京能置业股份有限公司
2019年半年度报告摘要
公司代码：600791 公司简称：京能置业
一重要提示
1本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读半年度报告全文。
2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3公司全体董事出席董事会会议。
4本半年度报告未经审计。
5经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
二公司基本情况
2.1公司简介
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2.2公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.3前十名股东持股情况表
单位: 股
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2.4截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东情况表
□适用 √不适用
2.5控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
2.6未到期及逾期未兑付公司债情况
□适用√不适用
三经营情况讨论与分析
3.1经营情况的讨论与分析
2019年上半年，面对房地产政策持续严控的压力，公司冷静分析、加强市场研判、审慎决策，聚焦重点区域项目拓展，加快项目库存去化，同时积极开拓融资渠道寻找低成本资金，及时调整开发节奏和销售策略，保证了公司良好的经营秩序。在项目运营方面，公司根据不同项目情况，制定了不同的营销策略，加强项目前期策划和产品的研发能力。准确把握市场周期走势，有的放矢调整开发节奏，保证自身资金安全与稳健经营。在项目开发的全过程中加强运营管理，强化计划的执行力，项目运营质量稳步提升，在建项目稳步推进。公司扎实推进五精管理，创建三基九力团队，切实做到降本增效，实现公司高质量发展。
公司以打造品质型、效益型、复合型、高效型、稳健型的“五型地产”为奋斗方向践行“房住不炒”，力争早日把公司建设成为高质量特色发展的房地产开发运营商。报告期内，公司实现营业收入7.48亿元，同比增加72.16%,主要系符合收入确认条件的已售房地产开发项目增加所致；公司实现利润总额7154.31万元，同比增加226.88 %，主要系与上年同期比，本期收入结转规模加大所致；归属于上市公司股东的净利润2295.58万元，同比增加167.18 %；实现净资产收益率1.35%，同比增加0.83个百分点；经营活动产生的现金流量净额-129,138.56万元，同比下降1,176.28 %，主要系因增加土地储备支付土地款所致。
报告期内，因公司可售面积减少，导致本期签约面积及签约金额与去年同期相比有所降低。公司房地产开发与经营情况为京能·天下川项目开复工面积22.67万平方米（同比下降12.57%），签约面积0.84万平方米（同比下降83.20%），签约金额8200万元（同比下降78.31%）；京能·海语城项目开复工面积11.78万平方米（去年同期无开复工面积），签约面积0.06万平方米（同比下降85.37%），签约金额600万元（同比下降85.37%）；京能·雍清丽苑项目开复工面积15.56万平方米。公司开发的京能·天下川、京能·雍清丽苑项目预计下半年具备销售条件，签约情况将会有所好转。
3.2与上一会计期间相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响
√适用 □不适用
1.财政部于2017年3月31日分别发布了《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量（2017 年修订）》（财会〔2017〕7号）、《企业会计准则第23号一一金融资产转移（2017年修订）》（财会〔2017〕8号）、《企业会计准则第24号一一套期会计（2017年修订）》（财会〔2017〕9号），于2017年5月2日发布了《企业会计准则第37号一一金融工具列报（2017年修订）》（财会〔2017〕14号）（上述准则以下统称“新金融工具准则”）。要求境内上市企业自2019年1月1日起施行。
根据新金融工具准则的实施时间要求，公司于2019年1月1日起执行上述新金融工具准则，并依据上述新金融工具准则的规定对相关会计政策进行变更。
根据新金融工具准则中衔接规定相关要求，于2019年1月1日之前的金融工具确认和计量与新金融工具准则要求不一致的，对金融工具的分类和计量（含减值）进行追溯调整，将金融工具原账面价值和在新金融工具准则施行日（即2019年1月1日）的新账面价值之间的差额计入2019年1月1日的留存收益或其他综合收益。同时，本公司未对比较财务报表数据进行调整。本次会计政策变更不会对公司以前年度的财务状况、经营成果产生影响。
2.财政部于2019年4月30日发布《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2019]6号），对企业财务报表格式进行调整。
