(上接53版)

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经独立财务顾问、锦天城（成都）律所现场走访，四川温资的“温哥华花园”五.二期“金港华府”项目位于成都市双流区航空港锦华路二段，与标的公司所在地仅一街之隔（成都市双流区西航港街道锦华路二段3号）。通过中介机构对四川温资相关人员的访谈，其收购标的资产，主要目的在于有利于其发挥区域协同优势，实现区域规模发展，增强盈利能力。

2、本次交易的谈判和实施过程

（1）合同谈判及签订过程

公司自启动转让业康置业100%股权的计划以来，前后与多家潜在交易对手方进行多轮谈判，因在股权转让价款及其他事项存在诸多争议，导致公司在转入重大资产重组停牌时，仍未确定最终的交易对手方。

经独立财务顾问、锦天城（成都）律所查阅相关资料，并对相关人员进行访谈核实，公司为实现股东利益的最大化，与四川温资及其他潜在交易对手方，展开了多轮谈判，最终于2017年11月底才确定四川温资作为本次交易的最终交易对手方。公司与交易对方经过多轮谈判，将合同交易价格由最初协商的36,382万元调增至43,000万元，调高了18.19%。

（2）本次交易重要时间节点情况

本次交易相关的重要时间节点情况如下：

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公司将位于双流区西航港街道锦华路二段3号的一宗出让住宅兼商服用地出资成立业康置业，并将持有的业康置业100%股权进行对外出售的计划于2017年3月已进行相关运作。因本次交易涉及的事项较多，且办理时间较长（如土地使用权证的办理，标的资产相关审计、评估工作，转让合同的谈判、签订以及交易各方的内部决策审批流程），导致本次交易预计于2017年12月才最终完成。

综上所述，本次交易不属于年底突击利润的情形。

3、补充披露情况

已在重组报告书“第三节交易对方情况”之“八、本次交易不存在年末突击调节利润的情形”中进行修改、补充披露。

（六）业康置业相关会计处理方式及合法合规性

1、无形资产投资收益的会计处理

母公司账务处理：公司以账面净值为1,134.64万元的无形资产（土地使用权）作价29,881.00万元投资成立业康置业，并持有业康置业100%股权。根据《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》第六条的规定：通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》的有关规定确定，以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。相关会计处理如下：

借：长期股权投资 29,881万元

贷：营业外收入11,476.16万元

无形资产1,134.64万元

应交税金17,270.20万元

截至2017年9月30日，业康置业为上市公司的全资子公司，上市公司编制合并财务报表时，将上述收益已进行合并抵消，在合并财务报表中未体现该部分收益。

公司完成业康置业股权转让后，业康置业将不再纳入合并财务报表范围，按照《企业会计准则》的相关规定，上述收益将在合并财务报表实现。

2、土地附属建筑物报废损失的会计处理

母公司账务处理：根据《企业会计准则第4号-固定资产》第二十三条的规定：企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。公司于2017年6月中旬开始对该地块的地上建筑物及部分老旧设备进行拆除，截至2017年9月30日，上述土地附属建筑物拆除工作已基本完毕，基于谨慎性原则，公司将上述土地附属建筑物报废损失计入2017年三季报的利润表。

相关会计处理如下：

借：累计折旧 4,081.64万元

营业外支出 4,530.69万元

银行存款270.00万元

贷：固定资产8,870.24万元

应交税费12.09万元

3、股权处置转让收益的会计处理

根据《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》第十七条的规定：处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。

根据公司于 2017 年 11 月 30 日与四川温资签订的《股权转让合同》之收款约定，预计2017年将收回股权转让款35,000万元，剩余股权转让价款8,000万元将于2018年3月31日前收回。相关会计处理如下：

借：其他应收款 8,000万元

银行存款 35,000万元

贷：长期股权投资29,881万元

投资收益13,119万元

综上所述，信永中和已对上述会计处理方式进行核实、确认，公司上述会计处理方式符合《企业会计准则》及其相关规定。

4、补充披露情况

已在重组报告书“第四节标的资产情况”之“十四、标的资产相关会计处理方式”中进行修改、补充披露。

问题2：鉴于双流区西航港街道锦华路二段3号的住宅兼商服用地为标的公司的主要资产，请你公司充分披露该项土地的相关信息，包括但不限于该项资产的账面价值（包括账面原值、以计提的摊销）、该项土地的来源、经营该项土地的时间、历史用途等内容。

