东港投资发展集团有限公司2017年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
（上接21版）
（2）债券信用评级发生变化；
（3）发行人主要资产被查封、扣押、冻结；
（4）发行人发生未能清偿到期债务的违约情况；
（5）发行人当年累计新增借款或者对外提供担保超过上年末净资产的百分之二十；
（6）发行人放弃债权或财产，超过上年末净资产的百分之十；
（7）发行人发生超过上年末净资产百分之十的重大损失；
（8）发行人作出减资、合并、分立、解散及申请破产的决定；
（9）发行人涉及重大诉讼、仲裁事项或者受到重大行政处罚；
（10）保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化；
（11）发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件；
（12）发行人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，发行人董事、监事高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施；
（13）发行人拟变更募集说明书的约定；
（14）发行人不能按期支付本息；
（15）发行人管理层不能正常履行职责，导致发行人债务清偿能力面临严重不确定性，需要依法采取行动的；
（16）发行人提出债务重组方案的；
（17）本期债券可能被暂停或者终止提供交易或上市服务的；
（18）发生其他对债券持有人权益有重大影响的事项。
（十）建立募集资金监管机制和相应措施
发行人将聘请监管银行担任本期债券募集资金专项账户的监管人，在监管人的营业机构开立募集资金专项账户，用于募集资金的接收、存储和划转。以上专户仅用于发行人本期债券募集资金的接收、存储和使用，不得用作其他用途。发行人委托监管人对募集资金专户进行监管。
监管人和本期债券受托管理人有权对本期债券募集资金专户的资金使用情况进行查询和监控。发行人使用募集资金专户内的资金时，应向监管人提交加盖与预留印鉴相符的财务专用章和私章的划款凭证，或通过监管人的网上电子银行系统向监管人发出划款申请，划款凭证（划款申请）中需包括付款金额、付款日期、付款人名称、付款账号、收款人名称、收款账号、收款人开户行和付款人附言等内容。
同时，发行人已承诺：在本期债券存续期内，将不以借贷、共同投资、购买或者租入资产、提供担保等任何形式直接或者间接地将募集资金用于金融相关业务或转移给他人使用。
五、本期债券违约的情形、违约责任及其承担方式
当发行人未按募集说明书摘要的约定偿付本期债券本息，或发生其他违约情况时，发行人应当承担违约责任，其承担的违约责任范围包括本期债券本金及利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他应支付的费用（逾期利息按照逾期天数、逾期利率和逾期的本金及利息的乘积计算，逾期利率为本期债券票面利率上浮50%），其中违约金按迟延支付的本金或利息的每日万分之二计算。债券受托管理人将代表债券持有人按照《债券受托管理协议》向发行人进行追索。如果债券受托管理人未按《债券受托管理协议》履行其职责，债券持有人有权直接依法向发行人进行追索。
六、本期债券违约后的诉讼、仲裁或其他争议解决机制
本期债券发生违约后的一切争议，相关各方应首先通过友好协商方式解决；协商不成的，任何一方均可向受托管理人住所所在地人民法院提起诉讼。
第四节发行人基本情况
一、公司概况
（一）发行人基本信息
公司名称：东港投资发展集团有限公司
法定代表人：张忠华
设立日期：1991年12月28日
注册资本：人民币贰亿元整
实收资本：人民币贰亿元整
住所：舟山市普陀区东港街道麒麟街233号
联系人：应技挺
联系电话：0580-3825215
邮编：316100
公司类型：有限责任公司
所属行业：S综合
经营范围：实业投资，滩涂围垦，房地产开发经营，建筑装潢，物业管理，建设代理；港口、交通运输、旅游服务业的开发；化工产品（不含化学危险品）、建筑材料、五金、家电的销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
组织机构代码：14876801-6
企业法人营业执照注册号：330903000011009
（二）符合发行公开公司债的依据
发行人是中国境内注册的有限责任公司。发行人涉及的房地产业务，不存在国土资源部等部门认定的“闲置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规行为。发行人符合《管理办法》及《上市规则》规定的主体条件。
（三）发行人历史沿革概况
