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性、每股净资产的摊薄等真实合理因素。
（六）决策程序和机制
公司每年利润分配预案由公司董事会结合本章程的规定、盈利情况、资金供给和需求情况提出、拟定，经独立董事对利润分配预案发表独立意见，并经董事会审议通过后提交股东大会审议批准。独立董事可以征集中小股东的意见，提出分红提案，并直接提交董事会审议。
股东大会审议利润分配方案时，公司应为股东提供网络投票方式，通过多种渠道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流，充分听取中小股东的意见和诉求，并及时答复中小股东关心的问题。
如公司当年盈利且满足现金分红条件、但董事会未按照既定利润分配政策向股东大会提交利润分配预案的，应当在定期报告中说明原因、未用于分红的资金留存公司的用途和使用计划，并由独立董事发表独立意见。
（七）公司利润分配政策的变更
公司应当根据自身实际情况，并结合股东（特别是公众投资者）、独立董事的意见制定或调整分红回报规划及计划。但公司应保证现行及未来的分红回报规划及计划不得违反以下原则：即在公司当年盈利且满足现金分红条件的情况下，公司应当采取现金方式分配股利，以现金方式分配的利润不少于当次分配利润的20%。
如因外部经营环境或者自身经营状况发生较大变化而需要调整利润分配政策的，应以股东权益保护为出发点，在股东大会提案中详细论证和说明原因；调整后的利润分配政策不得违反中国证监会和证券交易所的有关规定；有关调整利润分配政策的议案，须经董事会、监事会审议通过后提交股东大会批准，独立董事应当对该议案发表独立意见，股东大会审议该议案时应当采用网络投票等方式为公众股东提供参会表决条件。利润分配政策调整方案应经出席股东大会的股东所持表决权的2/3以上通过。
公司外部经营环境或者自身经营状况发生较大变化是指以下情形之一：
1、因国家法律、法规及行业政策发生重大变化，对公司生产经营造成重大不利影响而导致公司经营亏损；
2、因出现战争、自然灾害等不可抗力因素，对公司生产经营造成重大不利影响而导致公司经营亏损；
3、因外部经营环境或者自身经营状况发生重大变化，公司连续三个会计年度经营活动产生的现金流量净额与净利润之比均低于20%；
4、中国证监会和证券交易所规定的其他事项。
（八）存在股东违规占用公司资金情况的，公司应当扣减该股东分配的现金红利，以偿还其占用的资金
（九）股东分红回报规划的制订周期和调整机制
1、公司应以三年为一个周期，制订股东回报规划，公司应当在总结之前三年股东回报规划执行情况的基础上，充分考虑公司所面临各项因素，以及股东（特别是中小股东）、独立董事和监事的意见，确定是否需对公司利润分配政策及未来三年的股东回报规划予以调整。
2、如遇到战争、自然灾害等不可抗力，或者公司外部经营环境发生重大变化并对公司生产经营造成重大影响，或公司自身经营状况发生较大变化，或现行的具体股东回报规划影响公司的可持续经营，确有必要对股东回报规划进行调整的，公司可以根据本条确定的利润分配基本原则，重新制订股东回报规划。
八、填补被摊薄即期回报的承诺
（一）公司关于填补被摊薄即期回报方面的承诺
公司将采取以下措施填补被摊薄即期回报：
1、加快推进募投项目建设，争取募投项目早日达产并实现预期效益，严格管理募集资金使用，保证募集资金得到充分有效利用；
2、进一步完善利润分配制度特别是现金分红政策，强化投资者回报机制；
3、保证稳健经营的前提下，充分发挥竞争优势，开展相关多元化，进一步提高公司市场竞争力和持续盈利能力。
（二）董事、高级管理人员关于填补被摊薄即期回报方面的承诺
为保障公司填补即期回报措施能够得到切实履行，公司董事、高级管理人员作出如下承诺:
1、不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利益；
2、对本人的职务消费行为进行约束；
3、不动用公司资产从事与其本人履行职责无关的投资、消费活动；
4、由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；
5、公司目前无股权激励计划。若未来进行股权激励，拟公布的公司股权激励的行权条件与公司填补回报措施的执行情况相挂钩。
（三）公司控股股东、实际控制人关于填补被摊薄即期回报方面的承诺
公司控股股东、实际控制人承诺：不越权干预南都物业经营管理活动，不侵占南都物业利益。
九、本公司特别提醒投资者关注“风险因素”中的下列风险
（一）劳务成本上涨风险
公司主营业务成本主要以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨。报告期内，人力资源成本占主营业务成本的比例分别为81.15%、83.59%、84.31%与85.48%。虽然公司通过提升物业服务水平，加强管理，开展社区多种经营服务，提升物业类服务产品的附加值，以提升公司的盈利水平。但未来仍存在人力成本上升对公司的盈利水平造成不利影响的可能。
（二）未为全部员工缴纳社会保险而可能造成的补缴风险
报告期内公司（含控股子公司）未为全部员工缴纳社会保险。截至2017年6月30日，公司及其子公司员工人数为6,276人，其中退休返聘人员1,588人，当月离职停保127人，城镇保险缴纳人数3,063人，“双农保”缴纳人数296人，公司应缴社保但未缴的员工占员工总人数的比例为19.15%。报告期内，公司存在应缴社保但未缴员工的主要原因有：公司部分新招员工，由于各地方政策差异，员工社会保险在转移的过程中，社会保险手续正在办理中；部分员工基于个人原因自愿放弃缴纳社会保险。
