铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司

2019年半年度报告摘要

证券代码：000809 证券简称：铁岭新城 公告编号：2019-019

一、重要提示

本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。

非标准审计意见提示

□ 适用 √ 不适用

董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

□ 适用 √ 不适用

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

□ 适用 √ 不适用

二、公司基本情况

1、公司简介

■

2、主要财务数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□ 是 √ 否

■

3、公司股东数量及持股情况

单位：股

■

4、控股股东或实际控制人变更情况

控股股东报告期内变更

□ 适用 √ 不适用

公司报告期控股股东未发生变更。

实际控制人报告期内变更

□ 适用 √ 不适用

公司报告期实际控制人未发生变更。

5、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无优先股股东持股情况。

6、公司债券情况

公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在半年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券

是

（1）公司债券基本信息

■

（2）截至报告期末的财务指标

单位：万元

■

三、经营情况讨论与分析

1、报告期经营情况简介

公司是否需要遵守特殊行业的披露要求

否

（1）公司面对的市场环境及经营情况

2019年《国务院政府工作报告》对房地产市场发展进行更清晰的定位，首次强调将“市场体系”和“保障体系”并列，要求“市场的归市场，保障的归保障”，“房住不炒”成为主旋律。8月份召开的政治局会议明确，房地产“紧调控”基调不会改变，要构建房地产宏观调控的长效机制。公司主营业务土地一级开发作为房地产的上游行业，受宏观政策影响较大，从资金端上，金融机构对房地产企业持续降杠杆，公司融资渠道严重受限；从客户端上，下游房地产企业拿地更是非常谨慎。

受宏观政策影响，公司发展形势十分严峻，困难与挑战无处不在。2019年上半年，在公司董事会及管理层的带领下，公司克服重重困难，各项工作有序推进，并取得了一定的进展，上半年实现土地挂牌，万达广场项目正式落地，贸易公司业务取得进展，到期和回售公司债如期兑付，公司规范稳定运行。截至报告期末，公司总资产579,987.51万元，归属于上市公司股东的净资产315,585.57万元。报告期内，公司开发整理土地挂牌102.91亩，于7月10日成交，挂牌土地出让金已于7月份拨付公司，并已计入7月份营业收入。报告期内，公司实现营业收入1751.02万元，归属于上市公司股东的净利润为-4574.64万元。

（2）公司的主要经营模式

①主要经营模式和经营业态

报告期内公司所从事的主要业务为土地一级开发、城市运营及物资批发和零售。在土地一级开发业务方面，公司受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托，对铁岭市政府依法通过收购、收回、征收等方式储备的土地，组织实施拆迁、补偿安置和市政基础设施建设，做到“九通一平”、使该等土地达到可出让条件，经国土部门验收后由铁岭市土地储备中心统一划拨或出让，公司按照与铁岭市政府签订的《土地一级开发合作协议》之约定享有土地划拨费用和土地出让收益；在城市运营业务方面，公司通过招拍挂程序获得铁岭市新城区相关公用事业特许经营权后，经营铁岭市新城区供水、污水处理、出租车运营、广告传媒业务；在物资批发和零售业务方面，公司主要从事取暖煤炭经销业务。

报告期内公司所从事的土地一级开发和城市运营业务以及相应的经营模式未发生重大变化，物资批发和零售业务为本报告期新开展业务。

②市场地位和竞争优势

公司是铁岭市新城区唯一一家土地一级开发和城市综合运营商，同时除铁岭市新城区外，如果铁岭市其他地块选择土地一级开发商，在同等条件下，铁岭市政府承诺将优先选择公司。

（3）公司规划平整土地面积及收入分成比例

①公司规划平整土地面积

公司土地一级开发项目地处辽宁省铁岭市新城区，公司主要负责新城区22平方公里规划范围内的土地一级开发，规划土地面积33,598亩。截至目前公司已完成18.3平方公里土地开发整理，基本实现“九通一平”，达到可出让条件，累计平整土地面积27,444亩。报告期内公司未进行土地开发整理。

②收入分成模式

公司与政府约定的收入分成比例为土地使用权出让金扣除农业发展基金、国有土地收益基金、土地规费和土地出让金（土地出让金按照5000元/亩计算，当铁岭新城的土地使用权出让金历年累计平均超出45万元/亩，从超出45万元/亩后的下一年度，对土地使用权出让金超出45万元/亩的，另需按超出45万元/亩部分的百分之三十五加收土地出让金）后全部归公司所有。

