万科企业股份有限公司
第一节 重要提示
万科企业股份有限公司（以下简称“公司”或“万科”）董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2018年第三季度报告（以下简称“本报告”）内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司第十八届董事会第十六次会议审议并通过了本报告。董事会副主席林茂德因公务原因未能亲自出席本次会议，授权肖民董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，公司其他董事均亲自出席了本次董事会会议。
董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、首席财务官、财务负责人孙嘉声明：保证本报告中财务报表的真实、准确、完整。
本报告之财务报表未经审计。
除特别指明外，本集团指公司及其附属子公司，本报告所用记账本位币均为人民币，“报告期”指2018年7-9月。
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
第二节 公司基本情况
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：人民币元
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截止披露前一交易日的公司总股本：
■
非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
单位：人民币元
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对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
1、普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股
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注1：HKSCC NOMINEES LIMITED所持股份为其代理的在HKSCC NOMINEES LIMITED交易平台上交易的公司H股的股份总和。
注2：上表中的“A股股东人数”是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
截至2018年9月30日，公司总股数为11,039,152,001股，其中A股9,724,196,533股，H股1,314,955,468股。
2、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
第三节 经营情况讨论与分析
一、第三季度房地产市场情况
报告期内，中央政治局会议提出要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，国民经济总体保持平稳增长。行业方面，各地因城施策，效果逐步体现。部分城市成交有所放缓，开发企业投资行为更趋理性，土地市场成交热度下降。
国家统计局数据显示，第三季度全国商品住宅市场销售面积同比增长3.6%，其中7月同比增长11.0%，8、9月份增速分别降至2.8%和-0.8%；全国商品住宅销售金额第三季度同比增长17.0%，单月同比增速分别为24.8%、17.8%和11.0%。
公司长期重点观察的14个城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州），第三季度商品住宅成交面积与上年同期基本持平。三季度末，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）相比中期略有上升，总体库存去化周期在8个月左右，和2018年中基本相当。
开发企业拿地更趋理性，土地市场整体溢价率回落。根据中国指数研究院的数据，2018年1-9月，全国300个城市住宅类用地成交楼面均价同比下降6%；住宅类用地平均溢价率为18%，较去年同期下降21个百分点。
行业融资环境收紧，对房企的资金监管依然严格。根据人民银行报告，前三季度人民币房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比例比2017年全年低1.5个百分点。
为促进租赁市场健康发展，多地加大租赁市场整顿力度，出台管控措施，规范市场秩序。
二、报告期内公司业务进展
第三季度本集团实现营业收入人民币700.5亿元，同比增长48.1%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币48.6亿元，同比增长28.3%。房地产业务实现结算面积579.2万平方米，贡献营业收入人民币669.3亿元，同比分别增长51.2%和49.7%。
1-9月，本集团累计实现营业收入人民币1,760.2亿元，同比增长50.3%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币139.8亿元，同比增长26.1%。其中，房地产业务实现结算面积1,280.6万平方米，贡献营业收入人民币1,675.6亿元，同比分别增长32.5%和52.0%。
1-9月，本集团房地产业务的毛利率为27.8%，较去年同期提高4.5个百分点。
报告期内，鉴于部分城市房地产市场调整，本集团对存在风险的项目计提存货跌价准备。截至报告期末，本集团存货跌价准备余额为人民币41.4亿元。1-9月，本集团计提的存货跌价准备，考虑递延所得税因素后，影响税后净利润-22.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润-19.6亿元。
本集团坚持面向普通人的产品定位，贯彻积极销售策略，房地产业务第三季度实现销售面积866.7万平方米，销售金额人民币1,268.9亿元，同比分别增长9.0%和6.7%。1-9月，本集团累计实现销售面积2,902.1万平方米，销售金额人民币4,315.5亿元，同比均增长8.9%。
