湖北福星科技股份有限公司
2019年半年度报告摘要
证券代码：000926 证券简称：福星股份 公告编号：2019-046
一、重要提示
本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。
董事、监事、高级管理人员异议声明
■
声明
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次半年报的董事会会议
■
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
■
2、主要财务数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
■
3、公司股东数量及持股情况
单位：股
■
4、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
5、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
6、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在半年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
是
（1）公司债券基本信息
■
（2）截至报告期末的财务指标
单位：万元
■
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
报告期内公司整体发展状况
公司主营业务为房地产业和金属制品业。报告期内，公司加快实施“强化核心优势、聚焦重点区域、深化全国布局、完善产业生态”战略，凝心聚力，奋勇拼搏，顺利完成了各项经营任务。作为公司主战场的武汉区域市场，公司住宅项目去化速度极快，体现了强大的产品力，外地市场稳步推进，呈现良好的销售局面。
报告期间内，公司加大了存量房和外地市场的销售力度，全力加快去化，稳步推进全国化。在销售方面，公司签约销售实现较大幅度增长；在项目结算方面，受房地产建设周期影响，上半年公司可供结转房源略有减少；在盈利性方面，公司扣除非经常性损益的净利润实现34.53%的同比增长，表明公司主营业务成长性稳定，随着开发提速，去年以来开工面积显著增长，预计未来公司经营业绩将保持稳步增长。发展规划上，公司继续以住宅开发为主，逐步由区域市场向全国市场拓展，不断扩充产业链的长度；在资金保障上，公司加快销售力度，缩短应收账款周期，保障公司资金链安全、平稳运行；在土地储备上“量入为出”，保证资金链安全的情况下适度扩充土地储备，保持发展后劲。金属制品业方面，行业不景气的现状没有改变，供大于求的格局依然存在，公司产品毛利率小幅提升。
宏观环境及房地产发展状况
2019年上半年，房地产行业紧箍咒越戴越紧。针对房地产行业，从中央到地方、从需求到供给，体现出了高度的一致性和协同性。中央在多个重要会议中反复强调“房住不炒”的论调，阻断“房地产将放开”的非理性预期，继续对房地产实施加码调控。具体来说，国家从政策法规发布、资金发放控制、资金流向监管三个方面构建房地产风险防范机制，推进因城施策，控制出现系统性风险。
根据中国指数研究院相关数据分析，报告期内，全国百城价格均价累计涨幅低位收窄，整体价格稳定，一线城市价格高，涨幅慢，二三四线城市价格相对低，涨幅明显收窄；重点城市新房成交规模稳中略降，一线城市成交规模大幅增加，二线城市成交规模略降，三四线成交规模下降明显，体现出城市差异化越来越明显；上半年全国 300 城住宅用地供求规模稳中有增，其中二季度供地力度明显加大，带动成交面积大幅增加；价格方面，今年 3 月以来，热点城市土地竞拍热度提升，带动全国住宅用地成交楼面价明显上涨，二季度全国 300 城住宅用地成交楼面价同比涨幅超 20%，溢价率超 20%。除此之外，一二线城市住宅用地成交量明显增加，也一定程度上带动了整体楼面价的结构性提升。
报告期内，武汉房地产市场整体稳定。政策方面，仍然执行“三限”政策。土地供应和价格方面，2019年上半年武汉市累计推出地块98宗，同比增加 49%，土地成交量增速加快，上半年武汉市累计成交面积达563万㎡，较去年同期增长28个百分点。价格方面，住宅成交均价为11,891元/㎡，较 2018 年上涨 25.4%，增幅显著。2018 年年底以来，高价盘备案限制放开，限价政策略有松动，武汉市住宅成交均价受到明显拉升。报告期内，武汉市商品住宅累计成交939.23万平方米，同比增加 21.8%，成交量自年初低位逐渐升高。
