荣盛房地产发展股份有限公司
证券代码：002146 证券简称：荣盛发展 公告编号：2019-026
2018年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
声明除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
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非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
公司经董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以截至2018年12月31日公司总股本4,348,163,851股为基数，向全体股东每10股派发现金红利4.50元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
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2、报告期主要业务或产品简介
1.报告期公司所从事的主要业务、经营模式
报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。公司的产品以普通商品房住宅为主。2015年以来，在对行业格局和发展趋势进行深入分析的基础上，公司制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为 “3+X” 新型产业全面发展的战略格局。目前已初步形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，通过主、辅业的协同发展，实现公司收入、利润的持续、快速增长。
2.公司在行业内发展及所处地位
2018年，受复杂、严峻的内外部环境交替影响，房地产行业走势跌宕起伏。全年全国各地出台的调控措施多达450余次，“坚决抑制房价上涨”的斩钉截铁，蓝天保卫战下的正常生产难以持续，金融去杠杆下的融资难，区域市场分化加剧，行业集中度进一步提高。
面对宏观经济下行加压、行业调控政策持续收紧、市场竞争加剧等不利因素叠加的不利局面，公司坚守文化，立足现实，紧盯目标，攻坚克难，扛住了市场冰与火的淬炼，在激烈的行业竞争中，兑现了千亿誓言，超额达成年度目标，进一步稳固公司的行业市场地位。各板块、各产业、各系统均在跌宕起伏之中，取得了显著成绩。全年完成签约金额1,015.63亿元，回款额815 亿元，获得2018年“中国房地产百强企业”第16位、“稳健性TOP10”榜单第6位等权威荣誉。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：人民币元
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（2）分季度主要会计数据
单位：人民币元
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上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股
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（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券：是
（1）公司债券基本信息
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（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
因公司2015年公开发行公司债券15荣盛01、15荣盛02、15荣盛03及2017年发行中期票据17荣盛MTN001、17荣盛MTN002、17荣盛MTN003，大公国际资信评估有限公司对公司出具了《荣盛房地产发展股份有限公司主体与相关债项2018年度跟踪评级报告》（大公报SD[2018]114号），本次公司债券信用等级为AA+，具体内容详见2018年6月11日在巨潮资讯网（http：//www.cninfo.com.cn）发布的《荣盛房地产发展股份有限公司主体与相关债项2018年度跟踪评级报告》。
大公国际资信评估有限公司预计在2019年6月底之前出具最新的跟踪评级报告，公司将在巨潮资讯网（http：//www.cninfo.com.cn）进行相应的披露。
（3）截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
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三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：是；属于房地产业。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
（1）宏观经济、房地产行业及公司经营的概述
①宏观经济运行回顾
2018年，世界政治与经济环境发生着深刻变化。全球经济增长势头放缓，贸易保护主义抬头，美联储加息及缩表行动加剧了新兴市场国家的汇率与金融市场的波动。面对异常、严峻的外部环境，中央坚持稳中求进工作总基调，确立货币政策与宏观审慎管理双支柱调控框架，强化货币与财政政策的逆周期调节力度，较好地完成了年度各项预期目标。我国国内生产总值比上年增长6.6%，继续运行在合理区间，经济呈现出较强韧性；发展速度位居世界前五大经济体之首，对世界经济增长贡献率在30%左右。
②房地产政策调控和市场运行回顾
2018年，虽然宏观经济面临下行压力较大，但中央坚持“房住不炒”的定位，加强市场供需双向调节，“因城施策”实行差别化调控，建立健全长效机制。一是在继续通过限购限贷等措施抑制非理性需求的同时，要求各地根据市场情况加强供给，调整中长期供给结构。二是根据市场变化适时调整棚改货币化政策力度。三是长效机制建设稳步推进。租售并举政策不断完善，围绕农村土地制度展开的新一轮土地改革逐步破冰，通过体制机制创新推动城市有效更新，盘活存量土地资源。
