山东天业恒基股份有限公司
公司代码：600807 公司简称：*ST天业
2018年年度报告摘要
一重要提示
1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3公司全体董事出席董事会会议。
4中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带强调事项段、其他事项段或与持续经营相关的重大不确定性段的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
强调事项为：天业股份公司于2018年5月2日接到中国证券监督管理委员会调查通知书（编号：鲁证调查字[2018]7号），因天业股份公司涉嫌违反证券法律法规，根据《中华人民共和国证券法》的有关规定，决定对天业股份公司进行立案调查，截至审计报告日，中国证券监督管理委员会尚未出具最终结论。注册会计师提醒财务报表使用者对上述事项予以关注。
5经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
鉴于2018年末母公司未分配利润余额为负，根据国家法律法规及公司章程的有关规定，不具备法定分红的基本条件，本年度不进行利润分配，不进行公积金转增股本。
二公司基本情况
1公司简介
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2报告期公司主要业务简介
（一）公司所从事的主要业务、经营模式
公司目前的房地产开发业务主要是住宅类与商业类，房地产开发过程中涉及的主要环节包括土地获取、规划设计、建设开发、销售运营等，公司经营模式以自主开发销售为主。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，目前公司的产品主要为盛世景苑等项目，在山东市场具有较高的知名度；公司商业地产开发业务主要经营商业综合体的开发及运营管理，目前主要为天业中心项目，房地产产品以出售为主。
矿业业务主要包括黄金等贵金属的勘探开发及采选、矿石销售等，其完整的采矿、选矿及销售流程为：采矿生产前期通过露天开采、后期的深部矿石通过地下开采方法开采出矿石；选矿生产通过炭浆生产工艺流程、堆浸生产工艺流程生产出金锭；在生产出金锭后，委托当地铸币厂进行加工提纯，生产出高纯度的金锭，明加尔分析国际黄金市场行情动态，把握销售时机，产出的金锭全部销售给西澳大利亚政府控制的黄金公司管辖的珀斯铸币厂。
金融业务主要包括融资租赁业务和小贷业务。博申租赁主要从事融资租赁业务，盈利来源主要为租赁业务收入、残值收入及租赁手续费、咨询服务费收入等。天业小贷盈利模式主要为通过发放贷款获取利差收益，主要以保证贷款业务为主，面向信用和经济实力好的优质客户，主要服务于济南市区内的个体工商户和商圈客户。
（二）行业情况说明
1、房地产业
2018年，在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧”。政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控；中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”，两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄，整体价格趋于稳定。2018年商品房销售面积和销售额再创新高，但增速明显收窄：商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增幅比上年回落6.4个百分点；商品房销售额149973亿元，增长12.2%，增幅比上年回落1.5个百分点。
2018年，山东加快建立房地产长效机制，确保房地产市场平稳发展。全年商品房销售平稳增长，有效供给不断增加，销售价格持续上涨态势得到遏制。根据山东省统计局的数据，2018年房地产开发企业商品房销售面积再创历史新高，达到13454.7万平方米，其中，济南、青岛、烟台、潍坊、威海、临沂6市销售面积超过1千万平方米；销售面积增速低位运行，全年增长5.0%；12月末，全省房地产开发企业现房待售面积2640.0万平方米，下降19.0%，待售面积降至2013年以来最低水平。
（1）济南市房地产情况
2018年，济南市在持续限购限价限贷等楼市调控政策的基础上，先后出台禁止捆绑销售、明示装修报价等明文规定，以保障刚需客群公平购房，规范市场秩序，遏制炒房动机，调控以维稳为主。根据乐居网的数据，2018年济南共成交商品房1751.74亿元、200709套、1467.85万平方米；成交商品住宅1216亿元、76426套、935.36万平方米，均价13003元/平方米；库存量正在逐渐增加，去化周期回调趋势明显，截至2018年12月底，济南市区新建商品住宅可售存量约800万平方米，去化周期约为10个月。
（2）烟台市房地产情况
2018年上半年烟台市房地产市场火热，8月因房价过快上涨被住建部约谈，9月烟台出台“烟九条”，严格控制商品房预售、网签，并适当增加住宅用地供应，规范房地产市场秩序。根据烟台同策的数据，2018年烟台六区商品房成交63524套，比17年下滑10.24%；成交总面积653.53万平方米，比2017年下滑8.58%。根据青岛腾策房地产投资顾问有限公司的数据，2018年12月烟台住宅库存去化周期为9个月。
2、矿业
黄金是具有一般商品和货币双重属性的特殊产品，是重要的全球性战略资产和各国金融储备体系的基石，在维护国家金融稳定、经济安全中具有不可替代的作用。
作为资源型产业，黄金企业的发展取决于地质勘探技术与能力、拥有资源储量与质量、资源开发和利用水平等多种因素。随着世界经济全球化进程的加快，黄金开采业在世界范围内的竞争愈演愈烈，而这种竞争的一个明显特点就是跨国跨地区实施兼并重组，资源占有已成为世界黄金业竞争的焦点。