（4）报告期土地开发收入和相关款项回收情况

报告期内，公司未实现土地出让收入，收回土地出让金1,926.13万元、配套费395.12万元。

（5）公司的房地产出租情况

报告期内，公司将其名下的写字楼、门市等房屋对外出租，共计获得租赁收益137.29万元。

（6）报告期末公司融资情况

报告期末公司融资金额为226,650万元，其中：银行贷款期末余额为164,815万元，占融资额的72.72%，包括一年期贷款79,500万元（其中39,500万元为每年借新还旧贷款）、二年期贷款4,990万元,三年期贷款46,000万元、五年期贷款14,200万元、八年期贷款20,125万元；公司债57,000万元，占融资额的25.15%，期限5年，3+2模式；企业借款4,835万元，占融资额的2.13%。

（7）公司下半年经营计划

下半年，公司将认清形势，攻坚克难，全力推进土地挂牌出让，有效化解债务风险，进一步拓展贸易公司业务，寻求公司多元化发展，在稳定运行中求发展，在发展中求突破，下半年具体工作计划如下：

一是努力提高主营业务收入。进一步加大土地招商推介力度，将土地营销出让工作作为公司重点工作，加大第三产业类和城市综合体项目引进力度，推进土地挂牌出让，全面提高主营业务收入，提升公司业绩。

二是全力化解债务风险。公司将多方面拓展融资渠道、积极筹措资金，确保按时偿还债务，全力化解债务风险，保证公司稳定运行，维护铁岭地区乃至辽宁省金融生态环境和信用环境。

三是推进公司多元化发展。公司将积极寻求业务突破，增强自身造血功能，改善业务结构，加快发展步伐，逐步扭转主营业务单一的运营模式，实现多元化经营和可持续发展。

2、涉及财务报告的相关事项

（1）与上一会计期间财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。

（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。

（3）与上一会计期间财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无合并报表范围发生变化的情况。

铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司董事会

2019年8月23日

证券代码：000809 证券简称:铁岭新城 公告编号：2019-017

铁岭新城投资控股(集团)股份

有限公司第十届董事会第八次

会议决议公告

本公司及董事会全体成员保证信息披露内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

2019年8月12日，铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司（以下简称“公司”）董事会以电话形式发出关于召开公司第十届董事会第八次会议的通知。本次会议于2019年8月23日以通讯会议方式召开，应到董事9人，实到董事9人，本次董事会由公司董事长隋景宝先生主持。会议的召开符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。会议审议通过了以下议案：

一、审议通过《2019年半年度报告及摘要》

具体内容详见公司同日在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《2019年半年度报告摘要》（公告编号：2019-019）及在巨潮资讯网登载的《2019年半年度报告全文》。

表决结果：同意9票，反对0票，弃权0票。

二、审议通过《关于会计政策变更的议案》

本次会计政策变更是公司根据财政部相关文件要求进行的合理变更，其决策程序符合相关法律、行政法规和《公司章程》的有关规定，本次变更对公司财务状况、经营成果和现金流量无影响，不涉及对以前年度的追溯调整，不存在损害公司及全体股东，特别是中小股东利益的情形。公司董事会同意公司本次会计政策变更。

具体内容详见公司同日在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资讯网登载的《关于会计政策变更的公告》（公告编号：2019-020） 。

本议案无需提交股东大会审议。

表决结果：同意9票，反对0票，弃权0票。

三、备查文件

1．《第十届董事会第八次会议决议》；

2．《独立董事关于第十届董事会第八次会议审议事项的独立意见》。

特此公告。

铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司董事会

2019年8月23日

证券代码：000809 证券简称：铁岭新城 公告编号：2019一018

铁岭新城投资控股(集团)股份

有限公司第十届监事会第五次

会议决议公告

本公司及监事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

2019年8月12日，铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司（以下简称“公司”）监事会以电话形式发出关于召开公司第十届监事会第五次会议的通知。本次会议于2019年8月23日以通讯会议方式召开，应到监事5人，实到监事5人，本次监事会由公司监事会主席李世范先生主持。会议的召开符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。会议审议通过了以下议案：

一、审议通过《公司2019年半年度报告及摘要》

具体内容详见公司同日在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）登载的《2019年半年度报告摘要》（公告编号：2019-019）及在巨潮资讯网登载的《2019年半年度报告全文》。