1991年8月29日，舟山市人民政府下发了《关于建立浙江省舟山东港开发股份有限公司的通知》（舟政发[1991]80号），建立浙江省舟山东港开发股份有限公司，公司实行浙江省舟山东港开发管理委员会领导下的总经理负责制，行政上由普陀区人民政府管理。公司经营范围：从事滩涂围垦、房地产开发业务等。公司注册资金为二千万元，注册地址在舟山市普陀区。任命虞央国同志为总经理，张凤全同志为副总经理，王健民同志为总经理办公室主任。1991年8月29日，浙江省舟山东港开发管理委员会第一次会议通过了浙江省舟山东港开发股份有限公司章程。1991年11月5日，公司向舟山市工商行政管理局普陀区分局提交《企业法人申请开业登记注册书》及申请文件。1991年12月25日，舟山市普陀区财政税务局出具了验资部门意见，证明浙江省舟山东港开发股份有限公司注册资金数额为二千万元。1991年12月31日，公司取得了舟山市工商行政管理局普陀区分局核发的注册号为3309031000017的《企业法人营业执照》。记载内容如下：“企业名称：浙江省舟山东港开发股份有限公司；住所：舟山市普陀区沈家门滨江路187号；法定代表人：虞央国；注册资本：人民币贰仟万元；经营范围：滩涂围垦、房地产开发经营。”
1996年8月28日，公司召开了股东会，将公司名称变更为“浙江省舟山东港开发有限公司”，选举宋少祥、吕建生、周金根、罗石林、刘爱世、江翠斐、黄建中、陶开明、王纪泉为公司董事，选举何雅娣、杜祖国、柴芳宏为公司监事。同时召开公司董事会，选举宋少祥同志为董事长，吕建生、周金根同志为副董事长。1996年11月21日，公司向舟山市工商行政管理局普陀区分局提交《公司设立登记申请书》及申请文件。1996年12月17日，普陀会计师事务所出具了普会师验业字[1996]第69号《验资报告》，该报告记载：“浙江省舟山东港开发有限公司变更前的注册资本和投入资本分别为2000万元，变更后的注册资本为6,500万元。”1996年12月18日，舟山市工商行政管理局普陀区分局向公司核发了注册号为3309031000017号《企业法人营业执照》。记载内容如下：“企业名称：浙江省舟山东港开发有限公司；住所：浙江省普陀东港经济开发区；法定代表人：宋少祥；注册资本：人民币6,500万元；企业类型：有限责任公司；经营范围：滩涂围垦，房地产开发经营，物业管理，建设代理；港口、交通运输、旅游服务业的开发；化工产品（不含化学危险品）、建筑材料、五金、家电的销售。”
2000年8月8日，浙江省财务开发公司将其持有的公司23.08%股权计1,500万元全部划转给浙江国信控股集团有限公司。2001年12月20日，浙江国信控股集团有限公司与浙江省国信企业（集团）公司签署股权转让协议，将其所持有的公司23.08%股权计1,500万元转让给浙江省国信企业（集团）公司。2002年5月15日，浙江省国际信托投资公司与浙江省国信企业（集团）公司签署股权转让协议书，同意将其所持有的公司7.69%股权计500万元转让给浙江省国信企业（集团）公司。2003年7月3日，普陀区政府将其所持有的公司15.38%股权计1,000万元转由舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司持有。2003年11月21日，浙江省房地产开发公司与舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司签署股权转让协议，将其所持有的公司15.38%股权计1,000万元转让给舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司。2004年1月18日，浙江省交通厅与浙江省国信企业（集团）公司签署股权转让协议，将其所持有的公司15.38%股权计1,000万元转让给浙江省国信企业（集团）公司。2004年6月29日，舟山市国有资产管理委员会下发了《关于同意划转舟山东港开发有限公司股权的批复》，将舟山市政府所持有的公司15.38%股权计1,000万元划转给舟山市国有资产投资经营有限公司。2004年10月14日，公司完成了股东变更登记。
2004年9月14日，舟山市国有资产投资经营有限公司将其所持有的公司15.38%股权计1,000万元划转给舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司。
2008年6月30日，公司变更企业名称，变更后企业名称为东港投资发展有限公司。2008年8月11日，公司变更企业名称及住所，变更后企业名称为东港投资发展集团有限公司，住所为舟山市普陀区东港绿洲花园1号楼。
2010年7月20日，公司股东会会议同意在公司“资本公积”项下的东港市政基础设施项目资金转增注册资本人民币8,500万元，转增资本后公司的注册资本为人民币1.5亿元，会议同时通过了修改后的公司章程。2010年9月9日，舟山正润会计师事务所出具了舟正会验字[2010]第168号验资报告，依据验资报告，截至2010年8月31日止，公司已将资本公积8,500万元转增实收资本，变更后的注册资本人民币15,000万元，累计实收资本15,000万元。
2012年6月26日，公司变更住所及注册资本，住所变更为普陀区东港街道麒麟街233号，注册资本变更为2亿元。2012年4月12日，公司股东会同意从公司“资本公积”项下的东港市政基础设施项目资金转增注册资本人民币5,000万元，转增资本后公司的注册资本为人民币2亿元，会议同时通过了修改后的公司章程。2012年6月26日，舟山正润会计师事务所出具了舟正会验字[2010]第168号验资报告，依据验资报告，截至2012年6月25日止，公司已将资本公积5,000万元转增实收资本，变更后的注册资本人民币20,000万元，累计实收资本20,000万元。
