上海实业发展股份有限公司
公司代码：600748 公司简称：上实发展 债券代码：122362 债券简称：14上实01 债券代码：136214 债券简称：14上实02
债券代码：155364 债券简称：19上实01
2019年半年度报告摘要
一重要提示
1本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读半年度报告全文。
2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3公司全体董事出席董事会会议。
4本半年度报告未经审计。
5经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
不适用。
二公司基本情况
2.1公司简介
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2.2公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.3前十名股东持股情况表
单位: 股
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2.4截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东情况表
□适用 √不适用
2.5控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
2.6未到期及逾期未兑付公司债情况
√适用□不适用
单位:元 币种:人民币
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反映发行人偿债能力的指标：
√适用□不适用
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关于逾期债项的说明
□适用√不适用
三经营情况讨论与分析
3.1经营情况的讨论与分析
2019年上半年，面对全球经济增速明显放缓、中美贸易摩擦不断等复杂外部情况，我国经济增长依然保持总体平稳、稳中有进的发展态势。房地产政策方面，政府坚持“房住不炒”总基调，落实各地方政府主体责任，保障“因城施策”的有效执行。推动新型城镇化建设，加强以京津冀、长三角、粤港澳等中大型都市圈的规划。同时，继续推进长租公寓、保障房等多层次住房供应体系的不断完善，切实做到稳房价、稳地价、稳预期，加快我国房地产长效机制的建设步伐。
2019年上半年，公司紧抓重点工作落实，加快创新模式建造，持续优化业务结构和资金结构，夯实房地产主业盈利基础。
1、市场融资再创佳绩，多元融资优化资本结构
报告期内，公司持续关注资本市场流动性和债券市场动态，在充分权衡公司资金需求、资金
结构和市场流动性等综合情况下，敏锐捕捉债券市场窗口期，于今年上半年顺利完成“14上实02”债券回售及“19上实01”债券发行工作。一方面，公司于今年3月完成了“14上实02”公司债券的回售工作，回售金额8.9亿元，余额1.1亿元，后续2年债券存续期间的票面利率维持在3.23%。另一方面，公司积极推进2019年公开发行公司债券的各项工作，于3月底获得中国证监会关于核准公司公开发行18亿元公司债券的批复，并于4月底以4.28%的票面利率成功发行“19上实01”公司债券（3+2年期）8.9亿元，在有效控制公司资金成本的前提下保障公司资本市场融资通道畅通、公司资金结构多元稳固，确保公司主业运行资金稳健充裕。
2、 项目销售紧抓机遇，项目拓展聚焦深耕
在房地产销售方面，报告期内，面对主要项目所在一、二线城市持续严控不放松的房地产政策，公司稳扎稳打、精准出击，把握区域市场机遇、深度挖掘项目价值，精准蓄客、加速转化。今年上半年，公司实现签约面积约16.35万平方米，签约金额约26.52亿元。其中，泉州“上实·海上海”、湖州“上实·天澜湾”、“上实·雍景湾”等项目销售业绩不俗；上海嘉定“海上公元”、上海青浦“北竿山”、成都“上实·海上海”等项目的尾盘清盘工作也紧锣密鼓地推进中。项目拓展方面，报告期内，公司聚焦服务国家战略，关注重点项目所在核心区域，积极探索多元化项目拓展路径。今年2月底，公司以28.2亿元，楼板价约合2.4万/平方米的低价摘得上海宝山顾村大型居住社区两幅地块国有建设用地使用权，该两幅地块合计占地面积约5.87万平方米，容积率2.0，符合公司深耕核心区域，进一步参与以上海为中心的长三角地区开发建设的发展战略。
3、 重点项目开发迎难而上，信息化助力标准管控
报告期内，公司在建项目8个，在建面积约201万平方米。其中，上海虹口北外滩项目地下施工工程，基坑开挖深度高达33.5米（超深）、距离运行的地铁线路仅9.15米（超近）且面临深基坑工程承压水控制难题，是迄今为止上海民用建筑施工难度最大的项目之一。公司工程技术团队及施工单位经过反复详细论证、逐一攻克技术难点，保障项目施工顺利推进、保证地铁线路运行安全及工程周边相邻建筑物的安全稳定及正常使用。青岛“国际啤酒城”（三期）超高层的建筑设计方案也在持续完善，为项目后续开发奠定坚实基础；上海宝山顾村项目作为公司首个包含部分租赁住宅的项目，公司充分发挥近年在房地产细分领域的技术研究成果，将规划设计工作前置，针对性统筹考量项目的整体策划定位，在提升项目整体开发速度的同时，也有效平衡产品结构分布进而优化项目利润，为公司今后持续在住宅+租赁住宅类似项目上的开发设计提供宝贵经验。项目管控方面，公司顺应行业变化和市场需要，于报告期内全面搭建工程建设管控信息化架构，打通数据壁垒，实现工程建设的数据标准化、模块化及可复制化，以立体化数据为施工基础，着实提高项目开发管理效率。
