荣盛房地产发展股份有限公司
2017年年度报告摘要
证券代码：002146 证券简称：荣盛发展 公告编号：2018-035
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以4,348,163,851股为基数，向全体股东每10股派发现金股息4.20元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
■
2、报告期主要业务或产品简介
1.报告期公司所从事的主要业务、经营模式
报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，拥有住建部颁发的房地产开发企业一级资质证书。公司的产品以普通商品房住宅为主。2015年以来，在对行业格局和发展趋势进行深入分析的基础上，公司制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略格局。公司目前已初步形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，通过主、辅业的协同发展，实现公司收入、利润的快速增长。
2.公司在行业内发展及所处地位
2017年，房地产住宅开发与销售在“限购”、“限贷”、“限价”升级并广泛“限售”的情况下，延续“强者恒强”的发展态势，行业集中度继续提高。全国销售额Top100企业市场占有率已达到约55.4%，创出历史新高。面对严峻的政策调控，公司房地产开发坚持在“好、快、省”上着力，以市场为导向、以客户为中心、以品质为核心竞争力，变被动为主动，化不利为机遇，科学决策、不懈拼搏，发挥了转型期支柱作用，为公司年度目标达成和稳固市场地位作出了突出贡献。全年完成签约金额679亿元，回款额612 亿，获2017 年“中国房地产百强企业”第16 位、“稳健性TOP10”榜单第6 位等权威荣誉。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
■
（2）分季度主要会计数据
单位：人民币元
■
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股
■
■
■
（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
■
5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券：是
（1）公司债券基本信息
■
（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
因公司2015年公开发行公司债券15荣盛01、15荣盛02、15荣盛03及2017年发行中期票据17荣盛MTN001，大公国际资信评估有限公司对公司出具了《荣盛房地产发展股份有限公司主体与相关债项2017年度跟踪评级报告》（大公报SD[2017]137号），本次公司债券信用等级为AA+，具体内容详见2017年5月24日在巨潮资讯网（http：//www.cninfo.com.cn）发布的《荣盛房地产发展股份有限公司主体与相关债项2017年度跟踪评级报告》。
因公司2017年发行中期票据17荣盛MTN002，大公国际资信评估有限公司对公司出具了《荣盛房地产发展股份有限公司主体与相关债项2017年度跟踪评级报告》（大公报SD[2017]688号），本次公司债券信用等级为AA+，具体内容详见2017年7月13日在巨潮资讯网（http：//www.cninfo.com.cn）发布的《荣盛房地产发展股份有限公司主体与相关债项2017年度跟踪评级报告》（大公报SD[2017]688号）。
大公国际资信评估有限公司预计在2018年6月底之前出具最新的跟踪评级报告，公司将在巨潮资讯网（http：//www.cninfo.com.cn）进行相应的披露。
（3）截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
■
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
（一）宏观经济、房地产行业及公司经营的概述
2017年，世界经济迎来逐步向好局面，全球经济增速和增长预期提升，发达经济体普遍回暖，新兴市场和发展中经济体增速企稳回升。但全球范围内的保护主义和逆全球化风潮对经济增长造成的威胁持续上升，新兴市场经济体仍面临外需疲弱与跨境资本波动等诸多问题，世界经济形势依旧严峻。面对错综复杂的国际国内形势，党中央保持战略定力，不搞“大水漫灌”式强刺激，着力推进供给侧结构性改革，适度扩大总需求，科学统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险，我国经济实现平稳健康发展。2017年GDP增长6.9%，远高于世界平均增速，成为世界经济增长的主要动力源。