2014年10月14日，浙江省国信企业（集团）公司与浙江省能源集团有限公司签署了股权划转协议，同意将其所持有的公司46.15%股权计9,230万元划转给浙江省能源集团有限公司。
2014年11月17日，浙江省国有资产监督管理委员会下达批复，同意浙江省能源集团公司将其所持有的公司46.15%股权计9,230万元注入浙江省海洋开发投资集团有限公司。
2015年11月25日，持有公司46.15%股权的股东浙江省海洋开发投资集团有限公司，变更公司名称，改为浙江省海港投资运营集团有限公司。2015年12月3日，获得舟山市市场监督管理局普陀分局核准，原股东之一浙江省海洋开发投资集团有限公司，变更为浙江省海港投资运营集团有限公司。
二、发行人对外权益投资及重大资产重组情况
（一）发行人对外权益投资情况
截至本募集说明书摘要签署日，发行人拥有6家控股子公司，1家参股公司，具体情况如下：
1.舟山市东港市政管网建设投资有限公司
舟山市东港市政管网建设投资有限公司（以下简称“管网公司”）是由东港集团出资组建，专门从事东港一期、二期区域内市政管网建设投资、管理及其他市政设施建设、维护、管理等工作。
法定代表人：张忠华
设立日期：2008年02月02日
注册资本：人民币壹亿元整
实收资本：人民币壹亿元整
住所：舟山市普陀区东港街道麒麟街233号东港集团大厦八层
邮编：316100
公司类型：有限责任公司
经营范围：东港开发区市政道路管网工程建设、投资、管理、维护；综合贸易市场管理服务；水利建设；土地整理；旅游开发；建材销售。（上述经营范
围不含国家法律法规禁止、限制和许可经营的项目。）
组织机构代码：67164165-0
企业法人营业执照注册号：330903000008026
主要财务数据：截至2016年12月31日，总资产为66,190.41万元，总负债为56,308.39万元，所有者权益为9,882.02万元；2016年度，管网公司实现营业收入为0万元，净利润为-19.88万元。
2.浙江舟山德蔚商贸有限公司
浙江舟山德蔚商贸有限公司（以下简称“德蔚商贸”）系东港集团下属全资子公司，其以生产、运输、储存建筑水泥等产品为主，德蔚商贸已连续几年被舟山市计划发展委员会评为发展散装水泥先进单位及普陀区商贸计量信得过单位。
法定代表人：范志平
设立日期：1994年06月30日
注册资本：人民币壹亿贰千万元整
实收资本：人民币壹亿贰千万元整
住所：舟山市普陀区东港经济开发区内
邮编：316100
公司类型：有限责任公司
经营范围：普通货运、货物专用运输（罐式）。建筑材料、建筑装潢材料、化工产品（不含危险品）、五金、家用电器、日用百货、一般劳保用品、钢材、纺织原料及产品、服装鞋帽、工艺品、厨房用品、玩具、木材及制品、皮革制品、消防器材、健身器材、文体用品、电线电缆、电动工具、电子产品、酒店设备及用品、家具、橡胶制品销售，酒店管理，仓储服务，市场开发经营，商铺租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
组织机构代码：14877273-6
企业法人营业执照注册号：330903000004381
主要财务数据：截至2016年12月31日，总资产为21,720.39万元，总负债为9,724.89万元，所有者权益为11,995.49万元；2016年度，德蔚商贸实现营业收入为1,608.88万元，净利润为-65.67万元。
3.浙江舟山东港资产经营管理有限公司
浙江舟山东港资产经营管理有限公司（以下简称“资产经营公司”）系东港集团下属全资子公司，是发行人资产租赁业务的主要实施主体。目前资产经营公司主要进行对阳光365商城、内湖休闲特色街的资产租赁管理。
法定代表人：缪列
设立日期：2014年08月28日
注册资本：人民币叁亿元整
实收资本：人民币叁亿元整
住所：舟山市普陀区东港街道麒麟街233号东港集团大厦8楼
邮编：316100
公司类型：有限责任公司
经营范围：资产管理、投资管理、实业管理、物业管理、酒店管理、酒店开发、餐饮管理、房屋出租、房地产经纪业务、市场营销策划。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
组织机构代码：31358049-9
企业法人营业执照注册号：330903000063173
主要财务数据：截至2016年12月31日，总资产为47,387.73万元，总负债为1,934.56万元，所有者权益为45,453.17万元；2016年度，资产经营公司实现营业收入为982.92万元，净利润为-1,479.70万元。
4.舟山东港开发置业有限公司
舟山东港开发置业有限公司（以下简称“东港置业”）系东港集团下属全资子公司，主要负责房产开发建设业务。东港置业目前已打造了“东方铭苑”等多个精品项目，始终坚持走规范化、专业化、品牌化经营发展道路，竭力秉承“构筑品质房产”的开发理念。
法定代表人：陈利华
设立日期：2007年01月11日
注册资本：人民币壹亿贰仟万元整
实收资本：人民币壹亿贰仟万元整
住所：舟山市普陀区东港街道麒麟街233号
邮编：316100
公司类型：有限责任公司
经营范围：房地产开发经营（二级）
组织机构代码：79763215-1
企业法人营业执照注册号：330903000007283
主要财务数据：截至2016年12月31日，总资产为68,778.15万元，总负债为27,551.92万元，所有者权益为41,226.22万元；2016年度，东港置业实现营业收入为13,197.94万元，净利润为911.80万元。
