深圳市亚泰国际建设股份有限公司公开发行可转换公司债券募集资金使用的可行性研究报告
■深圳市亚泰国际建设股份有限公司公开发行可转换公司债券募集资金使用的可行性研究报告
股票简称：亚泰国际 股票代码：002811
■深圳市亚泰国际建设股份有限公司公开发行可转换公司债券募集资金使用的可行性研究报告
SHENZHEN ASIANTIME INTERNATIONAL CONSTRUCTION CO.,LTD.
（深圳市福田区中心区益田路与福华路交汇处卓越时代广场 4B01、4B02）
2018年2月
一、本次募集资金用途
深圳市亚泰国际建设股份有限公司（以下简称“公司”）本次发行募集资金总额不超过人民币50,000万元（含50,000万元），扣除发行费用后全部用于如下酒店装修项目：
单位：万元
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注：合计数据尾数因四舍五入原因，与相关单项数据计算得出的结果略有不同。
在不改变募集资金投资项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。
若本次发行实际募集资金净额低于拟投入项目的资金需求额，不足部分由公司自筹解决。募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自有资金或其它方式筹集的资金先行投入，并在募集资金到位后予以置换。
本次募集资金投资项目设计部分由深圳市亚泰国际建设股份有限公司及其子公司香港郑中设计事务所有限公司共同负责实施，工程部分由深圳市亚泰国际建设股份有限公司负责实施。
二、募集资金投资项目的可行性分析
（一）国内星级酒店发展带来大量建筑装饰需求
1、消费升级和旅游消费期到来为酒店行业发展提供双重保障
根据国家统计局统计数据，2016年我国人均GDP为人民币53,935元，目前我国已经进入消费总量快速增长期和消费结构加速升级期。人民生活由生存型、温饱型向发展型、享受型转变，消费升级、城乡互动催生新的“消费革命”，国民经济结构也将随之调整。根据一般发展经验，旅游行业消费占比的提升与人均GDP增长走势情况基本一致，国内人均旅游花费变化与人均GDP增长具有正相关性。
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数据来源：国家统计局
人口结构的层次变化同样对我国消费结构产生重大的影响，1963年与1987年，我国人口出生数分别达到了3,000万和2,500万，而这2年前后也都保持了一定时间的高出生率。人口红利最直接的影响就是人口高峰期对于消费品的需求规模扩大。目前，1963年和1987年婴儿潮人群正逐渐进入最佳的退休休闲消费和青年度假消费阶段，从而产生大量的旅游酒店需求，进而带动酒店建设投资。（数据来源：国家统计局）
此外，经济发展带来的文化休闲业、会展业、餐饮业等现代服务业繁荣，商务差旅增加、大型活动举办都拉动了酒店消费需求，尤其是高端星级酒店需求。
2、我国高端星级酒店建设规模持续增长，国际化趋势明显
高端星级酒店的面貌在一定程度上反映了一座城市的服务能力、繁荣程度和开放水平，反映了当地居民的生活水平，同时也反映了酒店业主的经济实力，为其业务开展提供支持与保障。从目前来看，我国有很多的地级市或者旅游城市尚没有相应的高端星级酒店设施，较多地方对于高端星级酒店的建设需求较为急迫。同时，随着很多企业的做大做强，特别是房地产企业，从其资产规划、现金管理、项目配套或业务接待等方面出发，对自身名下拥有高端星级酒店的需求也日益增多，会间接促进各地高端星级酒店建设。
洲际酒店集团曾预测中国酒店市场规模将在2025年超过美国，酒店房间数量届时可能达到610万间；2039年酒店房间数量可能增至910万间，约为目前中国酒店房间数量的4倍，约为美国目前酒店数量的2倍。（数据来源：《赵焕炎：中国酒店业发展的十大趋势》）
北京、上海等一线城市的高端星级酒店市场竞争日趋激烈，加之许多二三线城市政府积极推动公共设施包括高端星级酒店的建设，国内外酒店品牌逐渐向二三线城市扩张，这一趋势将保证未来高端星级酒店装饰行业的持续繁荣。
（二）实施高端酒店装修项目的人员及技术储备
1、人员储备
公司多年来不断完善人才培养和管理机制，通过培养在岗员工，不断引进优秀管理和专业人才，提高员工的整体素质。目前，公司培养了大批具有较强竞争力的管理人员、设计人员、技术人员、营销人员，公司的人员储备为募投项目的顺利实施提供了有力的人才保障。
2、技术储备
公司具备建筑装饰工程设计专项甲级资质和建筑装修装饰工程专业承包壹级资质，设计业务以原创设计为主，多年来专注于以高端星级酒店为代表的高端公共建筑装饰领域，拥有国际化设计品牌——Cheng Chung Design（CCD）。各项施工作业均按照国家标准执行，施工技术成熟，并已在承接项目中大规模应用。经过多年的市场考验，公司原创设计水平和工程管理水平已被国际酒店管理集团、众多客户及国际同行认同，具备突出的优势。
