华夏幸福基业股份有限公司2018年公开发行公司债券（第二期）募集说明书摘要（面向合格投资者）

（上接18版）

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2、截至2017年12月31日，发行人拥有其半数或半数以下表决权的纳入合并范围内的子公司及原因

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3、截至2017年12月31日，发行人持有半数以上表决权但未纳入合并范围的子公司及原因

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4、2017年末/2017年度，发行人主要控股子公司财务数据

单位：万元

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（二）发行人合营或联营企业情况

截至2017年12月31日，发行人重要的合营企业或联营企业情况如下：

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六、发行人控股股东及实际控制人情况

（一）发行人控股股东情况

发行人为上海证券交易所上市公司，截至2017年12月31日，华夏幸福基业控股股份公司通过直接和“华夏幸福基业控股股份公司-华夏幸福基业控股股份公司非公开发行2017年可交换公司债券（第一期）质押专户”合计持有发行人股票1,822,373,118股，占发行人总股本的61.67%。其中质押股票1,131,700,000股，占发行人总股本的38.30%。华夏幸福基业控股股份公司是发行人的绝对控股股东，截至本募集说明书摘要签署之日，其持有的发行人股权不存在争议。

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发行人控股股东2017年末经审计合并报表主要财务数据如下：

单位：万元

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（二）发行人实际控制人情况

截至2017年12月31日，发行人董事长、法人代表王文学先生通过直接和间接持有华夏幸福基业控股股份公司和鼎基资本管理有限公司股权，持有了发行人52.67%的股权，并担任发行人的董事长，为发行人的实际控制人。

发行人股权结构图如下：

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注：华夏幸福基业控股股份公司通过账户“华夏幸福基业控股股份公司”和“华夏幸福基业控股股份公司－华夏幸福基业控股股份公司非公开发行2017年可交换公司债券（第一期）质押专户”合计持有发行人1,822,373,118股人民币普通股，持股比例为61.67%。

实际控制人情况如下：

王文学，男，1967年5月出生，中专学历。历任全国第十二届政协委员、河北省第十一届及第十二届人大代表、华夏幸福基业控股股份公司董事长兼总裁及华夏幸福基业股份有限公司董事长、华夏幸福基业控股股份公司董事长及华夏幸福基业股份有限公司董事长兼总裁。现任华夏幸福基业控股股份公司董事长、华夏幸福基业股份有限公司董事长。王文学无境外永久居留权。

（三）发行人控股股东及实际控制人对其他企业的投资情况

截至2017年12月31日，发行人控股股东及实际控制人控制的企业情况如下表：

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七、发行人员工情况

（一）发行人和主要子公司员工基本情况

截至2017年12月31日，发行人及其主要子公司现有员工27,956名，硕士及以上学历近3,500人，高管团队有多位来自世界500强企业，具体如下表：

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八、发行人董事、监事和高级管理人员情况

（一）发行人董事、监事和高级管理人员基本情况

发行人的董事、监事及高级管理人员均按照《公司法》、《公司章程》的有关规定由股东大会、董事会、职工代表大会选举或聘任产生，上述人员的任职都已履行合法程序。截至2018年3月31日，发行人董事、监事和高级管理人员情况如下：

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董事、监事、高级管理成员简历：

（1）王文学：男，1967年5月出生，中专。历任全国第十二届政协委员、河北省第十一届及第十二届人大代表、华夏控股董事长兼总裁及华夏幸福董事长、华夏控股董事长及华夏幸福董事长兼总裁。现任华夏控股董事长、华夏幸福董事长。

（2）郭绍增：男，1963年2月出生，工商管理硕士。历任华夏控股董事兼副总裁、华夏幸福董事。现任华夏控股及华夏幸福董事。

（3）孟惊：男，1967年10月出生，本科。历任华夏控股人力资源部经理、分公司总经理、副总裁、华夏控股监事会主席。现任华夏控股董事、华夏幸福董事兼总裁。

（4）胡学文：男，1959年12月出生，大专。历任华夏控股工程副总经理、分公司总经理、副总裁、董事。现任华夏控股监事会主席、华夏幸福董事兼副总裁。

（5）赵鸿靖：男，1978年1月出生，硕士。历任山东省经济开发投资总公司投资分析师；正大置地（有限）公司城市开发二部副总经理；资深副总裁助理；路劲地产集团北京区总经理助理；华夏控股区域事业部运营管理总监、研发中心总经理；华夏幸福总裁助理。现任华夏幸福董事兼副总裁。

（6）朱武祥：男，1965年5月出生，博士。历任清华大学经济管理学院经济系助教、经济系讲师、金融系副教授。现任金融系教授，同时兼任华夏幸福独立董事、中兴通讯股份有限公司独立董事、东兴证券股份有限公司独立董事、中国信达股份有限公司独立董事、北京建设（控股）有限公司独立董事、光大证券股份有限公司监事及紫光股份有限公司监事。

（7）张奇峰：男，1973年1月出生，博士。历任中国工商银行湖南省衡东县支行，会计与电脑主机员。上海立信会计学院会计与财务学院副院长，现任上海立信会计金融学院会计学教授，同时兼任华夏幸福独立董事、新疆天富能源股份有限公司独立董事。

（8）王京伟，男，1978年9月出生,香港中文大学金融MBA.曾任清华大学经济管理学院EMBA教育中心总监.现任清华大学五道口金融学院院长助理,金融EMBA和高管教育中心主任;兼任新疆浩源天然气股份有限公司(002700)独立董事,新疆准东石油技术股份有限公司(002207)独立董事,清控三联创业投资(北京)有限公司董事,总经理,清控紫荆(北京)教育科技股份有限公司董事,清控道口教育科技(北京)股份有限公司董事以及清控道口财富科技(北京)股份有限公司董事。

（9）常冬娟：女，1980年1月出生，本科。历任华夏控股资金管理高级经理、三浦威特园区建设发展有限公司主管会计。现任华夏控股监事、华夏幸福监事会主席、财务管理专业总监。

（10）张燚：男，1977年1月出生，本科。2003年9月-2007年5月，任北京市中天辰建筑装饰工程有限公司法务顾问兼总裁秘书。2007年5月至今，历任华夏控股法务经理、法人事务部高级经理。现任华夏幸福监事、法务高级专业总监。