从目前来看，武汉作为国家中心城市和长江经济带的重要节点城市，在产业经济、人口集聚、交通基建、战略定位等诸多方面，武汉正迎来历史性发展良机，正经历从“量变到质变”的过程，全市 近300 家世界 500 强、30 多家民营科技企业“第二总部”、半年落户 65 万大学生等数字背后，是城市的号召力与吸引力，从长远来看，产业及人才优势将为城市和楼市的平稳健康发展提供有效支撑，武汉的国际大都市定位越来越清晰。
公司发展状况
报告期内，房地产调控政策持续加强，市场总体平稳，风险整体可控。行业聚集度持续提升，两级分化加剧。房地产业的发展既有良好的机遇，又面临严峻的挑战。
报告期内，公司继续推进“京津冀都市圈”、“珠三角经济圈”、 “成渝经济圈”等外地区域战略布点项目，加快实现试点效应，逐步形成全国发展的战略格局。
房地产方面，报告期内，公司实现签约销售收入77.05亿元，实现较大增长，其他各项指标表现稳定。在土地储备方面，公司加大了城中村地块的跟踪力度，建立了土地交易和市场销售研究体系，加强对项目的科学判断。在拆迁办证方面，成立专班、增派专人、化解“疑难杂症”，紧密推进拆迁及办证的各个程序，保证楼盘的快速入市。在存量房方面，加快清理和梳理，创新营销方式，加强与专业营销机构的合作，促进存量房的销售。在流动性管理方面，资产负债率控制在合理水平，资产状况良好，报告期内，公司共取得各类融资品种批复53.46亿元，融资放款43.86亿元，并取得中期票据融资10亿元，保障了公司的资金链安全和发展稳定。在制度建设及人才引进方面，围绕“降本增效、规范管理、提升能力”三个核心，加强了复合型管理人才的引进，强化了中基层管理人员基本素质和管理技能的培训，优化全员的薪酬结构与体系，更新中高管及员工的绩效考核细则及考核模板，整体人才队伍得到扩充，人才结构趋于稳定，人才梯队建设得到加强。执行力方面，公司根据目前的市场形势，加强了各级考核力度，“四强四重”即强布置、强检查、强考核、强兑现，重管控、重督办、重落实、重奖惩成为新常态，进一步提高运营管理的效率和执行力度。
金属制品方面，国内外宏观形势未能根本改变，市场需求乏力，金属制品产能利用率较低，产品盈利能力受限。
商业项目方面，商业圈氛围逐渐增强，带来人流量的持续提升，商业公司抓住机会，对部分项目提档升级、加大改造力度，通过差异化、品牌化来提升盈利水平，盈利能力逐步提高；
报告期内，公司获得“中国城市更新领先品牌”、“2019中国特色地产城市综合运营优秀企业”、“2019值得资本市场关注的房地产公司”及“沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”等多项荣誉，第14次获得“中国房地产百强企业”称号。
下半年经营打算
随着中美贸易战的持续，宏观经济的不确定性因素继续存在，房地产行业调控成为常态。对于武汉而言，市场规模大，韧劲足，发展前景好，加之世界军人运动会将于10月份在武汉召开，巨额基建投资拉动效应明显，长江新城建设持续推进，武汉将迎来持续、快速、健康发展。公司将在既有战略之下，继续深耕武汉，放眼全国，有目的、有重点、有计划的实施做大做强战略。
房地产方面。
在战略拓展方面，一是坚持以“武汉城市圈”为核心区域，加快在粤港澳大湾区的战略布局，稳步推进在 “长三角经济圈”、 “成渝经济圈”等城市群的战略发展，努力扩大项目储备规模，壮大综合实力，进一步构建公司跨区域、全国化的发展格局。二是加强市场研判，提升对市场的精准判断能力与投资策略。在拓展中，坚持把参与“三旧改造”与拿净地相结合，既注重发挥公司传统的“三旧改造”优势，又积极筛选性价比高的住宅用地参与公开竞拍，或选择与条件相对较好的项目以及具有长期战略合作的专业化产业公司进行战略合作，以降低拿地成本，实现项目利益的最大化。三是全力推进前期重点跟进项目的落地，切实满足年度经营目标和战略发展的需要。
在项目管理方面，完善城市公司管控体系，加大外地项目的管控力度；在项目储备方面，加快外地“三旧”项目的跟踪和落地；在拆迁办证方面，加大武汉市内项目的拆迁办证力度；在产品设计方面，打造优质产品和样板工程，提升品牌实力；在销售方面，加强营销与回款管理，确保项目快速去化；在人才及绩效方面，推进人才强企战略，重点是促进人才的引进、使用、内部培养与淘汰等管理体制机制相结合，进一步优化人才结构与建立双晋升通道，使公司的人才资源更好地支撑公司未来的转型与发展，激励和驱动员工创造价值。
其他产业方面。
金属制品业通过对外考察和学习，借鉴同行业先进经验，强化精准管理，精简优化人员，压缩各项成本；大力推进技术创新和产品升级，优化产品结构，提高产品竞争力。
报告期内，公司房地产具体情况如下：
1、公司房地产土地储备情况
■
2、公司房地产开发情况
■
3、公司房地产销售情况
■
4、公司房地产出租情况