经过中介机构的改制辅导，公司和公司管理层已充分意识到社会保险缴纳的重要性，并且积极采取规范措施，向员工详细告知社会保险的政策和功能，促使员工接受缴纳社会保险，社保覆盖率逐步提高。针对上述社会保险缴纳情况，公司控股股东南都地产服务、实际控制人韩芳出具书面承诺如下，公司及其子公司的员工社会保险出现如需补缴之情形，公司控股股东、实际控制人将无条件以现金全额承担公司应补缴的社会保险及因此所产生的相关费用，并承担连带责任。
（三）产业政策风险
报告期内，公司大部分的营业收入来自于提供物业管理服务。物业管理与物业经营服务产生的收入主要取决于公司所管理项目的建筑面积及收费。因此，公司物业管理服务收入的增长受政府有关房地产行业的法规所影响。政府推行的法律政策，可能会影响中国房地产行业，继而影响公司的业务增长，导致对公司的业务状况、财务状况及经营业绩造成不利影响。
十、审计截止日后公司经营情况
公司财务报告审计截止日为2017年6月30日，天健会计师接受本公司的委托，审计了本公司2017年6月30日、2016年12月31日、2015年12月31日、2014年12月31日的合并及母公司资产负债表，2017年1-6月、2016年度、2015年度、2014年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，并出具了标准无保留意见的《审计报告》（天健审[2017]7978号）。
（一）2017年1-6月经营情况和上年同期对比
1、合并资产负债表主要数据
单位：万元
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2、合并利润表主要数据
单位：万元
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3、合并现金流量表主要数据
单位：万元
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4、非经常性损益明细表主要数据
单位：万元
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截至2017年6月30日，公司总资产为68,070.24万元，较上年末增加18.80%，公司总负债为43,561.45万元，较上年末增加29.48%，资产、负债规模保持稳定增长；公司净资产为24,508.79万元，较上年末增长了3.61%，主要系2017年1-6月所实现的净利润所致。
2017年1-6月公司营业收入为37,506.80万元，较上年同期增加了10,355.86万元，增幅为38.14%，实现归属母公司所有者净利润3,566.18万元，较上年同期增加了220.76万元，增幅为6.60%，实现扣除非经常性损益后归属母公司所有者净利润3,478.38万元，较上年同期增加496.30万元，增幅为16.64%，主要系公司持续发展经营导致。
（二）2017年1-9月经营情况与上年同期对比
公司财务报告审计截止日为2017年6月30日。公司2017年9月30日的合并及母公司资产负债表，2017年1-9月的合并及母公司利润表、现金流量表、以及财务报表附注未经审计，但已由天健会计师事务所审阅，并出具了天健审[2017]8434号《审阅报告》。
财务报告审计截止日至本招股说明书签署之日，公司经营情况正常。公司生产经营模式未发生重大变化；公司采购模式和销售模式未发生重大变化；公司经营情况正常；公司税收政策亦未发生重大变化；公司亦未出现其他可能影响投资者判断的重大事项。
公司财务报告审计截止日之后经审阅的主要财务数据如下：
1、合并资产负债表主要数据
单位：万元
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2、合并利润表主要数据
单位：万元
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3、合并现金流量表主要数据
单位：万元
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4、非经常性损益明细表主要数据
单位：万元
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截至2017年9月30日，公司总资产为72,642.01万元，较上年末增加26.78%，公司总负债为46,617.34万元，较上年末增加38.56%，资产、负债规模保持稳定增长；公司净资产为26,024.67万元，较上年末增长了10.02%，主要系2017年1-9月所实现的净利润所致。
2017年1-9月公司实现营业收入为58,040.40万元，较上年同期增加了17,692.44万元，增幅为43.85%，实现归属母公司所有者净利润5,056.57万元，较上年同期增加了494.74万元，增幅为10.85%，实现扣除非经常性损益后归属母公司所有者净利润4,845.33万元，较上年同期增加792.94万元，增幅为19.57%，主要系公司持续发展经营导致。
（三）2017年度预计经营情况与上年同期对比
2017年度全年预测主要财务数据如下：
单位：万元
