内蒙古西水创业股份有限公司关于回复上海证券交易所问询函的公告
证券简称：西水股份 证券代码：600291 编号:临2019－056
内蒙古西水创业股份有限公司关于回复上海证券交易所问询函的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
【重要内容提示】：
鉴于目前我国房地产市场政策环境整体偏紧，房地产行业投资风险较大，且不符合公司战略发展方向，经公司慎重研究决定，放弃参与标的房产竞拍。
内蒙古西水创业股份有限公司（以下简称“公司”）于2019年12月23日收到上海证券交易所下发的《关于对内蒙古西水创业股份有限公司购买资产事项的问询函》（上证公函【2019】3134 号）（以下简称“问询函”），现对问询涉及事项回复如下：
一、公告披露，交易标的是位于上海市浦东新区浦东南路256号（华夏银行大厦）的办公用房，面积2,852.74平方米，挂牌起始价15,540万元。请公司结合周边可比物业的平均价格、标的物业目前的租金水平等，补充说明本次交易价格的公允性。
回复：
公司参与竞拍的位于上海市浦东新区浦东南路256号5、6层房产（华夏银行大厦）的办公用房，面积2,852.74平方米，挂牌起始总价15,540万元，挂牌平均单价54，473.94元/平方米，目前平均日租金6.35元/平方米，与同区域其他房产价格相比，价格相对公允。
1、同区域房产价格
公司竞拍的位于上海市浦东新区浦东南路256号5、6层房产，以浦东南路256号501室作为基价，选择同区域的上海招商局大厦、华能联合大厦的已成交房产，与竞拍房产相似的市场交易实例相比较，三个比较案例如下：
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以上述房地产交易实例为参照，对交易价格从交易状况、市场状况、权益状况、区域状况、实物状况等各方面与竞拍对象具体条件进行比较修正，分析竞拍对象的价格，所选择的三个可比实例，修正后价格如下：
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以上三个比较价格算术平均价为55,447元/平方米，取整到万元后计算本次竞拍对象浦东南路256号501室单价为55,442元/平方米。因本次竞拍对象为多套办公房地产，将55,442元/平方米作为本次竞拍对象的基准单价。
2、同大厦房产租金比较
选择华夏银行大厦中区某室的三个比较案例，对其实际租金从实际交易情况、市场状况、权益状况、区位状况、实物状况等各方面与竞拍对象具体条件比较进行修正，具体情况如下：
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采用与价格同样的方法得出竞拍对象平均租金为6.35元/天·平方米，基于竞拍房产的地理位置、交通便捷度、外部配套设施、办公集聚程度等因素，并选取周边若干可比房产交易案例，建立价格可比基础，将挂牌价格和评估价格、市场价格相比较，挂牌和评估价格公允的反映了竞拍房产的市场价值。
二、公告披露，公司参与竞拍购买标的房产，旨在调整和优化公司资产结构,提升获利的稳定性。请公司结合目前的财务状况、本次投资的预期收益率等，补充说明本次投资的商业合理性。
回复：
截至2019年9月30日西水股份母公司总资产为173亿元，其中长期股权投资--对子公司投资150亿元，其他权益工具投资--对兴业银行的股票投资为22亿元。
竞拍房产地处上海金融商业区，根据对周边类似房地产的了解，修正租金平均单价约6.35元/天·平方米，以此计算，本次投资的预期收益率为4.13%，收益率偏低。
2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧，中央聚焦房地产金融风险，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势，2020年房地产市场调整压力或将进一步凸显，结合我国宏观经济走势分析，房地产行业投资风险较大，且不符合公司战略发展方向，经公司慎重研究决定，放弃参与标的房产竞拍。
公司将继续坚守主业，加大内部挖潜力度，加强成本管控，积极开拓财产保险市场业务，做强做大主业。
三、公告披露，本次交易的对手方为上海游久游戏股份有限公司（证券简称：*ST游久），2019年1-9月归属于上市公司股东的净利润-1,127.77万元。请公司补充说明，公司与交易对手方及其控股股东、实际控制人是否存在关联关系，本次交易是否构成关联交易。
回复：
1、截止目前，本公司的股权控制图如下：
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2、截止目前，上海游久的股权控制图如下：
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我公司按照《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定，就公司与交易对手方上海游久、上海游久的控股股东、实际控制人之间是否存在关联关系进行了认真自查，同时，经公司通过国家企业信用信息公示系统查询并发函向转让方上海游久进行核实，皆未发现公司与上海游久以及其控股股东天天科技、自然人股东刘祥、雷宪红和张立燕之间存在关联关系。因此，不构成关联交易。
放弃本次竞购房产事项不会对公司现有业务、未来财务状况和经营成果产生影响。敬请广大投资者注意投资风险，谨慎投资。
特此公告。
内蒙古西水创业股份有限公司董事会
二〇一九年十二月二十六日
