都城伟业集团有限公司2018年公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要（面向合格投资者）
(上接11版)
（3）发电收入按区域划分
单位：万元、%
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发行人近三年及一期的发电收入主要来自于甘肃、新疆、内蒙、江苏、陕西江苏、青海和河北地区，上述区域的发电收入占发行人总发电收入的90%以上。其中，江苏区域发电收入占比最大。发行人2017年江苏和青海地区的新能源项目部分机组建成投运，导致2017年新能源业务收入上升较快。
2、发行人报告期内房地产业务情况
（1）房地产开发项目情况
都城伟业拥有较为丰富的房地产项目开发经验，从事的房地产开发业务以商业、旅游和养老地产等持有型物业为主，辅以部分住宅地产项目。近年来，公司开发的房地产项目主要包括住宅、商业和旅游地产等三种类型，主要分布在北京、天津、上海、杭州、厦门、海南文昌等地区。其中，商业地产主要位于一线和二线核心城市，通过对外出租商铺、办公楼及配套酒店运营实现项目资金平衡；旅游地产主要位于九寨沟、长白山等旅游风景区，通过运营旅游度假项目、配套酒店及出租商铺实现资金平衡。
报告期内公司房地产开发情况如下表所示：
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2015-2017年和2018年上半年，公司房地产投资开发力度较大。报告期内，公司新开工面积达到84.67万平方米、63.02万平方米、64.26万平方米和38.00万平方米；竣工面积分别为40.86万平方米、54.18万平方米、74.79万平方米和0万平方米。2015-2017年和2018年上半年，公司合同销售面积分别为22.59万平方米、37.75万平方米、56.57万平方米和11.59万平方米，合同销售额分别为35.18亿元、81.65亿元、98.47亿元和22.38亿元，合同销售面积及合同销售均实现大幅增长。随着房地产市场的逐步回暖，公司主动把握市场节奏，逐步加大了新开工项目的数量。
发行人2015-2017年度和2018年上半年，销售均价分别为15,572.43元/平方米、21,629.14元/平方米、17,407.71元/平方米和19,304.24元/平方米。发行人销售均价变动主要系各年度销售的区域不同以及住宅产品构成不同造成的。2016年销售均价较2015年大幅上升主要系北京格拉斯项目、天津绿荫里项目及泰山7号项目销售占比高且均价高所致。2017年销售均价下降，主要系2017年度海南文昌公司项目销售面积占比较大，但销售价格相对很低；2018年1-6月较2017年销售均价有所回升，主要系2018年上半年北京与天津区域销售面积占比较多所致。
从数量上来看，近三年及一期已竣工和在建的房地产项目共计20个，其中文昌鲁能希尔顿酒店、格拉斯三期、格拉斯四期、旅游一期、葡萄酒堡、上海世博写字楼项目已经竣工，其他14个项目仍处于在建阶段。从物业类型来看，住宅地产项目5个，商业地产项目4个，住宅与商业混合地产项目3个，旅游产项目2个，剔除已竣工项目，在建项目计划总投资为384.52亿元，截至2018年6月末已完成投资302.15亿元，尚需资金82.37亿元，未来资本支出压力较大。从建筑面积来看，近年来公司在建的14个项目的规划总建筑面积为326.69万平方米。
（2）发行人土地储备情况
截至2018年6月末，发行人土地储备区域分布情况
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截至2018年6月末，发行人土地储备的具体构成情况如下表所示：
单位：万元、万平方米
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截至2018年6月末，发行人土地储备面积204.78万平方米，主要分布在北京（住宅用地）、杭州、海南（旅游、商业及住宅用地）、天津（住宅、商业用地）、廊坊文安（商业用地）、四川（旅游、商业用地）和吉林（旅游、商业用地），发行人土地储备整体位置较好，均位于发达的一二线城市和知名的风景区，并且土地获取成本较低，发行人房地产业务盈利能力较强且具备可持续性。
3、发行人报告期内清洁能源发电业务情况
（1）发行人清洁能源发电业务基本情况
公司的清洁能源发电业务主要由全资子公司鲁能新能源负责。根据国家电网公司制定的发展战略，鲁能新能源为其旗下开展清洁能源发电业务的重要平台。公司发电业务以风力发电为主，近年来发电机组装机容量规模稳步增长；但受西北地区电力需求疲软、弃风现象的影响，公司发电量有所下降，电力业务毛利率也有所下降。
公司近年来通过新建、收购风电机组的形式进行扩张，机组规模稳步增长。截至2018年6月末，公司清洁能源累计权益装机容量146.57万千瓦，控股装机容量达145.65万千瓦。截至2018年6月末，公司控股运营的风电项目为20个，光伏发电项目3个，风电控股装机容量为138.65万千瓦。
截至2018年6月末，鲁能新能源控股发电机组概况