回复：

（一）土地来源及其账面价值情况

2004年4月27日，成都华神集团股份有限公司（原泰合健康曾用公司名，以下简称“华神集团”）与原双流县国土资源局（现为成都市双流区国土资源局）签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号：51-01-06（2004）出让合同第64号），并取得《土地使用权证》，华神集团取得位于成都市双流区西航港街道锦华路二段3号的一宗城镇混合住宅用地。该宗土地的账面原值为1,484.14万元，截至作价出资设立业康置业时，已计提无形资产摊销356.57万元，账面净值1,127.57万元。

2017年5月17日，公司第十一届董事会第四次会议审议通过《关于投资设立子公司的议案》，同意公司以位于双流区西航港街道锦华路二段3号的一宗出让住宅兼商服用地作价出资成立业康置业。根据北京北方亚事资产评估事务所以2017年3月31日为基准日出具的《成都泰合健康科技集团股份有限公司拟作价出资涉及的双流县西航港街道锦华路二段3号一宗出让住宅兼商服用地市场价值项目资产评估报告》，其评估价值为29,881万元。业康置业扣除相关税费影响，该宗土地评估入账的账面原值为28,520.19万元。截至2017年9月30日，业康置业已计提无形资产摊销208.79万元，账面净值28,311.40万元。

（二）土地经营时间及历史用途

根据《国有土地使用权出让合同》（合同编号：51-01-06（2004）出让合同第64号）和《土地使用权证》，2004年4月27日华神集团取得位于成都市双流区西航港街道锦华路二段3号的一宗城镇混合住宅用地。2017年9月，新设投资成立的业康置业取得《不动产权证书》（川（2017）双流区不动产权第0051888号），该宗土地的使用权面积为53,917.36平方米，土地用途为商服用地、城镇住宅用地，土地终止日期为商服：2044 年4 月26 日，住宅：2074 年4 月26 日。

公司自取得该宗土地后，已在宗地内修建生物制剂（车间）等数栋工业厂房及配套用房，一直用于公司的生产经营及办公场所。截至公司将该宗土地作价出资成立业康置业时，该宗土地内的工业厂房及配套用房已闲置。

（三）本次交易相关事项的法律法规

1、土地方面的相关法律法规

（1）《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）

《土地管理法》第二条规定：土地使用权可以依法转让。

（2）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称“《暂行条例》”）

《暂行条例》第四条规定：依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。

（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称“《房地产管理法》”）

《房地产管理法》第三十九条的规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

2、业康置业设立及股权转让方式

2017年5月，公司将位于成都市双流区西航港街道锦华路二段3号的土地使用权作价设立全资子公司业康置业，其采取净地方式进行出资，对该宗土地的地上建筑物及部分老旧设备进行拆除。本次公司拟将其全资子公司业康置业100%的股权出售给四川温资，四川温资以现金方式支付全部交易对价。

经各中介机构核查，该宗土地现状不满足上述法律中“以出让方式取得土地使用权的，需完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定。公司将业康置业100%股权进行转让，不违反相关法律法规的规定。

（四）补充披露情况

已在重组报告书“第四节标的资产情况”之“五、主要资产的权属状况、对外担保情况及主要负债、或有负债情况”中进行修改、补充披露。

问题3：你公司重组报告书“最近六十个月控制权变动情况”部分显示，2015年8月上海华敏投资管理有限公司与周蕴瑾将所持四川华神集团股份有限公司（以下简称“四川华神”）合计72%的股份转让给四川泰合置业集团有限公司（以下简称“泰合集团”）。而根据产权及控制关系图，泰合集团持有四川华神85.99%的股份。请你公司说明上述持股比例存在差异的原因，如上述交易后存在泰合集团受让四川华神其他股权或向四川华神增资的情形，请进一步说明。

回复：

（一）持股比例差异原因

重组报告书披露情况：2015 年 8 月 17 日，上海华敏投资管理有限公司、周蕴瑾、泰合集团订立《股份转让框架协议书》；同日，上海华敏投资管理有限公司与泰合集团订立《四川华神集团股份有限公司股份转让协议》、周蕴瑾与泰合集团订立《四川华神集团股份有限公司股份转让协议》。2015年 8 月 31 日，上述协议各方完成签章程序。本次交易完成后，泰合集团受让上海华敏投资管理有限公司持有的四川华神48%的股份，合计3,432万股；受让周蕴瑾持有的四川华神24%的股份，合计1,716万股。泰合集团受让上述股份后，持有四川华神集团72%的股份，合计5,148万股，成为四川华神集团控股股东并取得华神集团的实际控制权。截至2017年9月30日，泰合集团持有四川华神85.99%的股份。

