚未开始建设也未发生费用；“东方龙城”项目中3#地块公共（菜市场）及7#地块公共安置地块（湛露苑）已交房其收入成本均已结转完毕，故目前在存货中核算的地块共计14个。主要地块情况如下：
A.1-2地块公共安置地块（雅乐苑）
该项目地块用地面积59,940.47平方米，规划总建筑面积288,213.59平方米，其中住宅建筑面积215,173.61平方米，商业建筑面积24,495.64平方米，地下车位建筑面积为31,880.90平方米，其他建筑面积为41,159.08平方米。
1-2地块公共安置地块（雅乐苑）于2010年6月开工，于2012年2月竣工。至评估基准日该地块住宅建筑面积215,173.61平方米已全部预收并结转；商业建筑面积24,495.64平方米中已预售22,244.34平方米（含已结转商业21,248.87平方米），商业未售建筑面积为2,251.30平方米。
B.2-2地块公共（幼儿园）
该项目地块用地面积8,147.00平方米，规划总建筑面积6,363.27平方米，于2012年6月开工，于2013年1月竣工。至评估基准日该幼儿园地块已于2014年经政府及教育机关确认将该幼儿园交付并已投入使用，但截至评估基准日与政府的回购价格尚未谈妥，目前政府与企业沟通的回购价格为22,858,188.97元。
C.4#地块公共（绿竹苑）
该项目地块用地面积30,193.00平方米，规划总建筑面积150,219.68平方米，其中住宅建筑面积106,374.83平方米，商业建筑面积11,393.35平方米，地下车位建筑面积为21,730.92平方米（476个停车位），其他建筑面积为22,113.93平方米。
4#地块公共（绿竹苑）于2013年3月开工，于2017年3月竣工。至评估基准日该地块住宅建筑面积106,374.83平方米已全部预售并结转；商业建筑面积11,393.35平方米中已预售1,312.84平方米（含已结转商业943.07平方米），商业未售建筑面积为10,080.51平方米；地下停车位可售个数为476个，已预售并结转车位个数为24个，未售车位个数为452个。
D.8#地块公共安置地块（秉心苑）
该项目地块用地面积28,846.60平方米，规划总建筑面积145,772.33平方米，其中安置住宅建筑面积119,713.22平方米，商业建筑面积4,423.68平方米，地下及其他房屋建筑面积为21,635.43平方米。
8#地块公共安置地块（秉心苑）于2012年9月开工，预计于2017年3月全部竣工。至评估基准日该地块已安置并结转收入住宅建筑面积119,713.22平方米；商业建筑面积4,423.68平方米中已预售并结转面积3,145.79平方米，商业未售建筑面积为1,277.89平方米。
E.11#地块公共（甘棠苑）
该项目地块用地面积32,952.00 平方米，规划总建筑面积165,448.02平方米，其中住宅建筑面积113,431.39平方米，商业建筑面积12,253.88平方米，地下车位建筑面积为32,199.68平方米（764个停车位），其他建筑面积为7,563.07平方米。
11#地块公共（甘棠苑）于2011年6月开工，于2015年6月竣工。至评估基准日该地块住宅建筑面积113,431.39平方米已全部预售（含已结转住宅112,627.05平方米）；商业建筑面积12,253.88平方米中已预售2,946.93平方米（含已结转商业2,840.27平方米），商业未售建筑面积为9,306.95平方米；地下停车位可售个数为764个，已预售并结转车位个数为24个，未售车位个数为740个。
F.5#地块公共（采薇苑）
该项目地块用地面积50,177.00平方米，规划总建筑面积317,026.60平方米，其中住宅建筑面积243,389.52平方米，商业建筑面积1,096.63平方米，幼儿园建筑面积6,651.00平方米，地下车位建筑面积为59,384.16平方米（1,637.00个停车位），其他建筑面积为7,601.92平方米。
5#地块公共（采薇苑）于2013年10月开工，预计于2018年10月全部竣工。至评估基准日该地块住宅建筑面积243,389.52平方米已预售243,144.64平方米，住宅未售面积为244.88平方米；商业建筑面积1,096.63平方米均未销售；地下停车位可售个数为1,637.00个，已预售车位个数为148个，未售车位个数为1,489.00个。
G.6#地块公共安置地块（景福苑）
该项目地块用地面积29,073.42平方米，规划总建筑面积113,964.56平方米，其中安置住宅建筑面积80,545.64平方米，商业建筑面积11,687.06平方米，地下及其他房屋建筑面积为21,731.86平方米。
6#地块公共安置地块（景福苑）于2013年7月开工，预计于2019年4月全部竣工。至评估基准日该地块安置住宅建筑面积80,545.64平方米，已安置住宅建筑面积27,802.22平方米，住宅未安置面积为52,743.42平方米；商业建筑面积11,687.06平方米均未销售。