综上所述，公司本次发行募集资金所投资项目在人员、技术等方面均具有较好的基础。随着募投项目的推进，公司将积极完善人员、技术等各方面的储备，以适应业务不断发展的需求。
三、项目投资估算
本次发行募集资金总额不超过人民币50,000万元（含50,000万元），扣除发行费用后全部用于如下酒店装修项目：
单位：万元
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注：合计数据尾数因四舍五入原因，与相关单项数据计算得出的结果略有不同。
（一） 山西珠联酒店室内装饰装修项目
1、项目的具体投资构成、具体投资数额明细安排、投资数额的测算依据和测算过程
山西珠联酒店室内装饰装修项目由公司作总承包方负责项目的设计和施工，该酒店设计定位以“现代、东方、稳重”为方向，将山西大宅院的概念用现代的手法进行完美诠释，是现代与古典结合的佳作。施工中拟运用自主研发成果——橡胶垫块隔音防震楼板施工工法。本工法所采用的材料主要是防潮薄膜、橡胶垫块、轻钢骨架、竹夹板等绿色环保材料，具有施工工艺简单、安装方便、耐用性好、节能、环保、性价比高等优点。
本项目预计成本总额19,775.97万元，由建筑工程费18,835.85万元、设计费375.62万元、项目管理费290.00万元、业务费40.00万元、其他直接费用234.50万元构成，项目预计成本明细及测算过程如下表所示：
单位：万元
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上述项目投资金额系根据《山西珠联酒店室内装饰装修工程施工合同》及设计合同约定以及实际项目需求进行测算；工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目总投资，具体数额明细安排及测算过程合理。
2、各项支出是否属于资本性支出的说明
本项目预计成本总额19,775.97万元，由建筑工程费18,835.85万元、设计费375.62万元、项目管理费290.00万元、业务费40.00万元、其他直接费用234.50万元构成，均为实施本项目相关的必要支出，上述投资均为按照《山西珠联酒店室内装饰装修工程施工合同》及设计合同约定的与执行合同有关的直接费用，根据《企业会计准则第15号——建造合同》应计入“工程施工——合同成本”，项目发包方将根据合同约定支付相应的工程费用并增加其固定资产，上述各项支出均符合资本化条件，属于项目资本化支出。
3、发包方基本情况
该项目的工程发包方为山西珠联恒源投资有限公司，其相关信息如下所示：
成立时间：2011年4月26日
法定代表人：陈艳平
注册地址：太原市小店区长风街129号珠联大厦2幢6层
注册资本：15,000万元人民币
经营范围：以自有资金对酒店、房地产、建筑业房地产投资。
4、项目建设和资金使用的进度安排
（1）项目建设进度安排
截止本可行性研究报告出具日，该项目建设进度安排预计如下：
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（2）项目资金使用进度安排
在本次可转债募集资金到位之前，公司将根据项目实际情况以自筹资金先行投入本项目建设。募集资金到位后，公司首先将按照相关法规规定的程序置换前期投入的项目投资，剩余募集资金将在施工期间按照项目合同的约定以及建设实际情况的需要进行支出。
（二） 佛山和华希尔顿酒店装修项目
1、项目的具体投资构成、具体投资数额明细安排、投资数额的测算依据和测算过程
佛山和华希尔顿酒店装修项目由公司作为总承包方负责项目的设计和施工，该酒店体现了历史古镇与现代都市良好结合，将佛山传统的气质融入到低楼层，现代奢华的品质与舒适感体现在中间楼层,未来前卫的时尚感展现在高楼层中。该项目施工中拟应用模块化加工拼装的异型造型吊顶施工技术，解决了制作传统木工板制作异形造型基层引发的易开裂、变形等质量通病，同时提高了材料的回收利用率，减少现场施工垃圾，部分材料做到了“零损耗”。这有利于减少现场粉尘，有利于现场文明施工和环境保护，符合节能减排的社会需求，实现环保、节能的绿色施工目标。
本项目预计成本总额11,858.82万元，由建筑工程费11,024.50万元、设计费281.72万元、项目管理费342.60万元、业务费45.00万元、其他直接费用165.00万元构成，项目预计成本明细及测算过程如下表所示：
单位：万元
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上述项目投资金额系根据《佛山市南海和华希尔顿逸林酒店装修工程施工合同》及设计合同的约定以及实际项目需求进行测算；工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目总投资，具体数额明细安排及测算过程合理。
