保利发展控股集团股份有限公司
公司代码：600048 公司简称：保利地产
2018年年度报告摘要
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司经营成果、财务状况及未来发展规划、公司债券相关事项，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 未出席董事情况
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4 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以截至2018年12月31日公司11,895,029,098股总股本为基数，每10股派发现金红利5.00元（含税），不进行资本公积金转增股本。
二 公司基本情况
1 公司简介
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2 报告期公司主要业务简介
公司是专注于房地产开发与经营的大型企业集团，报告期内，公司“一主两翼”战略进一步明确为“以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼”，搭建不动产生态发展平台。
不动产投资开发是公司坚定的主业方向，公司销售规模稳居行业前五、央企第一。公司聚焦刚性和改善性需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，坚持以一二线城市及核心城市群为主的布局策略。公司通过招拍挂、收并购、合作开发、旧城改造等多元化拓展方式持续优化资源储备，保持良好的可持续发展能力。
两翼业务是公司重点培育的相关多元化板块。围绕不动产投资开发，搭建覆盖物业管理、销售代理、商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。
报告期内房地产行业发展情况，详见本报告第四节“经营情况的讨论与分析”。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
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报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
2018年度，本公司发生同一控制下企业合并，公司根据企业会计准则相关规定调整报表。
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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季度数据与已披露定期报告数据差异说明
√适用 □不适用
2018年度，本公司发生同一控制下企业合并，公司根据企业会计准则相关规定调整报表，后文提及2017年度财务数据均为追溯调整后数据。
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位: 股
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4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
5.1 公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
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5.2 公司债券付息兑付情况
2018年1月15日，公司按期支付公司债券“16保利01”和“16保利02”存续期内第二年的利息；2018年2月26日，公司按期支付公司债券“16保利03”和“16保利04”存续期内第二年的利息；2018年12月11日，公司按期支付公司债券“15保利01”和“15保利02”存续期内第三年的利息。
5.3 公司债券评级情况
2018年6月14日，大公国际资信评估有限公司出具了《保利房地产（集团）股份有限公司主体与相关债项2018年度跟踪评级报告》，通过本公司及相关债项的信用状况进行跟踪评级，确定公司的主体长期信用等级维持AAA，评级展望维持稳定，“15保利01”、“15保利02”、“16保利01”、“16保利02”、“16保利03”、“16保利04”的信用等级维持AAA，并于2018年6月16日刊登于上交所网站。
报告期内，中诚信国际信用评级有限责任公司因公司发行的“18保利房产MTN001”、“18保利房产MTN002”、“18保利房产MTN003”、“18保利发展MTN004”对公司进行了主体评级，给予公司AAA的主体信用等级，评级展望稳定。不存在评级差异的情况。
5.4 公司近2年的主要会计数据和财务指标
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三 经营情况讨论与分析
1 市场回顾与展望