■
5、公司融资情况
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6、采用公允价值计量的投资性房地产
■
7、报告期向其商品房承购人因银行抵押贷款提供担保的情况
截至本报告期末，公司下属子公司为商品房承购人提供按揭担保的余额为344,308.64万元。
2、涉及财务报告的相关事项
（1）与上一会计期间财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1）根据财政部《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2019]6号），经第九届董事会第五十九次会议决议通过，本公司对财务报表格式进行了以下修订：
A、资产负债表
将原“应收票据及应收账款”项目拆分为“应收票据”和“应收账款”二个项目；
将原“应付票据及应付账款”项目拆分为“应付票据”和“应付账款”二个项目；
B、利润表
将利润表“减：资产减值损失”调整为“加：资产减值损失（损失以“-”号填列）”。
本公司对可比期间的比较数据按照财会[2019]6号文进行调整。
财务报表格式的修订对本公司的资产总额、负债总额、净利润、其他综合收益等无影响。
2）新金融工具准则
2017年，财政部颁布了修订的《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号一一金融资产转移》、《企业会计准则第24号一一套期保值》以及《企业会计准则第37号一一金融工具列报》（以上4项准则以下统称“新金融工具准则”）。本公司自2019年1月1日起施行新金融工具准则。
新金融工具准则取代了财政部于2006年颁布的《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号一一金融资产转移》和《企业会计准则第24号一一套期会计》以及财政部于2014年修订的《企业会计准则第37号一一金融工具列报》（以上4项准则以下统称“原金融工具准则”）。
本公司变更后的会计政策请参见附注三、10。
新金融工具准则改变了金融资产的分类和计量方式，确定了三个主要的计量类别：（1） 以摊余成本计量的金融资产；（2） 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；（3） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在新金融工具准则下，金融资产的分类是基于本公司管理金融资产的业务模式及该资产的合同现金流量特征而确定。根据新金融工具准则，嵌入衍生工具不再从金融资产的主合同中分拆出来，而是将混合金融工具整体适用关于金融资产分类的相关规定。
采用新金融工具准则对本公司金融负债的会计政策并无重大影响。
新金融工具准则要求金融资产减值计量由“已发生损失”模型改为“预期信用损失”模型，适用于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，以及贷款承诺和财务担保合同，不适用于权益工具投资。
“预期信用损失”模型要求持续评估金融资产的信用风险，因此在新金融工具准则下，本公司信用损失的确认时点早于原金融工具准则。
在新金融工具准则施行日，本公司按照新金融工具准则的规定对金融工具进行分类和计量（含减值），涉及前期比较财务报表数据与新金融工具准则要求不一致的，无需调整。金融工具原账面价值和在新金融工具准则施行日的新账面价值之间的差额，计入新金融工具准则施行日所在年度报告期间的期初留存收益或其他综合收益。以下是对本公司合并财务报表的影响。
在首次执行日（2019年1月1日），金融资产按照修订前后金融工具确认计量准则的规定进行分类和计量结果对比如下：
■
在首次执行日（2019年1月1日），本公司没有被指定或取消指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在首次执行日（2019年1月1日），原金融资产账面价值调整为按照新金融工具准则的规定进行分类和计量的新金融资产账面价值的调节表列示如下：
■
因执行新金融工具准则的上述调整，本公司还相应调减递延所得税资产2,150,833.32元。执行新金融工具准则累积调减本公司合并财务报表中盈余公积820,353.62，调减归属于母公司未分配利润7,383,182.60元，调减少数股东权益226,536.55元。