2017年，国内经济形势稳中向好，但房地产行业冷暖交织，宏观调控力度持续加大，部分城市调控政策频频加码，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，房地产供需两端信贷资金逐步收紧，部分城市受大气、环保治理力度加大而出现停工，对房地产公司的开发及销售造成一定影响。一、二线城市受限购、限贷等政策影响，商品房销售面积同比去年下滑明显， 三、四线政策环境相对宽松，去库存持续发力。2017年，全国房地产开发投资109,799亿元，比上年名义增长7.0%，其中住宅投资增长9.4%，增速回落0.3个百分点。国房景气指数由2016年12月份的101.02增至2017年12月份的101.72，行业景气度适中。据国家统计局数据显示，2017年，商品房销售面积169,408万平方米，比上年增长7.7%，其中，住宅销售面积增长5.3%；商品房销售额133,701亿元，增长13.7%，其中，住宅销售额增长11.3%。
2017年，公司以“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略为指导，紧盯年度目标，顺应政策控风险，计划周密保节点，多措并举提品质，整体工作取得了扎实进步，综合实力再上新台阶。
（二）2017年度公司主要经营计划完成情况
（1）开、竣工计划完成情况
（单位：万平米）
■
■
■
（2）报告期，公司通过招拍挂、股权收购等多种方式共取得146余宗地块的土地使用权，总建筑面积1,272.31万平方米，权益建筑面积1,108.82万平方米。具体情况如下：
■
■
（3）截至2017年12月31日，公司土地储备分布情况如下：
■
（4）报告期,公司主要融资情况如下：
■
（5）报告期,公司主要房地产项目的开发情况如下：
■
■
■
■
■
（6）报告期,公司主要房地产项目的销售情况如下：
■
■
（7）报告期，作为大地产板块的重要承载者，荣盛兴城坚持目标导向，直面形势、攻坚克难，理顺机制、强抓运营，在上下团结努力奋斗下，年度目标全面完成，园区规模不断壮大，全国知名度不断提升，取得了阶段性成果。报告期，荣盛兴城公司营业收入、净利润均再创新高，招商入园企业45家。
①报告期，荣盛兴城平整土地及回款情况见下表：
■
②报告期，荣盛兴城通过与政府合作获得的产业园区的情况：
■
（8）作为公司产业转型的重要组成部分，公司控股子公司荣盛康旅大力推动“6+N”战略布局，初步形成“3+1”的荣盛康旅国际度假区业态模式，全年实现签约47.61 亿元，回款37.71 亿元，营业收入31.32 亿元，呈现出新产业的强烈冲击力。
报告期，荣盛康旅新获取项目的情况列表如下：
■
（三）主营业务分析
报告期，经过公司全体员工的共同努力，较好地完成了年初制定的各项生产经营计划。
报告期，公司实现营业收入387.04亿元，同比增长26.39%；营业利润77.67亿元，同比增长37.69%；归属于母公司所有者净利润57.61亿元，同比增长38.88%。截至2017年12月31日，公司总资产1,917.33亿元，同比增长31.55％；归属于上市公司股东的所有者权益275.10亿元，同比增长16.25％；公司净资产收益率22.44%，同比增长3.70个百分点。
报告期，公司实现开工881.86万平方米，完成2017年度开工计划的102.95%；竣工368.65万平方米，完成2017年度竣工计划的80.16%。
报告期，公司签订商品房销售合同面积635.57万平方米，合同金额679.30亿元，同比分别增长5.62%、32.61%。结转项目面积456.53万平方米，同比增长17.71%；结算收入345.82亿元，同比增长27.56%。
报告期，公司销售规模创出历史新高的同时，销售均价也首次突破1万元/平米。
报告期，公司销售回款612亿元，与签约额的比例超过90%，融资额470多亿元。良好的销售回款和融资，使得公司的现金流状况极大改善，经营活动产生的现金流量净额22.74亿元，多年后实现回正。
报告期，公司在继续保持沪深300成分股等重要指标股的同时，还成为深港通标的股和MSCI明晟中国指数成分股，成为资本市场的优质指标股。
报告期，公司顺应形势变化，不断扩大业务领域。在做强做大传统住宅地产的同时，进一步加大了在生态旅游、养老养生、产业新城以及互联网等领域的投资，通过“建体系、塑模式”，积极推进公司战略转型，培育竞争新优势，强化盈利能力，打造“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新兴产业全面发展的“3+X”战略格局。城市地产持续增长，康旅产业羽翼渐成，产业新城形成规模，新兴产业亮点纷呈，振兴银行挂牌开业，“五五”目标愈行逾近。