重组报告书中已披露的泰合集团持有四川华神的股份存在上述差异，主要原因为根据《格式准则26号》的相关规定，重组报告书仅对上市公司最近六十个月内发生控制权变动时点的股权变动情况进行披露所致。

（二）泰合集团后续受让四川华神股权的相关情况

2016年11月16日，泰合集团与四川成都中医大资产管理有限公司签订《产权交易合同（股权类）》（项目编号：G316SC1000330），泰合集团受让其持有的四川华神13.99%的股份，合计1,000万股。泰合集团受让上述股份后，持有四川华神85.99%股份，合计6,148万股。

（三）补充披露情况

已在重组报告书“第二节上市公司基本情况”之“三、上市公司最近六十个月控制权变动及最近三年重大资产重组情况”中进行修改、补充披露。

问题4：重组报告书显示，截至2017年9月30日，四川温资房地产开发投资有限公司（以下简称“四川温资”）的资产总额为11.17亿元，负债为11.70亿元，所有者权益为-5275万元，前三季度净利润为-1820万元。请你公司结合四川温资主要财务数据和资信情况对四川温资的支付能力及该等款项收回的或有风险作出判断和说明。财务顾问对四川温资的履约能力核查并发表意见。

回复：

（一）支付能力情况

四川温资最近两年及一期主要财务数据情况如下：

1、资产负债表主要数据

单位：万元

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注：上表数据中，2017年9月30日数据未经审计；2016年末、2015年末数据为经审计数据。

2、利润表主要数据

单位：万元

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注：上表数据中，2017年1-9月数据未经审计；2016年、2015年数据为经审计数据。

3、资金支付能力及资信情况

（1）四川温资第二期股权转让价款支付能力

根据《股权转让合同》的相关规定，四川温资已于2017年12月5日、2017年12月7日分别向公司支付第一期股权转让款10,000万元和8,000万元。交通银行成都草堂支行已出具《单位资信证明》：截至2017年12月7日其营业终了结账时，四川温资在交通银行成都草堂支行的存款余额为14,908.91万元。四川温资用于支付第二期股权转让价款17,000万元的剩余款项部分，将于近日通过自有或自筹资金支付第二期股权转让价款，以满足《股权转让合同》约定的付款进度规定。

（2）四川温资第三期股权转让价款的支付能力

根据《股权转让合同》的约定，四川温资应于2018年3月31日前向公司支付第三期股权转让价款8,000万元，该部分资金将主要来源于四川温资尚未出售的商铺、会所及地下车位的销售款或自筹资金，同时其实际控制人张家点先生已承诺无条件就本次交易为四川温资向上市公司提供不可撤销的连带保证责任担保。四川温资尚未出售的商铺、会所及地下车位情况如下：

①地理位置及市场前景

四川温资开发的“温哥华花园”项目位于成都航空港板块区域，其入住率已达95%以上。近年来，成都楼市价格保持持续稳定增长趋势，“温哥华花园”项目所在区域属于成都市热门板块，周边楼盘基本呈现开盘即售罄的情况，市场购买预期较高。

②市场价格

四川温资“温哥华花园”项目的五.二期“金港华府”项目，总建筑面积达16万平米，包括沿街商业和住宅小区两种建筑形态，交通便利且南北通达。截至目前，“金港华府”项目10万平方米的住宅部分已全部售罄，尚有5,000平方米的商业面积和1,600余个车位尚未出售。经查询成都多个房产信息网站，据不完全统计，截至目前该区域的商铺销售均价介于15,000元/平方米-20,000元/平方米，地下车位销售均价为80,000元/个，其未售的商铺和地下车位的市值已逾2.03亿元。

四川温资已完工的“温哥华花园”前期项目，尚有部分住宅、商业、写字楼、车位未出售，其情况如下：

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综上所述，四川温资目前尚未出售的商铺、会所及地下车位的市值逾25,000万元。

（3）资信情况

2017年10月16日，四川温资取得中国人民银行征信中心出具《企业信用报告》（自主查询版），经查阅并核实，四川温资不存在关注类、违约类或不良负债。2017年10月26日，四川温资取得中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区支行出具的《资信证明书》（编号：2017自贸支资信85号），经查阅并核实，自2015年10月25日至2017年10月24日止，四川温资在中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区支行开设银行基本存款账户，已办理的各项信贷业务无逾期（垫款）和欠息记录，资金结算方面无不良记录，执行结算记录情况良好。综上所述，四川温资资信情况良好。