5.舟山市东港佛地旅游开发有限公司
舟山市东港佛地旅游开发有限公司（以下简称“佛地旅游”）系东港集团下属全资子公司，其以经营餐饮旅游、游乐场为主。目前主要经营普陀区儿童乐园项目。
法定代表人：徐华平
设立日期：2007年04月26日
注册资本：人民币壹仟柒佰伍拾万元整
实收资本：人民币壹仟柒佰伍拾万元整
住所：舟山市普陀区东港街道麒麟街233号
邮编：316100
公司类型：有限责任公司
经营范围：旅游项目开发，旅游商品开发，游乐场（不含许可项目）、广告设计、制作、发布。（上述经营范围不含国家法律法规禁止、限制和许可经营的项目。）
组织机构代码：66171219-5
企业法人营业执照注册号：330903000004582
主要财务数据：截至2016年12月31日，总资产为8,942.88万元，总负债为1,647.92万元，所有者权益为7,294.96万元；2016年度，佛地旅游实现营业收入为783.05万元，净利润为31.02万元。
截至2017年3月31日，总资产为9,264.02万元，总负债为2,065.33万元，所有者权益为7,198.69万元；2017年1-3月，佛地旅游实现营业收入为116.84万元，净利润为-96.27万元。
6.舟山东海岸投资置业有限公司
舟山东海岸投资置业有限公司（以下简称“东海置业”）是由舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司和东港集团共同出资组建的国有房地产开发企业，双方各持东海置业50%股权。东海置业具有三级房地产开发资质。
法定代表人：杨海滨
设立日期：2009年09月11日
注册资本：人民币伍亿贰仟万元整
实收资本：人民币伍亿贰仟万元整
住所：舟山市普陀区东港街道麒麟街233号
邮编：316100
公司类型：有限责任公司
经营范围：房地产开发经营，建筑装潢，物业管理，建设代理，实业投资，土地整理与开发。（涉及许可或自制的凭资质经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
组织机构代码：69388032-9
企业法人营业执照注册号：330903000025304
主要财务数据：截至2016年12月31日，总资产为143,300.22万元，总负债为93,265.75万元，所有者权益为50,034.48万元；2016年度，东海置业实现营业收入为0万元，净利润为-335.15万元。
7.舟山浙能置业有限公司
舟山浙能置业有限公司（以下简称“浙能置业”）系浙江省浙信房地产有限公司控股、东港集团参股合营的综合性房地产开发企业。具备房地产开发一级资质。
法定代表人：张忠华
设立日期：2011年07月12日
注册资本：人民币壹亿元整
实收资本：人民币壹亿元整
住所：舟山市普陀区东港街道麒麟街233号
邮编：316100
公司类型：有限责任公司
经营范围：房地产开发、经营，物业管理，房屋租领。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
组织机构代码：5731612-6
企业法人营业执照注册号：330903000042112
主要财务数据：截至2015年12月31日，总资产为199,051.51万元，负债192,631.92万元，所有者权益为6,419.59万元；2015年度，浙能置业实现营业收入14,994.98万元，净利润为-917.73万元。
8.浙江金潮港湾酒店有限公司（2016年已注销）
浙江金潮港湾酒店有限公司（以下简称“金港湾”）系东港集团下属全资子公司，其主要致力于餐饮住宿业务，主要经营项目舟山希尔顿酒店，舟山希尔顿酒店位于浙江省普陀区东港新城中心商务区，是集高雅端庄与海岛民风于一体的高星级酒店。
法定代表人：徐华平
设立日期：2010年03月18日
注册资本：人民币贰亿陆仟万元整
实收资本：人民币贰亿陆仟万元整
住所：舟山市普陀区东港街道麒麟街233号东港集团大厦5层
邮编：316100
公司类型：有限责任公司
经营范围：酒店管理，酒店开发，水产品初级加工、销售（限分支机构经营），货物及技术进出口（国家法律法规有规定的除外）。（上述经营范围不包含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。）
组织机构代码：55285523-4
企业法人营业执照注册号：330903000038335
9.舟山市东港佛地泊车服务有限公司（2015年已注销）
原舟山市东港佛地泊车服务有限公司系东港集团下属全资子公司。公司设停车场及露天汽车电影城、餐厅灯配套设施，占地面积达约9,864㎡。舟山市东港佛地泊车服务公司已于2015年11月12日完成相关注销手续。
法定代表人：邬小军
设立日期：2005年10月08日
注销时间：2015年11月12日
注册资本：柒佰万元整
实收资本：柒佰万元整
住所：舟山市普陀区东港街道麒麟街233号
邮编：316100
公司类型：有限责任公司
经营范围：提供泊车服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
组织机构代码：78048148-1
企业法人营业执照注册号：330903000014322
