中新集团：一体两翼协同发展 成为中国园区开发运营领军企业
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——中新苏州工业园区开发集团股份有限公司首次公开发行A股网上投资者交流会精彩回放
出席嘉宾
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司董事长、总裁 赵志松先生
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司董事、董事会秘书 唐筱卫女士
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司财务总监 龚菊平女士
中信证券股份有限公司投资银行委员会副总裁、保荐代表人 张 新女士
中信证券股份有限公司投资银行委员会副总裁 王 磊先生
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司
董事长、总裁赵志松先生致辞
尊敬的各位投资者、各位朋友：
大家好！欢迎大家积极参加中新苏州工业园区开发集团股份有限公司首次公开发行A股股票网上投资者交流活动。今天能与大家通过上证路演中心和中国证券网提供的互动交流平台进行实时在线交流，我感到非常高兴。在此，我谨代表公司管理团队和全体员工，向参与今天网上交流的投资者和网友，表示热烈的欢迎！向长期以来关心和支持中新集团的各位朋友，表示诚挚的感谢！
公司于1994年8月合作设立，作为园区开发主体和中新合作载体，为苏州工业园区开发建设作出了重大贡献。中新集团以“筑中国梦想、建新型园区”为己任，确立了以园区开发运营为主体板块，以产业载体配套和绿色公用为两翼支撑板块，通过板块联动、资源集聚，实现高水平产城融合的“一体两翼”协同发展格局。
中新集团积极融入国家战略，不断输出苏州工业园区成功经验，已在江苏宿迁、南通、常熟海虞、张家港凤凰，安徽滁州、浙江嘉善、宁夏银川等地实施园区开发运营项目。围绕园区开发运营，集团旗下的中新智地专注于区中园的建设、招商与运营，着力提升区域产业发展水平；集团旗下中新公用围绕绿色公用发展方向，着力开发新型环保事业。
此次A股发行上市将为公司未来的建设发展提供强有力的资本保证，在中新集团发展历史上具有里程碑意义。我们将以A股发行上市为契机，进一步加强管理，规范运营，创新战略，转型升级，实现持续稳健发展。
通过本次网上路演，我们希望广大投资者能够对中新集团有一个更加深入全面的了解，也希望能够更充分地听取广大投资者朋友的建议，大家的信任和支持是公司未来持续发展的动力。非常高兴能借助网络平台与大家坦诚交流，希望大家能畅所欲言，多提宝贵意见和建议，我们也将本着诚信、负责的态度就大家所关心的问题进行解答。
最后，再次感谢大家对中新集团的关注和支持，谢谢大家！
中信证券股份有限公司
投资银行委员会副总裁王磊先生致辞
尊敬的各位嘉宾、各位投资者朋友、各位网友：
大家好！欢迎各位参加中新苏州工业园区开发集团股份有限公司首次公开发行A股网上路演推介活动。在此，我谨代表本次发行保荐人和主承销商中信证券股份有限公司，对所有参与本次网上路演的嘉宾和投资者朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
中新集团作为苏州工业园区的开发主体和中新合作载体，为园区开发建设作出巨大贡献，并在近年来取得了快速发展，园区已跻身世界一流高科技园区行列。2018年，苏州工业园区在最新全国经开区综合考评中位居第1，在全国百强产业园区中排名第3，在全国高新区中排名第6。中信证券非常荣幸能够服务于这样一家优质的企业，公司高水平、高素质的管理团队给我们留下了深刻印象。中新集团始终坚持实施“走出去”发展战略，实现“以园区开发运营为目标，以土地开发为龙头，带动绿色公用、多元化服务共同发展”的经营目标，致力于打造成“中国园区开发运营领军企业”，相信通过自身的不断创新，公司将来会取得更加优异的成绩。