表决结果：同意5票，反对0票，弃权0票。

二、监事会对公司2019年半年度报告发表的书面审核意见

公司监事会根据《证券法》和中国证监会《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第3号〈半年度报告的内容与格式〉》的有关要求，对公司2019年半年度报告进行了认真严格的审核，并提出如下书面审核意见，与会全体监事一致认为：

1.公司2019年半年度报告的编制和审议程序符合法律、法规、公司章程和公司内部管理制度的各项规定；

2.公司2019年半年度报告的内容和格式符合中国证监会和深圳证券交易所的有关规定，所包含的信息能够真实准确地反映公司2019年半年度的经营业绩和财务状况；

3.在公司监事会提出本意见前，未发现参与2019年半年度报告编制和审议的人员有违反保密规定的行为。

表决结果：同意5票，反对0票，弃权0票。

三、审议通过《关于会计政策变更的议案》

本次会计政策变更符合财政部的相关规定，符合公司的实际情况，相关决策程序符合有关法律法规和《公司章程》等规定，不存在损害公司及股东利益的情形；本次变更亦不会对公司财务报表产生重大影响，公司监事会同意公司本次会计政策的变更。

具体内容详见公司同日在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资讯网登载的《关于会计政策变更的公告》（公告编号：2019-020） 。

表决结果：同意5票，反对0票，弃权0票。

四、备查文件

《第十届监事会第五次会议决议》。

特此公告。

铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司监事会

2019年8月23日

证券代码：000809 证券简称：铁岭新城 公告编号：2019-020

铁岭新城投资控股(集团)股份

有限公司关于会计政策变更的

公告

本公司及董事会全体成员保证信息披露内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

铁岭新城投资控股(集团)股份有限公司（以下简称“公司”）于2019年8月23日召开第十届董事会第八次会议和第十届监事会第五次会议，审议通过了《关于会计政策变更的议案》，本次会计政策变更无需提交股东大会审议，具体情况如下：

一、 会计政策变更概述

（一）会计政策变更原因

1.2017年，财政部修订印发了新金融工具相关会计准则，即：《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量》（财会〔2017〕7号）、《企业会计准则第23号一一金融资产转移》（财会〔2017〕8号）、《企业会计准则第24号一一套期会计》（财会〔2017〕9号）及《企业会计准则第37号一一金融工具列报》（财会〔2017〕14号）四项准则。

根据财政部要求，公司于2019年1月1日起施行上述新金融工具相关会计准则。

2.国家财政部于2019年4月30日发布了《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2019]6号），对一般企业财务报表格式进行了修订，要求执行企业会计准则的非金融企业按照企业会计准则和通知的要求编制2019年度中期财务报表和年度财务报表及以后期间的财务报表。

公司属于已执行新金融准则但未执行新收入准则和新租赁准则的企业，需根据上述通知要求，对财务报表格式进行相应调整，并按照规定的格式编制公司财务报表。

（二）会计政策变更日期

1.相关事项的变更以财政部颁布的新准则《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号一一金融资产转移》、《企业会计准则第24号一一套期会计》及《企业会计准则第37号一一金融工具列报》的规定日期起施行。

2.公司按照国家财政部印发的《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2019]6号）规定的起始日期开始执行,公司2019年度中期财务报表和年度财务报表及以后期间的财务报表均执行财务报表格式调整会计准则。

（三）变更前公司采用的会计政策

1.变更前，公司执行财政部发布的《企业会计准则一一基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释公告及其他相关文件规定。

2.变更前，公司的财务报表格式按照财政部于2018年6月15日发布的《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15号）的相关规定执行。

（四）变更后采取的会计政策

1.变更后，公司执行新金融工具相关会计准则，即：《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量》（财会〔2017〕7号）、《企业会计准则第23号一一金融资产转移》（财会〔2017〕8号）、《企业会计准则第24号一一套期会计》（财会〔2017〕9号）及《企业会计准则第37号一一金融工具列报》（财会〔2017〕14号）四项准则。其他未变更部分按照财政部现行文件规定执行。

2.变更后，公司财务报表格式按照财政部于2019年4月30日发布的《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2019]6号）的相关规定执行。