（11）郑彦丽：女，1975年出生，本科。历任华夏幸福会计、会计主管、财务经理、预算管理总监、分公司财务负责人、区域财务负责人、事业部财务负责人，现任华夏幸福职工监事、事业部财务负责人。

（12）张书峰：男，1971年8月出生，本科。历任中国农村发展信托投资公司海南代表处金融部副经理、办公室副主任、海南公司副总经理；国务院发展研究中心小城镇改革发展中心邯郸办事处主任；卓达集团北京公司执行总裁；华夏幸福副总经理、分公司总经理、总裁助理兼区域事业部副总经理及企业发展中心总经理。现任华夏幸福副总裁。

（13）袁刚，男，1971年出生，硕士。1997年5月至2012年5月，任职于华为技术有限公司，先后任拉美片区干部部长，公司人力资源综合管理部部长，公司人力资源委员会执行秘书等；2013年1月至2015年9月任深圳市中青大成管理咨询有限公司总经理。现任华夏幸福副总裁。

（14）陈怀洲：男，1976年11月出生，大专。历任华夏控股营销总监、廊分事业部研发副总经理；华夏幸福廊分事业部总经理。现任华夏幸福副总裁。

（15）吴中兵，男，1976年出生，博士后。2003年6月至2009年3月，任职于金融街控股股份有限公司，先后在总部财务部任职、担任子公司财务总监；2009年3月至2013年1月，任职于万达集团，先后担任万达武汉公司副总经理、万达长沙公司副总经理等职务；2013年1月至2015年5月，任职于万科集团，担任集团财务内控管理部总经理。现任华夏幸福副总裁兼财务总监。

（16）林成红：男，1988年7月出生，硕士。本科及研究生均毕业于清华大学，获得法学学士和法学硕士学位。历任华夏幸福董事长办公室秘书、董事会办公室证券事务经理，证券事务总监。于2016年5月开始担任华夏幸福董事会秘书。

（二）董事、监事、高级管理人员持有发行人股份及债券情况

截至2017年12月31日，发行人董事、监事、高级管理人员中除董事长王文学间接持有公司股份外，其余人员持有发行人股份及债券情况如下：

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（三）发行人董事、监事、高级管理人员兼职情况

截至2017年12月31日，发行人董事、监事和高级管理人员兼职情况如下：

1、在股东单位任职情况

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2、在主要其他单位任职情况

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九、发行人经营范围及主营业务情况

（一）发行人经营范围

发行人经营范围为：对房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务。

（二）发行人主营业务简介

近年来，国家推行新型城镇化建设、全力培育特色小镇，PPP模式也得到了社会各界的广泛参与，传统房地产企业、园区开发及运营企业、产业龙头企业、大型央企、地方性城建国企等纷纷将产业新城和特色小镇视为新兴蓝海市场进入。公司作为国内领先的产业新城运营商和PPP模式的实践者和创新者，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展理念，应用基于产业新城一体化解决方案的创新升级版PPP运作模式，在京津冀、长江经济带、珠三角等热点经济区域深入布局产业新城和产业小镇，得到了政府和市场的一致认可，具有较高的品牌知名度。

发行人作为中国领先的产业新城运营商，一直致力于成为“全球产业新城的引领者”，主要开展产业新城及产业小镇业务、房地产开发业务两大业务板块，其中产业新城及产业小镇业务主要包括土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事业服务以及园区住宅配套开发等业务。

1、产业新城及产业小镇业务

发行人产业新城及产业小镇业务（以下简称“产业新城业务”）主要是从事园区及产业小镇的开发与运营。发行人目前在建的产业新城项目均是以PPP（Public-Private-Partnership）模式开展。

发行人依托“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作机制，接受政府委托，从事城市定位和规划、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务和综合运营服务的一体化全价值链业务，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。产业新城板块主要由产业发展服务、基础设施和公共配套建设、城市运营服务等业务构成。

发行人产业小镇与产业新城一脉相承，发行人发挥PPP模式领先的优势，利用深厚的城镇建设经验，在产业小镇委托规划区域内开展产业园区投资、开发、建设、招商和运营等工作，并在区域土地整理、基础设施建设、公共设施建设、规划设计、综合运营管理、生活配套建设等方面，为政府提供高效的一站式解决方案。发行人长期坚持“产业优先”战略，推动产业发展的能力优势愈发突显，并凭借多年积累的产业资源和丰富经验，聚焦科技智造、现代服务、文化旅游三大类别的九个产业主题，打造特色产业鲜明、人文气息浓厚、生态环境优美、兼具旅游与社区功能的产业小镇发展平台，树立区域新经济的创新标杆。

截至目前，发行人已成功打造出一系列产业小镇。大厂影视小镇、香河机器人小镇、嘉善人才创业小镇等已初具规模并广受认可。2017年1月，在中国传媒大学、新华社新媒体中心、人民网、新华网共同主办的“中国文化产业年度盘点网络直播跨年盛典”上，公布了“2016中国最具文化价值特色小镇”榜单，大厂影视小镇荣登榜首。

2、房地产开发业务

发行人以构筑“幸福城市”为宗旨，依托产业新城开展园区配套住宅业务，为所在区域提供各类型高品质的住宅和生活配套设施。发行人全力打造“孔雀城”住宅品牌和产品，近几年孔雀城品牌价值及销售排名均处于全国房地产企业较前列。发行人深耕京津冀区域，并积极开拓全国市场，已完成了京津冀、长三角、珠三角等地区的战略布局，落子全国23座城市。目前，发行人房地产业务仍以京津冀地区为主，长三角区域快速发展，嘉善区域和来安区域签约销售增长较为迅速。发行人未来将持续依托产业新城打造城市级、社区级生活配套产品和服务。

（三）发行人主营业务流程

1、前期开发建设阶段

发行人首先对拟进入的区域进行调研；如果该区域符合发行人的投资相关规定，则发行人会与当地政府进一步接触，就委托区域、委托年限、服务费情况等达成一致后签署委托开发协议；政府就某一园区的规划、开发招商等工作与发行人或其子公司签订整体（一揽子）委托协议，全权委托发行人或其子公司对园区内的土地进行规划整理、基础设施建设、招商引资、物业管理等服务。