H.9#地块公共（东方商城）
该项目地块用地面积43,227.88平方米，规划总建筑面积131,933.00平方米。至评估基准日，地价款未交，不动产权证书也尚未取得。
I.12#地块公共（木兰苑）
该项目地块用地面积40,674.43 平方米，规划总建筑面积178,744.21平方米，其中住宅建筑面积126,979.14平方米，商业建筑面积7,108.87平方米，幼儿园建筑面积4,636.06平方米，地下车位建筑面积为30,779.94平方米（794个停车位），其他建筑面积为9,240.20平方米。
12#地块公共（木兰苑）于2015年3月开工，于2018年10月竣工。至评估基准日该地块住宅建筑面积126,979.14平方米已预售117,825.15平方米，未预售住宅建筑面积9,153.99平方米（含安置住宅建筑面积8,949.99平方米）；商业建筑面积7,108.87 平方米均未售；地下停车位可售未售个数为794个。
J.13#地块公共（清荷苑）
该项目地块用地面积31,715.80平方米，规划总建筑面积128,747.80平方米，其中住宅建筑面积86,235.97平方米，商业建筑面积6,379.87平方米，菜市场建筑面积3,004.96平方米，地下车位建筑面积为23,429.92平方米（734个停车位），其他建筑面积为9,697.08平方米。
13#地块公共（清荷苑）于2016年3月开工，于2019年2月竣工。至评估基准日该地块住宅建筑面积86,235.97平方米已预售35,879.00平方米，未预售住宅建筑面积50,356.97平方米；商业建筑面积6,379.87平方米均未售；地下停车位可售未售个数为734个。
K.14#地块公共（常棣苑）
该项目地块用地面积24,215.30平方米，规划总建筑面积109,111.28 0平方米。至评估基准日，该地块地价款已交齐，契税尚未缴纳，不动产权证书也尚未取得。
L.15#地块公共（蒲荷苑）
该项目地块用地面积22,740.30平方米，规划总建筑面积95,768.35平方米。至评估基准日，该地块地价款未交，不动产权证书也尚未取得。
M.16#地块公共（卉木苑）
该项目地块用地面积18,472.40平方米，规划总建筑面积83,213.88平方米。至评估基准日，该地块地价款未交，不动产权证书也尚未取得。
N.17#地块（幼儿园）
该项目地块用地面积7,121.00平方米，规划总建筑面积5,938.00平方米。至评估基准日，该地块地价款未交，不动产权证书也尚未取得。
（2）存货-开发成本
对于已经完工及在建中的地块，采用假设开发法评估。
对于未缴纳土地出让金及未取得当地规划部门审定的规划建设指标的地块，由于其已有前期成本费用投入，故本次评估中对其按账面值进行确认。
本次存货评估主要采用假设开发法，存货评估涉及的主要价格及可售面积（或个数）见下表：
“东方龙城”项目评估参数表
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①价格参数分析
对于开发项目的预计销售价格，中企华在参考了被评估单位近期销售签约房屋的价格后，主要采用市场比较法进行评估确定。评估人员在广泛调查及已掌握资料的基础上，依据本项目区位上处于同一或类似供求范围内、用途相同、档次相当、成交日期靠近评估基准日等原则，选择具有替代性的交易案例作为比较实例。
“东方龙城”项目主要业态有住宅、商业，相应选取可比实例如下：
“东方龙城”项目可比实例表
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通过对可比楼盘价格的比较，本次评估待售价格预测考虑项目装修情况、楼盘档次、小区环境、位置及与可比楼盘的比较性综合确定住宅均价为8,000元/平方米（含税）、1层商业均价在20,000元/平方米（含税）。通过比较分析，由于东方龙城项目的楼盘品质、档次及位置等与可比案例有一定的差异，但尚基本属于同一价格水平。对于各地块安置住宅价格则根据被评估单位与政府签订的协议定价确定为3,000元/平方米。对于规划建设的幼儿园项目，根据对“东方龙城”项目中历史幼儿园的销售情况并考虑到幼儿园的特殊性综合考虑其销售单价为5,700元/平方米；对于地下停车位，通过对项目周边市场的调查分析，项目周边地下停车位的售价在5-7万元/个（含税）之间，本次评估综合考虑项目自身情况及周边市场确定地下停车位售价为6万元/个（含税）。
15、芜湖淮矿东方蓝海房地产开发有限公司
（1）项目概况
纳入评估范围的存货为开发成本，为芜湖淮矿东方蓝海房地产开发有限公司所有的位于安徽省芜湖市镜湖区九华中路与钱桥交口项目，对外推广名称为“汀棠公园”，该项目分两期开发建设，规划用途为住宅、商业等。
（下转66版）