（二）发行人重大资产重组情况
截至本募集说明书摘要签署日，发行人无重大资产重组事项。
三、发行人股权结构及股东、实际控制人情况说明
截至募集说明书摘要签署日，发行人股东为舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、浙江省海港投资运营集团有限公司及浙江省水利厅，持股数量分别为：9,230万股、9,230万股及1,540万股；持股占比分别为：46.15%、46.15%及7.70%。
（一）发行人股权结构和股东情况
1、舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司
成立日期：2000年06月21日
注册资本：人民币捌亿伍仟万元整
公司类型：有限责任制（国有独资）
住所：舟山市普陀区沈家门街道北安路88号
法定代表人：黄海群
经营范围：根据普陀区国资委的授权，以控股、参股方式从事全区国有资产经营、管理；广告的发布、制作，土地整理与开发。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
营业执照注册号：220903000009213
组织机构代码证号：726615485-5
2、浙江省海港投资运营集团有限公司
成立日期：2014年07月30日
注册资本：人民币陆拾肆亿元整
公司类型：有限责任制（国有独资）
住所：舟山市定海区临城街道翁山路555号大宗商品交易中心5018室
法定代表人：毛剑宏
经营范围：海洋资源开发与利用，海洋产业投资，涉海涉港资源管理及资本运作，港口的投资、建设与运营，航运服务，大宗商品的储备、交易和加工（不含危险化学品），海洋工程建设，港口工程涉及与监理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
营业执照注册号：330000000075529
组织机构代码证号：30766206-8
3、浙江省水利厅
机构类型：机关法人
住所：浙江省杭州市上城区梅花碑7号
组织机构代码证号：00248228-5
负责人：陈龙
（二）控股股东
发行人的控股股东为舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司，基本情况如下：
舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司
成立日期：2000年06月21日
注册资本：人民币捌亿伍仟万元整
公司类型：有限责任制（国有独资）
住所：舟山市普陀区沈家门街道北安路88号
法定代表人：黄海群
经营范围：根据普陀区国资委的授权，以控股、参股方式从事全区国有资产经营、管理；广告的发布、制作，土地整理与开发。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
营业执照注册号：220903000009213
组织机构代码证号：726615485-5
主要财务数据：截至2016年12月31日，总资产为3,171,432.93万元，总负债为2,058,190.02万元，所有者权益为1,113,242.91万元；2016年度，舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司实现营业收入为67,945.99万元，净利润为16,432.61万元。
（三）实际控制人
普陀区财政局持有舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司100%股权，为发行人的实际控制人。
（四）股权质押及其他争议情况说明
截至本募集说明书摘要签署日，发行人控股股东和实际控制人未有将发行人股权进行质押的情况，未发生股权争议情况。
四、公司董事、监事、高级管理人员基本情况
（一）董事、监事、高级管理人员基本情况
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以上董事、监事及高级管理人员均未持有发行人股份。
经核查，发行人报告期内不存在违法违规及受处罚的情况。此外，董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》和《公司章程》的规定。
五、发行人主营业务情况
（一）发行人的业务资质
1.滩涂围垦许可证
发行人拥有由中华人民共和国浙江省围垦局于1998年4月15日颁发的滩涂围垦许可证书【000005号】，资质证书等级为三级。
围垦区域：由普陀区沈家门镇的黄沙湾口外刺棚山，向北经菜花山到麒麟山，全长7.2km，东西宽1.8km，首次围垦到横路里南丁堤接壤；有效围垦面积为215公顷。
2.房地产开发企业资质证书
发行人拥有由中华人民共和国住房和城乡建设部于2014年8月21日颁发的房地产开发企业资质证书【舟综字第033号】，资质证书等级为三级。
（二）发行人的主营业务经营情况
发行人目前以土地开发、工程代建、商贸服务、房地产开发、资产租赁为主营业务。五项主营业务均扎根于东港经济开发区，与东港经济开发区的建设发展相辅相成。发行人在舟山市东港经济开发区的建设中扮演着重要的角色。
最近三及一期年，发行人主营业务收入构成情况如下:
单位：万元