发行人通常会就每个新投资的区域设立单独的园区开发公司进行运营管理，或由原有的园区开发公司对在该区域新设立的园区进行管理，即一个园区开发公司来管理两个园区。各区域园区建设公司负责本区域内的土地整理投资、基础设施建设、产业发展服务和综合服务等板块的运行。发行人对园区进行规划，在获得相关部门的批准后即开始土地整理及基础设施建设工作，并同时启动招商工作，为园区储备客户。建设过程中由发行人垫付资金成本，个别区域政府也会提供一定的资金作为支持，该部分资金将抵减政府之后应支付给发行人的收入。

2、 项目后期结算阶段

每年政府会就发行人在园区所进行的工作聘请独立第三方进行审计，出具专项审定报告。根据专项审定报告，地方政府或园区管委会和发行人或其子公司就单个项目经审计的基础设施建设费（含税，以审计结算为准）、上一年度土地整理费（含税，以审计结算为准）、上一年度园区综合服务费（含税，以审计结算为准），加成10%-15%（各园区略有不同，早期园区为10%，后期园区多为15%）作为委托结算费用，并签署结算和支付确认函。对于产业发展服务业务，按照上一年度新增落地投资额（主要包括入园企业当年新增的固定资产、在建工程、无形资产（土地使用权）、房屋租赁投资等可测算的投资额）的45%作为委托结算费用，并签署结算和支付确认函。该结算和支付确认函为发行人会计确认收入的依据。

对于土地整理业务、基础设施建设项目、园区综合服务业务的委托结算费用，政府可以选择一次性支付，也可以选择分期支付，但分期不超过3年。对于产业发展服务业务的委托结算费用，政府可以选择一次性支付，也可以选择分期支付，但分期不超过5年。

从发行人运作模式整体分析，发行人主营业务收入与园区建设紧密相关，该模式确保每年公司能够形成稳定可持续收入来源。发行人具体业务流程图如下：

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（四）发行人主要业务模式

1、发行人主要业务盈利模式

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2、主流园区地产开发运营模式对比分析

目前，我国的各类园区开发主要有园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式、综合运作模式这几个主流运营模式，现就上述几种模式简单的分析比较如下：

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当前我国的经济发展现状及产业发展要求对于产业地产的需求不仅仅存在于产业聚集区的纯载体属性，更多的是在当前土地、能源相对集约的情况下，尽可能聚集优质的人才、信息、技术、资金等生产要素资源，通过提供全方位的强大产业服务功能发挥产业园区最大的价值和能量，同时满足政府招商引资，拉动当地经济发展，提高财政收入的诉求，摆脱传统工业地产开发商对园区租售收入的依赖，实现政企双赢的局面。结合当前更具开放性的市场和政策形势，发行人所代表的市场化的新型产业地产开发运作模式具有较强的市场竞争力和良好的市场前景。

（五）发行人主营业务情况

2015年度、2016年度及2017年度，发行人分别实现营业收入3,833,468.97万元、5,382,058.75万元和5,963,542.03万元，2015年发行人营业收入较2014年增加1,144,914.12万元，同比增长42.58%，2016年发行人营业收入较上年增加1,548,589.78万元，同比增加40.40%。2017年营业收入为5,963,542.03万元，相比上年同期增长10.08%。2015年度、2016年度及2017年度，发行人分别实现净利润498,709.13万元、616,811.83万元和880,657.10万元，2015年较上年同期增长31.19%，2016年较上年同期增长23.68%，2017年实现的净利润较2016年增长42.78%。

发行人2015年、2016年及2017年营业收入的构成情况如下表：

单位：万元，%

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发行人主营业务突出，2015年、2016年和2017年主营业务收入分别为3,809,076.65万元、5,345,629.01万元和5,963,542.03万元，占营业收入比例分别为99.36%、99.32%和99.44%，其他业务收入占比较低。

发行人2015年、2016年及2017年主营业务收入的构成情况如下表：

单位：万元，%

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发行人主营业务收入包括产业发展服务收入、基础设施建设收入、土地整理收入、综合服务收入、物业管理服务收入、园区住宅配套收入、城市地产开发收入和酒店、俱乐部及其他收入，其中园区住宅配套收入和产业发展服务收入占比较大，2015年、2016年和2017年园区住宅配套收入分别占主营业务收入的53.31%、49.92%和39.69%；产业发展服务收入分别占主营业务收入总额的16.65%、20.53%和38.93%。

发行人作为国内领先的产业新城运营商，产业新城业务是发行人最主要的营业板块，是发行人生产运营的核心业务。发行人2015年、2016年和2017年产业新城业务收入（包括产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配套业务收入）分别为301.97亿元、442.62亿元和524.55亿元，2015年较2014年同比增长27.55%，2016年较2015年同比增长46.58%，2017年较2016年同比增长18.51%，发行人产业新城业务发展较为迅猛。

由于发行人在产业发展服务、基础设施建设、土地整理等收入占比较大，收入对手方均来源于与各园区所在地园区财政局、管委会等政府机构，而房地产业务客户主要为个人，较为分散，因此报告期内，发行人按营业收入来看前五大客户均为各地区政府机构，收入及占比等具体情况如下：

发行人2017年前五大客户收入及占比情况如下：

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发行人2016年前五大客户收入及占比情况如下：

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发行人2015年前五大客户均为各政府机构，收入及占比情况如下：

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报告期内，发行人主营业务按地区划分情况如下：

单位：万元、%

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注：报告期内，发行人产业新城开发建设业务主要集中于河北省廊坊市、张家口市、秦皇岛市、沈阳市等环北京区域，故收入主要来源为该区域。同时发行人已拓展业务至北京丰台区、沈阳以及无锡、镇江、嘉善等环上海区域、华南区域。

截至2017年末，发行人已正式签订50余个园区委托开发协议，受托开发区域超过4,000平方公里。发行人签订的园区委托开发协议主要位于京津冀地区（如固安、大厂、怀来、香河、霸州等）和长江经济带（如无锡、嘉善、镇江等），均位于国家战略核心区域，市场前景较为广阔，发行人各园区具体发展阶段情况如下：