单位：%、万千瓦、元/千瓦时
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从区域分布来看，鲁能新能源已投资开发的风电项目主要位于内蒙古、新疆、甘肃、河北、陕西等五个省份，发电主要蒙西电网和国家电网。截至2017年末，公司风电机组已全部并网销售，不存在脱网情况。公司2017年发电量为21.31亿千瓦时，较上年上升58.39%。（2）发电业务运营情况
近年来鲁能新能源发电业务运营概况
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2015年～2017年及2018年前三季度，公司发电设备平均利用小时数分别为1,634.80小时、1,694.00小时、1,763小时和1,133小时。
2016年，受西北地区弃风限电现象影响，公司2016年限电电量达4.47亿千瓦时，限电比达33.21%。虽然2016年2月国家能源局出台了支持性政策以求解决弃风限电的问题，但相关政策的落地存在一定不确定性。
上网电价方面，近三年及一期平均上网电价分别为537.09元/千千瓦时、430.00元/千千瓦时、460元/千千瓦时和490元/千千瓦时，上网电价呈好转趋势。发电成本方面，近三年及一期公司风电机组单位发电成本分别为496.64元/千千瓦时、442.00元/千千瓦时、270元/千千瓦时和220元/千千瓦时，呈现下降态势。上网电价方面，公司风电场所处地理位置位于I类-IV类资源区，2015年～2017年及2018年上半年，公司实现电力销售收入分别为5.58亿元、5.49亿元、9.54亿元和6.84亿元；公司毛利率水平分别为29.67%、28.01%、42.67%和55.92%，2017年，发行人发电业务毛利率上升较多，主要系新疆地区、河北地区、江苏和青海地区的毛利率较高，并且占比较高所致。
4、发行人在建、拟建/待建的房地产项目、能源发电项目情况
（1）截至2018年6月末，公司房地产在建、拟建/待建项目概况如下表所示
单位：万平方米、万元
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截至2018年6月末，发行人在建、拟建/待建项目的投资总额约为844.83亿元，已完成投资额约为360.14亿元，后续预计尚需投资484.69亿元。除自持的商业、旅游项目外，其他可供出售的在建、拟建/待建住宅、商业项目总投资金额约为703.63亿元，预期可实现收入约为1,024.23亿元，预计能够完全覆盖投资总额。
（2）截至2018年6月，发行人的在建、拟建/待建的重点项目情况如下表所示，发行人的在建、拟建/待建的重点项目情况如下表所示
单位：万元、万平方米
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上表中发行人22个重点房地产项目计划投资总额合计为721.61亿元，后续资金需求合计为421.45亿元，占发行人全部在建、拟建/待建项目投资总额的85.41%，占发行人后续资金需求86.95%。
（3）发行人在建和拟投资的新能源发电情况
截至2018年6月末，公司在建和拟投资的新能源发电项目概况如下表所示
单位：万千瓦、万元
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公司在建和拟投资电力机组投资规模很大，未来几年面临较大的资本支出压力。截至2018年6月末，公司在建的电力项目主要为江苏东台200MW海上风电项目、丰宁48MW风电项目、河北康保三期100MW风电项目和都兰10万千瓦风电项目（三期）项目，拟投资开发的电力项目主要包括乌吉尔二期50MW风电项目、伊和乌素风光一体化20MWp光伏项目、山东枣庄市山亭区50MW光伏项目和吉林通榆100MW千瓦光伏项目，在建和拟建项目计划总投资为92.46亿元，后续资金需求49.99亿元。
（4）公司在建、拟建/待建房地产项目、新能源发电项目的资金缺口及相关融资安排
截至2018年6月末，公司在建、拟建/待建房地产项目、新能源发电项目的资金缺口及相关融资安排情况如下表所示
单位：万元
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注：数据来源：发行人提供，项目组整理
后续资金缺口=后续资金需求-自有资金
截至2018年6月末，公司在建、拟建/待建房地产项目、风电及光伏发电项目的总计划投资金额约为9,372,634.47万元，其中已投资3,821,468.14万元，后续资金需求总额约为5,551,454.67万元，后续资金缺口约为5,051,208.23万元。针对后续资金缺口公司计划未来新增融资2,368,786.11万元，其余2,682,422.12万元预期可通过后续上述项目的经营性回款予以解决。
截至2018年6月30日，发行人已获得中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行等多家金融机构共计304.76亿元的授信额度，其中尚有149.94亿元额度未使用。公司未来将积极利用国家电网公司的股东优势以及公司本身优势，获得更大额度的银行授信，以满足公司正常的经营性资金需求。