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单位：万元
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单位：万元
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（三）发行人各板块业务模式
1、土地开发板块
在业务模式方面，公司根据普陀区城市发展规划，先在东港区域填海造地，填海造地完成后，公司根据区内规划要求对土地进行前期整治工作和道路管网建设，使土地达到可用状态。开发完成后，公司委托舟山市土地储备中心进行挂牌出让，土地成交后，舟山市财政按政策将出让金部分返还至公司。
在成本处理方面，公司土地均系填海造地取得，因此无征地成本。公司的土地开发成本主要包括前期的填海支出、后期的土地整治以及相关基础设施建设支出等，2016年公司核定的开发成本约为101万元/亩。在具体的账务操作中，土地开发资金由公司先行垫付，公司将土地开发成本计入存货，土地挂牌出让后，公司将出让金返还（包括标准返还金额及溢价部分）全额计入收入，同时结转成本。
在土地出让金的返还方面，返还政策系由市财政根据公司当年的土地开发情况及开发成本统一制定。对于2013年以前出让的土地，公司入账成本均为85万元/亩，但当时舟山市财政局以60万元/亩的标准返还至公司，所以公司收到的土地出让金不足以覆盖成本，对该差额部分政府系通过专项资金补贴的形式给予补偿，公司以专项补助收入列记。2013年至今，舟山市财政局的返还政策有所调整，一方面将返还的标准提高至298万元/亩，另一方面，由于近年土地成交价格持续攀升，目前公司已出让地块的平均成交价格约为480万元/亩，对于成交价格超出298万元/亩的部分，在扣除舟山市财政提留（东港一期土地4万元/亩、二期土地8万元/亩）和各项税费之后，剩余金额也返还至公司。
2、工程代建业务
发行人系普陀区东港新城城市建设运营主体，是东港经济开发区的专业城市运营商，其工程代建业务主要服务于其城市运营商的角色，主要参与代建东港新城区域内的项目，一般通过参与招投标流程获取工程代建项目，获取代建项目后，发行人与委托方签订代建合同，明确代建项目的具体建设标准要求、项目回购安排及相关费用的支付安排。
工程代建过程中，发行人协助委托方实施前期立项手续的办理，实施工程范围内的工程建设管理工作，协助委托方做好施工、监理招标相关事宜，负责建设期间各有关单位之间的协调工作，负责工程完工、竣工及后期综合验收以及工程档案备案等工作。
工程代建的盈利模式主要是通过收取工程代建管理费的方式实现，工程代建管理费主要通过项目投资总额与代建管理费率相乘进行确认。
3、商贸服务板块
公司目前商贸服务板块业务占营业总收入的比重较小，其主要来源为子公司德蔚商贸的建材销售收入、子公司金港湾旗下希尔顿酒店营业收入（2016年合并至母公司）、子公司管网公司管道维护收入和旅游服务公司。自2015年底舟山希尔顿酒店正式运营，商贸服务板块收入有所提升。
4、房地产板块
发行人的房地产板块根据房屋性质又将其细分为：商品房开发、经济适用房开发和商业地产开发业务。
发行人商品房开发业务模式是通过参与土地“招拍挂”流程，获取出让性质的商住土地，之后通过招标流程选取建筑承包商，委托中标的承包商进行商品房建造。商品房销售方面，一般情况下在完成地下建筑及地上一至两层后，发行人会申请商品房预售，正式取得预售许可证后便开始进行预售，商品房的收入及成本确认发生在商品房交付时。因发行人参与东港地区的土地开发业务，所以在参与土地“招拍挂”流程时有一定优势，进而通过锁定土地成本获取可观利润。项目周期方面，一般情况下，获取商住土地后大约一年半时间可进行商品房预售，单体项目预期在三到四年结束。
由于发行人自身从事普陀区的土地开发业务，所以在获取土地方面有一定的便利性。另外为了防范房地产行业的波动风险，发行人一般不进行大规模的土地储备，而是采用“招拍挂”一块土地、建成一个项目、销售一个项目的策略，基本实现“产销平衡”。发行人通常在已完工房地产项目销售规模达到项目总规模的80%左右时，对未来的房地产行业发展进行预测，如果预测未来几年房地产行业发展良好，则会准备参与招拍挂流程获取土地，为项目开发做好准备；反之，则会先行完成现有房地产项目的销售，推迟新的房地产项目的开发，放缓土地储备的进程。
在经济适用房方面，公司通过普陀区政府直接划拨的方式取得土地，用地价格为25万元/亩，之后进行相关的房产建设，建设成本约为2,900-3,200元/㎡。竣工结转后，普陀区政府会派相关部门进行项目的成本核定，再根据核定成本进行销售定价。销售方面，公司建成的经适房一部分由普陀区政府指定住户直接购买，购买定价为核定成本加成5%以内；剩余部分由普陀区政府直接回购，回购价格会略高于直接向住户销售的价格。
商业地产业务模式与商品房业务模式相似，都是通过“获取土地—外包建设—建成销售”的模式，完成项目资金的投入回收。发行人作为东港新城的开拓者和运营商，肩负着开发东港、建设东港、美丽东港的使命。商业地产业务是发行人在实现自身投资收益的前提下，更好的规划、引领东港的发展。
5、资产租赁板块
