阳光城集团股份有限公司2017年年度报告摘要

阳光城集团股份有限公司

2017年年度报告摘要

证券代码：000671 证券简称：阳光城 公告编号：2018-069

一、重要提示

本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

董事、监事、高级管理人员异议声明

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声明

除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

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非标准审计意见提示

□ 适用 √ 不适用

董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

√ 适用 □ 不适用

是否以公积金转增股本

□ 是 √ 否

公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以公司2017年末总股本4,050,073,315股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.50元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。

董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

□ 适用 √ 不适用

二、公司基本情况

1、公司简介

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2、报告期主要业务或产品简介

公司主营业务以房地产开发为核心，坚持面向合理自住需求。目前开发的房地产项目为住宅、办公和商业，开发方式以自主开发经营为主。公司开发的项目以销售为主，同时选择性保留一些商业物业，以适度调整公司的产品结构，增强抗风险能力。经过多年产品专业打造及提炼，依托“高标准、高品质、高品位、高回报”四大原则，公司已经形成包括住宅（城市新筑、浪漫城邦、时尚公寓、生态住宅）和商业（商务办公、商业综合体、星级酒店等）两大类产品体系及七大产品线，全面涵盖全方位生活所需。同时全面升级产品核心理念，在行业内首次提出“降维战略”，相继推出阳光城滨江悦、睿life系，引领市场消费转变，也让更多客户能尽享阳光精粹品质。

作为一家高成长性的房地产上市公司，公司房地产业务战略定位清晰，始终坚定“区域聚焦、深耕发展”的发展战略，深耕沿海经济带，择机进入战略机遇点，重点布局最具发展潜力的成长性城市。公司在原有战略布局上进一步深化，全面升级“3+1+X”布局战略，提出“三全五圆”的发展战略，将一、二线城市作为根据地，形成二线城市全覆盖、核心城市辐射周边城市的战略格局，将公司人员、土地、资金等要素朝着一个良性方向在快车道上循环发展，“三全战略”、“五圆模型”的同步推进，是推动公司快速发展的重要举措，助力公司向着更高的目标不断冲刺。

公司坚持“缔造品质生活”的企业使命，以“降维战略”为理念推动产品全面升级，获得“2017中国房地产公司品牌价值TOP10”的殊荣，荣登2017中国房企综合实力20强。

3、主要会计数据和财务指标

（1）近三年主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□ 是 √ 否

单位：人民币元

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（2）分季度主要会计数据

单位：人民币元

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上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□ 是 √ 否

4、股本及股东情况

（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

单位：股

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（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无优先股股东持股情况。

（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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5、公司债券情况

公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券

是

（1）公司债券基本信息

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（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况

1、2017年6月，大公国际资信评估有限公司对阳光城及相关债项的信用状况进行跟踪评级，并出具公司主体与相关债项2017年度跟踪评级报告。根据大公国际资信评估有限公司出具的跟踪评级报告，公司主体信用等级上调至AA+，公司发行的“15阳房01”、“15阳房02”、“15阳光01”、“15阳光02”、“15阳光03”、“15阳光04”、“15阳光05”债项的信用等级上调至AA+。

大公国际资信评估有限公司认为：公司通过“高周转”模式实现销售金额及销售面积持续快速增长，通过“3+1+X”的区域布局使得区域内竞争力较强，土地储备较为充足及融资成本持续下降等有利因素。同时，房地产业仍面临结构性调整压力；公司资产负债率仍处于较高水平，有息债务规模增长较快并有一定资金支出压力，因此大公国际资信评估有限公司将上述债券信用等级上调至AA+，对阳光城的评级展望为稳定。

以上评级结果的变化不对投资者适当性产生影响。

2、2017年8月，中诚信证券评估有限公司对阳光城及相关债项的信用状况进行跟踪评级，并出具跟踪评级报告，公司的主体信用等级维持AA+，公司2016年向合格投资者公开发行公司债券（第一期）、（第二期）信用等级维持AA+。