4、 物业管理整合提升，不动产经营持续优化
报告期内，公司继续加强物业管理平台的整合力度，进一步统一物业服务标准，编制完成秩序维护及环境管理的专业工作指导手册。同时，公司致力于物业服务业态结构优化及市场化拓展成效显著，于今年上半年新拓展司法机构、民政服务、会展中心等城市公共设施及商业物业项目18个，在管面积超2500万平方米，物业服务板块营业收入达4.2亿元。“上实服务”分别荣获“2018-2019专业服务年度标杆企业”、“2019物业服务企业潜力独角兽”等称号。不动产经营方面，公司深入市场调研，深度挖掘经营潜力。在保障不动产租金收入稳定的前提下，根据市场情况进行判断，确保不动产经营结构不断优化及完善。
2019年下半年，中央政府将坚持稳中求进工作总基调，坚持以供给侧结构性改革为主线，按照高质量发展要求，深化改革开放，优化营商环境，积极应对错综复杂的国内外经济形势和经济下行压力，推动经济平稳健康发展。房地产政策方面，一方面，政府继续推进城镇化建设，匹配刚需和改善性住房需求；另一方面，继续强调因城施策，促进供需平衡，切实做到“稳地价、稳房价、稳预期”，保障房地产市场的稳定可持续发展。在此形势下，公司将密切关注房地产市场动态，以业绩为导向，聚焦高质量发展，聚力新动能培育，聚合一体化管理，稳步推进公司改革创新，保障公司中长期稳健发展。
1、新老交替平稳过渡，服务国家战略寻求发展机遇
报告期内，公司第七届董事会、监事会已经届满。今年6月，公司已启动董、监事会的换届人选推选工作。公司将积极推进新一届董、监事会的换届选举后续工作，保障公司治理的平稳过渡。今年下半年，公司将以服务国家战略为指导思想，充分发挥多年深耕长三角区域的丰富经验和资源优势，以房地产主业为切入点，坚持融产结合，加速创新驱动，深入研究参与长三角一体化和上海新一轮城市建设的发展机遇。
2、 精准定位落实销售，技术管控安全生产
房地产销售方面，公司将关注市场动态，把握市场机遇，因城施策精准定位，提前蓄客、把控销售节奏、落实项目回款。做好上海静安“泰府名邸”的开盘，杭州“上实·海上海”（二期）、湖州“上实·天澜湾”、湖州“上实·雍景湾”、泉州“上实·海上海”等重点项目的加推销售工作，同步加快其他尾盘项目的清盘收尾工作。房地产开发方面，公司以重点项目为抓手，加强信息化管理运用，提高精细化管控水平，提速度、管质量、控成本，保安全。一方面，在既有的战略合作商库构建体系下，加强跟踪履约评估和供应方等级评定工作，有效保障入库合作方的工作质量。另一方面，推进成本对标工作，逐步扩大对标项目类别，启动成本数据库建设，切实优化项目成本。
3、 物业管理深入一体化，不动产经营细分转型升级
今年下半年，公司物业板块在统一平台工作初步完成的基础上，按照资产一体化、品牌一体化、管理一体化的原则，重建板块组织架构，再造物业管理流程。围绕上海服务和长三角一体化的发展机遇，加大市场拓展力度，拓展物业管理区域，丰富物业管理业态，有序推进智慧物业平台搭建，大胆探索物业服务转型升级，提升核心竞争力和服务附加值，做优做强“上实服务”品牌。不动产经营方面，一方面，公司将紧跟租赁市场，优化租赁结构，提升租户满意度，进一步提升盈利能力；另一方面，充分借鉴市场经验，统筹规划，做好嘉定项目长租公寓开业前期准备工作，为公司今后长租公寓项目运营打下坚实基础。同时，公司将继续加强长租公寓、酒店运营等业态的探索研究，提升不动产经营的资源整合能力和运营管理能力。
3.2与上一会计期间相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响
√适用 □不适用
具体内容详见本报告“第十节财务报告之附注五、33重要会计政策和会计估计的变更”。
3.3报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响。
□适用 √不适用
证券代码：600748 股票简称：上实发展 公告编号：临2019-31
债券代码：122362 债券简称：14上实01
债券代码：136214 债券简称：14上实02
债券代码：155364 债券简称：19上实01
上海实业发展股份有限公司
第七届董事会第二十七次会议决议公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
上海实业发展股份有限公司（以下简称“公司”）第七届董事会第二十七次会议于2019年8月27日（星期二）上午在上海市淮海中路98号金钟广场20层多功能厅会议室现场召开，会议应参加董事七名，实际参加董事七名，公司监事和高级管理人员列席了会议。会议符合有关法律、法规及《公司章程》的规定。会议由曾明董事长主持，采取书面表决方式，审议并通过了以下议案：
1、《公司2019年半年度报告及摘要》
表决结果：同意7票，反对0票，弃权0票。
2、《关于公司拟发行债务融资产品的议案》