报告期，公司紧紧围绕 “京津冀协同发展”、“一带一路”和“长江经济带”等国家重大发展规划，不断拓宽拿地渠道，创新购地模式。充分利用招拍挂、城中村改造、股权收购等方式多管齐下加强土地储备。尤其是紧紧抓住京津冀协同发展的历史机遇，充分发挥自身优势，加大在京津冀区域的廊坊、保定、张家口、石家庄、邯郸、天津等核心地带的投资力度，并取得积极成果。上述项目的获取为公司未来发展打下了坚实基础，也为公司实施战略转型提供了有力保障。
城市地产板块
报告期，公司城市地产板块保持持续增长，房地产主业成绩再臻新高。在2017 年度严峻的政策调控压力下，根据市场形势和要求，公司科学研判，及时调整经营计划，相关系统协调联动，全力保证货源供应，销售业绩再创新高。廊坊市区、南京、徐州、石家庄4 家公司年销售额突破70 亿，廊坊市区、石家庄、蚌埠、聊城的市场占有率居于首位，石家庄荣盛华府项目更是创出单项目签约52.3 亿的好成绩，跻身“2017 年全国地产单项目销售业绩TOP100”榜单第21名。2017年度，公司抓住市场有利时机，积极推动去库存化，实现库存产品年去化面积155.6 万㎡，去化率达71%，同比提升10 个百分点。
康旅板块
报告期，荣盛康旅羽翼渐满，大健康产业业态初呈。作为公司产业转型的重要组成部分，康旅公司大力推动“6+N”战略布局，初步形成“3+1”的荣盛康旅国际度假区业态模式。荣盛康旅全年签约47.61 亿元，回款37.71 亿元。2017 年，荣盛康旅圆满承接河北省内4 次旅游发展大会、中美友谊农场项目启动、野三坡中国经济论坛持续举办，获得“中国旅游杰出贡献奖”等诸多荣誉，影响力不断扩大，知名度越来越高。荣盛康旅国际会议中心、温泉中心、Risesun体育世界、伢莱吖牧场、童话小镇、西沙岛屿飞行等业态落位并实现运营，呈现出餐饮、健康、航空及生活服务等共计20 种运营业态，大大提升了顾客的入住体验，推动“盛行天下”大步向前。
产业园板块
报告期，产业新城规模、效益双丰收，大地产板块联动彰显。作为大地产板块的重要承载者，产业新城公司坚持目标导向，直面形势、攻坚克难，理顺机制、强抓运营，在上下团结努力奋斗下，年度目标全面完成，园区规模不断壮大，全国知名度不断提升，取得了阶段性胜利。报告期内，荣盛兴城共完成回款18.27亿元；成功实现土地供应1,559.50亩，完成计划的132%。
金融板块
报告期，公司作为最大单一股东发起设立的振兴银行开业运营，大金融战略稳步推进。经过三年不懈努力，振兴银行于2017 年9 月28 日取得辽宁银监局颁发的金融许可证，并于2017 年11 月24 日开业运营，对于公司大金融战略转型具有里程碑式意义。报告期，泰发基金充分发挥自身优势，积极创新业务模式，新增资产管理规模71.96亿元，累计资产管理规模达到286.06亿元，稳步助推“大金融”战略升级。报告期，中冀投资顺应国家大力发展雄安新区、京津冀协同发展的政策，积极开展各项投资业务。
互联网板块
报告期，四众互联不断升级“米饭公社”服务平台，快速上线社区增值服务，持续推广社区理财产品，探索消费金融模式，开启社区普惠金融通道；“盛行天下”的理想羽翼渐成，为荣盛业主提供“候鸟式”生活的服务平台，开启旅居度假新模式，引领客户新型度假方式，“生活方式运营商”初见雏形。“盛行天下”通过建立“你说走就走，我负责所有”的服务体系，为客户实现“一处置业，四处旅居”的“候鸟式”人生梦想。
幼教板块
报告期，公司充分利用公司所开发部分小区现有房屋及积累的业主资源，积极发展幼教产业。2017 年7 月，公司合作成立幼教公司，迅速搭建起优良管理团队，高效完成了廊坊阳光馨苑、香河清芦屿、蚌埠南山郦都3 所幼儿园的筹开工作，创造了80 天开园的行业新标。上述园所在试运营期和正式开园后，均得到了家长和政府部门的高度认可。幼教板块的快速发展将为公司的发展创造新动能、开辟新途径，为新型生活方式助力，为公司实现跨越式发展增辉。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
■
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生重大变化的说明
√ 适用 □ 不适用
■
6、面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，增加125户，减少5户，其中：
①本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
（下转118版）