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截至2017年末，发行人下设多家园区开发公司，主要包括三浦威特、大厂鼎鸿、怀来鼎兴、固安九通新盛、霸州鼎兴盛、任丘鼎兴、文安鼎泰、沈阳鼎凯、无锡鼎鸿、香河鼎泰等，负责以上园区的规划和建设事宜。

截至2017年末，发行人主要园区业务布局、委托期限情况如下：

单位：年

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发行人营业收入主要来自于产业新城业务以及城市地产开发业务两大板块，其中产业新城业务可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事业服务以及园区住宅配套开发等业务，报告期内各业务板块具体经营情况如下：

1、发行人产业发展服务业务

（1）产业发展服务业务基本情况

从业务构成来看，产业发展服务是发行人收入和利润的主要来源，报告期内，产业发展服务收入和毛利润均维持较高水平，收入占主营业务收入比重保持在40%以上，毛利润占主营业务毛利润比例保持在80%以上。

产业发展服务业务模式简单概述如下：

发行人与政府签订委托协议，获得某一园区的开发权；发行人在委托园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务；政府聘请第三方机构对落地投资额进行验收；验收合格后，在双方共同确认的基础上确认收入；政府会给予发行人企业落地投资额的45%作为回报，相关的土地出让金、厂房建设费用、购买机器设备等费用被算为企业的落地投资额。入园企业在园区内经营，可能会持续时间较长，政府每年聘请第三方机构对企业的落地投资额（所有固定资产类的落地投资额及可量化的无形资产，如知识产权等）进行审定，加成45%作为发行人产业发展服务的服务费，支付给发行人。

2015年、2016年和2017年，发行人产业发展服务收入分别为634,308.67万元、1,097,203.66万元和2,308,569.92万元，分别占主营业务收入的16.65%、20.53%和38.93%。2016年和2017年，发行人产业发展服务收入相较上年分别增加462,894.99万元和1,211,366.26万元，同比增长分别为72.98%和110.40%。报告期内，发行人产业发展服务收入大幅增长的原因主要为受益于京津冀一体化战略等政策，发行人园区布局速度加快、招商引资能力不断提高，固安、大厂、怀来、霸州、苏家屯、无锡、嘉善等较为成熟园区开发和招商引资业务开展情况较好，园区内新签约企业数量和新增签约投资额增长较快，每年新增落地投资额增长较快，因此相对应确认的产业发展服务收入增长较快。

（2）主要园区招商引资情况

受益于较强的招商引资能力和园区投资建设能力，近年来发行人园区新增签约入园企业和新增签约投资金额均增长较快。2015年、2016年和2017年，发行人投资运营的园区新增签约入园企业分别为173家、436家和635家，新增签约投资额分别为536.70亿元、1,122.40亿元和1,650.60亿元。

2015年、2016年和2017年，发行人投资运营的产业园区实现产业发展服务收入分别为63.43亿元、109.72亿元和230.86亿元。随着发行人产业发展服务进入大规模结算期，其收入规模将持续增长。2015年、2016年及2017年发行人园区业务主要运营数据如下：

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注：发行人自2016年起将园区结算金额计算口径，由“当期收到政府支付的结算款”调整为“政府已确认的结算收入金额”。

发行人在持续深耕京津冀的同时，积极开拓长江经济带、布局“一带一路”等热点区域。

2015年度，发行人新拓展4个园区进行产业新城的开发建设，分别位于安徽省滁州市来安县、安徽省马鞍山市和县、河北省雄县及秦皇岛北戴河新区。发行人与固安县人民政府、霸州市人民政府、任丘市人民政府签署相关合作协议，将固安、霸州、任丘委托区域进行扩区，就合作开发建设经营上海市金山区枫泾镇约定区域、四川省眉山市仁寿县约定区域、辽宁省沈阳市铁西区约定区域、江苏省南京市溧水区约定区域与当地政府签署了合作框架协议。发行人还与印度尼西亚共和国PT Alam Sutera Realty Tbk公司签署备忘录，共同设立合资公司，合作开发位于印度尼西亚万丹省的目标区域，建设产业新城，发行人产业新城业务首次涉足海外市场。

2016年，发行人新增11个园区进行产业新城的开发建设，分别位于安徽省六安市舒城县、南京市溧水区、河南省焦作市武陟县、河北省邢台市、河北省邯郸市丛台区、江门高新技术产业开发区及江海区、武汉市新洲区、河南省长葛市、浙江省湖州市南浔区、南京市江宁区湖熟街道新市镇开发项目，大规模的签约园区新增，表明发行人实现运营模式的跨区域复制，可复制能力较强。此外，2016年，发行人已签署4个海外产业新城合作备忘录，分别位于印度哈里亚纳邦、印度马哈拉施特拉邦、越南（包括东西贡城区和同奈省）及埃及新行政首都，并与印度尼西亚共和国知名企业马龙佳集团旗下企业签署正式合作协议启动项目建设，发行人产业新城模式获得广泛的国际影响力。

2017年，发行人新拓展园区24个，分别位于河北省秦皇岛市昌黎县、河南省郑州市上街区、四川省成都市郫县、安徽省合肥市庐江县、广东省佛山市高明区、江苏省宜兴市、湖北省武汉市黄陂区、四川省眉山市仁寿县清水里仁片区、四川省眉山市仁寿县中岗向家片区、河北省承德市、河北省承德市承德县、河南省开封市祥符区、重庆市合川区、河北省涿鹿县、江苏省昆山市、湖北省团风县区域、浙江省德清县。、广东省惠阳市惠阳区、安徽省合肥市长丰产业新城、安徽省六安市、湖南省株洲市云龙产业新城、河南省新乡市获嘉县、河南省郑州市新密市、湖南省湘潭市雨湖区

发行人主要产业园区定位情况和2015年、2016年和2017年企业招商情况如下：

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（3）发行人主要园区具体发展情况介绍

发行人结合当地的特点形成了各主题产业园，各园区产业定位覆盖电子信息、航天产业、生物医药、影视文化、家居电商等多个产业，有效分散了工业产业的系统风险。发行人各个主要业务区域具体发展情况如下：