综上所述，四川温资资信情况良好。四川温资已经按照合同约定，及时、足额履行了第一期股权转让价款，且尚未出售的商铺、会所及地下车位的市值逾25,000万元，其实际控制人张家点先生已承诺无条件就本次交易为四川温资向上市公司提供不可撤销的连带保证责任担保。四川温资具备本次交易的股权转让价款的支付能力，该等款项收回的或有风险较小。

（二）公司关于股权转让价款回收的履约保障措施

1、四川温资实际控制人提供连带保证责任担保

交易对方实际控制人张家点先生同意无条件为四川温资在该合同下的义务和责任向上市公司提供不可撤销的连带保证责任担保，保证范围涵盖《股权转让合同》所涉及四川温资的所有义务、违约责任以及上市公司实现《股权转让合同》约定债权所产生的一切费用，保证时间从其本人签署本承诺之日起直至四川温资履行完毕《股权转让合同》约定的应由四川温资承担的相关义务及责任之日止。

2、延期付款补偿金及违约金保障

四川温资在2018年3月31日届满后未向上市公司支付剩余8,000万元的股权交易价款，四川温资除需承担从本次股权转让变更登记办理完毕之日起至2018年3月31日期间的延期付款补偿金外，还应从2018年4月1日起向上市公司支付相当于应付未付款项每日0.5％。的违约金；同时，上市公司有权要求四川温资继续履行股权交易价款支付义务；若四川温资延迟支付股权转让款持续达到15个工作日以上的，上市公司有权解除《股权转让合同》，若上市公司选择行使合同解除权，解除《股权转让合同》的，《股权转让合同》自上市公司发出书面解除通知后第5个工作日解除，四川温资除赔偿上市公司所受实际损失外，四川温资还需向上市公司支付本次股权交易总价格3%的违约金，四川温资并应在《股权转让合同》解除后5个工作日内，协助配合上市公司将标的公司100%股权经工商变更登记回上市公司名下。

综上所述，公司已对股权转让价款的收回采取必要的履约保障措施，款项收回的风险较小。

（三）独立财务顾问核查并发表明确意见

本次独立财务顾问核查了交易对方最近两年及一期财务报表、中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》（自主查询版）、中国建设银行股份有限公司成都自贸试验区支行出具的《资信证明书》、第一期股权转让支付凭证、《成都市双流区房产管理局房屋明细清单》、与上市公司签订的《股权转让合同》等文件资料，并对四川温资相关人员进行了访谈。

经核查，独立财务顾问认为：四川温资资信情况良好。同时，四川温资已经按照合同约定，及时、足额履行了第一期股权转让价款，且尚未出售的商铺、会所及地下车位的市值逾25,000万元，其实际控制人张家点先生已承诺无条件就本次交易为四川温资向上市公司提供不可撤销的连带保证责任担保，四川温资具有较好的履约能力。

根据《股权转让合同》的规定，本次交易对价将采取现金支付的方式进行，标的公司的股权转让价款分三期支付：1、本合同签订之日起10个工作日内，交易对方应向公司支付股权转让款18,000万元；2、本合同生效后3个工作日内，交易对方向公司支付股权转让款17,000万元；3、交易对方应在本次股权转让变更登记办理完毕之日起至2018年3月31日前向公司支付剩余股权转让款8,000万元。若四川温资支付能力发生变化，第二期股权转让价款和第三期股权转让价款可能存在不能支付的风险，上述事项已在重组报告书进行了相关风险提示。

（四）补充披露情况

已在重组报告书“第三节交易对方情况”之“六、交易对方履约保障能力及履约保障措施”中进行修改、补充披露。

问题5：请你公司补充披露标的资产的评估过程、评估参数等。在资产基础法评估过程中，请你公司补充披露土地剩余法及基准地价系数修正法下单位土地面积测算价格的计算过程及依据；在收益法评估过程中，请你公司补充披露预售价格以及折算率的预测过程及依据。

回复：

（一）土地剩余法单位土地面积测算价格的计算过程及依据

1、计算公式

剩余法是指预计评估对象宗地开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的估价方法。

计算公式：

P＝A－B—C

式中：

P—待估宗地价格

A—不动产总价

B—开发项目整体的开发成本

C—客观开发利润

2、基本假设及相关说明

（1）假设在估价期日的地价为V；

（2）假设开发项目全部用于销售，开发周期为从取得土地使用权至销售完成时，预计评估对象开发周期为1.5年，包括准备期、工程建设期和销售期三个阶段。在建工程期预售项目开发期从土地使用权取得之日起至项目完成时，包括准备期、工程建设期和竣工验收期三个阶段，为方便计算，评估人员统一将工程使用时点定在工程竣工验收时，则项目开发周期为从取得土地使用权至工程竣工；