截至9月底，本集团合并报表范围内有3,849.0万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约5,523.8亿元，较年初分别增长29.9%和33.3%。
本集团坚持理性投资策略，在确保价格合理的前提下根据发展需要适时补充项目资源。第三季度本集团新增加63个项目，总建筑面积约1,549.9万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约862.7万平方米。1-9月，本集团累计新增177个项目，总建筑面积约3,582.5万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约1,939.9万平方米；按投资金额计算，其中83.6%位于一二线城市。
截至9月底，本集团在建项目总建筑面积约8,858.9万平方米，其中按万科权益计算的建筑面积约5,350.3万平方米；规划中项目总建筑面积约6,300.6万平方米，其中按万科权益计算的建筑面积约3,893.5万平方米。本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，报告期末万科权益建筑面积合计约296.5万平方米。
1-9月，本集团累计实现新开工面积3,649.0万平方米，较去年同期增加40.4%；累计实现竣工面积1,554.8万平方米，较去年同期增长36.8%，占全年计划竣工面积的59.1%。
本集团坚持以现金流为基础的真实价值创造，保持财务、资金状况的稳健性。截至9月底，本集团持有货币资金人民币1,327.7亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币865.9亿元。有息负债中，66.1%为长期负债。
基于“城乡建设与生活服务商”的战略定位，本集团围绕人民日益增长的美好生活需要，推动非开发业务有序发展。
报告期内，万科物业连续第9年位列“2018物业服务品牌价值研究成果榜”榜首，并荣获“2018最具开发商影响力物业品牌”、“2018中国物业服务品质领先品牌企业”、“2018中国物业服务专业化运营领先品牌企业”称号。
截至9月底，本集团租赁住宅业务累计开业项目超150个；8月，本集团成功发行2018年第一期住房租赁专项公司债，利率4.05%。
报告期内，本集团商业平台印力集团在“2018中国房地产品牌价值研究成果发布会”上荣获“2018中国商业地产公司品牌价值TOP10”第三名；2018年10月，本集团联合印力集团等收购凯德集团商业项目的交易完成交割。
报告期内，本集团物流仓储服务业务新获取项目19个，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）约157.2万平方米。截至9月底，物流仓储服务业务总建筑面积约783万平方米。
第四节 重要事项
一、报告期主要财务数据、财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
单位：人民币万元
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二、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√ 适用 □ 不适用
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三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行完毕的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行完毕的承诺事项。
四、对2018年度经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
五、证券投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：人民币元
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六、委托理财
√ 适用 □ 不适用
单位：人民币万元
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单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
□ 适用 √ 不适用
七、衍生品投资情况
√ 适用 □ 不适用
报告期末衍生品投资的持仓情况表
单位：人民币万元
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注：报告期内，DF和IRS无增减变化，但因汇率变动，上述数据折算为人民币金额与2018年9月末相比略有所变化。
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八、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
√ 适用 □ 不适用
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九、违规对外担保情况
公司报告期无违规对外担保情况。
十、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
本公司无控股股东。报告期内不存在第一大股东及其关联方非经营性占用公司资金的情形。
万科企业股份有限公司
第十八届董事会独立董事
关于第十八届董事会第十六次会议相关事项的独立意见
根据《深圳证券交易所股票上市规则》、《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》和万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）《公司章程》等相关法律法规、规章制度的有关规定，我们作为公司的独立董事对公司第十八届董事会第十六次会议相关事项发表如下独立意见：