公司资产租赁业务主要是将房屋商铺及其他设施出租，以收取相应租金，目前获取租金的租赁资产主要为商铺、幼儿园、停车场、写字楼等。2014年、2015年及2016年，公司在资产租赁业务方面分别取得收入1,156.59万元、712.10万元和1,490.61万元。未来公司将通过自建项目，独自运营的方式，扩大资产租赁板块的收入。报告期内公司的自建项目包括：阳光365商城、鲁家峙文化创意园以及东港儿童乐园项目，目前该批项目处于建设或初步招租阶段，对公司资产租赁板块的利润贡献较小。
六、关联方及其交易
截至2016年12月31日，与发行人存在关联关系的关联方分为两大类，具体情况如下：
（1）本公司股东及下属子公司
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（2）不存在控制关系的关联方
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注：浙江昌海置业有限公司为子公司舟山东港开发置业有限公司持股41%的联营企业，于2014年5月全部转让。
截至2016年末、2015年末、2014年末，公司与关联方之间存在往来款项。具体情况如下：
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七、发行人近三年内是否存在资金被违规占用和提供担保情况
截至本募集说明书摘要签署日，经核查，发行人最近三年内不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用的情形，发行人未有为控股股东、实际控制人提供担保的情形。
发行人为关联方提供担保情况如下所示：
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第五节发行人财务情况
一、发行人财务报表编制情况
经核查，发行人2014-2016年度财务报告已由具有执行证券、期货相关业务资格的会计师事务所审计，中兴财光华会计师事务所分别出具了“中兴财光华审会字（2015）第07924号”、“中兴财光华审会字（2016）第304232号”标准无保留意见《审计报告》和中兴财光华审会字（2017）第304479号”标准无保留意见《审计报告》，2017年的1-3月财务报表未经审计。
*注，舟山东港佛地泊车服务有限公司于2015年11月12日注销、浙江金潮港湾酒店有限公司于2016年注销。
二、发行人最近三年及一期的财务报表
（一）发行人合并财务报表
1.合并资产负债表
单位：万元
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2.合并利润表
单位：万元
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3.合并现金流量表
单位：万元
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（二）发行人母公司财务报表
1、资产负债表（母公司）
单位：万元
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2、母公司利润表
单位：万元
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3、母公司现金流量表
单位：万元
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三、发行人最近三年及一期主要财务指标
发行人主要财务指标如下表所示：
单位：万元
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注：1.全部债务=长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付短期债券+一年内到期的非流动负债
2.流动比率=流动资产/流动负债
3.速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
4.资产负债率=负债总额/资产总额
5.债务资本率=全部债务/（全部债务+所有者权益）
6.贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
7.利息偿付率=实际支付利息/应付利息
8.营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
9.应收账款周转率=营业收入/平均应收账款余额
10.存货周转率=营业成本/平均存货余额
11.总资产周转率=营业收入/平均总资产
12.营业利润率=营业利润/营业收入×100%
13.净资产收益率=净利润/平均净资产×100%
四、发行人资产权利受限情况
截至2017年3月31日，公司受限制资产账面价值合计29.12亿元，占总资产的比例为23.07%，主要由发行人的土地使用权、房屋所有权、矿山使用权组成。发行人用以抵押的资产主要为发行人在舟山市普陀区拥有的存货土地、自建待销售或出租的房屋及连带土地、发行人自有办公楼、矿山使用权等。
截至2017年3月31日，公司受限制资产科目明细如下表所示：
单位：万元
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五、发行人纳税情况的说明