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根据公司2017年度预估的主要财务数据，2017年，公司营业收入预测值为72,000.00万元至76,000.00万元，较2016年同期增加14,225.47万元至18,225.47万元，增幅为24.62%至31.55%。净利润预测值为6,900.00万元至7,300.00万元，较2016年同期增加603.52万元至1,003.52万元，增幅为9.59%至15.94%。扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润预测值为6,200.00万元至6,600.00万元，较2016年同期增加588.19万元至988.19万元，增幅为10.48%至17.61%。
第二节 本次发行概况
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第三节 发行人基本情况
一、发行人基本情况
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二、发行人历史沿革及改制重组情况
（一）设立方式
公司系由浙江南都物业管理有限公司以2015年10月31日为基准日整体变更设立的股份公司。2015年12月27日，公司召开创立大会暨第一次股东大会，全体发起人一致同意南都有限整体变更为股份公司。根据天健会计师2015年11月27日出具的天健审[2015]7304号《审计报告》，以南都有限截至2015年10月31日经审计的净资产额55,239,604.84元为依据，折为股份公司的股本总额50,000,000股，每股面值为人民币壹元，剩余部分净资产5,239,604.84元计入资本公积。2015年12月29日，公司在浙江省工商行政管理局办理了工商变更登记，企业法人注册登记号为：91330000142924946H。
（二）发起人及其投入的资产内容
原南都有限的股东即为整体变更后南都物业的发起人，整体变更时，发起人及其持股情况如下：
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三、发行人有关股本情况
（一）本次发行前后的股本变化情况
本次发行前，公司股本5,952.381万股，本次拟公开发行1,984.127万股，占发行后股本25%。本次发行前后公司股本结构如下：
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（二）本次发行前股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺
本次发行前股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺详见招股说明书中“重大事项提示”。
四、发行人业务情况
（一）发行人主要业务概述
公司提供的主要服务按业务类型可分为物业管理服务与增值服务，其中物业管理服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务，具体情况如下：
1、物业服务
公司的物业管理服务主要提供综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等服务，服务对象为住宅、写字楼、酒店式公寓、购物中心、城市综合体、企业总部大楼、工厂、学校、会所、政府公建项目等。
（1）基础物业服务
基础物业服务按收费方式细分，可分为包干制物业管理服务与酬金制物业管理服务。
A、包干制物业管理服务
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。该种收费方式促使企业树立成本意识，提高自身服务效率。
B、酬金制物业管理服务
公司的酬金制物业管理服务的内容及对象与包干制大致相同，但是在收费方式上截然不同。酬金制指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。该种收费方式保证了业主的知情权，有利于财务透明。
（2）案场服务
案场服务由公司的案场服务中心负责，提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等服务。案场服务的主要服务对象为房地产销售中心、样板房、大型活动等，目前公司也在进行业务拓展，开辟乔迁服务、4S店礼仪服务等其它项目。案场服务项目持续的时间一般为三年左右，按照季度收费，定期进行考核。
（3）顾问咨询服务
在传统的房地产开发过程中，房地产项目的设计与建造一般被看作是建设单位、设计院和承建商的工作。但物业一旦投入使用，管理者和使用者们又往往发现物业中还存在着许多无法弥补的先天缺陷。公司关注到此类市场需求，为房地产开发商、承建商及中小型物业管理公司提供物业顾问咨询服务。
该服务按对象可以分为两类：① 前期物业顾问业务，主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。② 物业管理顾问咨询业务，主要面向中小型物业公司，公司凭借其二十多年来的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验、提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。
2、增值服务
