深圳市中洲投资控股股份有限公司
证券代码：000042 证券简称：中洲控股 公告编号：2018-19号
2018年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以664,831,139为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.00元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
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2、报告期主要业务或产品简介
公司以房地产开发为主营业务，主要项目分布在粤港澳大湾区、上海大都市圈、成渝、环渤海四大经济圈核心城市，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司在全国开发建设了众多优质项目，拥有合理的土地储备，且逐步增加自持优质资产，自主经营五星级酒店，持有及运营甲级写字楼，拥有专业的物业管理公司，具备良好的社会信誉和品牌形象。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
追溯调整或重述原因
会计政策变更;其他原因
单位：人民币元
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会计政策变更的原因
2018年6月15日财政部发布了《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15号），对一般企业财务报表格式进行了修订。根据通知的规定和要求，公司需对原报表格式进行相应的变更，按照该文件规定的一般企业财务报表格式（适用于尚未执行新金融准则和新收入准则的企业）编制公司的财务报表。对于上述列报项目的变更，公司采用追溯调整法进行会计处理，并对上年比较数据进行调整，本次会计政策变更，仅对资产负债表及利润表列报项目及其内容做出调整，对公司财务状况、经营成果和现金流量不产生影响。
报告期内，本公司与深圳安创投资管理有限公司就前期股权转让事宜签署的补充协议，获得惠州创筑房地产有限公司的控制权，因此本公司在2018年度合并财务报表中不再将其全部资产和负债划分为持有待售类别，并重述了可比年度财务报表。本次调整仅对资产负债表相关项目进行重述，对公司经营成果和现金流量不产生影响。
（2）分季度主要会计数据
单位：人民币元
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上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股
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（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
（1）报告期内外部环境分析
2018年，作为执行十九大会议精神的开篇之年，国家坚定“优化经济结构、转换增长动力”发展思路，坚持“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务，坚守房住不炒底线，强调让全体人民住有所居，稳步推进住房长效机制的建立与完善。
2018年全年商品房销售面积增速放缓，但销售额保持较高增长。根据国家统计局数据，2018年全年商品房销售面积171,654万平方米，比上年增长1.3%，增速较去年回落6.4个百分点；商品房销售额149,973亿元，比上年增长12.2%，增速较去年回落1.5个百分点。
行业的规模化效应不断增强，市场集中度继续提高。根据克而瑞权威发布，2018年千亿房企数量达到30家，较2017年增加13家，行业TOP100市场占有率继续提升，达66.7%，较2017年增加11.3个百分点，行业集中度加速提升。
（2）公司的经营业态及区域竞争优势
公司以房地产开发为主营业务，主要项目分布在粤港澳大湾区、上海大都市圈、成渝和环渤海四大经济圈核心城市，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司通过“专注区域、深耕城市、多盘联动”的区域投资策略，以“高周转、扩规模、严管控、增效益”为发展方针，聚焦客户，精益求精，全方位提高公司的项目开发能力、运营管理能力、资产管理能力，并在2018年成功入围“年度城市运营商品牌TOP20”。公司主要房地产项目布局如下：
①立足粤港澳大湾区，做大做强中洲品牌。公司在深圳、惠州、广州、佛山、东莞等地均有多个优质项目。深圳区域作为公司总部所在地，持有多个优质物业，其中笋岗物流园项目为深圳市首批十大城市更新项目之一，由地标商务办公、创意办公、公寓及商业构成；黄金台项目是龙华区核心地段的住宅项目，位于深圳北站商务核心区内；宝城26区项目为城市更新项目，规划功能主要为商业、办公和酒店，是该区域打造“商贸居住综合区”的重要组成部分；SCC项目主要为酒店和写字楼，该项目是南山区标志性建筑，荣获中国绿色建筑最高级别认证一一国家三星级绿色建筑标识证书；公司以代管代建方式，承接了福田区在建规模达百万平米的商住综合体旧改项目一一中洲湾项目。惠州区域2018年销售业绩较2017年增长30%，排名惠州市房企销售额前6名，在建在售项目中，同创公寓取得惠州市公寓产品销售第1名，天御项目继续保持了在惠城区销售前3名的业绩，惠州半岛城邦在博罗片区也取得了销售前4名的成绩，河谷花园在入市即获得单月惠州单盘销售第2名，惠州区域整体呈现出品质与速度同步发展态势。公司积极布局广州及周边区域，主要项目有佛山璞悦花园、广州南沙灵山岛项目、东莞水南东祠项目、东莞上一村旧改项目等。其中广州南沙灵山岛项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。
②重视成渝片区发展，积极开拓西南市场。公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目，其中位于成都主城成华区的里程项目，为中洲在成渝区域精品楼盘；重庆大渡口项目于2018年4月开盘并加推，实现三次开盘均清盘，销售额位列区域洋房第二，有效提升了中洲的品牌效应，为进一步开拓重庆市场打下了坚实的基础。成都锦城湖岸、中央城邦、天府长城等优质商业物业协同发力，在商业存量全国前列的成都市场完成了业绩破冰。成渝区域尚有800余亩储备用地，享有优质湖景资源，项目升值空间可期。