我们真诚地希望通过本次网上交流活动，广大投资者更加充分地了解中新集团的投资价值，把握投资机会，共同分享优秀企业的发展硕果。欢迎大家踊跃提问。
最后，我谨代表中信证券预祝中新集团本次发行取得圆满成功！谢谢大家！
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司
董事长、总裁赵志松先生致结束词
尊敬的各位嘉宾、各位投资者朋友、各位网友：
大家好！中新苏州工业园区开发集团股份有限公司首次公开发行A股网上投资者交流活动已近尾声。在此，我谨代表中新集团对各界朋友的热情关注与大力支持表示衷心的感谢！通过三个小时的沟通交流，相信投资者对中新集团有了进一步地了解和认识。
今天的路演活动对于我们管理团队而言，是一次全新的体验和感受，十分感谢上证路演中心和中国证券网为我们提供这么好的沟通平台和优质的服务。此外，还要感谢保荐机构中信证券、广东晟典律师事务所、安永华明会计师事务所以及其他所有为中新集团发行上市作出努力的中介机构们！谢谢大家！
今天，我们有幸与大家就公司经营管理、财务状况、募投项目及未来战略规划等各个层面进行了交流，期间许多投资者给我们提出了中肯而有价值的意见和建议，我们高度重视并将努力完善自身。
中新集团将聚焦园区开发运营主业，通过“立足苏州、深耕长三角、关注全国潜力城市、适度探索‘一带一路’”的发展战略，不断拓展园区开发运营项目，进一步强化纵深发展，致力成为中国园区开发运营领军企业。同时，公司将进一步提升规范化管理水平，维护投资者关系，秉承及时、公平原则，使所披露的信息真实、准确、完整。中新集团会努力以更优异的成绩回报广大投资者，实现股东价值最大化。
最后，再次感谢广大投资者及各位网友对中新集团的支持和关心，祝大家投资顺利、万事如意！
经营篇
问：公司的主营业务是什么？
赵志松：作为中国和新加坡两国政府间最大合作项目之一的载体和苏州工业园区的开发主体，公司以“筑中国梦想、建新型园区”为己任，确立了以园区开发运营为主体板块，以载体配套和绿色公用为两翼支撑板块，通过板块联动、资源集聚，实现高水平产城融合的“一体两翼”协同发展格局。公司及控股子公司围绕园区开发运营这一主营业务，开展土地一级开发、长租公寓、工业厂房、商业租赁开发与经营、绿色公用和多元化服务等。
问：请介绍一下公司的主要经营模式。
龚菊平：公司土地一级开发业务采取管委会协议委托开发方式，房地产开发与经营主要采用自主开发、对外租赁方式，绿色公用业务主要包括以投资控股、参股、BOT、TOT等经营方式，多元化服务招商代理及工程咨询管理采取协议委托方式。
问：请简单介绍一下公司专职技术人员的情况。
唐筱卫：截至2019年6月末，公司拥有房地产专业或建筑工程专业资格的专职技术人员共计144人。其中，中级职称68人、高级职称60人。
问：请简要分析一下公司未来的盈利能力。
龚菊平：第一，公司将继续加大对本地区园区开发运营力度，巩固现有的主营业务，充分发挥四大核心业务的协同效应，使公司特有的园区开发运营模式能够充分熨平经济周期波动、地产行业周期及各主要业务领域政策变化对公司经营的影响；第二，公司将积极实施“走出去”战略，将苏州工业园区、苏通科技产业园、宿迁项目、滁州项目等的综合开发模式复制到其他区域，并最终将其推广到全国；第三，公司围绕主营业务早已战略性涉足商业及工业物业的出租、出售、物业管理，加大向行业价值链下游环节扩展，纵向完善开发价值链，以提高公司快速发展过程中的抗风险能力。另外，长三角区域经济进一步发展也会成为拉动公司业务发展的重要因素。
公司募集资金到位后，将进一步增大资产规模，改善资产负债结构，降低资金成本和财务风险，提高综合竞争力和抗风险能力。随着公司自身业务的不断发展和募集项目的逐步投入，公司整体盈利能力和水平将进一步得到提高。