（五）审批程序

公司于2019年8月23日召开的第十届董事会第八次会议和第十届监事会第五次会议审议通过了《关于会计政策变更的议案》。根据《深圳证券交易所股票上市规则》等有关规定，公司本次会计政策变更无需提交股东大会审议批准。独立董事对公司本次会计政策变更事项发表了独立意见。

二、本次会计政策变更对公司的影响

（一）金融工具准则变更

根据财政部修订的新金融工具相关会计准则，公司对会计政策进行相应变更，具体情况如下：

1.以企业持有金融资产的“业务模式”和“金融资产合同现金流量特征”作为金融资产分类的判断依据，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产三类。

2.将金融资产减值会计处理由“已发生损失法”修改为“预期损失法”，要求考虑金融资产未来预期信用损失情况，从而更加及时、足额地计提金融资产减值准备。

3.调整非交易性权益工具投资的会计处理，允许企业将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益进行处理，但该指定不可撤销，且在处置时应将原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入留存收益，不得结转计入当期损益。

4.进一步明确金融资产转移的判断原则及其会计处理。

5.套期会计准则更加强调套期会计与企业风险管理活动的有机结合，更好地反映企业的风险管理活动。

根据新旧准则衔接规定，公司无需重述前期可比数。公司于2019年1月1日起变更会计政策。本次会计政策变更对公司2018年度资产总额、负债总额、净利润等无影响。

（二）财务报表变更

根据财会〔2019〕6号有关规定，公司对财务报表格式进行以下主要变动：

1.资产负债表

将原“应收票据及应收账款”项目拆分为“应收票据”和“应收账款”二个项目；

将原“应付票据及应付账款”项目拆分为“应付票据”和“应付账款”二个项目；

新增“应收款项融资”项目，反映以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据和应收账款等。

2.利润表

新增“以摊余成本计量的金融资产终止确认收益”项目，反映企业因转让等情形导致终止确认以摊余成本计量的金融资产而产生的利得或损失；

新增“信用减值损失”项目，反映企业按照《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量》（财会〔2017〕7号）的要求计提的各项金融工具信用减值准备所确认的信用损失；

将“资产减值损失”、“信用减值损失”项目位置移至“公允价值变动收益”之后；

将“减：资产减值损失”调整为“加：资产减值损失（损失以“一”列示）”。

3.现金流量表

现金流量表明确了政府补助的填列口径，企业实际收到的政府补助，无论是与资产相关还是与收益相关，均在“收到其他与经营活动有关的现金”项目填列。

4.所有者权益变动表

所有者权益变动表，明确了“其他权益工具持有者投入资本”项目的填列口径，反映企业发行的除普通股以外分类为权益工具的金融工具的持有者投入资本的金额。

本次公司会计政策变更仅对财务报表格式和部分科目列示产生影响，不影响公司净资产、净利润等相关财务指标。本次会计政策变更属于国家法律、法规的要求，符合相关规定和公司的实际情况，不存在损害公司及股东利益的情况。

三、董事会关于部分会计政策变更合理性的说明

公司董事会认为：本次会计政策变更是公司根据财政部相关文件要求进行的合理变更，其决策程序符合相关法律、行政法规和《公司章程》的有关规定，本次变更对公司财务状况、经营成果和现金流量无影响，不涉及对以前年度的追溯调整，不存在损害公司及全体股东，特别是中小股东利益的情形。公司董事会同意公司本次会计政策变更。

四、独立董事意见

独立董事认为：公司依据财政部颁布的最新会计准则对公司会计政策进行了相应变更，使公司的会计政策与国家现行规定保持一致，有利于客观、公允地反映公司的财务状况和经营成果，符合公司和所有股东的利益。我们认为本次公司会计政策变更的决策程序符合有关法律、法规和《公司章程》的规定，不存在损害公司及全体股东、特别是中小股东的权益，同意公司本次会计政策变更。

五、监事会意见

监事会认为：本次会计政策变更符合财政部的相关规定，符合公司的实际情况，相关决策程序符合有关法律法规和《公司章程》等规定，不存在损害公司及股东利益的情形；本次变更亦不会对公司财务报表产生重大影响，公司监事会同意公司本次会计政策的变更。

六、备查文件

1.第十届董事会第八次会议决议；

2.第十届监事会第五次会议决议；

3.独立董事关于第十届董事会第八次会议审议事项的独立意见。

特此公告。

铁岭新城投资控投(集团)股份有限公司董事会

2019年8月23日