2、各项支出是否属于资本性支出的说明
本项目预计成本总额11,858.82万元，由建筑工程费11,024.50万元、设计费281.72万元、项目管理费342.60万元、业务费45.00万元、其他直接费用165.00万元构成，均为实施本项目相关的必要支出，上述投资均为按照《佛山市南海和华希尔顿逸林酒店装修工程施工合同》及设计合同约定的与执行合同有关的直接费用，根据《企业会计准则第15号——建造合同》应计入“工程施工——合同成本”，项目发包方将根据合同约定支付相应的工程费用并增加其固定资产，上述各项支出均符合资本化条件，属于项目资本化支出。
3、发包方基本情况
该项目的工程发包方为佛山市和华盛世发展有限公司，其相关信息如下所示：
成立时间：2012年5月31日
法定代表人：刘秉华
注册地址：佛山市南海区广佛公路盐步路段广东广佛百货五金城大楼五楼
注册资本：16,384.5万元人民币
经营范围：酒店管理；物业投资，物业租赁，物业管理，房地产开发与销售。
4、项目建设和资金使用的进度安排
（1）项目建设进度安排
截止本可行性研究报告出具日，该项目建设进度安排预计如下：
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（2）项目资金使用进度安排
在本次可转债募集资金到位之前，公司将根据项目实际情况以自筹资金先行投入本项目建设。募集资金到位后，公司首先将按照相关法规规定的程序置换前期投入的项目投资，剩余募集资金将在施工期间按照项目合同的约定以及建设实际情况的需要进行支出。
（三） 烟台鑫广万豪酒店装修项目
1、项目的具体投资构成、具体投资数额明细安排、投资数额的测算依据和测算过程
烟台鑫广万豪酒店装修项目由公司作为总承包方负责项目的设计和施工，设计师巧妙地运用商务与度假酒店设计相融合的设计手法，给客人营造一种做客现代海岸别苑、庄园宅邸的体验。该项目施工中拟针对硬包扪皮施工技术进行改进，该新型施工工艺可以有效增强吸声效果，大大提高了墙体基层的隔声效果。
本项目预计成本总额9,318.96万元，由建筑工程费8,605.27万元、设计费269.19万元、项目管理费285.00万元、业务费38.00万元、其他直接费用121.50万元构成，项目预计成本明细及测算过程如下表所示：
单位：万元
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上述项目投资金额系根据《烟台万豪酒店及商务办公楼万豪酒店公共区及客户区精装工程合同》及设计合同约定以及实际项目需求进行测算；工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目总投资，具体数额明细安排及测算过程合理。
2、各项支出是否属于资本性支出的说明
本项目预计成本总额9,318.96万元，由建筑工程费8,605.27万元、设计费269.19万元、项目管理费285.00万元、业务费38.00万元、其他直接费用121.50万元构成，均为实施本项目相关的必要支出，上述投资均为按照《烟台万豪酒店及商务办公楼万豪酒店公共区及客户区精装工程合同》及设计合同约定的与执行合同有关的直接费用，根据《企业会计准则第15号——建造合同》应计入“工程施工——合同成本”，项目发包方将根据合同约定支付相应的工程费用并增加其固定资产，上述各项支出均符合资本化条件，属于项目资本化支出。
3、发包方基本情况
该项目的工程发包方为烟台鑫广酒店管理有限公司，其相关信息如下所示：
成立时间：2015年10月8日
法定代表人：黄杰
注册地址：山东省烟台市经济技术开发区黄河路365号
注册资本：10,000万元人民币
经营范围：酒店管理，房地产开发，旅游产品开发，会议服务，销售服装、日用百货，餐饮服务，桑拿浴、温泉浴。
4、项目建设和资金使用的进度安排
（1）项目建设进度安排
截止本可行性研究报告出具日，该项目建设进度安排预计如下：
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（2）项目资金使用进度安排
在本次可转债募集资金到位之前，公司将根据项目实际情况以自筹资金先行投入本项目建设。募集资金到位后，公司首先将按照相关法规规定的程序置换前期投入的项目投资，剩余募集资金将在施工期间按照项目合同的约定以及建设实际情况的需要进行支出。
（四） 西安中晶洲际华邑酒店装修项目
1、项目的具体投资构成、具体投资数额明细安排、投资数额的测算依据和测算过程
西安中晶洲际华邑酒店装修项目由公司作为总承包方负责项目的设计和施工，设计师以古人的美学、今人的生活方式为方向，将设计与人文结合,将中式宅院与西式洋房结合，演绎出东方美学在现代的精彩。
本项目预计成本总额9,261.95万元，由建筑工程费8,357.95万元、设计费494.57万元、项目管理费209.43万元、业务费41.00万元、其他直接费用159.00万元构成，项目预计成本明细及测算过程如下表所示：