2018年，全国商品房销售金额15.0万亿元，同比增长12.2%，增速较2017年降低1.5个百分点；商品房销售面积17.2亿平方米，同比增长1.3%，增速较2017年降低6.4个百分点。行业集中度持续提升，销售前五名企业合计市场占有率达18.3%，较2017年提升1.3个百分点；前十名与前五十名的市场占有率分别超过25%和55%。
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数据来源：国家统计局，下同
在行业调控加深与“因城施策”推进下，区域及城市分化逐渐加大。根据40大中城市销售统计，2018年一线城市延续2017年的调整并于年中出现筑底回升，年内销售金额同比增速自2018年二季度起逐步提高，但仍远低于2016年全年水平；二线城市表现较为平稳，年内销售金额同比增速在10%至15%间小幅波动；三线城市则出现慢速降温现象。
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2018年，全国土地成交1.6万亿元，同比增长18.0%，远低于2017年的49.4%，土地成交热度明显下降；房地产开发投资完成额12.0万亿元，同比增长9.5%，增速自2017年初以来保持稳定。报告期内，全国房屋新开工面积20.9万平方米，同比增长17.2%；竣工面积9.4万平方米，同比减少7.8%。
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2018年，全国房地产库存总量延续自2016年11月以来的同比下降趋势，但降幅有所收窄。截至2018年12月末，全国商品房待售面积下降至5.2亿平方米，较2017年末同比下降11.0%。其中，住宅待售面积2.5亿平方米，同比下降16.8%。
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在防控金融风险与去杠杆的政策背景下，2018年全国房地产开发资金来源总量16.6万亿元，同比增长6.4%，增速较2017年下降1.8个百分点；其中，国内贷款占比下降1.7个百分点至14.5%，房企自筹资金、定金及预收款合计占比则提高至67.0%。
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报告期内，在“房住不炒”的政策引领下，房地产宏观调控以稳为主，具有较强的政策定力和稳定性，商品房销售增速继续下降，城市调整分化渐趋明显，一线城市下半年调整至筑底、二线城市保持平稳表现、三线城市则逐步进入调整，且城市内各片区间也出现不同的调整节奏；临近年末，行业资金面伴随降准与流动性放松而有所改善，但贷款规模尚未出现明显提升。公司认为房地产行业发展趋势仍然向好，居住及改善需求随着城市群聚集发展将持续补充，市场竞争趋于专业化、品牌化。公司将继续专注刚性及改善性需求，聚焦一二线城市及核心城市群，把握市场调整中的结构性机会，优化资源储备，提升产品及配套服务，发挥融资能力优势，保持持续稳健增长，巩固行业领先地位。
长期来看，房地产作为城市发展的重要载体之一，承载居住、商务、学习、消费等多元需求，拥有种类庞大的服务消费场景。房地产企业通过发挥整合资源优势，从过往单一的房地产开发，向社区消费、生活服务、产业链投资、资产持有运营等领域延伸，提高业绩增长宽度与厚度，提升持续发展能力。
2 报告期内主要经营情况
（1）销售再创新高，城市深耕优势显现
2018年，公司紧抓市场窗口，合理铺排销售节奏，在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓的背景下，实现签约金额4048.17亿元，同比增长30.91%，市场占有率提升至2.70%；签约面积2766.11万平方米，同比增长23.36%。
报告期内，公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%，其中在珠三角实现签约销售1170亿元，较去年同期增长24%。深耕城市销售再创新高，单城签约过百亿城市12个，广州实现签约400亿元，佛山、北京超过250亿元，东莞、中山等首次突破100亿元。
（2）适度增量拓展，持续优化资源结构
2018年，公司拓展项目132个，新增容积率面积3116万平方米，是年度签约面积的114%，为销售规模持续增长奠定基础；拓展成本1927亿元，平均楼面地价6186元/平方米。
公司持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕，年内一二线城市拓展金额和面积分别为74%和61%，且三四线城市新增容积率面积中53%位于珠三角、长三角城市群。
2018年，公司实现新开工面积4396万平方米，竣工面积2217万平方米。截至2018年末，公司待开发面积9154万平方米，其中一二线城市占比60%，六大城市群合计占比69%。
（3）利润较快增长，盈利能力持续提升
报告期内，公司实现营业总收入1945.55亿元，同比增长32.66%；净利润261.49亿元，同比增长32.78%；归母净利润189.04亿元，同比增长20.92%。
年内，公司毛利率提升1.45个百分点至32.49%，得益于结转项目价格上升，房地产结转毛利率也提升至32.68%；实现投资收益26.90亿元，同比大幅增长60.06%；净利率13.44%，与2017年基本持平。