中诚信证券评估有限公司认为：2016年公司房地产销售业绩实现较快增长，于福州地区的销售业绩排名第一，具有很强的区域市场竞争力，同时当年公司加大项目获取力度，年末土地储备资源丰富，且具有较好的区域布局优势；另外关注到公司债务规模增速较快、财务杠杆高企的影响，因此中诚信证券评估有限公司维持公司主体信用等级AA+，维持“16阳城01”、“16阳城02”债项的信用等级AA+。

上述公司相关债项的信用级别为AA+，该级别反映了债券信用质量很高，信用风险很低；公司主体信用等级为AA+，该级别反映了发行主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。

（3）截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标

单位：万元

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三、经营情况讨论与分析

1、报告期经营情况简介

公司是否需要遵守特殊行业的披露要求

参照披露

房地产业

公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求

（一）经济和行业

2017年，中国经济呈现出“稳中向好”势头，全年外需的大幅改善、居民消费升级的快速提升和房地产市场的超预期强韧推动国内生产总值实现6.9%的增长，为7年来中国经济的首次提速，同时，居民收入增长7.3%，企业利润增长21%，财政收入增长7.4%，进出口增长14.2%，均扭转了过去三年增速放缓态势，呈现出增长与质量、结构、效益相得益彰的良好局面。预计2018年伴随中央政府政策增长重心向质量和效益转型，全年经济增长率将维持在6.5%。另一方面，2018年世界经济将延续快速复苏的态势。联合国预计全球经济在未来三年内将保持3%的增幅，国际货币经济组织（IMF）预计2018年全球四分之三的经济体增速将加快，全球经济增长预期为3.6%，是自2008年次贷危机之后的最大范围的增长提速。在全球经济逐步复苏阶段，我们认为仍存在多个影响经济复苏前景的风险因素存在。比如美国货币政策回归正常化和税改计划，可能会推高美国国债的名义和实际收益率，加剧国际资本向美国流动，包括中国在内的新兴市场将因此受到双重压力。

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2017年全年国内房地产销售情况总体良好，国家统计局数据显示，2017年1-12月，全国商品房销售额13.37万亿，较上年累计增长13.7%，全国商品房销售面积16.94亿平方米，较上年累计增长7.7%。但区域市场分化进一步明确，不同级别城市来看，一线代表城市成交规模下降最为明显，绝对水平与2011年相当，二线代表城市成交量降至2015年水平，三线代表城市较去年成交回落，但绝对规模居相对高位。

房地产投资方面，2017年1-12月，房地产投资累计10.98万亿，同比增速为7%。新开工及施工面积累计同比增速分别为7%和3%，与2016年历史高位呈现回落态势。但房企拿地积极性整体在强化，2017年房地产土地购置面积2.55亿平米，土地成交价款累计1.36万亿，分别较2016年上升15.8%和49.4%，不管是大型房企，还是中等规模房企，均加强在土地储备上的扩张。

政策方面，调控政策不断加码，更多三四线城市加入调控行列。“限售”成为2017年房地产调控一大亮点。此外金融去杠杆持续推进，严格限贷同时，热点城市严查“消费贷”资金流向，严防资金违规流入房地产市场。在购房市场压制需求、遏制投资、降低购买力之后，三四季度中央政府开始全力推进租赁市场建设，12个城市首批开展住房租赁试点，各地方土地供应层面也纷纷予以积极支持。“十九大”明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”后，预计房地产调控长效机制的相关具体措施如长租机制、房地产税及金融辅助政策等。我国将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税收的立法和实施。

信贷方面，2017年呈现全方位收紧状态，银监会、发改委等部门陆续发出新的政策，严控房地产金融业务风险，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。房地产企业的融资渠道受到明确限制，同时融资成本呈现上升趋势，预计2018年整体信贷环境将继续保持紧缩状态，对中小型房企的资金链造成重大压力，行业将出现进一步整合。