（3）剩余法估价过程中的计算基准点设定在开发周期末，假设工程投资在工程建设期内连续投入，则地价计全部利息，工程投资计二分之一周期利息；

（4）剩余法在开发周期内保持平稳，则开发成本以成都市同区域内、同种类型、同等规格的建筑物的平均售价及平均开发成本作为参考标准；

（5）因售价是某一条件下（年期、开发程度等）的价格，故通过剩余法得到的地价应修正到估价期日设定的相关条件。

3、选择最佳开发利用方式

根据上市公司提供的51-01-06（2004）出让合同第64号《国有土地使用权出让合同》和《规划设计条件通知书》（20040319）显示，评估对象所在宗地规划容积率1.8，建筑密度不大于40%，绿地率不小于30%。另根据原双流县规划建设局于2015年7月28日出具的规划要求以及《双流县规划管理技术规定（2014）》相关规定，住宅和商业用地比例为80%和20%，评估对象所在项目经济技术指标见下表:

项目经济技术指标表

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4、开发价值

根据成都市双流区类似类型和规模的建筑物在评估对象所在区域或同一供需圈的实际销售情况，并通过市场法来确定项目的开发价值，评估对象住宅用房和一层商业用房测算详见下表。

区域住宅用房交易实例比较一览表

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区域住宅用房修正系数表

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住宅用房个别因素的容积率修正参考住宅用地基准地价容积率修正系数及不同容积率水平商品住宅楼盘售价差异综合确定。其中，住宅用地基准地价容积率修正系数详见下表：

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区域住宅用房售价计算一览表

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区域一层商业用房交易实例比较一览表

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区域一层商业用房修正系数表

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区域一层商业用房售价计算一览表

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根据该区域商业用房的房屋销售情况，二层商业用房和三层商业用房的售价分别为一层商业用房售价的60%和40%，据此计算，二层商业用房和三层商业用房的售价分别为15,000元/平方米和10,000元/平方米，故商业用房均价为：

（25,000+15,000+10,000）÷3≈16,700.00元/平方米

根据评估人员市场调查，评估对象所在西航港区域的景茂雍水岸、棠湖春天V客等楼盘地下机动车位销售均价为8-10万/辆，因此本次评估确定评估对象小高层住宅用房售价为：9,800.00元/平方米，商业用房销售均价为16,700.00元/平方米，地下机动车位销售均价为9万/辆。

5、房价走势分析

CREIS中指数据显示，2017年9月，成都商品住宅销售面积为186.35万平方米，环比增长11.57%，同比增长86.52%。2017年1-9月，成都商品住宅销售面积为750.93万平方米，同比增长2.51%。

供应方面，2017年9月，成都商品住宅批准上市面积为93.63万平方米，环比增长32.93%，同比下降49.05%。2017年1-9月，成都商品住宅累计新批上市面积435.12万平方米，同比下降45.37%。

截至2017年9月底，成都商品住宅可售面积为1,549.60万平方米，环比下降4.37%，与上年同期相比提高98.35%。按照近6个月平均销售情况，库存需要15.41个月消化完毕，较上月缩短4.78个月。

从全国房地产市场看，重点监测城市中，前三季度楼市成交有所下降，城市间出现明显分化。CREIS 中指数据显示，2017年前三季度中指监测的25个主要城市，16个城市成交面积同比下降，其中福州下降幅度达59.16%，南京同比降幅也近6成；同比上升的城市中，汕头升幅为132.77%，连云港次之，同比上升30.52%。

2017年9月楼市成交同环比均下降。CREIS中指数据显示，2017年9月监测的主要城市成交面积环比下降6.49%，近六成城市环比下降，同比则下降34.38%。进入9月，政策环境趋严，在各项精准调控政策影响下，代表城市楼市成交降温明显，楼市整体成交同环比均有所下降，各级城市同比均出现不同程度下降。

环比来看，15个城市下降，蚌埠降幅最明显，为61.53%，西安和汕头次之，降幅均超3成；环比上升的城市中，南京和福州升幅明显。同比来看，19个城市下降，蚌埠下降幅度明显，济南次之。分城市来看，一线城市成交面积环比下降 2.00%，其中上海降幅最大，为11.13%，北京微幅下降；一线城市同比下降47.57%，北京、上海、广州同比降幅超3成。二线代表城市成交面积环比下降7.91%，同比下降32.55%。三线代表城市成交面积较上月下降4.69%，同比下降27.55%。