本公司根据财会[2019]6号规定的财务报表格式编制2019年中期财务报表，并采用追溯调整法变更了相关财务报表列报。相关列报调整影响如下：
2018年12月31日受影响的合并资产负债表和母公司资产负债表：(单位：万元)
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3.经本公司2019年8月22日召开的第八届董事会第十三次临时会议决议，公司决定自2019年1月1日起对投资性房地产的后续计量模式进行会计政策变更，即由成本计量模式变更为公允价值计量模式。
采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，更能动态反映投资性房地产的公允价值，亦便于管理层及投资者及时了解公司投资性房产的公允价值。
投资性房地产后续计量模式会计政策变更主要影响如下：(单位：万元)
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3.3报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响。
□适用 √不适用
证券代码：600791 证券简称：京能置业 编号：临2019-033号
京能置业股份有限公司
关于清算注销北京天汇成房地产开发有限公司的关联交易公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
● 北京天汇成房地产开发有限公司（以下简称“天汇成”）为京能置业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）与关联人北京市天创房地产开发有限公司（以下简称“天创公司”）共同出资设立的公司。经本公司董事会决议，现决定清算注销公司联营企业天汇成。
● 依据上海证券交易所《股票上市规则》，本次交易构成关联交易。
● 本次关联交易不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
● 近12个月内，公司未与天创公司发生交易。
● 本公司董事会提醒投资者仔细阅读本关联交易公告。
一、关联交易概述
1.经公司第八届董事会第十三次临时会议审议，在2名关联董事回避表决的情况下，以5票同意、0票反对、0票弃权，同意注销公司联营企业天汇成。
2.天创公司为公司控股股东北京能源集团有限责任公司的全资子公司,根据《上海证券交易所股票上市规则》的规定, 天创公司为本公司的关联法人，本次交易构成了关联交易。
3.本次关联交易不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
二、关联方介绍
1.交易各方的关联关系
本公司为北京能源集团有限责任公司的控股子公司；天创公司为北京能源集团有限责任公司的全资子公司。
2.关联人基本情况
公司名称：北京市天创房地产开发有限公司
企业性质：有限责任公司（法人独资）
法定代表人：刘国立
注册资本：人民币 3.5 亿元
注册地址：北京市西城区复兴门南大街2号甲天银大厦A西座4层
主营业务：房地产开发；商品房销售；房屋出租；从事房地产经纪业务；物业管理；房地产信息咨询；工程项目管理、咨询；室内外装饰；销售金属材料、建筑材料。
主要财务指标：截至2018年12月31日，资产总额101,148万元，负债总额50,712万元，所有者权益50,436万元；2018年度，实现营业总收入16,081万元，利润总额1720万元。
三、关联交易标的基本情况
天汇成成立于1999年10月10日；注册资本：11000万元，其中本公司出资4000万元（占比36.37%）、北京首创资产管理有限公司出资3750万元（占比34.09%）、北京第五大道投资顾问有限公司出资1250万元（占比11.36%）、天创公司出资2000万元（占比18.18%）；法定代表人：于进；住所：北京市密云区密云镇南菜园村南；经营范围：房地产开发。
截止2018年12月31日（或2018年度），天汇成经审计的财务状况如下：
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（注：上述数据经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，审计报告编号为“致同审字（2019）第110ZC7373号”。）
截止2019年6月30日（或2019年半年度），天汇成未经审计的财务状况如下：
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四、清算注销目的及对公司的财务影响
天汇成成立之时拟与股东合作方开发房地产项目，后因未取得拟合作项目，导致天汇成处于停止经营状态，现公司决定对天汇成进行清算注销。本次清算注销有利于优化公司资源配置，提高整体经营效率，降低管理成本，提升管控能力。本次清算注销对公司整体业务的发展和财务状况不会产生重大影响。
五、该关联交易应当履行的审议程序
1.董事会审议情况：
经2019年8月22日公司第八届董事会第十三次临时会议审议，在2名关联董事回避表决的情况下，以5票同意、0票反对、0票弃权，通过了《公司关于注销北京天汇成房地产开发有限公司的议案》。