增值服务是指公司为了自身经营的需要，增强盈利能力，在物业管理服务之外开展的业务。主要包括场所清洁、家政服务、绿化养护、入室维修等服务，与基础的物业管理服务有所区分，具体介绍如下：
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（二）主要业务销售情况
1、主要业务销售收入情况
公司提供的主要服务按业务类型可分为物业管理服务与增值服务，报告期内，物业管理服务与增值服务的销售收入及占比情况如下表所示：
单位：万元
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其中，物业管理服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务，其销售收入及占比情况如下表所示：
单位：万元
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关于销售收入结构的具体分析，参见招股说明书“第十一节 管理层讨论与分析”之“二、盈利能力分析”之“（二）营业收入分析”。
2、前五名项目销售情况
报告期内，公司向前五名管理项目销售金额占当期主营业务收入的情况如下表所示：
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注1：阿里巴巴项目包括阿里巴巴滨江园区项目与阿里巴巴云栖小镇项目，由于两个项目与同一大业主签订在一个合同内，故此处合并计算。
报告期内，公司不存在向单个管理项目的销售比例超过同期销售总额的50%或严重依赖于少数客户的情况。前五名项目中，杭州银泰城、成都银泰城项目的大业主为公司关联自然人沈国军控制的企业，参见“第七节 同业竞争与关联交易”之“四、关联交易情况”之“（一）报告期内的经常性关联交易”中的相关内容；海宁银泰城项目的大业主为公司关联自然人沈国军参股的企业。除此之外，公司董事、监事、高级管理人员与核心技术人员，主要关联方，持有公司5%以上股份的股东未在上述客户中占有权益。
3、主要业务销售量及价格变动情况
公司在管物业类型包括住宅类项目、办公类项目、商业类项目与其他项目，其他项目主要为学校及厂房。报告期内，公司在管项目按照物业类型区分，每期末的项目数量及签约面积情况如下：
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报告期内，公司签约的项目数量及面积总额逐年增长，2015年、2016年签约面积的增长率分别为16.57%、19.06%。
报告期内，公司已交付项目按照物业类型区分，每期末的项目数量及管理面积情况如下：
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利用各项目已交付的可收费面积及单价进行加权计算，公司在管项目的加权平均价格情况如下表所示：
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公司签订的物业服务合同，其价格按照政府指导价或市场价格制定。对于单个项目来说，合同期间其物业服务价格基本固定。但是随着人员工资薪酬的提高，公司新增项目的单价也有一定程度的提升。
告期内，各类项目平均单价的波动，主要是由每年新增项目的单价不同所致。对于商业类项目，2015年该类型的单价较2014年降低了7.58%，是由于2015年签约的两个项目所提供的服务，一为保安消防，二为工务方面的服务，其单价较2014年商业类项目平均单价降低了51.73%、71.21%，但新增面积占2014年商业类项目总面积的3.43%、6.50%，造成2015年商业类项目的平均单价有一定的下降。2017年1-6月，由于成都银泰城项目新交付了一批单价较高的物业，占商业类物业面积的10%以上，使得公司商业类项目的单价较之2016年有明显的提升。2016年之前的其他类型物业项目主要为政府、学校类项目，单价在5-10元/平方米·月左右，物业单价较高，但占地面积小，对后期单价的影响较小。2016年公司新签约的几个园区、厂房类项目，占地面积占公司其他类型物业管理面积的77%左右，而其平均单价仅为1.64元/平方米·月，因此大幅拉低了其他类型物业项目的平均单价。2017年1-6月新增统计了公司于2016年底收购的采林物业的项目，由于采林物业的在管项目平均单价为1.23元/平方米·月，其面积占比约为23.84%，因此导致公司最新一期在管项目平均单价有较大幅度的下降。
（三）主要成本及其供应情况
公司的原材料按照采购对象可以分为物资采购与业务采购。物资采购可进一步细分为办公家具、客服用品、秩序用品、工程用品、保洁用品、绿化用品、宿舍用品、食堂用品、洗衣房用品等；业务采购可进一步细分为绿化、保洁、秩序、电梯维保、外墙清洗、空调保养等。整个市场完全竞争，供应充足。
1、前五名供应商采购情况
报告期内，公司各期前五名供应商及采购情况如下：
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公司不存在向单个供应商的采购比例超过同期采购总额的50%或严重依赖于少数供应商的情况。公司董事、监事、高级管理人员与核心技术人员，主要关联方，持有公司5%以上股份的股东未在上述供应商中占有权益。
2、主要成本的价格变动情况
物业管理行业的主要生产成本为人工成本，随着近年来最低工资标准的提升与房地产行业平均工资水平的上涨，导致公司的人力成本和劳务外包成本有所增加。2010年至2014年五年来，浙江省房地产业城镇单位就业人员月平均报酬及变动水平如下：