单位：万元
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上述项目投资金额系根据《西安中晶洲际华邑酒店公共区、客户区室内精装修EPC工程合同》及设计合同约定以及实际项目需求进行测算；工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目总投资，具体数额明细安排及测算过程合理。
2、各项支出是否属于资本性支出的说明
本项目预计成本总额9,261.95万元，由建筑工程费8,357.95万元、设计费494.57万元、项目管理费209.43万元、业务费41.00万元、其他直接费用159.00万元构成，均为实施本项目相关的必要支出，上述投资均为按照《西安中晶洲际华邑酒店公共区、客户区室内精装修EPC工程合同》及设计合同约定的与执行合同有关的直接费用，根据《企业会计准则第15号——建造合同》应计入“工程施工——合同成本”，项目发包方将根据合同约定支付相应的工程费用并增加其固定资产，上述各项支出均符合资本化条件，属于项目资本化支出。
3、发包方基本情况
该项目的工程发包方为西安中晶实业有限公司，其相关信息如下所示：
成立时间：2010年4月22日
法定代表人：薛峰
注册地址：西安市高新区团结南路11号中晶科技广场1号楼5楼南侧
注册资本：3,600万元人民币
经营范围：一般经营项目：计算机软件的设计、研发、制作销售；计算机硬件开发销售；通讯系统、集成电路设计调试维护；网络工程，互联网技术开发；房地产的开发销售；建筑装饰材料的生产销售；物业管理；房屋租赁。
4、项目建设和资金使用的进度安排
（1）项目建设进度安排
截止本可行性研究报告出具日，该项目建设进度安排预计如下：
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（2）项目资金使用进度安排
在本次可转债募集资金到位之前，公司将根据项目实际情况以自筹资金先行投入本项目建设。募集资金到位后，公司首先将按照相关法规规定的程序置换前期投入的项目投资，剩余募集资金将在施工期间按照项目合同的约定以及建设实际情况的需要进行支出。
四、项目的经营模式及盈利模式
本次募投项目均采用装饰设计、装饰工程建设和装饰配套一体化模式，在该模式下，公司以领先的设计能力赢得客户青睐，通过优质高效的工程建设和完善的装饰配套服务将设计和创意构筑成完整的装饰作品交付客户，形成装饰服务的差异化。
公司一直以来采用该模式打造高端项目，已经具备了丰富的经验。在这一模式下，公司将装饰业价值链上的两大关键价值点（设计和施工）无缝链接，既解决了设计与施工分离甚至脱节的矛盾，又解决了设计公司给出来的效果非常漂亮，但是施工单位无法将其落地实现的难题，最终确保效果和质量。
此外，该模式还有利于控制项目工期。由于设计与施工都由公司承担，可以有效地解决沟通效率问题，减少了设计与施工意见不一致而难以协调的矛盾。特别对于工期紧张的项目，该模式能做到边设计边施工，设计与施工密切协调配合，无缝衔接，以圆满完成业主的工期要求，并呈现完美效果。
最后，该模式决定了公司是项目的第一责任人，直接对结果负责。全程服务对公司而言是最基本的要求，这也是为业主控制成本、进度和施工品质的重要前提，多年的经验累积让公司有能力提供全程服务。相对于非一体化模式，该模式可以有效地降低业主对不同施工方的管理成本。
在上述项目中，公司主要凭借成熟、高效的业务体系，突出的项目经验和设计、施工能力，在保质保量完成工程项目的基础上，通过收取工程款赚取与工程投入成本的差价实现盈利。
五、项目效益分析
根据本次募投项目相关合同约定，工程施工均预计于2018年度完成。
公司本次募投项目均通过收取工程款赚取与工程投入成本的差价实现盈利，各募投项目合同总价及毛利等情况如下所示：
单位：万元
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注1：合计数据尾数因四舍五入原因，与相关单项数据计算得出的结果略有不同。
注2：此处不考虑税费影响。
经测算，在不考虑税费影响的情况下，本次募投项目预计可实现毛利10,681.07万元，毛利率17.54%，具有较好的经济效益。
六、本次发行对公司经营管理和财务状况的影响
本次可转换公司债券募集资金到位、募集资金投资项目实施完成后，将有助于增强公司的核心竞争力和行业影响力。本次发行将为公司进一步发展提供资金保障，公司的总资产规模将增加，负债结构更趋合理，有利于降低公司财务风险、改善财务状况、提高公司资金实力和抗风险能力。
七、可行性分析结论
本次发行有利于提高公司的经营能力，扩大公司业务规模，符合公司发展业务规划，有助于巩固公司在行业中的地位、提升公司的盈利能力及综合竞争实力。综上所述，本次募集资金的用途合理、可行，符合本公司及全体股东利益。
深圳市亚泰国际建设股份有限公司董事会
2018年2月7日