2.公司独立董事对此事项发表了事前认可意见：
独立董事认为：本次清算注销天汇成不会对公司的经营成果产生重大的影响，也不会对公司整体业务的发展和生产经营产生实质性的影响，不会损害公司及全体股东利益。同意将此事项提交公司第八届董事会第十三次临时会议审议。
3.公司独立董事对此事项发表了独立意见：
独立董事认为：公司按照关联交易的程序审议该事项，审议程序符合《上海证券交易所上市公司关联交易实施指引》《公司章程》等相关规定。
六、上网公告附件
1.京能置业股份有限公司独立董事关于清算注销北京天汇成房地产开发有限公司的事前认可意见；
2.京能置业股份有限公司独立董事关于清算注销北京天汇成房地产开发有限公司的独立意见。
特此公告。
京能置业股份有限公司董事会
2019年8月24日
● 报备文件
京能置业股份有限公司第八届董事会第十三次临时会议决议
证券代码：600791 证券简称：京能置业 编号：临2019-034号
京能置业股份有限公司
关于拟按股权比例向天津和创房地产开发有限公司提供担保的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
● 被担保人名称：天津和创房地产开发有限公司；
● 本次担保金额：不超过12160万元；
● 本次担保是否有反担保：否；
● 对外担保逾期的累计数量：无。
一、担保情况概述
京能置业股份有限公司（以下简称“公司”或“京能置业”）间接参股公司天津和创房地产开发有限公司（以下简称“天津和创”）因津武（挂）2019-010号地块项目（土地面积14.79万平方米，建筑面积约30.65万平方米）开发建设需要，拟向浙商银行股份有限公司天津分行（简称“浙商银行天津分行”）申请不超过人民币8亿元的房地产开发贷款，期限不超过3年。
经公司于2019年8月22日召开第八届董事会第十三次临时会议审议，通过了《公司关于按股权比例向天津和创房地产开发有限公司提供担保的议案》，同意公司按照间接股权比例15.2%为间接参股公司天津和创与浙商银行天津分行形成的债务提供保证担保，担保额不超过12160万元。天津和创的其他股东方亦将按照股权比例提供担保。此事项尚需提交公司股东大会审议。
二、被担保人基本情况
被担保人天津和创成立于2019年4月4日；注册资本金3000万元；法定代表人汤磊；注册地点为天津市武清区下朱庄街天河路西侧润泽家园配建1-1门103、104；营业范围为房地产开发经营、自有房屋租赁等业务。公司间接持有天津和创15.2%股权。天津和创主要财务指标：截止2019年7月31日（未经审计），总资产116,807.37万元，总负债113,876.74万元，净资产2,930.63万元，2019年1-7月营业收入0万元，净利润-69.37万元。
三、担保协议的主要内容
担保金额：不超过人民币12160万元；
担保方式：连带责任保证；
保证期间：约定债务人履行债务期限届满之日起二年。
四、董事会意见
董事会意见：公司本次为间接参股公司提供担保，是按照间接股权比例提供的担保，能解决项目投入的资金需要，保证合作项目建设进度。符合监管机构关于上市公司对外担保的有关规定和公司相关要求，财务风险处于公司可控范围内，不会影响公司持续经营能力，不会损害公司及股东利益。同意将该事项提交公司股东大会审议。
独立董事意见：公司本次为间接参股公司提供担保，是按照间接股权比例提供的担保，有利于间接参股公司经营发展，保证合作项目建设进度。不会影响公司持续经营能力，不存在损害公司及中小股东利益的情形。该事项的审议及表决程序符合《公司法》等法律、法规及《公司章程》等制度的规定。同意将该事项提交公司股东大会审议。
五、累计对外担保数量及逾期担保的数量
截至公告披露日，公司提供的担保均为向控股子公司提供的差额补足担保，累计金额为15.5亿元，占公司经审计净资产的比例为93.57%；不存在逾期担保的情形。
特此公告。
京能置业股份有限公司董事会
2019年8月24日
证券代码：600791 证券简称：京能置业 编号：临2019-035号
京能置业股份有限公司
关于会计政策变更的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
● 本次根据财政部《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》进行的会计政策变更，对公司当期及前期的净利润、总资产和净资产不会产生重大影响。
● 本次根据《企业会计准则第3号--投资性房地产》进行的会计政策变更，对公司当期损益不会产生重大影响；公司对2018年12月31日报表数进行追溯调整，资产总额调增4870万元，净资产调增3653万元。
京能置业股份有限公司（以下简称“公司”）于2019年8月22日召开了第八届董事会第十三次临时会议及第七届监事会第八次会议，会议审议通过了《京能置业股份有限公司关于会计政策变更的议案》，现将具体情况公告如下：
一、会计政策变更概述
（一）依据财政部发布通知需遵循的会计政策变更