③深耕上海大都市圈，奠定多盘联动基础。公司目前在上海大都市圈已形成以上海为核心逐步辐射长三角的布局，发挥上海资金、人才和地域优势，近年来持续在上海及周边区域拓展项目，现开发和销售的项目主要有：珑湾、珑悦、里程、无锡崇安府、花溪樾；嘉兴花溪地、花溪源著等项目。公司在上海大都市圈已经初步形成多城、多区、多盘联动格局，市场地位显著提升。
④强化青岛片区市场，探索环渤海区域发展。公司青岛半岛城邦项目连续三年稳居胶州销售金额前三，带动少海片区置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。
（3）报告期内公司主要经营管理工作回顾
公司全年实现房地产销售面积104.94万平方米，销售金额131.72亿元，比上年同期下降9.1%。全年主要经营及管理工作如下：
①深耕城市，稳健投资。2018年，公司秉持稳健投资、稳步成长的发展理念，经对宏观政策的分析及对行业的研判，为抵御可能发生的市场风险，保证资金充沛，公司审慎投资，因城施策，保持拓展多样性，鼓励小股操盘，全年房地产开发投资56.35亿元，比上年同期减少51.33%，新增土地面积24.49万平方米,新增计容积率建筑面积70.17万平方米。
②提升运营管理水平，搭建标准化体系。一方面及时调整和完善组织架构，理清管控边界及制度流程，以适应业务发展新需求；另一方面通过标准化体系的搭建，加快项目开发节奏，稳中求进，实现各项指标有质量的增长。
③全力以赴促销售，多措并举去库存。公司根据市场环境变化，把握市场机会，动态调整营销策略，夯实营销管理基础，健全营销制度建设，不断探索项目营销推广创新手段、客户维系手段，达成项目口碑与销售速度的双赢。
④积极融资，保持稳定融资规模。公司着力优化融资结构、降低短期借款占比，实现年末融资规模近180亿，一年内到期融资占比12.34%，有效优化融资期限结构及缓解短期偿债压力；继续深化与金融机构合作，提高资产利用效率。
⑤稳定资产板块现金流，发挥避风港作用。2018年，公司资产板块业务累计营业收入11.17亿元，为公司提供了稳定现金流。其中，2018年商业及写字楼可出租物业面积约21.8万平方米，平均出租率达91%。中洲物业积极拓展业务，签约管理面积超过600万平方米，同比增长41.55%，中洲物业品牌和管理服务品质均得到客户认可，荣获2018年“深圳物业管理服务企业50强”及“业主满意度深圳指数领先30”。
（4）公司主要房地产项目情况
①公司主要房地产项目储备及开发情况
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备注：a、报告期内，经公司第八届董事会第七次会议、公司 2018 年第二次临时股东大会审议通过，公司与中洲（集团）控股有限公司签署了《关于中洲投资控股（香港）有限公司全部已发行股份及卖方债权的买卖协议》，向中洲（集团）控股有限公司出售公司所持有的中洲控股香港的全部已发行股份及卖方债权。截至报告期末，上述股权已交割55.88%，尚有44.12%股份转让尚未完成。
b、黄金台项目原土地总面积约28.5万平方米，该地块已纳入深圳市2014年度土地整备计划，市规划国土委龙华管理局已拟定了《华电地块A806-0001宗地土地整备实施方案》并经市政府有关会议审议并原则通过，但尚未取得市政府用地批复。该实施方案主要内容为，按等价值原则，在该地块用地范围及周边调整留用项目用地，剩余用地由政府收回。公司将配合市规划国土委龙华管理局按有关规定推进收地补偿及后续工作。目前该项目尚无进一步进展。
2、公司主要房地产销售情况
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③公司主要自有物业出租情况
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（5）公司的融资情况
截止2018年12月31日，公司各类融资情况如下：
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（6）向其商品房承购人因银行抵押贷款提供担保的情况
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2018年12月31日尚未结清的担保金额计人民币79.07亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
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4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生重大变化的说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内归属于上市公司普通股股东的净利润总额较前一期报告期减少27.41%，主要原因是：本年计提的存货跌价损失较上年同期增加，导致净利润减少。
6、面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
2018年6月15日财政部发布了《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕15号），对一般企业财务报表格式进行了修订。根据通知的规定和要求，公司需对原报表格式进行相应的变更，按照该文件规定的一般企业财务报表格式（适用于尚未执行新金融准则和新收入准则的企业）编制公司的财务报表。对于上述列报项目的变更，公司采用追溯调整法进行会计处理，并对上年比较数据进行调整，本次会计政策变更，仅对资产负债表及利润表列报项目及其内容做出调整，对公司财务状况、经营成果和现金流量不产生影响。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
本公司2018年度纳入合并财务报表合并范围的子公司共97户，比上年度增加13户，详细情况如下：
1、其他原因的合并范围变动
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深圳市中洲投资控股股份有限公司
董事长：姚日波
2019年4月13日