5、发行人报告期内酒店业务情况
公司酒店业务盈利水平较高，近年来收入及利润稳步增长。截至2018年6月末，公司旗下拥有酒店7家，酒店建筑面积29.38万平方米，拥有各类客房1,884套。从区域分布来看，公司旗下酒店主要位于九寨沟、长白山、海南文昌等旅游名胜地。公司酒店主要为三星及以上级别高端酒店，部分酒店已委托希尔顿等国际知名酒店集团运营，并通过基本加激励管理费的方式进行收入分成。
截至2018年6月末酒店业务详细情况表如下：
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2015年～2017年及2018年1-6月，公司实现酒店经营收入分别为1.44亿元、2.00亿元、2.20亿元和1.05亿元，逐年保持较快增长；毛利润分别为1.02亿元、1.29亿元、0.17亿元和0.16亿元，盈利能力较好。截至2018年6月末，公司在建商业地产项目规划配套建设酒店共计7家，主要位于上海、天津、海南文昌、九寨沟等城市。待相关酒店投入运营后，公司酒店服务收入有望继续保持较快增长。
第四节财务会计信息
本节的财务数据及相关分析反映了发行人最近三年及一期的财务状况、经营成果和现金流量。本募集说明书摘要所载2015-2017年度及2018年1-6月财务报告均依据财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则一基本准则》、各项具体会计准则及相关规定编制。
根据国家电网公司文件（国家电网产业[2014]652号）鲁能集团有限公司于2014年4月以货币资金对发行人增资140.00亿元，同时将所持有的天津鲁能置业有限公司等27家公司股权及部分在建工程划转至发行人。本次重组构成同一控制下的企业合并，发行人按照企业会计准则编制了2013-2015年度的合并财务报告。发行人上述合并财务报告均经过瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并由该机构出具了瑞华专审字【2016】01420142号标准无保留意见的审计报告。
发行人2016年度、2017年度合并及母公司财务报表已经立信会计所审计并出具信会师报字【2017】第ZG26043号（合并口径）、信会师报字【2017】第ZB21938号（母公司）和信会师报字【2018】第ZB21669号审计报告。非经特别说明，本募集说明书摘要中引用的2015年、2016年、2017年财务数据均摘自发行人上述2016年和2017年审计报告，本募集说明书摘要中引用的2018年1-6月财务数据均摘自发行人2018年6月末未经审计的财务报表，以下表述口径均为发行人合并财务报表口径。
本章节中，如部分财务数据合计数与各数直接相加之和在尾数上有差异，则该差异是由于四舍五入造成。
投资者如需了解发行人的详细财务状况，请参阅发行人2013年-2015年审计报告、2016年度审计报告、2017年审计报告和2018年6月末的财务报表，以上报告已刊登于指定的信息披露网站。
一、发行人近三年及一期财务报表
（一）合并财务报表
发行人截至2015年12月31日、2016年12月31日、2017年12月31日和2018年6月30日的合并资产负债表，以及2015年度、2016年度、2017年度和2018年1-6月的合并利润表和合并现金流量表如下：
合并资产负债表
单位：万元
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合并利润表
单位：万元
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合并现金流量表
单位：万元
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（二）母公司财务报表发行人2015年12月31日、2016年12月31日、2017年12月31日和2018年6月30日的母公司资产负债表，以及2015年度、2016年度、2017年度和2018年1-6月的母公司利润表和母公司现金流量表如下：
母公司资产负债表
单位：万元
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母公司利润表
单位：万元
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母公司现金流量表
单位：万元
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（三）最近三年及一期主要财务指标
1、主要财务数据和财务指标
单位：万元
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注：上述财务指标计算方法如下：
（1）流动比率=流动资产/流动负债；