财政部于2019年4月30日发布了《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2019]6号），对一般企业财务报表格式进行了修订，适用于执行企业会计准则的非金融企业2019年度中期财务报表和年度财务报表及以后期间的财务报表。公司属于已执行新金融准则但未执行新收入准则和新租赁准则的企业，应当结合通知附件1和附件2的要求对财务报表项目进行相应调整。根据该通知的要求，公司对原会计政策进行相应变更，自2019年半年度报告起按上述规定的相关要求编制财务报表。
（二）根据经营及市场情况，为更客观公允反映公司资产情况由管理层选择的会计政策变更
近年来随着房地产市场的持续上涨，公司持有的投资性房地产资产价值增加明显，原按照成本模式计量的投资性房地产价值不能客观、公允的反映其价值。为客观、公允的反映公司投资性房地产的真实价值，根据《企业会计准则第3号--投资性房地产》的规定：投资性房地产的计量模式有按照成本模式计量和按照公允价值模式，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得可采用公允价值模式计量。根据以上规定，公司持有的投资性房地产具备公允价值模式计量条件，为客观、公允的反映公司投资性房地产的真实价值，将投资性房地产会计政策由成本模式计量变更为公允价值模式计量。
公允价值的确定通过具备房地产评估资质的评估机构进行评估确认，会计科目的设置及会计处理方式按照《企业会计准则第3号--投资性房地产》的规定执行。投资性房地产计量方式的变更需对以前年度的财务报表进行追溯调整。
二、会计政策变更的内容
（一）根据财会[2019]6号通知的要求，公司对财务报表相关科目进行列报调整，具体变动如下：
（1）将资产负债表原“应收票据及应收账款”项目拆分为“应收票据”和“应收账款”二个项目；
（2）将资产负债表原“应付票据及应付账款”项目拆分为“应付票据”和“应付账款”二个项目；
（3）将利润表“减：资产减值损失”调整为“加：资产减值损失（损失以“-”号填列）”；
（4）在现金流量表明确了政府补助的填列口径，企业实际收到的政府补助，无论是与资产相关还是与收益相关，均在“收到其他与经营活动有关的现金”项目填列；
（5）在所有者权益变动表明确了“其他权益工具持有者投入资本”项目的填列口径，“其他权益工具持有者投入资本”项目，反映企业发行的除普通股以外分类为权益工具的金融工具的持有者投入资本的金额。该项目根据金融工具类科目的相关明细科目的发生额分析填列。
（二）2019年1月1日起执行新金融工具准则修订内容主要包括：金融资产分类变更为“以摊余成本计量的金融资产”、“以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产”及“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”三类。金融资产减值准备计提由“已发生损失法”改为“预期损失法”。
（三）公司聘请了中资资产评估有限公司对公司现有投资性房地产的房地产市场交易情况进行调查，对公司持有的投资性房地产的公允价值进行合理测算评估，评估基准日为2018年12月31日，并出具了《京能置业股份有限公司拟变更会计政策所涉及的子公司投资性房地产公允价值项目资产评估报告》（中资评报字[2019]第400号），投资性房地产的公允价值系根据上述评估结果参考确定。
三、本次会计政策变更对公司的影响
（一）根据财会[2019]6号的相关要求，本次会计政策变更，是对资产负债表、利润表、现金流量表及所有者权益变动表的列报项目及其内容做出的调整，仅对财务报表项目列示产生影响，对公司财务状况、经营成果和现金流量不产生影响。
（二）根据评估结果，后续计量由成本模式变更为公允价值计量模式，对公司财务报表影响如下：
单位：元
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四、独立董事、监事会的结论性意见
公司独立董事认为：本次调整是根据《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2019]6号）的要求及《企业会计准则第3号--投资性房地产》的规定进行的合理变更和调整，能更客观、公允地反映公司的财务状况、经营成果以及公司投资性房地产的真实价值；相关决策程序符合有关法律法规及《公司章程》等规定，不存在损害公司及股东利益的情形。
监事会认为：本次执行新会计准则是根据《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2019]6号）的要求及《企业会计准则第3号--投资性房地产》的规定进行的合理变更和调整，能够客观、公允地反映公司的财务状况和经营成果及公司投资性房地产的真实价值，不存在损害公司及中小股东的权益。因此我们同意公司本次会计政策变更事项。
特此公告。
京能置业股份有限公司董事会
2019年8月24日
证券代码：600791 证券简称：京能置业 公告编号：临2019-036号
京能置业股份有限公司关于召开2019年第二次临时股东大会的通知
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
● 股东大会召开日期：2019年9月9日 （星期一）
● 本次股东大会采用的网络投票系统：上海证券交易所股东大会网络投票系统
一、召开会议的基本情况
(一)股东大会类型和届次
2019年第二次临时股东大会