本公司实际收到的政府补助，无论是与资产相关还是与收益相关，在编制现金流量表时均作为经营活动产生的现金流量列报。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上一会计期间财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
本报告期新纳入合并范围的公司有3家，分别为海口福星惠誉置业有限公司、贵阳福星惠誉置业有限公司和荆州银山地产有限公司。
不再纳入合并范围的公司有2家，为北京华亿嘉科技有限公司、福星智慧家（深圳）企业管理有限公司。
股票代码：000926 股票简称：福星股份 编号：2019-044
债券代码：112235 债券简称：15福星01
湖北福星科技股份有限公司
第九届董事会第五十九次会议
决议公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
湖北福星科技股份有限公司（以下简称“公司”）第九届董事会第五十九次会议通知于2019年8月16日以书面方式送达全体董事，会议于2019年8月27日上午10时在武汉市新华路186号福星国际商会大厦四楼会议室以现场结合通讯方式召开（公司独立董事冯德雄先生、夏新平先生、吴德军先生以通讯方式表决），会议由公司董事长谭少群先生主持，应表决董事9人，实际表决董事9人。公司全体监事及部分高管人员列席了会议。会议的召开符合《中华人民共和国公司法》和本公司章程的有关规定。会议以举手表决和通讯表决方式审议通过如下议案：
一、审议通过《公司2019年半年度报告及摘要》；
表决结果：9票同意、0票反对、0票弃权。
二、审议通过《公司2019年半年度募集资金存放与使用情况的议案》；
根据中国证券监督管理委员会《上市公司监管指引第2号一上市公司募集资金管理和使用的监管要求》及相关法律法规的要求，公司编制了截至2019年6月30日止的前次募集资金使用情况报告。具体内容详见公司同日刊登在巨潮资讯网上的《公司2019年半年度募集资金存放与使用情况的专项报告》。
公司独立董事对此事项发表了独立意见。
表决结果：9票同意、0票反对、0票弃权。
三、审议通过《关于会计政策变更的议案》。
根据财政部《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2019]6号），公司拟对相关会计政策予以变更，具体内容详见于同日刊登于巨潮资讯网的《关于会计政策变更的公告》。
公司独立董事对此事项发表了独立意见。
表决结果：9票同意、0票反对、0票弃权。
特此公告。
湖北福星科技股份有限公司董事会
二○一九年八月二十八日
股票代码：000926 股票简称：福星股份 编号：2019-045
债券代码：112235 债券简称：15福星01
湖北福星科技股份有限公司
关于会计政策变更的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，并对公告中的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。
一、本次会计政策变更概述
根据中华人民共和国财政部（以下简称“财政部”）发布的《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会﹝2019﹞6号）（以下简称“《修订通知》”），湖北福星科技股份有限公司（以下简称“公司”）于2019年8月27日召开了第九届董事会第五十九次会议和第九届监事会第十九次会议，审议通过了《关于会计政策变更的议案》，本次会计政策变更无需提交股东大会审议，具体如下：
二、本次会计政策变更的具体情况
（一）变更原因
2019年4月30日，财政部印发了《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会﹝2019﹞6号），要求执行企业会计准则的非金融企业按照企业会计准则和《修订通知》的规定编制财务报表，企业2019年度中期财务报表和年度财务报表及以后期间的财务报表均按《修订通知》的规定编制执行。
（二）变更日期
公司按照财政部印发的《修订通知》规定的起始日期开始执行。
（三）变更前后公司采用的会计政策的变化
1、变更前公司采用的会计政策
本次变更前，公司按照财政部发布的《企业会计准则一一基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释公告以及其他相关规定执行。
2、变更后公司采用的会计政策
本次会计政策变更后，公司将按照财政部发布的《修订通知》的有关规定执行。
除上述会计政策变更外，其他未变更部分，仍按照财政部前期颁布的《企业会计准则一一基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释公告以及其他相关规定执行。