（2）速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
（3）资产负债率=负债总计/资产总计；
（4）贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额；
（5）利息偿付率=实际利息支出/应付利息支出；
（6）应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额；
（7）存货周转率=营业成本/存货平均余额；
（8）EBITDA利息倍数=EBITDA/（资本化利息+计入财务费用的利息支出）；
（9）EBITDA＝EBIT＋折旧＋摊销（无形资产摊销＋长期待摊费用摊销）；
（10）EBIT＝利润总额＋计入财务费用的利息支出；
（11）总资产报酬率=（利润总额+财务费用的利息支出）/资产总额平均余额；
（12）加权平均净资产收益率（ROE）的计算公式如下：
加权平均净资产收益率=P/（E0＋NP÷2＋Ei×Mi÷M0－Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0）
其中：P分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润；NP为归属于公司普通股股东的净利润；E0为归属于公司普通股股东的期初净资产；Ei为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产；Ej为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产；M0为报告期月份数；Mi为新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Mj为减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Ek为因其他交易或事项引起的净资产增减变动；Mk为发生其他净资产增减变动下一月份起至报告期期末的月份数。
2、非经常性损益明细表
最近三年，公司非经常性损益表如下：
单位：万元
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公司非经常性损益主要由委托贷款收益和政府补助构成。近三年，公司的非经常性损益分别为122,038.13万元、117,900.37万元和50,734.50万元。2015年度非经常性损益较高主要系出售山东鲁能菏泽煤电开发有限公司83.59%的股权取得的投资收益大幅增加。2016年度及2017年度的非经常性损益主要由福州市政府对集团下属公司所有福州开关厂地块土地款返还构成。
公司2015-2017年度，归属于母公司所有者的非经常性损益净额（扣除所得税后）分别为98,156.16万元、88,425.28万元及38,050.87万元。扣除非经常性损益后，公司2015-2017年度的净利润分别为-21,204.79万元、24,232.92万元及158,519.93万元。
第五节募集资金运用
一、本期债券募集资金规模
根据《管理办法》的相关规定，结合公司财务状况及未来资金需求，经公司总经理办公会审议通过，并经股东批准和授权，公司向中国证监会申请发行20亿元的公司债券，采用面向合格投资者公开发行方式。2018年2月1日经中国证监会（证监许可【2018】240号）核准，本次债券发行总额不超过20亿元，采取分期发行的方式。
本期债券的发行规模为不超过人民币20亿元（含20亿元）。
二、本期债券募集资金运用计划
本期公司债券的募集资金在扣除相关发行费用后全部用于偿还公司有息债务，符合国家产业政策，符合《证券法》第十六条第一款第（四）项“筹集的资金投向符合国家产业政策”和《证券法》第十六条第二款“募集资金用途不用于弥补亏损和非生产性支出”的规定。
本期债券拟用于偿还的公司存量有息债务情况如下表所示：
单位：万元、%
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注：上表为发行人截至2018年6月30日的有息债务情况表，如若发行人未来新增有息债务，本期债券募集资金也可用于偿还未来新增有息债务。
待本期债券发行完毕、募集资金到账后，公司将根据本期债券募集资金的实际到位情况、公司债务结构调整及资金使用需要，本着有利于优化公司债务结构，尽可能节省公司利息费用的原则，实施具体偿还计划。
第六节备查文件
一、备查文件
（一）发行人最近三年及一期的财务报告和审计报告；
（二）主承销商出具的核查意见；
（三）法律意见书；
（四）资信评级报告；
（五）债券持有人会议规则；
（六）债券受托管理协议；
（七）发行人备考财务报告和审计报告；
（八）中国证监会核准本次发行的文件。
二、查阅地点
本期债券发行期内，投资者可以至都城伟业集团有限公司及主承销商处查阅募集说明书全文及上述备查文件，或访问上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）查阅募集说明书及摘要。
都城伟业集团有限公司（盖章）
年月日