（二）城市和公司

公司主要的房地产项目分布在大福建、长三角、珠三角以及战略城市等区域，重点关注主要城市的土地市场和房地产市场情况如下：

1、房地产投资与新开工情况

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数据来源：上海、苏州、杭州、北京、东莞、佛山数据来源于当地统计局，其余城市数据来源于中指数据库。数据覆盖范围为全市域。

2、土地市场情况

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数据来源：CRIC，均统计城市市辖区数据。

3、商品房市场情况

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数据来源：上海、西安数据来源于中指数据库，太原数据来源于山西朗润智业房地产信息咨询有限公司2017年年报，其余城市来源于CRIC，均统计城市市辖区数据；去化周期=已批未售存量/过去六个月的月均销售。

从城市数据的角度来看，市场趋于理性，去库存压力变大。

（1）从投资和新开工角度：房地产投资方面，一线城市除了北京，其余三个城市投资额相对稳健增长，但增速放缓；二线城市中厦门、西安、长沙和郑州投资额大幅增加，三线城市东莞、佛山投资增速较好，公司进入的城市整体都较为稳定。新开工面积方面，除厦门、杭州、郑州、武汉稳步增长外，其余城市均不同程度下降。

（2）从土地市场看，市场成交较2016年相对理性，除杭州、长沙两个城市外，其他城市的土地溢价率水平均出现明显放缓。土地供应方面，福州、北京、广州供应面积大幅增加，深圳、苏州、东莞、郑州、太原、武汉土地供应缩减。土地成交量方面，除深圳、苏州、东莞、武汉受供给量限制成交量下滑外，其余城市成交面积稳步上升。

（3）从商品房销售看，绝大部分城市都出现了量跌价升的情况，公司进入的代表城市销售面积同比平均下降22.2%、销售额同比平均下降8.6%，销售均价同比平均增加16.1%，库存去化周期均变长，市场去库存压力变大。

（三）经营概述

2017年，国家调控范围从一二线城市向三四线城市缓慢蔓延，尽管市场交易进入到全限时代，包括限购、限贷、限价、限售及限签等“五限”，但房地产市场依然表现出其逆势增长的态势，交投活跃，成交量创了历史新高，行业高度集中。此状况还将持续下去。

面对复杂多变的宏观环境和市场行情，公司审时度势把握外部环境变化并因时因势施策，有效化解了诸多不利因素的影响，变被动为主动，在董事局领导下，促使公司经营业绩取得快速增长。报告期内，公司实现营业收入331.63亿元，同比增长69.22%；归属于股东净利润20.62亿元，增长67.63%；总资产为2,132.50亿元，同比增长77.07%；拥有土地储备建筑面积为3,796万平方米，货值约达4,911亿元。

报告期内，公司主要经营及管理亮点：

1、资产及土地储备规模均有较大幅度增长

2017年，公司继续大力拓展土地市场，一共获得了120宗土地，新增计容面积2,021.63万平方米，新增权益货值1,407.12亿元。到年底，一共拥有在手货值达4,911亿元，足够三年开发使用；同时，公司资产规模得到大幅增长。在这种情况，公司负债率水平虽较高，但保持了适度平稳，说明公司非常关注规模增长和负债水平控制的管理。

2、及时推出跟投的“双赢机制”

公司积极学习优秀企业跟投机制，顺应市场要求，在原有战略评价体系进一步完善的基础上，于年初坚定推出了“双赢机制”。该机制运行一年，已覆盖了公司原有部分项目及全部新投项目达39个，股东年化资金回报率可达40%以上，不仅公司获得了稳定收益，管理得到有效改善，公司员工也获得了良好收益。与此同时，该机制还在相关业务单元得以落实。