（具体内容详见公司公告（临2019-33号）。）
表决结果：同意7票，反对0票，弃权0票。
议案2尚需提交公司股东大会审议。
特此公告。
上海实业发展股份有限公司董事会
二〇一九年八月二十八日
证券代码：600748 股票简称：上实发展 公告编号：临2019-32
债券代码：122362 债券简称：14上实01
债券代码：136214 债券简称：14上实02
债券代码：155364 债券简称：19上实01
上海实业发展股份有限公司
2019年上半年度公司经营数据的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
根据上海证券交易所《上市公司行业信息披露指引第二号-房地产》要求，现将上海实业发展股份有限公司（以下简称“公司”）2019年上半年度房地产业务经营数据披露如下：
一、2019年上半年度土地储备情况
2019年上半年，公司合计持有待开发土地面积约合40.79万平方米，相应规划计容建筑面积约合29.20万平方米。
其中，公司于2月20日成功竞得上海市宝山区顾村大型居住社区BSPO-0104单元0421-01和0423-01地块国有建设使用权，两幅地块合计待开发土地面积约合5.87万平方米，规划计容建筑面积约合11.75万平方米。
二、2019年上半年度房地产项目建设进程情况
2019年上半年，公司在建面积约201万平方米，同比下降5.63%；无新开工项目，无竣工项目。
三、2019年上半年度房地产项目销售情况
2019年上半年，公司实现合约销售金额约合人民币26.52亿元，同比下降24.23% ；合约销售面积约合16.35万平方米，同比下降16.58%。
四、2019年上半年度不动产租赁情况
2019年上半年，公司实现包括写字楼、商铺、车库、厂房等业态的不动产租赁收入约合人民币2.13亿元，同比增长11.52%；租赁面积约合38.4万平方米，同比增长9.62%。
公司2019年上半年度的房地产经营数据未经审计，存在一定不确定性，仅供投资者阶段性参考。
特此公告。
上海实业发展股份有限公司董事会
二〇一九年八月二十八日
证券代码：600748 股票简称：上实发展 公告编号：临2019-33
债券代码：122362 债券简称：14上实01
债券代码：136214 债券简称：14上实02
债券代码：155364 债券简称：19上实01
上海实业发展股份有限公司
拟发行债务融资产品的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
为进一步拓宽上海实业发展股份有限公司（以下简称“公司”）融资渠道，优化公司债务结构，合理控制财务成本，同时使公司能够灵活选择融资工具，及时满足资金需求，根据相关规定，公司拟发行不超过等值于60亿元人民币的债务融资产品，包括短期融资券、超短期融资券、中期票据、永续债、类永续债、资产支持证券和其他短期及中长期债务融资产品。
一、发行方案
1、发行规模
公司拟申请发行不超过等值于60亿元人民币的债务融资产品，包括短期融资券、超短期融资券、中期票据、永续债、类永续债、资产支持证券和其他短期及中长期债务融资产品。
2、发行时间
公司将根据实际资金需求情况，在相关产品监管审批或注册有效期内一次性或分期发行。
3、募集资金用途
公司发行债务融资产品募集的资金将用于满足公司生产经营需要、调整债务结构、补充流动资金或项目投资等。
4、发行期限
公司拟注册发行的各类短期债务融资产品的融资期限不超过 1年（含1年），拟注册发行的各类中长期债务融资产品的融资期限不超过5年（含5年），具体发行期限将根据公司的资金需求以及市场情况确定。
5、决议有效期
本决议的有效期为经公司股东大会审议通过之日起的24个月。
二、发行相关的授权事项
为更好的把握债务融资产品的发行时机，提高融资效率，特提请股东大会授权本公司董事会全权办理债务融资产品发行相关具体事宜，包括但不限于：
1、依据国家法律法规、监管部门的有关规定和政策及公司股东大会、董事会决议，制定和实施发行的具体方案、决定债务融资产品发行上市的具体事宜，包括但不限于根据公司需要及市场情况与主承销商协商确定或调整发行的品种、各品种金额、是否分期发行及在注册通知书或监管批文有效期内决定各有关发行金额的安排、发行时机、还本付息的期限和方式、发行方式、是否设置回售条款或赎回条款、确定并聘请中介机构、承销方式、定价方式、票面利率或确定方式、募集资金使用的具体细节、偿债保证措施、担保等增信事项、债务融资产品上市与发行等。
2、根据监管机构意见和/或市场条件的变化，对发行方案及发行相关文件进行必要的修改和调整。
3、代表公司进行债务融资产品发行、上市相关的谈判，签署与债务融资产品发行及上市相关的合同、协议等法律文件，进行适当的信息披露。
4、采取所有必要的行动，决定/办理其他与发行、上市相关的具体事宜。
5、上述授权事项自股东大会审议通过之日起24个月内有效。
三、发行相关的审批程序
本次公司发行债务融资产品的发行方案及授权事项已经公司第七届董事会第二十七次会议审议通过，尚需提交公司股东大会审议批准，并报相关主管部门获准发行后方可实施。公司将按照有关法律、法规的规定及时披露相关发行情况。
特此公告。
上海实业发展股份有限公司董事会
二〇一九年八月二十八日