中央多次表态加强房地产金融风险管控，强调对一、二线城市房地产市场应保持紧调控态势。金融口从企业投资和个人消费两个端口发力，加强金融特别是信贷管控。二线城市调控也持续深化。2017年9月，兰州、西安、重庆、南昌、南宁、长沙、石家庄、武汉等城市先后出台楼市新政。此次政策特点整体体现为：此前没有出台限购限贷限售政策的城市，或政策力度未及其它城市的，在此次进行了相应的加码。如西安、兰州、石家庄、长沙限购升级，贵阳结合此前调控力度，此次限售并限贷升级。多数城市均将限售作为本次政策的核心聚焦点。政策的核心诉求就是：抑投机、稳预期、促理性。多城限售继续发力，将使调控力度达到较高的程度，将进一步稳定市场预期，引导市场更快地向理性方向发展。从本轮新出台政策的城市来看，石家庄限售年限较长，且为第一次出台限售政策，后期对市场预期的影响将较为明显。南昌、重庆、贵阳此前亦无限售政策，对市场后期的影响也将是一个分水岭的作用。而长沙则是进一步升级限售年限，目前的年限也处于较严的程度。

2017年上半年以来，随着成都市“323”、“412”等政策的接连出台，成都新建商品住宅供应下滑、成交量萎缩，同时价格也在逐渐攀升。预计后续成都住宅市场仍是政策限制时期，银行住房放贷也不会有所放松。价格方面，限价措施的严控，预计价格依然保持坚挺，同时未来价格上涨幅度放缓。但购房者仍看好成都未来增值潜力，尤其是成都位列为“国家中心城市”、“新一线城市”第一之后，购房者更加看好成都潜力，住宅物业仍是消费者首选保值物业。

基于目前上述成都市房地产市场行情和房地产调控政策，评估人员预计评估对象2年后项目建成时售价与目前预测售价持平。

则预期开发总价为：

（9,800.00×59,692.30+16,700.00×14,923.08）÷10000+9×866

≈91,213.99万元

6、开发成本

（1）报建费用

成都市住宅商业建设项目报建费用包括城市市政基础设施配套费、文物勘察费、工程定额测定费、建筑工程质量监督费、新建房屋白蚁防治费等，依据《四川省发展和改革委员会四川省财政厅关于调整成都市城市基础设施配套费标准的通知》（川发改价格[2012]1387号）、《成都市人民政府关于印发成都市建设项目一站式收费管理办法的通知》(成府发〔2014〕23号)等文件要求，本次建设项目的报建费用为202.5元/㎡（详见下表），则报建费为：202.5×106,185.38÷10000≈2,150.25万元。

成都市报建规费一览表

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（2）建筑成本

建筑成本主要包括土建工程费（包含主体工程、总图工程）、安装工程费（包含给排水工程、电气及照明工程、弱电、消防、通风、室外设施配套费用、装饰）、绿化环境工程施工建设费等。根据现行《四川省工程造价信息》、《四川省建设工程工程量清单计价定额》、SGD2-2000《四川省装饰工程计价定额》、SGD5-2000《全国统一安装工程预算定额四川省估价表》、SGD7-2000《四川省建设工程费用定额》、《关于发布成都市房屋建筑工程建安造价最低控制指标的通知》（成建价[2015]12号），以及对同类项目的调查，按照工程定额预算和项目的实际情况，评估对象所在项目小高层建安成本取值2,000元/平方米，则建筑成本为：

2,000×106,185.38÷10000≈21,237.08万元

（3）专业费用

专业费用由建设单位管理费、工程监理费、工程勘察设计费、招标代理费、环境评价费等组成。按国家发展和改革委员会、建设部发改价格[2007]670号、按国家计委计价格[2002]1980号等相关规定，项目建安总投资21,200万元，按有关规定，工程监理费为造价的1.96%，工程勘察设计费为造价的2.80%，招标代理费造价的0.28%，环境评价费为造价的0.07%，工程质量监督费为造价的0.20%，共计5.31%。详见下表：

专业费取值标准

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根据上表所示，专业费用为：

（2,150.25+21,237.08）×5.31%≈1,241.87万元

（4）不可预见费

区域内类似开发楼盘的不可预见费一般为1%-3%，本次评估取2%，以①-③项目为基数，则不可预见费为：

（2,150.25+21,237.08+1,241.87）×2%≈492.58万元

（5）管理费

根据《关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》财建[2002]394号文件的相关规定，项目工程管理费计算比例一般为1%-3%，结合本次项目建安费用情况，本次评估管理费取2.0%，为：