2018年国际金价大幅震荡，整体呈现前高后低走势。受全球地缘风险抬头，意大利大选、中东乱局等事件影响，黄金价格先扬后抑。截至12月31日，黄金现货价格较1月1日微跌1.57%。
世界黄金协会的数据显示，在央行50年来最高购金量的推动下，2018年全球黄金需求同比增长4%，达到4,345.1吨；2018年全球黄金供应稳步上升，至4,490.2吨，金矿产量小幅攀升至3,364.9吨的新高。
受澳元兑美元贬值等因素的影响，2018年澳大利亚的国内金价创下新高，金矿生产因此获得支撑，根据澳大利亚咨询公司瑟比顿联合公司（surbiton associates）的数据显示，2018年澳大利亚黄金产量为317吨，创历史新高。
3、金融业务
2018年，融资租赁业务呈现较好发展态势。根据中国租赁联盟、联合租赁研发中心和天津滨海融资租赁研究院联合发布的《2018年中国融资租赁业发展报告》，截至2018年12月底，全国融资租赁企业总数约为11777 家，较上年增长21.7%；行业注册资金以1:6.9的平均汇率折合成人民币计算，约合32763亿元，较上年底的32331亿元增加432亿元，增长1.33%；全国融资租赁合同余额约为66500亿元人民币，比2017年底增长9.38%。
3公司主要会计数据和财务指标
3.1近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
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3.2报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4股本及股东情况
4.1普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表
单位: 股
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4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.4报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5公司债券情况
□适用 √不适用
三经营情况讨论与分析
1报告期内主要经营情况
受全球央行货币政策收紧、贸易摩擦加剧、英国脱欧及地缘政治风险等因素影响，2018年全球经济复苏动能减弱，黄金价格先扬后抑，国际金价大幅震荡，澳元贬值导致2018年澳大利亚的国内金价创下新高，黄金产量创历史新高；国内经济坚持稳中求进工作总基调，以供给侧结构性改革为主线，着力打好“防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治”三大攻坚战，稳妥应对中美经贸摩擦，国民经济运行总体平稳，稳中有进。政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。
报告期内，公司在政府、高新城建等的帮扶、指导下，一方面积极与债权人协商、谈判，积极化解债务风险，另一方面加强运营管控，确保主营业务稳健发展，在各方的共同努力下，公司实现扭亏为盈，为撤销退市风险警示奠定了坚实基础。报告期内，公司实现营业总收入150427.39万元，比上年同期下降28.88%，其中：房地产业务销售实现收入40,764.01万元，比上年同期下降38.33%，占营业总收入27.10%；金融业务实现收入8,222.50万元，比上年同期下降59.73%,占营业总收入5.47%；矿业实现收入86,785.99万元，比上年同期下降13.57%，占营业总收入57.69%；实现归属于母公司所有者上市公司股东的净利润3,558.30万元，归属于上市公司股东的股东权益净资产122,871.80万元，比期初下降1.30%。
（一）达成全面债务和解，保障公司稳定发展。报告期内，公司在政府、高新城建等的帮扶、指导下，积极推动与债权人的协商、谈判，全面化解债务风险。2018年12月17日，公司召开2018年第二次临时股东大会，审议通过《关于审议公司债务和解方案的议案》，报告期内共与37家债权人、47.587亿元债务达成和解。通过积极化解债务风险，为公司营造了稳定的发展环境，保障了公司正常运营，同时债务和解为公司带来12.81亿元的债务重组收益，维护了公司和全体股东的利益。
（二）加强账款催收，确保资金安全。为缓解公司的流动性风险，公司加强应收账款的催收力度，截至目前收回了包括天业集团占用款、北京天慧置业有限公司其他应收款及利息等在内的共计30.58亿元，在保障应收账款安全的同时，有力的配合了公司的债务风险化解工作。
（三）强化内控执行，规范公司治理。对于2017年度审计报告和内部控制评价报告反映的问题，在高新城建的帮助、指导下，公司全面查找、分析产生问题的原因，查找内控执行的薄弱环节，对相关问题进行整改。
（四）加强日常经营调度力度，确保主营业务稳定。为将债务风险的影响降至最低，对于主营业务经营中面对的问题，不定期召开调度会，协调现有资源，满足主营业务日常经营需要，确保主营业务平稳运行。
（五）加强成本控制，降低明加尔运营成本。严格预算管理，各部门严格按照预算进行必要的费用支出，采购、报销以及款项支付严格按照公司制度、要求进行；制定专门的报销流程和管理体系，所有报销申请均需经部门经理、财务部门和负责人多重审核签字。同时明加尔公司加强日常生产调度，通过技术共享、人员培训及管理协同等方式进一步提升已有矿山的协同效应，并对人员架构进行细化和完善，优化人员配置，确保所有部门职责清晰，提升部门间协作和工作效率。
（六）顺应政策形势，加强尾盘销售。报告期内，公司顺应市场及政策形势，加大营销推广，全力推动尾盘销售工作，公司确认房地产销售金额32,582.46 万元。
2导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用□不适用