(二)股东大会召集人：董事会
(三)投票方式：本次股东大会所采用的表决方式是现场投票和网络投票相结合的方式
(四)现场会议召开的日期、时间和地点
召开的日期时间：2019年9月9日 14点00分
召开地点：北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧公司会议室
(五)网络投票的系统、起止日期和投票时间。
网络投票系统：上海证券交易所股东大会网络投票系统
网络投票起止时间：自2019年9月9日
至2019年9月9日
采用上海证券交易所网络投票系统，通过交易系统投票平台的投票时间为股东大会召开当日的交易时间段，即9:15-9:25,9:30-11:30，13:00-15:00；通过互联网投票平台的投票时间为股东大会召开当日的9:15-15:00。
(六)融资融券、转融通、约定购回业务账户和沪股通投资者的投票程序
涉及融资融券、转融通业务、约定购回业务相关账户以及沪股通投资者的投票，应按照《上海证券交易所上市公司股东大会网络投票实施细则》等有关规定执行。
(七)涉及公开征集股东投票权
不涉及
二、会议审议事项
本次股东大会审议议案及投票股东类型
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1、各议案已披露的时间和披露媒体
上述议案已经公司第八届董事会第十三次临时会议审议通过，相关公告刊登于2019年8月24日的《中国证券报》《上海证券报》和上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）。
2、特别决议议案：无
3、对中小投资者单独计票的议案：1
4、涉及关联股东回避表决的议案：无
应回避表决的关联股东名称：无
5、涉及优先股股东参与表决的议案：无
三、股东大会投票注意事项
(一)本公司股东通过上海证券交易所股东大会网络投票系统行使表决权的，既可以登陆交易系统投票平台（通过指定交易的证券公司交易终端）进行投票，也可以登陆互联网投票平台（网址：vote.sseinfo.com）进行投票。首次登陆互联网投票平台进行投票的，投资者需要完成股东身份认证。具体操作请见互联网投票平台网站说明。
(二)股东通过上海证券交易所股东大会网络投票系统行使表决权，如果其拥有多个股东账户，可以使用持有公司股票的任一股东账户参加网络投票。投票后，视为其全部股东账户下的相同类别普通股或相同品种优先股均已分别投出同一意见的表决票。
(三)同一表决权通过现场、本所网络投票平台或其他方式重复进行表决的，以第一次投票结果为准。
(四)股东对所有议案均表决完毕才能提交。
四、会议出席对象
(一)股权登记日收市后在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司登记在册的公司股东有权出席股东大会（具体情况详见下表），并可以以书面形式委托代理人出席会议和参加表决。该代理人不必是公司股东。
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(二)公司董事、监事和高级管理人员。
(三)公司聘请的律师。
(四)其他人员
五、会议登记方法
（一）登记方式：法人股股东代表持公司营业执照复印件（加盖公章）、股东帐户卡、法定代表人授权委托书和出席人身份证办理登记手续；个人股东持本人身份证、股东帐户卡，受托代理人持本人身份证、授权委托书、委托人股票帐户办理登记手续。异地股东可以用信函或传真方式登记。
选择网络投票的股东，可以通过上海证券交易所交易系统直接参与股东大会投票。
（二）登记时间：2019年9月5日,上午9:00一11:30分，下午1:00一4:30分
（三）登记地点：北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧
六、其他事项
（一）会议联系方式
1、北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧
2、联系电话：010-62690729
3、联系人：王凤华 张琳
4、传真：010-62698299
5、邮政编码：100080
（二）参加本次会议的股东及股东代理人往返交通、食宿及其它有关费用自理。
（三）网络投票系统异常情况的处理方式：网络投票期间，如网络投票系统遇突发重大事件的影响，则本次股东大会的进程按当日通知进行。
特此公告。
京能置业股份有限公司董事会
2019年8月24日
附件1：授权委托书
● 报备文件
京能置业股份有限公司第八届董事会第十三次临时会议决议
附件1：授权委托书
授权委托书
京能置业股份有限公司：
兹委托 先生（女士）代表本单位（或本人）出席2019年9月9日召开的贵公司2019年第二次临时股东大会，并代为行使表决权。
委托人持普通股数：
委托人股东帐户号：
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委托人签名（盖章）： 受托人签名：
委托人身份证号： 受托人身份证号：
委托日期： 年 月 日
备注：
委托人应在委托书中“同意”、“反对”或“弃权”意向中选择一个并打“√”，对于委托人在本授权委托书中未作具体指示的，受托人有权按自己的意愿进行表决。