三、本次会计政策变更对公司的影响
根据《修订通知》的要求，公司将对财务报表相关项目进行列报调整，具体情况主要如下：
1、资产负债表项目
（1）将原“应收票据及应收账款”项目拆分为“应收票据”和“应收账款”二个项目；
（2）将原“应付票据及应付账款”项目拆分为“应付票据”和“应付账款”二个项目。
2、利润表项目
（1）“研发费用”项目还包括计入管理费用的自行开发无形资产的摊销；
（2）“资产减值损失”、“信用减值损失”项目位置移至“公允价值变动收益”之后；
（3）将利润表“减：资产减值损失”调整为“加：资产减值损失（损失以‘-’列示）”。
3、现金流量表项目
现金流量表明确了政府补助的填列口径，企业实际收到的政府补助，无论是与资产相关还是与收益相关，均在“收到其他与经营活动有关的现金”项目填列。
公司本次会计政策变更只涉及《修订通知》财务报表列报和调整，不影响公司净资产、净利润等相关财务指标。本次会计政策变更是公司根据财政部相关文件要求进行的合理变更，符合相关规定和公司实际情况，不存在损害公司及股东利益的情形。
四、董事会关于本次会计政策变更合理性的说明
本次会计政策变更是公司依据财政部修订发布的财务报表格式以及新金融工具准则规定的要求进行的合理变更，本次会计政策变更能够更加客观、公允地反映公司财务状况和经营成果，为公司投资者提供更可靠、更准确的会计信息，符合公司和所有股东的利益。
五、独立董事意见
经核查，公司独立董事认为：公司依据财政部发布的财务报表格式以及新金融工具准则规定的要求，对公司会计政策进行相应变更，符合财政部等有关部门的相关规定，不存在损害公司及股东利益的情形，执行变更后的会计政策能够客观、公允地反映公司财务状况及经营成果。因此，同意本次会计政策变更。
六、监事会意见
经核查，监事会认为：本次会计政策变更是公司根据财政部相关文件要求进行的调整，符合相关规定，执行变更后会计政策能够客观、公允地反映公司的财务状况和经营成果；相关决策程序符合相关法律、法规、规范性文件及《公司章程》的规定，不存在损害公司及股东利益的情形。因此，我们同意公司本次会计政策的变更。
七、备查文件目录
1、第九届董事会第五十九次会议决议；
2、第九届监事会第十九次会议决议；
3、独立董事意见。
特此公告。
湖北福星科技股份有限公司董事会
二○一九年八月二十八日
股票代码：000926 股票简称：福星股份 编号：2019-047
债券代码：112235 债券简称：15福星01
湖北福星科技股份有限公司
第九届监事会第十九次会议
决议公告
本公司及监事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
湖北福星科技股份有限公司（以下简称“公司”）第九届监事会第十九次会议通知于2019年8月16日以书面方式送达全体监事，会议于2019年8月27日下午14时在武汉市江汉区新华路186号福星国际商会大厦四楼会议室召开，会议由公司监事会主席谭才旺先生主持，应到监事3人，实到监事3人。会议的召开符合《中华人民共和国公司法》和本公司章程的有关规定。会议以举手表决方式审议通过了如下议案：
一、审议通过《公司2019年半年度报告及摘要》；
监事会认为：
1、公司2019年半年度报告的编制和审核程序符合法律、行政法规及中国证监会的相关规定，报告的内容真实、准确、完整地反映了公司的实际情况。
2、公司2019年半年度报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，监事会承诺对公司2019年半年度报告内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
表决结果：3票同意、0票反对、0票弃权。
二、审议通过《公司2019年半年度募集资金存放与使用情况的议案》；
监事会认为：该报告真实、客观地反映了公司2019年半年度募集资金的存放与使用情况，符合中国证监会、深圳证券交易所关于上市公司募集资金存放和使用的相关规定，不存在违规使用募集资金的行为，不存在变相改变募集资金投向和损害股东利益的情况。
表决结果：3票同意、0票反对、0票弃权。
三、审议通过《关于会计政策变更的议案》。
监事会认为，本次会计政策变更是公司根据财政部相关文件要求进行的合理变更，决策程序符合有关法律法规及《公司章程》的规定，执行变更后的会计政策能够客观、公允地反应公司的财务状况和经营成果，不存在损害公司及全体股东，特别是中小股东利益的情形，同意本次会计政策变更。
表决结果：3票同意，0票反对，0票弃权。
特此公告。
湖北福星科技股份有限公司监事会
二○一九年八月二十八日