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（四）行业竞争情况以及发行人在行业中的竞争地位
1、行业竞争格局
我国早期的物业管理行业衍生于房地产开发行业，物业管理企业一般依托集团内房地产开发商，单纯为地产商提供后续的管理服务，缺乏独立市场开拓能力。历经30余年的发展，物业管理行业虽已初步形成公司化运作和品牌化管理，但总体来说，行业发展很不平衡，集中表现在物业管理企业众多、管理水平参差不齐、市场份额分散等方面，自改革开放以来长期处于激烈竞争和行业整合阶段。2014年本行业的企业总数达10.5万家，尚未形成市场占有比例较大的专业物业公司。
但是近年来，处于行业领先位置的企业的综合实力在不断增强，逐渐拉开与其他中小企业之间的差距，行业集中度有所提升。
（1）向四大城市群聚集
近年来，随着我国新型城镇化的推进以及中国房地产市场快速发展，存量房市场规模日益增大，为物业服务百强企业提供了巨大的发展空间。根据国家统计局相关数据，2016年我国的城镇化率达到57.35%，约7.93亿人居住在城镇；全国商品房竣工面积为10.6亿平方米，存量房市场规模再创新高。行业领先企业主要集中在人口密集、住房需求旺盛的长三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群。2016年百强企业中，一线城市管理项目个数占比21%，二线城市占比44%，三四线城市占比35%。
（2）经营规模和经营能力的提升
根据《2017中国物业服务百强企业研究报告》的数据显示，百强企业的管理面积从2013年的19.67亿平方米上升到2016年的54.50亿平方米，年均复合增长率高达40.45%，其管理面积占全国同业管理面积的比例上升到了29.44%。
2、发行人在行业中的竞争地位
公司系长三角地区具有国家一级资质的专业物业服务供应商，致力于为客户提供优质的基础物业管理服务和多元化的增值服务。其业务以杭州地区为基点，精耕江浙沪，适时向全国拓展。
公司于报告期内，分别实现营业收入39,086.15万元、47,076.24万元、57,774.53万元、37,506.80万元。由公司目前的营收规模和业务板块来看，与彩生活、中海物业和中奥到家等行业领先企业相比，本公司已经具有较强的竞争实力。
作为2014年至2018年中国物业管理协会第四届常务理事单位，公司所管理的项目获得多项国家、省、市级荣誉。2013年，阿里巴巴项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范大厦”称号；2012年，逸天广场项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”称号；2011年，联合大厦项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范大厦”称号；2010年，温岭市财税大楼获得浙江省建设厅颁发的“全省物业管理示范大厦”称号；2009年，林语别墅项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”称号；2006年，浙大科技园项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范大厦”称号，江滨花园项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”称号。除此之外，公司在行业内也获得多项荣誉，具体如下：
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3、发行人竞争优势
（1）机制优势
南都物业是一家运行机制灵活的民营企业。相比其他规模化的物业管理公司，南都物业自2007年起便率先实现了市场化运作，不存在地产开发母公司或集团的制约，因而能够做到独立决策，提升对客户的关注度。公司的机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务。独立决策的机制使得公司的管理层能够发挥最大的能动性，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，避免了高级管理层波动的风险。
（2）人员与组织优势
南都物业拥有年轻化的管理团队，高级管理人员主要集中在70后年龄段，中级管理人员主要集中在80后，具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司历来重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化。最新的组织架构将公司的业务职能部门按区域进行划分，使得公司职能部门扁平化，预算绩效独立核算，权力得到充分下放。此种架构对保留人才、激发人员斗志、保持信息畅通等方面都起到了较大的作用。
公司还建立了有效的员工薪酬与激励机制，制订了各项员工关怀制度来增强员工的归属感与满意度。公司建立了完善的培训体系，拥有一支46人的内部培训讲师团队，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升学历。公司的各项制度与员工关怀举措，都为优化员工结构，提升员工效能，保证公司的团队优势作出了必要的贡献。