（2,150.25+21,237.08+1,241.87+492.58+1.05V）×2.0%

≈502.44+2.10%V

（6）利息

参照评估对象的开发建设规模和同类工程的建设工期，设定从项目启动至开发竣工交付使用的开发建设周期为2.0年，利率按照中国人民银行现执行的1-3年期贷款利率4.75%计，其地价和前期报建费用计息期为整个建设期，且在初期一次性投入；建安成本、管理费和不可预见费在建设期内均匀性投入，计息期取建设周期的一半。按复利计算，则利息为：

（21,237.08+492.58+502.44+2.10%V）×[（1+4.75%）2.0/2-1)

+(2,150.25+1,241.87+1.05V)×(1+4.75%)2.0-1]

≈1,385.93+10.31%V

7、开发利润

开发商的利润以预付总资本（地价、建筑造价、专业费、不可预见费、报建规费）的一定比例计算，该比例根据评估对象规划条件、开发建设状况、所在区域房地产市场状况确定。据评估人员调查，近年来成都市同类型两年期房地产开发项目的直接成本利润率为10%-20%，结合评估对象所在项目情况，本次评估取15%为本次评估项目的利润率，以开发成本中的①-④计，则利润为：

（2,150.25+21,237.08+1,241.87+492.58+1.05V）×15%

≈3,768.27+15.75%V

8、销售费用

指用于建成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用等，以销售总价的一定比例计算。根据估价人员的调查，开发商与中介公司签订代售楼盘费用一般为售价的1%-2%，基于目前当地房地产市场销售情况，本次评估取值2%，则销售费用为：

91,213.99×2%≈1,824.28万元

9、销售税费

财政部和国家税务总局以通知的形式先后发布了《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》等多份文件。自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(简称营改增)。按现行标准，不动产销售和建安工程的增值税率为11%，专业服务的增值税率为6%，城建税及教育附加分别为增值税为7%、3%。依据国务院令[1988]第11号《中华人民共和国印花税暂行条例》，产权转移书据按所载金额万分之五贴花，印花税为0.05%。另外依据被评估单位提供的增值税专用发票，评估对象宗地购置的进项税为1,360.81万元。则销售税费及附加为6,209.57万元，详见下表：

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10、手续费

据川价费（2004）171号《四川省物价局、四川省建设厅关于进一步规范房地产交易与收费管理的通知》相关条款规定，新建商品住房按3元/㎡，非住宅按照售价的1.0%收取（买卖双方各付一半），则评估对象手续费为：

59,692.30×3÷10000+[（16,700.00×14,923.08）÷10000+9×866]×0.5%

≈181.49万元

11、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》相关规定，转让土地的增值额部分应缴纳增值税，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财政部［1995］6号）规定，本次评估中增值税率按照增值额与扣除项目金额之比确定。经核算，评估对象土地增值税为5,190.20万元，测算过程如下表：

土地增值税计算过程表

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房地产开发费用的财务费用为254.80万元，测算过程如下表：

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12、地价测算

地价V=售价-建安造价-报建费用-专业费-不可预见费-管理费-利息-利润-销售费用-销售税金及附加-手续费-土地增值税

则评估对象地价为：

V=91,213.99-2,150.25-21,237.08-1,241.87-492.58-（502.44+2.10%V）

-（1,385.93+10.31%V）-（3,768.27+15.75%V

-1,824.28-6,209.57-181.49-5,190.20

V≈35,318.44万元

13、地价修正

（1）使用年期修正

由前述,评估对象作为住宅用地，设定剩余使用权年限为住宅56.59年及商业26.59年,住宅用地和商业用地最高出让年限分别为70年和40年，故需进行年限修正。据《城镇土地估价规程》，土地使用年限修正系数公式为：

K=[1一1/(1十r)m]/[1一1/(1十r)n]

K—使用年限修正系数；r—土地还原利率；

m—评估对象剩余年限；

n—该类用地的最高使用年限。

还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值、行业年平均投资利润率等方法综合测定。依据成都市双流区基准地价成果，本次评估住宅用地和商业用地土地还原利率分别取6%和6.5%。土地使用年限进行修正如下：

住宅土地使用年限修正系数=[1-(1+6%)-56.59]/[1-(1+6%)-70]≈0.9796

商业土地使用年限修正系数=[1-(1+6.5%)-26.59]/[1-(1+6.5%)-40]≈0.8838；

评估对象宗地土地使用年限修正系数

=0.9796×80%+0.8838×20%≈0.9604；

（2）权利状况修正

评估对象设定的出让土地使用权，无他项权利限制，与售价设定一致，则土地权利状况修正系数为1.0000。

（3）开发程度修正

评估对象在评估基准日设定状况为宗地外“六通”、宗地内“场平”，而项目售价是在宗地外“六通”、宗地内“六通一平”状态下的价格，在剩余法测算地价时，本报告将宗地内基础设施配套费合并到建筑成本中予以扣除，因此剩余法得出的地价就是宗地内“场平”价格，该地价所含开发程度与价格定义所设定开发程度一致，故土地开发程度修正为零。