（4）持续强化现金管理，抗风险能力突出
2018年，公司持续优化资金管理。一方面，提高销售回笼管理精细度，全年累计实现销售回笼3562亿元，回笼率达88%，在资金趋紧的背景下保持回笼率稳中有升；另一方面，继续加大直接融资，年内发行3年期中期票据50亿元、美元债券10亿美元，储备低成本长期资金；发行永续中期票据15亿元，充实权益资本。
报告期末，公司资产负债率77.97%，基本保持稳定；净负债率80.55%，同比降低5.82个百分点，资产负债结构合理，具备较强的抗风险能力；账面有息负债2636.57亿元，其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%，有息负债综合成本仅约5.03%，具备突出的规模及成本优势。
（5）以并购整合加快资源拓展与业务布局
房地产主业将收购兼并作为重要拓展方式，加快资源储备扩大规模。公司已完成保利（香港）控股有限公司50%股权收购交割，进一步扩大业务区域。报告期内，公司通过收并购、合作开发、旧城改造、产业拓展等方式获取项目75个，占全年拓展金额及拓展面积的54%、58%。
两翼业务借助资本运作，提升核心竞争力。保投顾与业界龙头合富辉煌完成股权整合，双方一二手物业代理业务融合发展，2018年末累计覆盖超过150个城市，代理项目超过1700个。保利物业收购区域校园物业管理龙头湖南天创物业，完善物业管理4+2的多业态布局；持续探讨进一步资本运作，夯实行业领先优势。
（6）两翼业务加速市场化发展
综合服务方面，物业管理布局全国131个城市，综合实力位居国内物业管理行业前五；商业管理板块运营项目65个，管理面积266万平方米，累计外拓购物中心10个、酒店4个，以轻资产模式实现品牌及管理输出；公寓、教育、康养等板块也取得一定发展。
不动产金融方面，公司累计基金管理规模逾1000亿元，累计投资项目超过150个，其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。
3 公司核心竞争力分析
（1）前瞻性的战略定位与良好的战略定力
自1992年成立之初，基于对城镇化进程及行业发展机遇的趋势判断，公司前瞻性地确立了房地产开发主业在企业发展中的核心地位，先后制定了“三个为主，两个结合”、“三个为主，三个结合”的发展战略，房地产开发主业对公司收入贡献比例始终保持在90%以上。公司准确把握了行业快速发展机遇，实现了持续稳定增长，2018年实现签约销售4048亿元，同比增长30.91%，位列行业前五、央企第一。
面对行业发展进入新阶段，公司提出“一主两翼”发展战略，构建不动产生态发展平台。一方面，坚定聚焦房地产开发主业，结合宏观环境与市场需求进行战略定位，并根据市场情况灵活微调指导经营决策。另一方面，提前布局两翼产业，加快市场化发展，物业管理、销售代理、房地产金融等板块排名行业前列，逐步形成多产业协同发展格局，并培育新的规模与利润增长点。
（2）资源储备充足，符合城市聚集发展趋势
公司坚持聚焦一二线城市及核心城市群，形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群为重点的布局体系。截至2018年末，公司在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万平方米、待开发面积9154万平方米，可满足未来2-3年的开发需要，保证公司在不同的行业周期灵活应对市场变化。
在此基础上，公司根据市场需要持续优化资源结构。区域布局方面，公司继续加大重点城市深耕发展，在9154万平方米待开发面积中，一二线城市占比60%，城市群周边的核心三四线城市占比30%，其中在珠三角拥有待开发面积3447万平方米。产品结构方面，保持刚性及改善性需求的住宅产品定位，住宅类产品销售占比在85%以上，且以144平方米以下普通住宅为主，满足市场主流需求。
（3）房地产开发与相关产业整合发展
经过多年发展积累，公司构建了多元化的土地资源拓展模式，在招拍挂、收并购、合作开发、旧城改造、央企整合、产业拓展等渠道均形成了突出的资源整合优势，完成中航国际旗下地产开发业务整合，落实及储备多个旧改、城市地标、主题公园、特色小镇、产业园项目，均具备突出的成本优势。
依托房地产开发主业，公司整合房地产上下游产业链资源，在综合服务与不动产金融领域形成十余个专业板块，重点发展物管、经纪、商管、建筑、房地产基金等产业，推动公司整体服务水平与品牌形象提升，积极培育会展、文旅、康养、教育、公寓等产业，构建不动产生态发展平台。
（4）资金管理能力突出，资产结构稳健
公司持续加强现金流管理，近年来销售回笼率保持在85%以上，处于行业领先水平，提供了充足的经营现金流保障。同时，公司发挥央企信用优势，构建了以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系，保障充足的融资头寸和极具竞争力的融资成本。公司累计发行权益融资工具326亿元、各类直接债务融资工具约510亿元。
公司注重保持稳健的资产负债结构，合理控制负债规模，优化账龄结构，严控债务风险。2018年末，公司有息负债总额2637亿元，其中直接融资占比超15%，有息负债综合成本仅5.03%。
（5）管理团队专业高效