1）固安区域

固安区域位于河北省廊坊市，包括固安工业区、固安新兴产业示范区、马庄新区。固安工业区于2006年3月经河北省政府批准成为省级开发区。2015年，固安新兴产业示范区被工信部授予“国家新型工业化产业示范基地”称号。同年，国务院办公厅通报表扬固安PPP模式，国家发展和改革委员会推出13个PPP示范案例，固安工业园区新型城镇化项目再次榜上有名，成为河北唯一入选项目。2016年，“河北省廊坊市固安县固安高新区综合开发PPP项目”入选第三批政府和社会资本合作示范项目名单。

产业发展方面，固安区域积极构建“313产业体系”：重点发展新型显示、航空航天、生物医药三大主导产业，先导培育智能网联汽车产业，同步发展临空服务、文体康养和都市农业三大特色产业。截至目前，固安工业区内的特色产业园有：

a.固安肽谷生物医药孵化港

固安肽谷生物医药孵化港位于固安新兴产业示范区，是2013年河北省科技厅认定的省级科技企业孵化器。园区秉承科学、生态的规划理念，全面植入“英国花园小镇”的理念，打造绿色低碳、工作商务一体化的花园式科技园区。固安肽谷生物医药孵化港是以治疗性疫苗、抗体、多肽蛋白质药物、体外诊断试剂、高端医疗器械为发展重点的专业科技企业孵化器。未来将建设成为一座创新要素聚集、配套设施完善、服务功能一流的生物医药科技成果转化基地。

目前肽谷已与美国华人生物医药科技协会、北大分子所、美中生物医学和制药专业协会等7家著名研究所、行业协会建立战略合作关系，与36家企业单位签署了项目合作协议，其中德阳生物技术（固安）有限责任公司等34个企业已正式注册入驻，并顺利开展研发工作，引入科研项目30多项（其中863项目1项，院士科研项目1项），引进专利技术20多项，并将启动生物医药加速器建设，引进国家级生物医药联合研究中心，进一步健全科技成果产业化链条，加速项目市场化应用。

b.固安航天产业基地

固安航天产业基地位于固安新兴产业示范区内，依托中国顶级航天技术研发机构，以航天技术研发试制产业为先导，大力发展航天技术配套产业、航天技术应用产业以及综合配套产业。固安航天产业基地已引入中国航天科技集团、中国航天科工集团两大航天科技研发龙头企业，在运载火箭与卫星应用的研发、试验等方面的科技创新能力不断增强，聚集了一批以航天技术民用化、航天技术配套为方向的行业知名企业；在信息安全、安防安保、软件、物联网技术及应用、新能源、装备制造、新材料等领域聚集了一批产业化项目。固安航天产业基地将成为推进航天产业军民融合、科技成果转化的重要战略高地，中国顶级的航天技术应用产业基地。

c.固安卫星导航产业港

卫星导航产业港，基于北斗导航系统的卫星导航用户终端产业方向，聚焦北斗导航基础产品和终端设备两大产业环节，重点吸引行业内高科技、高成长中小企业，打造产业聚集。在基础产品、终端设备进一步发展下，继续吸引导航系统集成和运营服务企业，形成相对完整的地球空间信息及应用服务产业链。同时发挥军用导航的技术优势为民用服务，推动军民融合型空间信息产业，促进军转民产品的实现。卫星导航产业港占地171亩，总建筑面积14.4万平方米，建设可以承载集卫星导航领域中试孵化、生产、办公于一体的产业载体。预期项目全部建成后可容纳入园企业90家左右，截至2017年6月末已引进80余家卫星导航领域相关企业。

d.清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地

清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地（以下简称“中试基地”），是结合国家“创新驱动”的发展战略、面向河北省社会经济发展定位和市场实际需求，以清华学科齐全、高水平专家聚集为依托，以固安现有产业集群为基础，以华夏幸福丰富的园区运营服务经验为支撑，以导入太库全球创新资源为手段，构建以企业为主体、市场为导向、高校研究成果为基础的“产学研”结合创新体系，并重点打造集“自主培育、资本干预、成果转移、支撑服务”四位一体的产学研协同创新平台，形成高层次人才、高科技成果、高新技术企业和资本的聚集高地。

中试基地已建成3.5万平方米，包括1栋办公楼、2栋服务配套楼、8栋中试孵化厂房。截至目前，园区已完成签约项目14家，其中投产项目5个，分别为：荷塘智能科技（固安）有限公司、氢电能源科技（固安）有限公司、恩力能源科技有限公司、太库河北科技孵化器有限公司、河北清望环保科技有限公司。未来将继续引入储能技术、绿色节能技术、高端装备制造、新材料应用、医疗健康和军民融合等国内领先的高端科技项目，持续打造政产学研重大孵化平台。

e.电子商务产业港

电子商务产业港定位为环渤海地区知名电商创新发展战略新高地，优先发展龙头电商平台、仓储物流、客户服务、数据服务等电子商务关键环节，着力培育垂直中小电商、移动电商、电商数字内容、金融后台、传统企业电商、专业市场电商等六大产业方向，重点吸引垂直电商、移动电商、O2O等企业集聚。

目前已成功实现京东华北订单处理中心项目签约落地。京东未来将在固安规划建设含区域总部、定制物流中心、分类库房、分拨中心、转运中心、备件库等多项功能为一体的综合性区域中心。随着与国内最大的电商运营平台牵手成功，固安电子商务产业已进入快速发展的上行通道，产业聚集效应逐渐显现。

f.固安新型显示产业园

固安率先布局新型显示产业集群，打造从材料、器件到终端的全链条产业集群，目前已引入鼎材OLED有机发光材料产业化项目、京东方“触控一体化显示模组项目”等代表性项目入驻园区。与此同时，固安成功引入具有自主知识产权的云谷第6代AMOLED项目，预计2018年6月实现产品点亮。项目投产后可满足9000万部智能手机屏幕需求，并兼顾可穿戴产品的应用。