则评估对象地价总价为：

35,318.44×0.9604≈33,919.83万元

评估对象地价单价为：

33,919.83×10000÷41,675.21≈8,139元/㎡。

（二）运用基准地价系数法评估过程及依据

1、基准地价系数修正法原理及公式

基准地价系数修正法, 是利用城市规划区基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就影响评估对象区域因素和个别因素的影响程度,与基准地价修正系数指标说明表中的区域因素和个别因素指标条件相比较,确定这些因素对地价影响程度的档次,对照修正系数表中对应的档次,确定每个影响地价因素的修正系数,用这些修正系数对基准地价进行修正。再根据基准地价评估基准日、使用年期、他项权利状况、容积率、土地开发程度分别对评估对象的评估基准日、使用年期、他项权利状况、容积率、土地开发程度进行修正,进而求得评估对象在估价基准日的使用权价格。

根据《城镇土地估价规程》，基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：

基准地价系数修正法评估的宗地地价＝基准地价×K1×K2×……×（1±∑K）±开发程度修正

式中：K1──期日修正系数

K2──土地使用年期修正系数

K3──容积率修正

……

∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。

2、基准地价基本情况

依据成国土资发[2017]111号文件《成都市国土资源局关于公布成都市中心城区土地级别与基准地价编制成果的通知》（2017年9月29日），成都市中心城区土地级别与基准地价编制成果已通过四川省国土资源厅验收，并经成都市政府同意，基准地价调整成果自2017年10月1日起执行。商服用地和住宅用地的基准地价见下表：

成都市中心城区各类用地基准地价一览表

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3、宗地级别与基准地价的确定

依据成都市中心城区土地级别与基准地价编制成果，本次评估参考末级住宅用地和商业用地成果，对应基准地价分别为5,700元/㎡和4,200元/㎡。

4、Ⅵ级住宅用地和Ⅶ级商业用地基准地价修正系数指标说明表和修正系数表

根据Ⅵ级住宅用地和Ⅶ级商业用地基准地价修正体系中所选的区位修正因素，通过实地调查，确定出影响评估对象地价各项因素条件，详见待估宗地因素条件说明及修正系数表。基准地价修正系数指标说明表和地价影响因素修正系数表见下表：

Ⅵ级住宅用地地价影响因素指标说明表

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Ⅵ级住宅用地基准地价修正系数表（%）

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Ⅶ级商业用地地价影响因素指标说明表

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Ⅶ级商业用地基准地价修正系数表（%）

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5、影响评估对象地价各因素条件修正系数（Ki）及总修正系数（∑K）

根据估价人员实地调查结果及掌握的资料，首先根据每个修正因素的具体条件，参照宗地地价影响因素说明表，确定该因素的优劣程度，然后按优劣程度再对照宗地地价影响因素修正系数表，得到该因素的修正率Ki。对所有因素做同样处理，最后加和各因素修正率，即为宗地总修正系数∑K。详见下表：

评估对象宗地住宅用地地价影响因素分析及修正系数表（%）

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评估对象宗地商业用地地价影响因素分析及修正系数表（%）

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6、估价基准日修正（K1）

本次评估基准日与基准地价基准日不一致，需进行交易期日修正。本次评估参照国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院于中国城市地价动态监测网（http://www.landvalue.com.cn）公布的成都市住宅用地和商业用地地价水平相关数据编制地价指数表，详见下表：

地价指数一览表

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即：住宅用地K1=113.47/106.08=1.0697；

商业用地K1=100.40/100.07=1.0033。

7、确定土地使用权年期修正系数（K2）

评估对象为住宅用地，设定剩余使用权年限为住宅56.59年及商业26.59年, 住宅用地和商业用地最高出让年限分别为70年和40年，故需进行年限修正。如前述分析，土地使用年限修正系数如下：

住宅土地使用年限修正系数=[1-(1+6%)-56.59]/[1-(1+6%)-70]≈0.9796；

商业土地使用年限修正系数=[1-(1+6.5%)-26.59]/[1-(1+6.5%)-40]≈0.8838。

8、确定容积率修正系数（K3）

(下转55版)