一、关于2018年第三季度证券投资情况的独立意见
报告期内，公司证券投资的资金来源及审批程序符合有关法律法规的规定，公司内控制度健全，能有效防范和控制风险，不存在损害公司及公司股东特别是中小股东利益的情形。
二、关于2018年第三季度衍生品投资情况的独立意见
为降低外币借款汇率变动产生的风险，截至报告期末，公司针对13.25亿美元的外币借款及债券签署了远期外汇契约（DF）。DF在外币借款的期限和金额范围内，通过锁定远期汇率，减少汇率变动风险。另外，本年内有7亿美元外币借款及债券签署的远期外汇契约（DF）到期，在持有期间，DF价值变动对公司损益没有影响。
为降低利率变动产生的风险，公司针对50亿港元的浮息借款签署了相对应的利率互换合约（IRS），公司按照浮动利率向合约对手方收取利息，以向债权人支付其应收取的浮动利息，同时按照固定利率向合约对手方支付利息。IRS在相关港元借款的期限和金额范围内，通过锁定远期利率，减少利率变动风险。
为优化融资成本，锁定汇率风险，公司针对15.41亿美元的固息债券签署了相对应的美元人民币交叉货币互换合约（USDCNH CCS），以及针对12.2亿美元的固息债券签署了相对应的美元港币交叉货币互换合约（USDHKD CCS）。公司按照固定利率从合约对手方收取美元融资的部分利息及本金，以向债权人支付其应收取的美元融资的部分利息及本金，同时按照固定利率向合约对手方支付人民币/港币利息及本金。在相关美元债券的期限和金额范围内，通过交叉币种互换，有利于降低公司的汇率/利率风险。
我们认为，公司通过DF、IRS及CCS等金融工具降低了外币借款由于汇率、利率变动过大可能造成的损失，公司有关安排审慎合理。
三、关于公司2018年第三季度控股股东及其他关联方资金占用和对外担保情况的专项说明及独立意见
公司无控股股东，报告期内不存在第一大股东及其关联方非经营性占用公司资金的情形。
我们认为，公司在报告期内严格按照有关规定，规范公司对外担保行为，控制公司对外担保风险，没有违反《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发[2005]120号）等规定的事项发生。公司的担保属于公司生产经营和资金合理利用的需要，担保决策程序合法、合理，没有损害公司及公司股东利益。
独立董事：康典、刘姝威、吴嘉宁、李强
二〇一八年十月二十五日
证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H代 公告编号：2018-110
万科企业股份有限公司
第十八届董事会第十六次会议
决议公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
一、董事会会议召开情况
万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）第十八届董事会第十六次会议（以下简称“本次会议”或“会议”）通知于2018年10月11日以电子邮件的方式书面送达各位董事。本次会议于2018年10月25日在深圳市福田区皇岗路5003号举行，会议应到董事11名，亲自出席及授权出席董事11名，其中董事会副主席林茂德因公务原因未能亲自出席本次会议，授权肖民董事代为出席并行使表决权。董事会主席郁亮主持会议，公司监事、其他高级管理人员列席了会议。本次会议的召开符合《中华人民共和国公司法》等法律法规及《公司章程》的规定。
二、会议审议情况
（一）审议通过《关于计提和转销存货跌价准备的议案》
2018年9月末，公司存货跌价准备余额为人民币413,850.97万元，较2017年末增加人民币252,530.03万元。
表决结果：赞成11票，反对0票，弃权0票。
（二）审议通过《2018年第三季度报告及财务报表》
详见公司同日在巨潮资讯网和香港联合交易所有限公司披露易网站登载的《2018年第三季度报告》。
表决结果：赞成11票，反对0票，弃权0票。
（三）审议通过《关于根据一般性授权发行境外上市外资股（H股）方案的议案》
表决结果：11票同意；0票反对；0票弃权。
（四）审议通过《授权董事会主席根据一般性授权办理境外上市外资股（H股）发行相关事宜的议案》
表决结果：11票同意；0票反对；0票弃权。
三、备查文件
1、公司第十八届董事会第十六次会议决议；
2、独立董事关于第十八届董事会第十六次会议相关事项的独立意见；
3、董事、高级管理人员对《2018年第三季度报告》的书面确认意见。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇一八年十月二十六日
证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H代 公告编号：〈万〉2018-111
万科企业股份有限公司
第九届监事会第八次会议决议公告
本公司及监事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）第九届监事会第八次会议（以下简称“本次会议”或“会议”）的通知于2018年10月12日以电子邮件的方式书面送达各位监事。会议于2018年10月25日在深圳市福田区皇岗路5003号举行，会议应出席监事3名，实际出席监事3名。监事会主席解冻主持会议。本次会议的召开符合《中华人民共和国公司法》等相关法律法规及《公司章程》的规定。
会议以3票同意、0票反对、0票弃权通过以下决议：
（一）审议通过《关于计提和转销存货跌价准备的议案》
（二）审议通过《2018年第三季度报告及财务报表》
经审核，监事会认为董事会编制和审议公司《2018年第三季度报告及财务报表》的程序符合法律、行政法规及中国证监会的规定，报告内容真实、准确、完整地反映了上市公司的实际情况，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
特此公告。
万科企业股份有限公司
监事会
二〇一八年十月二十六日
证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H代 公告编号：〈万〉2018-112
2018年第三季度报告