2）大厂区域

大厂区域位于河北廊坊市，包括大厂潮白河经济开发区、大厂新兴产业示范区。大厂潮白河经济开发区于2008年被批准为省级产业聚集区。

产业发展方面，大厂区域以打造“全球创意商业化中心”为目标，实施“文化创意商业化”和“科技创意商业化”双轮驱动战略，2017年重点发展影视文化、总部商务、智能制造三大产业集群。截至目前，大厂区域发展情况如下：

a影视文化产业集群初具规模

影视创意孵化产业园、影视制作产业园、电视传媒产业园共12万平方米载体实现整体运营，已引入大疆文化、纪中文化、万恒凯业（北京）影视文化有限责任公司、北京银博国际影业有限公司、水木烙印（大厂）文化传播有限公司、北京电影学院、北京觉拾壹文化有限公司、世纪相对论影视培训有限公司、河北倍飞视国际视觉艺术交流有限公司、金海岸影业有限公司、世纪汉唐影视策划有限公司、华汇蓝海数字技术有限责任公司等行业龙头企业，签约项目共73个。《魅力中国城（央视）》、《挑战不可能》、《逃学之王》、《高能少年团》等12部大型节目开机录制。目前，产业园已挂牌河北省新闻出版广电局驻北三县办事处、市级众创空间、河北省“十大文化产业项目”。2017年上半年，发行人参与的河北省首支县级产业专项发展基金“京津冀华夏冀财大厂影视产业发展基金”投入运营，以资本加速文创产业发展，完成版权转移13个，目前域内可用版权达17个。影视文化产业集群作为大厂潮白河经济开发区的产业名片，致力于创建国家级文化产业示范区。

b.总部商务产业集群持续加速打造

主动承接北京产业东扩转移，聚焦科技、金融、研发等领域，主抓区域型总部、企业职能总部，高标准建载体塑造产业核心。

创新中心（I-Park）已签约太库科技创业发展有限公司（以下简称“太库科技”），精准医疗孵化器米仓十一（北京）科技有限公司，智能汽车孵化器上海汽车创业投资有限公司，签约杭州吉利易云科技有限公司、中智云游(北京)科技股份有限公司、神来应对(北京)影视文化有限公司等9家高科技企业，其中太库科技在孵企业14家，园区一期1.6万平方米已投入运营。

c.智能制造产业集群招商实现突破，运营成果凸显

聚焦“三智”产业，发力智能硬件、智能汽车、智能装备三大方向，打造智能制造“京东智谷”。2017年上半年，智能制造、检验认证产业园签约普若泰克科技发展（北京）有限公司、东莞精准通检验认证股份有限公司等五家企业入园。完成4.4万平米闲置资源盘活，签约北京一机床股份有限公司、廊坊合腾汽车零部件有限公司等5家企业，实现老工业区产业提档升级。大厂从交通、生态、公共服务三大方面精准协同国际城市标准，打造京津冀协同发展示范区。

大厂区域全面对接北京，引入高品质公共服务，形成商业、文体、教育、医疗、魅力、商务六大体系，通过打造规划展馆、创业大厦、喜

来登酒店、幸福学校、幸福港湾、幸福医院、生态展馆等重点工程，建成北京城市副中心文化商务核心。

3）香河区域

香河位于河北廊坊市，香河产业新城以建设“智慧产业新城，水岸休闲都市”为发展目标。

产业发展方面，香河区域聚焦机器人、通航两大产业集群，打造北运河新经济高地。

机器人产业园以北方机器人智造标杆为发展愿景，重点发展研发、核心零部件制造、本体制造、系统集成等关键环节，已颇具规模，截至2017年末，招商企业数已突破80家，投产率达到89%。2017年2月，以机器人产业园为主要产业内涵的机器人小镇荣获河北省第一批特色小镇称号，2017年上半年机器人产业集群不断壮大。招商方面，ATI、尼玛克焊接技术（北京）有限公司（三期）、天津曼科科技有限公司、北京天鹏钨钼科技有限公司、北京华林嘉业科技有限公司（华林嘉业二期）等5家国内外龙头企业已签约入驻机器人产业园。载体方面，机器人产业园一期运营良好，2017年上半年新竣工并投入运营机器人核心零部件产业园一期（建筑面积0.77万平方米），目前正在建设机器人产业园三期（建筑面积2.93万平方米），并有包含机器人研发大厦在内的四园一大厦正在立项中。

2017年，太库香河智能硬件垂直加速器通过优化创新环境、完善创新平台等，创新成果显著。目前在孵企业22家，其中智能硬件及AI占比达到70%，与机器人产业集群形成良好互动；在孵企业潮盟科技获“十三五”重点培育示范企业、新芽榜50强；太库孵出项目微蜘蛛机器人已落地机器人产业园，月销售额突破80万元。

香河区域通航产业集群，以通航运营为核心，以高端制造、通航研发为支撑，以通航培训、通航商务、通航休闲为特色，将构建“1+2+3”的通航全产业体系。通过高标准建设通航机场、超前谋划布局产业载体、打造航空产学研与技术孵化平台等多元途径，构建环首都通航运营标杆。目前正进行机场概念方案设计，截至2017年8月，已储备龙头项目8个，预计总投资89亿元，包括俄罗斯联合航空集团公司制造维修项目、北汽通航飞机运营制造项目、京东无人机项目等。

4）怀来区域

怀来区域指怀来新兴产业示范区，位于河北省张家口市。怀来新兴产业示范区是2011年3月省政府批准建立的省级产业区。怀来将抢抓三大（京津冀协同发展、冬奥会、京张高铁）战略机遇，坚持生态第一、创新引领，加速怀来产业新城建设、促进园区产业转型升级，努力将怀来产业新城建设成为“京西北产城融合示范城镇带,冬奥会国际形象展示门户区”。

产业发展方面，怀来区域重点打造航天航空、人工智能、信息技术、文旅健康4大产业集群。航空航天产业集群2017年上半年开工航天五院501所等一批重点项目，中卫通卫星地面站一期项目顺利投产；信息技术产业集群是怀来重点发展的产业之一，将重点发展大数据应用和服务外包产业，加快推进大数据中心项目落地，2017年上半年先后签约落地秦淮数据据中心项目、互联港湾数据中心项目、亿安天下数据中心项目等；人工智能产业集群上半年启动建设现代化的人工智能产业港，截至目前已有中兴西山飞机和卓翼无人机等一批企业入住。