公司将独特的军旅文化融入现代企业管理，建立了权责明确、科学灵活的决策体系，并通过绩效考核、内部审计、组织监督等管理机制，打造高效的执行力。公司持续完善激励机制，构建股权激励与项目跟投相结合的长效激励体系，将公司目标与个人目标相统一，提升团队凝聚力。同时，公司高度重视人才培养，优化多层次培训体系，构建了专业突出、学习能力强的管理团队，为公司健康发展提供坚实的人才保障。
（6）品牌影响力行业领先
公司是大型中央企业中国保利集团有限公司控股的房地产上市公司，也是中国保利集团有限公司房地产业务的主要运作平台。公司坚持“和者筑善”的品牌理念及“美好生活同行者”的品牌愿景，良好的品牌形象得到社会广泛认可。2018年末，公司品牌价值达642.41亿元，连续九年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，位列“中国房地产百强企业”综合实力第四名。
4 公司未来发展的讨论与分析
（1）发展战略
在十三五规划初期，公司提出“一主两翼”战略布局，逐步构建多元的利润增长模式。报告期内，公司结合行业发展新趋势与市场新特点，将公司名称变更为“保利发展控股集团股份有限公司”，并将“一主两翼”发展战略升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”，打造不动产生态发展平台。
不动产投资开发仍然是公司坚定的主业方向，在“房住不炒”的政策引领下，公司将继续坚持刚性及改善性需求定位，更加回归房屋居住属性，不断提升产品设计与配套服务水平；加大一二线城市及核心城市群的聚焦和深耕力度，审慎应对区域市场分化，把握土地市场周期性机会；发挥央企资源整合优势，深度参与城市更新等多元化拓展；进一步完善运营全链条管理，细化考核与激励机制，促进运营效率提升。
以不动产投资开发为原点，围绕美好生活同行者的品牌愿景，公司将积极发展和培育两翼产业，在做好主业协同的基础上，大幅提升市场化竞争力，打造新的盈利增长点。在综合服务方面，以产业链价值挖掘与资产经营为主线，加快发展物业、代理、建筑、商业等四个核心板块，运用资本力量快速提升市场化程度；同时重点培养会展、文旅、康养、教育、公寓潜力板块，把握行业快速发展机遇，创新发展模式，锻造核心优势，完善综合服务布局。在不动产金融方面，以产业金融服务为基础，继续提升房地产基金管理规模和市场化能力，提升产业链投资及资本运作能力，通过并购基金、资产证券化、产业基金等方式，加大与主业和多元产业协同；积极推进普惠金融，充分发挥客户资源优势，与行业领先机构合作，加快市场开拓布局。
（2）经营计划
全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资2700亿元，计划新开工面积4500万平方米，计划竣工面积2750万平方米。
（3）风险与机遇
自2016年第四季度起实施的行业宏观调控，推动房地产行业进入新的发展周期。在“房住不炒”的政策引领下，购买需求更加回归居住属性，对房企的产品力、服务力提出了更高的要求。一二线城市及核心城市群发展带动产业与人口快速聚集，区域市场供给与需求出现结构性错配，同时，城市间及城市内的市场分化加大，对房企的市场研判能力、多元化拓展能力、项目管理能力等提出更高挑战。此外，房地产作为资金密集型行业，虽然行业资金面自2019年初有所改善，但企业融资、销售回笼等资金管理难度仍然较高。
面对行业竞争加剧和集中度的快速提升，公司作为龙头企业，将继续发挥在融资、拓展、运营管理、品牌等方面的专业优势，积极把握区域市场的结构性机会，保持公司的持续稳健发展，并积极把握多元化产业发展机遇，加快布局综合服务与不动产金融市场，培育新的业务增长极。
5 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
6 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
7 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
本公司根据（财会[2018]15号）规定的财务报表格式编制2018年度合并及母公司财务报表，
并采用追溯调整法变更了相关财务报表列报。此外，财政部于2017年6月12日发布了《企业会计准则解释第9号——关于权益法下投资净损失的会计处理》、《企业会计准则解释第10号-关于以使用固定资产产生的收入为基础的折旧方法》、《企业会计准则解释第11号-关于以使用无形资产产生的收入为基础的摊销方法》以及《企业会计准则解释第12号-关于关键管理人员服务的提供方与接受方是否为关联方》等四项会计准则，公司根据规定自2018年1月1日起实施。
详见2018年度审计报告中财务报表附注第十一节“第三、重要会计政策及会计估计”。
8 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用√不适用
9 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
本期新纳入合并范围的子公司130家，本期不再纳入合并范围的子公司54家，具体情况详见2018年度审计报告中的财务报表附注“六、合并范围的变更”和“七、在其他主体中的权益”。