报告期内，发行人不存在税务方面的违法行为和被税务部门处罚的情形，不存在因涉嫌税务违法正在被主管税务机关查处或将要被查处的行为。
第六节募集资金用途
一、本期债券募集资金金额
根据发行人2016年7月18日制定的董事会决定以及股东2016年7月19日对上述决定的批复，发行人拟面向合格投资者公开发行10亿元公司债券，本期债券发行规模不超过5亿元。
二、本期债券募集资金使用计划
本期债券募集资金不超过5亿元，全部用于偿还公司债务。拟偿还债务明细如下表所示：
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本公司承诺，在本期债券存续期内，将不以借贷、共同投资、购买或者租入资产、提供担保等任何形式直接或者间接地将募集资金用于非生产性支出及借于他人使用。
本公司将制定专门的债券募集资金使用计划，相关业务部门对资金使用情况将进行严格检查，切实做到专款专用，保证募集资金的投入、运用、稽核等方面的顺畅运作，并确保本期债券募集资金根据董事会的决定并按照本募集说明书摘要披露的用途使用。
本期债券募集的资金能够有效改善公司的债务结构，解决公司借款期限与配套项目周期之间的不匹配问题，充分提高资金使用效率，保障公司业务的多元性扩张，同时还可增强公司适应宏观调控政策变动的能力，提升公司未来的盈利能力。
三、募集资金专项账户管理安排
公司已为本期债券设立独立于其他账户的公开发行公司债券资金专户，用于募集资金的接收、存储和划转，切实做到专款专用。本期债券受托管理人将对公开发行公司债券专户资金使用情况进行查询和监控，并出具《债券受托管理事务报告》。
四、本期债券存续期间变更资金用途程序
发行人于2016年7月18日召开的董事会审议通过了《关于授权董事会办理公司发行公开发行公司债券的议案》。发行人股东于2016年7月19日审议通过《关于授权董事会办理公司发行公开公司债券的议案》，同意发行人本期发行并授权发行人董事会办理本期债券发行的相关事宜。若发行人欲变更本期债券募集资金用途，应经过公司董事会同意，并召开债券持有人大会就是否反对本期债券募集资金用途变更进行表决，如果本期债券募集资金用途变更的议案未获债券持有人大会通过，发行人不得变更本期债券的募集资金用途。因不可抗力因素，本期债券募集资金用途无法实施的除外。
五、发行人违约使用募集资金的责任
在本期债券存续期内，若发行人违约使用募集资金，债券受托管理人和承销商有权予以纠正并要求发行人提前偿还本期债券。
六、前次公司债券募集资金使用情况
发行人已发行10亿元公司债券，其中非公开发行5亿元、公开发行5亿元。具体发行及使用情况如下：
1、非公开发行公司债—16东港债沪
2016年6月3日，公司发行了规模为人民币5亿元的私募公司债券融资工具（16东港债沪），期限为5年，票面利率为5.40%，到期日为2021年6月3日，扣除发行费用后的募集资金净额为49,250.00万元。根据《东港投资发展集团有限公司2016年非公开发行公司债募集说明书》约定，债券募集资金扣除发行费用后，拟用于补充营运资金和偿还银行贷款。
实际使用情况如下：
截至2017年3月31日，募集资金已使用完毕，其中11,400.00万元用于补充流动资金，37,850.00万元用于偿还银行贷款，具体已偿还贷款明细如下：
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经核查，募集资金使用情况与该次债券募集说明书约定的用途一致。
2、面向合格投资者公开发行公司债券—16港投债
2016年8月8日，公司发行了规模为人民币5亿元的公司债券融资工具（16港投债），期限为5年，票面利率为3.80%，到期日为2021年8月8日。扣除发行费用后的募集资金净额为49,250.00万元。根据《2016年东港投资发展集团有限公司面向合格投资者公开发行公司债募集说明书》的约定，债券募集资金扣除发行费用后，拟用于补充营运资金和偿还银行贷款。
实际使用情况如下：
截至2017年3月31日，募集资金已使用完毕，其中12,368.00万元用于补充流动资金，36,882.00万元用于偿还银行贷款，具体已偿还贷款明细如下：
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经核查，募集资金使用情况与该次债券募集说明书约定的用途一致。
七、本次债券募集资金监管、隔离机制以及相关机制
发行人制定了《东港投资发展集团有限公司融资管理办法（试行）》，办法中明确规定了融资资金的管理要求，公司融资资金需严格按照融资用途做到专款专用，投资部对资金使用的准确性负责。同时，发行人制定了《东港投资发展集团有限公司国有资产监督管理办法》等一系列条文，规范了投资和融资的范围、程序及评价管理手段等。
公司将设立募集资金使用专项账户，用于募集资金的接收、存储、划转与本息偿付，并由投资部安排专人负责对募集资金进行专门管理，以确保专项账户严格按照本次债券募集说明书摘要中披露的募集资金用途及方式使用本次债券发行所募集的资金。国金证券作为债券受托管理人，对发行人专项账户募集资金的接收、存储、划转与本息偿付进行监督。
发行人承诺本次债券募集资金将全部用于本募集说明书摘要披露的用途，本次债券不涉及新增地方政府债务，不会用于偿还地方政府债务，亦不用于投向公益性项目,不会转借平台子公司使用，不会间接用于发行人子公司的担保业务和贷款业务。