5）沈阳苏家屯区域

苏家屯区域位于辽宁省沈阳市，北邻浑河，南靠四环，是苏家屯区向西发展的未来城市核心，未来将成为集产业、商贸、文化、体育、生活居住等功能为一体的综合发展区、沈阳经济区2,400万人口“一小时经济圈”重要节点和新型城镇化发展的示范样板。目前，围绕葵松路两侧打造城市功能核心区，搭建生态景观、见学教育、文化艺术、健康医疗四大学园都市体系；城市展馆、文化中心、五星酒店、创业大厦及幸福港湾、幸福学校等重要城市功能公共设施已建成。以四环路为产业区主入口，形成东北智能制造产业高地。苏家屯区域将成为一个规划总面积29平方公里，容纳19万人的现代化生态产业新城。

产业发展方面，苏家屯区域重点打造汽车制造与智能制造两大主导产业，坚持依靠龙头项目引领，带动产业链上下游集聚，打造全方位产业服务体系，积极打造宜商宜业、优质的营商环境。形成了以富士康、德国凯格、德国易马、日本三樱、裕通石化为龙头的智能装备制造产业集群，以奥钢联、钢宝利为龙头的汽车零部件产业集群。

6）霸州区域

霸州区域位于河北省廊坊市，愿景定位为先进制造中枢、温泉活力都会。2017年上半年，霸州城市建设、基础设施建设、招商引资取得较大进展，霸州区域进入全面发展阶段。

产业发展方面，霸州区域依托优越的区位条件，对接京津高端要素，已经初步形成以食品、智能制造、电子信息为主导的产业集群。海底捞、稻香村、新辣道等知名企业已入驻食品产业园，智能测控产业港1期建成投入运营，电子信息园区龙头企业霸州云谷项目正在快速建设，为霸州区域发展高端产业奠定良好基础。

7）永清区域

永清园区位于河北省廊坊市，区域定位于“空港新都市，健康森林城”，致力于打造以森林生态为基底，以同步北京城市功能为支点，以临空经济为依托，以人为本的幸福城市样板。

产业发展方面，永清区域围绕高端制造产业，打造智能控制产业港及智能终端产业港，智能控制产业港已于2017年建成运营并开展招商工作。

8）无锡区域

无锡梁溪滨河新城位于江苏省，以打造“苏南都市型“小精全”产业新城样板”为发展愿景，以“城市复兴与产业升级双轮驱动融合实践区”为城市定位。

产业发展方面，无锡区域瞄准传感设备、大数据、智慧医疗三大物联网支撑产业，打造以传感设备产业为“一体”，以大数据产业和智慧医疗、医药产业为“两翼”的“一体两翼”物联网产业集群。传感园设备产业园（港类）总占地44亩，建筑面积4.45万平方米，截至2017年末，已经签约入驻企业近30家，签约面积已达总面积的78%。重点目标企业20家，主要领域涉及电子标签、软件研发、各类传感器、电子元器件等。新型电子产业园有效盘活政府存量载体，总建筑面积0.95万平方米，累计签约6家企业，签约投资额0.98亿元，签约面积0.6万平米，占产业园面积66%。

9）嘉善区域

嘉善区域位于浙江省嘉兴市，以“全球创新城市，宜游魅力水乡”为发展愿景，以“全球科技创新成果转化中心”为城市定位。区域聚焦楼宇经济，以打造“长三角科技创新成果战略支点”为目标，全力引入世界一流企业，推动新经济崛起。

产业发展方面，嘉善区域近期将重点打造软件信息、影视传媒、科技研发、电子商务四大产业集群，快速做大规模，形成集聚效应，助力城市产业升级。此外，嘉善区域将全面整合核心区魅力项目，有机串联西塘景区等周边旅游资源，创建开放式旅游休闲景区，大力发展休闲经济，打造全球知名的魅力新水乡。

10）溧水区域

溧水区域位于江苏省南京市，发展愿景为“空港智慧中枢，科技山水新城”，定位为“国家级PPP示范项目标杆”。

产业发展方面，溧水区域以打造下一代汽车、智能制造、现代服务业三大主导产业集群为定位，东区打造聚集智能网联汽车研发设计、核心零部件研发制造、高端服务和前沿消费体验的智能网联汽车小镇；西区以智能制造装备为导向，加强高投入高产出龙头项目引入，形成东西两区合作、交融的智能网联汽车生态体系。我乐智能家居、中原内配、瑞珑汽车等重点产业项目已进场施工，智能制造产业集群初具规模。

2、土地整理业务

（1）土地整理业务基本情况

发行人土地整理业务作为园区开发的重要组成部分，收益率较为稳定。根据委托开发协议，发行人应就委托区域内土地出让事宜向地方政府提供专业顾问服务，协助地方政府拟定土地出让方案（草案），在该方案报当地政府或者有权批准的上级主管部门批准实施后，协助地方政府组织土地出让工作。发行人与地方政府将协力进行委托区域内土地流转、征收、科研、环评、立项、申报、审批、批文及用地指标、规范指标、耕地（基本农田）占补平衡指标的获取工作。政府委托发行人开展园区土地整理投资，发行人筹措资金，实施拆迁、“九通一平”等。土地不属发行人所有，土地出让由土地行政主管部门采取招拍挂模式实施。

发行人土地整理板块的一般业务模式如下：发行人与政府签订委托协议，发行人垫资，对土地进行拆迁、九通一平整理工作；发行人土地整理结束后，政府聘请第三方机构对土地整理情况进行验收，政府按协议规定向发行人支付土地整理投资费用，具体包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分；土地整理投资收益按土地整理投资成本的15%计算；土地整理完成后，通过政府组织的招拍挂形式进入二级市场交易，土地二级市场交易情况与发行人土地整理投资服务不再相关。

（2）土地整理业务经营情况

2015年、2016年和2017年发行人土地整理业务收入分别为300,927.25万元、516,495.12万元和479,078.82万元，分别占发行人主营业务收入的7.90%、9.66%和8.08%。2016年发行人土地整理收入增长较多，主要由于2016年，发行人在香河、无锡、嘉兴、霸州、沈阳等区域的土地整理业务陆续竣工验收并移交政府，达到确认收入的条件，各地方政府确认的土地整理费用结算规模相应增长，因此发行人确认的土地整理收入相应有所增长。