（3）管理与品牌优势
南都物业作为国家一级资质的专业化物业管理企业和中国物业管理协会常务理事单位，已通过ISO9001、ISO14001和OHSAS18001三项管理体系认证，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司3次入围中国物业管理协会全国物业服务企业综合实力前30强，曾在全国物业服务企业商业类排名位居第4位，获得了商业模式创新企业称号。此外，公司获得了中国指数研究院服务领先品牌称号，其品牌价值位列全国前15强，并获得中国物业服务商办物业管理TOP10称号。
公司的40余个在管项目被各级部门评为优秀示范项目，获得了浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号。在公司业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，具有较强的品牌影响力。
（4）项目资源优势
南都物业自1994年成立至今，通过提供不断更新与优化的服务，积累了一大批优质且稳定的客户资源。2011年起，南都物业与绿地集团、银泰置地签订了华东区战略协议，全面进军综合商业物业市场，率先实现了齐全的业态分布与多元化服务体系的建立。南都物业总结各类项目的服务与管理经验，创造了“南都管家”等服务模式，获得了多个综合体、写字楼、产业园区等商办项目以及较为高端的住宅项目。公司在获得多个项目的同时，提升服务品质，赢得了客户的认可，保证了稳定的项目来源。
此外，公司与银泰置地、绿地集团、阿里巴巴等近百家有相同品牌发展理念的开发企业达成了多种层次的合作，为公司未来项目的稳定性与拓展性打下了坚实的基础。
五、发行人业务及生产经营有关的资产权属情况
（一）主要固定资产
1、主要固定资产的构成及价值
公司固定资产主要包括房屋建筑物、运输工具、其他设备等。其他设备包括办公用品与工具类用品，其中办公用品如电脑、复印机、投影仪等，工具类用品如割草机、洗地机、对讲机等。
截至报告期末，公司固定资产的具体情况如下：
单位：万元
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2、自有房屋及建筑物
（1）联合大厦房产
公司与浙江华海实业有限公司存在纠纷的房产为位于杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦内的房产三处，分别为联合大厦701-708室、联合大厦1001- 1002室、联合大厦1003室。
公司分别于2007年4月3日、2007年5月31日、2009年6月23日与华海实业签订《房屋预约转让协议》，约定：南都物业向华海实业购买分别位于联合大厦1幢7层701-708室（面积3,168.2平方米，价款3,168.32万元）、联合大厦1幢10层1001室、1002室（面积612平方米，价款总计581.4万元）、联合大厦1幢10层1003室（面积311.72平方米，价款总计296.431万元）房屋。
2009年6月15日，华海实业取得联合大厦《房屋所有权证》；2009年7月22日，华海实业取得变更后的联合大厦《国有土地使用证》。2009年6月25日，双方进行房产交付，公司开始对房屋进行使用。
2011年9月9日，杭州市国土资源局出具“杭土资简复[2011]60号”《关于联合大厦分层登记的答复意见》，联合大厦属于非经营性房地产项目，其建设用地使用权由浙江华海实业有限公司以协议出让方式取得，土地出让用途为“商业、综合（办公）”，为规范此类项目分割登记和分割转让事宜，该局在调研基础上已提出处理建议上报市政府。待市政府批复后，该局将按照市政府批复意见办理。
截至2012年，联合大厦1幢共设立两项抵押。2011年，华海实业在联合大厦1幢设立最高额抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行。2012年2月9日，华海实业在联合大厦1幢设立一般抵押，抵押权人为厦门国际信托有限公司。
2012年3月28日，抵押权人中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行将华海实业起诉至法院，请求华海实业偿还贷款并在不能按时还款时享有拍卖、变卖该抵押物所得价款的优先受偿权。
2012年6月1日，公司将华海实业诉至法院。西湖区人民法院于2012年12月17日分别出具（2012）杭西民初字第1547号、（2012）杭西民初字第1548号、（2012）杭西民初字第1549号《民事判决书》，根据上述判决书，判决公司与华海实业之间签署的《房屋预约转让协议》系合法有效的房屋转让合同。
2015年8月25日，杭州市国土资源局出具《复函》，载明“根据《关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展的实施意见》（杭政办函[2014]18号）和府办简复第B20150983号公文处理简复单规定，浙江华海实业有限公司可在联合大厦项目的抵押、查封等权利限制状态解除后，对该项目符合规定的土地使用权申请盘活。经属地楼宇经济主管部门审查，属地政府审核，并报我局批准后，可按规划竣工验收最小单元分割转让”。
2017年6月20日，南都物业向杭州市西湖区人民法院提起诉讼，请求判令浙江华海实业有限公司协助办理联合大厦1幢701室-708室、1001室-1003室房屋不动产转移登记至南都物业名下。2017年6月29日，该案件正式立案。截至本招股说明书签署日，该案件正在审理过程中。