2018年的房地产市场总体运行平稳，但稳中有变，变中有忧。
A.全国商品房销售增速放缓，房价涨幅整体收窄
2018年，商品房销售面积和销售额均创历史新高，但总体增速自2016年以来已经明显放缓，特别是下半年以来，随着金融去杠杆工作的推进，房地产市场预期发生显著变化。2018年全国商品房销售面积为17.17亿平方米，同比增长1.3%，增速较上年下降6.4个百分点。商品房销售额为15万亿元，同比增长12.2%，较上年下降1.5个百分点。2018年末，被看作"市场风向标"的二手房价格明显回落。
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B.房企拿地趋于理性，开发投资保持较快增长
2018年，开发企业拿地更趋理性，土地市场交易增速放缓。全年房地产开发企业累计土地购置面积2.9亿平方米，同比增长14.2%，较上年回落1.6个百分点。全国土地成交价款1.6万亿元，同比增长18%，较上年回落31.4个百分点。年内全国重点城市土地流拍现象频出，土地平均溢价率整体回落。主要受上年土地市场成交价款高速增长影响，年内全国房地产开发投资12.03万亿元，同比增长9.5%，较去年同期提升2.5个百分点。随着土地购置费用增速对投资正向贡献的逐步减弱，房地产开发投资增速可能呈现放缓走势。在开发企业加快周转，积极开工的带动下，房屋新开工面积20.9亿平方米，同比增长17.2%，较去年同期提高10.2个百分点。
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C.货币政策定向宽松，房地产资金来源渠道持续收紧
2018年，中国人民银行通过四次降准和开展中期借贷便利（MLF）操作等措施加大中长期流动性投放力度，货币市场利率总体平稳，利率中枢有所下行。12月，非金融企业及其他部门贷款加权平均利率为5.63%，同比下降0.11个百分点。从行业资金面看，融资监管力度持续加强，推动房地产行业持续去杠杆和降风险。年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为38.7万亿元，同比增长20%，增速较上年末回落0.9个百分点。年内房地产开发企业到位资金16.6万亿元，比上年增长6.4%，增速同比回落1.8个百分点。为补充流动性资金，应对债务集中偿还期，房地产企业直接融资规模扩张，加速发行信用债、海外债券和信托融资。
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2018年，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”呈前增后稳趋势，全年保持在101-102的“适度景气”水平。
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2018年，公司继续以 “3+X”战略为指导，紧盯年度目标，顺应政策控风险，计划周密保节点，多措并举提品质，整体工作取得了扎实进步，综合实力再上新台阶。
（2）2018年度公司主要经营计划完成情况
①开、竣工计划完成情况
（单位：万平米）
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②报告期，公司通过招拍挂、股权收购等多种方式共取得89余宗地块的土地使用权，规划建筑面积760.53万平方米。具体情况如下：
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③截至2018年12月31日，公司土地储备区域分布情况如下：
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④报告期,公司主要融资情况如下：
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⑤报告期,公司主要房地产项目的开发、销售情况如下：
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⑥报告期，作为公司大地产板块的重要承载者，公司控股子公司荣盛兴城坚持目标导向，直面形势、集中资源、攻坚克难，年度目标全面完成，园区规模不断壮大，全国知名度不断提升，被评为“2018中国产业园区运营十强企业”、“2018中国产业新城运营商优秀品牌”、“2018最具潜力产业新城运营商十强”并荣获“中国品质产业园典范”称号。
报告期，荣盛兴城实现净利润8.12亿元，实现回款35.62亿元。
报告期，荣盛兴城在河南新乡、河北衡水、湖北襄阳成功落子，园区规模不断壮大。
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报告期，荣盛兴城平整土地及回款情况见下表：
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报告期，荣盛兴城借助大型活动助力招商，继续扩大品牌全国影响力，园区招商工作取得了突破性进展，签订土地类招商协议20家，总投资45亿元。引入新能源项目9家，成功打造新能源汽车产业和高端机械制造产业集群；鑫澳食品生产基地的建立，开创了食品产业发展新时代；爱科思汽车配件生产基地，首个跨国外资企业落地园区，成功打造中韩产业园。
⑦作为公司产业转型的重要组成部分，公司控股子公司荣盛康旅深入推进“6+N”战略布局，逐步形成“3+1”的荣盛康旅国际度假区业态模式，全年实现签约50.98 亿元，回款40.77 亿元，营业收入36.01亿元，呈现出新产业的强烈冲击力。
报告期，荣盛康旅新获取项目的情况列表如下：
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（3）主营业务分析
报告期，在公司董事会的正确决策和经营团队的强力执行下，经过公司全体员工的共同努力，较好地完成了年初制定的各项生产经营计划。（下转30版）