2015年、2016年和2017年，发行人土地整理具体情况如下：

单位：万平方米

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3、基础设施建设业务

发行人基础设施建设业务模式主要为：发行人与政府签订委托协议，获得某一园区基础设施建设的开发权；发行人筹措资金，在委托工业园区内进行道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等基础设施建设；政府聘请第三方机构对基础设施建设情况进行验收；验收合格后，在双方共同确认的基础上确认收入；根据发行人与当地政府签署的委托开发协议，按核定成本加成10%-15%支付发行人成本及服务费。2015年、2016年和2017年发行人确认的基础设施建设业务收入分别为3,780.93万元、74,683.63万元和16,202.17万元，分别占主营业务收入的0.10%、1.40%和0.27%，占比较小。根据发行人与当地政府签署的委托开发协议，工程完工并确认收入后，政府可以选择一次性或者分期支付给公司，分期支付的，不超过三年。

4、综合服务业务和物业管理服务

发行人在进行土地整理及基础设施建设的同时，发行人及下属子公司对委托区域内工业园区进行宣传、推广，进行招商引资项目的洽谈，吸引企业落户园区，并且对入园企业提供定位、规划、物业管理等服务，协助企业快速实现生产运营。

2016年和2017年，发行人的综合服务业务收入分别为38,380.26万元、40,650.82万元和41,749.82万元，分别占主营业务收入的1.01%、0.76%和0.70%；发行人的物业管理服务收入分别为11,598.66万元、28,390.88万元和46,208.45万元，分别占主营业务收入的0.30%、0.53%和0.78%，占比相对较小。

5、园区住宅配套业务

发行人园区住宅配套业务以产业新城为依托，为园区提供高品质的住宅及配套服务设施。发行人塑造“孔雀城”住宅品牌，深耕环北京区域，并积极布局环上海、环南京等全国热点经济地区，以“为产业新城、产业小镇提供宜居生活”的使命及愿景作为驱动，致力于从智慧、生态、文化三方面为客户构建幸福社区体系，配备全系生活配套设施。未来发行人将贯彻“以客户为核心”的经营理念，实现差异化定制产品，提升服务品质，打造“幸福小镇”，提供标准化宜居社区配置，提升市场竞争力。

2015年、2016年和2017年，发行人的园区住宅配套业务收入分别为2,030,692.55万元、2,668,802.69万元和2,353,715.50万元，分别占主营业务收入的53.31%、49.92%和39.69，为发行人主营业务的重要来源之一。

截至2017年末，发行人房地产储备情况如下：

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发行人2017年末房地产去库存情况及2017年销售情况如下：

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6、城市地产业务

发行人最早致力于河北省内的城市地产开发，城市地产是其传统业务，并拥有房地产开发一级资质，在多年销售推广中积累了丰富的经验。发行人城市地产开发业务目前主要包括北京市丰台区、河北省廊坊市、天津武清、山东文登等地区的地产开发。2015年、2016年和2017年，发行人的城市地产开发业务收入分别为766,144.69万元、868,666.28万元和539,376.18万元，分别占主营业务收入的20.11%、16.25%和9.10%，占比呈下降趋势，主要系发行人由传统的房地产企业向产业新城运营商转型，目前发行人地产业务主要依托产业园区而发展，因此园区配套住宅业务将不断扩大，传统城市地产业务收入将有所下降。

十、发行人所处行业情况

（一）行业概述

1、PPP项目现状及前景

（1）全国PPP项目现状及前景

PPP（Public-Private Partnership）即公私合作制，政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式。该模式鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。在该模式下，政府采取竞争性方式选择具有投资、运营管理能力的社会资本，双方按照平等协商原则订立合同，由社会资本提供公共服务，政府依据公共服务绩效评价结果向社会资本支付对价。PPP模式是以市场竞争的方式提供服务，主要集中在纯公共领域、准公共领域。PPP不仅是一种融资手段，而且是一次体制机制变革，涉及我国行政体制改革、财政体制改革和投融资体制改革。

①我国PPP模式的分类方式及细分流程

PPP项目模式有三种主要的分类方式。按照社会经济发展不同方面，可分为经济类、社会类和政府类。按照收入方式的不同，可分为使用者付费类、政府付费类及可行性缺口补助类，其中可行性缺口补助是指使用者付费不足以满足社会资本或项目公司成本回收和合理回报，由政府以财政补贴、股本投入、优惠贷款和其他优惠政策的形式，给予社会资本或项目公司的经济补助，即在项目运营补贴期间，政府承担部分直接付费责任。按经营模式不同，可分为外包类、特许经营类和股权产权转让类。PPP项目流程包括项目识别、项目准备、项目采购、项目执行和项目移交5个阶段。

②PPP项目的基本交易结构

PPP项目的基本交易结构一般如下：

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③我国PPP项目发展现状

2016年，我国PPP全部入库项目自年初的6,997个项目，8.1万亿元，增长至年末的11,260个项目，13.5万亿元，项目数及投资额都有大幅提高，分别增长61%、66%。截至2017年3月末，全国入库项目12287个，总投资额14.6万亿元。项目数和投资额较去年年末相比，净增项目1027个、投资额1.06万亿元，增长率分别为9.12%、7.93%；比去年同期相比，净增项目4566个、投资额5.78万亿元，增长率分别为59.14%、66.13%。整体来看，项目数与投资额自2016年以来实现稳固增长，预计未来将迎来稳定发展时期。目前，我国PPP项目所处行业主要包括能源、交通运输、水利建设、生态建设和环境保护、市政工程、片区开发、农业、林业、科技、保障性安居工程、旅游、医疗卫生、养老、教育、文化、体育、社会保障、政府基础设施和其他。其中，市政工程、交通运输、城镇综合开发3个行业项目数和投资额均居前3名，合计分别占入库项目总数、总投资的54%、68%。

④我国PPP有关政策法规

近年来，国家大力支持和推广PPP模式和项目的发展，中共中央、国务院、财政部、国家发改委等部门均下发有关推进PPP项目发展的通知、意见等，住建部、水利部、交通运输部、环境保护部、文化部等部门相应对公共租赁住房、水利工程、收费公路、水污染防治、文化等领域下发相应文件，鼓励社会资本和民间资本参与公共领域项目建设。我国出台的主要的PPP有关政策法规情况如下：

（下转20版）