截至目前，上述房产尚未办理完成过户登记，上述房产由公司自行使用或对外出租。
（2）绿地浦创商务大厦房产
公司与上海绿地北虹置业有限公司于2017年3月8日签订《上海市商品房出售合同》，约定南都物业向北虹置业购买位于上海市虹口区东大名路1050号绿地浦创商务大厦21层2404室房屋，建筑面积152.09平方米，价款总计1,003.794万元。上述房产目前正在办理过户登记手续。
3、租赁房屋及建筑物
截至本招股说明书签署之日，公司及子公司租赁房屋及建筑物的主要用途为员工宿舍、办公场所及长租公寓运营，具体情况如下：
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4、运输工具
截至报告期末，公司运输工具的资产净值为143.90万元，除电动车、观光车外，公司拥有11辆商务用车，共计原值567.30万元。
（二）无形资产
1、土地使用权
截至本招股说明书摘要签署之日，公司未获取任何土地使用权。
2、商标
截至本招股说明书摘要签署之日，公司注册拥有的商标如下：
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注：公司需使用“南都”字样的中文商标，由于“3604不动产事务”类别中，“南都”字样的商标已被其他公司注册，公司无法再行注册。截至本招股书签订之日，公司已与“南都”字样商标所有人签订《商标使用许可合同》，商标所有人同意将该“南都”商标无条件无期限许可给公司在第36类中“不动产出租、经纪、不动产代理，住房代理，不动产估价，不动产管理，公寓管理，公寓出租，住所（公寓）”上使用，即商标专用权存续期间南都物业可无偿永久使用该商标。目前，国家工商行政管理总局商标局已受理了该商标的使用许可备案。
3、域名
截至本招股说明书摘要签署之日，公司拥有的域名信息如下：
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4、软件著作权
截至本招股说明书摘要签署之日，公司拥有的软件著作权信息如下：
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六、同业竞争和关联交易
（一）同业竞争情况
本公司的主营业务为提供综合物业服务。公司提供的服务具体分为物业服务与增值服务，其中物业服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务；增值服务包括清洁、家政服务、绿化养护、入室维修等服务。
本公司控股股东为南都地产服务，实际控制人为韩芳女士。除本公司外，控股股东、实际控制人控制的其他企业有：南都企管、南都营销、南郡广告、南都悦盛、悦嘉教育、舟山五彩石。上述企业的基本情况如下：
单位：万元
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截至招股说明书摘要签署之日，本公司与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业不存在同业竞争。
（二）避免同业竞争承诺函
为保证公司及全体股东利益不受损害，公司实际控制人韩芳、控股股东南都地产服务、股东舟山五彩石、全体董监高出具了《避免同业竞争的承诺函》，承诺如下：
本人/本公司/本企业及本人/本公司/本企业控制的其他企业目前未直接或间接从事与南都物业及其子公司现有及将来从事的业务构成同业竞争的任何活动，包括但不限于提供与南都物业及其子公司相同或相近似的任何服务。
本人/本公司/本企业将不以直接或间接的方式从事、参与与南都物业及其下属企业经营业务构成潜在的直接或间接竞争的业务；保证将采取合法及有效的措施，促使本人/本公司/本企业控制的其他企业不从事、参与与南都物业及其下属企业经营运作相竞争的任何业务。
如南都物业进一步拓展其业务范围，本人/本公司/本企业及本人/本公司/本企业控制的其他企业将不与南都物业拓展后的业务相竞争；可能与南都物业拓展后的业务产生竞争的，本人/本公司/本企业及本人/本公司/本企业控制的其他企业将采取措施终止与南都物业的竞争。
如本人/本公司/本企业及本人/本公司/本企业控制的其他企业有任何商业机会可从事、参与任何可能与南都物业的经营运作构成竞争的活动，则立即将上述商业机会通知南都物业，在通知中所指定的合理期间内，南都物业作出愿意利用该商业机会的肯定答复的，则尽力将该商业机会给予南都物业。
如违反以上承诺，本人/本公司/本企业愿意承担由此产生的全部责任，充分赔偿或补偿由此给南都物业造成的所有直接或间接损失。本承诺函在本人/本公司/本企业作为南都物业股东期间内持续有效且不可变更或撤消。
公司持股5%以上股东上海南都、银泰置地出具了《避免同业竞争的承诺函》，承诺如下：
本公司及本公司控制的其他企业目前未直接或间接从事与南都物业及其子公司主营业务即物业服务构成同业竞争的任何活动。
本公司将不以直接或间接的方式从事、参与与南都物业及其下属企业主营业务即物业服务构成潜在的直接或间接竞争的业务；保证将采取合法及有效的措施，促使本公司控制的其他企业不从事、参与与南都物业及其下属企业主营业务即物业服务相竞争的业务。
如违反以上承诺，本公司愿意承担由此产生的全部责任，充分赔偿或补偿由此给南都物业造成的所有直接或间接损失。本承诺函在本公司作为南都物业股东期间内持续有效且不可变更或撤消。