发展篇
问：请谈谈公司的总体发展战略。
赵志松：公司基于二十多年综合开发与运营方面积累的专业优势以及对中国区域城镇化综合开发与运营未来发展趋势的判断，树立了“立足苏州、深耕长三角、关注全国潜力城市、适度探索‘一带一路’”的发展战略，并将深入推进“集团化、市场化、品牌化”的经营策略。
公司的战略定位为打造中国知名的“园区开发运营领军企业”。围绕此战略定位，公司将构建起以园区开发运营为主体板块，以载体配套和绿色公用为两翼支撑板块，通过板块联动、资源集聚，实现高水平产城融合的“一体两翼”协同发展格局。基于此定位，公司将积极实施“走出去”战略，在巩固现有核心业务基础上，推动规划设计、基础设施建设、配套设施、市政公用、招商引资、软件升级等各种业务的整合。公司将秉承规划引领、产业先行、产城融合、以人为本的开发理念，不断拓展园区开发运营项目，将园区的开发运营模式复制到其他区域，并适度探索“一带一路”，进一步强化纵深发展，并最终推广到各个区域。
问：苏州工业园区的发展愿景是什么？
赵志松：当前，苏州工业园区发展正处于工业化转型、城市化加速、国际化提升的关键时期。苏州工业园区将遵照中央关于“将苏州工业园区率先建设成为资源节约型、环境友好型的生态示范区，研发中心和高新技术产业集群效应突出的科技示范区，以虚拟口岸为依托的现代商贸物流运营中心示范区，以承接跨国公司离岸外包业务为主的中国服务外包示范区”的指示精神，以及江苏省、苏州市关于“将苏州工业园区建设成为全国发展水平最高、竞争力最强的园区之一”的目标定位，力争尽快将苏州工业园区建成具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化新城区。
问：请介绍一下我国开发区的具体开发模式及其进入壁垒。
赵志松：目前，我国开发区的具体开发模式主要包括以下两种：一是政府主体模式，即政府作为园区开发主体，并承担最终损益；二是开发企业主体模式，即开发企业作为开发区开发主体，并承担最终损益。
目前，国家和省级开发区一般都采用企业主体模式。政府通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，使该企业在土地开发、招商、工程建设和市政道路建设方面具有一定的排他性和优先权。因此，园区开发业务具有一定的区域性，进入壁垒相对比较高。
问：请介绍一下苏州工业园区的竞争优势。
赵志松：苏州工业园区的竞争优势有：（1）作为中新两国政府的合作项目，具有中新合作的独特品牌优势；（2）享受各项优惠政策优势；（3）高质量的基础设施和总体规划优势；（4）优质的人力资源优势；（5）亲商的政府服务优势；（6）快捷便利的通关和保税优势；（7）综合的低成本竞争优势；（8）优越的地理位置优势；（9）试点建设国家创新型科技园区优势；（10）打造中国转型升级示范区优势。
行业篇
问：请简要说明一下园区开发行业的竞争格局。
赵志松：园区开发行业的竞争体现为两个层面的竞争：一是园区主体层面的竞争，二是开发企业主体层面的竞争。园区开发企业所面临的竞争比较广泛，从土地开发、房地产开发与经营（工业厂房、商业租赁、长租公寓）、基础设施建设、工程管理和招商代理等都会面临园区内外企业的竞争，其中土地开发、市政建设和招商代理等业务由于开发企业与当地政府的天然关系和目前土地开发市场没有完全市场化，所以面临的市场竞争相对较小。
问：请简单介绍一下中国开发区行业的发展现状及市场容量。