3、公司战略得到了必要调整

2017年下半年，公司组建了战略管理部门，通过多次论证，进一步理清了发展思路，提出打造“有理想、有信念、有口碑、可传承、可持续发展的、受尊敬的典范企业”的愿景，并聚焦当前“规模上台阶、品质树标杆”的战略目标，进一步细化为“五圆”发展模型。所谓“五圆”发展模型，要求充分保障人才、土储和资金三要素，整合运营管控体系，夯实基础开发能力，形成“人等地”、“地等钱”、“钱催人”的良性循环格局。此策略已经得到全面落实。

4、积极构建优秀人才团队

公司按照董事局要求，并根据阳光文化诉求，一方面积极招聘社会上最优秀人才的加盟，另一方面不断优化组织结构，同时还加大内部培训力度，旨在努力提升运营及管控能力。

2017年至今，公司新增包括天津、山东、河北、海南、新疆、贵州、重庆、云南、粤东、南粤、辽宁、安徽、甘肃等13个新区域。到年底，已拥有30个区域公司，全国布局已基本形成。

5、适时搭建全产业链商业模式

2017年9至10月，公司成功收购了南港建工有限公司及福建省森泰然景观工程有限公司。随着上述公司的加入以及上海创地建筑工程装饰有限公司并购事项落地，公司组建了建筑事业部，这标志着公司体内的建筑板块构建已经完成，公司快速开发及有效控制成本机制已全面落实。

6、融资千亿助力发展

公司在夯实传统金融机构融资的基础上，充分利用资本市场的各类融资工具，积极尝试并购基金、商业地产抵押贷款、购房尾款资产证券化等。2017年，通过发行44亿中期票据、10亿永续中票、7.5亿美元海外债（含私募债）等多种创新融资方式，进一步扩大了融资渠道。全年累计融资千亿以上，为企业后续发展提供了巨大的财务资源，成为公司实现“稳增长、保利润”的有力保障。

7、补充两千多亿货值的优质土储资源

报告期内，运营层积极落实“三全”战略，全方位、全产业、全业态寻找发展机会。据统计，2017年总计新增120个项目，其中并购渠道52个，占比43.3%；招拍挂项目68个，占比56.67%；其中，旧改、法拍、城市更新项目3个；此外还有若干产城融合项目正在落地之中。

8、把“三升一降”作为提升运营能力的突破口

报告期内，公司提出了“三升一降”的强运营管理思路，构建全面建设大运营管控体系。在合约管理方面，建立全过程目标成本管理机制，实施锋刃计划，以进一步节约资源、降低开发成本。在产品设计方面，优化设计方案，提出绿色智慧家产品系，全面提升产品品质。在工程管理方面，严控施工节点，压缩工期，增加开发强度，以提高周转速度。同时，提升产品研发、营销推广、合约管理和工程管理能力，以夯实基础开发能力，提高公司整体运营水平。

9、强化现金流管理，树立“现金为王”经营管理思路

报告期内，公司从上到下，成立了多层级的应收款催收工作小组及库存物业清理小组，每月检讨一次，同时宣贯“双赢机制”所关注的股东年化资金回报理念，成就斐然。应收款方面，全年累计回款金额626亿元，回款完成年度计划的107%。

10、顺应国家大政方针，探索新的利润增长点

除住宅开发产业不断强化的同时，公司还在强化原有的经营性物业运营，如商业、酒店、办公等。下半年以来，公司还组建了长租公寓及产城融合项目推进部门，制定了初步发展目标。相信随着长租公寓及产城融合项目的落地，将对主业形成巨大的协同作用。

（四）土地储备情况

1.1、新增土地

报告期内，公司加强现金流管理，在审慎关注土地价格合理性的基础上，严守投资纪律，理性投资，公司通过公开招拍挂、并购等多种方式共计获得120个土地项目（含权益类），新增计容面积2,021.63万平方米，新增权益货值1,407.12亿元。

1.1.1、公开招拍挂：2017年，公司通过公开招拍挂新增68个土地项目（含权益类），计容面积947.34万平方米，新增权益货值608.08亿元。公司获取的招拍挂土地项目如下：

（下转130版）