此外，为有效避免同业竞争情况的发生，公司实际控制人韩芳出具了《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺如下：本人及本人控制的其他企业不从事与南都物业及其子公司现有及将来从事的业务构成同业竞争的活动。如本人控制的其他企业与南都物业及其子公司现有及将来从事的业务产生了同业竞争，则本人将注销该企业，以避免与南都物业的竞争。
（三）关联交易
1、报告期内的经常性关联交易
（1）接受劳务等关联交易
报告期内，公司与关联方之间接受劳务的关联交易情况如下：
单位：万元
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2016年及2017年1-6月公司全资子公司悦都科技委托南郡广告为其进行广告宣传，产生广告费支出11.65万元。
（2）提供劳务等关联交易
报告期内，公司与关联方之间提供劳务的关联交易情况如下：
单位：万元
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注：从2016年5月起，沈国军通过北京银泰置地商业有限公司间接持有公司5.9775%股份，为公司关联自然人，根据《上海证券交易所股票上市规则（2014年修订）》规定：过去十二个月内上市公司的关联自然人直接或间接控制的除上市公司及其控股子公司以外的法人或其他组织为上市公司的关联法人，因此沈国军直接或间接控制的其他企业在2015年度与发行人之间的交易亦认定为关联交易。
公司向关联方提供劳务，主要系物业管理服务，2015年度、2016年与2017年1-6月向关联方提供劳务收入为1,672.29万元、1,750.42万元与1,860.28万元，占同期营业收入比例为3.55%、3.03%与4.96%，占比较小。公司与关联方之间的经常性关联交易，按照正常商业条款进行，交易条款公平合理，符合发行人及股东的整体利益，不存在损害发行人及股东利益的情形。
2、报告期内偶发性关联交易
（1）关联方资产转让
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资产转让详细情况请参见招股说明书“第五节发行人基本情况”之“三、发行人设立以来股本形成及其变化及重大资产重组情况”之“（四）发行人设立以来重大资产重组情况”的内容。
3、报告期关联方应收应付款项余额
（1）应收关联方款项
报告期各期末，关联方应收账款情况如下：
单位：万元
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注：从2016年5月起，沈国军通过北京银泰置地商业有限公司间接持有公司5.9775%股份，为公司关联自然人，根据《上海证券交易所股票上市规则（2014年修订）》规定：过去十二个月内上市公司的关联自然人直接或间接控制的除上市公司及其控股子公司以外的法人或其他组织为上市公司的关联法人，因此沈国军直接或间接控制的其他企业在2015年度与发行人之间的交易亦认定为关联交易。
应收账款中与浙江南都房地产营销策划有限公司的应收账款余额系浙江南都物业管理有限公司余杭分公司向其出租门店的租金。公司与杭州新湖滨商业发展有限公司、杭州龙翔商业发展有限公司、杭州银泰城购物中心有限公司、传富置业（成都）有限公司、金华市传云物联网技术有限公司、杭州西溪银盛置地有限公司之间的应收账款余额系正常经营业务产生。报告期内各期末，关联方应收账款余额分别为0万元、192.92万元、254.73万元与487.47万元，占应收账款比例为0%、3.67%、2.60%与3.21%，占比较小。
报告期各期末，关联方其他应收款情况如下：
单位：万元
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公司与韩芳、韩红、陈琦超之间的其他应收款余额主要系由资金拆借产生，与杭州南郡广告策划有限公司之间的其他应收款余额主要系浙江南都房地产营销策划有限公司与其往来款，已于股份公司成立前归还。公司与金涛之间的其他应收款余额主要系报告期前南都企管将持有的南都有限10%股权转让给金涛的股权转让款，由于2013年1月至2015年8月期间南都企管纳入至公司合并范围之内，因此合并报表账面存在该其他应收款余额。公司与名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司之间的其他应收款主要系酬金制项目代垫款。
（2）应付关联方款项
报告期各期末，关联方应付账款情况如下：
单位：万元
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报告期各期末，关联方其他应付款情况如下：
单位：万元
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公司与杭州南郡广告策划有限公司之间的其他应付款余额主要系浙江南都房地产营销策划有限公司与其往来款。公司与杭州银泰购物中心有限公司、杭州龙翔商业发展有限公司、传富置业（成都）有限公司之间的其他应付款余额主要系日常物业服务中水电、空调能耗费的代收代付款。
4、报告期内与董事、监事、高级管理人员及其他员工之间的资金往来
2015年度公司与董监高及其他员工之间的资金往来：
单位：万元
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（下转23版）