赵志松：改革开放四十多年来，我国各级开发区，特别是国家级开发区在区域经济发展、吸引外资及先进管理经验、产业培育、科技进步、城市建设、出口创汇、创造税收和就业等诸多方面都取得了显著成绩，成为中国经济最有活力、最具潜力的经济增长点之一。以国家级经济技术开发区为例，截至2019年6月末，全国共有国家级经济技术开发区219家。其中，东部地区107家，中部地区63家，西部地区49家，中、西部地区的国家级经开区数量和比重显著增加，全国国家级经开区区域分布日趋平衡。据商务部统计，2018年全国219个国家级经济技术开发区实现地区生产总值10.2万亿元，财政收入1.9万亿元，税收收入1.7万亿元，进出口总额6.2万亿元，同比分别增长13.9%、7.7%、10.1%、10.8%。
问：请简单介绍一下我国开发区有什么特点？未来发展趋势是什么？
赵志松：从我国开发区的发展历程可以看出，开发区主要有以下四个特点：（1）以工业项目为主导，推动开发区所在地区经济发展；（2）开发区成为吸引外资的重点区域；（3）高新技术已成为主要产业；（4）各地区的开发区发展极不平衡。
未来我国开发区行业将有以下发展趋势：（1）优化开发区形态和布局；（2）加快开发区转型升级；（3）全面深化开发区体制改革；（4）完善开发区土地利用机制；（5）完善开发区管理制度。
问：园区开发行业发展的有利因素有哪些？
赵志松：开发区作为一个特殊的经济、社会发展功能区，作为承接产业和技术转移的载体，在经济全球化进程中必将继续发挥示范、辐射和带动作用。有利于园区开发行业发展的因素主要体现在以下几个方面：（1）生产全球化，使开发区有机会更多地承接世界制造业的转移，成为世界工厂的重要组成部分；（2）科技研发全球化，使开发区有机会更多地吸引跨国公司研发机构，成为全球科技研发中心体系的重要组成部分；（3）服务贸易全球化，使开发区有机会更多地吸引跨国服务业企业，扩充其区域经济功能；（4）管理和人才全球化，为开发区开展体制创新、技术创新创造了优越条件。
问：请简单介绍一下全国范围内的园区竞争状况。
赵志松：从地域上划分，苏州工业园区与江苏本省及长三角地区的上海和浙江开发区竞争最为直接，例如苏州高新区、无锡新区以及上海张江高科技园区、上海松江科技园、上海漕河泾新兴技术开发区、上海金桥出口加工区、杭州国家高新技术产业开发区等；从产业发展方面讲，苏州工业园区在经济发展、招商、产业集聚和科技创新方面与全国范围内发展较早、水平较高的开发区构成竞争，例如天津开发区、广州开发区和北京开发区等。
目前，商务部完成了对全国219个国家级经济技术开发区全面系统的考核评价，从产业基础、科技创新、区域带动、生态环保、行政效能等5个方面，对国家级经济技术开发区的综合发展水平开展了考核评价。2018年，苏州工业园区在最新全国经开区综合考评中位居第1，在全国百强产业园区中排名第3，在全国高新区中排名第6。2017年以来，苏州工业园区产业发展亮点频现，园区率先布局人工智能产业，生物医药、人工智能、纳米技术应用三大特色产业保持30%左右增幅，生物医药产业竞争力在全国高新区中排名第一。
发行篇
问：本次募集资金金额及投向是什么？
张新：本次拟向社会公众发行不超过14989万股普通股，公司拟将本次发行所募集资金扣除发行费用后投入斜塘项目（基础设施改造）。斜塘项目的投资总额为265701.7万元，拟投入募集资金人民币13.62亿元。
问：请介绍一下募投项目的进展情况。
王磊：公司已与斜塘街道办成立了动迁工作小组，一期动迁企业11家抄告单均已下达（其中中部区域10家，东部1家），二期动迁企业8家抄告单已下达。同时，公司已制定了斜塘项目的拆迁补偿、资产移交和处置工作流程。截至目前，公司已经与19家公司签订了《苏州工业园区企业用地回购补偿协议书》，回购土地面积522395.76平方米，回购补偿总额210339.75万元。截至2019年6月30日，公司已投入资金164477.67万元用于本募投项目建设，其中拆迁款投入151609.06万元，其他资金投入12868.61万元。
文字整理 姚炯
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