根据财政部《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15 号）， 公司对财务报表格式进行了以下修订：
①、资产负债表 将原“应收票据”及“应收账款”行项目整合为“应收票据及应收账款”； 将原“应收利息”及“应收股利”行项目归并至“其他应收款”； 将原“固定资产清理”行项目归并至“固定资产”； 将原“工程物资”行项目归并至“在建工程”； 将原“应付票据”及“应付账款”行项目整合为“应付票据及应付账款”项目； 将原“应付利息”及“应付股利”行项目归并至“其他应付款”； 将原“专项应付款”行项目归并至“长期应付款”。
②、利润表 从原“管理费用”中分拆出“研发费用”； 在“财务费用”行项目下分别列示“利息费用”和“利息收入”明细项目；
公司对可比期间的比较数据按照财会[2018]15 号文进行调整。 财务报表格式的修订对公司的资产总额、负债总额、净利润、其他综合收益等无影响
②对相关科目的影响金额：
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5公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
√适用□不适用
（1）前期重大差错更正的原因
1、天业股份2017年6月以180,000,000.00元转让深圳天盈实业有限公司51%股权给吉林省中青股权投资基金管理有限公司，公司作为处置子公司处理。2018年6月吉林省中青股权投资基金管理有限公司将上述股权转让给山东天禹置业有限公司，截止2018年12月天业股份公司尚未收到上述股权转让款。由于该交易不符合处置子公司相关会计准则及有关规定，公司2018年度将深圳天盈实业有限公司重新纳入合并范围，并对2017年会计报表进行追溯调整，合并层面调减投资收益-145,968,253.75元。
2、天业股份2017年12月以763,874,988.08元转让深圳天盈汇鑫投资中心（有限合伙）99.93%的财产份额转让给山东鲁信文化传媒投资集团有限公司，公司作为处置子公司处理。根据相关的转让及回购协议约定，公司将于2019年12月27日前，采取分笔支付回购价款的方式回购深圳天盈汇鑫投资中心（有限合伙）财产份额，回购价款为861,685,999.27元，2019年12月27日支付完毕后，山东鲁信文化传媒投资集团有限公司将深圳天盈汇鑫投资中心（有限合伙）财产份额转让给公司或公司指定的第三方并办理工商登记变更手续。由于该交易不符合处置子公司相关会计准则及有关规定，应属于质押融资行为。公司2018年度将深圳天盈汇鑫投资中心（有限合伙）重新纳入合并范围，并对2017年会计报表进行追溯调整，合并层面调减投资收益92,675,079.325元。
3、天业股份公司东营分公司工程结算金额与以前年度暂估工程成本差异63,868,288.27元未进行及时调整，其中：2015年应分摊工程成本10,946,594.71 元，2016年应分摊工程成本349,947.32元，2017年应分摊工程成本52,571,746.24元，公司对2015、2016、2017年度会计报表进行追溯调整。
4、天业股份公司所属孙公司明加尔金源公司存货账实差异188,925,322.81元，其中：2014年少转成本69,020,593.37元，2015年少转成本57,312,345.33元，2016年少转成本62,592,384.11元；另该公司2017年度持有待售资产未计减值准备2,546,400.00元，少计提折旧费810,869.40元，多计提当期所得税8,494,357.36元，公司对相关年度会计报表进行追溯调整。
5、天业股份公司烟台分公司2016年度少记所得税费用9,777,035.12元，2017年度多计提当期所得税2,108,091.25元，公司对2016、2017年度会计报表进行追溯调整。
6、天业股份公司2017年可供出售金融资产少计提资产减值准备6,259,356.49元，公司对2017年度会计报表进行追溯调整。
7、天业股份公司2016年度、2017年度未按照资金实际占用时间计提关联方资金占用费，少计资金占用费分别为2,091,792.45元、71,744,566.47元，公司对2016、2017年度会计报表进行追溯调整。
8、天业股份公司章丘分公司2016年度未确认车库销售收入4,825,714.29元，2017年度未确认车库销售收入11,227,142.85元，公司对2016、2017年度会计报表进行追溯调整。
9、天业股份公司2017年度未调整辞退福利应计提的递延所得税，少计所得税费用482,946.85元，公司对2017年度会计报表进行追溯调整。
10、天业股份公司2016年度、2017年度少记财务费用分别为23,199,200.44元、22,608,000.00元,公司对2016年度、2017年度会计报表进行追溯调整。
11、天业股份公司作为借款人或共同借款人对外借款给山东天业房地产开发集团有限公司（简称天业集团）使用，截止2017年末共有借款133,000,000.00元未入账，少记对天业集团的其他应收款133,000,000.00元，公司对2017年度会计报表进行追溯调整。
12、天业股份公司2017年末对天业集团开具的商业承兑票据未入账金额为94,000,301.00元，公司对2017年度会计报表进行追溯调整。
（2）对比较期间财务状况和经营成果的影响
单位：元
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6与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
本公司2018年度纳入合并范围的公司共14户，详见本附注七、 “合并范围的变更”、本附注八、“在其他主体中的权益”。本公司及各子公司主要从事房地产开发、销售、物业管理，矿产投资、矿产品开采的技术开发、技术咨询及技术服务，小额贷款及融资租赁、商业保理业务。
